エルザさんこんにちは

不動産FP橋本です

『家の権利証がないです。権利証がなくても家は売れますか？』の回答をします。
あります
　権利証や登記識別情報は再発行はできません。

　権利証を紛失しても土地を売却することは可能です。

　権利証がない場合は、他の方法で所有者であることを証明する必要があります。

　代表的なものとして司法書士などの資格者代理人による本人確認です。
本人確認用の証明書類として
・運転免許証や個人番号カード等
権利の取得等を確認する書類として
・売買契約書、登記完了証等
本人と不動産の関係性が分かる書類として
・不動産の公共料金の領収書、固定資産税納税通知書等
事情や状況により必要書類等が変わる可能性があります。
司法書士への費用としては５万円～１０万円をご用意いただくことになります。

他に事前通知制度の利用がありますが、不動産の売買には通常利用できないようです。

　公証役場で本人確認することも可能のようですが、時間がかかったり、時間調整をして公証役場へ行く必要があったりしますので、売買で時間が迫っている場合は難しいようです。

　いずれにしましても、権利証は大切な書類ですので所有者のみが分かる場所に保管するのではなく、親族にも保管場所を伝え共有しておきましょう。

いーろんますくさんこんにちは

不動産FP橋本です

『低炭素住宅ローン控除の控除期間は？』の回答をします。

　一般社団法人住宅性能評価表示協会を確認すると
低炭素住宅の認定基準は
①省エネ法の省エネに比べ、一次エネルギー消費量がー２０％いじょうになること
②再生可能エネルギー利用設備は設けられていること
③省エネ効果による削減量と再生可能エネルギー利用設備で得られるエネルギー量の
　合計値が基準一次エネルギー消費量の５０％いじょうであること（戸建住宅のみ）
④その他の低炭素化に資する措置（選択項目）が講じられていること
となっております。

　似た基準として長期優良住宅がありますが、
こちらは「劣化対策」「耐震性」「維持管理、更新の容易性」「省エネルギー性」などの項目認定基準を満たす必要があります。

　低炭素住宅の場合は、クリアすべき基準は「省エネルギー性」「低炭素化のための措置」のみとなっております。

　住宅ローン減税制度についての分類では、長期優良住宅・低炭素住宅の条件は同じグループとなっており、一番優遇されております。

　新築住宅・買取再販住宅の
２０２４年・２０２５年入居の場合は借入限度額は４，５００万円で控除期間は最大１３年で、各年末の住宅ローン残高の０．７％を所得税額等から控除できます。ただし、２０２４年中に入居の場合、子育て世帯・若者夫婦世帯はプラス５００万円の５，０００万円までが借入限度となっております。

　子育て世帯・若者夫婦世帯とは、①年齢１９歳未満の扶養親族を有する者又は②年齢４０歳未満であって配偶者を有する者、もしくは年齢４０歳以上であって年齢４０歳未満の配偶者を有する者（①又は②に該当するか否かについては、令和６年１２月３１日時点の現況による。）を指しています。

　既存住宅（中古住宅）を購入する場合で、
長期優良住宅・低炭素住宅等は、２０２４年・２０２５年入居の場合は、借入限度額３，０００万円、控除期間１０年で住宅ローン残高の０．７％を所得税額等から控除できます。

　住宅の環境性能等の分類が複雑になっておりますので、利用する前に確認することが必要です。新築住宅等の場合で「その他の住宅」の場合は、借入限度額は０円で利用できませんので、注意が必要です。

　

TKさんこんにちは

不動産FP橋本です

『建物表題登記を自分でする場合の必要書類とは？』の回答をします。

　登記済でない建物について新たにおこなう登記をいい、建物を新築した場合や未だ登記されていない建物を購入した場合で、新築の場合は完成から1ヶ月以内に、購入した場合は所有権取得から１ヶ月以内に建物表題登記を行う必要があります。不動産登記法１６４条に従わない場合には「１０万円以下の過料に処する」という記載がありますので注意しましょう。

　登記申請書は法務局のホームページからダウンロードで取得できます。
必要書類として
　「建物図面・各階平面図」
　「建築確認通知書」
　「検査済証」
　「工事完了引渡証明書」
　「会社の印鑑証明書」
　あとは所有者の「住民票の写し」が必要です。

　新築の場合は、工務店等の協力があれば必要書類をそろえるのにあまり問題はないでしょう。管轄の法務局へ事前に予約をいれれば申請書の記入や必要書類の確認を相談員が丁寧に確認してくれます。

　問題なのは、借入をしないで建物を建設し、未登記になっている建物です。今でもたまに見かけます。

　すぐであれば工務店等に相談し必要書類の取得もスムーズに行えますが、何年もたってしまっていますと難しいでしょう。

　特に「建物図面・各階平面図」です。

　この場合は土地家屋調査士に依頼して作成及び申請をお願いすることが可能です。表題登記費用は７万円～１０万円程度ですが、作成費がもう少しかかるかもしれません。

　表題登記されると、不動産登記簿に表題部が設けられます。建物の所在・地番
・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されます。

武天老師さんこんにちは

不動産FP橋本です

『建物の滅失登記をしないとどうなりますか？』の回答をします。

　滅失登記は建物を取り壊して1ヵ月以内に申請しなければなりません。怠った場合は「不動産登記法１６４条」に基づき、１０万円以下の過料が課せられる場合があります。

　例えば中古の建物がある物件の売買契約で、「引き渡し時には更地渡しとする」
との特約が入っているとします。

　この場合売主側の仲介業者は建物の滅失登記が完了した書類を法務局から建物所有者へ発行されますので、引き渡し時までに「建物滅失証明書」を買主にお渡ししています。

　そうでないと土地の購入者が新しく家を建て、いざ登記をしようとしても既存の建物登記が残っている場合は、新しい登記に支障があるからです。

　自宅の建て替えも同じです。

　建物の解体が終わりましたら、解体業者から建物取り壊し証明書と印鑑証明書をいただくことが多いと思います。この書類は滅失登記の必要書類だからです。所有者本人と土地家屋調査士が法務局に申請できます。本人以外の親族や土地家屋調査士が申請する場合は、所有者本人の委任状が必要です。
法務局の申請書に記入する場合は、建物の全部事項証明書があると必要事項が記載されております。

　早めに滅失登記を済ませておきましょう。

Mr.myselfさんこんにちは

不動産FP橋本です

『内金とは何ですか？？』の回答をします。

　手付金と内金では意味合いが違ってくるようです。

　不動産の売買で扱うのは手付金です。この手付金は契約が成立するまでは、「証約手付」「解約手付」「違約手付」として扱われることが多いようです。

　まずは売買契約が成立したことを示す場合の「証約手付」、契約時に手付解除日を設定しますが、その日までであれば買主は手付金を放棄して解約できる場合の「解約手付」、売主は預かった手付金を買主に返して、更に手付金と同額を買主に返して契約を解除する場合を「違約手付」という意味を持っています。

　手付解除日を過ぎ滞りなく契約が進められると、手付金は、物件価格の一部に充当されることになります。住宅ローンが通らなかった場合は、住宅ローン特約といって、期間内に金融機関の審査が通らなかった場合は、白紙撤回ができると買主を保護しています。この場合の手付金は返金されます。

　その点内金は売買契約というより、建物の請負契約や大規模なリフォームの契約の際、請負業者から支払い時期を明示され支払うお金をいいます。代金の一部を前払いするイメージで内金といいます。購入契約が成立してから支払うケースが多いため、返金は不可の場合がほとんどです。

　契約してすぐに、着手金、中間金、残金を2～４回に分けて支払うことが多いようです。注文住宅でフラット３５などを利用する場合、つなぎ融資を利用して２回払いなどもあるようです。

　リフォームや注文住宅の場合、追加工事がある場合もありますので、契約時より金額が増える場合もあるようです。

ゆめさんこんにちは

不動産FP橋本です

『敷金が全額返ってこないのは普通ですか？』の回答をします。

　民法改正後の契約の場合で、ひどく汚していなければクリーニング費用のみで済みますので、預けた敷金からの差額分が戻ってくることが多いでしょう。

　更新、更新を繰り返しいる方の場合は、特約など最初に契約した取り決めがそのまま引き継がれることになります。

　とはいえ民法改正で連帯保証人へも更新時に契約書への署名・捺印は必要になりました。

　以前の契約では、敷金を２か月分預かることは多くありました。条文に敷金１ヶ月分は、退去時に償却するという文言がある契約の場合は、綺麗に使用されていたとしても、退去時に１ヶ月分の敷金は差し引かせていただいておりました。

　特約は貸主の希望もありますので、退去時に襖と畳表は貸主・借主折半とある場合はその費用の半分をいただておりました。

　最近の契約では、クリーニング費用についても目安の費用を掲載している契約書も多いので、敷金からクリーニング費用を差し引いて戻ってくることが多いのではないでしょうか。

　敷金が戻ってこないケースが考えられるのは、フローリングの表面を故意過失ではがれた場合が考えられます。大事に使用しようとして、カーペットを敷いているのでしょうが、カーペットを取り除いた際、接着剤で表面のフローリング材がはがれてしまっていたことがあります。フローリング１面から損耗部分の割合を出して過失部分の費用をいただくことになります。１ルームでもフローリング張替代として５０万円くらいかかりますと、１/10で５万円かかり、クリーニング費用も追加せれますので、敷金では不足する場合もあります。

　ほかにも、やかんを熱いままフローリングに直においてフローリングを焦がした例もありました。

　鍵の紛失も意外と費用がかかります。預かっている鍵には、キー番号が印字されております。スペアキーとは違う扱いになります。１本紛失しても１８，０００円～２０，０００円かかる場合もあります。ダブルキーで２か所とも異なる鍵の場合、１本ずつなくしたとすると３０，０００円くらいかかる場合もあります。それにクリーニング費用を併せますと、敷金では賄えきれなくなることもあります。

　　鍵も部材の高騰でもう少し費用がかかるようになっているかもしれません。

　入居中は気になることがありましたら、早めに管理会社へ連絡し状況を確認して貰ておくと安心です。小さいうちに対応しておくと大きな問題にならないこともあるようです。

1日１善さんこんにちは

不動産FP橋本です

『家電で待機電力の大きいものは何ですか？』の回答をします。

　待機電力とは、家電製品を使用していないあいだに消費される電力のことをいいます。前回使用した際の設定を家電製品に記憶させたり、リモコンからの信号を受けられる状態にしたりする電力が必要なのです。

　経済産業省　資源エネルギー庁
　平成２４年度のエネルギー使用合理化促進基盤整備事業報告書概要を参考にすると待機電力の高い家電製品は
①ガス給湯器
②テレビ
③エアコン
④BD・HDD・DVDレコーダー
⑤温水洗浄便座
　があげられています。

２０１２年販売メーカーアンケートによる待機電力は
◎テレビ（レコーダー内臓）　３．０４W
◎エアコン　　０．５５W
◎洗濯機　　　０．０１Wとされております。

　洗濯機は待機電力は低いようです。

　エアコンなどは季節商品なので、使わない時期はプラグをコンセントから抜いておきましょう。使用中でも、フィルターの掃除や室外機の日よけなどを実施して、メーカーの特徴（自動・除湿等）を把握した使用を心がけましょう。

　テレビは見ていない時は、こまめに消す習慣を身につけましょう。

　全体的にいえることですが、各メーカーも最新の機種は省エネ対応になっています。使用年数が長くなりましたら、買換えを検討してみるのも効果が表れるのではないでしょうか。

　待機電量のかからないドライヤー、電気ケトル、アイロンなどがあるようですが、うっかり電源を消し忘れをすることもありますので、使い終わりましたらプラグを抜いて片づける習慣にしておきましょう。

辣油さんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローン控除のための登記事項証明書の有効期限は？』の回答をします。

　住宅ローン控除のための確定申告は、会社員の場合初年度のみでよく、次年度以降な年末調整で対応可能です。確定申告の添付書類として登記事項証明書が必要のようですが、有効期限については触れておりません。確定申告する本人が借入をし抵当権設定され変更がないものであることが必要だと思われますので、なるべく申告提出日に近い日付の書類が望ましいと思われます。

　国税庁NO.1212　一般住宅の新築をした場合（住宅借入金等特別控除）の提出書類を参照すると

　家屋の「登記事項証明書」（注１）などで床面積が５０平方メートル以上
（特例特別特例取得の場合は４０平方メートル以上５０平方メートル未満）であることを明らかにする書類

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
　
　として必要書類に記載されておりますが、（注１）を参照すると、「登記事項証明書」については計算明細書への「不動産番号」の記載又は「登記事項証明書」の写しの添付に代えることができるとありますので、写しでも可能のようです。

　とはいうものの、原本提出の方が望ましいと思われます。

　２０２１年７月１日より申請者が申請書への記載等により、定められた必要事項を税務署に提供する場合には、登記事項証明書の添付を省略することが可能となっています。ただし、添付省略の代わりに提供が求められるものがあります。

　◎土地の場合・・・土地の所在地、市区町村、字及び当該土地の地番又は不動
　　　　　　　　　　産番号

　◎建物の場合・・・建物の所在地、市区町村、字、土地の地番及び当該建物の
　　　　　　　　　　家屋番号または不動産番号

　とあります。かえって分かりずらさがありそうなので、家屋、土地の登記事項証明書の原本を添付したほうが問題なくスムーズに確定申告できそうですが。　

須藤さんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローン返済中に転職や退職したら銀行に報告する必要はある？』の回答をします。

　住宅ローン返済中に転職等をした場合は、勤務先の変更になりますので住宅ローンを申込んだ金融機関に報告が必要でしょう。

　住宅ローンを契約された際に、契約約款という契約に関する注意事項が記載されていると思いますが、その中に所定の届け出が必要と明記されています。

　特に仕事が変わったからといって、収入面で減額となっていなければ、返済に問題が起きないので問題視されないでしょう。

　収入面で減額となり今まで通りの返済計画が実行できなくなる場合は、支払期間の見直し、月々とボーナス返済の見直し等が可能か金融機関との打合せが必要でしょう。希望通り実施できるのかも不明です。

　退職となれば返済計画が予定通り実行できなくなる可能性がでてきますので、返済等を含めて金融機関との打合せが必要でしょう。

　転職等で今まで通りの返済が難しくなりそうな場合は、返済期間等の見直しが可能かも含め早めに金融機関へ相談しておくと、道が開けるかもしれません。

　３ヶ月滞納してしまうと、「代位弁済」となり、住宅ローンの分割での返済ができなくなってしまいます。「期限の利益の喪失」となり金融機関は「競売」の手続きを開始することになりますので、早期解決が重要となります。

DHAさんこんにちは

不動産FP橋本です

『手付倍返しに必要な現実の提供とは？』の回答をします。

　手付金に関して民法に定められています。
民法５５７条１項
　「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し売主はその倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。ただしその相手方が契約の履行に着手した後はこの限りでない」

　とあります。実は２０２０年４月に改正民法によってそれまでの「倍額を償還して契約を解除」とされていましたが、「現実に提供して」と文言が追加されました。

　売主は手付倍返しの通知をするだけでは足りません。相手方が受け取ろうと思えば受け取れる状態を作り出すことが求められるようになったということです。

　手付金に関しては、契約書に「手付解除期日」として日付けを記載しています。

　手付金には３つの意味があります。
①証約手付・・・売買契約が成立したことの証しとなる。
②解約手付・・・売買契約の当事者に解除権を与える。
③違約手付・・・売買契約に違反した場合に没収される。


　手付倍返しとは、契約時に預かった手付金を売主が買主に返金し、その金額と同額を買主に返金するということです。　
　ですので、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍返しをして契約を解除することも期間内であれば可能ということです。

フラワーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『宅建士証の更新をわすれたら宅建士登録は消除されますか？』の回答をします。

　宅建士の資格期間終了までに更新し忘れたとしても、宅建士登録は消除されません。資格更新を希望される場合は、至急宅建協会研修センター
０３－３２３４－４６９１へ連絡してみて下さい。

　宅建士の資格期間を過ぎているにもかかわらず、宅建士の独占業務である契約の際の重要事項説明書や契約書等への記名押印を行うことは、宅建業法違反となりますし勤務先も行政処分の対象となってしまう可能性がありますので、速やかに再発行手続きを進めましょう。

　新たに宅建士証の交付を受ければ業務を再開できます。

　新型コロナの流行時に法定講習をWEBを利用したオンデマンド配信で実行していたためか、今では法定講習は、WEBを利用したオンデマンド配信と講習会場にて動画上映による座学講習の2種類ございます。

　どちらの方法で受講されても結構ですが、座学講習を選択するとその日に宅建士証をいただけます。WEB講習ですと、講義を受けてテストで３０点満点の２１点以上が合格となり、パソコンでの操作も大変そうですが、研修センターに確認すると、宅建士の期間内の方の場合、半数はWEB講習を受講されているようです。

　もちろん更新時期を過ぎている方の場合でも、両方を選択できるようです。実務で利用されている方の場合は、少しでも早く更新できることを望まれることと存じますが。

ホイップマシマシさんこんにちは

不動産FP橋本です

『家賃の正しい決め方とは？』の回答をします。

　部屋のタイプ、構造、立地などを中心にどんな人が住むかも考え近隣で募集されている部屋の賃料などを参考に決めています。

　私が賃料を決めていた頃は、アパートの場合10年くらい賃料が変わらない金額を想定していました。

　同じ１Kでもバス・トイレが別の間取りとバス・トイレが一緒の間取りでは多少賃料の違いがありました。

　１階と２階では、２階の賃料を高めにしたり、南向きとほかの向きでは南向きが賃料が高めだったり、バルコニーの有、無を意識して決めておりました。

　駅近になると社会人も多く入居いただくことになりますので、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの構造の違い、オートロックや宅配ボックスの設備の有無によって賃料に差をつけておりました。

　駅からは距離があるが近くに大学等がある場合は、学生を意識した賃料にすることもありました。

　最近では、居室が２部屋あり設備も整っているけど、ファミリー向けではなく、単身者向けを意識して募集する物件もあります。多少賃料は高めになります。申し込みをされた方に意見を伺うとファミリーＯＫだと生活感が出て、ゆったりした日常生活が送れないが単身者限定だと安心できるとの回答でした。

　ただ単身者用ですと、必ずしも社会人と学生の明確な区別ができないので、生活時間のずれが原因でトラブルが起きやすく、悩ましいところです。

　一戸建ての場合は、築年数、間取り、設備、駅距離によって相場で賃料が決まるところですが、まだまだペット可物件が少ないので、ペット可になると賃料が多少高めでも選んでいただきやすいようです。

　ライバル物件が多いと厳しい部分もあるようです。

サンジェルマンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『購入申込するには先に事前審査に通っておく必要がありますか？』の回答をします。

　状況によって対応は変わるかもしれません。購入検討者がその物件を気に入っていることが前提ではありますが。検討者が物件を購入したいという気持ちがあり、仲介業者もその物件に問題がない（接道義務・越境物等）場合は、業者としても事前審査をお勧めしています。

　事前審査を実施と同時に購入申込書を先に提出したい旨、元付の業者に借り入れ条件についてお話ししておくと、意欲があると判断いただける場合もあります。
基本は、事前審査をして申込という形ですが。

　物件検討者が指定の金融機関がない場合、必ずしも申込をする金融機関でなくても問題ありません。ただ物件は漠然としたものではなく、募集図面等を添付して物件を特定します。それは金融機関がその物件の立地・接道等を判断して不動産価値をどう見るかも審査の対象となるからです。

　物件は1人検討者が表れますと、他にも検討者が表れる可能性が高いものです。元付業者が購入検討者の状況をお話しいただける場合もあります。売主に対して、条件の良い方に購入して欲しいという思いもあります。しかし、不動産業者として、申し込み順は守られているからです。

　何とか検討者には、購入できるようにしたい思いはあります。しかし購入できないこともあります。この場合、業者としてはご縁がなかったと考えて欲しいところです。

キウイさんこんにちは

不動産FP橋本です

『満期保険金を受け取った場合に確定申告は必要？不要？』の回答をします。

　ケースによって、対処法が異なるようです。

　満期保険金を受け取っても確定申告が不要な場合があります。それは保険期間が5年以下の場合で、「金融類似商品｝扱いになるからです。

　また、一括で受け取った場合は一時所得になりますし、年金として受け取った場合は「雑所得」扱いになります。

　ご自身が保険料を支払っていない場合は、贈与になる可能性もあります。

　学資保険などは一括で受け取ることが多いのではないでしょうか。
　一時所得＝満期保険料ー（支払保険料総額ー剰余金）ー50万円
となり、一時所得の金額の１/2が課税の対象となる金額です。

　金利が良かったころは、一時所得として戻り部分が多くあった時期もありますが、ここ１５～１８年ですと、補償が付与されている分、支払保険料総額の方が多いこともあるようです。

　保険会社から税務署に「支払調書」の提出が義務化されております。税務署は、支払調書により、金額を受け取った人の申告漏れなどを確認しております。一時所得の利益があるにもかかわらず、確定申告をしていなければ、加算税が課される可能性もありますので、確定申告をするよう注意しましょう。

ミネアさんこんにちは

不動産FP橋本です

『土地ありであれば新築２階建てを１０００万以下で建てられる？』の回答をします。

　ウッドショック前であれば、建売住宅の建築費はローコスト住宅の２階建てで１０００万円を切っていました。今では難しいでしょう。

　ウッドショックとは、木材の価格が高騰している状態で、コロナ禍やコンテナ不足などがきっかけで起きました。２０２１年３月ころから始まった問題です。

　主な原因は
◎ロシアの経済制裁の影響
◎米国の住宅建築需要の増加
◎コロナ禍による生産・物流の停滞
◎日本の木材自給率の低さ

　などがあげられました。

　２０２１年９月時点で２０２０年１２月と比べて２．７５倍値上がりしています。輸入木材の高騰に続き代替として国産木材も需要が高まり価格上昇しました。

　木材確保ができず工事を延期せざるを得なかったり、着工自体を見送ったりするケースもありました。

　２０２３年でもウッドショックは続いているようです。ただし木材価格は下落傾向にあるものの、木材輸入量は減少しています。

　日本の住宅用木材のうち、自給率は３割程度とされ、残り７割程度は海外からの輸入に依存しています。取引国上位は、カナダ・スウェーデン・フィンランドとなっています。

　２０２４年でローコスト住宅の建売でも、建築費は２０００万円はかかるのではないでしょうか。円安の影響、備品の値上げ、人件費の値上げ等があげられます。

　仕入れ原価の見直し、広告費の削減などでどの程度価格を抑えることができるのでしょうか。これからの動向を見守りたいところです。

ライアンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『５０坪の土地に３０坪の平屋だと車何台OK？』の回答をします。

　５０坪の敷地に平屋３０坪で車３台のスペースを確保するとなると、取れなくもありませんが、字型や工夫が必要になるかもしれません。

　一般的な車は、幅２．５m、車の長さは５．５mで計算します。横に３台並べて７．５mに玄関までの通路部分の幅１ｍプラスすると８．５ｍが接していれば、

　５．５ｍ×８．５ｍ＝４６．７５㎡

　敷地５０坪×３．３０５７＝１６５．２８５㎡となります。
　１６５．２８５㎡ー４６．７５㎡＝１１８．５３５㎡

　１㎡＝０．３０２５坪なので
　　約１１８㎡×０．３０２５＝３５．６坪となりますので３０坪の平屋は建築可能です。

　しかし、現実では字型は理想通りとはいきません。角地だったとしても、南側に車２台、東か西側に１台しか取れない場合もあります。

　駐車場を３台が希望の場合は、設計士に理想を話して、間取りに工夫をしていただくようになるかもしれません。接道部分がどのくらいなのかはとても大事です。字型によってしまう可能性を理解ください。

卑弥呼さんこんにちは

不動産FP橋本です

『２LDKマンションで７０平米は広い方ですか？』の回答をします。

　マンションの場合７０平米で２LDKとする物件は、リビングダイニングが広くとれている物件というイメージです。

　中古マンションの間取り図を参考にすると、６０～７０平米あれば３LDKとしている物件が多く、部屋数を確保して４人家族を対象としている間取りの印象です。
居室部分で４.５帖や5帖を含み、キッチン部分を含むリビングダイニングが14帖取れれば広い分類とされそうです。勿論中古マンションでも２LDKとしてリビングダイニングを広くとっている間取りもございます。

　今では対象を意識した間取りが多くみられるように感じます。

　今まで通り６０～７０平米で３LDKと部屋数を確保する物件もあれば、２LDKとして居室の広さ、リビングダイニングを広くとり、ウォークインクローゼットやシューズインクロークとした収納を確保し、生活のしやすさを意識した物件も見られます。

　家族数も今までのように4人を意識するより、２～4人と変化に対応できるような間取りが多く見られるようになりました。

　70平米の一例とした間取り
居室6帖、5帖、キッチン3.4帖、リビングダイニング15.4帖、ウォークインクローゼットやシューズインクロークを設けている新築マンションがありました。

　どの部分を重視するかは、住む方の好みにもよるものと思います。
居室を充実させたいのか、リビングダイニングを広くとりたいのか等。

　リビングダイニングを広くとりたい方には、70平米２LDKとあるマンションは魅力的かもしれませんね。

　

杏寿郎さんこんにちは

不動産FP橋本です

『洗面台で７５０は狭いですか？』の回答をします。

　洗面化粧台７５０ｍｍタイプは、標準的なサイズといえます。もっと間口の狭い６００ｍｍタイプもありますが、ファミリータイプですと収納面も考えと
７５０ｍｍは欲しいところです。

　グレードにもよりますが、ミラーがあり片側に収納タイプのものや、真ん中にミラーがあり両側に収納タイプのものもあり、三面鏡になり扉を開けると収納になっているタイプもあるようです。

　清掃のしやすさ、使いやすさを家族で話し合い決めてみてはいかがでしょうか。

　最近では、三面鏡タイプで照明が縦型に入っているものや従来通り上部へ設置されているものもあります。光の当たり方が違って見えるところがありますが、ショールームで比較してみないと分からないものもあります。

　洗面器は広いタイプもありますが、朝夕の歯磨き等以外で、つけおき洗いを頻繁にする方には両サイドに洗剤等を置くスペースが欲しいところです。ですが個人的な見解でなので、問題視されない方も多いかもしれません。

　何に重点を置くかで、選択は違ってくるかもしれません。

クランベリーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸浴室の２ハンドル混合水栓を交換したいです』の回答をします。

　賃貸物件に関しては、もともと付帯している設備を勝手に交換することは、控えていただきたいところです。

　サーモスタット混合水栓とは、水とお湯の温度を自動的に調節してくれる水栓になりますので、一般的な混合水栓より取り扱いは楽になりますので、交換したい気持ちは理解できます。
　
　勝手に実施することは問題ではありますが、業者に工事依頼して実施していただくのでしたら、操作を含めて安心なところですが、取扱説明書を参考に借主が交換した場合、水量調整など微妙なところに不具合が出がちです。修理依頼して、後で勝手に水栓を交換したことを指摘され、元の水栓に戻してほしいなどの話になった場合、交換できたとしても微妙な調節が元通りにできるかの問題が発生します。

　どうしても交換したいのでしたら、まずは管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。同じマンションでしたら、他の借主から希望があり交換している部屋があるかもしれません。その場合備品として交換でき、その後の心配もありません。

　先ずは、管理会社に相談してみると、借主の利便性について、貸主に相談いただけるかもしれません。良い結果につながるかもしれません。

マジンガーZさんこんにちは

不動産FP橋本です

『子供2人を大学に行かせるにはいくらの年収が必要ですか？』の回答をします。

　２人の子どもを私立大学に通わせるのに、年収は多いに越したことはありません。年収が多ければ解決するという話しとは違っているように感じます。生活費や教育費に当てる費用の比率は家庭によってさまざまです。

　また月々の貯蓄に関しても、先取貯蓄として先に定額をあて、残ったお金で生活する家庭と、生活費が先で余ったお金を貯蓄する家庭では長い年月での貯蓄の差は大きく開くということです。

　お子さんが小さければ計画的に貯蓄することで、年収だけでなく大学の費用を準備することも可能とも言えるということです。
　
　文部科学省　平成３０年度の子供の学習調査によると
大学だけ私立を選択すると１人についての教育費の内訳は
◎幼稚園　６７万円
◎小学校　１９３万円
◎中学校　１４７万円
◎高校　　１３７万円
◎私立大学　７１７万円　とされています。

　２人分と考えると大学だけの教育費は７１７万円×２人＝１,４３４万円とされています。ところが大学の学費の値上げも検討されているなど、実際はもっと費用が上がる可能性もあります。

　ただ費用がかかるのみでなく、補助金についても拡充され始めています。東京都内に在住の方のみではありますが、０１８サポートといって、1人5,000円/月を申請すれば18歳まで支給対象となっています。児童手当に関しても、高校生までを支給対象とすることや所得制限撤廃に関しても、２０２４年１０月からの拡充案も出ています。

　拡充案を参考にすると児童手当だけで
　15,000円×12ヶ月×2年＝36万円
　10,000円×１２ヶ月×16年＝192万円となり1人228万円支給予定となります。

　これを新積立NISAで大学入学まで運用すると（18歳未満の方は対象外）
　1万円を18年間３％で運用すると216万円が285,9000円と約70万円の利益
　
　1万円を18年間５％で運用すると216万円が349万円133万円の利益をもたらすことも考えられますが、あくまで運用ですので保証できるものではありません。

　お金の準備に関しては、考え方次第というより家庭での方針を子どもに早くから理解してもらうスタンスは大切と考えます。

　子供たちの未来は、私たちが歩んできた世界とは変化しております。時代に即した教育は、家庭での役割も大きいように感じています。

町田さんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産売却の仲介手数料はいつ支払う？』の回答をします。

　宅建業法４６条には、宅地建物取引業者は宅地又は建物の売買、交換又は媒介に関して受け取ることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めにより、この額を超えて報酬は受け取れず、報酬の額を定めた時は、これを告示しなければならず公衆の見やすい場所に報酬の額を掲示するよう定めています。ですので、不動産会社に行ってみると、見えやすい場所に掲示されていることが多いようです。

　仲介手数料の計算式
①２００万円以下は　　（売地価格×５％）＋消費税
②２００万円超～４００万円以下　（売地価格×４％）＋消費税
③４００万円を超える金額　　（売地価格×３％）＋消費税
よって①＋②＋③となりますが、
４００万円超の場合は　　（売地価格×３％＋６万円）＋消費税という速算法を利用しています。

　仲介手数料の支払時期は、引き渡し時に全額支払うケースが多いようですが、契約時に５０％、引き渡し時に５０％としている業者もあるようです。

　しかし、あくまで不動産売買の仲介手数料は成功報酬とされておりますので、
売買が成立しない場合は、お預けしたお金は返金されるということです。

追い焚きさんこんにちは

不動産FP橋本です

　『お風呂の温度の調節仕方次第でガス代の節約は可能？』の回答をします。

　やり方次第によって温度調節でかなりの差が出るものです。
東京ガスの調べでは、浴槽１８０ℓを20℃から40℃に沸かす場合と42℃に沸かす場合で、

　40℃は72.5円/日　　で42℃は79.7円/日の費用がかかるようです。
例えば、浴槽の温度は42℃として、蛇口やシャワーの温度を40℃にするだけでも、毎日使用すると大きな差が出るものです。

　寒い冬はつい42℃として浴槽の温度は高めにしがちですが、蛇口やシャワーは個別に使用するものなので、使用量に違いが出がちです。そこで40℃にしておくのですが、たまに42℃に温度をあげられてしまい、気が付かずそのまま使用して食器などの洗い物をする場合もあります。無駄なエネルギーを使用していると罪悪感にさいなまれます。家族の人数が多いと徹底するのはハードルが高いものです。追い焚き機能付きの場合は、毎日お湯を沸かすか、追い焚き機能付きを1週間に何回か使用するだけでもガス代の節約になります。

　一人暮らしで追い焚き機能がないタイプの給湯器の場合は、浴槽を利用する以外で、お湯の温度を下げて使用するだけでもかなりの節約になることでしょう。
特に冬場に試してみると大きな成果が上がるでしょう。食器などの洗い物をする場合は、油が落ちればよいので、40℃以下でも問題なさそうです。

　できそうなことから始めてみてはいかがでしょうか。

ふじりんごさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一条工務店とタマホームだとどちらが安く家を建てられる？』の回答をします。

　価格の安さについては、タマホームの印象です。タマホームの坪単価は３５万円～８０万円程度とされています。他のハウスメーカーと比較するとリーズナブルに感じます。ただタマホームの家を建てた方を存じ上げないので、実際の評判については不明です。

　タマホームについてのネット上の口コミ等の評判を整理すると、以下のような点が挙げられています。
◎大量仕入れで原価を抑えている
◎営業から建築までじしゃで一貫して行い、工期が短い
◎坪単価マジックやスケールメリットを活かした資材の調達、人件費の削減など他のハウスメーカーに比べると安い費用で建設できる
◎高品質を適正価格で実現している
　
　ただ、口コミにつきましては個人の見解であり、担当者とのコミュニケーションがうまくいかなかったなどの記入もあるようですが、他社に関してもある程度のクレームはつきものです。

　価格の安さはあるようですが、最終的には購入する方のイメージに合った建物になるかどうかではないでしょうか。どのハウスメーカーにもランクはあるようです。タマホームの中でも購入者のイメージに合う家づくりが可能か、不明点があれば納得いくまで確認にて決めることが大切なのではないでしょうか。

　一条工務店に関しては、土地を購入いただいた方からお話を聞いておりました。購入者の方の意見をまとめますと以下のような感じとなります。
◎地震に強い家として選んだ（阪神・淡路大震災を体験した方からの意見）
◎他のハウスメーカーは坪単価で比較するとそう変わらないようだが、オプション費用が別途かかり結果高くついてしまう。一方で一条工務店は工事費用以外のオプション追加がなく建てられるのが分かりやすかった。加えて、全館床暖房となっており、廊下にも床暖房が入っており太陽光も売電が高くできた点が良かった。
◎家を建てるのなら一条工務店と決めていた（計画道路の立ち退きで新たな家も一条工務店を利用された方の意見）

　一定のファンがいるようですね。

　一条工務店の坪単価の目安は約７０万円。ハウスメーカーの中では平均的な価格で、ローコストメーカーより高く、大手ハウスメーカーより安い立ち位置のようです。

　どんな家を建てたいか、外観のイメージはどうか、予算に合っているかなど総合的に判断して決めた家であれば、納得がいくのではないでしょうか。

NESCAFEさんこんにちは

不動産FP橋本です

『auじぶん銀行の住宅ローンは低金利ですか？』の回答をします。

　auじぶん銀行はKDDIと三菱UFJ銀行が共同出資で設立したネット銀行だからこその低金利で利用することができます。

　auじぶん銀行の住宅ローンの変動金利２０２４年６月を確認しても０.２１９％と他の金融機関と比べても０.１％は金利が低いようです。この０.１％の金利優遇を適用するためには条件が２つあるようです。

①住宅ローンを借りるご本人と家族の１人がau回線に切り替えることです。
本人と妻　本人と長男など家族割を使うことが条件で、au格安スマホは対象外となっています。この条件をクリアすると、０.０７％金利を下げることができるようです。

②じぶんでんきに加入する。
お住いのエリアで募集状況を確認する必要があるようです。オール電化など募集してないエリアがあるようです。この条件をクリアすると、０.０３％の金利を下げることができるようです。

　ほかにもJ:COM　NET やJ:COM　TVをセットでご契約いただくと戸建てに関して、金利優遇が受けられる場合もあるようです。

　　auじぶん銀行の住宅ローンのメリットは３つ
①団体信用生命保険がお得
　ライフネット生命とauじぶん銀行が業務提携したので、がん５０％保障団信で
　も、がんと診断されると住宅ローン残高の５０％が免除、急性心筋梗塞脳卒中・
　肝疾患・腎疾患で手術を受けると住宅ローン残高の５０％が免除で満５０歳まで
　の年齢制限は他に比べても年齢が高い
②金利がダントツ安い
③諸経費が安い
　ネットでやり取りするので、電子契約をすると印紙代が０円、繰り上げ返済手
　数料０円、ただし固定金利の繰り上げ手数料は３３,０００円書か売るようです


　デメリットとは
①超低金利にするための手続きが面倒（上記１％優遇のため）
②当初引き上げプラン（固定金利１０年など）の期間満了後の金利優遇が低くな
　る。
③対面での相談はできない
　全てスマホやパソコンのやり取りとなる。電話相談は可能だが、担当者がいつも
　同じ人ではない。

　全体的に審査は厳しいようで、自営業や法人役員は審査は通らないようです。

　条件がクリアできそうであれば、挑戦してみるのもいいかもしれません。

オレゴンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸借契約で貸主死亡の場合には再契約が必要になりますか？』の回答をします。

　契約期間内であれば、再契約は不要です。

　現在の契約は継続されているからです。現在の契約内容と変更のあった部分を記載した合意書2通作成し、貸主借主両者でご署名・捺印の上、所持する形をとります。

　①貸主の変更
　
　②振込口座の変更（変更がある場合のみ）

上記以外は、原契約書通りとして対応します。

　なお、急に振り込み先口座の変更を依頼しても、借主さんに中々信用してもらえないこともありますので、合意書に管理会社名が入っていると問い合わせ先がある分安心していただけるようです。借主さんにも現状を理解してもらうことも大切です。
　
　契約期間が満了する場合は、新たな契約で更新・再契約のご案内をして手続をしていただくことになります。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『1000万円を20年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　まず2024年の6月金利で比較してみます。

①ネット銀行で変動金利の場合
　金利0.298％　借入期間20年　借入金額1,000万円とすると

　月々42,925円　総支払額10,302,201円　総利息302,201円　となりますが、金利上昇のリスクがあることをご理解ください。

②ネット銀行で20年固定金利で事務手数料が借入額の2.2％のタイプの金利を選択します。
　金利1.350％　借入期間20年　借入金額1,000万円とすると
　月々47,567円　総支払額11,416,266円　総利息1,416,266円

③フラット２０は、フラット35のうち、借入期間が15年～20年以下を選択いただく場合の金利です。

　固定金利1.460％　借入期間20年　借入金額1,000万円とすると
　月々48,070円　総支払額11,536,991円　　総利息　1,536,991円

　10年固定金利も比較をしたかったのですが、20年固定金利と差がなかったので、あまりメリットは感じられませんでした。

　借入金額が1,000万円の場合は固定金利との差額が月々5,000円くらいしかありませんでした。リスクとご自分の性格をどう考えるかが問題のようです。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『３９００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　現在では、保証料を支払うタイプより手数料を支払う方が金利が低いので、両方とも借入額の２．２％の手数料を支払うタイプを利用してみました。


【借入額３９００万円・借入期間３５年の場合】

①変動金利　０.３４５％　
　月々　９８,５８９円　
　総返済額　４１,４０７,３８７円
　利息　２,４０７,３８７円
　（この場合、３５年間金利に変更がない可能性は低いと理解してください）

②固定金利　１.８８５％　
　月々　１２６,９０２円　
　総返済額　５３,２９８,９６２円
　利息　１４,２９８,９６２円

③フラット３５で借り入れ割合が９０％以下で、
　４ポイント（当初５年間金利が△１．００％引下げ）の場合

　１～５年目　金利０.８４％　月々１０７,２０７円
　６～３５年　金利１.８４％　月々１２３,３４８円
　総返済額　５０,８３７,５５０円　
　利息　１１,８３７,５５０円

　https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
　高精度計算サイトを利用して計算しました。

鉄腕アダムさんこんにちは

不動産FP橋本です

『借主１００客付け１００とはどういう意味ですか？』の回答をします。

　一般の物件検討者はあまり気にしないかもしれませんが、募集図面（マイソク）の下欄に記入されていることが多く、物件仲介を専門に客付けしている業者では
この欄を注視して客付けしています。

　借主１００とは借主が物件を申込し、契約をする際に物件の仲介手数料として１ヶ月分を支払うという意味です。

　客付１００とはお客を連れてきた仲介業者が仲介手数料を１ヶ月分受領するという意味です。

　では管理会社は契約者の審査や契約をするのに、費用はもらえないかというと貸主からいただく仕組みになっています。

　ですので借主１００客付５０と記載されている物件の場合は、借主が支払う１ヶ月分の仲介手数料を客付けした業者は０．５ヶ月しか受領できず、残りの０．５ヶ月は管理会社が受領するという意味になります。

　その点、AD１００というのは、自分の物件を早く決めて欲しいと思っている貸主が優先して紹介してもらうため、客付け業者に対して支払う広告料１ヵ月分という意味になります。

　つまり１つの物件を決めて2ヶ月分の手数料が入れば、客付け業者が真剣になってくれることを期待しているという意味になります。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『７１平米のマンションは何坪？何平方フィート？』の回答をします。

　不動産業界に入った時から
1㎡＝0.3025坪　　・1坪＝3.3057㎡は覚えされられた気がします。

マンションでは、71㎡の間取りはファミリータイプの2～３LDKくらいになります。

ですので71㎡は
71㎡×0.3025≒21.47坪となります。

畳の種類は地域や団地等によって大きさが違っておりました。
◎京間は約1.82㎡（191cm×95.5cm）
◎六一間は約1.71㎡（185cm×92.5cm）
◎中京間は約1.66㎡（182ｃｍ×91ｃｍ）
◎江戸間は約15.5㎡（176ｃｍ×88ｃｍ）
◎団地間は約1.44㎡（170ｃｍ×85ｃｍ）

　しかし、不動産業界ではまだまだ畳数表示の方が大きさがイメージしやすいところがあり、マンションの間取り図にも平米数と畳数で表示されているパンフレットも多くみられます。一般的には、1畳を0.9m×1.8m≒1.62㎡で計算されております。

　よって畳数表示すると71㎡は
　71㎡÷1.62㎡≒43.8畳となるわけです。

　平方フィートはヤード・ポンド法における面積の単位である。1平方フィートは、1辺が1フィートの正方形の面積と定義され、1平方フィートは144平方インチ又は１平方ヤードは９平方フィートに相当し、メートル法に換算すると1平方フィートは約0.0929034㎡となり、1㎡＝10.764平方フィートとなるようです。
よって71㎡×10.764平方フィート≒764.24平方フィートとなることになります。

アリエス・スプリングさんこんにちは

不動産FP橋本です

『東京都の水道料金の基本料金はいくらですか？』の回答をします。

　水道料金の請求書には、上水道料金（基本料金＋従量料金）、下水道料金、消費税が記載されています。家庭用で利用されている口径は１３mmと２０mmがあり、２０ｍｍの方が基本料金は高くなっています。

　同じ東京都内であっても、基本料金や下水道料金は自治体によって違いがあるようですが、従量料金については特に違いはないようです。

２３区内を例としますと
①口径13ｍｍの基本料金は1ヵ月　８６０円
②口径20ｍｍの基本料金は1ヵ月　１,１７０円
③口径25ｍｍの基本料金は1ヵ月　１,４６０円

これに従量料金
㋐１～5㎥　　1㎥につき0円
㋑6～10㎥　　1㎥につき22円
㋒11～20㎥　 1㎥につき128円
㋓21～30㎥　 1㎥につき163円
㋔31～50㎥　 1㎥につき202円

口径20mmで５９㎥の請求書が届いたとします。水道料金は2か月に1度請求されますので、1か月目が３０㎥で2か月目が２９㎥使用したとします。
基本料金は②に該当しますので、１,170円×2か月＝２,340円となります。

　30㎥のうち、1～5㎥は0円、6～10㎥は22×5＝110円、11～20㎥は128×10＝1,280円、21～30㎥は163×10＝1,630円
→よって3,020円

　29㎥のうち、1～5㎥は0円、6～10㎥は22×5＝110円、11～20㎥は128×10＝1,280円、21～29㎥は163×9＝１,467円
→よって２,857円

（２,340円＋３,020円＋２,857円）×1.1＝9,038.7で９,038円が消費税込み料金で、これに下水道料金がプラスされて請求書が届く仕組みとなっております。