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2024/03/06
住宅ローンの3年固定金利特約期間終了後に取りうる選択肢について解説希望です。
コストメリットが一番良い選択肢が知りたいです。
回答 : 3
ガニメデ さん
橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 東京都
ガニメデさんこんにちは
不動産FP橋本です。
『住宅ローンの3年固定が終わったら他行に借り換えすべき？』の回答をします。
3年固定金利の住宅ローンはいくつかの金融機関が実施しているようです。また、これを利用するのであれば、変動金利より金利が低くなければメリットはありせんので、比較表で確認されたことでしょう。
3年固定のメリットは3年間は決まった金利がそのまま実行されることになります。借入される時に、この期間が終了したら、変動金利に切り替わって、店頭金利より
－1.85％とかー1％優遇になる等の説明は受けておられると思います。
変動金利の場合は半年ごとに金利の見直しがあり、5年間は支払額は変わりませんが支払い内容は変わっているかもしれません。つまり金利が上昇していましたら、元金部分が少なく、利息部分を多めに支払っているかもしれません。また5年経過しても、金利が上昇していれば現在の返済額の125％までとされております。これは日本経済が良い循環で回り始めた場合に起こりうるシナリオです。
先ほど3年経過後は、店頭金利よりー1.85％やー1％優遇と話しましたが、現在の変動金利の店頭金利は2.475％ですが、2009年から変わっておりません。以前はもっと高い金利の時期もありましたので、店頭金利も変わる可能性があります。
一般に借り換えのメリットといわれておりますのは、残債額1000万円以上、金利差１％以上、借入期間の残り10年以上とされております。ただし団信は年齢が上がってきますと、病気のリスクもあり、難しい場合もあります。審査もやり直しになります。転職等をされてなければ問題はありませんが。決済時に保証料を一括で支払った場合は、残存期間分は一度戻ってまたかけることになりますが、金利を抑えるために借入額の2％の手数料を支払た場合は戻ってきません。また、印紙代や抵当権抹消登記や新たな抵当権設定登記費用が発生します。
ですので3年経過後の変動金利の店頭金利からの優遇金利がいくらであるのかはとても大切になります。35年の借入ですと、最初の10年間に総利息の４８％弱を支払うとされております。総額でのシミュレーションは実施されたのでしょうか。総支払額も問題なく、借換の方が計算上メリットがあれば考えてもよいのではないでしょうか。もともとの変動金利との差があまりない場合は、そのままで続け将来金利上昇に向けて蓄えておき、繰り上げ返済ができるような備えは大切だと思います。
考え方はさまざまですので、ご自身にあった方法を選択されればよろしいのではないでしょうか。
2024/03/07 00:26
寺田 裕太郎 宅建士
サウザンドハンズ株式会社 | 東京都
サウザンドハンズ株式会社の寺田と申します。
住宅ローンを当初3年間固定金利の条件で借りた後、その固定期間終了後にどうすれば良さそうなのかについて解説します。
まず、先に結論を言ってしまうと、「具体的にコストメリットが一番良いと思われる選択肢は、どこの金融機関にて、どういった金利条件で3年固定の住宅ローンを借りているかによって変わる」となります。
また、もしこれから3年固定のローンを組んで、3年後にどうすべきかということであれば、「3年後の各銀行の金利条件が不明のため、現時点でははっきりとわからない」という答えになってしまいます。
一般論として、当初固定期間終了後に、借り換えをおこなった方がメリットが生まれるケースは、当初固定期間中に大幅な金利引き下げ（金利優遇）を受けられる代わりに、固定期間終了後には、金利引き下げ幅が小さくなり、結果的に適用される金利が、1％以上など大きく上昇するケースです。
その上昇後の金利と比較して、他の銀行に借り換えようとした際に、新たに利用できる貸出金利との差が大きければ大きいほど、残りの借入期間が長ければ長いほど、借り換えるメリットが大きくなります。
なお、当初固定期間終了後でも適用される金利の引き下げ幅が変わらない条件で借りている場合もあります。
そのケースでは、借り換えのコストメリットは発生しにくいです。
いずれにしても、借入額、適用金利、返済期間など具体的な数値をもとにシミュレーションしてみる必要があります。
借り換えをおこなうと必ず一定の手数料が発生します。
それを加味した上で、借り換えをする場合と借り換えをしない場合でどのくらいコストに差が出るのかを確認してください。
コストメリットの観点だけで言えば、特にメリットがなければそのまま借り換えない、メリットがあれば借り換えるという選択肢となります。
少しでも参考になれば幸いです。
2024/03/20 17:54
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
ガニメデさん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
住宅ローンの3年固定金利特約期間が終了した際に取るべき選択肢について解説します。特に、借り換えのメリットやデメリット、またそのまま現在の銀行で継続する場合との比較を考えてみましょう。
1. 3年固定金利特約の概要
3年固定金利ローンは、最初の3年間は固定金利で支払いが安定していますが、特約期間が終了すると、その後は変動金利や新たな固定金利へ切り替わるケースが一般的です。この切り替え時点で適用される金利は、当初の優遇金利と比べると引き下げ幅が小さくなることが多く、結果として支払い額が増える可能性があります。
2. 選択肢の比較
3年固定金利特約終了後、主に以下の選択肢が考えられます：
・そのまま継続: 現在の金融機関で金利が上がった場合も含めて、特約期間終了後にそのままローンを継続するという選択肢。もし金利の優遇が継続しているか、上昇幅が小さい場合は手間もなく便利です。
・借り換えを検討: 他の金融機関に借り換えることで、より低い金利を適用できる場合、総支払額が減る可能性があります。特に、現在の適用金利と他行の提示金利の差が1％以上であれば、借り換えメリットが大きくなります。
3. 借り換えのメリット・デメリット
〇メリット:
他行の低金利を活用できる。
返済期間が長く、借入金額が大きい場合は特にメリットが大きい。
〇デメリット:
借り換えには手数料（事務手数料、登記費用、印紙税など）がかかります。
審査を再度受ける必要があり、特に団信（団体信用生命保険）の加入が条件となる場合、健康状態によっては審査に通らない可能性もあります。
借り換えを検討しても、金利差が小さい場合は、逆にコストがかかることがあります。
4. 実際の事例や打てる手
実際に3年固定が終了する際、以下の点に注意して検討することが重要です。
・他行の金利調査: 借り換えを検討するなら、複数の金融機関の金利と条件を調べて比較しましょう。特に、手数料や金利優遇幅の条件を把握し、支払い総額のシミュレーションを行うことが重要です。
・現金融機関への相談: 現在の銀行に、金利優遇条件の継続や交渉を行ってみることも有効です。銀行によっては、他行への借り換えを防ぐために優遇金利を延長してくれるケースもあります。
■まとめ
借り換えを行うべきかは、手数料などを含めた総額をシミュレーションし、どの選択肢が最もコストメリットが高いかを確認することが大切です。借り換えがメリットとなる場合は金利差が大きいケースで、特に残りの借入期間が長いほど、そのメリットも大きくなるでしょう。
2024/09/23 18:01
この投稿は、2024年09月23日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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回答 : 1
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回答 : 3
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回答 : 2
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2023/01/09
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住宅ローン6200万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。
返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。
よろしくお願いします。
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2022/10/16
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> その他不動産購入一般
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> 購入後の生活・暮らしの知恵
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ベストアンサー
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回答 : 1
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> 住宅ローン・金利
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回答 : 1
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ベストアンサー
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> 住宅ローン・金利
会社の同僚が、物件が決まっていない段階でも住宅ローンの事前審査はできるので、物件探しを始めるタイミングで早めに審査申込しておくとあとがスムーズと言ってました。これは合ってますか？
回答 : 3
ベストアンサー
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> その他不動産購入一般
住宅用家屋証明書があると登録免許税が軽減される場合について教えてください。どのくらい軽減されるかについても教えてください。
回答 : 1
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Q.広さ100坪で建ぺい率が60％の土地に家を建てる場合
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回答 : 2
ベストアンサー
2023/05/10
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回答 : 2
ベストアンサー
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> 購入後の生活・暮らしの知恵
寝室用のカーテン選びについてです。アドバイスよろしくお願いします。
回答 : 1
2024/02/29
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回答 : 1
2024/02/22
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住宅ローン2億円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。
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できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/03/05
Q.ペアローンはやめた方が良いのか？
> 住宅ローン・金利
現在妻とペアローンを検討中なのですが、ネットで「ペアローン」と検索すると「ペアローン やめた方が良い」「ペアローン 怖い」「ペアローン 後悔」といったサジェストが出てきてやや不安になります。
ペアローンはそんなに怖いローン商品なのですか？宅建士さんのお客様でペアローンを組んで後から後悔している方の実例があれば知りたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/01/13
Q.大阪市24区で治安の良い地区と悪い地区はどこですか？
> 住環境・街評判
仕事の関係で来年くらいに関東から大阪市内に引っ越す予定です。
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風評に基づく一般的な見解でもいいですし、刑法犯の数といったデータに基づく見解でも構いません。
あと、大阪にも東京のように山の手や下町といったエリアイメージはあるのかについても教えてください。
よろしくお願いいたします。
回答 : 1
2023/05/19
Q.住宅ローン事前審査で金額を多めに申し込むのは問題ない？
> 住宅ローン・金利
住宅ローンの借入希望金額について仮審査後本審査前に減額変更できるようであれば、仮審査の段階では余裕を持って多めに金額を申請したいのですが、これって大丈夫ですか？
回答 : 1
2024/06/24
Q.建売住宅と注文住宅の価格差はどのくらい？
> 物件選び・物件レビュー
建売住宅と土地付きの注文住宅、同じ土地条件であれば一般的にどっちがどのくらい安いですか？
回答 : 1
2023/09/09
Q.3400万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？
> 住宅ローン・金利
住宅ローン3400万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/10/19
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ベストアンサー
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ローンを組むのに、単独ローンとペアローンで迷っています。どちらがメリットが多いですか？
回答 : 3
ベストアンサー
2024/01/27
Q.RC構造の強みは防音以外にありますか？
> 住環境・街評判
RC構造の物件は強みは防音ですが
その他強みはありますでしょうか？
回答 : 1
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2022/12/13
Q.ゆうちょ銀行の住宅ローン審査は甘いですか？
> 住宅ローン・金利
「ゆうちょ銀行 住宅ローン 審査 甘い」で検索サジェストが出てきたのですが、宅建士さん的にそのような印象はありますか？
回答 : 1
2024/05/21
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