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名前 橋本(はしもと) 好美(よしみ)
出身地 東京都
資格 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター
仲介業務
開始年月
2022年07月
オンライン
対応
ZOOM,Line,メール

所属情報

所在地

東京都小平市

URL

https://fudousanfphashimoto.jimdofree.com

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

94

ベストアンサー率:

21.17%

ベストアンサー数:

94件

その他の回答:

350件

回答総数:

444件

Q.2LDKマンションで70平米は広い方ですか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/06/20

コメントいただけますと幸いです。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

卑弥呼さんこんにちは

不動産FP橋本です

『2LDKマンションで70平米は広い方ですか?』の回答をします。

 マンションの場合70平米で2LDKとする物件は、リビングダイニングが広くとれている物件というイメージです。

 中古マンションの間取り図を参考にすると、60~70平米あれば3LDKとしている物件が多く、部屋数を確保して4人家族を対象としている間取りの印象です。
居室部分で4.5帖や5帖を含み、キッチン部分を含むリビングダイニングが14帖取れれば広い分類とされそうです。勿論中古マンションでも2LDKとしてリビングダイニングを広くとっている間取りもございます。

 今では対象を意識した間取りが多くみられるように感じます。

 今まで通り60~70平米で3LDKと部屋数を確保する物件もあれば、2LDKとして居室の広さ、リビングダイニングを広くとり、ウォークインクローゼットやシューズインクロークとした収納を確保し、生活のしやすさを意識した物件も見られます。

 家族数も今までのように4人を意識するより、2~4人と変化に対応できるような間取りが多く見られるようになりました。

 70平米の一例とした間取り
居室6帖、5帖、キッチン3.4帖、リビングダイニング15.4帖、ウォークインクローゼットやシューズインクロークを設けている新築マンションがありました。

 どの部分を重視するかは、住む方の好みにもよるものと思います。
居室を充実させたいのか、リビングダイニングを広くとりたいのか等。

 リビングダイニングを広くとりたい方には、70平米2LDKとあるマンションは魅力的かもしれませんね。

 

Q.賃貸浴室の2ハンドル混合水栓を交換したいです

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/18

賃貸マンションで浴室の2ハンドル混合水栓をサーモスタット混合水栓に交換するにあたり管理会社や大家さんに相談した方がいいですか?勝手に自分で交換すると問題になる可能性はありますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

クランベリーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸浴室の2ハンドル混合水栓を交換したいです』の回答をします。

 賃貸物件に関しては、もともと付帯している設備を勝手に交換することは、控えていただきたいところです。

 サーモスタット混合水栓とは、水とお湯の温度を自動的に調節してくれる水栓になりますので、一般的な混合水栓より取り扱いは楽になりますので、交換したい気持ちは理解できます。
 
 勝手に実施することは問題ではありますが、業者に工事依頼して実施していただくのでしたら、操作を含めて安心なところですが、取扱説明書を参考に借主が交換した場合、水量調整など微妙なところに不具合が出がちです。修理依頼して、後で勝手に水栓を交換したことを指摘され、元の水栓に戻してほしいなどの話になった場合、交換できたとしても微妙な調節が元通りにできるかの問題が発生します。

 どうしても交換したいのでしたら、まずは管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。同じマンションでしたら、他の借主から希望があり交換している部屋があるかもしれません。その場合備品として交換でき、その後の心配もありません。

 先ずは、管理会社に相談してみると、借主の利便性について、貸主に相談いただけるかもしれません。良い結果につながるかもしれません。

Q.子供2人を大学に行かせるにはいくらの年収が必要ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/15

都内の私立大学に子供2人通わせるために必要な年収目安が知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

マジンガーZさんこんにちは

不動産FP橋本です

『子供2人を大学に行かせるにはいくらの年収が必要ですか?』の回答をします。

 2人の子どもを私立大学に通わせるのに、年収は多いに越したことはありません。年収が多ければ解決するという話しとは違っているように感じます。生活費や教育費に当てる費用の比率は家庭によってさまざまです。

 また月々の貯蓄に関しても、先取貯蓄として先に定額をあて、残ったお金で生活する家庭と、生活費が先で余ったお金を貯蓄する家庭では長い年月での貯蓄の差は大きく開くということです。

 お子さんが小さければ計画的に貯蓄することで、年収だけでなく大学の費用を準備することも可能とも言えるということです。
 
 文部科学省 平成30年度の子供の学習調査によると
大学だけ私立を選択すると1人についての教育費の内訳は
◎幼稚園 67万円
◎小学校 193万円
◎中学校 147万円
◎高校  137万円
◎私立大学 717万円 とされています。

 2人分と考えると大学だけの教育費は717万円×2人=1,434万円とされています。ところが大学の学費の値上げも検討されているなど、実際はもっと費用が上がる可能性もあります。

 ただ費用がかかるのみでなく、補助金についても拡充され始めています。東京都内に在住の方のみではありますが、018サポートといって、1人5,000円/月を申請すれば18歳まで支給対象となっています。児童手当に関しても、高校生までを支給対象とすることや所得制限撤廃に関しても、2024年10月からの拡充案も出ています。

 拡充案を参考にすると児童手当だけで
 15,000円×12ヶ月×2年=36万円
 10,000円×12ヶ月×16年=192万円となり1人228万円支給予定となります。

 これを新積立NISAで大学入学まで運用すると(18歳未満の方は対象外)
 1万円を18年間3%で運用すると216万円が285,9000円と約70万円の利益
 
 1万円を18年間5%で運用すると216万円が349万円133万円の利益をもたらすことも考えられますが、あくまで運用ですので保証できるものではありません。

 お金の準備に関しては、考え方次第というより家庭での方針を子どもに早くから理解してもらうスタンスは大切と考えます。

 子供たちの未来は、私たちが歩んできた世界とは変化しております。時代に即した教育は、家庭での役割も大きいように感じています。

Q.不動産売却の仲介手数料はいつ支払う?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/06/13

不動産売却の仲介手数料の支払時期について教えてください。
契約時に半金もしくは全額支払うのが普通ですか?
残金決済・引渡完了時に全額支払うのでも許容されますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

町田さんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産売却の仲介手数料はいつ支払う?』の回答をします。

 宅建業法46条には、宅地建物取引業者は宅地又は建物の売買、交換又は媒介に関して受け取ることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めにより、この額を超えて報酬は受け取れず、報酬の額を定めた時は、これを告示しなければならず公衆の見やすい場所に報酬の額を掲示するよう定めています。ですので、不動産会社に行ってみると、見えやすい場所に掲示されていることが多いようです。

 仲介手数料の計算式
①200万円以下は  (売地価格×5%)+消費税
②200万円超~400万円以下 (売地価格×4%)+消費税
③400万円を超える金額  (売地価格×3%)+消費税
よって①+②+③となりますが、
400万円超の場合は  (売地価格×3%+6万円)+消費税という速算法を利用しています。

 仲介手数料の支払時期は、引き渡し時に全額支払うケースが多いようですが、契約時に50%、引き渡し時に50%としている業者もあるようです。

 しかし、あくまで不動産売買の仲介手数料は成功報酬とされておりますので、
売買が成立しない場合は、お預けしたお金は返金されるということです。

Q.お風呂の温度の調整仕方次第でガス代の節約は可能?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/06/12

お風呂の温度の調整仕方次第で毎月のガス代の節約は可能ですか。宅建士の皆様のお知恵を拝借致したく。よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

追い焚きさんこんにちは

不動産FP橋本です

 『お風呂の温度の調節仕方次第でガス代の節約は可能?』の回答をします。

 やり方次第によって温度調節でかなりの差が出るものです。
東京ガスの調べでは、浴槽180ℓを20℃から40℃に沸かす場合と42℃に沸かす場合で、

 40℃は72.5円/日  で42℃は79.7円/日の費用がかかるようです。
例えば、浴槽の温度は42℃として、蛇口やシャワーの温度を40℃にするだけでも、毎日使用すると大きな差が出るものです。

 寒い冬はつい42℃として浴槽の温度は高めにしがちですが、蛇口やシャワーは個別に使用するものなので、使用量に違いが出がちです。そこで40℃にしておくのですが、たまに42℃に温度をあげられてしまい、気が付かずそのまま使用して食器などの洗い物をする場合もあります。無駄なエネルギーを使用していると罪悪感にさいなまれます。家族の人数が多いと徹底するのはハードルが高いものです。追い焚き機能付きの場合は、毎日お湯を沸かすか、追い焚き機能付きを1週間に何回か使用するだけでもガス代の節約になります。

 一人暮らしで追い焚き機能がないタイプの給湯器の場合は、浴槽を利用する以外で、お湯の温度を下げて使用するだけでもかなりの節約になることでしょう。
特に冬場に試してみると大きな成果が上がるでしょう。食器などの洗い物をする場合は、油が落ちればよいので、40℃以下でも問題なさそうです。

 できそうなことから始めてみてはいかがでしょうか。

Q.一条工務店とタマホームだとどちらが安く家を建てられる?

不動産業界 > 不動産会社・ハウスメーカー

2024/06/10

一条工務店とタマホームを比較した場合、どちらが安く家を建てられますか?坪単価ベースで解説お願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

ふじりんごさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一条工務店とタマホームだとどちらが安く家を建てられる?』の回答をします。

 価格の安さについては、タマホームの印象です。タマホームの坪単価は35万円~80万円程度とされています。他のハウスメーカーと比較するとリーズナブルに感じます。ただタマホームの家を建てた方を存じ上げないので、実際の評判については不明です。

 タマホームについてのネット上の口コミ等の評判を整理すると、以下のような点が挙げられています。
◎大量仕入れで原価を抑えている
◎営業から建築までじしゃで一貫して行い、工期が短い
◎坪単価マジックやスケールメリットを活かした資材の調達、人件費の削減など他のハウスメーカーに比べると安い費用で建設できる
◎高品質を適正価格で実現している
 
 ただ、口コミにつきましては個人の見解であり、担当者とのコミュニケーションがうまくいかなかったなどの記入もあるようですが、他社に関してもある程度のクレームはつきものです。

 価格の安さはあるようですが、最終的には購入する方のイメージに合った建物になるかどうかではないでしょうか。どのハウスメーカーにもランクはあるようです。タマホームの中でも購入者のイメージに合う家づくりが可能か、不明点があれば納得いくまで確認にて決めることが大切なのではないでしょうか。

 一条工務店に関しては、土地を購入いただいた方からお話を聞いておりました。購入者の方の意見をまとめますと以下のような感じとなります。
◎地震に強い家として選んだ(阪神・淡路大震災を体験した方からの意見)
◎他のハウスメーカーは坪単価で比較するとそう変わらないようだが、オプション費用が別途かかり結果高くついてしまう。一方で一条工務店は工事費用以外のオプション追加がなく建てられるのが分かりやすかった。加えて、全館床暖房となっており、廊下にも床暖房が入っており太陽光も売電が高くできた点が良かった。
◎家を建てるのなら一条工務店と決めていた(計画道路の立ち退きで新たな家も一条工務店を利用された方の意見)

 一定のファンがいるようですね。

 一条工務店の坪単価の目安は約70万円。ハウスメーカーの中では平均的な価格で、ローコストメーカーより高く、大手ハウスメーカーより安い立ち位置のようです。

 どんな家を建てたいか、外観のイメージはどうか、予算に合っているかなど総合的に判断して決めた家であれば、納得がいくのではないでしょうか。

Q.auじぶん銀行の住宅ローンは低金利ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/09

auじぶん銀行の住宅ローンは他行に比べると低金利なのですか?ご解説お願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

NESCAFEさんこんにちは

不動産FP橋本です

『auじぶん銀行の住宅ローンは低金利ですか?』の回答をします。

 auじぶん銀行はKDDIと三菱UFJ銀行が共同出資で設立したネット銀行だからこその低金利で利用することができます。

 auじぶん銀行の住宅ローンの変動金利2024年6月を確認しても0.219%と他の金融機関と比べても0.1%は金利が低いようです。この0.1%の金利優遇を適用するためには条件が2つあるようです。

①住宅ローンを借りるご本人と家族の1人がau回線に切り替えることです。
本人と妻 本人と長男など家族割を使うことが条件で、au格安スマホは対象外となっています。この条件をクリアすると、0.07%金利を下げることができるようです。

②じぶんでんきに加入する。
お住いのエリアで募集状況を確認する必要があるようです。オール電化など募集してないエリアがあるようです。この条件をクリアすると、0.03%の金利を下げることができるようです。

 ほかにもJ:COM NET やJ:COM TVをセットでご契約いただくと戸建てに関して、金利優遇が受けられる場合もあるようです。

  auじぶん銀行の住宅ローンのメリットは3つ
①団体信用生命保険がお得
 ライフネット生命とauじぶん銀行が業務提携したので、がん50%保障団信で
 も、がんと診断されると住宅ローン残高の50%が免除、急性心筋梗塞脳卒中・
 肝疾患・腎疾患で手術を受けると住宅ローン残高の50%が免除で満50歳まで
 の年齢制限は他に比べても年齢が高い
②金利がダントツ安い
③諸経費が安い
 ネットでやり取りするので、電子契約をすると印紙代が0円、繰り上げ返済手
 数料0円、ただし固定金利の繰り上げ手数料は33,000円書か売るようです


 デメリットとは
①超低金利にするための手続きが面倒(上記1%優遇のため)
②当初引き上げプラン(固定金利10年など)の期間満了後の金利優遇が低くな
 る。
③対面での相談はできない
 全てスマホやパソコンのやり取りとなる。電話相談は可能だが、担当者がいつも
 同じ人ではない。

 全体的に審査は厳しいようで、自営業や法人役員は審査は通らないようです。

 条件がクリアできそうであれば、挑戦してみるのもいいかもしれません。

Q.賃貸借契約で貸主死亡の場合には再契約が必要になりますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/06/08

アパートのご高齢オーナーが亡くなって息子さんに相続された場合、賃貸借契約は再契約が必要か不要かについて解説お願いします。

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オレゴンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸借契約で貸主死亡の場合には再契約が必要になりますか?』の回答をします。

 契約期間内であれば、再契約は不要です。

 現在の契約は継続されているからです。現在の契約内容と変更のあった部分を記載した合意書2通作成し、貸主借主両者でご署名・捺印の上、所持する形をとります。

 ①貸主の変更
 
 ②振込口座の変更(変更がある場合のみ)

上記以外は、原契約書通りとして対応します。

 なお、急に振り込み先口座の変更を依頼しても、借主さんに中々信用してもらえないこともありますので、合意書に管理会社名が入っていると問い合わせ先がある分安心していただけるようです。借主さんにも現状を理解してもらうことも大切です。
 
 契約期間が満了する場合は、新たな契約で更新・再契約のご案内をして手続をしていただくことになります。

Q.1000万円を20年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/07

住宅ローン1000万円を20年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『1000万円を20年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?』の回答をします。

 まず2024年の6月金利で比較してみます。

①ネット銀行で変動金利の場合
 金利0.298% 借入期間20年 借入金額1,000万円とすると

 月々42,925円 総支払額10,302,201円 総利息302,201円 となりますが、金利上昇のリスクがあることをご理解ください。

②ネット銀行で20年固定金利で事務手数料が借入額の2.2%のタイプの金利を選択します。
 金利1.350% 借入期間20年 借入金額1,000万円とすると
 月々47,567円 総支払額11,416,266円 総利息1,416,266円

③フラット20は、フラット35のうち、借入期間が15年~20年以下を選択いただく場合の金利です。

 固定金利1.460% 借入期間20年 借入金額1,000万円とすると
 月々48,070円 総支払額11,536,991円  総利息 1,536,991円

 10年固定金利も比較をしたかったのですが、20年固定金利と差がなかったので、あまりメリットは感じられませんでした。

 借入金額が1,000万円の場合は固定金利との差額が月々5,000円くらいしかありませんでした。リスクとご自分の性格をどう考えるかが問題のようです。

Q.3900万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/05

住宅ローン3900万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『3900万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?』の回答をします。

 現在では、保証料を支払うタイプより手数料を支払う方が金利が低いので、両方とも借入額の2.2%の手数料を支払うタイプを利用してみました。


【借入額3900万円・借入期間35年の場合】

①変動金利 0.345% 
 月々 98,589円 
 総返済額 41,407,387円
 利息 2,407,387円
 (この場合、35年間金利に変更がない可能性は低いと理解してください)

②固定金利 1.885% 
 月々 126,902円 
 総返済額 53,298,962円
 利息 14,298,962円

③フラット35で借り入れ割合が90%以下で、
 4ポイント(当初5年間金利が△1.00%引下げ)の場合

 1~5年目 金利0.84% 月々107,207円
 6~35年 金利1.84% 月々123,348円
 総返済額 50,837,550円 
 利息 11,837,550円

 https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
 高精度計算サイトを利用して計算しました。

Q.借主100客付100とはどういう意味ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/06/05

賃貸仲介で、借主100客付100とはどういう意味ですか?

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鉄腕アダムさんこんにちは

不動産FP橋本です

『借主100客付け100とはどういう意味ですか?』の回答をします。

 一般の物件検討者はあまり気にしないかもしれませんが、募集図面(マイソク)の下欄に記入されていることが多く、物件仲介を専門に客付けしている業者では
この欄を注視して客付けしています。

 借主100とは借主が物件を申込し、契約をする際に物件の仲介手数料として1ヶ月分を支払うという意味です。

 客付100とはお客を連れてきた仲介業者が仲介手数料を1ヶ月分受領するという意味です。

 では管理会社は契約者の審査や契約をするのに、費用はもらえないかというと貸主からいただく仕組みになっています。

 ですので借主100客付50と記載されている物件の場合は、借主が支払う1ヶ月分の仲介手数料を客付けした業者は0.5ヶ月しか受領できず、残りの0.5ヶ月は管理会社が受領するという意味になります。

 その点、AD100というのは、自分の物件を早く決めて欲しいと思っている貸主が優先して紹介してもらうため、客付け業者に対して支払う広告料1ヵ月分という意味になります。

 つまり1つの物件を決めて2ヶ月分の手数料が入れば、客付け業者が真剣になってくれることを期待しているという意味になります。

Q.71平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/04

登記簿面積71平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。

何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
間取りはどんなイメージですか。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『71平米のマンションは何坪?何平方フィート?』の回答をします。

 不動産業界に入った時から
1㎡=0.3025坪  ・1坪=3.3057㎡は覚えされられた気がします。

マンションでは、71㎡の間取りはファミリータイプの2~3LDKくらいになります。

ですので71㎡は
71㎡×0.3025≒21.47坪となります。

畳の種類は地域や団地等によって大きさが違っておりました。
◎京間は約1.82㎡(191cm×95.5cm)
◎六一間は約1.71㎡(185cm×92.5cm)
◎中京間は約1.66㎡(182cm×91cm)
◎江戸間は約15.5㎡(176cm×88cm)
◎団地間は約1.44㎡(170cm×85cm)

 しかし、不動産業界ではまだまだ畳数表示の方が大きさがイメージしやすいところがあり、マンションの間取り図にも平米数と畳数で表示されているパンフレットも多くみられます。一般的には、1畳を0.9m×1.8m≒1.62㎡で計算されております。

 よって畳数表示すると71㎡は
 71㎡÷1.62㎡≒43.8畳となるわけです。

 平方フィートはヤード・ポンド法における面積の単位である。1平方フィートは、1辺が1フィートの正方形の面積と定義され、1平方フィートは144平方インチ又は1平方ヤードは9平方フィートに相当し、メートル法に換算すると1平方フィートは約0.0929034㎡となり、1㎡=10.764平方フィートとなるようです。
よって71㎡×10.764平方フィート≒764.24平方フィートとなることになります。

Q.東京都の水道料金の基本料金はいくらですか?

不動産賃貸 > 住環境・街評判

2024/06/03

東京都の水道料金で、基本料金と従量料金の計算について解説お願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

アリエス・スプリングさんこんにちは

不動産FP橋本です

『東京都の水道料金の基本料金はいくらですか?』の回答をします。

 水道料金の請求書には、上水道料金(基本料金+従量料金)、下水道料金、消費税が記載されています。家庭用で利用されている口径は13mmと20mmがあり、20mmの方が基本料金は高くなっています。

 同じ東京都内であっても、基本料金や下水道料金は自治体によって違いがあるようですが、従量料金については特に違いはないようです。

23区内を例としますと
①口径13mmの基本料金は1ヵ月 860円
②口径20mmの基本料金は1ヵ月 1,170円
③口径25mmの基本料金は1ヵ月 1,460円

これに従量料金
㋐1~5㎥  1㎥につき0円
㋑6~10㎥  1㎥につき22円
㋒11~20㎥  1㎥につき128円
㋓21~30㎥  1㎥につき163円
㋔31~50㎥  1㎥につき202円

口径20mmで59㎥の請求書が届いたとします。水道料金は2か月に1度請求されますので、1か月目が30㎥で2か月目が29㎥使用したとします。
基本料金は②に該当しますので、1,170円×2か月=2,340円となります。

 30㎥のうち、1~5㎥は0円、6~10㎥は22×5=110円、11~20㎥は128×10=1,280円、21~30㎥は163×10=1,630円
→よって3,020円

 29㎥のうち、1~5㎥は0円、6~10㎥は22×5=110円、11~20㎥は128×10=1,280円、21~29㎥は163×9=1,467円
→よって2,857円

(2,340円+3,020円+2,857円)×1.1=9,038.7で9,038円が消費税込み料金で、これに下水道料金がプラスされて請求書が届く仕組みとなっております。

Q.地盤改良が必要な土地とは?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/06/03

家を建てる際に地盤改良が必要な土地とはどのような土地ですか?判断基準を教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

カナタ・ホシジマさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地盤改良が必要な土地とは?』の回答をします。

 今までの取引で地盤改良が必要といわれておりましたのは、土地にガラが埋まっている土地です。個人が所有する土地の場合、引き渡しから3ヶ月以内は売主の責任範囲となっており、その間に発覚することが多いようです。広い駐車場だった場所にガラ(建物の解体物)が入っていることが多いようです。

 所有者がお存じのケースもあればご存じないケースもあります。金額で解決していたように思います。

 また、昔の防空壕のようなものが地下にあり、今の地下室のようにコンクリートで装備されていればよいのですが、土壁の場合は土を埋めただけでは地盤が緩く、改良が必要なようです。地下室を作ればよさそうですが、地下室を得意とする業者に確認すると、一度解体してもう一度地下を掘って作業するようで、見積書をいただきましたが一般的な2階建ての2倍の建築費がかかるようだったので、杭基礎を選択する方法も考えたほうがよさそうでした。

 地盤の固さはN値が使用のようです。引き渡しを受けた業者は、すぐにボーリング調査を行います。N値が15以上あれば硬い地盤の部類には入るようですが、20以上が好ましいとされています。

 一戸建て分譲に関わったことがあり、1か所15棟あったかと思いますが、杭基礎でした。理由としては、ガラがあり地盤改良が必要だったと記憶しています。パンフレットに杭が1棟に入っている本数が表示されておりましたが、1棟に10本より多かった印象です。

 その後不動産会社で、土地の取引にかかわることになりガラがある土地が多いと実感したことがあります。

 ボーリング調査も数か所でいくらという計算になるようです。広い土地の場合はかなりの場所が対象となるのでしょうが、120㎡くらいであれば、建物の水廻りを中心に調査していただく場所を選択することになります。場所が少しずれているだけで、調査していない箇所になりうる訳です。

Q.医療費控除と住宅ローン控除を同時申請した場合の計算方法は?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2024/05/30

確定申告で住宅ローン控除と医療費控除を併用した際のシュミレーションを電卓を使って自分でしてみようと思うのですが、医療費控除と住宅ローン控除のどっちが先に控除すべき対象になりますか?

仮に年収850万円、住宅ローン5200万円、実際に支払った医療費90万円、保険金等で補填される金額50万円だった場合での計算例をお示しいただけると助かります。


(仮定の事例に基づく一般的な税の計算方法についての相談ですので、税務相談ではありません)

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

Delightfulさんこんにちは

不動産FP橋本です

『医療費控除と住宅ローン控除を同時申請した場合の計算方法は?』の回答をします。

 医療費控除を受けるためには年末調整では対応できず、確定申告が必要です。その点住宅ローン控除は会社員であれば、初年度のみ確定申告が必要ですが、2年目からは年末調整で控除が可能となります。

 また住宅ローン控除も複雑になってきております。
新築住宅・再販買取住宅はローン控除期間は13年間と同じですが、長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準住宅と建物の仕様によって借入限度額が変わり、子育て世帯(19歳未満の子どもがいる世帯)と若年夫婦世帯(夫婦いずれかが40歳未満の世帯)は借入限度額が500万円から1,000万円アップするからです。

 ですので、今回の年末借入残高5,200万円とありましても、仕様の良い建物で子育て世帯でも住宅ローン減税となる借入限度額は5,000万円となりますので、こちらで計算してみます。

 5,000万円×0.7%=350,000円がローン控除の上限となります。

 中古住宅の場合は、仕様が良くてもローン控除の限度額は3,000万円までで、控除率は0.7となりローン控除期間は10年となります。

 医療費控除は、社会保険料等と同じ所得控除となります。

令和5年中に支払った医療費の総額-保険金などで補填された金額-10万円(所得が200万円までは所得の5%)=医療費控除(最高200万円)

 90万円-50万円-10万円=30万円

 つまり所得税や住民税の税率計算前の所得金額を減らすことができますので、両方の税金を抑える効果があります。

 住宅ローン控除は税額控除となりますので、支払う所得税を限度に控除することができます。所得税が36万円ならローン控除の35万円は全て控除が可能です。

 もし30万円しか所得税がなれければ、残りの5万円は住民税から控除が可能です。課税所得(所得税)の5%(上限9万7500円)を控除できます。

 どちらが多く控除できるかは、家族構成や住宅の仕様によって違いがありますので、シミュレーションしてお得な方法を選択されればよろしいのではないでしょうか。

Q.家賃50万円のマンションを借りるには収入いくら必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/05/28

どんな人なら入居できますか。
おおよそ必要な世帯年収月収の目安について額面と手取り両方教えてください。

家族構成が何人かによって目安も変わると思いますので適当な形で条件設定してシミュレーション頂けますと幸いです。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『家賃50万円のマンションを借りるには収入いくら必要ですか?』の回答をします。

 不動産会社で申込書を記入いただいた際の審査の基準としては、年収の30%以内としておりました。賃料の低い物件の場合は、35%でも受けておりますのが実態ですが。

 そう考えますと、
50万円÷0.3≒166万円の月収が必要になります。
166万円×12ヶ月=1,992万円の年収が必要になるということです。

 しかし、厳密に考えますと年収の20%~30%の社会保険料等がかかってしまいます。そう考えますと
1,992万円÷0.8=2,490万円
1,992万円÷0.7=2,850万円は欲しいところです。

 ただし、家族構成によってはもっと必要かもしれません。家計費につきましても
個人差が出る部分でもあり、先取貯蓄を意識してされている方であれば、支出をコントロールできるのはないでしょうか。

Q.登記簿の「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/23

不動産登記記録の権利部に記されている「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

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にこにこぷんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『登記簿の「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?』の回答をします。

 記載事項の目的に違いがあるようです。

 不動産登記とは、その不動産がどんなものか、どこの誰が所有しているかを記録し他ものであり、その不動産で誰がどうするかを記録した台帳が「登記簿」といいます。
 
登記事項証明書を確認されたことがあるでしょうか。登記事項証明書は、表題部と権利部の2つの部分から構成されています。

 表題部は、不動産の物的状況を示します。大きな土地を分筆したり、建物を新築したりしたときは、表示に関する登記である表題登記を作り、1つの登記簿が出来上がります。1ヶ月以内に登記を義務付けられています。

 権利部の中に「甲区」と「乙区」があります。

 甲区は、所有者の住所・氏名・登記の目的・所得年月日・取得原因等を記録します。具体的には、所有権保存登記・所有権移転登記・仮登記などを記録します。
 土地や建物の所有権や不動産を差し押さえた場合の差し押さえ登記は「甲区」に記録されます。

 乙区は登記の目的以外の権利をいい、抵当権、根抵当権、地上権、地役権、賃借権等が記録されています。抵当権を抹消された場合も抹消部分に下線が引かれ
抵当権が抹消されたことが確認できます。

 その物件に問題があるかを確認するには、権利部の「甲区」「乙区」を確認する必要があります。物件を売却したいと相談をされた場合に、先ず土地、建物、私道の登記事項証明書を取得して現在の状況を把握します。共有で持参しているか、差し押さえされていないか、抵当権は設定されているのかを確認して、所有者にヒアリングします。金額が大きいだけに、スムーズな取引ができるか、問題がないかを慎重に確認して物件をお預かりしています。

Q.住宅ローンはいくらから借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/23

住宅ローンはいくらから組めるか知りたいです。

最低融資可能金額は500万円からとか1000万円からとかみたく金融機関それぞれで予め個別に決まっているものなのでしょうか。

ご存知の事例があれば教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

橋本 好美

ベストアンサー

れてんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローンはいくらから借りられる?』の回答をします。

 実際借入をする場合は、土地の広さや建物の大きさ、借入される方の情報(年齢・家族構成・職業・勤続年数等)によって借り入れ可能額は違ってくるようですが、住宅ローン利用にあたっては、借入の枠の決まりはあるようです。

 いくつか挙げてみましょう。

①三菱UFJ銀行・・・500万円以上2億円以内(10万円単位)

②三井住友銀行・・・100万円以上3億円以内(10万円きざみ)

③みずほ銀行・・・・50万円以上3億円以内(1万円単位)

④りそな銀行・・・・50万円以上1億円以内(1万円単位)

⑤SBI新生銀行・・・・50万円以上1億円以内(10万円単位)

⑥イオン銀行・・・・・200万円以上2億円以内(10万円単位)

⑦auじぶん銀行・・・・500万円以上2億円以内(10万円単位)

50万円から3億円以内と金融機関による借入額の違いは大きいようです。
1万円単位か10万円単位の借入額の刻みにも特徴がありそうです。借り入れ条件は、返済期間、プランも含め比較検討の参考になるといいのですが。

Q.住宅ローンの金利の計算方法とは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/15

自分で電卓を使って住宅ローンの利息返済総額と毎月の利息返済額を計算したいので計算方法をわかりやすく教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

雷電さんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローンの金利の計算方法とは?』の回答をします。

 電卓を利用して計算をする場合、元金均等返済と元利均等返済では計算に違いがあります。電卓で簡単に計算できるのは、元金均等返済でしょう。

 何故かといいますと、元金均等返済の場合は元金が借入時から最終返済月まで均等だからです。

例1)元金均等払いの計算方法
借入金3,000万円 金利1.5%  借入期間30年とします。
支払い回数は30年×12ヶ月=360回支払うことになります。
3,000万円÷360=55,555円・・これが毎月支払う元金になります。

 1回目の支払い時はまだ元金を一度も支払っていないので
3,000万円×1.5%÷12ヶ月=37,500円・・1回目の利息となります。

 1回目の支払額は、元金+利息=支払額 つまり
55,555円+37,500円=93,055円となります。

 2回目の計算をする際の借入残額は
3,000万円-55,555円=29,944,445円

 29,944,445円×1.5%÷12ヶ月=37,430.5円・・四捨五入して37,431円(これが利息部分となります)

 このように毎回元金部分55,555円を借入残額から差し引いて住宅ローン残額を求めて計算していけばよいので、電卓での計算は分かりやすいでしょう。

 しかし、元金均等払いは借入時の支払い月額が一番高く、総返済額は少なくて済むのですが、購入したばかりの時期は引っ越し代金や電化製品購入など出費の多い時期なので余裕のある方には向いていますが、月々の支払い額が毎月変わりますので、管理しずらくこの支払方法を取り扱っていない金融機関もありますので、注意が必要です。

 例2)元利均等払いの計算方法
借入金3,000万円 金利1.5%  借入期間30年とします。
支払い回数は30年×12ヶ月=360回支払うことになります。

元利均等払いの毎月の返済額の計算式は

3,000万円×1.5%÷12ヶ月×(1+1.5%÷12ヶ月)^360(べき乗)
_______________________________________
(1+1.5%÷12ヶ月)^360(べき乗)−1


となります。1ヵ月の支払額は103,536円となります。元利均等返済は、最初から最終支払いまで同額の支払いになります。元金部分と利息部分の内訳が変わってきますが、月々の支払金額が同じなので管理しやすくなっています。
住宅ローンの計算の場合は20年、30年、35年と借入期間が長くなり240回、360回、420回とかなりの回数を「べき乗」することになり、電卓での計算が現実的ではないので金融機関で100万円返済するのに月の支払いがいくらになるかの係数を表示している表を参考にします。その表の中で今回の30年3,000万円借入すると1.5%と30(3000万円÷100万円)の交わるところの係数が4,451.2となり3,451.2×30=103,536円となり月の返済額です。
1回目の利息計算は元金部分の返済がまだないので
3,000万円×(1.5%÷12ヶ月)=37,500円となります。
1回目の元金部分は
103,536円―37,500円==66,036円となります。
2回目の借入残額は
3,000万円―66,036円=29,933,964円となり2回目の利息部分は
29,933,964円×1.5%÷12ヶ月=37,417.455円 四捨五入して37,417円となります。
3回目の借入残額は
29,933,964円-66,119円=29,867,845円と計算していくことになります。

 パソコンを利用される場合の計算機利用の場合
 ローン返済(ボーナス併用)高精度ローン計算サイトを利用すると現実的です。
 ローン返済(ボーナス併用) - 高精度計算サイト (casio.jp)

 不動産会社勤務で住宅ローン計算を多く扱う方の場合は、住宅ローン計算に特化した電卓を利用されている方もいるようです。私も愛用しています。

参考として「べき乗」の電卓での計算方法を示します。
電卓によって求め方に違いがでるようです。

例えばシャープ系の電卓の場合
 2^4を求めるとします。(4がべき乗です)2の4乗という意味です。
2[×][=][=][=]で16を求めることができます。
つまり4乗なら「4-1」で3回[=]を押下します。

カシオ系の電卓の場合
 2^4を求めるとします。(4がべき乗です)2の4乗という意味です。
2[×][×][=][=][=]で16を求めます。
カシオ系は先に[×][×]を2回押下することで「べき乗」計算モードに切り替わります。
ことらも4乗なら「4-1」で3回[=]を押下します。
参考にしていただけるとよいのですが。

Q.専任媒介契約中に他の不動産業者に売却相談しても問題ない?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/05/15

専任媒介契約中ですが契約してから5ヶ月経っても自宅マンションが売れないので乗り換え目的で他の不動産屋さんに相談しようと思っています。相談だけなら専任媒介契約中でも問題ないですよね??

ちなみに売出価格の値下げは更新時に一度行っています。

念の為アドバイスよろしくお願いします🙇

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

銀座マロニエさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『専任契約中に他の不動産業者に売却相談しても問題ない?』の回答をします。

 専任媒介契約は長くても3ヶ月と決まっています。重複して他の不動産業者と契約することはできません。ですので、現在の契約が終了しましたら、他業者と契約する結ぶのであれば問題ありません。

 専任媒介契約期間の終盤に「再契約は考えていない」旨現在の業者へ連絡されればよろしいのではないでしょうか。そうすれば、現在の担当者も物件に対して感じていることを話してくれる場合もあるようです。

 物件がなかなか決まらなかったり、担当者からの連絡がスムーズでなかったりしますと、つい他の不動産業者へ目が行ってしまうものです。

 不動産の物件が決まるのは、プロでも予測がつかないものです。物件自体は良いと思っていても、価格面で折り合いがつかないこともあります。価格が下がったタイミングでうまく申し込みができる場合もあります。購入される方とのタイミングはとても大事です。

 気になっていらっしゃるのでしたら、業者を変えてみるのも良いのではないでしょうか。

Q.楽天銀行住宅ローンを利用するとハッピープログラムの優遇は受けられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/12

楽天銀行住宅ローンを利用するとハッピープログラムの優遇は受けられるのでしょうか??

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

ワムウさんこんにちは

 不動産FP橋本です

『楽天銀行住宅ローンを利用するとハッピープログラムの優遇は受けられる?』の回答をします。

 住宅ローンの借入があり返済口座を楽天銀行に設定するとそれだけで会員ステージを1ステップアップできるようです。

 楽天銀行のハッピープログラムには5つのステージがあります。まず楽天銀行に口座開設しハッピープログラムにエントリーしますと、「ベーシック」ステージに入ることができるようです。

 そこに住宅ローンの借入をして引き落とし口座を楽天銀行に設定しますと「アドバンスト」というステージに上がるようです。

 「アドバンスト」になりますと、他行からの振込手数料や他行への振込手数料が、1か月に1回無料になります。楽天銀行は店舗を持たない銀行なので入金するにも、5万円未満の場合は手数料が発生します。

 会社員の場合、給与振込口座を都市銀行に指定されることが多いと思いますので、楽天銀行を指定するのは難しいのではないでしょうか。そうしますと、給与振り込みがあった場合、楽天銀行へ振り込みをしなくてはなりませんので、1ヵ月に1回振込手数料無料は助かる点です。楽天ポイント獲得倍率は「アドバンスト」までは1倍です。

 それ以外にもステージをあげる方法はあるようです。預かり資産残高をあげたり、楽天証券口座を開設し取引をしたり、他にもいろいろ・・・。

 「プレミアム」「VIP」「スーパーVIP」までのステージがあるようです。振込手数料や楽天ポイント獲得倍率が上がるようです。

 せっかく楽天銀行の住宅ローンを利用するのでしたら、無理のない範囲で特典は利用した方が良いように思いますが、如何でしょうか。

Q.登記識別情報のシールはいつ剥がすべきものですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/05/12

ずっと剥がさないままにしておいた方がいいですか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

AKAMAIさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『登記識別情報のシールはいつ剝がすべきものですか?』の回答をします。

 贈与や所有権移転登記等で必要になるまではシールは剝がさないで保管しておいてください。

 法改正によって2005年頃から「登記済権利証」から「登記識別情報」に移行していきました。オンライン化に伴う法改正の際、本人確認手段として導入されました。

 「登記識別情報」の特徴は、A4の紙に「不動産番号」「不動産の住所」「12桁の番号等」などが記されており、パスワードとして利用される大切な12桁の番号なのでシールによって目隠しされております。

 基本的に「登記識別情報」は共有であれば所有者別々に発行されて持っていたり、土地、建物、私道と不動産ごとに別々に発行されたりしています。

 登記識別情報を利用するのは、贈与や売買で名義変更をする場合や自宅を担保にお金を借りたり、住宅ローンの借り換えの場合に抵当権抹消して新たな抵当権設定したりする場合で、司法書士に依頼する時に利用します。

 それまではむやみにシールを剥がしてしまうと、12桁の番号等を他人に悪用される懸念がありますので、シールは剥がさないで保管しておいてください。

 相続の場合は利用しません。相続の場合は、所有者が亡くなっていますので、亡くなっていることを証明する書類等をそろえ、相続人がひとりの場合は単独で出来ますが、相続人が複数いる場合は遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書等を準備して相続登記をして、新たな登記識別情報が発行されることになります。

 状況によって、対応が違ってくるものですね。

Q.戸建ての地鎮祭の服装どうすればいい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/09

ジーパンなどの普段着でも問題ないですか?それとも神主さんがいらっしゃる手前フォーマルな服装の方がよいですか?NGな服装があれば教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

船長さんこんにちは

不動産FP橋本です

『戸建ての地鎮祭の服装どうすればいい?』の回答をします。

 地鎮祭は、家を建てる前に行う神事で、家族のみで行くことが多いようです。服装についての決まりは特にないようです。

 神主さんはもちろん参加されますが、工務店の担当者、不動産会社の担当者が参加することがあります。工務店の担当者は、背広で参加されることが多く、私も不動産会社の立場として制服で参加しました。

 普段着で構いませんが、過度な露出や派手な柄はさけ、清潔感のある服装が好感が持てるでしょう。

 工務店の担当者より地鎮祭の実施日の連絡がきましたので、「松竹梅のお酒2升」を用意し、のし紙には「奉献」と書いてお持ちしました。

 最近ではお酒を召し上がる方が少なく、お酒の扱いについて聞かれましたので
工務店の工事を担当される方に差し上げてみてはとアドバイスしました。

 親族でお祝いの席を設ける機会が少なくなっているようです。

Q.ディンプルキーとはどのような鍵ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/08

仕組みや防犯性や
合鍵作成費用・鍵交換費用の相場について教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

大人のティータイムさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ディンプルキーとは」どのような鍵ですか?』の回答をします。

 ディンプルキーは、従来の鍵のような鍵山がなく鍵の表面に複数のくぼみ(ディンプル)がある鍵ををいい、アンチピッキング性能を搭載し、ピンの数が多いので複製しずらく防犯性に優れています。その分鍵の作成費用は高めです。賃貸で鍵の交換費用としては15,000円から30,000円くらいでしょう。合鍵作成費用として2,000円から5,000円程度となっております。ディンプルキーは、上下左右がないので、鍵穴にそのまま差し込むことができますので、暗い場所でも操作がしやすい利点があります。

今までは、ディスクシリンダーを利用しておりましたが、ピッキングしやすかったため、ロータリーディスクシリンダーというU9(ユーナイン)が登場しました。側面がギザギザしている鍵で低価格で防犯性が高いといわれています。それでもU9は、鍵の凸凹とシリンダー(鍵穴)が一致する組み合わせが約1.5億通りと複雑です。ただし、上下左右がありますので、急いでいる時に、鍵の差込に時間がかかることがあります。ディスクシリンダーの賃貸での鍵交換費用は8,000円から15,000円くらいでしょう。合鍵の費用は1,000円前後のようです。

 最近では、価格に変動があり、もっと高額になっているかもしれません。参考になるとよいのですが。

Q.贈与税の申告期限はいつですか?

法律と税金 > 固定資産税・その他税金一般

2024/05/05

ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

ハマグリさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『贈与税の申告期限はいつですか?』の回答をします。

 いくつかの申告方法があります。
宅建士なので、物件購入に対しての贈与について説明します。
先ず非課税枠利用からあげてみます。

◎令和8年12月31日まで住宅取得のために直系尊属の方から贈与を受けて新築、もしくは増改築などをした場合、適用条件を満たせば贈与税が非課税になります。
省エネ住宅等は1000万円まで
上記以外の住宅は500万円まで非課税になります。
贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に贈与税の「非課税の特例」を適用する旨を記載し、必要書類とともに提出します。贈与税の基礎控除額である110万円の控除も同時に提要できます。

◎非課税枠以外を利用した場合
 1年間(1月1日~12月31日)に贈与を受けた財産価格の合計額(課税価格)から基礎控除額110万円を差し引いた残高(基礎控除後の課税価格)について計算し、その税額を翌年の2月1日から3月15日までに確定申告することになります。直系尊属からの贈与とそれ以外からの贈与では、控除率が変わっている贈与税を計算することになります。

例1)12月中に物件契約をする際に110万円の贈与を貰ったとします。物件の引き渡しが翌年1月下旬の場合は、12月中に贈与のあった110万円は基礎控除額内なので、翌年の贈与税の申告は不要です。

 引き渡し時に500万円の贈与があった場合は、基礎控除額110万円を差し引いた390万円に贈与税が発生します。しかし、この場合は1月以降の贈与税のため、申告は次の年の2月1日から3月15日までに申告する必要があります。

またこの場合でも、直系親族(父母や祖父母)からの贈与の場合は、特例贈与財産として200万円以下については、一般と同じですが、400万円以下で特例税率15%と控除額10万円で計算します。

 ところがこの贈与が奥様のお父様からの贈与ですと、一般贈与財産となり、300万円以下が一般控除率15%で控除額10万円と税額が少し増えることになります。

例2)物件を購入し、年内に引き渡しがあった場合で、直系尊属から400万円、一般(直系尊属以外)から100万円の贈与があった場合は、翌年の2月1日から3月15日までに確定申告をします。


 贈与により一般贈与と特例贈与財産の両方を取得した場合は次の1及び2の合計額(1+2=税金)
一般贈与財産に対する金額:a×(A/C)・・・1
特例贈与財産に対する金額:b×(B/C)・・・2
1は(390万円×20%-25万円)×(100万円/500万円)=10万円6千円
2は(390万円×15%ー10万円)×(400万円/500万円)=38万8千円
1+2=49万4千円

※国税庁 「財産をもらった時」の例題を利用
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf

◎ほかに相続時精算課税制度を利用する方法もあります。
贈与税2500万円まで非課税となります。60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子どもや孫に生前贈与した場合の課税です。2500万円を超えると一律20%の贈与税がかかります。

 初めて贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに「相続時精算課税選択届出書」を税務署に届け出ることになります。

どちらの贈与方法が良いのか相続財産を考えた利用を検討しましょう。

Q.洗面台のサイズ900mmと1200mmならどっちがおすすめ?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2024/05/04

注文住宅の設計で洗面台の幅について検討中なのですが、900と1200ならどっちがおすすめですか?
収納を削ってまでして1200にするよりは900の方があとで後悔が少ないように思えたり。。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

橋本 好美

ベストアンサー

スパイクさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『洗面台のサイズ900mmと1200mmならどっちがおすすめ?』の回答をします。

 以前住んでいた洗面所が狭く、最近のドラム式洗濯機を置く関係で洗面台の幅も狭いタイプを利用しておりました。この時は、早目に洗面所の仕事は済ませたいと思っていました。

 引っ越ししてリフォームをしてもらい洗面所を広くしていただき、洗面台1200タイプのものを利用しています。

 1200タイプの洗面台ですと、洗面ボールの両側にスペースが取れ、圧迫感がなくゆったりした気持ちで洗面所にいることが楽しい空間になっています。下側収納もタオル等沢山入るので重宝しております。

 900タイプですと、洗面ボールが目いっぱいで両側はほとんどスペースが取れない印象です。

 どちらが良いかと聞かれても、考え方次第だと思っています。バスタオル等沢山収納したい方は、900タイプを選択し収納を多くとる考え方もあるでしょう。

 1200タイプですと、手洗いで洗面ボールにワイシャツなど入れて洗う際、洗面ボールの両側にゆったりしたスペースがありますので、洗剤など置いても問題ありません。洗面ボールを利用する機会が多い方には、1200タイプがゆったりできるのではないでしょうか。

 ご家庭で洗面所をどう利用するかは、個人差が出るところの印象です。ご家族で相談し、使いやすさを重視されるとよいのではないでしょうか。
 

Q.売主物件とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/01

仲介物件との違いについて教えてください。
両者のメリットデメリットについても教えてください。
そのほか売主物件を購入する際の注意点があれば教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

夢の番人さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『売主物件とは何ですか?』の回答をします。

 不動産会社が売主となって直接買主と取引することで、仲介業者を介さず物件を売買することができる方法です。

 そろそろマンションや一戸建てを検討したい人が、どちらが良いのか、また自分の現在の収入状況で購入できるのかを相談したい場合は、お住いの近くの不動産会社へ出向くことが多いのではないでしょうか。

 相談して自分の家族にはどちらが向いているのか、駅近が良いのか環境重視かなどを相談して整理したり、物件見学したり、比較したい人には、仲介業者を通して物件を決める方法が向いているでしょう。この場合は、売主が別にいますので、仲介業者に購入する物件の仲介手数料{物件価格(消費税抜き)の3%と6万円に消費税分}の費用が発生します。こちらのメリットは、物件を比較検討して購入するので、納得感があるかもしれません。デメリットは、仲介手数料が発生することです。3000万円の物件で100万円超の費用がかかります。

 それとは別に、一般に購入したい物件が決まっている人、お気に入りの施工会社が決まっている人は、販売センターに出かけてマンションですと、モデルルームの見学、一戸建てですとモデルハウスの見学をして、購入申し込みをする運びになります。この場合は、売主物件の可能性が高いです。こちらを選ぶ人は、見学する不動産会社の物件をいくつか見学して、その会社の良さを知っている人が多いようです。たまたま現在の住まいに近い場所だったので、見学をして申し込んだという人もいます。この場合は、売主物件を直接購入することになりますので、仲介手数料は不要です。この点はメリットで、直接交渉できますので値引き交渉ができるかもしれません。デメリットとしては、この会社の物件が良いと思えるほど、他社の物件と比較検討できているかでしょう。

 また中古物件の場合は、売主が個人の場合は建物に消費税が発生しません。しかし中古物件を個人から不動産会社が買い取りをして、リフォームをして売り出した場合は、建物に消費税がかかります。新築物件の場合も、建物には消費税が発生しております。

 中古物件購入の場合の注意点は、個人から購入した場合です。白アリや雨漏り、構造上主要な部位、給排水管の故障などの保証期間は引き渡しから3ヶ月以内が多いようです。設備に関してはもっと短い部位もあります。その点、売主が業者の場合は、最低でも2年間となっております。(契約書にて該当部分を確認のこと)

 新築の場合は、10年間保証することになっております。

 中古物件の場合は、引き渡しを受けましたら、早目に確認をすることですね。白アリが発生していたケースもあり、早目だったので売主にて費用をお支払いいただきました。

Q.過去に住民税を滞納したことがあっても住宅ローンは通りますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/04/30

過去の住民税滞納履歴が原因で審査落ちすることはありますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

橋本 好美

ベストアンサー

なぜに君は帰らないさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『過去に住民税を滞納したことがあっても住宅ローンは通りますか?』の回答をします。

 支払方法によって影響が出る場合があるようです。

 信用情報機関の主な加盟会員はカード会社や貸金業者、銀行などで公共団体は加盟会員ではありません。そのため、税金や公共料金などを滞納してもブラックリストにはならないのです。

 令和5年4月3日からクレジットカードを利用した地方税の納付が可能となりました。ただしすべての自治体で対応できるわけではなくお住いの自治体がクレジットカード対応しているか確認が必要です。

 ですので、過去の住民税の滞納が金融機関の引き落としや納付書にて支払っている場合の滞納履歴だけでは、住宅ローンの審査の影響はなさそうです。

 ところがクレジットカードを利用して支払ったつもりが通帳残金不足で決済ができなかった場合は、滞納扱いとなってしまいます。またクレジットカード払いでは決済手数料が発生しますので、ポイント目的に利用されると思わない出費になってしまうことがあるようです。この場合は、信用情報に影響してしまいます。

 住宅ローンの利用を考える方の場合は、細心の注意を払ってうっかり支払い忘れが起こらない方法を模索してほしいところです。

Q.積立nisaと新nisaの違いは何?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2024/04/27

現在51歳の者です。積立nisaと新nisaの違いについてと今から始めるならどっちが得かについてアドバイス希望です。よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

アメリカーノさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『積立nisaと新nisaの違いは何?』の回答をします。

 2023年12月末までのnisaというのは、積立nisaで年間40万円までの投資信託購入手数料と売却益は20年間非課税か一般nisaといってまとまった株や投資信託を年間120万円まで投資による配当金や分配金や売却益が最長5年間非課税のどちらかを選択して使用しておりました。一般nisaは5年間に株価や投資信託が下がったら売却益どころか下がった部分の補填はできませんでした。

 ところが2024年から始まった新nisaは、18歳以上の方が年間120万円までの積み立てnisaを利用し、一般nisa240万円まで両方を利用することが可能になり、保有期間も無期限で非課税が利用できる仕組みに変更されました。

 注意点として、新niaは積立nisaと一般nisaを併せて限度額1800万円までなのですが、そのうち一般nisa(成長投資枠は1200万円まで)とされております。まるまる両方に限度額まで毎年かけていきましたら5年で満額となってしまいます。そこを上手に利用してほしいということになります。

 これからの日本での生活では、年金のみの支給に頼っていても不足分が出てしまうところを自助努力でカバーしてほしいとの思いが感じられます。

 これから始められる方には、積立nisaを推奨いたします。積立の良さは、同じ掛け金を月々積み立てていきますので、投資信託の価格が上昇している時には、少しの株数しか購入できませんが、価格が下がっている時には、株数は多く購入できます。複利計算になりますので、金額が増えていけば相乗効果が出やすい状態になりやすいといえることです。

 また日本のみをマーケットにしていくより世界にも目を向けた人気上位の投資信託やこれから伸びていきそうな商品を模索するのもいいでしょう。

 ですので、同じ銘柄のみを多く持つというより分散した積立投資信託を購入してカバーしあっていくのもよいのではないでしょうか。

 それでもご心配な方は、少額1000円から始められます。1万円を半年購入して様子を見て問題なければ金額を途中でふやすことも可能です。あくまで投資となりますので、必ずしも増えていくことを保証するものではありません。詐欺行為も増えているようですので、安心できるサイトから口座を開設してみてはいかがでしょうか。

Q.公道から公道へ電柱移設をしたい場合どこに問い合わせすればいいですか?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2024/04/26

車の車庫入れの際に家の前の公道の電柱が以前から邪魔だったのですが、
今度車幅のある大型のSUVを買いたいので電柱移設を本格的に検討しようと考えています。

まずはどこに相談すればいいですか。移設にかかる費用相場はどのくらいですか。移設費用は全て自己負担になってしまいますか。

ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

黄桜さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『公道から公道へ電柱移設をしたい場合どこに問い合わせすればいいですか?』の回答をします。

 公道から公道へ電柱の移動については、所有者である電力会社又はNTTに連絡し、事情を話して依頼します。できる場合とできない場合があるようです。

 以前開発分譲地の一画の角地の敷地で、1区画内に2か所とも敷地の前に電柱が建っており、1か所は駐車場の出入り口の前でした。まだ建設中で、入居されておりませんでしたが、駐車場の出入り口に不安を感じておられましたので、確認した次第です。

 まずは東京電力に問い合わせしました。東京電力の場合は、対象となる電柱の住所と電柱番号を伝え(いくつかプレートがある場合はどのプレートか確認しておく)ると下見に来てくれたようです。コーポレートマークのある会社が所有しているようです。

 後日連絡をいただき、電柱も電線をキープできる間隔があるため、全て移動できるわけではありませんが、今回は多少移動できるとの回答でした。結局隣との敷地の境界あたりに電柱を移設していただきました。

 10年位前だったので、今では手順がかわっているかもしれません。自己負担額も当時で5~6万円くらい負担いただきたいとのことでしたので、依頼者に支払っていただいたようで記憶しております。今では価格も上がっているようですので、事前に確認ください。

 まだ隣は入居されておりませんでしたが、トラブルにならないよう境界に持って行っていただいたのはご配慮いただいたと感じております。

 中々難しいものだと思った次第です。

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橋本(はしもと) 好美(よしみ) 宅建士

東京都小平市

Q.2LDKマンションで70平米は広い方ですか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/06/20

コメントいただけますと幸いです。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

卑弥呼さんこんにちは

不動産FP橋本です

『2LDKマンションで70平米は広い方ですか?』の回答をします。

 マンションの場合70平米で2LDKとする物件は、リビングダイニングが広くとれている物件というイメージです。

 中古マンションの間取り図を参考にすると、60~70平米あれば3LDKとしている物件が多く、部屋数を確保して4人家族を対象としている間取りの印象です。
居室部分で4.5帖や5帖を含み、キッチン部分を含むリビングダイニングが14帖取れれば広い分類とされそうです。勿論中古マンションでも2LDKとしてリビングダイニングを広くとっている間取りもございます。

 今では対象を意識した間取りが多くみられるように感じます。

 今まで通り60~70平米で3LDKと部屋数を確保する物件もあれば、2LDKとして居室の広さ、リビングダイニングを広くとり、ウォークインクローゼットやシューズインクロークとした収納を確保し、生活のしやすさを意識した物件も見られます。

 家族数も今までのように4人を意識するより、2~4人と変化に対応できるような間取りが多く見られるようになりました。

 70平米の一例とした間取り
居室6帖、5帖、キッチン3.4帖、リビングダイニング15.4帖、ウォークインクローゼットやシューズインクロークを設けている新築マンションがありました。

 どの部分を重視するかは、住む方の好みにもよるものと思います。
居室を充実させたいのか、リビングダイニングを広くとりたいのか等。

 リビングダイニングを広くとりたい方には、70平米2LDKとあるマンションは魅力的かもしれませんね。

 

Q.賃貸浴室の2ハンドル混合水栓を交換したいです

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/18

賃貸マンションで浴室の2ハンドル混合水栓をサーモスタット混合水栓に交換するにあたり管理会社や大家さんに相談した方がいいですか?勝手に自分で交換すると問題になる可能性はありますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

クランベリーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸浴室の2ハンドル混合水栓を交換したいです』の回答をします。

 賃貸物件に関しては、もともと付帯している設備を勝手に交換することは、控えていただきたいところです。

 サーモスタット混合水栓とは、水とお湯の温度を自動的に調節してくれる水栓になりますので、一般的な混合水栓より取り扱いは楽になりますので、交換したい気持ちは理解できます。
 
 勝手に実施することは問題ではありますが、業者に工事依頼して実施していただくのでしたら、操作を含めて安心なところですが、取扱説明書を参考に借主が交換した場合、水量調整など微妙なところに不具合が出がちです。修理依頼して、後で勝手に水栓を交換したことを指摘され、元の水栓に戻してほしいなどの話になった場合、交換できたとしても微妙な調節が元通りにできるかの問題が発生します。

 どうしても交換したいのでしたら、まずは管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。同じマンションでしたら、他の借主から希望があり交換している部屋があるかもしれません。その場合備品として交換でき、その後の心配もありません。

 先ずは、管理会社に相談してみると、借主の利便性について、貸主に相談いただけるかもしれません。良い結果につながるかもしれません。

Q.子供2人を大学に行かせるにはいくらの年収が必要ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/15

都内の私立大学に子供2人通わせるために必要な年収目安が知りたいです。よろしくお願いします。

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マジンガーZさんこんにちは

不動産FP橋本です

『子供2人を大学に行かせるにはいくらの年収が必要ですか?』の回答をします。

 2人の子どもを私立大学に通わせるのに、年収は多いに越したことはありません。年収が多ければ解決するという話しとは違っているように感じます。生活費や教育費に当てる費用の比率は家庭によってさまざまです。

 また月々の貯蓄に関しても、先取貯蓄として先に定額をあて、残ったお金で生活する家庭と、生活費が先で余ったお金を貯蓄する家庭では長い年月での貯蓄の差は大きく開くということです。

 お子さんが小さければ計画的に貯蓄することで、年収だけでなく大学の費用を準備することも可能とも言えるということです。
 
 文部科学省 平成30年度の子供の学習調査によると
大学だけ私立を選択すると1人についての教育費の内訳は
◎幼稚園 67万円
◎小学校 193万円
◎中学校 147万円
◎高校  137万円
◎私立大学 717万円 とされています。

 2人分と考えると大学だけの教育費は717万円×2人=1,434万円とされています。ところが大学の学費の値上げも検討されているなど、実際はもっと費用が上がる可能性もあります。

 ただ費用がかかるのみでなく、補助金についても拡充され始めています。東京都内に在住の方のみではありますが、018サポートといって、1人5,000円/月を申請すれば18歳まで支給対象となっています。児童手当に関しても、高校生までを支給対象とすることや所得制限撤廃に関しても、2024年10月からの拡充案も出ています。

 拡充案を参考にすると児童手当だけで
 15,000円×12ヶ月×2年=36万円
 10,000円×12ヶ月×16年=192万円となり1人228万円支給予定となります。

 これを新積立NISAで大学入学まで運用すると(18歳未満の方は対象外)
 1万円を18年間3%で運用すると216万円が285,9000円と約70万円の利益
 
 1万円を18年間5%で運用すると216万円が349万円133万円の利益をもたらすことも考えられますが、あくまで運用ですので保証できるものではありません。

 お金の準備に関しては、考え方次第というより家庭での方針を子どもに早くから理解してもらうスタンスは大切と考えます。

 子供たちの未来は、私たちが歩んできた世界とは変化しております。時代に即した教育は、家庭での役割も大きいように感じています。

Q.不動産売却の仲介手数料はいつ支払う?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/06/13

不動産売却の仲介手数料の支払時期について教えてください。
契約時に半金もしくは全額支払うのが普通ですか?
残金決済・引渡完了時に全額支払うのでも許容されますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

町田さんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産売却の仲介手数料はいつ支払う?』の回答をします。

 宅建業法46条には、宅地建物取引業者は宅地又は建物の売買、交換又は媒介に関して受け取ることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めにより、この額を超えて報酬は受け取れず、報酬の額を定めた時は、これを告示しなければならず公衆の見やすい場所に報酬の額を掲示するよう定めています。ですので、不動産会社に行ってみると、見えやすい場所に掲示されていることが多いようです。

 仲介手数料の計算式
①200万円以下は  (売地価格×5%)+消費税
②200万円超~400万円以下 (売地価格×4%)+消費税
③400万円を超える金額  (売地価格×3%)+消費税
よって①+②+③となりますが、
400万円超の場合は  (売地価格×3%+6万円)+消費税という速算法を利用しています。

 仲介手数料の支払時期は、引き渡し時に全額支払うケースが多いようですが、契約時に50%、引き渡し時に50%としている業者もあるようです。

 しかし、あくまで不動産売買の仲介手数料は成功報酬とされておりますので、
売買が成立しない場合は、お預けしたお金は返金されるということです。

Q.お風呂の温度の調整仕方次第でガス代の節約は可能?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/06/12

お風呂の温度の調整仕方次第で毎月のガス代の節約は可能ですか。宅建士の皆様のお知恵を拝借致したく。よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

追い焚きさんこんにちは

不動産FP橋本です

 『お風呂の温度の調節仕方次第でガス代の節約は可能?』の回答をします。

 やり方次第によって温度調節でかなりの差が出るものです。
東京ガスの調べでは、浴槽180ℓを20℃から40℃に沸かす場合と42℃に沸かす場合で、

 40℃は72.5円/日  で42℃は79.7円/日の費用がかかるようです。
例えば、浴槽の温度は42℃として、蛇口やシャワーの温度を40℃にするだけでも、毎日使用すると大きな差が出るものです。

 寒い冬はつい42℃として浴槽の温度は高めにしがちですが、蛇口やシャワーは個別に使用するものなので、使用量に違いが出がちです。そこで40℃にしておくのですが、たまに42℃に温度をあげられてしまい、気が付かずそのまま使用して食器などの洗い物をする場合もあります。無駄なエネルギーを使用していると罪悪感にさいなまれます。家族の人数が多いと徹底するのはハードルが高いものです。追い焚き機能付きの場合は、毎日お湯を沸かすか、追い焚き機能付きを1週間に何回か使用するだけでもガス代の節約になります。

 一人暮らしで追い焚き機能がないタイプの給湯器の場合は、浴槽を利用する以外で、お湯の温度を下げて使用するだけでもかなりの節約になることでしょう。
特に冬場に試してみると大きな成果が上がるでしょう。食器などの洗い物をする場合は、油が落ちればよいので、40℃以下でも問題なさそうです。

 できそうなことから始めてみてはいかがでしょうか。

Q.一条工務店とタマホームだとどちらが安く家を建てられる?

不動産業界 > 不動産会社・ハウスメーカー

2024/06/10

一条工務店とタマホームを比較した場合、どちらが安く家を建てられますか?坪単価ベースで解説お願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

ふじりんごさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一条工務店とタマホームだとどちらが安く家を建てられる?』の回答をします。

 価格の安さについては、タマホームの印象です。タマホームの坪単価は35万円~80万円程度とされています。他のハウスメーカーと比較するとリーズナブルに感じます。ただタマホームの家を建てた方を存じ上げないので、実際の評判については不明です。

 タマホームについてのネット上の口コミ等の評判を整理すると、以下のような点が挙げられています。
◎大量仕入れで原価を抑えている
◎営業から建築までじしゃで一貫して行い、工期が短い
◎坪単価マジックやスケールメリットを活かした資材の調達、人件費の削減など他のハウスメーカーに比べると安い費用で建設できる
◎高品質を適正価格で実現している
 
 ただ、口コミにつきましては個人の見解であり、担当者とのコミュニケーションがうまくいかなかったなどの記入もあるようですが、他社に関してもある程度のクレームはつきものです。

 価格の安さはあるようですが、最終的には購入する方のイメージに合った建物になるかどうかではないでしょうか。どのハウスメーカーにもランクはあるようです。タマホームの中でも購入者のイメージに合う家づくりが可能か、不明点があれば納得いくまで確認にて決めることが大切なのではないでしょうか。

 一条工務店に関しては、土地を購入いただいた方からお話を聞いておりました。購入者の方の意見をまとめますと以下のような感じとなります。
◎地震に強い家として選んだ(阪神・淡路大震災を体験した方からの意見)
◎他のハウスメーカーは坪単価で比較するとそう変わらないようだが、オプション費用が別途かかり結果高くついてしまう。一方で一条工務店は工事費用以外のオプション追加がなく建てられるのが分かりやすかった。加えて、全館床暖房となっており、廊下にも床暖房が入っており太陽光も売電が高くできた点が良かった。
◎家を建てるのなら一条工務店と決めていた(計画道路の立ち退きで新たな家も一条工務店を利用された方の意見)

 一定のファンがいるようですね。

 一条工務店の坪単価の目安は約70万円。ハウスメーカーの中では平均的な価格で、ローコストメーカーより高く、大手ハウスメーカーより安い立ち位置のようです。

 どんな家を建てたいか、外観のイメージはどうか、予算に合っているかなど総合的に判断して決めた家であれば、納得がいくのではないでしょうか。

Q.auじぶん銀行の住宅ローンは低金利ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/09

auじぶん銀行の住宅ローンは他行に比べると低金利なのですか?ご解説お願いします。

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NESCAFEさんこんにちは

不動産FP橋本です

『auじぶん銀行の住宅ローンは低金利ですか?』の回答をします。

 auじぶん銀行はKDDIと三菱UFJ銀行が共同出資で設立したネット銀行だからこその低金利で利用することができます。

 auじぶん銀行の住宅ローンの変動金利2024年6月を確認しても0.219%と他の金融機関と比べても0.1%は金利が低いようです。この0.1%の金利優遇を適用するためには条件が2つあるようです。

①住宅ローンを借りるご本人と家族の1人がau回線に切り替えることです。
本人と妻 本人と長男など家族割を使うことが条件で、au格安スマホは対象外となっています。この条件をクリアすると、0.07%金利を下げることができるようです。

②じぶんでんきに加入する。
お住いのエリアで募集状況を確認する必要があるようです。オール電化など募集してないエリアがあるようです。この条件をクリアすると、0.03%の金利を下げることができるようです。

 ほかにもJ:COM NET やJ:COM TVをセットでご契約いただくと戸建てに関して、金利優遇が受けられる場合もあるようです。

  auじぶん銀行の住宅ローンのメリットは3つ
①団体信用生命保険がお得
 ライフネット生命とauじぶん銀行が業務提携したので、がん50%保障団信で
 も、がんと診断されると住宅ローン残高の50%が免除、急性心筋梗塞脳卒中・
 肝疾患・腎疾患で手術を受けると住宅ローン残高の50%が免除で満50歳まで
 の年齢制限は他に比べても年齢が高い
②金利がダントツ安い
③諸経費が安い
 ネットでやり取りするので、電子契約をすると印紙代が0円、繰り上げ返済手
 数料0円、ただし固定金利の繰り上げ手数料は33,000円書か売るようです


 デメリットとは
①超低金利にするための手続きが面倒(上記1%優遇のため)
②当初引き上げプラン(固定金利10年など)の期間満了後の金利優遇が低くな
 る。
③対面での相談はできない
 全てスマホやパソコンのやり取りとなる。電話相談は可能だが、担当者がいつも
 同じ人ではない。

 全体的に審査は厳しいようで、自営業や法人役員は審査は通らないようです。

 条件がクリアできそうであれば、挑戦してみるのもいいかもしれません。

Q.賃貸借契約で貸主死亡の場合には再契約が必要になりますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/06/08

アパートのご高齢オーナーが亡くなって息子さんに相続された場合、賃貸借契約は再契約が必要か不要かについて解説お願いします。

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オレゴンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸借契約で貸主死亡の場合には再契約が必要になりますか?』の回答をします。

 契約期間内であれば、再契約は不要です。

 現在の契約は継続されているからです。現在の契約内容と変更のあった部分を記載した合意書2通作成し、貸主借主両者でご署名・捺印の上、所持する形をとります。

 ①貸主の変更
 
 ②振込口座の変更(変更がある場合のみ)

上記以外は、原契約書通りとして対応します。

 なお、急に振り込み先口座の変更を依頼しても、借主さんに中々信用してもらえないこともありますので、合意書に管理会社名が入っていると問い合わせ先がある分安心していただけるようです。借主さんにも現状を理解してもらうことも大切です。
 
 契約期間が満了する場合は、新たな契約で更新・再契約のご案内をして手続をしていただくことになります。

Q.1000万円を20年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/07

住宅ローン1000万円を20年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。

よろしくお願いします。

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オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『1000万円を20年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?』の回答をします。

 まず2024年の6月金利で比較してみます。

①ネット銀行で変動金利の場合
 金利0.298% 借入期間20年 借入金額1,000万円とすると

 月々42,925円 総支払額10,302,201円 総利息302,201円 となりますが、金利上昇のリスクがあることをご理解ください。

②ネット銀行で20年固定金利で事務手数料が借入額の2.2%のタイプの金利を選択します。
 金利1.350% 借入期間20年 借入金額1,000万円とすると
 月々47,567円 総支払額11,416,266円 総利息1,416,266円

③フラット20は、フラット35のうち、借入期間が15年~20年以下を選択いただく場合の金利です。

 固定金利1.460% 借入期間20年 借入金額1,000万円とすると
 月々48,070円 総支払額11,536,991円  総利息 1,536,991円

 10年固定金利も比較をしたかったのですが、20年固定金利と差がなかったので、あまりメリットは感じられませんでした。

 借入金額が1,000万円の場合は固定金利との差額が月々5,000円くらいしかありませんでした。リスクとご自分の性格をどう考えるかが問題のようです。

Q.3900万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/05

住宅ローン3900万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。

よろしくお願いします。

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オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『3900万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?』の回答をします。

 現在では、保証料を支払うタイプより手数料を支払う方が金利が低いので、両方とも借入額の2.2%の手数料を支払うタイプを利用してみました。


【借入額3900万円・借入期間35年の場合】

①変動金利 0.345% 
 月々 98,589円 
 総返済額 41,407,387円
 利息 2,407,387円
 (この場合、35年間金利に変更がない可能性は低いと理解してください)

②固定金利 1.885% 
 月々 126,902円 
 総返済額 53,298,962円
 利息 14,298,962円

③フラット35で借り入れ割合が90%以下で、
 4ポイント(当初5年間金利が△1.00%引下げ)の場合

 1~5年目 金利0.84% 月々107,207円
 6~35年 金利1.84% 月々123,348円
 総返済額 50,837,550円 
 利息 11,837,550円

 https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
 高精度計算サイトを利用して計算しました。

Q.借主100客付100とはどういう意味ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/06/05

賃貸仲介で、借主100客付100とはどういう意味ですか?

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鉄腕アダムさんこんにちは

不動産FP橋本です

『借主100客付け100とはどういう意味ですか?』の回答をします。

 一般の物件検討者はあまり気にしないかもしれませんが、募集図面(マイソク)の下欄に記入されていることが多く、物件仲介を専門に客付けしている業者では
この欄を注視して客付けしています。

 借主100とは借主が物件を申込し、契約をする際に物件の仲介手数料として1ヶ月分を支払うという意味です。

 客付100とはお客を連れてきた仲介業者が仲介手数料を1ヶ月分受領するという意味です。

 では管理会社は契約者の審査や契約をするのに、費用はもらえないかというと貸主からいただく仕組みになっています。

 ですので借主100客付50と記載されている物件の場合は、借主が支払う1ヶ月分の仲介手数料を客付けした業者は0.5ヶ月しか受領できず、残りの0.5ヶ月は管理会社が受領するという意味になります。

 その点、AD100というのは、自分の物件を早く決めて欲しいと思っている貸主が優先して紹介してもらうため、客付け業者に対して支払う広告料1ヵ月分という意味になります。

 つまり1つの物件を決めて2ヶ月分の手数料が入れば、客付け業者が真剣になってくれることを期待しているという意味になります。

Q.71平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/04

登記簿面積71平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。

何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
間取りはどんなイメージですか。

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オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『71平米のマンションは何坪?何平方フィート?』の回答をします。

 不動産業界に入った時から
1㎡=0.3025坪  ・1坪=3.3057㎡は覚えされられた気がします。

マンションでは、71㎡の間取りはファミリータイプの2~3LDKくらいになります。

ですので71㎡は
71㎡×0.3025≒21.47坪となります。

畳の種類は地域や団地等によって大きさが違っておりました。
◎京間は約1.82㎡(191cm×95.5cm)
◎六一間は約1.71㎡(185cm×92.5cm)
◎中京間は約1.66㎡(182cm×91cm)
◎江戸間は約15.5㎡(176cm×88cm)
◎団地間は約1.44㎡(170cm×85cm)

 しかし、不動産業界ではまだまだ畳数表示の方が大きさがイメージしやすいところがあり、マンションの間取り図にも平米数と畳数で表示されているパンフレットも多くみられます。一般的には、1畳を0.9m×1.8m≒1.62㎡で計算されております。

 よって畳数表示すると71㎡は
 71㎡÷1.62㎡≒43.8畳となるわけです。

 平方フィートはヤード・ポンド法における面積の単位である。1平方フィートは、1辺が1フィートの正方形の面積と定義され、1平方フィートは144平方インチ又は1平方ヤードは9平方フィートに相当し、メートル法に換算すると1平方フィートは約0.0929034㎡となり、1㎡=10.764平方フィートとなるようです。
よって71㎡×10.764平方フィート≒764.24平方フィートとなることになります。

Q.東京都の水道料金の基本料金はいくらですか?

不動産賃貸 > 住環境・街評判

2024/06/03

東京都の水道料金で、基本料金と従量料金の計算について解説お願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

アリエス・スプリングさんこんにちは

不動産FP橋本です

『東京都の水道料金の基本料金はいくらですか?』の回答をします。

 水道料金の請求書には、上水道料金(基本料金+従量料金)、下水道料金、消費税が記載されています。家庭用で利用されている口径は13mmと20mmがあり、20mmの方が基本料金は高くなっています。

 同じ東京都内であっても、基本料金や下水道料金は自治体によって違いがあるようですが、従量料金については特に違いはないようです。

23区内を例としますと
①口径13mmの基本料金は1ヵ月 860円
②口径20mmの基本料金は1ヵ月 1,170円
③口径25mmの基本料金は1ヵ月 1,460円

これに従量料金
㋐1~5㎥  1㎥につき0円
㋑6~10㎥  1㎥につき22円
㋒11~20㎥  1㎥につき128円
㋓21~30㎥  1㎥につき163円
㋔31~50㎥  1㎥につき202円

口径20mmで59㎥の請求書が届いたとします。水道料金は2か月に1度請求されますので、1か月目が30㎥で2か月目が29㎥使用したとします。
基本料金は②に該当しますので、1,170円×2か月=2,340円となります。

 30㎥のうち、1~5㎥は0円、6~10㎥は22×5=110円、11~20㎥は128×10=1,280円、21~30㎥は163×10=1,630円
→よって3,020円

 29㎥のうち、1~5㎥は0円、6~10㎥は22×5=110円、11~20㎥は128×10=1,280円、21~29㎥は163×9=1,467円
→よって2,857円

(2,340円+3,020円+2,857円)×1.1=9,038.7で9,038円が消費税込み料金で、これに下水道料金がプラスされて請求書が届く仕組みとなっております。

Q.地盤改良が必要な土地とは?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/06/03

家を建てる際に地盤改良が必要な土地とはどのような土地ですか?判断基準を教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

カナタ・ホシジマさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地盤改良が必要な土地とは?』の回答をします。

 今までの取引で地盤改良が必要といわれておりましたのは、土地にガラが埋まっている土地です。個人が所有する土地の場合、引き渡しから3ヶ月以内は売主の責任範囲となっており、その間に発覚することが多いようです。広い駐車場だった場所にガラ(建物の解体物)が入っていることが多いようです。

 所有者がお存じのケースもあればご存じないケースもあります。金額で解決していたように思います。

 また、昔の防空壕のようなものが地下にあり、今の地下室のようにコンクリートで装備されていればよいのですが、土壁の場合は土を埋めただけでは地盤が緩く、改良が必要なようです。地下室を作ればよさそうですが、地下室を得意とする業者に確認すると、一度解体してもう一度地下を掘って作業するようで、見積書をいただきましたが一般的な2階建ての2倍の建築費がかかるようだったので、杭基礎を選択する方法も考えたほうがよさそうでした。

 地盤の固さはN値が使用のようです。引き渡しを受けた業者は、すぐにボーリング調査を行います。N値が15以上あれば硬い地盤の部類には入るようですが、20以上が好ましいとされています。

 一戸建て分譲に関わったことがあり、1か所15棟あったかと思いますが、杭基礎でした。理由としては、ガラがあり地盤改良が必要だったと記憶しています。パンフレットに杭が1棟に入っている本数が表示されておりましたが、1棟に10本より多かった印象です。

 その後不動産会社で、土地の取引にかかわることになりガラがある土地が多いと実感したことがあります。

 ボーリング調査も数か所でいくらという計算になるようです。広い土地の場合はかなりの場所が対象となるのでしょうが、120㎡くらいであれば、建物の水廻りを中心に調査していただく場所を選択することになります。場所が少しずれているだけで、調査していない箇所になりうる訳です。

Q.医療費控除と住宅ローン控除を同時申請した場合の計算方法は?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2024/05/30

確定申告で住宅ローン控除と医療費控除を併用した際のシュミレーションを電卓を使って自分でしてみようと思うのですが、医療費控除と住宅ローン控除のどっちが先に控除すべき対象になりますか?

仮に年収850万円、住宅ローン5200万円、実際に支払った医療費90万円、保険金等で補填される金額50万円だった場合での計算例をお示しいただけると助かります。


(仮定の事例に基づく一般的な税の計算方法についての相談ですので、税務相談ではありません)

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

Delightfulさんこんにちは

不動産FP橋本です

『医療費控除と住宅ローン控除を同時申請した場合の計算方法は?』の回答をします。

 医療費控除を受けるためには年末調整では対応できず、確定申告が必要です。その点住宅ローン控除は会社員であれば、初年度のみ確定申告が必要ですが、2年目からは年末調整で控除が可能となります。

 また住宅ローン控除も複雑になってきております。
新築住宅・再販買取住宅はローン控除期間は13年間と同じですが、長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準住宅と建物の仕様によって借入限度額が変わり、子育て世帯(19歳未満の子どもがいる世帯)と若年夫婦世帯(夫婦いずれかが40歳未満の世帯)は借入限度額が500万円から1,000万円アップするからです。

 ですので、今回の年末借入残高5,200万円とありましても、仕様の良い建物で子育て世帯でも住宅ローン減税となる借入限度額は5,000万円となりますので、こちらで計算してみます。

 5,000万円×0.7%=350,000円がローン控除の上限となります。

 中古住宅の場合は、仕様が良くてもローン控除の限度額は3,000万円までで、控除率は0.7となりローン控除期間は10年となります。

 医療費控除は、社会保険料等と同じ所得控除となります。

令和5年中に支払った医療費の総額-保険金などで補填された金額-10万円(所得が200万円までは所得の5%)=医療費控除(最高200万円)

 90万円-50万円-10万円=30万円

 つまり所得税や住民税の税率計算前の所得金額を減らすことができますので、両方の税金を抑える効果があります。

 住宅ローン控除は税額控除となりますので、支払う所得税を限度に控除することができます。所得税が36万円ならローン控除の35万円は全て控除が可能です。

 もし30万円しか所得税がなれければ、残りの5万円は住民税から控除が可能です。課税所得(所得税)の5%(上限9万7500円)を控除できます。

 どちらが多く控除できるかは、家族構成や住宅の仕様によって違いがありますので、シミュレーションしてお得な方法を選択されればよろしいのではないでしょうか。

Q.家賃50万円のマンションを借りるには収入いくら必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/05/28

どんな人なら入居できますか。
おおよそ必要な世帯年収月収の目安について額面と手取り両方教えてください。

家族構成が何人かによって目安も変わると思いますので適当な形で条件設定してシミュレーション頂けますと幸いです。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『家賃50万円のマンションを借りるには収入いくら必要ですか?』の回答をします。

 不動産会社で申込書を記入いただいた際の審査の基準としては、年収の30%以内としておりました。賃料の低い物件の場合は、35%でも受けておりますのが実態ですが。

 そう考えますと、
50万円÷0.3≒166万円の月収が必要になります。
166万円×12ヶ月=1,992万円の年収が必要になるということです。

 しかし、厳密に考えますと年収の20%~30%の社会保険料等がかかってしまいます。そう考えますと
1,992万円÷0.8=2,490万円
1,992万円÷0.7=2,850万円は欲しいところです。

 ただし、家族構成によってはもっと必要かもしれません。家計費につきましても
個人差が出る部分でもあり、先取貯蓄を意識してされている方であれば、支出をコントロールできるのはないでしょうか。

Q.登記簿の「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/23

不動産登記記録の権利部に記されている「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

にこにこぷんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『登記簿の「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?』の回答をします。

 記載事項の目的に違いがあるようです。

 不動産登記とは、その不動産がどんなものか、どこの誰が所有しているかを記録し他ものであり、その不動産で誰がどうするかを記録した台帳が「登記簿」といいます。
 
登記事項証明書を確認されたことがあるでしょうか。登記事項証明書は、表題部と権利部の2つの部分から構成されています。

 表題部は、不動産の物的状況を示します。大きな土地を分筆したり、建物を新築したりしたときは、表示に関する登記である表題登記を作り、1つの登記簿が出来上がります。1ヶ月以内に登記を義務付けられています。

 権利部の中に「甲区」と「乙区」があります。

 甲区は、所有者の住所・氏名・登記の目的・所得年月日・取得原因等を記録します。具体的には、所有権保存登記・所有権移転登記・仮登記などを記録します。
 土地や建物の所有権や不動産を差し押さえた場合の差し押さえ登記は「甲区」に記録されます。

 乙区は登記の目的以外の権利をいい、抵当権、根抵当権、地上権、地役権、賃借権等が記録されています。抵当権を抹消された場合も抹消部分に下線が引かれ
抵当権が抹消されたことが確認できます。

 その物件に問題があるかを確認するには、権利部の「甲区」「乙区」を確認する必要があります。物件を売却したいと相談をされた場合に、先ず土地、建物、私道の登記事項証明書を取得して現在の状況を把握します。共有で持参しているか、差し押さえされていないか、抵当権は設定されているのかを確認して、所有者にヒアリングします。金額が大きいだけに、スムーズな取引ができるか、問題がないかを慎重に確認して物件をお預かりしています。

Q.住宅ローンはいくらから借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/23

住宅ローンはいくらから組めるか知りたいです。

最低融資可能金額は500万円からとか1000万円からとかみたく金融機関それぞれで予め個別に決まっているものなのでしょうか。

ご存知の事例があれば教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

橋本 好美

ベストアンサー

れてんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローンはいくらから借りられる?』の回答をします。

 実際借入をする場合は、土地の広さや建物の大きさ、借入される方の情報(年齢・家族構成・職業・勤続年数等)によって借り入れ可能額は違ってくるようですが、住宅ローン利用にあたっては、借入の枠の決まりはあるようです。

 いくつか挙げてみましょう。

①三菱UFJ銀行・・・500万円以上2億円以内(10万円単位)

②三井住友銀行・・・100万円以上3億円以内(10万円きざみ)

③みずほ銀行・・・・50万円以上3億円以内(1万円単位)

④りそな銀行・・・・50万円以上1億円以内(1万円単位)

⑤SBI新生銀行・・・・50万円以上1億円以内(10万円単位)

⑥イオン銀行・・・・・200万円以上2億円以内(10万円単位)

⑦auじぶん銀行・・・・500万円以上2億円以内(10万円単位)

50万円から3億円以内と金融機関による借入額の違いは大きいようです。
1万円単位か10万円単位の借入額の刻みにも特徴がありそうです。借り入れ条件は、返済期間、プランも含め比較検討の参考になるといいのですが。

Q.住宅ローンの金利の計算方法とは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/15

自分で電卓を使って住宅ローンの利息返済総額と毎月の利息返済額を計算したいので計算方法をわかりやすく教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

雷電さんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローンの金利の計算方法とは?』の回答をします。

 電卓を利用して計算をする場合、元金均等返済と元利均等返済では計算に違いがあります。電卓で簡単に計算できるのは、元金均等返済でしょう。

 何故かといいますと、元金均等返済の場合は元金が借入時から最終返済月まで均等だからです。

例1)元金均等払いの計算方法
借入金3,000万円 金利1.5%  借入期間30年とします。
支払い回数は30年×12ヶ月=360回支払うことになります。
3,000万円÷360=55,555円・・これが毎月支払う元金になります。

 1回目の支払い時はまだ元金を一度も支払っていないので
3,000万円×1.5%÷12ヶ月=37,500円・・1回目の利息となります。

 1回目の支払額は、元金+利息=支払額 つまり
55,555円+37,500円=93,055円となります。

 2回目の計算をする際の借入残額は
3,000万円-55,555円=29,944,445円

 29,944,445円×1.5%÷12ヶ月=37,430.5円・・四捨五入して37,431円(これが利息部分となります)

 このように毎回元金部分55,555円を借入残額から差し引いて住宅ローン残額を求めて計算していけばよいので、電卓での計算は分かりやすいでしょう。

 しかし、元金均等払いは借入時の支払い月額が一番高く、総返済額は少なくて済むのですが、購入したばかりの時期は引っ越し代金や電化製品購入など出費の多い時期なので余裕のある方には向いていますが、月々の支払い額が毎月変わりますので、管理しずらくこの支払方法を取り扱っていない金融機関もありますので、注意が必要です。

 例2)元利均等払いの計算方法
借入金3,000万円 金利1.5%  借入期間30年とします。
支払い回数は30年×12ヶ月=360回支払うことになります。

元利均等払いの毎月の返済額の計算式は

3,000万円×1.5%÷12ヶ月×(1+1.5%÷12ヶ月)^360(べき乗)
_______________________________________
(1+1.5%÷12ヶ月)^360(べき乗)−1


となります。1ヵ月の支払額は103,536円となります。元利均等返済は、最初から最終支払いまで同額の支払いになります。元金部分と利息部分の内訳が変わってきますが、月々の支払金額が同じなので管理しやすくなっています。
住宅ローンの計算の場合は20年、30年、35年と借入期間が長くなり240回、360回、420回とかなりの回数を「べき乗」することになり、電卓での計算が現実的ではないので金融機関で100万円返済するのに月の支払いがいくらになるかの係数を表示している表を参考にします。その表の中で今回の30年3,000万円借入すると1.5%と30(3000万円÷100万円)の交わるところの係数が4,451.2となり3,451.2×30=103,536円となり月の返済額です。
1回目の利息計算は元金部分の返済がまだないので
3,000万円×(1.5%÷12ヶ月)=37,500円となります。
1回目の元金部分は
103,536円―37,500円==66,036円となります。
2回目の借入残額は
3,000万円―66,036円=29,933,964円となり2回目の利息部分は
29,933,964円×1.5%÷12ヶ月=37,417.455円 四捨五入して37,417円となります。
3回目の借入残額は
29,933,964円-66,119円=29,867,845円と計算していくことになります。

 パソコンを利用される場合の計算機利用の場合
 ローン返済(ボーナス併用)高精度ローン計算サイトを利用すると現実的です。
 ローン返済(ボーナス併用) - 高精度計算サイト (casio.jp)

 不動産会社勤務で住宅ローン計算を多く扱う方の場合は、住宅ローン計算に特化した電卓を利用されている方もいるようです。私も愛用しています。

参考として「べき乗」の電卓での計算方法を示します。
電卓によって求め方に違いがでるようです。

例えばシャープ系の電卓の場合
 2^4を求めるとします。(4がべき乗です)2の4乗という意味です。
2[×][=][=][=]で16を求めることができます。
つまり4乗なら「4-1」で3回[=]を押下します。

カシオ系の電卓の場合
 2^4を求めるとします。(4がべき乗です)2の4乗という意味です。
2[×][×][=][=][=]で16を求めます。
カシオ系は先に[×][×]を2回押下することで「べき乗」計算モードに切り替わります。
ことらも4乗なら「4-1」で3回[=]を押下します。
参考にしていただけるとよいのですが。

Q.専任媒介契約中に他の不動産業者に売却相談しても問題ない?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/05/15

専任媒介契約中ですが契約してから5ヶ月経っても自宅マンションが売れないので乗り換え目的で他の不動産屋さんに相談しようと思っています。相談だけなら専任媒介契約中でも問題ないですよね??

ちなみに売出価格の値下げは更新時に一度行っています。

念の為アドバイスよろしくお願いします🙇

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

銀座マロニエさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『専任契約中に他の不動産業者に売却相談しても問題ない?』の回答をします。

 専任媒介契約は長くても3ヶ月と決まっています。重複して他の不動産業者と契約することはできません。ですので、現在の契約が終了しましたら、他業者と契約する結ぶのであれば問題ありません。

 専任媒介契約期間の終盤に「再契約は考えていない」旨現在の業者へ連絡されればよろしいのではないでしょうか。そうすれば、現在の担当者も物件に対して感じていることを話してくれる場合もあるようです。

 物件がなかなか決まらなかったり、担当者からの連絡がスムーズでなかったりしますと、つい他の不動産業者へ目が行ってしまうものです。

 不動産の物件が決まるのは、プロでも予測がつかないものです。物件自体は良いと思っていても、価格面で折り合いがつかないこともあります。価格が下がったタイミングでうまく申し込みができる場合もあります。購入される方とのタイミングはとても大事です。

 気になっていらっしゃるのでしたら、業者を変えてみるのも良いのではないでしょうか。

Q.楽天銀行住宅ローンを利用するとハッピープログラムの優遇は受けられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/12

楽天銀行住宅ローンを利用するとハッピープログラムの優遇は受けられるのでしょうか??

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

ワムウさんこんにちは

 不動産FP橋本です

『楽天銀行住宅ローンを利用するとハッピープログラムの優遇は受けられる?』の回答をします。

 住宅ローンの借入があり返済口座を楽天銀行に設定するとそれだけで会員ステージを1ステップアップできるようです。

 楽天銀行のハッピープログラムには5つのステージがあります。まず楽天銀行に口座開設しハッピープログラムにエントリーしますと、「ベーシック」ステージに入ることができるようです。

 そこに住宅ローンの借入をして引き落とし口座を楽天銀行に設定しますと「アドバンスト」というステージに上がるようです。

 「アドバンスト」になりますと、他行からの振込手数料や他行への振込手数料が、1か月に1回無料になります。楽天銀行は店舗を持たない銀行なので入金するにも、5万円未満の場合は手数料が発生します。

 会社員の場合、給与振込口座を都市銀行に指定されることが多いと思いますので、楽天銀行を指定するのは難しいのではないでしょうか。そうしますと、給与振り込みがあった場合、楽天銀行へ振り込みをしなくてはなりませんので、1ヵ月に1回振込手数料無料は助かる点です。楽天ポイント獲得倍率は「アドバンスト」までは1倍です。

 それ以外にもステージをあげる方法はあるようです。預かり資産残高をあげたり、楽天証券口座を開設し取引をしたり、他にもいろいろ・・・。

 「プレミアム」「VIP」「スーパーVIP」までのステージがあるようです。振込手数料や楽天ポイント獲得倍率が上がるようです。

 せっかく楽天銀行の住宅ローンを利用するのでしたら、無理のない範囲で特典は利用した方が良いように思いますが、如何でしょうか。

Q.登記識別情報のシールはいつ剥がすべきものですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/05/12

ずっと剥がさないままにしておいた方がいいですか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

AKAMAIさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『登記識別情報のシールはいつ剝がすべきものですか?』の回答をします。

 贈与や所有権移転登記等で必要になるまではシールは剝がさないで保管しておいてください。

 法改正によって2005年頃から「登記済権利証」から「登記識別情報」に移行していきました。オンライン化に伴う法改正の際、本人確認手段として導入されました。

 「登記識別情報」の特徴は、A4の紙に「不動産番号」「不動産の住所」「12桁の番号等」などが記されており、パスワードとして利用される大切な12桁の番号なのでシールによって目隠しされております。

 基本的に「登記識別情報」は共有であれば所有者別々に発行されて持っていたり、土地、建物、私道と不動産ごとに別々に発行されたりしています。

 登記識別情報を利用するのは、贈与や売買で名義変更をする場合や自宅を担保にお金を借りたり、住宅ローンの借り換えの場合に抵当権抹消して新たな抵当権設定したりする場合で、司法書士に依頼する時に利用します。

 それまではむやみにシールを剥がしてしまうと、12桁の番号等を他人に悪用される懸念がありますので、シールは剥がさないで保管しておいてください。

 相続の場合は利用しません。相続の場合は、所有者が亡くなっていますので、亡くなっていることを証明する書類等をそろえ、相続人がひとりの場合は単独で出来ますが、相続人が複数いる場合は遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書等を準備して相続登記をして、新たな登記識別情報が発行されることになります。

 状況によって、対応が違ってくるものですね。

Q.戸建ての地鎮祭の服装どうすればいい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/09

ジーパンなどの普段着でも問題ないですか?それとも神主さんがいらっしゃる手前フォーマルな服装の方がよいですか?NGな服装があれば教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

船長さんこんにちは

不動産FP橋本です

『戸建ての地鎮祭の服装どうすればいい?』の回答をします。

 地鎮祭は、家を建てる前に行う神事で、家族のみで行くことが多いようです。服装についての決まりは特にないようです。

 神主さんはもちろん参加されますが、工務店の担当者、不動産会社の担当者が参加することがあります。工務店の担当者は、背広で参加されることが多く、私も不動産会社の立場として制服で参加しました。

 普段着で構いませんが、過度な露出や派手な柄はさけ、清潔感のある服装が好感が持てるでしょう。

 工務店の担当者より地鎮祭の実施日の連絡がきましたので、「松竹梅のお酒2升」を用意し、のし紙には「奉献」と書いてお持ちしました。

 最近ではお酒を召し上がる方が少なく、お酒の扱いについて聞かれましたので
工務店の工事を担当される方に差し上げてみてはとアドバイスしました。

 親族でお祝いの席を設ける機会が少なくなっているようです。

Q.ディンプルキーとはどのような鍵ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/08

仕組みや防犯性や
合鍵作成費用・鍵交換費用の相場について教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

大人のティータイムさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ディンプルキーとは」どのような鍵ですか?』の回答をします。

 ディンプルキーは、従来の鍵のような鍵山がなく鍵の表面に複数のくぼみ(ディンプル)がある鍵ををいい、アンチピッキング性能を搭載し、ピンの数が多いので複製しずらく防犯性に優れています。その分鍵の作成費用は高めです。賃貸で鍵の交換費用としては15,000円から30,000円くらいでしょう。合鍵作成費用として2,000円から5,000円程度となっております。ディンプルキーは、上下左右がないので、鍵穴にそのまま差し込むことができますので、暗い場所でも操作がしやすい利点があります。

今までは、ディスクシリンダーを利用しておりましたが、ピッキングしやすかったため、ロータリーディスクシリンダーというU9(ユーナイン)が登場しました。側面がギザギザしている鍵で低価格で防犯性が高いといわれています。それでもU9は、鍵の凸凹とシリンダー(鍵穴)が一致する組み合わせが約1.5億通りと複雑です。ただし、上下左右がありますので、急いでいる時に、鍵の差込に時間がかかることがあります。ディスクシリンダーの賃貸での鍵交換費用は8,000円から15,000円くらいでしょう。合鍵の費用は1,000円前後のようです。

 最近では、価格に変動があり、もっと高額になっているかもしれません。参考になるとよいのですが。

Q.贈与税の申告期限はいつですか?

法律と税金 > 固定資産税・その他税金一般

2024/05/05

ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

ハマグリさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『贈与税の申告期限はいつですか?』の回答をします。

 いくつかの申告方法があります。
宅建士なので、物件購入に対しての贈与について説明します。
先ず非課税枠利用からあげてみます。

◎令和8年12月31日まで住宅取得のために直系尊属の方から贈与を受けて新築、もしくは増改築などをした場合、適用条件を満たせば贈与税が非課税になります。
省エネ住宅等は1000万円まで
上記以外の住宅は500万円まで非課税になります。
贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に贈与税の「非課税の特例」を適用する旨を記載し、必要書類とともに提出します。贈与税の基礎控除額である110万円の控除も同時に提要できます。

◎非課税枠以外を利用した場合
 1年間(1月1日~12月31日)に贈与を受けた財産価格の合計額(課税価格)から基礎控除額110万円を差し引いた残高(基礎控除後の課税価格)について計算し、その税額を翌年の2月1日から3月15日までに確定申告することになります。直系尊属からの贈与とそれ以外からの贈与では、控除率が変わっている贈与税を計算することになります。

例1)12月中に物件契約をする際に110万円の贈与を貰ったとします。物件の引き渡しが翌年1月下旬の場合は、12月中に贈与のあった110万円は基礎控除額内なので、翌年の贈与税の申告は不要です。

 引き渡し時に500万円の贈与があった場合は、基礎控除額110万円を差し引いた390万円に贈与税が発生します。しかし、この場合は1月以降の贈与税のため、申告は次の年の2月1日から3月15日までに申告する必要があります。

またこの場合でも、直系親族(父母や祖父母)からの贈与の場合は、特例贈与財産として200万円以下については、一般と同じですが、400万円以下で特例税率15%と控除額10万円で計算します。

 ところがこの贈与が奥様のお父様からの贈与ですと、一般贈与財産となり、300万円以下が一般控除率15%で控除額10万円と税額が少し増えることになります。

例2)物件を購入し、年内に引き渡しがあった場合で、直系尊属から400万円、一般(直系尊属以外)から100万円の贈与があった場合は、翌年の2月1日から3月15日までに確定申告をします。


 贈与により一般贈与と特例贈与財産の両方を取得した場合は次の1及び2の合計額(1+2=税金)
一般贈与財産に対する金額:a×(A/C)・・・1
特例贈与財産に対する金額:b×(B/C)・・・2
1は(390万円×20%-25万円)×(100万円/500万円)=10万円6千円
2は(390万円×15%ー10万円)×(400万円/500万円)=38万8千円
1+2=49万4千円

※国税庁 「財産をもらった時」の例題を利用
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf

◎ほかに相続時精算課税制度を利用する方法もあります。
贈与税2500万円まで非課税となります。60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子どもや孫に生前贈与した場合の課税です。2500万円を超えると一律20%の贈与税がかかります。

 初めて贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに「相続時精算課税選択届出書」を税務署に届け出ることになります。

どちらの贈与方法が良いのか相続財産を考えた利用を検討しましょう。

Q.洗面台のサイズ900mmと1200mmならどっちがおすすめ?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2024/05/04

注文住宅の設計で洗面台の幅について検討中なのですが、900と1200ならどっちがおすすめですか?
収納を削ってまでして1200にするよりは900の方があとで後悔が少ないように思えたり。。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

橋本 好美

ベストアンサー

スパイクさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『洗面台のサイズ900mmと1200mmならどっちがおすすめ?』の回答をします。

 以前住んでいた洗面所が狭く、最近のドラム式洗濯機を置く関係で洗面台の幅も狭いタイプを利用しておりました。この時は、早目に洗面所の仕事は済ませたいと思っていました。

 引っ越ししてリフォームをしてもらい洗面所を広くしていただき、洗面台1200タイプのものを利用しています。

 1200タイプの洗面台ですと、洗面ボールの両側にスペースが取れ、圧迫感がなくゆったりした気持ちで洗面所にいることが楽しい空間になっています。下側収納もタオル等沢山入るので重宝しております。

 900タイプですと、洗面ボールが目いっぱいで両側はほとんどスペースが取れない印象です。

 どちらが良いかと聞かれても、考え方次第だと思っています。バスタオル等沢山収納したい方は、900タイプを選択し収納を多くとる考え方もあるでしょう。

 1200タイプですと、手洗いで洗面ボールにワイシャツなど入れて洗う際、洗面ボールの両側にゆったりしたスペースがありますので、洗剤など置いても問題ありません。洗面ボールを利用する機会が多い方には、1200タイプがゆったりできるのではないでしょうか。

 ご家庭で洗面所をどう利用するかは、個人差が出るところの印象です。ご家族で相談し、使いやすさを重視されるとよいのではないでしょうか。
 

Q.売主物件とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/01

仲介物件との違いについて教えてください。
両者のメリットデメリットについても教えてください。
そのほか売主物件を購入する際の注意点があれば教えてください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

夢の番人さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『売主物件とは何ですか?』の回答をします。

 不動産会社が売主となって直接買主と取引することで、仲介業者を介さず物件を売買することができる方法です。

 そろそろマンションや一戸建てを検討したい人が、どちらが良いのか、また自分の現在の収入状況で購入できるのかを相談したい場合は、お住いの近くの不動産会社へ出向くことが多いのではないでしょうか。

 相談して自分の家族にはどちらが向いているのか、駅近が良いのか環境重視かなどを相談して整理したり、物件見学したり、比較したい人には、仲介業者を通して物件を決める方法が向いているでしょう。この場合は、売主が別にいますので、仲介業者に購入する物件の仲介手数料{物件価格(消費税抜き)の3%と6万円に消費税分}の費用が発生します。こちらのメリットは、物件を比較検討して購入するので、納得感があるかもしれません。デメリットは、仲介手数料が発生することです。3000万円の物件で100万円超の費用がかかります。

 それとは別に、一般に購入したい物件が決まっている人、お気に入りの施工会社が決まっている人は、販売センターに出かけてマンションですと、モデルルームの見学、一戸建てですとモデルハウスの見学をして、購入申し込みをする運びになります。この場合は、売主物件の可能性が高いです。こちらを選ぶ人は、見学する不動産会社の物件をいくつか見学して、その会社の良さを知っている人が多いようです。たまたま現在の住まいに近い場所だったので、見学をして申し込んだという人もいます。この場合は、売主物件を直接購入することになりますので、仲介手数料は不要です。この点はメリットで、直接交渉できますので値引き交渉ができるかもしれません。デメリットとしては、この会社の物件が良いと思えるほど、他社の物件と比較検討できているかでしょう。

 また中古物件の場合は、売主が個人の場合は建物に消費税が発生しません。しかし中古物件を個人から不動産会社が買い取りをして、リフォームをして売り出した場合は、建物に消費税がかかります。新築物件の場合も、建物には消費税が発生しております。

 中古物件購入の場合の注意点は、個人から購入した場合です。白アリや雨漏り、構造上主要な部位、給排水管の故障などの保証期間は引き渡しから3ヶ月以内が多いようです。設備に関してはもっと短い部位もあります。その点、売主が業者の場合は、最低でも2年間となっております。(契約書にて該当部分を確認のこと)

 新築の場合は、10年間保証することになっております。

 中古物件の場合は、引き渡しを受けましたら、早目に確認をすることですね。白アリが発生していたケースもあり、早目だったので売主にて費用をお支払いいただきました。

Q.過去に住民税を滞納したことがあっても住宅ローンは通りますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/04/30

過去の住民税滞納履歴が原因で審査落ちすることはありますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

橋本 好美

ベストアンサー

なぜに君は帰らないさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『過去に住民税を滞納したことがあっても住宅ローンは通りますか?』の回答をします。

 支払方法によって影響が出る場合があるようです。

 信用情報機関の主な加盟会員はカード会社や貸金業者、銀行などで公共団体は加盟会員ではありません。そのため、税金や公共料金などを滞納してもブラックリストにはならないのです。

 令和5年4月3日からクレジットカードを利用した地方税の納付が可能となりました。ただしすべての自治体で対応できるわけではなくお住いの自治体がクレジットカード対応しているか確認が必要です。

 ですので、過去の住民税の滞納が金融機関の引き落としや納付書にて支払っている場合の滞納履歴だけでは、住宅ローンの審査の影響はなさそうです。

 ところがクレジットカードを利用して支払ったつもりが通帳残金不足で決済ができなかった場合は、滞納扱いとなってしまいます。またクレジットカード払いでは決済手数料が発生しますので、ポイント目的に利用されると思わない出費になってしまうことがあるようです。この場合は、信用情報に影響してしまいます。

 住宅ローンの利用を考える方の場合は、細心の注意を払ってうっかり支払い忘れが起こらない方法を模索してほしいところです。

Q.積立nisaと新nisaの違いは何?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2024/04/27

現在51歳の者です。積立nisaと新nisaの違いについてと今から始めるならどっちが得かについてアドバイス希望です。よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

アメリカーノさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『積立nisaと新nisaの違いは何?』の回答をします。

 2023年12月末までのnisaというのは、積立nisaで年間40万円までの投資信託購入手数料と売却益は20年間非課税か一般nisaといってまとまった株や投資信託を年間120万円まで投資による配当金や分配金や売却益が最長5年間非課税のどちらかを選択して使用しておりました。一般nisaは5年間に株価や投資信託が下がったら売却益どころか下がった部分の補填はできませんでした。

 ところが2024年から始まった新nisaは、18歳以上の方が年間120万円までの積み立てnisaを利用し、一般nisa240万円まで両方を利用することが可能になり、保有期間も無期限で非課税が利用できる仕組みに変更されました。

 注意点として、新niaは積立nisaと一般nisaを併せて限度額1800万円までなのですが、そのうち一般nisa(成長投資枠は1200万円まで)とされております。まるまる両方に限度額まで毎年かけていきましたら5年で満額となってしまいます。そこを上手に利用してほしいということになります。

 これからの日本での生活では、年金のみの支給に頼っていても不足分が出てしまうところを自助努力でカバーしてほしいとの思いが感じられます。

 これから始められる方には、積立nisaを推奨いたします。積立の良さは、同じ掛け金を月々積み立てていきますので、投資信託の価格が上昇している時には、少しの株数しか購入できませんが、価格が下がっている時には、株数は多く購入できます。複利計算になりますので、金額が増えていけば相乗効果が出やすい状態になりやすいといえることです。

 また日本のみをマーケットにしていくより世界にも目を向けた人気上位の投資信託やこれから伸びていきそうな商品を模索するのもいいでしょう。

 ですので、同じ銘柄のみを多く持つというより分散した積立投資信託を購入してカバーしあっていくのもよいのではないでしょうか。

 それでもご心配な方は、少額1000円から始められます。1万円を半年購入して様子を見て問題なければ金額を途中でふやすことも可能です。あくまで投資となりますので、必ずしも増えていくことを保証するものではありません。詐欺行為も増えているようですので、安心できるサイトから口座を開設してみてはいかがでしょうか。

Q.公道から公道へ電柱移設をしたい場合どこに問い合わせすればいいですか?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2024/04/26

車の車庫入れの際に家の前の公道の電柱が以前から邪魔だったのですが、
今度車幅のある大型のSUVを買いたいので電柱移設を本格的に検討しようと考えています。

まずはどこに相談すればいいですか。移設にかかる費用相場はどのくらいですか。移設費用は全て自己負担になってしまいますか。

ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

黄桜さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『公道から公道へ電柱移設をしたい場合どこに問い合わせすればいいですか?』の回答をします。

 公道から公道へ電柱の移動については、所有者である電力会社又はNTTに連絡し、事情を話して依頼します。できる場合とできない場合があるようです。

 以前開発分譲地の一画の角地の敷地で、1区画内に2か所とも敷地の前に電柱が建っており、1か所は駐車場の出入り口の前でした。まだ建設中で、入居されておりませんでしたが、駐車場の出入り口に不安を感じておられましたので、確認した次第です。

 まずは東京電力に問い合わせしました。東京電力の場合は、対象となる電柱の住所と電柱番号を伝え(いくつかプレートがある場合はどのプレートか確認しておく)ると下見に来てくれたようです。コーポレートマークのある会社が所有しているようです。

 後日連絡をいただき、電柱も電線をキープできる間隔があるため、全て移動できるわけではありませんが、今回は多少移動できるとの回答でした。結局隣との敷地の境界あたりに電柱を移設していただきました。

 10年位前だったので、今では手順がかわっているかもしれません。自己負担額も当時で5~6万円くらい負担いただきたいとのことでしたので、依頼者に支払っていただいたようで記憶しております。今では価格も上がっているようですので、事前に確認ください。

 まだ隣は入居されておりませんでしたが、トラブルにならないよう境界に持って行っていただいたのはご配慮いただいたと感じております。

 中々難しいものだと思った次第です。

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