チャイナドレスさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産を買う際の「手付金」と「頭金」の違いは何ですか？』の回答をします。

　物件を購入する際、物件価格から住宅ローンで借入するお金を差し引いたお金が「頭金」といいます。

　また、物件を申込して契約時に買主から売主に支払うお金を「手付金」といいます。購入する意思の確認という意味もあります。手付金は、物件価格の１０％（未完成の場合は５％）以内が多いようです。切りのいい１００万円でも、売主が承諾いただける場合もあります。フルローンの場合もありますので。

　手付金は契約が滞りなく進められれば、物件価格に充当されます。ただし、契約はしたものの買主がこの契約をとりやめる場合は、手付解除といって手付金を放棄して契約を解除することが可能です。

　また、売主もこの期間であれば、買主からいただいた手付金を返金して手付金と同額を支払って契約を解除することが可能です。

　ですので、手付解除の有効期間を契約書や重要事項説明書に記載しております。

　バブル時代に手付解除は行われていたようです。

Poolsideさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『楽天銀行の住宅ローン金利は他行と比べて高いですか？』の回答をします。

　もっと低い金利のネット銀行もあるようです。０．２９８％や０．３％台のネット銀行もありました。住宅ローンの審査は厳しいようです。

　都市銀行の変動金利の店頭の基準金利は２．４７５％として長く変動していない印象でしたが、ネット銀行では一律ではなく金融機関によって基準金利に違いがあることに気がつきました。

　楽天銀行の住宅ローンの変動金利の基準金利は、月によって変動するようです。令和６年４月の基準金利が１．２３３％に対し、５月は１．３１３％と変動しておりました。借入される方の属性によって、その基準金利からマックスで０．６５％の金利優遇があるようです。

　例えば、５月であれば１．３１３％ー０．６５％＝０．６６３％が一番条件の良い方の優遇金利のようです。

　この優遇金利は、１０年までの固定金利で全て適用されていました。１０年固定金利を選択されてもマックス適用できる方の場合は、基準金利から０．６５％優
遇が受けられるようです。

　ほかの特徴としては、融資額に関わらず、融資手数料が３３万円と固定型なので、借入の多い方には喜ばれかもしれません。がん保険５０％は無料で団信についているようですが、１００％にしたい方の場合は、金利に０．２％上乗せになります。また、他の銀行を返済口座に指定すると０．３％金利が上乗せされるようです。金利タイプを何度でも変更できるようですが、固定金利から変動金利に変更する場合は、固定金利が終了後にしか変動できないようです。

　楽天銀行の住宅ローンを利用されると、楽天ハッピープログラムのステージが１ランクアップするようです。ランクによって、ATM手数料や他行振込手数料、楽天ポイント獲得倍率に優遇があるようです。

　金融機関の特徴を比較して、住宅ローンを組みたいものです。

肉巻きキャベツさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸籍謄本と住民票の違いは？』の回答をします。

　戸籍謄本とは、出生、婚姻、死亡、親族関係などの身分関係を証明するもので、住民票は、住所を証明するものです。

　昭和３２年に改正があり、戸籍は「夫婦と二人の間の子ども」だけを単位とする構成になりました。また、平成６年から戸籍を「紙」ではなく「データ」として記録できるようになりました。

　戸籍謄本には、氏名、本籍、生年月日、父母の名前および続柄、出生情報、配偶者の名前、婚姻日、婚姻前の戸籍が記載されています。相続の際、必要とされる書類です。

　一番上に本籍と筆頭者名が書かれており、またその戸籍にいる全員の名前が記載されています。子どもがいれば子供全員が記載され、その子どもが分籍や婚姻によってその戸籍から除籍されます。養子縁組している人は、養子縁組の事実とその年月日、養父母の氏名が記載されています。

　住民票に記載されておりますのは
●住所、氏名、生年月日、性別
●現住所の住民になった日
●現在の住所に住み始めた日、それを届けた日とその目の住所
●世帯主の氏名、世帯主の続柄
●本籍地、筆頭者
●住民票コード、個人番号（マイナンバー）

このうち、世帯主、世帯主との続柄、住民票コード、個人番号、本籍、筆頭者は申請時に申し出がなければ記載されません。

　マイナンバーを取得してなかった人で、個人番号通知書を紛失していても、住民票で個人番号（マイナンバー）の記載がある住民票を取得することができますが、申込をした日に受け取ることはできません。後日、住民票のある市区町村から書留で送られてきます。

　不動産賃貸借契約の必要書類で住民票を求めれられますが、契約者を含め入居する人全員分の名前の記載してあるものが必要です。一人暮らしは、入居者だけの名前が入った住民票のみで問題ありません。マイナンバーは記載のないものでお願いしています。発行して３ヶ月以内と限定されている場合が多いようです。

　用途によって求められる書類に違いがあるものです。

　くぼっちさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン控除の申告はスマホで完結できる？？』の回答をします。

　残念ながらスマホで確定申告が完結できるわけではありません。確定申告書はスマホで作成して送信できますが、住宅取得後はじめての確定申告で必要な書類は管轄の税務署に郵送するか直接届ける必要があります。

　必要書類
・住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から１１月前後に郵送されます）
・源泉徴収票（給与や公的年金等がある人のみ）
・長期優良住宅建築計画などの認定通知書の写し（認定住宅のみ）
・建築確認通知書の写し（増改築の場合のみ）
・住宅用家屋証明書もしくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書（認定住
　宅の場合のみ）
・交付を受ける補助金等の額を証する書類又は住宅取得資金贈与の特例に係る住
　宅ローンの額を証する書類の写し
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・敷地の登記事項証明書及び売買契約書の写し
・家屋の登記事項証明書及び請負契約書の写し、売買契約書の写し

　１０年以上の住宅ローンを申し込んでいる等の条件をクリアしている必要があり、新築、中古、住宅性能によってもローン控除額が違ってきますので、条件によって提出書類が変わるようです。

　令和６年以降に新築住宅等に入居する場合、「その他の住宅」に該当すると省エネ基準に適合しないため、住宅ローン控除が適用されなくなります。

　令和６年以降の入居でも
①令和５年末までに建築確認を受けている
②令和６年６月までに竣工済

①または②に該当すれば令和６年以降の入居であっても、借入限度額２０００万円
　（控除期間１０年）の住宅ローンの対象となるようです。

　年々、複雑になっているようです。

SIMPLITELさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『リフォーム前のご近所挨拶、おすすめの手土産は？』の回答をします。

　私の場合は、リフォーム業者がタオルを持っていく話を聞いておりましたので、日持ちのする煎餅を持参しました。

　ご近所の方が比較的に年齢が高かったので、和菓子でも良かったかもしれませんが
好みが分からなかったので煎餅を選びました。もしご近所の年齢層が低ければ、お子さん用にクッキーを選んだかもしれません。

　以前、ご近所からタオルやコーヒー・紅茶のティーバッグをいただいたことがありました。

　普段使いができる、日用品や消耗品がいただいた側もうれしいように思います。
好みが出やすいものは、避けたほうが無難なのではないでしょうか。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『手取り４８万円どと額面年収はいくらになりますか？』の回答をします。

　私は社労士でも税理士でもありませんので、細かい体制まで回答できる立場ではありませんのでその点ご理解ください。

　一般的に手取り４８万円の月収はおよそ５５万円２０００円～６０万円,
年収は６６２万４０００円～７２０万円といわれているようです。手取り額は額面のおよそ７５％～８５％といわれております。

　そもそも手取り額の計算方法は
総収入（額面）ー{（所得税＋住民税）＋（健康保険＋介護保険＋厚生年金＋雇用保険）}＝手取り　　とされています。

　賞与から住民税は天引きされません。天引きは扶養人数や年齢などによっても異なります。また介護保険料は４０歳～６４歳が２号被保険者となり、給与からの天引きがありますが、３９歳以下では加入しておりませんので支払いはありません。
そのため同じ年収でも手取り額が違うことは多いようです。

　またボーナスの有無によっても違いが出るところです。ご本人の年齢、家族構成、地域によっても違いがでるところですので、あくまで参考でお願いいたします。

笑い上戸さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『車庫証明書を自分で取るには？寸法の測り方は？』の回答をします。

　車を止める住所と購入する車が入る広さが取れているかを確認するための書類です。自宅の場合は、近くの目印になる建物や道路名を入れて住まいを特定しやすくし、自宅のどの場所に止めるかを記入して実際購入した車が入るかどうかを確認しています。車幅や車の長さより広ければ、概算でも特に問題ありません。勿論手書きで大丈夫です。担当者が現地を確認しています。

　月極駐車場の場合は、管理している不動産会社が独自に所在地と配置図のある「駐車場敷地配置図」を作成しています。１台だけでなく５～１０台置ける駐車場の場合、駐車場の配置図の駐車位置にしるしをつけて発行しています。

　車庫証明書を発行していただく管轄の警察署には、申請書を提出に行き、後日車庫証明書を受け取りに行くことになっているかと思ます。申請書を提出した後、住まいから駐車場位置まで2ｋｍ以内にあるか、月極駐車場の場合は他の人が車庫証明書を取得している駐車位置の場合、確認の電話が入り現在は解約されていると回答することもありますので、現在の状況も確認されています。管轄の担当者が必ず現地を確認しています。

ですので、見慣れている担当者なので、実際購入する車が入る広さが取れているか、前面道路に車がはみだしていないかの確認をして発行しているようです。

　リズさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ペアローンで片方だけ完済したら抵当権はどうなりますか？』の回答をします。

　抵当権抹消は可能だと思いますが、連帯保証人の解除は契約内容によるようです。

　ペアローンとは、夫婦や親子が別々に住宅ローンを組んでおり、お互いを連帯保証人としています。

　一方が完済や繰り上げ返済を終えたら、その方の分の契約解除証明書や委任状や登記識別情報（権利証の場合は無し）が金融機関送られてくると思いますので、その方の抵当権抹消手続きは実行できるでしょう。

　しかし、返済が終わった方の契約内容によって債権者である金融機関へ連帯保証人解除してもらえるかの合意が必要な場合もあるようです。

　具体的なケースに応じて専門家に相談してメリットやリスクを確認しておくと安心でしょう。

売れっ子モデルさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションで壁芯と内法の差はどれくらいありますか？』の回答をします。

　およそ５％程度の差と考えていただければよいと思います。

　戸建て住宅では、建築基準法、登記面積ともに壁芯面積を利用します。

　しかしマンションの床面積には壁芯と内法の２種類を利用します。壁芯面積とは、壁や柱の中心を基準とした線で囲まれた部分の面積となりますので、となりの戸境壁が厚ければその中心を基準に計算しますので、壁芯面積は広くなります。

　建築基準法は壁芯面積となりますので、募集図面やパンフレットなどでは、壁芯を利用していますので床面積を広く感じます。

　ところがマンションの売買契約では「内法面積」を利用します。内法面積とは壁の内側を基準とした線で囲まれた部分の面積となります。生活空間と考えていただけるでしょう。

　また住宅ローン控除を利用する際の床面積は内法面積を利用します。ですのでパンフレットで安心するのではなく、内法面積を確認してほしいところです。

　床面積５０㎡（所得１０００万円以下で２０２３年までに建築確認を受けた新築住宅を購入する場合は４０㎡以上）以上ですが、ぎりぎりのラインでローン控除の利用ができないことのないように、購入する前にしっかり確認してほしいと思います。

　住宅関係については、利用条件や利用年度によって、建築基準法や宅建業法等の変更事項が出る可能性がありますので、購入される時期に再度確認のうえ利用されますようにお願いいたします。

細マッチョさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸契約で大家が指定の火災保険への加入を強制することは違法？』の回答をします。

　部屋を借りている時は、火災保険の加入は必須とされたり、契約先をオーナーや不動産会社から指定されたりすることがあります。

　基本的には入居する人が自分で契約するので、自由に選ぶことができるでしょう。

　今までは指定された保険会社必須でしたが、今では少しずつ変化しております。先ずは管理会社へ確認してみましょう。

　借家人賠償保障や個人賠償保障の保障金額の指定があるかもしれません。また入居者の家財保障がついておりますので、火災が起きた場合の入居者の家財保障にも利用できるタイプの賃貸物件に特化した保険となっております。

　入居されている方からあまりお問合せいただくこともありませんでした。ただし選択できるかについてお問い合わせいただいた方へは条件をお話ししてその条件に見合った保障があれば選んでいただいておりました。

　入居者に選んでいただくのは構いませんが更新はご自身でしていただくことになる旨お伝えしておりました。アパートの契約の更新をしていただく時には、保険の契約書の写しをいただくことで確認するようにしておりました。

いーいーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家賃滞納１ヶ月遅れを理由に契約解除＆強制退去は可能ですか？』の回答をします。

　家賃１ヶ月の滞納を理由に契約解除等は難しいでしょう。うっかり支払い忘れることはあることですので。

　貸主又は管理会社が督促の電話や督促状を郵送したにも関わらず、折り返しの回答も振り込みもない、その状態が３ヶ月続いた場合は、貸主や管理会社と借主の間で、信頼関係が崩れたといえる場合もあるようです。貸主や管理会社が業務を遂行したにもかかわらず、借主からの誠意ある回答が得られず、支払いもないという事実が大切です。ここで初めて信頼関係の破綻と認定されるのではないでしょうか。

　そのためには、借主との電話のやり取りや書面で送付した督促状の提出日等を台帳に細かく記しておくなど、貸主や管理会社もやれるところまでは実行したにも拘らず借主が応じてくれないという証拠となりうるのではないでしょうか。

　穏便に済ませることができるのであれば、穏便に済ませたいのですが、できないケースもまれに出てきます。滞納があった場合は、早期に働きかけることで、未然に防ぐことができる場合もあります。いかに信頼関係が築けるかが大切なようです。

善玉菌さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『全期間固定とフラット３５の違いとは？』の回答をします。

　フラット３５は住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して販売する、長期固定型住宅ローンです。あくまで最終的には住宅金融支援機構が定めた基準に則っております。団信への加入義務はありません。審査基準は明確に決まっておりますで、その基準を満たしていれば特に問題はありません。

　それに比べて、３５年固定金利の住宅ローンは、各金融機関が独自開発した商品なので、審査基準も厳しく団信への加入は義務付けられております。

　ネット銀行にもありますが、都市銀行でも利用できる金融機関があるようです。
ある銀行のホームページを確認すると
３０超～３５年以内の店頭金利は、２.６４０％と記載されておりましたが、
融資手数料を支払う場合は、最大１.０５％金利引き下げとありました。保証料一括前払いの場合は、店頭金利より１.００％金利引き下げと記載されております。
自己資金や属性によって、金利に差が出そうです。

　他銀行のホームページを確認すると、３５年固定金利で２％を切るためには、事務手数料として借入金の２.２％の手数料を支払う必要がありそうです。

　この場合は、繰り上げ返済しても保証料でなく手数料を支払っておりますので、戻ってくるお金はなさそうです。３５年固定金利を利用される場合は、繰り上げ返済が難しく、金利上昇が心配な方には向いている商品かもしれません。審査基準は、金融機関によって違うようですので、A銀行の審査が通らなくても、B銀行では審査が通ることもありそうです。

　具体的に金融機関で確認してみると比較できそうですね。

毎日バナナ２本さんこんにちは

ふどうさんFP橋本です。

『事実婚でもぺろーんで家を買えますか？』の回答をします。

　以前は難しかったようですが、少しずつ利用できる金融機関が増えているようです。

　フラット３５を利用する場合は、収入合算等は可能です。主債務者の親・子・配偶者等（婚約者、内縁関係にある方または同性パートナーの方を含む）で、申込時の年齢が７０歳未満で申込本人と同居し、連帯債務者となる方であれば、収入合算者にはなれるようです。持ち分に応じた住宅ローン控除の対象となれるようですが、ペアローンのような別々の契約でなく１つの契約になるようです。

　今後も婚姻届を出す予定のない事実婚の夫婦や同性カップルの場合の収入合算やペアローンを借りたい場合は、対応している金融機関を確認する必要があるようです。以前は、事実婚のペアローンは難しかったようですが、少しずつ利用できる金融機関が増えているようです。

　必要書類として、渋谷区が発行するパートナーシップの証明書の写しや合意契約に係る公正証書及び任意後見証明書など金融機関によって提出する書類が違う場合があるようですので、事前に確認しておくことが必要のようです。

　ネット等で利用できる金融機関を探しておくことも必要のようです。

イギーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン申込みで奨学金返済中を申告し忘れても問題ない？』の回答をします。

　問題はあると思います。
私の対応した事例で、検討したい物件がありましたので、ネット銀行で住宅ローンの事前審査をご自身で実施していただきましたら、非承認となりました。支払いには問題なさそうな方だったので、話を聞いてみますと奨学金の支払いが引き落としできないことが何度かあったそうで、信用情報機関に登録されてしまったのだと思います。

　結果的に、ネット銀行ではない金融機関に出向いて事情をお話しして事前審査をしていただきましたら、問題なく審査は承認されました。

　学生の間は、ゆうちょ銀行を利用されていることが多く、仕事につくようになり都市銀行を指定されて給与が入ってくる関係で、忙しくなりお金の移動をうっかり忘れていたことがあったようです。

　以前の住宅ローンの非承認で多かったのは、携帯電話の使用料の引き落としだったようですが、時代とともに変わっているようです。

　住宅ローンの事前審査は、物件の立地や条件によって資産価値が変わってきますので、物件が異なれば提出し直しするのですが、以前提出した物件より総額が高くなる方が問題だと言われております。信用情報に問題がなくても奨学金返済分が加わりますので、総額がふえ問題となるでしょう。

　住宅ローンは、お金の借主と金融機関との信用がとても大切だと思います。正直に話すことによって、信頼していただける関係が築けるのではないでしょうか。

　参考になるとよいのですが。

奥入瀬さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『フラット３５子育てプラスの申し込み条件や方法はどんなですか？』の回答をします。

　そもそも２０２２年１０月に「フラット３５」が大きく制度変更しております。
金利引き下げ方法を「ポイント制」に刷新したことです。

　合計ポイント数による金利の引き下げ方法
◎１ポイントが当初５年間０.２５％　金利引き下げ
◎２ポイントが当初１０年間０.２５％　金利引き下げ
◎３ポイントが当初５年間０.５％　金利引き下げ
◎４ポイントが当初１０年間０.５％　金利引き下げ

されたようです。

金利引き下げ対象は、

住宅性能でポイント付与
　今までは、フラット３５Sとされており、最大で１０年間０.２５％の金利引き下げでしたが、Aプラン（２ポイント）Bプラン（１ポイント）にZEHなどに分類され、最大で１０年間０.５％金利引き下げされることになりました。ZEHに認定されると新制度では３ポイントを獲得でき、当初５年は０.５％、６～１０年目は０.２５％の金利引き下げが受けられます。

　物件の取得費用とリフォーム費用を同時に借り入れることができる［フラット３５]リノベや［フラット３５]維持保全型もポイント対象になり、［フラット３５]地域連携型は子育て世帯や地方移住者を支援する地方自治体と連携して金利引き下げなどの優遇を行っているようです（自治体へ要確認）。

　ここに子育てプラスが登場し、借入申込制度の４月１日において当該子どもの年齢が１８歳未満（胎児及び孫を含む。ただし、孫にあたってはお客様との同居が必要）である世帯に対し、お子さんの人数や住宅性能等に応じて金利引き下げポイントが加算されました。対象年齢のお子さんが１人で１ポイント、３人で３ポイント加算されます。

　例えば
ZEH認定され、地域連携型である物件で対象のお子さんが１人の場合は

ZEHで３ポイント、地域連携型子育て支援で２ポイント、お子さん１人で１ポイントとなり合計６ポイントとなります。
つまり当初５年までは１.００％の金利引き下げ
６～１０年目は０.５％の金利引き下げとなります。

　同条件でお子さんが３人の場合はお子さんで３ポイントとなりますので合計ポイントは８ポイントとなります。
つまり当初５年までは１.００％の金利引き下げ
６～１０年目は１.００％の金利引き下げとなります。

　お子さんの数が多いとかなり優遇されることになります。

　まとめ
・フラット３５を利用するためには省エネ基準適合要件を満たす必要があります。
・省エネ適合要件を満たす住宅を建てるために、必要な資金が増える可能性があり　　　
　ます。
・有利な金利条件を得るためには、事前に工務店と打ち合わせが必要となります。
・ポイント制なので、ポイント数に応じて金利引き下げ幅が決定されます。
・複雑な点もありますので、専門家と確認しながら進めていかれるようご注意く
　ださい。

　子育てプラスは、２０２４年２月にできた新しい制度ですので、うまく活用できるといいですね。

みずきさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で重要事項説明書に虚偽記載があった場合について』の回答をします。

　楽しい引越しが暗い気持ちになったことでしょう。大変でしたね。

　入居までに虚偽がわからなかった場合、まず管理会社へ連絡し、エレベーターがついていなかったら契約しなかったと話し、契約解除したい旨お話ししておくことが大切です。なるべく短い日数で話をつけることですが、契約解除条件は確認しておくことが重要です。

　不動産会社は、建設中の物件の募集図面を作成して、事前に契約することがあります。その際、施工会社の担当者や貸主と確認しながら進めております。エアコン1基という記載があったり、照明に関しては原則入居される方の好みに影響しないキッチンや浴室、洗面所等には付帯設備であったりする場合はあります。

　施工会社に確認してもはっきり回答いただけない場合もありますので、そのような場合には重要事項説明書の説明時においても、場所は入居時に確認してほしいとの説明に留めるようになるのではないでしょうか。

　今回のご質問のようなエレベーターの設置がないのに、ありと表記されたり説明を受けたりされていた場合は、重大な虚偽事項になると思われます。

　エレベーターが設置されているから眺望の良い最上階の部屋を選択したという回答もあるほど、エレベーターの有無は部屋を決める決め手になるからです。それがエレベーターがないとなれば、重い荷物を持ったまま階段を往復することになりまた賃料も影響をうける内容となります。

　虚偽ではなかったのですが、引っ越ししてすぐ事情が変わって退去された際、入居者のみのミスではなかったので、契約に関する費用や仲介業者への仲介手数料に関しても仲介業者とも連絡の上で費用はお返しし、ご自身で清掃されればクリーニング費用はいただかないこととした経験はあります。期間も短かったのと、ご自身で清掃とお話ししておきましたので、ほこりが溜まっていることはありませんでした。

　今回の件では、引っ越し費用に関しては、まず管理会社に相談いただきたい内容です。貸主とも相談いただける内容のような気がします。それでも解決しない場合は、消費者ホットラインに相談してみてはいかがでしょうか。

　消費者ホットライン：http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

解説お願いいたします。さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『抵当権抹消後に登記識別情報通知は返却されますか？』の回答をします。

　基本的には、返却されないと思います。

　一戸建ての場合で、金融機関から借り入れをして住宅を購入するとします。購入者には、登記識別情報通知、「登記の目的」として所有権移転登記と記載された登記識別情報12桁の欄にシールが貼付された書面が、土地・建物・私道（ない場合や２か所の場合もある）３通発行されます。共有名義でも代表者としないで個別に申請すると共有者別々には発行されます。

　同じく、金融機関にも抵当権設定をした登記識別情報通知として「登記の目的」抵当権設定登記と記載された登記識別情報通知が発行されております。

　繰り上げ返済をすると、金融機関から送られてくる書類と併せて登記識別情報通知も送られてきます。

　抵当権抹消登記をする際、金融機関からいただいた登記識別情報通知は法務局へ提出しますので、土地・建物の所有者には返却されません。登記完了後、返却せずに廃棄処分されます。土地・建物の所有者は別に所有権移転登記の登記識別情報通知を所有しておりますので、特に問題ありません。

　ご心配でしたら、抵当権抹消登記の手続きに時間がかかりますので、後日土地・建物・私道等の全部事項証明書を取得されれば、抵当権抹消済として抹消されているのが確認できるはずです。

　よろしくお願いいたします。

鶴岡さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸のエアコンは何年で交換してもらえますか？』の回答をします。

　内見時に、明らかに古めのエアコンでエアコンを新しくしてくれたら申し込みをする等の条件を伝え、部屋が長く決まらなかった等の条件がうまく合えば、エアコンを取り替えてもらえる場合があります。すべてではありませんが、タイミングが合えばとお考え下さい。

　契約をして入居される際、エアコンは付帯設備として重要事項説明書に明記され説明されているのでしょうか。付帯設備とされていれば、貸主が対応する対象になります。明記されていない場合は、前入居者の残置物の可能性もあり、貸主で対応できない場合もありますので、ご注意ください。

　まず入居者からエアコンの効き目が悪い（冷たい風がこない等）等の連絡をいただくと、メーカーへ修理依頼をして確認してもらいます。昔のエアコンは故障しても修理をして長く使用していただいておりました。最近では、確認してもらい故障部分の部品の話になるのですが、部品の保存期間があまり長くないようです。部品を交換したいが保存期間を過ぎて部品がないとの話になることがあります。

　エアコンの部品に関しては、いまでは10年は保存しないのではないでしょうか。部品がないとの話になれば、貸主に話して取り替えしていただくことになります。

　製造年月日も意識しながらですが、賃貸物件では、故障があれば基本は修理で対応したいと考えます。ですが、状況も考慮して判断し、貸主に相談して対応しております。

　よろしくお願いいたします。
　

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『借入１７００万円の住宅ローンだと月々の返済はいくらになりますか？』の回答をします。

　ゼロ金利解除が発表されたので、今後の動きが読みづらい点もありますが、
いくつかのパターンをご紹介します。

3人家族で平均年収を参考に考えたいと思います。厚生労働省の令和元年「国民生活基準調査」によると、３人家族の平均世帯年収は約６８０万円で平均有業人員は
１．７４となっております。この年収であれば、可処分所得が約５４４万円となり、返済負担率が①の場合でも年収の１７％となっており２５％以内なので問題はなさそうです。年収５００万円以下で返済負担率２５％を超えるのは難しい条件と考えたいものです。また住宅ローンの借り入れ金額は年収の７倍以内に抑えたいところです。ローン返済を６５歳までに完済することも意識してほしいものです。

このように考えますと、生活費１ヶ月約３０万円とみて調整費をボーナスでと考えると年収で５００万円は欲しいところです。可処分所得は４００万円となります。
具体的に考えましょう。
①フラット35の中のフラット２０で考える。
　物件価格の９割以内を借入するとして考えます。
借入額１７００万円、借入期間２０年、固定金利１.３６％（令和６年３月金利）
月々８０,９４２円　返済総額１９,４２６,２５４円　総利息２,４２６,２５４円

②都市銀行３５年借入、固定金利１.４８５％
　属性、自己資金等によって金利が適用されますので、この金利が必ず適用されるかは不明です。
月々５１,９２６円　返済総額２１,８０９,１４４円　総利息４,８０９,１４４円

　こちらを選択する場合は、時間を味方につけるという考え方です。①の差額部分３万円を積立NISA等に積み立てて運用していきます。積立NISAは２０年の期間が取れれば運用成果が出やすいと言われております。固定金利なので、金利上昇のリスクを考えなくて良いので、安心して運用できるということです。２０年又は１５年の運用益をみながら、繰り上げ返済して利息部分を減らしていくという考え方です。ただし、あくまで投資になりますので、利益についての保障は確証できないことはご理解ください。

③変動金利を利用する考え方です。借入期間は３５年です。
当初金利　０.４％とします。
月々４３,３８２円　返済総額１８,２２０,５８６円　総利息１,２２０,５８６円

金利が０．８％となった場合は
月々４６,４２０円になります。

しかし、今後の変動金利は注意が必要です。上昇リスクは今までより現実的です。植田総裁の現在は、一気に金利を上げていくというスタンスではなく、少しずつ金利を上げていきたい考えのようです。つまり、低い金利期間に現金部分を減らしておくという考え方です。ただし、急激な金利上昇も考えられます。ただし、５年後の支払額は現在の１.２５倍の縛りもあります。金利が低い間に繰り上げ分を別にストックしておき、繰り上げ返済も視野に入れる準備が必要です。過去の金利の動きを確認しても上昇ばかりとは考えずらい点もあるようです。また、借り入れ後固定金利に切り替えが可能かも金融機関に確認しておきたいところです。手数料の面も含めて、あらゆることに対応できるような準備はしておきたいところです。

　ご自分のイメージに合う借入方法の参考になるといいのですが。

ガーリックシュリンプさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『５人家族で毎月の食費１２万円は標準レベルですか？』の回答をします。

　総務省の家計調査２０２２年の５人家族の食費の平均は約９７,０００円となっております。ここ２年くらいは食品の値上げが続いておりますので、１０万円は過ぎるのではないでしょうか。外食約１８,０００円を含んだ金額のようです。子どもの年齢までは不明ですので、食べ盛りのお子さんが３人もいらっしゃる世帯ですともう少しかかるかもしれませんね。

　月１２万円が標準かといわれれば、そこまで高額でもないように思いますが、工夫次第で抑えることができるかもしれません。

　ありきたりではありますが、買い物に行く前に冷蔵庫や食品庫にストックされている食品をチェックします。特売チラシを参考に購入したい商品のリストを作成します。ここでメニューまで浮かんでいれば、必要量まで把握することができるでしょう。唐揚げ用と親子丼用とかの必要量が分かれば小分けにして冷凍しておけばいいわけです。

　場所をとる野菜は、冷凍素材をうまく利用したり、下処理して使用量ごとに分けたりして、無駄をなくするということです。

　あとはふるさと納税を利用して、お米や調味料などを調達すれば、買い忘れもないでしょう。

　毎日は大変でも一週間ごとでも、食費にいくらかかっているかをレシートで確認することは大切です。４週に分けた場合で１週目で多く使っている場合は、次の週で抑えようと意識するものです。この意識することが大切だと思います。

　家計を預かる身としては、頭の痛いところですね。頑張ってください。

Harmonyさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『抵当権抹消手続きを自分で行う際に法務局に提出する必要がある書類は？』の回答をします。

　住宅ローン等を完済し抵当権を抹消登記を自分でする方法は現在は2通りの方法があります。

①オンライン申請
　この場合は、マイナンバーカードを取得していること、マイナンバーカードに電子証明書を付けていること、ICカードリーダライターをお持ちの方であれば利用可能です。令和2年から対応できることになりました。ただし、全てオンラインで出来るわけではなく、必要書類は郵送か持参する必要があります。申請総合ソフトをインストールして利用することになります。私は、この方法で実施しました。

②書面申請
　管轄の法務局へ提出することになります。どこの法務局でもいいわけではありません。登記申請書に記入して必要書類（金融機関から送られてくる）を添付し、登録免許税分の印紙を貼付して提出します。事前に必要書類をそろえて管轄の法務局に予約を入れれば、詳しく指導いただきながら記入することもできますので安心です。

金融機関からいただく書類
　住宅ローンが完済しましたら、金融機関から書類が送られてきます。私の場合は、受け取りに行きました。

◎登記原因証明情報
　金融機関によって「解除証書」「弁済証書」といった内容で抵当権者である金融機関から送付されます。

◎代理権限証明情報（委任状）
　こちらも金融機関から送付されます。この書面に関して日付等が記載されてないことがあります。法務局での申請書に〇年〇月〇日付登記原因情報の通りの日付と記載しなくてはいけませんが、委任状にその日付の記載がないと金融機関に確認しなくてはならなくなります。私の場合も記載されておりませんでした。

◎登記識別情報
　2005年（平成17年）3月以降登記済権利証の代わりに発行されるようになりました。ですので、抵当権抹消の対象物件が権利証で発行されていれば抵当権設定と朱色の印鑑が押印されている権利証を持参することになりますが、登記識別情報が発行されていれば、抵当権設定の登記識別情報が土地、建物、私道とあれば3枚送付されることになります。

　後は、登録免許税の費用を持参します。土地で1000円、建物で1000円、私道で1000円の印紙を貼付して申請書を提出することになります。私道は物件によりますのでない物件もあります。

　自分では難しいと思われましたら、お知り合いの司法書士に依頼する方法もあります。法務局へ問い合わせしますと、丁寧に教えていただけますので、問い合わせしてみてもいいかもしれません。

　参考になればよいのですが。
　

K331さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産広告に載っている最寄り駅とは？』の回答をします。

　必ずしも、物件から一番近い駅をメインにしているとは限らないということです。より人気の高い駅や乗り換えに便利な駅をメインにしているケースも見受けられます。
　
　広告には一番近い駅も一緒に載せているケースがほとんどだと思いますが、掲載してないものもあるようです。

　スーモに物件を掲載する時に、物件住所を入れて最寄り駅をクリックすると候補の最寄り駅が２～３か所表示されます。物件によっては、３箇所くらい駅名を入れておりました。それは、一般の方が駅名を入れて物件検索をされた際に、物件がさまざまな駅名でも目に留まりやすいからです。

　どうしても人気の駅や特快や急行が停車する駅名が表示されると、不動産広告を見てみたいと思っていただける可能性が高いからです。

　時間の表示方法は、８０ｍ＝１分として換算し、建物の出入り口から駅舎の出入り口までを測定しております。駅舎の出入り口が複数ある場合は、住まいから近い方でいいようです。

　よろしくお願いいたします。

肉そぼろさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『４８歳で住宅ローン２０００万借入するには世帯年収いくら以上が理想？』の回答をします。

　頭金や諸費用、引っ越し費用は別に準備されていることが前提として回答いたします。年収４００万円以上は必要でしょう。

　まず年齢が４８歳ということです。本来８０歳未満完済の金融機関が多いと思いますが、７０歳以降は年金での生活が中心になることが考えられますので、借入期間２０年で考えてみましょう。

　変動金利利用でも、金融機関は独自の審査基準の金利があるようです。審査基準金利を３．２％として借入期間２０年で計算しますと、月々１１２,９３２円となります。年間支払いは、約１３６万円となるようです。年収４００万未満の場合の借り入れ条件は年収の３０％となりますと、年収約４５４万円が必要です。
　年収４００万円以上なので４００万円としますと借り入れ条件は年収の３５％になりますので、約３８９万円となりますが、条件を４００万円としましたので年収４００万円は必要です。お子様の学校が私立か公立によっても変わってきます。

　実際借入される時の金利は固定金利でも、３.２％はいきません。また完済年齢６８歳となりますと、現役で７０歳までは仕事に携われることが条件になります。

　総務省の２０２２年家計調査の３人家族のデータを参考にすると、平均生活費は１ヶ月３０４,３３９円となっており、住居費は８万円となっております。

　金利１．３６％（フラット３５の３月金利借入期間２０年まで）で２０年の借入期間ですと、月々９５,２２６円となりますので、平均の住居費よりも約２万円オーバーしております。
　３２５,０００円×１２か月＝約３９０万円ですが、借り入れ条件で見ても４００万円は必要でしょう。

　老後の安心を考えましたら、繰り上げ返済も視野にいれると親からの贈与も考えたいところです。

　理想をどこで考えるかは、人によって違ってくるようですのであくまで参考にしてください。

makoさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『２８００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　ゼロ金利政策の見直しが取り沙汰されている昨今、本日大手企業の春闘回答で満額が多くテレビをにぎわしておりましたが、中小企業までの賃上げは難しそうです。ただ状況によりますので、長期の住宅ローンの場合はどのプランが良いのか悩ましい限りです。いくつかのプランをあげてみます。

①変動金利　0.4％で借りた場合
　月々71,453円　総返済額30,010,377円　総利息2,010,377円

　変動金利は半年ごとの見直しがありますので、現実的には違った支払いになる可能性が大きいようです。
もし金利上昇が大きい場合は5年後の支払額は現在の1.25倍までとされております。
そうしますと月々89,316円の支払いになる可能性も考えておきたいところです。

②金融機関を調べておりましたら、35年固定金利でフラット35よりも低い金利を探すことができるようです。都市銀行で35年固定金利1.485％～というのを参考にしますと固定金利1.485％で35年で借りた場合は

　月々　85,526円　総返済額　35,920,943円　　総利息　7,920,943円

③フラット３５の3月金利を参考にすると
　1.84％　（借入期間21年～35年頭金１０％以上団信アリの場合の金利）
　月々　90,471円　総返済額　37,997,828円　総利息　9,997,828円

④ミックスプラン利用
　固定金利1.485％で2,000万円を35年で借りるプランと変動金利0.4％で800万円を35年で借りる場合
　固定金利の月々　61,041円　総返済額　25,637,278円　総利息　5,637,278円
　変動金利の月々　20,415円　総返済額　8,57４,393円　総利息　574,393円
　ただし変動金利はこのままの支払いが続くかは不明で確約はできません。

　以上を踏まえますと、変動金利で借り入れしても、5年後に支払いが1.25倍になってもやっていくことができる準備で蓄えて、10年まで低い金利で元金を多く支払っておき、繰り上げ返済という手も考えられるかもしれません。ぎりぎりの支払いで余裕がない場合は、固定金利で低い金融機関を探してみることも考えたほうが良いかもしれません。

　住宅ローンに関しては、考えの違いが出やすいところです。家族で話し合いをして決めて欲しいと思います。

　よろしくお願いいたします。

肉骨茶さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『４人家族でLDK１２畳は狭い？』の回答をします。

　マンションの間取りを参考にすると１２～１４畳のＬＤＫタイプは多い印象です。
一戸建ての場合でも、間取りのレイアウトによって印象が違って見えるようです。
対面キッチンにダイニングが続き、横にリビングがある間取りなどは気分の切り替えがしやすいかもしれません。

　一戸建てで考えた場合、対面キッチンでなくても12畳ですとちょっと狭い印象です。わが家は４．５畳のキッチン、４．５畳のダイニング、7畳のリビングだったのですが、リフォームで一つの部屋に間取り変更しました。もともと対面キッチンではなかったので、対面キッチンへ変更したかったのですが、通路部分が取れず効率的にキッチン部分が作れなかったので、変更せず間にカウンターを作っていただきました。キッチンが丸見えにならず、ゴミ箱等の収納に重宝しています。

　カウンターに4～6人用のダイニングセットを置いていますが、リビングとの間に少しスペースが取れるので気分の切り替えができ満足しています。

　対面キッチンにした場合は、16畳でも少し狭い印象です。キッチン部分で約6畳、ダイニング部分で約4畳ですと、リビングとの空間が取れずすぐにソファーセットが来る印象です。4人家族ですと、食後しばらくリビングで家族と過ごすことを考えるとゆとりスペースが欲しいところです。

　理想としては、１７畳から１８畳は欲しいところです。ただし家族４人が同じ時間帯一緒に過ごさないとかレイアウトを上手にされて16畳でも広く取れる場合もありますので、工夫次第で快適に生活されている方もいらっしゃると思います。
あくまで参考にしていただければと思います。

EVERYDAYさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『月極駐車場を1ヶ月だけ借りることはできますか？』の回答をします。

　特に短い期間だから貸せないなどの決まりはありません。

　１ヶ月のみの使用でも、月極駐車場を賃貸しておりました。勿論仲介手数料は別途お支払いいただいておりました。この場合１ヶ月以上からとしておりましたので、自宅のリフォーム中車を止めたい方やリフォーム業者から近隣のリフォームをするので２～３ヶ月借りたいなどの需要があり、重宝されておりました。１ヶ月を過ぎれば日割り分を追加でお支払いいただきましたので、双方すっきりした契約でした。

　ただし短期間の契約を実施していない不動産会社もありますので、月極駐車場の募集看板を見かけましたら、電話で確認してみるとよいでしょう。常に満車のような月極駐車場は実施していなかもしれませんね。

　駐車場に空きがあれば、日貸しという貸しかたも実施しておりました。さすがに時間貸しのようにその駐車場で人が管理しておりませんので、１日いくらという形態で実施しておりました。お正月に地方から親戚が集まるので、自宅の庭では賄えきれないなど、１日借りたいという需要もありました。

　要するに、普段の駐車場の使用がどう活用されているかということでしょう。いつも満車なのであれば、短期間の契約は考えないかもしれませんが、いつも空きがある駐車場ですと、短期の契約も考えられるということではないでしょうか。

　初めて実施する時は不安もありましたが、意外とスムーズに契約できるものですし、トラブルもあまりないようです。止める場所を利用する業者が間違えたケースはありましたが。

　よろしくお願いいたします。

ガニメデさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの3年固定が終わったら他行に借り換えすべき？』の回答をします。

　3年固定金利の住宅ローンはいくつかの金融機関が実施しているようです。また、これを利用するのであれば、変動金利より金利が低くなければメリットはありせんので、比較表で確認されたことでしょう。

　3年固定のメリットは3年間は決まった金利がそのまま実行されることになります。借入される時に、この期間が終了したら、変動金利に切り替わって、店頭金利より
－1.85％とかー1％優遇になる等の説明は受けておられると思います。

　変動金利の場合は半年ごとに金利の見直しがあり、5年間は支払額は変わりませんが支払い内容は変わっているかもしれません。つまり金利が上昇していましたら、元金部分が少なく、利息部分を多めに支払っているかもしれません。また5年経過しても、金利が上昇していれば現在の返済額の125％までとされております。これは日本経済が良い循環で回り始めた場合に起こりうるシナリオです。

　先ほど3年経過後は、店頭金利よりー1.85％やー1％優遇と話しましたが、現在の変動金利の店頭金利は2.475％ですが、2009年から変わっておりません。以前はもっと高い金利の時期もありましたので、店頭金利も変わる可能性があります。

　一般に借り換えのメリットといわれておりますのは、残債額1000万円以上、金利差１％以上、借入期間の残り10年以上とされております。ただし団信は年齢が上がってきますと、病気のリスクもあり、難しい場合もあります。審査もやり直しになります。転職等をされてなければ問題はありませんが。決済時に保証料を一括で支払った場合は、残存期間分は一度戻ってまたかけることになりますが、金利を抑えるために借入額の2％の手数料を支払た場合は戻ってきません。また、印紙代や抵当権抹消登記や新たな抵当権設定登記費用が発生します。

　ですので3年経過後の変動金利の店頭金利からの優遇金利がいくらであるのかはとても大切になります。35年の借入ですと、最初の10年間に総利息の４８％弱を支払うとされております。総額でのシミュレーションは実施されたのでしょうか。総支払額も問題なく、借換の方が計算上メリットがあれば考えてもよいのではないでしょうか。もともとの変動金利との差があまりない場合は、そのままで続け将来金利上昇に向けて蓄えておき、繰り上げ返済ができるような備えは大切だと思います。
　考え方はさまざまですので、ご自身にあった方法を選択されればよろしいのではないでしょうか。

シウマイ食べ放題さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『4人家族でガス代だけで月2万円は高いと思いますか？』の回答をします。

　1年を通して月2万円でしたら、高めのように感じますが、冬の季節であれば考えられる数字です。

　ガス代金は季節によっても使用量に差が出やすいですが、都市ガスかプロパンガスによっても違いが出てくるものです。またエリアによっても違ってきます。北海道と沖縄ではかなりの違いがあるのではないでしょうか。またガス床暖房を利用されているか、ガスファンヒーターを利用されているかも差が出やすいものです。

　ホームページで平均値を参考にしますと、月平均として5,555円と6,519円などと記載されておりました。

　使用量が一番少ない季節は夏でしょう。その次が春と秋で平均値より少ないくらいかもしれません。

　差が出やすいのは冬です。冬の平均値を確認すると8,413円と記載したものがありました。

　我が家も4人家族ですが、家族構成によっても使用量に差が出やすいところです。今年は暖冬でしたので、昨年の1月の一番使用量の多い月でも7,000円安く20,000円まで届きませんでした。ガスファンヒーターを利用しておりますので、朝夕使用頻度が高くなります。また、間隔を空けないで入浴できれば効率がよいのでしょうが、仕事で帰宅時間がバラバラですと、追い焚きも多くなりがちです。シャワーの使用に関しても、止めるわけにもいきません。

　毎月の使用料を確認するだけでも、今月は多かったと思えば意識するものです。普段の生活行動を考え、無駄遣いはしていないかを確認してみましょう。
無理をして風邪をひいても困りものです。冬の季節は光熱費が高くなりがちなので、娯楽等を控えるなど他で出費を抑える努力も必要でしょう。

　よろしくお願いいたします。

つくしさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『延べ床面積に地下室は含みますか？』の回答をします。

　条件をクリアしていれば、延べ床面積に算入されません。

　一般に一戸建ての延べ床面積に含まれないものとしては
◎吹き抜けの上階部分
◎ベランダやバルコニー（外壁から出ている部分が2m以下）
◎屋根裏収納（ロフト含む）
◎ビルトインガレージ（建物の延べ床面積の5分の1以内の広さ）
◎出窓（床がない出窓の部分）
などが代表的です。

　建築基準法では従来は地下室を居室として使用することが禁止されていました。2000年の建築基準法改正により一定の条件を満たせば地下室を居室として使うことが認められています。

　具体的には
◎上部が外気に開放されているもしくは空堀り（ドライエリア）などの開口部がある。
◎居室内の湿度調整・換気の設備がある。
◎防水措置が講じられている。

　また容積率での優遇も講じられています。住宅部分の延べ床面積の3分の１を限度として容積率として計算しないと定められています。

　例えば
敷地　100㎡で容積率　１００％とします。最大で100㎡までの延べ床面積の家しか建てられません。ところが、地下室50㎡を利用すると最大150㎡の家を建てることが可能となります。地下室の天井が地盤面からの高さ1ｍ以下であれば半地下でも150㎡までの広さが確保できるということです。

　以前既存住宅の購入者側で対応させていただきました。1階のウオーキングクローゼット内の分電盤とは別に操作パネル装置が機械室のように多くありました。換気や排水ポンプ等通常の2階建てとはかなり違っておりました。

　地下室のメリットは
音が響きにくいので、シアターやピアノ演奏など趣味の部屋として以前の居住者は利用されていようです。ワインセラーとしても利用できそうです。部屋が多くとれるのもいいですね。

　デメリットとしては
固定資産税は高いようです。建築費も高いです。

　地下室からドライエリアを眺めると空が見えるのでホットしたような気がしました。

　よろしくお願いいたします。
　

GUMさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『所有権保存登記をしないとどうなる？』の回答をします。

　建物の保存登記は法律上義務付けられておりません。そのため、金融機関の借り入れをしないで、建物を建てた場合に建物保存登記をされていないことが多くありました。抵当権設定登記をするには、建物保存登記が必要ですが、借入をしないので特に問題がなかったということです。

　市区町村役場は、未登記でも外観から建物の大きさを概算で測り、固定資産税をかけておりますので、特に困らなかったようです。

　マイホームをお持ちの方には、毎年「固定資産税・都市計画税納税通知書」が年間4期に分けて支払い書又は口座振替利用者用が郵送されていることと思います。「固定資産課税明細書」の欄の中に家屋番号欄があります。ここに番号が記載されていれば、建物保存登記がされていることになります。入っていなければ未登記であるということです。

　問題点として
①表示登記は義務なのでされていると思いますが、事情を知った第三者に保存登記で悪用される危険はございます。

②建物の保存登記がされておりませんので、相続登記ができません。お知り合いの登記事項証明書を確認しておりましたら、建物が未登記でした。地下室もありましたので、建物評価は通常の2階建てよりも高くなります。話をしてご理解いただき、土地家屋調査士に依頼し、建物の保存登記をしたそうです。後日、市区町村役場から電話があり、建物の立ち合いをしてほしい旨の話だったようです。地下室部分は、外から概算で見ても大きさがわからなかったらしく、実際より広く見積もられて固定資産税を支払っていたそうです。登記をしてなかったら、これから先も多めに支払うことになるところでした。　

③建物の保存登記をされていませんと、建物付きですぐに売却できません。

　マイホームをお持ちの方で、借入をしないで建物を建築された方は、一度建物の保存登記がされているか確認しておきますと安心ですね。

よろしくお願いいたします。