OlivviA

OlivviA

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名前 寺田(てらだ) 裕太郎(ゆうたろう)
出身地 香川県
資格 宅建士
仲介業務
開始年月
2013年04月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Line,メール

所属情報

サウザンドハンズ株式会社

所在地

東京都中央区日本橋1-2-10

東洋ビル5階

URL

https://www.1000hands.jp/

営業時間

10:00~19:00

定休日

宅建免許番号

東京都知事免許(1)第106008号

回答の成績

ベストアンサー数

40

ありがとう数

78

ベストアンサー率:

51.28%

ベストアンサー数:

40件

その他の回答:

38件

回答総数:

78件

Q.不動産売却前にインスペクションを実施する必要性は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/27

約30年住んだ木造の2世帯住宅の売却を考えています。売却にあたりインスペクションを実施すべきでしょうか。実施することでどのようなメリットが得られますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

売却時のインスペクションについてご説明いたします。

売却にあたり、売主の立場でインスペクション(住宅状況調査)を実施するメリットは、次の通りです。

調査の結果、不具合がないという結果であれば、それを広告に謳って、販売活動を行えます。

また、逆に調査の結果、何らかの不具合が発見された場合は、それをしっかりと修繕して販売することで、売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
なお、不具合が発見された場合に、必ずしも修繕しなければ売却ができなくなるわけではありません。買主側に告知をして了解を取れれば、現状のまま引き渡すことも可能です。

なお、不具合の是正に多額の費用がかかるなど、建物が使える前提での売却が難しいと判断されれば、始めから土地にのみ価値がある物件として売却を目指す選択肢も選べます。

いずれの場合でも、売却対象の建物の状態をより明確にしてから売却できますので、それがそれぞれのメリットに繋がっていることになります。

その他、売却活動をスムーズに進行させられるメリットもあります。
築年数が一定程度経過している住宅(特に戸建)の場合、売主がインスペクションを実施していなくても、購入検討者が実施を希望する場合があります。
断ることもできますが、実施を希望する検討者に対して、検討を進めてもらうには、インスペクションを実施することになります。

調査から結果の報告まで、数日から一週間程度はかかりますので、その期間分、検討者が結論を出すタイミングが遅くなります。
また、そこで何か不具合が発見されると、販売活動計画の見直しが必要となるケースもありますので、絶対ではないですが、事前にインスペクションを行ってから販売活動を行った方が、その後の流れがスムーズになる可能性が高いです。

以上は、一般論です。
もちろん費用負担が発生するなどのデメリットもありますので、実際は、物件の現状や、お客様の置かれている状況などによって、インスペクションを行ってから販売活動を始めた方が良いかは変わります。
査定相談のタイミングで、不動産会社の担当者に相談してみてください。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/27

利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴についてお答えいたします。

まず経費が多くかかり過ぎる物件ですね。それは、現に見えている経費以外に、将来かかるであろう経費を含めてです。建物自体の修繕コストや、エレベータ有物件であればその更新費用など、後々で結局高利回りではなかった、なんてケースも発生しうるものです。

その他、その瞬間は高利回りでも、空室率が高い要素を持つ物件であったり、売却が難しそうな物件ですね。いずれも、その瞬間は良く見えても、その後それが続く見込みが薄ければ投資すべきではないでしょう。
「売却のタイミングだけ、良く見えるように裏工作されている」なんて物件もたまにありますので、注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは?

不動産投資 > 節税・各種保険

2022/11/27

先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

ワンルームマンション投資の生命保険効果についてお答えします。

新築ワンルームマンションに限らず、投資用に利用されるローンにおいて、ローンに付帯する生命保険は、一般的な生命保険よりも、支払う金額に対する保険金額の条件が良くなることが多いでしょう。
通常の住宅ローンにおいても、付帯する生命保険は、非常に有利な保険商品です。

ただ、新築ワンルームマンション投資は、メリットもあればデメリットもあります。
生命保険の代わりとして利用すべきかどうかは、その他の要素についても、よく理解し考える必要があります。
その物件の営業は、メリットばかりを強調することがほとんどですので、保険以外の話の部分まで全て鵜呑みにはしないように気を付けましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとは?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/26

総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとしてどのような点がありますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

総戸数が多い大規模マンションのメリットをご説明いたします。

まず、建物自体が大きいことや敷地が広いことにより、そのマンションが立派なものになることが多いです。もしくは立派に見えやすくなります。また、外部からの視認性が高くなります。視認性が高くなると、そのエリアに住む住民はもとより、他エリアからやってくる人々に対する認知度が高まります。これらのポイントは、マンションの資産性に繋がります。小規模であまり目立たないマンションと比べて、物件の価値が下がりにくいということです。

大規模マンションは、規模のメリットを享受することができます。例えば、維持管理コストは小規模マンションと比べれば、総額は増えますが、戸当たりの負担が小さくなることが多いです。
また、大規模マンションは、豊富な共用施設がウリになっていることが多いですが、これも、維持費のかかる共用施設であっても、規模が大きいことで戸当たりの負担を抑えられるから実現できているのです。
結果的に、これらの要素も、前述した資産性の維持に貢献していると言えるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.違法建築かどうかの確認方法

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/12

違法建築かどうかの確認方法を教えていただきたいです。検査済証が交付されている建物であれば違法建築の可能性は100%ないと考えても大丈夫でしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

建物が違法建築かどうかの確認方法について、お答えいたします。

ご質問にある、検査済証が交付されている建物が、100%違法建築でないかどうかですが、検査済証が発行されて以降、特に増改築工事や建物使用の用途変更などが行われていなければ、ほぼ違法建築ではないと言えるでしょう。
一方で、前述の内容に変更が加えられていた場合は、違法建築状態になっている可能性を否定できません。

検査済証は、あくまでもその建物を検査した当時の評価となりますので、現在に至るまで継続して遵法の建物である証明とはならない点に注意が必要です。

その他、違法建築かどうかの見極め方ですが、これは中々簡単には判断が難しいものです。
実際の建物を確認して、建築基準法のあらゆる制限に対して、明らかに逸脱しているとわかる場合は、違法建築の可能性が高いですが、様々な特例制度を利用して合法的に認められている場合もあります。
逆に、ぱっと見たところ、違法建築でなさそうに見えても、わかりにくい部分で違法箇所があることもありますので、確定的に確認をしたい場合は、建物検査機関や建築士に依頼して、その建物の遵法性を評価してもらう必要があります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.自己破産申し立て後の任意売却の可否

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

自己破産を申し立てた後に所有不動産を任意売却することはできますか?任意売却するタイミングとしては自己破産前がおすすめですか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

自己破産後の不動産売却についてお答えいたします。

まず「任意売却」という言葉を、どのような意味で捉えていらっしゃるかで回答が変わります。
もし「自らの意思で不動産を売却する」という意味でお考えの場合は、不動産を所有した状態で自己破産をしてしまうと、所有不動産を自らの意思で処分することはできなくなります。
破産管財人という代わりに資産を処分する人が裁判所によって選ばれ、その方次第となります。
なお、破産管財人がおこなう売却行為であっても、「競売」によらず買い手を探す方法は「任意売却」と呼ばれています。
そのため、厳密には、自己破産後でも、破産管財人を通して「任意売却」は可能です。

任意売却をするタイミングが自己破産前と後でどちらがおすすめかは、置かれている状況次第だと思われます。

破産前に任意売却をすることの最大のメリットは、任意売却により破産を避けられる可能性があることです。
特にここ最近は、都市部の不動産相場が上昇しており、不動産売却によって生活や事業を立て直せる可能性があります。

一方で、破産をすることが確定している場合、自己破産前の売却の方が良いことも、後の売却の方が良いこともあります。
例えば所有不動産が自宅であった場合、破産前に任意売却すると、その時点で引越しして、賃貸住宅でれば家賃が発生するようになります。
一方、破産後の売却であれば、不動産の処分が終わるまで、引き続き、住み続けることができます。
しかし、例えば賃料のかからない実家に戻れるなどの条件であれば、破産前に任意売却して、早く新しい生活を始めた方が良いこともあるでしょう。

最後に、手続きにかかるお金の面から言えば、破産前に任意売却をおこなった方が有利です。
不動産を所有した状態で自己破産すると、原則、破産管財事件として扱われますが、この手続きを進めるには最低20万円の予納金を収める必要が出てきます。
破産前の任意売却であれば、このような費用は不要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産売却で売主が広告費を負担する場合とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

不動産売却で売主が広告費を自腹で負担すべき場合としてどのような場合がありますか?例えば、売主の希望で売り出し価格を下げたことで物件チラシ等を作り直す必要が出てくればその費用は売主負担となりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売却時に売主が広告を負担するケースについてご説明いたします。

まず、compassさんが例に挙げられたようなケース、売り出し価格を下げた場合のチラシの再作成費用は、一般的には不動産会社の負担となることが多いです。

売却を依頼する際に不動産会社と締結する媒介契約書には、このような意味の文言が記載されています。
「依頼者が不動産業者に特別に依頼した広告の料金は依頼者の負担とする」
ポイントは、依頼者側から、不動産業者に対して、何か特別な広告を行ってほしいと依頼した場合である点です。
価格を下げた後に、新価格で広告をするための広告作成費用は、一般的には通常の売却活動の範疇でおこなうものと考えられるということです。

ただ、「特別」というのが、非常に曖昧ですね。何が通常の広告で何が特別な広告かは、実は明確に定まっていません。
後々になってトラブルになるのを避けるためには、媒介契約を締結する前に、その不動産会社がおこなう通常の広告内容を確認しましょう。
もし、そこで予定にない広告手法をお願いしたいと考えるならば、その広告実施の可否、及び別途費用がかかるものなのかヒアリングし、その内容をもって媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶようにするのも一つですね。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸で不動産屋がよく使う営業トークを見抜きたい

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/10

賃貸の物件選びの場面で、不動産屋さんがよく使う営業トークの言い回しってありますか?

できれば営業トークに惑わされずにしっかり物件選びをしたいので、参考になりそうな言い回しやエピソードがあれば教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が使う営業トークについてお答えいたします。

営業トークにも色々ありますね。
大きくは、物件の特徴に対するものと、取引を進めるためのものに分かれるのでしょうか。

前者であれば、例えば、お墓が部屋の目の前に見えるとき、一般的には気味が悪いので嫌がられることがありますが、「今後そこに建物が建ちにくいので陽当たりも良く明るいですよ」というように、デメリットの印象を薄めメリットを強調するようなトークがあります。

後者であれば、お客様が物件を気に入っているものの、すぐに決断が「他にも検討しているお客様がいて、早く決めないと無くなっちゃいますよ!」でしょうか。

さて「営業トークに惑わされずにしっかりと物件選びをしたい」とのことですが、中々大変かもしれません。
営業トークには、そのまま受け取って全く問題ないものから、全く根拠のないようなものまである可能性がありますが、その見極めは極めて難しいです。
業界内にいるプロでも完璧に見極めることはできません。

惑わされない方が良い営業トークなのかどうかを、このような相談の場所などで一つ一つ聞くことも一つの手段ですが、100%聞き流して良い営業トークだと第三者が判断できることは稀なような気がします。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.管理組合の理事がマンション売却する際の注意点は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/08

マンションの管理組合の理事をしていますが、近いうちに売却を考えています。理事のポジションのままで売却する際の注意点がありましたらご教授お願いいたします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

マンション管理組合の理事の立場でマンションを売却する際に注意点についてお答えいたします。

特別気を付けなければならないような注意点は特にありません。
売買がおこなわれ、所有権が買主に移転する(マンションの区分所有者でなくなる)と、原則自動的に、理事も退任という形になります。
その後は、管理組合にて新たに区分所有者の中から理事が補充されることが多いと思います。
この辺りは、そのマンションの管理規約の定めによります。

なお、理事会や管理会社に全く伝達せずに売却することも問題ありませんが、スムーズな引継ぎのためにも、特段理由がなければ、売却活動を始める段階で報告しておくと無難でしょう。
正式に契約が成立してから、大抵は引き渡しまで時間が少し空きますので、その間でも良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.全宅連と全日、加入業者の違いは?

不動産業界 > 不動産会社

2022/11/08

不動産会社選びで、全宅連と全日のどちらに加入している会社かは選ぶ際の参考になり得ますか。加入団体のカラーとか特色とか、不動産会社選びにはあまり関係ないですか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が加盟している団体、全宅連と全日について、不動産会社選びのポイントとなるかどうかをお答えいたします。

結論から言えば、気にしなくて問題ないでしょう。
昔はちょっとわかりませんが、現在、加盟団体の違いでお客様の不動産取引が有利になったり不利になったりするような事項は思い浮かびません。

些細な違いはありますが、大勢に影響を与えるようなことではありませんので、その他の要素で選ばれた方が良い判断になるかと思われます。

参考になれば幸いです。

Q.第三種高度地区とは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/11/07

先日、「ジオ品川天王洲」という新築マンションの物件概要を見ていたら、「土地に関する注意事項」の欄に「準防火地域・第三種高度地区(準工業地域)」という記載を見つけました。

これはどのような意味合いの用語でしょうか。この物件の価値に影響する情報ですか。

https://geo.8984.jp/outline/shinagawa.html

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

第三種高度地区についてご説明いたします。

簡単にいうと、建築物の高さの制限です。
その地域において、建てようとしている建物の北側に位置する敷地に対して、一定の日照、通風、採光等を確保するために定められます。

建築物を建てたい敷地があるとします。
その敷地の北方向に向かうにつれて、建てられる高さがどんどん低くなるイメージです。
敷地を横から見ると、南方向が高く北方向が低い斜めの線が引かれることから、建築物の斜線制限の一つに数えられます。

第一種から第三種まであり、第一種が最も制限がきつい高度地区となります。

図があるとより分かりやすいので、参考までにご質問のあったマンション所在地である東京都品川区のHP内で、高度地区について説明されているページリンク(PDF)を掲載します。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/3-6[1].PDF

※なお、行政区域が異なっても、制限の条件は同じです。

参考になれば幸いです。

Q.未公開物件の特徴について教えてください

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/05

賃貸売買関係なくの質問なのですが、不動産屋さんはなぜ「未公開物件」とわざわざ強調するのですか。そのように強調したほうがお宝物件の感じがして成約しやすいからですか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

未公開物件についてお答えいたします。

不動産屋がなぜ「未公開物件」と未公開を強調するかですが、SSSさんがご指摘のとおり、お客様に対して、お宝物件のように感じさせることができるから、という点は大きな理由の一つです。
ただ、未公開物件となる理由は様々で、依頼主から大々的に宣伝しないでくれと頼まれているケースの他に、まだ正式に貸したり売ったりすることが確定していない物件を、事前に紹介しているようなケースもあります。

また、条件が良いから未公開となるわけでもありませんので、未公開だと言われても、物件そのものをしっかりと見極めて取引に臨みたいものですね。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.メルカリの不動産版的なサービスは今後普及すると思いますか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/11/05

いわゆる不動産の C2C(個人間売買)とでもいうのでしょうか、メルカリの不動産版的なサービスが今後日本で普及していく可能性はありますか?可能性が低いとすれば、普及の障壁となる理由はどのあたりにありそうですか?よろしくお願い致します。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産のC2C(個人間売買)についてお答えします。

現在、既に賃貸の取引については、「ジモティー」というサイトなどを通して、個人間取引が行われる件数が増えてきています。
ただし、基本的に低賃料帯の取引に限られていますし、トラブルも絶えないようです。

売買に関しても、低価格帯の不動産取引であれば、個人間取引のプラットホームが生まれる可能性はあります。
その理由は、数百万もしない価格帯の不動産の取引は、不動産会社がその取引にかける労力に対して対価が見合わないという問題が発生しており、不動産会社によっては取引のサポートに入ることを断るケースが増えてきています。
今後、売却をしたいという需要に対し、それに対応できる不動産会社が減る一方であれば、新たな受け皿として誕生する可能性はあると思います。

一方で、高額帯の不動産売買に関しては、中々難しいと思われます。
すでに、例えば「yahoo!オークション」であったり、「おうちダイレクト」といったサイトを通じて個人間売買ができるプラットホームはあることにはありますが、全く普及していません。

認知度の問題もありますが、売買取引には専門的な知識を要しますし、融資を受けるには金融機関との調整や重要事項説明書が必要であったりと、結局のところ、多少なりとも、不動産専門知識をもった者(大抵はこれが不動産会社となります)のサポートに頼らざるを得ないためです。

とは言っても、インターネットやSNSの発達により、不動産会社と一般の方との情報格差はどんどん無くなってきています。
完全に不動産会社をシャットアウトする個人間取引は難しいとしても、個人同士が主体的に取引し、不動産会社はその補完を行うスタイルは、今後増えてくるかもしれません。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.ペット禁止の分譲マンションがペット禁止にしているのはなぜ?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/11/05

先日気に入った物件を見つけたと思ったらペット禁止物件だと分かり少し凹みました。そこでワタシは疑問に思いました。

「ペット禁止の分譲マンションがペット禁止にしているのはなぜなんだー!??」

一体誰得のルールですか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

ペット禁止の分譲マンションが、ペットを禁止にしている理由についてご説明いたします。

ここでは、ペットとは犬や猫のことを指すものとしてご説明いたします。

ペットの飼育が禁止となっているマンションは、大抵、新築分譲時にペットの飼育が禁止という規約(ルール)で販売されており、それを引き継いでいます。

いまから40~50年前、分譲マンションがこの世に登場した当初は、現在と異なり、ペットを飼育するという文化はまだまだ一般的ではありませんでした。
マンションなどの共同住宅は、他の居住者とのトラブル防止のため、基本的にペットの飼育が禁止されていました。
ペットを飼育しない方の方が圧倒的多数であったからです。

しかし、1980年代後半以降、ペット飼育のブームが沸き起こり、ペットを自宅で飼育する需要が増加しました。
そして、分譲マンションというのは、収入や資産に余裕のある方が購入するもので、ペットを飼育したいと考える方の層と合致します。

トラブル防止のためにペットの飼育は禁止として販売されてきた分譲マンションも、需要に合わせて、ペットを飼育できることを特徴として販売されるように移り変わってきました。

この結果、築年数が浅いマンションは大抵ペット飼育可能であり、築年数が経過しているマンション程、ペット飼育が禁止となっているケースが多いという現象が起きています。

それでは、元々ペット禁止だったマンションでも、飼育できるように規約を変更すれば良いと考える方もいるかもしれません。
実際そのように変更されるマンションもありますが、それが難しい場合も多いのです。

なぜなら、現在、ペット飼育が禁止されているマンションに居住中の方は、その時点でペットを飼っていないのはもちろん、今後もペットの飼育を予定していない方が圧倒的多数である場合がほとんどです。
その中で、ペットを飼育できるように規約を変更したいと提案しても、トラブルの原因となることも多いペット飼育は認めたくない、と考える方の割合が多数となるのは必然ではないでしょうか。
元々、犬や猫などが苦手でペット飼育禁止のマンションを購入されている方も少なからずいらっしゃるので、簡単なことではないのです。

最後に、分譲賃貸マンションの場合についてご説明します。
その分譲マンション自体はペット飼育可能となっていても、部屋のオーナーが賃貸に出す場合、契約条件としてペット飼育禁止となっている場合があります。
これは、室内でペットを飼育すると、飼育しない場合と比べて、部屋の床や壁などが傷みやすいことや、部屋にニオイが染み込むと取れにくいことをオーナーが懸念し、オーナー判断で規定している条件となります。
「マンション内で他の住民が飼っているから自分も飼っても問題ない」とはなりませんので注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.机上査定と訪問査定でどのくらい差が出ますか?

不動産売却 > 売却査定

2022/11/04

中古マンションだと、机上査定と訪問査定で査定額についてどのくらい差が出るかについてやどちらの査定方法の方が査定が高くなる傾向にあるかについて教えていただきたいです。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

机上査定と訪問査定で、査定額にどのくらい差が出るものなのか、ご説明いたします。

まず、基本的には、そこまで差が出ないことの方が多いです。
不動産会社の営業もプロですので、築年数や階数などから、ある程度部屋の状態や眺望を想定して机上査定をおこなっています。
そんな中で、それでも差がでる要因で最も大きい要素は、室内状態の想定違いです。
訪問査定で室内状態が想定と大きく異なる場合は、査定結果の差が大きくなる可能性があります。
なお、リフォームがしてあるなど、プラス方向に差がつく場合と、想定以上に汚れているなど、マイナス方向に差がつく場合があります。
金額についても、100万円程度のリフォームであれば大した金額差にはなりませんが、1,000万円かけたリフォームであれば、大きな金額差となります。

どちらの査定方法の方が査定価格が高くなるかについては、基本的にその物件次第、ということになります。
前述のとおり、築年数などから一般的に想定される室内状態と乖離が大きければ差が生まれ、その乖離が良い方への乖離であれば、訪問査定の価格の方が高くなりますし、悪い方への乖離であれば、机上査定の方が高くなる結果となります。

このような差を少しでも無くしたい場合は、机上査定の段階で、室内のリフォーム履歴などの状態や、眺望が売りであれば写真を提供するなどの情報提供をあらかじめおこなっておくと良いでしょう。

その他、査定価格というものは、様々な思惑によって提示される場合があります。
一例として、机上査定で価格を高めに提示し、確実に訪問査定に繋げようと考える会社があるかもしれません。
そのような場合、結果的に、訪問査定よりも机上査定の価格の方が低くなりがちになっている、ということもあるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.車のローンがあると借入れ上限額に影響しますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/30

宅建士さんが今まで扱ってきたお客様で、車のローンの影響で借入れ上限額が減ってしまったケースはありますか?もし影響があるのであれば車のローンが残っていることを金融機関に黙っていたいのですが、黙っていたままローンが通って実行された後でもし金融機関側に判明したらペナルティはありますか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

車のローンによるローン借入額への影響について、住宅ローンを前提としてお答えいたします。

結論から言うと、住宅ローン借入後も、引き続き車のローンも借り続けたい場合は、原則、借入上限額が減少します。
住宅ローン借入時までに、車のローンを完済する場合は、借入上限額に影響はありません。

もし、金融機関に申告しなかった場合についてご説明します。
金融機関は、住宅ローンの事前の融資審査の段階で、信用情報機関というところに、審査申込者の過去および現在の借入等の状況について照会をかけます。
車のローンを融資した金融機関が、バンビーノさんの借入情報を信用情報機関に登録している場合、バンビーノさんからの申告が無くても、照会をかけた時点で金融機関側はバンビーノさんの借入を把握することができます。

よって、住宅ローンの融資申込をした金融機関に、車のローンのことを黙ったままでローンを借りられること自体が基本的にあり得ません。
また、結局、金融機関側に把握されることになりますので、「申告しない」という行為が審査結果に悪影響を与えるリスクがあります。

なお金融機関側に把握をされない例外ケースがあるとすれば、住宅ローンを申し込んだ金融機関が照会をかける信用情報機関に、車のローンを融資した金融機関が情報を登録していなかった場合です。
信用情報機関は3つあり、金融機関は、借入情報を3つともに登録するわけではなく、また新規審査時に必ず3つともに照会をかけているわけではないためです。

車のローンを借りている金融機関が情報を登録している信用情報機関に、住宅ローン審査時に照会をかけない金融機関が存在すれば、仕組みとしては車のローンを黙ったままでローンを借りられる可能性があるかもしれません。

少し長くなりましたが、前述のような状況等で、もし仮に金融機関に車のローンについて無申告の状態で、借入が実行されたとします。
その上で、後日、車のローンが金融機関側に発覚した場合どうなるでしょうか。
金銭消費貸借契約の約款次第ですが、大抵は、契約にあたり虚偽の申告をしていたと判断された際は、金融機関は借入者に「借入額全額を直ちに一括完済するよう求められる」というような約款となっている場合が多いようです。

以上のことから、住宅ローンの審査時に、車のローンに限らず何か他の借入がある際は、しっかりと申告していただくのが賢明かと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸の先行申込み、同時に複数の物件にしてもよいですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/24

気に入った物件が複数あります。審査落ちしたときのことも考えて同時に複数の物件に先行申込みしてもいいでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸物件の複数同時申込についてお答えします。

正直に事情を話して、それでも受け付けてもらえる場合は問題ありません。
ただ、実際のところ、他に申込があれば、そちらを優先されることになると思います。
「物件を管理する不動産会社には同時申込の事実を伝えずに」という形の同時申込について。これは、不可能ではありませんが、注意点があります。

・物件は異なっていても、同じ不動産会社の管理物件の場合、同時申込ができません。
※または、同時申込が判明することでどちらも審査否決などの不利益を被る可能性があります。

・申込後や審査承認後のキャンセルにキャンセル料のかかる物件があるので、そのような物件を同時申込して、最終的に契約しない物件をキャンセルすると、金銭的なデメリットが発生します。

・不動産会社一社に依頼して物件を案内してもらっている場合で、その会社と、物件を管理する不動産会社が別の物件に申し込むケース。その2社の不動産会社間の関係が悪化することがあるため、仲介会社によっては同時申込を受け付けてくれない場合があります。
※逆に同時申込を推奨する会社もあります。

最後に、抑えの物件を確保しておきたいというお気持ちはわかりますが、管理会社側や物件オーナー側の立場では、審査や契約準備にかける時間や手間が無駄になってしまいますので、控えて欲しい行為となります。

以上を踏まえてご判断いただければと思います。
少しでも参考になれば幸いです。

Q.一階分譲マンションの価値基準について

不動産売却 > 売却査定

2022/10/24

中央区でマンション一階に住んでいます。
将来的には、売却しとうと考えています。
一階は利便性がよく、下階もないので気も使わず、落下事故などが無いなど、メリットが多いのですが、物件の価値としては低くなっております。(眺望、防犯、人の目が気になる、高潮などのデメリットも多くありますが…)
売却する際、何を売りにすれば良い査定をもらえるでしょうか?
初歩的な質問で申し訳ございません。
よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

マンションの一階住戸売却の際の売り(アピールポイント)についてお答えいたします。

1階住戸売却の際は、1階住戸にしかないポイントをアピールすることがやはり王道となるかと思われます。

具体的には、カトウさんがおっしゃるように、下階に住戸がなければ、音や振動をあまり気にせずに生活できる、バルコニーや窓からの落下の心配がない、など、主に子育て世帯に向けてアピールが可能です。
その他、エレベータ待ちをする必要がない(災害時に階段の上り下りが発生しない)もよく言われるメリットですね。

また、物件によっては、専用庭付き、専用駐車場付き、専用駐輪場付きといったメリットがある場合があります。
これらの場合、大抵は、玄関側からだけでなく、庭側からも室内外に出入り可能となっており、正に戸建住宅感覚で住むことができるということで、場合によって、2~3階よりも価格が上がっても売れる要素となることもあります。

ちなみに、カトウさんは「何を売りにすれば良い査定をもらえるでしょうか?」とご質問されていますが、不動産会社の査定により提示される価格には大きく2種類あることにご注意ください。

一つ目は、一般的な仲介による査定価格です。
これは、「実際にその価格で売れる価格」を出してくれるわけではなく、「一定期間の間で、これくらいで売れる可能性が高い価格」です。
本質的には、「良い査定」をもらうことに意味はなく、実際の広告や検討のお客様に対するアピールをうまく行ってもらうことに意味がありますので、ご注意ください。

二つ目は、不動産会社買取による査定価格です。
これは、「まさにその額で買い取る価格」の提示ですので、より高い価格を出してもらうことに意味があります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産小口化商品とは何ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/10/10

不動産小口化商品の特徴について教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

不動産小口化商品についてご説明いたします。

不動産小口化商品とは、一言でいえば、高額になりやすい不動産を何らかの方法で小分けにして取得しやすくした不動産投資商品です。

100万円程度といった少ない元手で、都心の一等地の物件や、大型の不動産などに投資ができるという点が最大の特徴となっています。

仕組みは、大きく2パターンあり、一つは、不動産特定共同事業法に基づくものと、信託受益権を利用したものです。

前者はさらに3パターンあり、匿名組合型、任意組合型、賃貸借型と呼ばれています。

それぞれの商品を簡単にご説明いたします。

不動産特定共同事業法に基づく
「匿名組合型」
投資家は、事業者(不動産会社)と匿名組合契約(出資契約)を結び、お金を集めた事業者が不動産を取得し、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

「任意組合型」
投資家は、事業者や他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の持分を事業者に出資します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

「賃貸借型」
投資家は、他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の不動産を共同で事業者に賃貸します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

不動産信託受益権
事業者が不動産を取得します。その不動産を信託会社に信託します。投資家は、その信託受益権を取得します。事業者の指示で信託会社は、不動産の運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.「あんこ業者」とはどのような不動産業者ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/10

「あんこ業者」について教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

「あんこ業者」についてご説明いたします。

不動産の売買において、売主と買主の間に入り手続きをサポートする不動産会社のことを、一般的に仲介会社と言います。
この仲介業者が、不動産取引の状況で、とある状態に置かれた場合に「あんこ業者」と呼ばれることになります。

まず一般的な不動産取引の形態をご説明いたします。

仲介会社は、まず売主から物件の売却の依頼を受けて買主を探します。
この売主から依頼を受けた仲介会社をA社とします。
この際に、A社が自社で買主を見つけられた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、A社の1社のみとなります。

続いて、買主をA社以外の他社が見つけてくる場合があります。
仮にB社が見つけてきた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、A社とB社の2社となります。

この二つのパターンが、一般で知られているよくある取引の形態です。

では、「あんこ業者」が登場する取引の形態をご説明いたします。

売主から物件の売却の依頼を受けたA社が、例えばB社に買主となる顧客がいないか尋ねます。
B社は買主となりそうな顧客はいなかったものの、C社に買主となりそうな顧客がいることを知っていました。
そこで、B社はC社に物件を紹介します。
その結果、C社の顧客が物件の買主となることになりました。
この場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社が、A社、B社、C社と3社になります。
そして、B社は、物件の取引には関わるものの、売主、買主とは直接関わらない立ち位置となります。
このように、売主、買主と直接関わらず、他の仲介会社の間に挟まれた位置で取引に関わる仲介会社のことを「あんこ業者」と呼びます。

なぜ「あんこ」なのかというと、最中の「あんこ」が由来となっています。
もなかの「あんこ」は、皮と皮に挟まれています。
同じように仲介業者と仲介業者に挟まれているから「あんこ業者」です。
なお、挟んでいる仲介業者を皮業者とは呼びません。笑

少しでも参考になれば幸いです。

Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/10

不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?ご回答よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

この物件は購入をやめたほうが良いと感じる収益物件についてお答えいたします。

といっても、テーマが大きく、細かく考えるといくらでも出てくるでしょうし、物件の特性によってケースバイケースの部分もたくさんあると思いますので、最も大切だと感じる根幹の部分についてお話したいと思います。

それは、出口戦略をイメージできない物件です。

その不動産を取得してから、最終的に手放すときまでの一連の流れでどのくらい収益があがるのか、長期でも短期でも、保有している間にかかるコストはどうか、売却するときはどうなりそうなのか、最終的に収益を得られる形で終われそうなのかといったことをしっかりと考えて、それがイメージできる物件を買うべきで、それができない物件は、いくら見た目の利回りが良くても手を出すべきではないと考えます。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.債務が残る売却価格でも任意売却は認められますか?

不動産売却 > 任意売却・競売

2022/10/10

住宅ローンが支払えなくて任意売却をするには債権者である金融機関の同意が必要とのことですが、債務を完済できない程度の売却価格での任意売却でも金融機関が同意してくれることはありますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

債務を完済できない売却価格での任意売却を金融機関が同意してくれるかどうかについてお答えいたします。

結論から言えば、金融機関によってケースバイケースです。
金融機関が、少しでも債権回収したいと考えれば、応じてくれる可能性の方が高いですが、応じず競売手続きを粛々と進めるところもあるようです。

参考になれば幸いです。

Q.失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/09

はじめまして。失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

失業保障特約付の住宅ローンについてお答えいたします。

失業保障特約付の住宅ローンは、まだ取り扱い金融機関が少なく、あまり普及していない種類のローンですが、今後注目のローンになるかと思われます。

ご自身の就労状況や借入予定の住宅ローン内容を踏まえて、万一の失業時に公的な雇用保険だけでは不安が残る場合には、選択する価値があると思います。

ちなみに、現在、住宅ローンの付帯する特約として有名なのは、団体生命信用保険(団信)のオプション保障(死亡や高度障害以外の病気にかかってしまったときや就労不能時の保障)です。
各金融機関が様々な商品を開発しており、団信の違いで住宅ローンを選ぶ方も増えてきました。

仮に失業保障特約付の住宅ローンを選ぶと、団信のオプション保障があまり充実していない可能性もあります。
団信保障の充実した金融機関の住宅ローンと迷うような場合があるかもしれません。
そんなときは、一般的な生命保険でも、団信のオプション保障を代替できる場合がありますので、失業保障特約付の住宅ローンを選び、別途生命保険で保障を補完するという選択肢もあります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際の注意点についてご教授ください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/09

お世話になります。法律上の注意点でも実務上の注意点でも構いません、サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際に予め注意すべき点についてご教授いただけますと幸甚です。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

サブリース契約が残ったままの状態で収益物件を売却する際の注意点をご説明いたします。

まず、そもそもですが、サブリース契約を維持したまま売却ができるのかどうか、確認する必要があります。
「売却する場合にはサブリース契約は引き継げない」としているサブリース会社(不動産会社)があります。
※ケースバイケースで判断している会社もあるでしょう。

もし引き継げないとなった場合、契約解除をおこなう必要がありますが、その際に違約金を請求してくるサブリース会社があります。
その場合、売却時の諸経費として考慮しておく必要があります。

この辺りは、サブリースの契約書にどう定められているかもポイントですが、書面に記載されていなかったり、記載どおりでなかったりすることも多いので、実際にサブリース会社に確認する必要があります。


次に、サブリース契約を買い手に引き継げることが確認できた場合の注意点です。

一般的には、実際に入居している賃借人がサブリース会社に支払っている賃料より、大元の貸主がサブリース会社から受け取っている賃料の方が低い賃料となっています。
つまり、仮にサブリース契約がない場合と比べると、収益性が落ちるという見方となり、売却可能な価格が下がってしまう可能性があります。

※サブリース契約が付くことによる安心感が価格に反映され、価格が下がらない、むしろ上がるケースもゼロではありませんが、原則下がると思っていただいた方が良いです。

その他、売却する場合は、サブリース契約自体は引き継げるけれども、譲渡前にサブリース会社に事前通知が必要であるなど、サブリース契約に定めがある場合もありますので、契約書面をよく確認し、いずれにしても、サブリース会社へ売却時の注意事項をヒアリングするようにしましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸の共同仲介で重説作成義務があるのはどちら側の業者? 

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/09

最近宅建の勉強を始めました。勝手ながら学んだ知識の整理のために質問させてください。

客付業者(借り手側)と元付業者(貸し手側)とがいる賃貸の共同仲介で、重要事項説明書の作成義務があるのはどちらの業者の方でしょうか?

よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸の共同仲介時に借り手側と貸し手側のどちらの業者に重要事項説明書(重説)作成義務があるかお答えいたします。

結論から言うと、重説作成義務はどちらの業者にもありません。

宅地建物取引業法という法律において宅建業者(不動産業者)に義務付けられているのは、重要事項の説明と書面(電子書面)の交付です。
つまりその書面作成自体については義務付けられていないため、第三者が作成した重要事項説明書を利用して説明をおこなっても問題はありません。
なお、説明と書面(電子書面)の交付義務は、関係する宅建業者が共同して負います。

実務上では、例えば不動産会社Aが貸主の賃貸物件を、元付業者Bと客付業者Cが共同仲介するケース。
重要事項説明書作成は、Aがおこない、借主への説明はCがおこなう、というようなことがあります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.宅建士に依頼できる不動産コンサルティングの内容について教えてください

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/09/27

宅建資格の取得を目指して勉強中です。宅建士の仕事内容について以下教えてください。

①宅建士の業務というと成果報酬型の「不動産仲介」がすぐに思い浮かびますが、一方で「不動産コンサルティング」という言葉もよく耳にします。実際のところ、仲介以外のコンサルティング業務としてどのような報酬体系でどのような仕事内容があり得ますか。

②たとえば、遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査とかも仲介業務ではないのでコンサルティング業務の一環という位置づけになるのでしょうか。

③宅建士が報酬を受け取れるコンサルティング内容について、宅建業法上の制限はないという認識で良いですか。


お忙しいところすみませんが、ご回答いただけると嬉しく思います。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

不動産コンサルティングに関するご質問にお答えいたします。

①不動産コンサルティング業務の報酬体系と仕事内容
報酬体系は、成果報酬型が最も主流だと思われます。
それ以外に、弁護士、税理士などの士業と同様、相談した時間に応じて費用が発生する仕組みや、顧問契約を結び、定期的に相談をできる仕組みになっている場合もあるようです。
仕事内容は、不動産に関することであれば、どのようなことでも業務対象になります。
依頼者が所有する不動産の活用方法や所有物件の組み換え提案などが該当します。

②遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査
これについても、業務内容として位置づけられていれば、コンサルティング業務の一環となります。

③コンサルティング内容と宅建業法上の制限
不動産コンサルティング業務と不動産仲介業務の線引きは、曖昧な部分があります。そもそも仲介業務の範疇には、コンサルティング要素が含まれているためです。
注意すべきポイントは、その業務内容自体ではなく、その業務が一連の取引においてどのような役割を果たしているのかどうかです。
例えば、「A物件とB物件のどちらを購入した方が良いのか、様々な調査をおこない報告書を作成し、A物件の方が良いというアドバイスをおこなった」という行為が、それだけで完結したのであれば、不動産コンサルティングとなりますし、その後、「A物件の購入の仲介をおこなった」のであれば、最初の行為を含めて、仲介業務とみなされる可能性があります。
仲介業務とみなされる場合は、宅建業法における報酬の上限規定の適用を受けることになります。
そういった意味で、宅建業法は、不動産コンサルティング業務自体を規制する法律ではありませんが、仲介業務と関わってくる場合などにおいて、間接的に影響を与えている、ということになるかと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.内見に必要な持ち物について教えてください

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/09/26

夫婦でマンション購入の計画をたて、条件に合う中古のマンションが見つかりました。不動産屋さんに予約をして週末に初めての内見をします。

内見の際に、必要な持ち物があれば教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

マンション内見時に必要な持ち物(用意しておいた方が良い持ち物)をご説明いたします。

まず、室内を見学するときに役立つものはこちらです。

①メジャー
所有していたり、新規購入を予定していたりする家具・家電などを置けそうかどうかチェックする際に利用します。

②メモ帳と筆記用具(ボールペン)
前述の採寸結果や、何か気になったポイントをメモしておくことで、見学後の検討に役立ちます。

③方位磁石
方位を細かく気にされる場合は、持参しましょう。だいたいの方位がわかれば構わない場合は、不動産会社の用意する間取り図に記載されています。

※上記は全てスマホやタブレットで代用することができます。必要に応じて、事前に該当機能のあるアプリをインストールしておきましょう。
スマホやタブレットがあれば、売主様(または不動産会社)に許可をもらえれば、室内や眺望の写真を撮っておいて、後で確認することもできます。

その他、物件の間取り図を含めた資料は、大抵不動産会社の担当者が用意してくれます。
また室内で使うスリッパも、不動産会社か売主様が大抵は用意してくれています。気になるようであれば、不動産会社の担当者に事前に確認しておきましょう。
持参されても良いです。

続いて、もし具体的に検討を進める際に必要となってくる持ち物はこちらです。

【住宅ローンの事前審査】
・印鑑
・収入証明(源泉徴収票または課税証明書など)直近1年分
 ※収入証明は、確定申告の有無や、現在の勤め先での勤続期間などによって
  変わりますので、詳細は不動産会社の担当者にご確認ください。
・顔写真付きの本人確認資料(運転免許証、マイナンバーカードなど)
・健康保険証
・勤め先の名刺
・返済予定表※何か借入がある場合
・在留カード※外国籍の方の場合
・資格証明書※国家資格などお持ちの場合
・通帳・キャッシュカード※審査する金融機関の口座を保有している場合

※一般的に必要となる持ち物です。審査をおこなう金融機関やお客様の状況によって、不要なものや、その他追加で必要になるものがある場合があります。また、ご夫婦で住宅ローンを借りる予定の場合は、お二人ともそれぞれ必要となります。
詳細は、不動産会社の担当者にご確認ください。

【物件の申込】
・印鑑
・筆記用具(ボールペン)
※共有名義で購入される場合は、印鑑は二つご用意ください。ただし、実際はサインだけでも申込を受け付けてくれることの方が多いです。

中古物件は、大抵、先着順で申込受付です。
気に入った物件が出てきた場合は、スピーディーに手続きを進められるかどうかで、購入できるかできないかの分かれ道となることもあります。

上記記載のものは、実は何一つ持っていなくても内見できますが、真剣に購入を検討される場合は、できるだけ用意しておくようにしましょう。
事前にできる準備をしっかりとおこない、内見に臨んでいただければと思います。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.傾斜地の境界の決め方について教えてください

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2022/09/25

私の自宅は市街地からかなり高台にあり、お隣さんとの間には崖と呼んでも差し支えない程度に急な傾斜地があります。この傾斜地の境界がはっきりしておらず、崖下の隣地に住んでいるお隣さんも境界がどこか知りません。

崖地の境界確定について、何か考え方があれば教えてください。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

急傾斜地、いわゆる崖地の境界確定についてご説明いたします。

崖地に限らず、土地の境界確定は、まず現地に境界を記す標識(境界杭、境界標)がないかどうか確認します。
土地の表面上にはなくても、境界ではないかと考える辺りの地中を掘ると、標識が埋まっている場合があります。

併せて、何か境界を示す資料がないかどうか調査します。所有者同士が所有している書類以外に、法務局や市町村役場に保存されている資料で参考になる書類がないかどうか確認します。

その他、所有者からのヒアリングや、現地を実測し、それぞれの登記簿面積に合致しそうな境界線を想定するなど、様々な手段を用いて、最も合理的な境界がどこかを検討します。

こういった流れを辿っても、全く根拠が見つからないような場合は、最終手段として「崖は崖上の土地の所有者のもの」という考え方があります。

この考え方の根拠は、明治時代に定められた「崖地処分規則」によります。
一般国民が土地の所有を許可されたタイミングで、崖地の所有者は、原則、崖上の土地を所有する者だと方針が出されたのです。
しかし、あくまで当時も原則論ですし、現在有効な法律ではありませんので、絶対的なものではありません。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.専属専任媒介契約を選ぶメリットについて教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/09/24

以下のアンケート調査結果では専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選んで売却した割合の方が多い結果になっています。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000058.000014788.html

専任に比して専属専任選ぶことでどのようなメリットが売主側に発生しますか。不動産屋さんによっては専属専任契約を結ぶことで仲介手数料を安くしてくれたりしますか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選んだ場合のメリットをご説明いたします。

この二つの契約形態で明確に生まれる差の内、依頼者にとってメリットがあると考えられることは、2点です。

①定期的な業務経過報告の義務
専任媒介契約の場合は2週間に一度だが、専属専任媒介契約の場合は1週間に一度
つまり、より高頻度で報告をもらえる
※ただし、実際はどちらの契約形態でも、必要な連絡事項がある場合は随時報告をしてもらえますので、あまりメリットとは言えないかもしれません。

②不動産流通機構(レインズ)に情報登録の義務
専任媒介契約の場合は不動産会社が依頼を受けてから7日以内に登録だが、専属専任媒介契約の場合は5日以内
つまり、2日だけ早く登録してもらえる
※基本的にレインズに登録されることで、日本中の不動産会社に売出物件と認識され、情報がより広まります。

正直、明確に決まっている事柄においては、劇的に何かメリットがあるということはありません。

その他、ピーチ姫さんのご相談内容にもあるように、仲介手数料を安くしてくれたり、何かサービスをしてくれたりということも会社によってはあると思いますが、ケースバイケースです。
また、個人的には、専任と専属専任でサービス内容に差をつける会社はあまり少ないのではないかな、と感じております。
※一般媒介契約との間でのみ、サービス内容に差をつけるイメージです。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.三為業者とは?利用するメリットは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/09/24

三為業者とはどんな読み方でどんな不動産業者のことですか。一般人が不動産売却で三為業者を利用する場面やメリットはありますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

三為業者についてご説明いたします。

「さんためぎょうしゃ」と読みます。
「さんため」の言葉の由来は、「第三者の為にする契約」からきています。
この契約を頻繁におこなう不動産業者を三為業者と呼ぶことがあります。

一般の方が、不動産売却時に三為業者と関係するとすれば、①直接買取で買主が三為業者のパターンと、②仲介業者が別にいて、その仲介業者が買主として三為業者を連れてくるパターンがあると思います。

いずれの場合でも、メリットは、不動産会社が買主になりますので、売主の契約不適合責任を免責にしやすいという点です。
ただ、三為業者が買主でなくても、契約不適合責任を免責にできる場合はありますので、絶対的なメリットではありません。

その他、三為業者が取引に関わると、売却価格が安くなると言われることもありますが、前述の②のケースなど、例外的に通常の不動産買取と比べて、高くなることもあります。

一般の方が売主の立場で、わざわざ利用した方が良いと考えられるメリットはありません。
売却相談した不動産会社が、始めから①のパターンのような契約を進めてくる場合は特に注意が必要です。
相場をしっかり理解した上で、広く買い手を募り、その結果、希望する売却条件に見合う買主候補が三為業者であった場合は、前向きに検討しても問題ないかと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

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寺田(てらだ) 裕太郎(ゆうたろう) 宅建士

サウザンドハンズ株式会社

東京都中央区日本橋1-2-10東洋ビル5階

Q.不動産売却前にインスペクションを実施する必要性は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/27

約30年住んだ木造の2世帯住宅の売却を考えています。売却にあたりインスペクションを実施すべきでしょうか。実施することでどのようなメリットが得られますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

売却時のインスペクションについてご説明いたします。

売却にあたり、売主の立場でインスペクション(住宅状況調査)を実施するメリットは、次の通りです。

調査の結果、不具合がないという結果であれば、それを広告に謳って、販売活動を行えます。

また、逆に調査の結果、何らかの不具合が発見された場合は、それをしっかりと修繕して販売することで、売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
なお、不具合が発見された場合に、必ずしも修繕しなければ売却ができなくなるわけではありません。買主側に告知をして了解を取れれば、現状のまま引き渡すことも可能です。

なお、不具合の是正に多額の費用がかかるなど、建物が使える前提での売却が難しいと判断されれば、始めから土地にのみ価値がある物件として売却を目指す選択肢も選べます。

いずれの場合でも、売却対象の建物の状態をより明確にしてから売却できますので、それがそれぞれのメリットに繋がっていることになります。

その他、売却活動をスムーズに進行させられるメリットもあります。
築年数が一定程度経過している住宅(特に戸建)の場合、売主がインスペクションを実施していなくても、購入検討者が実施を希望する場合があります。
断ることもできますが、実施を希望する検討者に対して、検討を進めてもらうには、インスペクションを実施することになります。

調査から結果の報告まで、数日から一週間程度はかかりますので、その期間分、検討者が結論を出すタイミングが遅くなります。
また、そこで何か不具合が発見されると、販売活動計画の見直しが必要となるケースもありますので、絶対ではないですが、事前にインスペクションを行ってから販売活動を行った方が、その後の流れがスムーズになる可能性が高いです。

以上は、一般論です。
もちろん費用負担が発生するなどのデメリットもありますので、実際は、物件の現状や、お客様の置かれている状況などによって、インスペクションを行ってから販売活動を始めた方が良いかは変わります。
査定相談のタイミングで、不動産会社の担当者に相談してみてください。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/27

利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴についてお答えいたします。

まず経費が多くかかり過ぎる物件ですね。それは、現に見えている経費以外に、将来かかるであろう経費を含めてです。建物自体の修繕コストや、エレベータ有物件であればその更新費用など、後々で結局高利回りではなかった、なんてケースも発生しうるものです。

その他、その瞬間は高利回りでも、空室率が高い要素を持つ物件であったり、売却が難しそうな物件ですね。いずれも、その瞬間は良く見えても、その後それが続く見込みが薄ければ投資すべきではないでしょう。
「売却のタイミングだけ、良く見えるように裏工作されている」なんて物件もたまにありますので、注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは?

不動産投資 > 節税・各種保険

2022/11/27

先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

ワンルームマンション投資の生命保険効果についてお答えします。

新築ワンルームマンションに限らず、投資用に利用されるローンにおいて、ローンに付帯する生命保険は、一般的な生命保険よりも、支払う金額に対する保険金額の条件が良くなることが多いでしょう。
通常の住宅ローンにおいても、付帯する生命保険は、非常に有利な保険商品です。

ただ、新築ワンルームマンション投資は、メリットもあればデメリットもあります。
生命保険の代わりとして利用すべきかどうかは、その他の要素についても、よく理解し考える必要があります。
その物件の営業は、メリットばかりを強調することがほとんどですので、保険以外の話の部分まで全て鵜呑みにはしないように気を付けましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとは?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/26

総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとしてどのような点がありますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

総戸数が多い大規模マンションのメリットをご説明いたします。

まず、建物自体が大きいことや敷地が広いことにより、そのマンションが立派なものになることが多いです。もしくは立派に見えやすくなります。また、外部からの視認性が高くなります。視認性が高くなると、そのエリアに住む住民はもとより、他エリアからやってくる人々に対する認知度が高まります。これらのポイントは、マンションの資産性に繋がります。小規模であまり目立たないマンションと比べて、物件の価値が下がりにくいということです。

大規模マンションは、規模のメリットを享受することができます。例えば、維持管理コストは小規模マンションと比べれば、総額は増えますが、戸当たりの負担が小さくなることが多いです。
また、大規模マンションは、豊富な共用施設がウリになっていることが多いですが、これも、維持費のかかる共用施設であっても、規模が大きいことで戸当たりの負担を抑えられるから実現できているのです。
結果的に、これらの要素も、前述した資産性の維持に貢献していると言えるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.違法建築かどうかの確認方法

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/12

違法建築かどうかの確認方法を教えていただきたいです。検査済証が交付されている建物であれば違法建築の可能性は100%ないと考えても大丈夫でしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

建物が違法建築かどうかの確認方法について、お答えいたします。

ご質問にある、検査済証が交付されている建物が、100%違法建築でないかどうかですが、検査済証が発行されて以降、特に増改築工事や建物使用の用途変更などが行われていなければ、ほぼ違法建築ではないと言えるでしょう。
一方で、前述の内容に変更が加えられていた場合は、違法建築状態になっている可能性を否定できません。

検査済証は、あくまでもその建物を検査した当時の評価となりますので、現在に至るまで継続して遵法の建物である証明とはならない点に注意が必要です。

その他、違法建築かどうかの見極め方ですが、これは中々簡単には判断が難しいものです。
実際の建物を確認して、建築基準法のあらゆる制限に対して、明らかに逸脱しているとわかる場合は、違法建築の可能性が高いですが、様々な特例制度を利用して合法的に認められている場合もあります。
逆に、ぱっと見たところ、違法建築でなさそうに見えても、わかりにくい部分で違法箇所があることもありますので、確定的に確認をしたい場合は、建物検査機関や建築士に依頼して、その建物の遵法性を評価してもらう必要があります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.自己破産申し立て後の任意売却の可否

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

自己破産を申し立てた後に所有不動産を任意売却することはできますか?任意売却するタイミングとしては自己破産前がおすすめですか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

自己破産後の不動産売却についてお答えいたします。

まず「任意売却」という言葉を、どのような意味で捉えていらっしゃるかで回答が変わります。
もし「自らの意思で不動産を売却する」という意味でお考えの場合は、不動産を所有した状態で自己破産をしてしまうと、所有不動産を自らの意思で処分することはできなくなります。
破産管財人という代わりに資産を処分する人が裁判所によって選ばれ、その方次第となります。
なお、破産管財人がおこなう売却行為であっても、「競売」によらず買い手を探す方法は「任意売却」と呼ばれています。
そのため、厳密には、自己破産後でも、破産管財人を通して「任意売却」は可能です。

任意売却をするタイミングが自己破産前と後でどちらがおすすめかは、置かれている状況次第だと思われます。

破産前に任意売却をすることの最大のメリットは、任意売却により破産を避けられる可能性があることです。
特にここ最近は、都市部の不動産相場が上昇しており、不動産売却によって生活や事業を立て直せる可能性があります。

一方で、破産をすることが確定している場合、自己破産前の売却の方が良いことも、後の売却の方が良いこともあります。
例えば所有不動産が自宅であった場合、破産前に任意売却すると、その時点で引越しして、賃貸住宅でれば家賃が発生するようになります。
一方、破産後の売却であれば、不動産の処分が終わるまで、引き続き、住み続けることができます。
しかし、例えば賃料のかからない実家に戻れるなどの条件であれば、破産前に任意売却して、早く新しい生活を始めた方が良いこともあるでしょう。

最後に、手続きにかかるお金の面から言えば、破産前に任意売却をおこなった方が有利です。
不動産を所有した状態で自己破産すると、原則、破産管財事件として扱われますが、この手続きを進めるには最低20万円の予納金を収める必要が出てきます。
破産前の任意売却であれば、このような費用は不要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産売却で売主が広告費を負担する場合とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

不動産売却で売主が広告費を自腹で負担すべき場合としてどのような場合がありますか?例えば、売主の希望で売り出し価格を下げたことで物件チラシ等を作り直す必要が出てくればその費用は売主負担となりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売却時に売主が広告を負担するケースについてご説明いたします。

まず、compassさんが例に挙げられたようなケース、売り出し価格を下げた場合のチラシの再作成費用は、一般的には不動産会社の負担となることが多いです。

売却を依頼する際に不動産会社と締結する媒介契約書には、このような意味の文言が記載されています。
「依頼者が不動産業者に特別に依頼した広告の料金は依頼者の負担とする」
ポイントは、依頼者側から、不動産業者に対して、何か特別な広告を行ってほしいと依頼した場合である点です。
価格を下げた後に、新価格で広告をするための広告作成費用は、一般的には通常の売却活動の範疇でおこなうものと考えられるということです。

ただ、「特別」というのが、非常に曖昧ですね。何が通常の広告で何が特別な広告かは、実は明確に定まっていません。
後々になってトラブルになるのを避けるためには、媒介契約を締結する前に、その不動産会社がおこなう通常の広告内容を確認しましょう。
もし、そこで予定にない広告手法をお願いしたいと考えるならば、その広告実施の可否、及び別途費用がかかるものなのかヒアリングし、その内容をもって媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶようにするのも一つですね。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸で不動産屋がよく使う営業トークを見抜きたい

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/10

賃貸の物件選びの場面で、不動産屋さんがよく使う営業トークの言い回しってありますか?

できれば営業トークに惑わされずにしっかり物件選びをしたいので、参考になりそうな言い回しやエピソードがあれば教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が使う営業トークについてお答えいたします。

営業トークにも色々ありますね。
大きくは、物件の特徴に対するものと、取引を進めるためのものに分かれるのでしょうか。

前者であれば、例えば、お墓が部屋の目の前に見えるとき、一般的には気味が悪いので嫌がられることがありますが、「今後そこに建物が建ちにくいので陽当たりも良く明るいですよ」というように、デメリットの印象を薄めメリットを強調するようなトークがあります。

後者であれば、お客様が物件を気に入っているものの、すぐに決断が「他にも検討しているお客様がいて、早く決めないと無くなっちゃいますよ!」でしょうか。

さて「営業トークに惑わされずにしっかりと物件選びをしたい」とのことですが、中々大変かもしれません。
営業トークには、そのまま受け取って全く問題ないものから、全く根拠のないようなものまである可能性がありますが、その見極めは極めて難しいです。
業界内にいるプロでも完璧に見極めることはできません。

惑わされない方が良い営業トークなのかどうかを、このような相談の場所などで一つ一つ聞くことも一つの手段ですが、100%聞き流して良い営業トークだと第三者が判断できることは稀なような気がします。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.管理組合の理事がマンション売却する際の注意点は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/08

マンションの管理組合の理事をしていますが、近いうちに売却を考えています。理事のポジションのままで売却する際の注意点がありましたらご教授お願いいたします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

マンション管理組合の理事の立場でマンションを売却する際に注意点についてお答えいたします。

特別気を付けなければならないような注意点は特にありません。
売買がおこなわれ、所有権が買主に移転する(マンションの区分所有者でなくなる)と、原則自動的に、理事も退任という形になります。
その後は、管理組合にて新たに区分所有者の中から理事が補充されることが多いと思います。
この辺りは、そのマンションの管理規約の定めによります。

なお、理事会や管理会社に全く伝達せずに売却することも問題ありませんが、スムーズな引継ぎのためにも、特段理由がなければ、売却活動を始める段階で報告しておくと無難でしょう。
正式に契約が成立してから、大抵は引き渡しまで時間が少し空きますので、その間でも良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.全宅連と全日、加入業者の違いは?

不動産業界 > 不動産会社

2022/11/08

不動産会社選びで、全宅連と全日のどちらに加入している会社かは選ぶ際の参考になり得ますか。加入団体のカラーとか特色とか、不動産会社選びにはあまり関係ないですか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が加盟している団体、全宅連と全日について、不動産会社選びのポイントとなるかどうかをお答えいたします。

結論から言えば、気にしなくて問題ないでしょう。
昔はちょっとわかりませんが、現在、加盟団体の違いでお客様の不動産取引が有利になったり不利になったりするような事項は思い浮かびません。

些細な違いはありますが、大勢に影響を与えるようなことではありませんので、その他の要素で選ばれた方が良い判断になるかと思われます。

参考になれば幸いです。

Q.第三種高度地区とは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/11/07

先日、「ジオ品川天王洲」という新築マンションの物件概要を見ていたら、「土地に関する注意事項」の欄に「準防火地域・第三種高度地区(準工業地域)」という記載を見つけました。

これはどのような意味合いの用語でしょうか。この物件の価値に影響する情報ですか。

https://geo.8984.jp/outline/shinagawa.html

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

第三種高度地区についてご説明いたします。

簡単にいうと、建築物の高さの制限です。
その地域において、建てようとしている建物の北側に位置する敷地に対して、一定の日照、通風、採光等を確保するために定められます。

建築物を建てたい敷地があるとします。
その敷地の北方向に向かうにつれて、建てられる高さがどんどん低くなるイメージです。
敷地を横から見ると、南方向が高く北方向が低い斜めの線が引かれることから、建築物の斜線制限の一つに数えられます。

第一種から第三種まであり、第一種が最も制限がきつい高度地区となります。

図があるとより分かりやすいので、参考までにご質問のあったマンション所在地である東京都品川区のHP内で、高度地区について説明されているページリンク(PDF)を掲載します。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/3-6[1].PDF

※なお、行政区域が異なっても、制限の条件は同じです。

参考になれば幸いです。

Q.未公開物件の特徴について教えてください

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/05

賃貸売買関係なくの質問なのですが、不動産屋さんはなぜ「未公開物件」とわざわざ強調するのですか。そのように強調したほうがお宝物件の感じがして成約しやすいからですか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

未公開物件についてお答えいたします。

不動産屋がなぜ「未公開物件」と未公開を強調するかですが、SSSさんがご指摘のとおり、お客様に対して、お宝物件のように感じさせることができるから、という点は大きな理由の一つです。
ただ、未公開物件となる理由は様々で、依頼主から大々的に宣伝しないでくれと頼まれているケースの他に、まだ正式に貸したり売ったりすることが確定していない物件を、事前に紹介しているようなケースもあります。

また、条件が良いから未公開となるわけでもありませんので、未公開だと言われても、物件そのものをしっかりと見極めて取引に臨みたいものですね。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.メルカリの不動産版的なサービスは今後普及すると思いますか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/11/05

いわゆる不動産の C2C(個人間売買)とでもいうのでしょうか、メルカリの不動産版的なサービスが今後日本で普及していく可能性はありますか?可能性が低いとすれば、普及の障壁となる理由はどのあたりにありそうですか?よろしくお願い致します。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産のC2C(個人間売買)についてお答えします。

現在、既に賃貸の取引については、「ジモティー」というサイトなどを通して、個人間取引が行われる件数が増えてきています。
ただし、基本的に低賃料帯の取引に限られていますし、トラブルも絶えないようです。

売買に関しても、低価格帯の不動産取引であれば、個人間取引のプラットホームが生まれる可能性はあります。
その理由は、数百万もしない価格帯の不動産の取引は、不動産会社がその取引にかける労力に対して対価が見合わないという問題が発生しており、不動産会社によっては取引のサポートに入ることを断るケースが増えてきています。
今後、売却をしたいという需要に対し、それに対応できる不動産会社が減る一方であれば、新たな受け皿として誕生する可能性はあると思います。

一方で、高額帯の不動産売買に関しては、中々難しいと思われます。
すでに、例えば「yahoo!オークション」であったり、「おうちダイレクト」といったサイトを通じて個人間売買ができるプラットホームはあることにはありますが、全く普及していません。

認知度の問題もありますが、売買取引には専門的な知識を要しますし、融資を受けるには金融機関との調整や重要事項説明書が必要であったりと、結局のところ、多少なりとも、不動産専門知識をもった者(大抵はこれが不動産会社となります)のサポートに頼らざるを得ないためです。

とは言っても、インターネットやSNSの発達により、不動産会社と一般の方との情報格差はどんどん無くなってきています。
完全に不動産会社をシャットアウトする個人間取引は難しいとしても、個人同士が主体的に取引し、不動産会社はその補完を行うスタイルは、今後増えてくるかもしれません。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.ペット禁止の分譲マンションがペット禁止にしているのはなぜ?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/11/05

先日気に入った物件を見つけたと思ったらペット禁止物件だと分かり少し凹みました。そこでワタシは疑問に思いました。

「ペット禁止の分譲マンションがペット禁止にしているのはなぜなんだー!??」

一体誰得のルールですか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

ペット禁止の分譲マンションが、ペットを禁止にしている理由についてご説明いたします。

ここでは、ペットとは犬や猫のことを指すものとしてご説明いたします。

ペットの飼育が禁止となっているマンションは、大抵、新築分譲時にペットの飼育が禁止という規約(ルール)で販売されており、それを引き継いでいます。

いまから40~50年前、分譲マンションがこの世に登場した当初は、現在と異なり、ペットを飼育するという文化はまだまだ一般的ではありませんでした。
マンションなどの共同住宅は、他の居住者とのトラブル防止のため、基本的にペットの飼育が禁止されていました。
ペットを飼育しない方の方が圧倒的多数であったからです。

しかし、1980年代後半以降、ペット飼育のブームが沸き起こり、ペットを自宅で飼育する需要が増加しました。
そして、分譲マンションというのは、収入や資産に余裕のある方が購入するもので、ペットを飼育したいと考える方の層と合致します。

トラブル防止のためにペットの飼育は禁止として販売されてきた分譲マンションも、需要に合わせて、ペットを飼育できることを特徴として販売されるように移り変わってきました。

この結果、築年数が浅いマンションは大抵ペット飼育可能であり、築年数が経過しているマンション程、ペット飼育が禁止となっているケースが多いという現象が起きています。

それでは、元々ペット禁止だったマンションでも、飼育できるように規約を変更すれば良いと考える方もいるかもしれません。
実際そのように変更されるマンションもありますが、それが難しい場合も多いのです。

なぜなら、現在、ペット飼育が禁止されているマンションに居住中の方は、その時点でペットを飼っていないのはもちろん、今後もペットの飼育を予定していない方が圧倒的多数である場合がほとんどです。
その中で、ペットを飼育できるように規約を変更したいと提案しても、トラブルの原因となることも多いペット飼育は認めたくない、と考える方の割合が多数となるのは必然ではないでしょうか。
元々、犬や猫などが苦手でペット飼育禁止のマンションを購入されている方も少なからずいらっしゃるので、簡単なことではないのです。

最後に、分譲賃貸マンションの場合についてご説明します。
その分譲マンション自体はペット飼育可能となっていても、部屋のオーナーが賃貸に出す場合、契約条件としてペット飼育禁止となっている場合があります。
これは、室内でペットを飼育すると、飼育しない場合と比べて、部屋の床や壁などが傷みやすいことや、部屋にニオイが染み込むと取れにくいことをオーナーが懸念し、オーナー判断で規定している条件となります。
「マンション内で他の住民が飼っているから自分も飼っても問題ない」とはなりませんので注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.机上査定と訪問査定でどのくらい差が出ますか?

不動産売却 > 売却査定

2022/11/04

中古マンションだと、机上査定と訪問査定で査定額についてどのくらい差が出るかについてやどちらの査定方法の方が査定が高くなる傾向にあるかについて教えていただきたいです。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

机上査定と訪問査定で、査定額にどのくらい差が出るものなのか、ご説明いたします。

まず、基本的には、そこまで差が出ないことの方が多いです。
不動産会社の営業もプロですので、築年数や階数などから、ある程度部屋の状態や眺望を想定して机上査定をおこなっています。
そんな中で、それでも差がでる要因で最も大きい要素は、室内状態の想定違いです。
訪問査定で室内状態が想定と大きく異なる場合は、査定結果の差が大きくなる可能性があります。
なお、リフォームがしてあるなど、プラス方向に差がつく場合と、想定以上に汚れているなど、マイナス方向に差がつく場合があります。
金額についても、100万円程度のリフォームであれば大した金額差にはなりませんが、1,000万円かけたリフォームであれば、大きな金額差となります。

どちらの査定方法の方が査定価格が高くなるかについては、基本的にその物件次第、ということになります。
前述のとおり、築年数などから一般的に想定される室内状態と乖離が大きければ差が生まれ、その乖離が良い方への乖離であれば、訪問査定の価格の方が高くなりますし、悪い方への乖離であれば、机上査定の方が高くなる結果となります。

このような差を少しでも無くしたい場合は、机上査定の段階で、室内のリフォーム履歴などの状態や、眺望が売りであれば写真を提供するなどの情報提供をあらかじめおこなっておくと良いでしょう。

その他、査定価格というものは、様々な思惑によって提示される場合があります。
一例として、机上査定で価格を高めに提示し、確実に訪問査定に繋げようと考える会社があるかもしれません。
そのような場合、結果的に、訪問査定よりも机上査定の価格の方が低くなりがちになっている、ということもあるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.車のローンがあると借入れ上限額に影響しますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/30

宅建士さんが今まで扱ってきたお客様で、車のローンの影響で借入れ上限額が減ってしまったケースはありますか?もし影響があるのであれば車のローンが残っていることを金融機関に黙っていたいのですが、黙っていたままローンが通って実行された後でもし金融機関側に判明したらペナルティはありますか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

車のローンによるローン借入額への影響について、住宅ローンを前提としてお答えいたします。

結論から言うと、住宅ローン借入後も、引き続き車のローンも借り続けたい場合は、原則、借入上限額が減少します。
住宅ローン借入時までに、車のローンを完済する場合は、借入上限額に影響はありません。

もし、金融機関に申告しなかった場合についてご説明します。
金融機関は、住宅ローンの事前の融資審査の段階で、信用情報機関というところに、審査申込者の過去および現在の借入等の状況について照会をかけます。
車のローンを融資した金融機関が、バンビーノさんの借入情報を信用情報機関に登録している場合、バンビーノさんからの申告が無くても、照会をかけた時点で金融機関側はバンビーノさんの借入を把握することができます。

よって、住宅ローンの融資申込をした金融機関に、車のローンのことを黙ったままでローンを借りられること自体が基本的にあり得ません。
また、結局、金融機関側に把握されることになりますので、「申告しない」という行為が審査結果に悪影響を与えるリスクがあります。

なお金融機関側に把握をされない例外ケースがあるとすれば、住宅ローンを申し込んだ金融機関が照会をかける信用情報機関に、車のローンを融資した金融機関が情報を登録していなかった場合です。
信用情報機関は3つあり、金融機関は、借入情報を3つともに登録するわけではなく、また新規審査時に必ず3つともに照会をかけているわけではないためです。

車のローンを借りている金融機関が情報を登録している信用情報機関に、住宅ローン審査時に照会をかけない金融機関が存在すれば、仕組みとしては車のローンを黙ったままでローンを借りられる可能性があるかもしれません。

少し長くなりましたが、前述のような状況等で、もし仮に金融機関に車のローンについて無申告の状態で、借入が実行されたとします。
その上で、後日、車のローンが金融機関側に発覚した場合どうなるでしょうか。
金銭消費貸借契約の約款次第ですが、大抵は、契約にあたり虚偽の申告をしていたと判断された際は、金融機関は借入者に「借入額全額を直ちに一括完済するよう求められる」というような約款となっている場合が多いようです。

以上のことから、住宅ローンの審査時に、車のローンに限らず何か他の借入がある際は、しっかりと申告していただくのが賢明かと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸の先行申込み、同時に複数の物件にしてもよいですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/24

気に入った物件が複数あります。審査落ちしたときのことも考えて同時に複数の物件に先行申込みしてもいいでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸物件の複数同時申込についてお答えします。

正直に事情を話して、それでも受け付けてもらえる場合は問題ありません。
ただ、実際のところ、他に申込があれば、そちらを優先されることになると思います。
「物件を管理する不動産会社には同時申込の事実を伝えずに」という形の同時申込について。これは、不可能ではありませんが、注意点があります。

・物件は異なっていても、同じ不動産会社の管理物件の場合、同時申込ができません。
※または、同時申込が判明することでどちらも審査否決などの不利益を被る可能性があります。

・申込後や審査承認後のキャンセルにキャンセル料のかかる物件があるので、そのような物件を同時申込して、最終的に契約しない物件をキャンセルすると、金銭的なデメリットが発生します。

・不動産会社一社に依頼して物件を案内してもらっている場合で、その会社と、物件を管理する不動産会社が別の物件に申し込むケース。その2社の不動産会社間の関係が悪化することがあるため、仲介会社によっては同時申込を受け付けてくれない場合があります。
※逆に同時申込を推奨する会社もあります。

最後に、抑えの物件を確保しておきたいというお気持ちはわかりますが、管理会社側や物件オーナー側の立場では、審査や契約準備にかける時間や手間が無駄になってしまいますので、控えて欲しい行為となります。

以上を踏まえてご判断いただければと思います。
少しでも参考になれば幸いです。

Q.一階分譲マンションの価値基準について

不動産売却 > 売却査定

2022/10/24

中央区でマンション一階に住んでいます。
将来的には、売却しとうと考えています。
一階は利便性がよく、下階もないので気も使わず、落下事故などが無いなど、メリットが多いのですが、物件の価値としては低くなっております。(眺望、防犯、人の目が気になる、高潮などのデメリットも多くありますが…)
売却する際、何を売りにすれば良い査定をもらえるでしょうか?
初歩的な質問で申し訳ございません。
よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

マンションの一階住戸売却の際の売り(アピールポイント)についてお答えいたします。

1階住戸売却の際は、1階住戸にしかないポイントをアピールすることがやはり王道となるかと思われます。

具体的には、カトウさんがおっしゃるように、下階に住戸がなければ、音や振動をあまり気にせずに生活できる、バルコニーや窓からの落下の心配がない、など、主に子育て世帯に向けてアピールが可能です。
その他、エレベータ待ちをする必要がない(災害時に階段の上り下りが発生しない)もよく言われるメリットですね。

また、物件によっては、専用庭付き、専用駐車場付き、専用駐輪場付きといったメリットがある場合があります。
これらの場合、大抵は、玄関側からだけでなく、庭側からも室内外に出入り可能となっており、正に戸建住宅感覚で住むことができるということで、場合によって、2~3階よりも価格が上がっても売れる要素となることもあります。

ちなみに、カトウさんは「何を売りにすれば良い査定をもらえるでしょうか?」とご質問されていますが、不動産会社の査定により提示される価格には大きく2種類あることにご注意ください。

一つ目は、一般的な仲介による査定価格です。
これは、「実際にその価格で売れる価格」を出してくれるわけではなく、「一定期間の間で、これくらいで売れる可能性が高い価格」です。
本質的には、「良い査定」をもらうことに意味はなく、実際の広告や検討のお客様に対するアピールをうまく行ってもらうことに意味がありますので、ご注意ください。

二つ目は、不動産会社買取による査定価格です。
これは、「まさにその額で買い取る価格」の提示ですので、より高い価格を出してもらうことに意味があります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産小口化商品とは何ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/10/10

不動産小口化商品の特徴について教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

不動産小口化商品についてご説明いたします。

不動産小口化商品とは、一言でいえば、高額になりやすい不動産を何らかの方法で小分けにして取得しやすくした不動産投資商品です。

100万円程度といった少ない元手で、都心の一等地の物件や、大型の不動産などに投資ができるという点が最大の特徴となっています。

仕組みは、大きく2パターンあり、一つは、不動産特定共同事業法に基づくものと、信託受益権を利用したものです。

前者はさらに3パターンあり、匿名組合型、任意組合型、賃貸借型と呼ばれています。

それぞれの商品を簡単にご説明いたします。

不動産特定共同事業法に基づく
「匿名組合型」
投資家は、事業者(不動産会社)と匿名組合契約(出資契約)を結び、お金を集めた事業者が不動産を取得し、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

「任意組合型」
投資家は、事業者や他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の持分を事業者に出資します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

「賃貸借型」
投資家は、他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の不動産を共同で事業者に賃貸します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

不動産信託受益権
事業者が不動産を取得します。その不動産を信託会社に信託します。投資家は、その信託受益権を取得します。事業者の指示で信託会社は、不動産の運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.「あんこ業者」とはどのような不動産業者ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/10

「あんこ業者」について教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

「あんこ業者」についてご説明いたします。

不動産の売買において、売主と買主の間に入り手続きをサポートする不動産会社のことを、一般的に仲介会社と言います。
この仲介業者が、不動産取引の状況で、とある状態に置かれた場合に「あんこ業者」と呼ばれることになります。

まず一般的な不動産取引の形態をご説明いたします。

仲介会社は、まず売主から物件の売却の依頼を受けて買主を探します。
この売主から依頼を受けた仲介会社をA社とします。
この際に、A社が自社で買主を見つけられた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、A社の1社のみとなります。

続いて、買主をA社以外の他社が見つけてくる場合があります。
仮にB社が見つけてきた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、A社とB社の2社となります。

この二つのパターンが、一般で知られているよくある取引の形態です。

では、「あんこ業者」が登場する取引の形態をご説明いたします。

売主から物件の売却の依頼を受けたA社が、例えばB社に買主となる顧客がいないか尋ねます。
B社は買主となりそうな顧客はいなかったものの、C社に買主となりそうな顧客がいることを知っていました。
そこで、B社はC社に物件を紹介します。
その結果、C社の顧客が物件の買主となることになりました。
この場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社が、A社、B社、C社と3社になります。
そして、B社は、物件の取引には関わるものの、売主、買主とは直接関わらない立ち位置となります。
このように、売主、買主と直接関わらず、他の仲介会社の間に挟まれた位置で取引に関わる仲介会社のことを「あんこ業者」と呼びます。

なぜ「あんこ」なのかというと、最中の「あんこ」が由来となっています。
もなかの「あんこ」は、皮と皮に挟まれています。
同じように仲介業者と仲介業者に挟まれているから「あんこ業者」です。
なお、挟んでいる仲介業者を皮業者とは呼びません。笑

少しでも参考になれば幸いです。

Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/10

不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?ご回答よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

この物件は購入をやめたほうが良いと感じる収益物件についてお答えいたします。

といっても、テーマが大きく、細かく考えるといくらでも出てくるでしょうし、物件の特性によってケースバイケースの部分もたくさんあると思いますので、最も大切だと感じる根幹の部分についてお話したいと思います。

それは、出口戦略をイメージできない物件です。

その不動産を取得してから、最終的に手放すときまでの一連の流れでどのくらい収益があがるのか、長期でも短期でも、保有している間にかかるコストはどうか、売却するときはどうなりそうなのか、最終的に収益を得られる形で終われそうなのかといったことをしっかりと考えて、それがイメージできる物件を買うべきで、それができない物件は、いくら見た目の利回りが良くても手を出すべきではないと考えます。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.債務が残る売却価格でも任意売却は認められますか?

不動産売却 > 任意売却・競売

2022/10/10

住宅ローンが支払えなくて任意売却をするには債権者である金融機関の同意が必要とのことですが、債務を完済できない程度の売却価格での任意売却でも金融機関が同意してくれることはありますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

債務を完済できない売却価格での任意売却を金融機関が同意してくれるかどうかについてお答えいたします。

結論から言えば、金融機関によってケースバイケースです。
金融機関が、少しでも債権回収したいと考えれば、応じてくれる可能性の方が高いですが、応じず競売手続きを粛々と進めるところもあるようです。

参考になれば幸いです。

Q.失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/09

はじめまして。失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

失業保障特約付の住宅ローンについてお答えいたします。

失業保障特約付の住宅ローンは、まだ取り扱い金融機関が少なく、あまり普及していない種類のローンですが、今後注目のローンになるかと思われます。

ご自身の就労状況や借入予定の住宅ローン内容を踏まえて、万一の失業時に公的な雇用保険だけでは不安が残る場合には、選択する価値があると思います。

ちなみに、現在、住宅ローンの付帯する特約として有名なのは、団体生命信用保険(団信)のオプション保障(死亡や高度障害以外の病気にかかってしまったときや就労不能時の保障)です。
各金融機関が様々な商品を開発しており、団信の違いで住宅ローンを選ぶ方も増えてきました。

仮に失業保障特約付の住宅ローンを選ぶと、団信のオプション保障があまり充実していない可能性もあります。
団信保障の充実した金融機関の住宅ローンと迷うような場合があるかもしれません。
そんなときは、一般的な生命保険でも、団信のオプション保障を代替できる場合がありますので、失業保障特約付の住宅ローンを選び、別途生命保険で保障を補完するという選択肢もあります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際の注意点についてご教授ください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/09

お世話になります。法律上の注意点でも実務上の注意点でも構いません、サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際に予め注意すべき点についてご教授いただけますと幸甚です。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

サブリース契約が残ったままの状態で収益物件を売却する際の注意点をご説明いたします。

まず、そもそもですが、サブリース契約を維持したまま売却ができるのかどうか、確認する必要があります。
「売却する場合にはサブリース契約は引き継げない」としているサブリース会社(不動産会社)があります。
※ケースバイケースで判断している会社もあるでしょう。

もし引き継げないとなった場合、契約解除をおこなう必要がありますが、その際に違約金を請求してくるサブリース会社があります。
その場合、売却時の諸経費として考慮しておく必要があります。

この辺りは、サブリースの契約書にどう定められているかもポイントですが、書面に記載されていなかったり、記載どおりでなかったりすることも多いので、実際にサブリース会社に確認する必要があります。


次に、サブリース契約を買い手に引き継げることが確認できた場合の注意点です。

一般的には、実際に入居している賃借人がサブリース会社に支払っている賃料より、大元の貸主がサブリース会社から受け取っている賃料の方が低い賃料となっています。
つまり、仮にサブリース契約がない場合と比べると、収益性が落ちるという見方となり、売却可能な価格が下がってしまう可能性があります。

※サブリース契約が付くことによる安心感が価格に反映され、価格が下がらない、むしろ上がるケースもゼロではありませんが、原則下がると思っていただいた方が良いです。

その他、売却する場合は、サブリース契約自体は引き継げるけれども、譲渡前にサブリース会社に事前通知が必要であるなど、サブリース契約に定めがある場合もありますので、契約書面をよく確認し、いずれにしても、サブリース会社へ売却時の注意事項をヒアリングするようにしましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸の共同仲介で重説作成義務があるのはどちら側の業者? 

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/09

最近宅建の勉強を始めました。勝手ながら学んだ知識の整理のために質問させてください。

客付業者(借り手側)と元付業者(貸し手側)とがいる賃貸の共同仲介で、重要事項説明書の作成義務があるのはどちらの業者の方でしょうか?

よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸の共同仲介時に借り手側と貸し手側のどちらの業者に重要事項説明書(重説)作成義務があるかお答えいたします。

結論から言うと、重説作成義務はどちらの業者にもありません。

宅地建物取引業法という法律において宅建業者(不動産業者)に義務付けられているのは、重要事項の説明と書面(電子書面)の交付です。
つまりその書面作成自体については義務付けられていないため、第三者が作成した重要事項説明書を利用して説明をおこなっても問題はありません。
なお、説明と書面(電子書面)の交付義務は、関係する宅建業者が共同して負います。

実務上では、例えば不動産会社Aが貸主の賃貸物件を、元付業者Bと客付業者Cが共同仲介するケース。
重要事項説明書作成は、Aがおこない、借主への説明はCがおこなう、というようなことがあります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.宅建士に依頼できる不動産コンサルティングの内容について教えてください

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/09/27

宅建資格の取得を目指して勉強中です。宅建士の仕事内容について以下教えてください。

①宅建士の業務というと成果報酬型の「不動産仲介」がすぐに思い浮かびますが、一方で「不動産コンサルティング」という言葉もよく耳にします。実際のところ、仲介以外のコンサルティング業務としてどのような報酬体系でどのような仕事内容があり得ますか。

②たとえば、遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査とかも仲介業務ではないのでコンサルティング業務の一環という位置づけになるのでしょうか。

③宅建士が報酬を受け取れるコンサルティング内容について、宅建業法上の制限はないという認識で良いですか。


お忙しいところすみませんが、ご回答いただけると嬉しく思います。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

不動産コンサルティングに関するご質問にお答えいたします。

①不動産コンサルティング業務の報酬体系と仕事内容
報酬体系は、成果報酬型が最も主流だと思われます。
それ以外に、弁護士、税理士などの士業と同様、相談した時間に応じて費用が発生する仕組みや、顧問契約を結び、定期的に相談をできる仕組みになっている場合もあるようです。
仕事内容は、不動産に関することであれば、どのようなことでも業務対象になります。
依頼者が所有する不動産の活用方法や所有物件の組み換え提案などが該当します。

②遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査
これについても、業務内容として位置づけられていれば、コンサルティング業務の一環となります。

③コンサルティング内容と宅建業法上の制限
不動産コンサルティング業務と不動産仲介業務の線引きは、曖昧な部分があります。そもそも仲介業務の範疇には、コンサルティング要素が含まれているためです。
注意すべきポイントは、その業務内容自体ではなく、その業務が一連の取引においてどのような役割を果たしているのかどうかです。
例えば、「A物件とB物件のどちらを購入した方が良いのか、様々な調査をおこない報告書を作成し、A物件の方が良いというアドバイスをおこなった」という行為が、それだけで完結したのであれば、不動産コンサルティングとなりますし、その後、「A物件の購入の仲介をおこなった」のであれば、最初の行為を含めて、仲介業務とみなされる可能性があります。
仲介業務とみなされる場合は、宅建業法における報酬の上限規定の適用を受けることになります。
そういった意味で、宅建業法は、不動産コンサルティング業務自体を規制する法律ではありませんが、仲介業務と関わってくる場合などにおいて、間接的に影響を与えている、ということになるかと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.内見に必要な持ち物について教えてください

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/09/26

夫婦でマンション購入の計画をたて、条件に合う中古のマンションが見つかりました。不動産屋さんに予約をして週末に初めての内見をします。

内見の際に、必要な持ち物があれば教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

マンション内見時に必要な持ち物(用意しておいた方が良い持ち物)をご説明いたします。

まず、室内を見学するときに役立つものはこちらです。

①メジャー
所有していたり、新規購入を予定していたりする家具・家電などを置けそうかどうかチェックする際に利用します。

②メモ帳と筆記用具(ボールペン)
前述の採寸結果や、何か気になったポイントをメモしておくことで、見学後の検討に役立ちます。

③方位磁石
方位を細かく気にされる場合は、持参しましょう。だいたいの方位がわかれば構わない場合は、不動産会社の用意する間取り図に記載されています。

※上記は全てスマホやタブレットで代用することができます。必要に応じて、事前に該当機能のあるアプリをインストールしておきましょう。
スマホやタブレットがあれば、売主様(または不動産会社)に許可をもらえれば、室内や眺望の写真を撮っておいて、後で確認することもできます。

その他、物件の間取り図を含めた資料は、大抵不動産会社の担当者が用意してくれます。
また室内で使うスリッパも、不動産会社か売主様が大抵は用意してくれています。気になるようであれば、不動産会社の担当者に事前に確認しておきましょう。
持参されても良いです。

続いて、もし具体的に検討を進める際に必要となってくる持ち物はこちらです。

【住宅ローンの事前審査】
・印鑑
・収入証明(源泉徴収票または課税証明書など)直近1年分
 ※収入証明は、確定申告の有無や、現在の勤め先での勤続期間などによって
  変わりますので、詳細は不動産会社の担当者にご確認ください。
・顔写真付きの本人確認資料(運転免許証、マイナンバーカードなど)
・健康保険証
・勤め先の名刺
・返済予定表※何か借入がある場合
・在留カード※外国籍の方の場合
・資格証明書※国家資格などお持ちの場合
・通帳・キャッシュカード※審査する金融機関の口座を保有している場合

※一般的に必要となる持ち物です。審査をおこなう金融機関やお客様の状況によって、不要なものや、その他追加で必要になるものがある場合があります。また、ご夫婦で住宅ローンを借りる予定の場合は、お二人ともそれぞれ必要となります。
詳細は、不動産会社の担当者にご確認ください。

【物件の申込】
・印鑑
・筆記用具(ボールペン)
※共有名義で購入される場合は、印鑑は二つご用意ください。ただし、実際はサインだけでも申込を受け付けてくれることの方が多いです。

中古物件は、大抵、先着順で申込受付です。
気に入った物件が出てきた場合は、スピーディーに手続きを進められるかどうかで、購入できるかできないかの分かれ道となることもあります。

上記記載のものは、実は何一つ持っていなくても内見できますが、真剣に購入を検討される場合は、できるだけ用意しておくようにしましょう。
事前にできる準備をしっかりとおこない、内見に臨んでいただければと思います。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.傾斜地の境界の決め方について教えてください

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2022/09/25

私の自宅は市街地からかなり高台にあり、お隣さんとの間には崖と呼んでも差し支えない程度に急な傾斜地があります。この傾斜地の境界がはっきりしておらず、崖下の隣地に住んでいるお隣さんも境界がどこか知りません。

崖地の境界確定について、何か考え方があれば教えてください。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

急傾斜地、いわゆる崖地の境界確定についてご説明いたします。

崖地に限らず、土地の境界確定は、まず現地に境界を記す標識(境界杭、境界標)がないかどうか確認します。
土地の表面上にはなくても、境界ではないかと考える辺りの地中を掘ると、標識が埋まっている場合があります。

併せて、何か境界を示す資料がないかどうか調査します。所有者同士が所有している書類以外に、法務局や市町村役場に保存されている資料で参考になる書類がないかどうか確認します。

その他、所有者からのヒアリングや、現地を実測し、それぞれの登記簿面積に合致しそうな境界線を想定するなど、様々な手段を用いて、最も合理的な境界がどこかを検討します。

こういった流れを辿っても、全く根拠が見つからないような場合は、最終手段として「崖は崖上の土地の所有者のもの」という考え方があります。

この考え方の根拠は、明治時代に定められた「崖地処分規則」によります。
一般国民が土地の所有を許可されたタイミングで、崖地の所有者は、原則、崖上の土地を所有する者だと方針が出されたのです。
しかし、あくまで当時も原則論ですし、現在有効な法律ではありませんので、絶対的なものではありません。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.専属専任媒介契約を選ぶメリットについて教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/09/24

以下のアンケート調査結果では専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選んで売却した割合の方が多い結果になっています。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000058.000014788.html

専任に比して専属専任選ぶことでどのようなメリットが売主側に発生しますか。不動産屋さんによっては専属専任契約を結ぶことで仲介手数料を安くしてくれたりしますか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選んだ場合のメリットをご説明いたします。

この二つの契約形態で明確に生まれる差の内、依頼者にとってメリットがあると考えられることは、2点です。

①定期的な業務経過報告の義務
専任媒介契約の場合は2週間に一度だが、専属専任媒介契約の場合は1週間に一度
つまり、より高頻度で報告をもらえる
※ただし、実際はどちらの契約形態でも、必要な連絡事項がある場合は随時報告をしてもらえますので、あまりメリットとは言えないかもしれません。

②不動産流通機構(レインズ)に情報登録の義務
専任媒介契約の場合は不動産会社が依頼を受けてから7日以内に登録だが、専属専任媒介契約の場合は5日以内
つまり、2日だけ早く登録してもらえる
※基本的にレインズに登録されることで、日本中の不動産会社に売出物件と認識され、情報がより広まります。

正直、明確に決まっている事柄においては、劇的に何かメリットがあるということはありません。

その他、ピーチ姫さんのご相談内容にもあるように、仲介手数料を安くしてくれたり、何かサービスをしてくれたりということも会社によってはあると思いますが、ケースバイケースです。
また、個人的には、専任と専属専任でサービス内容に差をつける会社はあまり少ないのではないかな、と感じております。
※一般媒介契約との間でのみ、サービス内容に差をつけるイメージです。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.三為業者とは?利用するメリットは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/09/24

三為業者とはどんな読み方でどんな不動産業者のことですか。一般人が不動産売却で三為業者を利用する場面やメリットはありますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

三為業者についてご説明いたします。

「さんためぎょうしゃ」と読みます。
「さんため」の言葉の由来は、「第三者の為にする契約」からきています。
この契約を頻繁におこなう不動産業者を三為業者と呼ぶことがあります。

一般の方が、不動産売却時に三為業者と関係するとすれば、①直接買取で買主が三為業者のパターンと、②仲介業者が別にいて、その仲介業者が買主として三為業者を連れてくるパターンがあると思います。

いずれの場合でも、メリットは、不動産会社が買主になりますので、売主の契約不適合責任を免責にしやすいという点です。
ただ、三為業者が買主でなくても、契約不適合責任を免責にできる場合はありますので、絶対的なメリットではありません。

その他、三為業者が取引に関わると、売却価格が安くなると言われることもありますが、前述の②のケースなど、例外的に通常の不動産買取と比べて、高くなることもあります。

一般の方が売主の立場で、わざわざ利用した方が良いと考えられるメリットはありません。
売却相談した不動産会社が、始めから①のパターンのような契約を進めてくる場合は特に注意が必要です。
相場をしっかり理解した上で、広く買い手を募り、その結果、希望する売却条件に見合う買主候補が三為業者であった場合は、前向きに検討しても問題ないかと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

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