水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

借入時から完済までの間、金利が一切変わらない「全期間固定金利型」の住宅ローンであるというのがフラット35の大きな特徴です。

民間金融機関に比べフラット35の審査基準は緩いといわれていますが、頭金なし・フルローンでの借り入れは審査が厳しくなります。

フラット35は、「買取型」「保証型」の2種類があり、頭金なしのフルローンで利用できるのは「買取型」になります。買取型は保証型よりも金利が高めに設定されるケースが多いです。また、フラット35は融資率が9割超えか9割以下かによっても、適用金利が変わります。

フラット35を提供している金融機関の住宅ローン金利を確認（2024年2月15日現在）すると、フラット35の金利は年1.5％〜年2％が多く、頭金10％以上の場合と頭金なしの場合では0.14％前後の差があり、頭金なしの方が金利が高くなっております。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

手取り収入の3割までが家賃の目安といわれますので、家賃60万円ですと手取り月収200万円が必要になります。その場合、賞与を含まない年間の手取り額は2400万円です。

額面年収は働き方や年齢、家族構成などによっても変わりますが、会社員として給与収入を前提とした場合、概算の額面年収は4000万円前後になりそうです。

会社経営者や個人事業主など、社宅扱いや事業用用途を含めてマンションを借りるケースも考えられますので、手取り年収2400万円、額面年収4000万円だけが正解とは限りませんが、一つの目安としてご参考にしていただけますと幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

頭金なしで毎月の返済額：4万円（ボーナス返済なし）とすると、適用金利ごとの住宅ローン借入可能額（期間：35年）は次のようになります。

金利　借入可能額
0.5%　1,540万円
1.0%　1,410万円
1.5%　1,300万円
2.0%　1,200万円

住宅ローン審査時の年収目安を300万円以上としている金融機関が多いですが、上記の借入可能額は返済比率25％以内ですので、ローン借入額としては適正範囲でしょう。そのため、借入可能額に見合う物件があるのかという点がポイントになります。


「住宅金融支援機構 フラット35利用者調査（2022年度版）」によると、住宅ローン利用者の新築住宅・中古住宅の購入価額は次の通りです。（注文住宅については予定建設費と土地取得費を合計した金額）

新築マンション　4,848万円
土地付注文住宅　4,694万円
建売住宅　　　　3,719万円
注文住宅　　　　3,717万円
中古マンション　3,157万円
中古戸建　　　　2,704万円

また、住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、金融機関によって土地・建物の面積、マンションの専有面積にそれぞれ下限要件が決まっています。狭小地の戸建住宅は、土地の担保価値が低いことから住宅ローン審査が厳しくなります。単身者向けワンルームマンションとなると、下限面積の制限があり住宅ローンが通りません。


従いまして、頭金なしで月々のローン返済額：4万円のマイホームとして考えられるケースは、専有面積の条件を満たす中古マンション（1K、1DK）で、価格1,200万円（金利2.0％）〜1,540万円（金利0.5％）の物件といった条件が必要になります。ボーナス払いが可能であれば、選択肢はもう少し多くなるでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。