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名前 寺田(てらだ) 裕太郎(ゆうたろう)
出身地 香川県
資格 宅建士
仲介業務
開始年月
2013年04月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Line,メール

所属情報

サウザンドハンズ株式会社

所在地

東京都中央区日本橋1-2-10

東洋ビル5階

URL

https://www.1000hands.jp/

営業時間

10:00~19:00

定休日

宅建免許番号

東京都知事免許(1)第106008号

回答の成績

ベストアンサー数

59

ベストアンサー率:

60.20%

ベストアンサー数:

59件

その他の回答:

39件

回答総数:

98件

Q.世帯年収900万円での5500万ローンは無謀ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/13

世帯年収900万(夫婦の分のみ)
私 会社員 29歳 年収 480万
妻 会社員 30歳 年収 420万
子供 なし

また、義母 会社員 55歳 年収300万も同居予定で、毎月6万ほど援助して貰う予定です。(65歳までの5〜10年間)

昇給は年1万ほどで劇的に上がる事はないと思われます。妻も同様で昇給幅は私より少ないと思われます。

子供は将来的に欲しいと思っています。
妻は2年ほどの育休、産休後に職場復帰し、時短勤務や義母の支援を受けながらゆくゆくはフルタイムで復帰して貰う予定です。

大手ハウスメーカーにて5500万の住宅ローンを変動金利0.5%前後(まだ仮審査中で確定してません)で40年フルローンにて借入予定です
月々の支払いは13万前後になると思います。

ハウスメーカー担当者、紹介されたFPさんには問題ないと言われましたが、大きな金額、40年という長いローンの為とても心配で眠れず、体調も崩してしまいました。

考えてたより予算オーバーでしたが、長期優良住宅の住宅ローン控除で約400万返ってくると言われたのもあり契約してしまいました。

第三者の方からの意見がお聞きしたいので宜しくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田と申します。

体調は大丈夫でしょうか。お大事になさってください。

ご相談にお答えいたします。

ご状況と今後の想定を聞く限り、5,500万円のローンを借りることは無謀ではないと思います。
世帯年収の6倍程度で、当初数年間は親御様からの援助を受けることも考慮すれば、想定通りであれば問題なく暮らしていけるでしょう。
ハウスメーカーの方も紹介されたFPさんが問題ないというのも間違ってはいません。

では、全く問題がないかというと、そこまでは言い切れないポイントがあります。
ずばり想定外のことが起きた場合です。

ご自身でも理解されていると思いますが、お二人のうちお一人でも収入が無くなってしまうと、途端に支払いは難しくなり、生活が厳しくなります。無くならないまでも、お一人の収入が半減するようなケースも厳しくなるでしょう。
また、収入が減らなくても、想定外の支出が増えるとそれも支払いが厳しくなる理由となります。
それを避ける手立てをできる限り立てておくことが望ましいです。
考えられるリスクは下記のようなものがあります。
対策についても簡単に記載します。

①健康リスク
万が一、お二人のうち一人でも亡くなってしまうとどうなるのでしょうか。
住宅ローンには団体信用生命保険という生命保険が付随しています。
万一、住宅ローンを借りている方が亡くなってしまった場合に、住宅ローン残債が0になる生命保険です。
そのため、収入は減りますが、借入も減るという関係なので、これは何とかなる場合もあります。
ただし、夫婦で住宅ローンを借りる際には、注意点があります。
ペアローンと言われる借り方では、夫婦がそれぞれ別々のローンを借りることになりますが、片方が亡くなってしまった場合に、もう片方の住宅ローンは残ったままであるという点です。
例えば、夫が亡くなってしまった場合でも、妻の方の住宅ローンは残ります。
借りる額のバランスには気を付けるようにしましょう。
なお、銀行によっては、連帯債務型の住宅ローンを借りることができます。
その場合、片方が亡くなってしまった際でも全てのローンが0になるプランが用意されていることがあります。

よりリスクがあるのは、病気やケガです。
収入が無くなる、減るというのは、病気・ケガで働けなくなるケースもあります。
通常の団体信用生命保険は、病気になったりケガをしてしまったりしても、ローン自体は変わりません。
ただし最近では、がん・脳卒中・心筋梗塞などの病気に罹ってしまった場合でも借入がゼロや半分となるような団体信用生命保険にプラスの特約付きのローンも増えてきています。
各銀行の団体信用生命保険の特約部分については、過去に弊社ブログにまとめた記事がありますので、よろしければ参考にご覧くださいませ。
※記事作成時期から少し時間が経過しているため、多少、保障内容が変わっている場合があります。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-373093/

ただ、このケガや病気などで全く働けなくなってしまう、もしくは収入が下がってしまうといったリスクに関しては、団体信用生命保険の特約ではまだまだ補いにくいポイントでもあり、銀行の選択肢が限られてしまいますので、通常の生命保険の商品の一つである収入保障保険というものを活用する方法もあります。

病気やケガは、完全にコントロールできることではないですが、できる限り健康に気を遣った生活を心がけていきたいとことですね。

②離婚リスク
考えたくないことだとは思いますが、頭の片隅には入れておく必要があります。
そして、これだけは夫婦の努力で何とかなるリスクですので、家を購入するからには夫婦円満でいることを、強く意識してください。

③子育てコストリスク
子供1人あたりにかかる教育費用などはある程度目安もありますので、事前に計画を立てておけばリスクにはなりません。
ただし、例えばお子様はお一人の予定のつもりが、お二人、三人と増えていくと、その分コスト面はかかっていくことになりますので、注意が必要です。

④金利上昇リスク
現在の金融情勢は、変動金利で借りるならば、多少の金利上昇は想定しておいた方が良い状況です。
借りる際に全額とは言わないまでも、一部固定金利にて借りておく、などの対策は検討すべきかと思います。
住宅ローン借り入れ後は、しばらくは貯蓄の余裕もあると思いますので、しっかりと貯蓄をしてください。
そして、変動金利が実際に上昇し、毎月の支払いに影響があるレベルだと感じたら、毎月の返済額を減らすための繰上返済をおこなってください。
期間を短縮する繰上返済もありますが、それでは支払い額が変わらないので、返済額を減らす繰上返済です。


万が一、上記のようなリスクに晒され、支払いを続けることが難しいとなってしまうと、購入した住宅を手放さなくてはならなくなる可能性があります。

購入される住宅が、新築なのか中古なのか、どこのエリアなのかわからないので、一概には言えませんが、ハウスメーカー、長期優良住宅というキーワードがありますので、おそらく新築の注文住宅でしょうか。

戸建て住宅、特に新築住宅は、購入後、あまり期間が経たないうちに売却する場合、残っている住宅ローンよりも売れる価格の方が低くなってしまうケースが割と多いです。
これは、正直、エリアによっては避けられないことですが、だからといって、イコール家を買うのは止めましょうということではありません。

実際に家を買う人々の中で、上記のリスクが現実に起きる割合は、起きない割合より圧倒的に低いですし、そもそも全くリスクがないことはあり得ません。
賃貸住宅暮らしを続けることにもリスクがあります。

そして、上記で述べたような想定外のリスクが起きないよう、または起きたとしても何とか対処できるように、対策できることはおこなった上で新生活をスタートさせられれば、限りなくリスクは低くなっていると思います。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.独立系保証会社での滞納履歴は信用情報に影響しますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/02/08

少し複雑な事情ですので長めの説明になります。
私は海外出身で、一昨年の年末までに留学生として日本に滞在し、卒業して母国に帰国しました。
賃貸マンションを契約していたため、帰国前に不動産屋で解約の手続きをし、帰国することも伝えました。その際、退去の立会いが帰国の前日になるため、念のため元々の敷金+超過分の家賃で合計10万円ほどオーナーさんに預かりました。部屋は基本的に綺麗に使っていて、家具により2ヶ所の小さいクロスの剝がれがあるくらいでした。不動産屋は追加の費用はほぼないと言っていました。
そして立会い当日、担当者から元々あったクリーニング代と畳表替え代に、4万円のクロス補修代が追加された請求書を渡されて(ちなみに5年以上住んでいました)、明らかに高いと反論しても不動産屋に言ってくれと言われて、空港にいかなければならないので一旦了承し部屋を出る形になりました。
後に不動産屋に連絡したら、クリーニング実施時に確認しますと言われたので、そのまま帰国することになりました。
帰国後一か月後に自分のemailに、立会いの時の金額に更に複数の追加クリーニングの費用が追加された請求書と期日内に振り込んでくださいとのメールが送られてきました。
呆れて問い合わせのメールを送ったが、返事は一切来ませんでした。
そのまま時間が経過し、去年9月に緊急連絡先の友人に保証会社の法律事務所からの連絡が行きましたが、自分の名前の読みを間違えたせいか、友人は誰やね知りませんって感じで会話が終わったようです。最近雑談した時に友人に言われてから初めて連絡があったことを知りました。
今年6月に日本の会社に入社する予定のため、部屋借りる時に影響があるか少し心配になってきました。ちなみに契約していた保証会社はcasaです。
日本の携帯番号は現在使えないので、日本に着いたら信用情報機関に情報を開示してみるつもりですが、そもそも信用情報に影響するか、また保証会社の審査に影響するかどうかを、ぜひ専門家の意見を聞いてみたいと思い、質問させていただきました。

ここまで読んで頂きありがとうございます、どうぞよろしくお願いいたします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田と申します。

ご質問にお答えいたします。
なお、家賃保証業界の人間ではないため、私が知りうる範囲の事実を踏まえて可能性のお話となります。

まず株式会社Casaについて、世間一般で独立系保証会社と言われることもありますが、現在は、扱う個人信用情報を全て自社情報だけで完結させているわけではない点に注意しなければなりません。

現在、株式会社Casaが加盟している信用情報機関は、株式会社日本信用情報機構です。
火星人さんが当初住宅を借りて保証サービスを受けた時期に、もし株式会社Casaが株式会社日本信用情報機構に加盟していなかったとすると話は変わりますが、加盟していた場合、株式会社日本信用情報機構に、火星人さんが賃貸住宅退去時の原状回復費用等の一部を支払わなかったという記録が登録されている可能性があります。

続いて、株式会社日本信用情報機構が提携している信用情報機関が2つあります。
・全国銀行個人信用情報センター
・株式会社シー・アイ・シー

株式会社日本信用情報機構以外に、上記の2つの信用情報機関にて、火星人さんが賃貸住宅退去時の原状回復費用等の一部を支払わなかったという記録が閲覧できるようになっている可能性があります。

つまり、現状のまま、新たに住宅を借りるために、保証会社の保証を受けようとすると、上記の3つのいずれかを確認する保証会社であれば、審査に悪影響を受ける可能性があります。

では実際の審査にどこまで影響するかどうかは、保証会社次第のため、信用情報機関を利用している保証会社でも、世間一般で審査が通りやすいと言われている保証会社で審査通過するケースもあり得ると思います。

いずれにしても、日本で長期間生活していこうと考えていらっしゃるなら、住宅を借りる以外にもクレジットカードを作成したり携帯電話を購入したり等の場面でも影響が出る可能性がありますので、できるだけ早めに「株式会社日本信用情報機構」に信用情報開示を請求されることをお勧めいたします。

参考になれば幸いです。

Q.世帯年収2000万円あれば1億円超のマンション購入は現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

こんにちは。
現在26歳の夫婦です。28歳ごろに不動産購入を考えております。中古マンションであっても都内、3ldkを見ていると1.5億程度必要だと感じるのですが以下のプロフィールから現実的か教えていただけますか?
---
夫婦共に26歳で現在夫年収750万、妻850万で30歳には夫婦共に1000万になる見込みです。
現在の貯蓄+投資資産は夫婦合わせて2000万円です。
現在は子供はいませんが30代前半までに2人欲しいと考えています。その際には夫1年妻半年の育休を予定しています。
子供は中高大私立にいけるだけの余裕は確保したいと考えています。

現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたいと考えています。

情報が多くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

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宅建士

東京の不動産会社、サウザンドハンズ株式会社の代表を務めております、寺田と申します。

世帯年収2,000万円で1億5,000万円程度の中古マンション購入が現実的かどうか、お答えいたします。

【そもそも購入ができるかどうか】
収入以外の属性にも左右されますが、世帯年収2,000万円程度あれば、諸費用込みのフルローンでの購入も検討できる水準です。
購入予定の28歳時点での世帯年収が2,000万円に届いていない場合は、金融機関によってはフルローンが可能なところもあれば、自己資金を少し要求されるケースもありえる水準です。
※借入が他に何もない前提です。

【支払いに無理はないか】
仮に諸費用込みのフルローン(15,600万円想定、借入期間35年、金利0.4%)を借りる場合、毎月の支払額は約40万円です。
これに管理費等のランニングコストが、3万円程度、固定資産税の月割りコストが1.5万円程度とすると、合計で約44.5万円が住居費となります。
その他、子供が生まれた後の住居以外の生活費を月30万円として、約74.5万円が日常生活における生活費の目安とします。

年収2,000万円の場合、給与と賞与の割合を考えずに単純に月割りした毎月の手取りは、二人分を併せて100万円強になると思います。
毎月25万円以上は貯蓄に回せる計算になりますので、子供の教育費用や3年に一度の旅行費、その他の特別な出費に備えられるだけの貯蓄は確保できそうです。

ゆとりが大きくあるわけではありませんが、生活が成り立つ水準ではあるといえます。
このように、お子様が生まれても、夫婦ともに働き続ける想定で購入するのであれば、現実的であると言えます。

【注意すべき点は何か】
何らかの事情で、世帯年収2,000万円を維持できなくなると、当然ですが、生活が厳しくなる恐れがあります。
また、住居費については、変動金利で借りる場合、金利上昇のリスクがありますし、修繕積立金の値上がりは高い確率で発生することを認識しておく必要があります。

理想だけで言えば、夫婦のどちらか片方の収入だけで購入できるような物件を購入する方が、リスクを減らせて良いのですが、現在の市況がしばらく続くようであれば、中々難しい時代です。
現時点で住みたいと感じていらっしゃるエリアに強いこだわりがなければ、もっと価格の安いエリアにて検討するのも手ですが、住宅選びが人生に与える影響は決して小さくありませんので、後悔する妥協はするべきではありません。
許容できるリスクはある程度負う覚悟が必要になるかと思われます。

【万一に備えて考えておくべきこと】
・資産性の高い物件を購入する
万一の際の最終手段は、購入物件の売却となるため、なによりもまずは、買った金額でまた売れるような物件、価格が落ちにくい物件、いわゆる資産性の高い物件を選んで購入することです。
資産性が高い物件は、万人受けする条件が揃っている物件や、何か突出したメリットがある物件であることが多いです。
どのような条件かについては、よろしければ弊社ブログの過去記事を参考にご覧くださいませ。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-363170/

・金利上昇に備える
金利上昇への備えは、いつでも繰り上げ返済できるよう、しっかり貯蓄をしておく、当初借入時に全額とは言わないまでも、一部固定金利にて借りておく、などの対策が考えられます。
借入時に頭金を入れて借入額を減らしておくことも一つですが、2年後にまだ低金利が継続している場合には、まずは借りられるだけ借りておいて、手元に現金を残しておく形でも良いかなと思います。

・病気・ケガ・死亡に備え、保険を見直す
住宅購入時に借りる住宅ローンには、団体信用生命保険という生命保険が付随しています。
万一、住宅ローンを借りている方が亡くなってしまった場合に、住宅ローン残債が0になる生命保険です。
夫婦で住宅ローンを借りる際には、注意点があります。
ペアローンと言われる借り方では、夫婦がそれぞれ別々のローンを借りることになりますが、片方が亡くなってしまった場合に、もう片方の住宅ローンは残ったままであるという点です。
例えば、夫が亡くなってしまった場合でも、妻の方の住宅ローンは残ります。
その他、最近では、がん・脳卒中・心筋梗塞などの病気に罹ってしまった場合でも借入がゼロや半分となる特約付きのローンも増えてきています。
金融機関によって、特色が出る部分ですので、より保障が手厚い住宅ローンを選んでおくこともリスクの備えになります。
各銀行の団体信用生命保険の特約部分については、過去に弊社ブログにまとめた記事がありますので、よろしければ参考にご覧くださいませ。
※記事作成時期から少し時間が経過しているため、多少、保障内容が変わっている場合があります。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-373093/

なお、ケガや病気などで働けなくなってしまう、収入が下がってしまうといったリスクに関しては、団体信用生命保険の特約でも中々補えないポイントです。
そこで、通常の生命保険の商品の一つである収入保障保険というものを活用する方法があります。
実は、団体信用生命保険の保障は中途半端な内容の場合もありますので、あえて団体信用生命保険の内容はシンプルにして、補償内容のしっかりとしている収入保障保険に加入する手法もあります。


長くなりました。
最後までご覧いただきありがとうございます。
少しでも参考になれば幸いです。
kokoroさんの不動産購入が無事に成功されることをお祈り申し上げます。

Q.中古住宅でも住宅ローン控除を受けられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/09/15

2,500万円の中古住宅を購入する場合でも、住宅ローン控除は受けられますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

中古住宅でも住宅ローン控除が受けられるかどうかについてご説明します。

住宅ローン控除制度は、中古住宅でも受けられる制度です。
ただし、中古住宅であればどんな物件でも適用対象になるわけではなく、一定の要件を満たしていることが条件となります。

一定の要件とは、下記の内容を全て満たす物件です。

1.中古住宅の取得の日から6か月以内に居住すること
2.住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
3.控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
4.購入する住宅の床面積が50平方メートル以上で、かつ床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること
5.住宅ローンを10年以上の期間で借りていること
6.住宅を複数所有している場合は、主として居住の用に供していると認められる住宅であること
7.居住する年およびその前2年の計3年間に、居住用財産の譲渡所得の特別控除(3,000万円特別控除)等、他4種類の、譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。
8.居住した年の翌年以後3年以内に居住した住宅以外の一定の資産を譲渡し、居住用財産の譲渡所得の特別控除(3,000万円特別控除)等、他4種類の、譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。
9.住宅の取得は、取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得ではないこと
10.贈与による住宅の取得ではないこと
11.昭和57年1月1日以後に建築された住宅、もしくは、現在の耐震基準に適合することが証明された耐震住宅であること

中古住宅を購入しても、住宅ローン控除を受けられないケースというのは、4番か11番の要件が満たせていないことが多いです。
また、頻繁に住宅を買い替えているような方は、7番、8番に注意が必要となります。
なお、購入価格については、適用対象かどうかの要件には規定されていません。

購入前後のご自身の状況と購入物件の要件を当てはめてみて、全て要件を満たせそうであれば、住宅ローン控除を受けることができます。

その他、上記以外に特別の要件を満たすことで、受けられる住宅ローン控除の金額や年数が変わるケースがあります。
特に、不動産会社が売主で、住宅がリフォームやリノベーションされて販売されている物件の場合、新築住宅購入時と同程度の住宅ローン控除の恩恵を受けられるケースもあります。
詳しくは、下記の国税庁のHPに記載されていますが、購入検討されている中古住宅が、実際どの要件を満たせそうなのかを知るには、物件を扱われている不動産会社の担当者に確認してみるのが最も早いと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

国税庁HPリンク
・中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

・買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm

Q.書面契約から電子契約する事で印紙税を節税できる?

法律と税金 > その他税金一般

2023/09/08

電子契約にする事により印紙税が発生しないらしいですが何故なんでしょうか?
高額な印紙税を節税できるなら進んで電子契約にしたいんですが

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

電子契約の際に、印紙税が発生しない理由についてご説明いたします。

印紙税法では、不動産売買契約等の20種類の事項について、それを証明するために作成された文書で、かつ非課税文書に該当しない場合には、印紙税がかかると規定されています。

そして国税庁の見解によると、現物の書面の作成や交付をおこなわずにメール送信等のみで完結する電子契約は、印紙税法の課税文書が作成されたとはみなされず、よって課税原因も発生していないので、印紙税がかからないとのことです。

実際に、電子契約が利用されるケースはどんどん増えてきています。
一方で、電子契約には最低限のインフラ整備も必要となり、現状、不動産取引において電子契約による取引が可能かどうかは、取引に関わる不動産会社次第となっています。
電子契約に対応しているかどうかが気になる場合は、あらかじめ不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.売買の重要事項説明書は売主にも渡す?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2023/09/08

宅建の勉強してるものです、テキストでは売買契約の重要事項説明書は本来買主だけに渡せばいいですが実務では売主にも渡すと聞きました
実際どうなんでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売買における重要事項説明書について、売主に渡すのかどうかについてお答えします。

かみあざらしさんが耳にされたとおり、実務においては売主に対しても重要事項説明書を交付することが一般的です。
また、交付のみならず、説明も聞いてもらったり、内容を確認してもらったりするようにしているケースもあります。

法定の義務ではなく、業界として自主的にそうしている形になります。
理由としては、買主に対してどう重要事項説明しているのか、内容を売主にもしっかりと把握してもらうことが、取引を円滑に進める上で重要であろうといった考え方や、重要事項説明書の後半部分「取引条件に関する事項」は、売買契約書の内容と重複するため、売主が重要事項説明の内容を売買契約前に把握していれば、売買契約の内容確認がよりスムーズにおこなえるといった事情などが考えられます。
上記の事情から、重要事項説明書の書面自体にも、売主の記名押印欄があることが一般的です。

参考になれば幸いです。

Q.賃貸の仮押さえって出来るの??

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/09/07

気になる候補物件を物件確保したまま他の物件も検討したい場合、不動産会社の方に頼めば1ヶ月くらいの期間であれば仮押さえして待ってもらえますか。

場合によってはデポジット的に仮押さえ料を支払うことも想定しています。その場合いくらくらい必要になりますか。

ご解説よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸物件の仮押さえについてお答えいたします。

賃貸物件の貸主は、原則として、空家となっている期間を極力短くしたいと考えていますので、早く契約を結べる借主を希望し、優先する傾向にあります。
さらに、仮押さえを希望する理由が、他物件も検討したいためであると、その後契約に至るかは極めて不明瞭ですから、基本的に断られるものだと思った方が良いです。
例えば、仮押さえの理由が、転勤になる内示が出て、ほぼ確定だけれどまだ正式決定ではないから、何月何日まで契約は待って欲しい、というような、契約を前提としたものであれば、相談の結果次第ですがまだ可能性はあると思います。

また、仮押さえ料のようなものを支払ってまで、仮押さえをしたいのであれば、多少相談の余地はあるかもしれません。
その場合、1か月間仮押さえをしたいのであれば、1か月分の賃料相当を支払うくらいの負担をしなければ難しいようにも思えます。
それも、デポジット的な預け金ではなく、その後契約してもしなくても返却されない性質のお金にする必要があると思います。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.「現況有姿売買」と「現状有姿売買」は同じ意味?

不動産業界 > 不動産用語

2023/09/07

違う意味の言葉であれば違いを教えてください。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

現況有姿売買と現状有姿売買についてお答えいたします。

まず、異なる部分は、現況と現状の部分です。
日本語的には、現在の様子を表す似たような言葉で、もちろんニュアンスや細かい違いはあるわけですが、不動産取引において使われる場合は、どちらも同じような意味で使われていると考えて差し支えないでしょう。

契約を取り交わす時点での物件の実際の様子で売買をしますよ、引渡しまでにリフォームをするなど何か手を加えたりはしませんよ、という意味で使われます。

参考になれば幸いです。

Q.マンションの機械式駐車場の修繕費は誰が支払う?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/08/29

機械式駐車場を利用していない住民も修繕費を負担しますか?それとも負担しなくて済みますか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

マンションの機械式駐車場を利用していない住民が修繕費を負担するのかどうかについてご説明いたします。

まず、機械式駐車場は、そのマンションの共用部分に指定されていることが一般的です。
共用部分の修繕は、原則、管理組合でおこないます。
よって賃貸で借りている住民の方は、組合員ではありませんので、原則、修繕費を負担することはありません。

次に、組合員である、所有して住んでいる住民の方は、機械式駐車場の利用有無にかかわらず、もれなく修繕費を負担することになるケースがほとんどです。
共用部分は、物件所有者の方が毎月支払うことで積み立てられている修繕積立金を使って修繕されます。
毎月の修繕積立金額は、駐車場の利用有無とは関係なく、所有している建物面積の割合によって定められているマンションがほとんどのため、実際に機械式駐車場を使用していない住民の方も、修繕費を負担している形になるということです。

ただし、例外もあります。
例えば、機械式駐車場利用者のみ、駐車場利用料と別に、駐車場修繕積立金を徴収し、将来の修繕に備えているようなケースもあります。
この場合で、物件所有者全員が積み立てる通常の修繕積立金は、機械式駐車場の修繕には全く充当しない前提となっていれば、機械式駐車場を利用している物件所有者だけが、修繕費を負担している形となります。

参考になれば幸いです。

Q.マンションの水道メーターの所有者は誰?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/08/29

共用部分のメーターボックス内に設置してあれば管理組合の所有になりますか?
それとも水道局?もしくは区分所有者?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

マンションに設置されている水道メーターが誰の所有なのか説明します。

水道メーターは、公設メーターと私設メーターがあり、公設メーターは水道事業者(水道局)が所有し、私設メーターは、建物所有者が所有しています。
設置場所によって、誰が所有者なのかが決まるという関係性はないと考えて良いでしょう。

分譲マンションの場合、各住戸の手前に設置されているメーターは、ほぼ公設メーターになっているのではないでしょうか。
簡単な確認方法としては、水道の利用料を誰に支払っているかどうかです。
水道事業者(水道局)に支払っている場合は、公設メーターです。
管理組合に支払っている場合は、私設メーターです。
私設メーターの場合、メーターは管理組合所有になっていると思われますが、区分所有者の可能性もあるでしょう。
いずれにしても、分譲マンションで私設メーターのケースはかなり少数だと思われます。

参考になれば幸いです。

Q.宅建士として自宅開業に興味があります

不動産業界 > 不動産会社

2023/08/28

宅建士として自宅開業に興味があります。宅建士を持っていれば、個人でお仕事ができますか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

宅建士として自宅開業し、個人で仕事ができるかどうかについてご説明します。
なお、仕事とは、宅地建物取引業である前提でご説明します。

宅建士(宅地建物取引士)の資格保有は、宅建免許(宅地建物取引業免許)取得の重要な要素の一つです。
宅建免許取得自体は、個人事業でも可能です。
個人事業主として、個人一人で仕事をしたいという場合は、最低限の条件を満たしているということになります。

その上で、自宅開業の場合は、宅建免許業者の事務所要件に注意しなければなりません。
住居部分と事務所部分が完全に独立した造りであると認められなければ免許取得ができませんので、場合によっては、改築が必要になるケースもあります。

なお宅建免許取得には、上記以外にも様々な要件がありますので、開業予定の都道府県ごとに、要件をよく確認するようにしましょう。

ちなみに、開業といっても、自分自身で免許を取得する形ではなく、宅建免許業者と業務委託契約を結び、仕事をする形態も、ある意味開業と言えるかもしれません。
なお宅建業法の観点からは少しグレーではあります。
また、そもそも宅建士の資格も別になくても大丈夫です。

参考になれば幸いです。

Q.セットバックした土地は誰のものですか?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2023/08/25

セットバックした土地の所有権はどうなりますか?

駐車場としての利用はOKですか?

固定資産税はセットバックした分安くなりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

セットバックした土地に関してご説明します。
※建築基準法第42条第2項に定める道路(42条2項道路)に接していて、敷地の一部をセットバック(道路後退)しなければならない場合の説明です。

セットバックした土地の所有権は、何も手続きをしなければ、そのまま元の土地所有者のものです。
接する道路が、公道の42条2項道路であった場合は、一定基準を満たすことで行政にセットバック部分を寄付できるケースがあります。
要件は行政によって多少異なりますが、基本的には、既存の土地からセットバック部分を分筆し、抵当権等の権利は抹消する必要があります。
その他、セットバック上の構造物は全て撤去する必要があったり、セットバック部分を舗装する必要があったりと要件が決まっています。

セットバック部分は、駐車場としての利用はできません。
セットバック部分の所有者が誰であるかにかかわらず、「道路」とみなされますので、「自動車の保管場所の確保等に関する法律」の規定により、セットバック部分の駐車場利用は法律違反となります。

固定資産税については、別途申請することでセットバック部分を非課税にすることが可能です。
基本的には、第三者が制限なく自由に通行できるようになっていることなどが要件となります。
寄付の場合と違って、土地の分筆まではおこなわなくても大丈夫です。

参考になれば幸いです。

Q.道路内民地とはどんな意味?

不動産業界 > 不動産用語

2023/08/22

「道路内民地」という言葉を最近知りました。どういった意味の言葉でしょうか。
不動産業界で働いている宅建士さんにとっては馴染みのある言葉ですか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

道路内民地についてご説明いたします。

基本的には、公道として管理・使用されている道路の中に含まれる、個人や民間企業などの所有地のことを指します。
道路の一部が道路内民地となっていることが多いですが、その道路が丸々全て道路内民地であるケースもあります。

日常生活で通行したり、道路内に埋設されているインフラ設備を利用したりする分には、通常の公道と特に変わることはありません。
所有する土地が接する道路が道路内民地であった場合、道路との境界確定の相手は、土地管理者ではなく、土地所有者となります。

道路内民地の存在自体は、不動産業界内で良く知られているでしょう。
なお、個人的には、同じ意味の「道路敷地民有地」という言葉の方を普段使用しています。略して「敷民」や「敷民道路」と言います。

参考になれば幸いです。

Q.不動産売却を考えているのですが、そもそもどこにいけばいい?駅前の不動産屋さん?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/08/22

不動産売却を考えているのですが、そもそもどこにいけばいいのでしょうか?
駅前の不動産屋さんは賃貸?とかのイメージしかありませんがそこにいけばいいのでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売却を考えているときに、どこにいけば良いのか解説します。

まず、いきなりどこかにいくのではなく、いくべき不動産会社を探すところから始めます。
不動産会社の探し方ですが、いまはインターネットで検索して探される方が多いと思います。
「不動産売却」というキーワードと、売却したい不動産の所在エリアを検索ボックスに入力して検索をかけてみると、その地域で不動産売却に対応してくれる不動産会社のホームページに辿り着けるはずです。

基本的には、その売却したい不動産の所在エリア近くの地場不動産会社や、そのエリアに支店や営業所のある大手不動産会社がヒットすると思います。
極力、そのエリア近くで活動している会社の方が、そのエリアの事情や相場に精通している可能性が高いため、会社概要や事業所一覧などを閲覧して、事務所所在地を確認すると良いでしょう。
問合せフォームが用意されていれば、そこから問い合わせしても良いですし、電話をかけても良いです。

その他、不動産会社から郵送でダイレクトメールが届いたり、ポストにチラシが投函されたりしていないでしょうか。
それらに売却相談に乗りますなどと記載されていれば、当然そのエリアに対応できる会社が郵送したり、ポスティングしたりしていますので、そこの会社に連絡して相談するのも良いでしょう。

上記以外にも、様々なアプローチ方法はありますが、2パターンのどちらか、または両方の手段で不動産会社を探し、コンタクトを取ると良いでしょう。

なお、実際に街を歩いて不動産会社を探すのも一つの手段ですが、効率があまり良くないのでお勧めしません。
なぜなら、キングサナさんがイメージされているとおり、駅前の路面店形式の不動産会社は賃貸専門や賃貸の方が得意な会社が多いためです。
また、売買を取り扱っていても、購入のサポートの方が得意な会社もあります。
当てずっぽうで不動産会社を回るのは大変だと思います。

効率という意味では、もう一つ理由があります。
そもそも不動産会社が不動産売却の相談を受ける際は、不動産会社の事務所よりも、その物件現地において話をする方が的確に滞りなく対応できます。
例えば、室内の維持管理状況であるとか、陽当たり具合であるとか、そういった要素を実際に担当者が確認しながら話をすることができるからです。
他にも、ご自宅に保管されているその不動産の資料を、担当者がその場で確認しながら話をすることもできます。
いきなり事務所に来訪されても、あまり実態を把握できていない状態での話しかできませんので、より具体的な話は、また後日アポイントを取って、となりがちです。
であれば、インターネットやチラシなどで問合せをして、例えば自宅の売却を検討しているのであれば、自宅に不動産会社の担当がやってきて相談をする方が、よりスムーズに話を進められるということですね。

参考になれば幸いです。

Q.マンション、建売住宅、分譲住宅など、住宅購入時の抽選会について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/01/14

住宅購入時の抽選会というものは、公平にやられているのでしょうか?ローン審査が通ってる人を優先にすると聞きました。会社によりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

住宅購入時の抽選会についてご説明いたします。

会社や物件によって異なりますが、抽選の申込に一定の条件を設けていたり、一定の条件を満たすと倍率優遇を受けられるようにしていたりしている場合があります。
そういう意味では、人によっては不公平な抽選だと感じるケースもあり得るでしょう。
ただし、基準を公開して、その通りに実施しますので、公正には行っていると考えられます。

なお、存在するかわかりませんが、倫理に反することを平気で行う会社の場合は、この限りではありません。

参考になれば幸いです。

Q.重要事項の説明、代理の者に聞いて貰っても問題ない?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2023/01/10

重要事項の説明は本人が忙しいので代理の者をたてて聞いて貰うのは可能なのでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

重要事項説明を代理の者をたてて、代わりに聞いてもらえるかについてご説明いたします。

不動産会社側からみると、法令違反とならないように、その代理で聞かれる方が、本当に本人から委任をうけて聞いているのかどうかをはっきりとさせておく必要があります。
そのため、下記の条件を満たす委任状を作成できれば、不動産会社から代理人による重要事項説明の拝聴を認めてもらえるかと思います。
・委任状の委任事項には、重要事項説明を代わりに聞いてもらうことを明確に記載すること
・本人が委任状に署名(自署)と実印による捺印をすること
・実印の印鑑証明書の写しを直近(古くても三か月以内)で取得して添付すること

少しでも参考になれば幸いです。

Q.部屋探しは入居したい日のどれくらい前を基準に動けばいいのでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/31

部屋探しはどれくらいの時期から動けば良いのでしょうか?
早すぎても空家賃になったり遅すぎても時間足らずで入居できず困ったりするかと思います
そこでどれくらいを目安・基準に動けば良いのでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。
部屋探しの開始時期についてお答えします。

何度か引越しを経験されていて、次の希望条件がほぼ固まっている場合は、最もスムーズに手続きが進むケースで、入居希望日の一ヶ月前くらいから探し始めると、ちょうど良いかと思います。
目安として、内見期間に1~2週間、申込~審査~契約の一連の手続きに約1週間かかるイメージです。
その他、初めての家探しでどのように部屋探しをすれば良いかまだかわっていない場合や、ご自身の条件ではあまり物件候補が少なそうな場合、エリアが絞り切れていないような場合などは、申込に至るまで少し時間がかかる可能性がありますので、一か月半前や二か月前など、もう少し早めに探し始めた方が良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.タワーマンションの定義や基準について教えてください!

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2022/12/24

タワーマンションの定義や基準はありますでしょうか?

例えば10階以上や30m以上など具体的な目安はありますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

タワーマンションの定義についてお答えします。

タワーマンションに定義はありません。
よく言われる説明は次のとおりです。
60m以上の建築物は、それ未満の高さの建築物よりも建築時の法令の制限が厳しくなり、通称「超高層建築物」と呼ばれています。
そして、超高層建築物はタワーを連想させますので、これを根拠に60m以上(階数では約20階以上)の建築物をタワーマンションと呼ぶことが多い、というものです。

なお、マンションの名称に「タワー」を付けることについても、特に基準はありませんので、通常、20階建や30階建などの高層建築物に付いているイメージがあると思いますが、10階建程度の高さでもマンション名に「タワー」が含まれていることもあります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産売却前にインスペクションを実施する必要性は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/27

約30年住んだ木造の2世帯住宅の売却を考えています。売却にあたりインスペクションを実施すべきでしょうか。実施することでどのようなメリットが得られますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

売却時のインスペクションについてご説明いたします。

売却にあたり、売主の立場でインスペクション(住宅状況調査)を実施するメリットは、次の通りです。

調査の結果、不具合がないという結果であれば、それを広告に謳って、販売活動を行えます。

また、逆に調査の結果、何らかの不具合が発見された場合は、それをしっかりと修繕して販売することで、売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
なお、不具合が発見された場合に、必ずしも修繕しなければ売却ができなくなるわけではありません。買主側に告知をして了解を取れれば、現状のまま引き渡すことも可能です。

なお、不具合の是正に多額の費用がかかるなど、建物が使える前提での売却が難しいと判断されれば、始めから土地にのみ価値がある物件として売却を目指す選択肢も選べます。

いずれの場合でも、売却対象の建物の状態をより明確にしてから売却できますので、それがそれぞれのメリットに繋がっていることになります。

その他、売却活動をスムーズに進行させられるメリットもあります。
築年数が一定程度経過している住宅(特に戸建)の場合、売主がインスペクションを実施していなくても、購入検討者が実施を希望する場合があります。
断ることもできますが、実施を希望する検討者に対して、検討を進めてもらうには、インスペクションを実施することになります。

調査から結果の報告まで、数日から一週間程度はかかりますので、その期間分、検討者が結論を出すタイミングが遅くなります。
また、そこで何か不具合が発見されると、販売活動計画の見直しが必要となるケースもありますので、絶対ではないですが、事前にインスペクションを行ってから販売活動を行った方が、その後の流れがスムーズになる可能性が高いです。

以上は、一般論です。
もちろん費用負担が発生するなどのデメリットもありますので、実際は、物件の現状や、お客様の置かれている状況などによって、インスペクションを行ってから販売活動を始めた方が良いかは変わります。
査定相談のタイミングで、不動産会社の担当者に相談してみてください。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/27

利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴についてお答えいたします。

まず経費が多くかかり過ぎる物件ですね。それは、現に見えている経費以外に、将来かかるであろう経費を含めてです。建物自体の修繕コストや、エレベータ有物件であればその更新費用など、後々で結局高利回りではなかった、なんてケースも発生しうるものです。

その他、その瞬間は高利回りでも、空室率が高い要素を持つ物件であったり、売却が難しそうな物件ですね。いずれも、その瞬間は良く見えても、その後それが続く見込みが薄ければ投資すべきではないでしょう。
「売却のタイミングだけ、良く見えるように裏工作されている」なんて物件もたまにありますので、注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは?

不動産投資 > 節税・各種保険

2022/11/27

先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

ワンルームマンション投資の生命保険効果についてお答えします。

新築ワンルームマンションに限らず、投資用に利用されるローンにおいて、ローンに付帯する生命保険は、一般的な生命保険よりも、支払う金額に対する保険金額の条件が良くなることが多いでしょう。
通常の住宅ローンにおいても、付帯する生命保険は、非常に有利な保険商品です。

ただ、新築ワンルームマンション投資は、メリットもあればデメリットもあります。
生命保険の代わりとして利用すべきかどうかは、その他の要素についても、よく理解し考える必要があります。
その物件の営業は、メリットばかりを強調することがほとんどですので、保険以外の話の部分まで全て鵜呑みにはしないように気を付けましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとは?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/26

総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとしてどのような点がありますか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

総戸数が多い大規模マンションのメリットをご説明いたします。

まず、建物自体が大きいことや敷地が広いことにより、そのマンションが立派なものになることが多いです。もしくは立派に見えやすくなります。また、外部からの視認性が高くなります。視認性が高くなると、そのエリアに住む住民はもとより、他エリアからやってくる人々に対する認知度が高まります。これらのポイントは、マンションの資産性に繋がります。小規模であまり目立たないマンションと比べて、物件の価値が下がりにくいということです。

大規模マンションは、規模のメリットを享受することができます。例えば、維持管理コストは小規模マンションと比べれば、総額は増えますが、戸当たりの負担が小さくなることが多いです。
また、大規模マンションは、豊富な共用施設がウリになっていることが多いですが、これも、維持費のかかる共用施設であっても、規模が大きいことで戸当たりの負担を抑えられるから実現できているのです。
結果的に、これらの要素も、前述した資産性の維持に貢献していると言えるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.違法建築かどうかの確認方法

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/12

違法建築かどうかの確認方法を教えていただきたいです。検査済証が交付されている建物であれば違法建築の可能性は100%ないと考えても大丈夫でしょうか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

建物が違法建築かどうかの確認方法について、お答えいたします。

ご質問にある、検査済証が交付されている建物が、100%違法建築でないかどうかですが、検査済証が発行されて以降、特に増改築工事や建物使用の用途変更などが行われていなければ、ほぼ違法建築ではないと言えるでしょう。
一方で、前述の内容に変更が加えられていた場合は、違法建築状態になっている可能性を否定できません。

検査済証は、あくまでもその建物を検査した当時の評価となりますので、現在に至るまで継続して遵法の建物である証明とはならない点に注意が必要です。

その他、違法建築かどうかの見極め方ですが、これは中々簡単には判断が難しいものです。
実際の建物を確認して、建築基準法のあらゆる制限に対して、明らかに逸脱しているとわかる場合は、違法建築の可能性が高いですが、様々な特例制度を利用して合法的に認められている場合もあります。
逆に、ぱっと見たところ、違法建築でなさそうに見えても、わかりにくい部分で違法箇所があることもありますので、確定的に確認をしたい場合は、建物検査機関や建築士に依頼して、その建物の遵法性を評価してもらう必要があります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.自己破産申し立て後の任意売却の可否

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

自己破産を申し立てた後に所有不動産を任意売却することはできますか?任意売却するタイミングとしては自己破産前がおすすめですか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

自己破産後の不動産売却についてお答えいたします。

まず「任意売却」という言葉を、どのような意味で捉えていらっしゃるかで回答が変わります。
もし「自らの意思で不動産を売却する」という意味でお考えの場合は、不動産を所有した状態で自己破産をしてしまうと、所有不動産を自らの意思で処分することはできなくなります。
破産管財人という代わりに資産を処分する人が裁判所によって選ばれ、その方次第となります。
なお、破産管財人がおこなう売却行為であっても、「競売」によらず買い手を探す方法は「任意売却」と呼ばれています。
そのため、厳密には、自己破産後でも、破産管財人を通して「任意売却」は可能です。

任意売却をするタイミングが自己破産前と後でどちらがおすすめかは、置かれている状況次第だと思われます。

破産前に任意売却をすることの最大のメリットは、任意売却により破産を避けられる可能性があることです。
特にここ最近は、都市部の不動産相場が上昇しており、不動産売却によって生活や事業を立て直せる可能性があります。

一方で、破産をすることが確定している場合、自己破産前の売却の方が良いことも、後の売却の方が良いこともあります。
例えば所有不動産が自宅であった場合、破産前に任意売却すると、その時点で引越しして、賃貸住宅でれば家賃が発生するようになります。
一方、破産後の売却であれば、不動産の処分が終わるまで、引き続き、住み続けることができます。
しかし、例えば賃料のかからない実家に戻れるなどの条件であれば、破産前に任意売却して、早く新しい生活を始めた方が良いこともあるでしょう。

最後に、手続きにかかるお金の面から言えば、破産前に任意売却をおこなった方が有利です。
不動産を所有した状態で自己破産すると、原則、破産管財事件として扱われますが、この手続きを進めるには最低20万円の予納金を収める必要が出てきます。
破産前の任意売却であれば、このような費用は不要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産売却で売主が広告費を負担する場合とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

不動産売却で売主が広告費を自腹で負担すべき場合としてどのような場合がありますか?例えば、売主の希望で売り出し価格を下げたことで物件チラシ等を作り直す必要が出てくればその費用は売主負担となりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売却時に売主が広告を負担するケースについてご説明いたします。

まず、compassさんが例に挙げられたようなケース、売り出し価格を下げた場合のチラシの再作成費用は、一般的には不動産会社の負担となることが多いです。

売却を依頼する際に不動産会社と締結する媒介契約書には、このような意味の文言が記載されています。
「依頼者が不動産業者に特別に依頼した広告の料金は依頼者の負担とする」
ポイントは、依頼者側から、不動産業者に対して、何か特別な広告を行ってほしいと依頼した場合である点です。
価格を下げた後に、新価格で広告をするための広告作成費用は、一般的には通常の売却活動の範疇でおこなうものと考えられるということです。

ただ、「特別」というのが、非常に曖昧ですね。何が通常の広告で何が特別な広告かは、実は明確に定まっていません。
後々になってトラブルになるのを避けるためには、媒介契約を締結する前に、その不動産会社がおこなう通常の広告内容を確認しましょう。
もし、そこで予定にない広告手法をお願いしたいと考えるならば、その広告実施の可否、及び別途費用がかかるものなのかヒアリングし、その内容をもって媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶようにするのも一つですね。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸で不動産屋がよく使う営業トークを見抜きたい

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/10

賃貸の物件選びの場面で、不動産屋さんがよく使う営業トークの言い回しってありますか?

できれば営業トークに惑わされずにしっかり物件選びをしたいので、参考になりそうな言い回しやエピソードがあれば教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が使う営業トークについてお答えいたします。

営業トークにも色々ありますね。
大きくは、物件の特徴に対するものと、取引を進めるためのものに分かれるのでしょうか。

前者であれば、例えば、お墓が部屋の目の前に見えるとき、一般的には気味が悪いので嫌がられることがありますが、「今後そこに建物が建ちにくいので陽当たりも良く明るいですよ」というように、デメリットの印象を薄めメリットを強調するようなトークがあります。

後者であれば、お客様が物件を気に入っているものの、すぐに決断が「他にも検討しているお客様がいて、早く決めないと無くなっちゃいますよ!」でしょうか。

さて「営業トークに惑わされずにしっかりと物件選びをしたい」とのことですが、中々大変かもしれません。
営業トークには、そのまま受け取って全く問題ないものから、全く根拠のないようなものまである可能性がありますが、その見極めは極めて難しいです。
業界内にいるプロでも完璧に見極めることはできません。

惑わされない方が良い営業トークなのかどうかを、このような相談の場所などで一つ一つ聞くことも一つの手段ですが、100%聞き流して良い営業トークだと第三者が判断できることは稀なような気がします。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.管理組合の理事がマンション売却する際の注意点は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/08

マンションの管理組合の理事をしていますが、近いうちに売却を考えています。理事のポジションのままで売却する際の注意点がありましたらご教授お願いいたします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

マンション管理組合の理事の立場でマンションを売却する際に注意点についてお答えいたします。

特別気を付けなければならないような注意点は特にありません。
売買がおこなわれ、所有権が買主に移転する(マンションの区分所有者でなくなる)と、原則自動的に、理事も退任という形になります。
その後は、管理組合にて新たに区分所有者の中から理事が補充されることが多いと思います。
この辺りは、そのマンションの管理規約の定めによります。

なお、理事会や管理会社に全く伝達せずに売却することも問題ありませんが、スムーズな引継ぎのためにも、特段理由がなければ、売却活動を始める段階で報告しておくと無難でしょう。
正式に契約が成立してから、大抵は引き渡しまで時間が少し空きますので、その間でも良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.全宅連と全日、加入業者の違いは?

不動産業界 > 不動産会社

2022/11/08

不動産会社選びで、全宅連と全日のどちらに加入している会社かは選ぶ際の参考になり得ますか。加入団体のカラーとか特色とか、不動産会社選びにはあまり関係ないですか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が加盟している団体、全宅連と全日について、不動産会社選びのポイントとなるかどうかをお答えいたします。

結論から言えば、気にしなくて問題ないでしょう。
昔はちょっとわかりませんが、現在、加盟団体の違いでお客様の不動産取引が有利になったり不利になったりするような事項は思い浮かびません。

些細な違いはありますが、大勢に影響を与えるようなことではありませんので、その他の要素で選ばれた方が良い判断になるかと思われます。

参考になれば幸いです。

Q.第三種高度地区とは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/11/07

先日、「ジオ品川天王洲」という新築マンションの物件概要を見ていたら、「土地に関する注意事項」の欄に「準防火地域・第三種高度地区(準工業地域)」という記載を見つけました。

これはどのような意味合いの用語でしょうか。この物件の価値に影響する情報ですか。

https://geo.8984.jp/outline/shinagawa.html

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

第三種高度地区についてご説明いたします。

簡単にいうと、建築物の高さの制限です。
その地域において、建てようとしている建物の北側に位置する敷地に対して、一定の日照、通風、採光等を確保するために定められます。

建築物を建てたい敷地があるとします。
その敷地の北方向に向かうにつれて、建てられる高さがどんどん低くなるイメージです。
敷地を横から見ると、南方向が高く北方向が低い斜めの線が引かれることから、建築物の斜線制限の一つに数えられます。

第一種から第三種まであり、第一種が最も制限がきつい高度地区となります。

図があるとより分かりやすいので、参考までにご質問のあったマンション所在地である東京都品川区のHP内で、高度地区について説明されているページリンク(PDF)を掲載します。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/3-6[1].PDF

※なお、行政区域が異なっても、制限の条件は同じです。

参考になれば幸いです。

Q.未公開物件の特徴について教えてください

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/05

賃貸売買関係なくの質問なのですが、不動産屋さんはなぜ「未公開物件」とわざわざ強調するのですか。そのように強調したほうがお宝物件の感じがして成約しやすいからですか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

未公開物件についてお答えいたします。

不動産屋がなぜ「未公開物件」と未公開を強調するかですが、SSSさんがご指摘のとおり、お客様に対して、お宝物件のように感じさせることができるから、という点は大きな理由の一つです。
ただ、未公開物件となる理由は様々で、依頼主から大々的に宣伝しないでくれと頼まれているケースの他に、まだ正式に貸したり売ったりすることが確定していない物件を、事前に紹介しているようなケースもあります。

また、条件が良いから未公開となるわけでもありませんので、未公開だと言われても、物件そのものをしっかりと見極めて取引に臨みたいものですね。

少しでも参考になれば幸いです。

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寺田(てらだ) 裕太郎(ゆうたろう) 宅建士

サウザンドハンズ株式会社

東京都中央区日本橋1-2-10東洋ビル5階

Q.世帯年収900万円での5500万ローンは無謀ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/13

世帯年収900万(夫婦の分のみ)
私 会社員 29歳 年収 480万
妻 会社員 30歳 年収 420万
子供 なし

また、義母 会社員 55歳 年収300万も同居予定で、毎月6万ほど援助して貰う予定です。(65歳までの5〜10年間)

昇給は年1万ほどで劇的に上がる事はないと思われます。妻も同様で昇給幅は私より少ないと思われます。

子供は将来的に欲しいと思っています。
妻は2年ほどの育休、産休後に職場復帰し、時短勤務や義母の支援を受けながらゆくゆくはフルタイムで復帰して貰う予定です。

大手ハウスメーカーにて5500万の住宅ローンを変動金利0.5%前後(まだ仮審査中で確定してません)で40年フルローンにて借入予定です
月々の支払いは13万前後になると思います。

ハウスメーカー担当者、紹介されたFPさんには問題ないと言われましたが、大きな金額、40年という長いローンの為とても心配で眠れず、体調も崩してしまいました。

考えてたより予算オーバーでしたが、長期優良住宅の住宅ローン控除で約400万返ってくると言われたのもあり契約してしまいました。

第三者の方からの意見がお聞きしたいので宜しくお願いします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田と申します。

体調は大丈夫でしょうか。お大事になさってください。

ご相談にお答えいたします。

ご状況と今後の想定を聞く限り、5,500万円のローンを借りることは無謀ではないと思います。
世帯年収の6倍程度で、当初数年間は親御様からの援助を受けることも考慮すれば、想定通りであれば問題なく暮らしていけるでしょう。
ハウスメーカーの方も紹介されたFPさんが問題ないというのも間違ってはいません。

では、全く問題がないかというと、そこまでは言い切れないポイントがあります。
ずばり想定外のことが起きた場合です。

ご自身でも理解されていると思いますが、お二人のうちお一人でも収入が無くなってしまうと、途端に支払いは難しくなり、生活が厳しくなります。無くならないまでも、お一人の収入が半減するようなケースも厳しくなるでしょう。
また、収入が減らなくても、想定外の支出が増えるとそれも支払いが厳しくなる理由となります。
それを避ける手立てをできる限り立てておくことが望ましいです。
考えられるリスクは下記のようなものがあります。
対策についても簡単に記載します。

①健康リスク
万が一、お二人のうち一人でも亡くなってしまうとどうなるのでしょうか。
住宅ローンには団体信用生命保険という生命保険が付随しています。
万一、住宅ローンを借りている方が亡くなってしまった場合に、住宅ローン残債が0になる生命保険です。
そのため、収入は減りますが、借入も減るという関係なので、これは何とかなる場合もあります。
ただし、夫婦で住宅ローンを借りる際には、注意点があります。
ペアローンと言われる借り方では、夫婦がそれぞれ別々のローンを借りることになりますが、片方が亡くなってしまった場合に、もう片方の住宅ローンは残ったままであるという点です。
例えば、夫が亡くなってしまった場合でも、妻の方の住宅ローンは残ります。
借りる額のバランスには気を付けるようにしましょう。
なお、銀行によっては、連帯債務型の住宅ローンを借りることができます。
その場合、片方が亡くなってしまった際でも全てのローンが0になるプランが用意されていることがあります。

よりリスクがあるのは、病気やケガです。
収入が無くなる、減るというのは、病気・ケガで働けなくなるケースもあります。
通常の団体信用生命保険は、病気になったりケガをしてしまったりしても、ローン自体は変わりません。
ただし最近では、がん・脳卒中・心筋梗塞などの病気に罹ってしまった場合でも借入がゼロや半分となるような団体信用生命保険にプラスの特約付きのローンも増えてきています。
各銀行の団体信用生命保険の特約部分については、過去に弊社ブログにまとめた記事がありますので、よろしければ参考にご覧くださいませ。
※記事作成時期から少し時間が経過しているため、多少、保障内容が変わっている場合があります。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-373093/

ただ、このケガや病気などで全く働けなくなってしまう、もしくは収入が下がってしまうといったリスクに関しては、団体信用生命保険の特約ではまだまだ補いにくいポイントでもあり、銀行の選択肢が限られてしまいますので、通常の生命保険の商品の一つである収入保障保険というものを活用する方法もあります。

病気やケガは、完全にコントロールできることではないですが、できる限り健康に気を遣った生活を心がけていきたいとことですね。

②離婚リスク
考えたくないことだとは思いますが、頭の片隅には入れておく必要があります。
そして、これだけは夫婦の努力で何とかなるリスクですので、家を購入するからには夫婦円満でいることを、強く意識してください。

③子育てコストリスク
子供1人あたりにかかる教育費用などはある程度目安もありますので、事前に計画を立てておけばリスクにはなりません。
ただし、例えばお子様はお一人の予定のつもりが、お二人、三人と増えていくと、その分コスト面はかかっていくことになりますので、注意が必要です。

④金利上昇リスク
現在の金融情勢は、変動金利で借りるならば、多少の金利上昇は想定しておいた方が良い状況です。
借りる際に全額とは言わないまでも、一部固定金利にて借りておく、などの対策は検討すべきかと思います。
住宅ローン借り入れ後は、しばらくは貯蓄の余裕もあると思いますので、しっかりと貯蓄をしてください。
そして、変動金利が実際に上昇し、毎月の支払いに影響があるレベルだと感じたら、毎月の返済額を減らすための繰上返済をおこなってください。
期間を短縮する繰上返済もありますが、それでは支払い額が変わらないので、返済額を減らす繰上返済です。


万が一、上記のようなリスクに晒され、支払いを続けることが難しいとなってしまうと、購入した住宅を手放さなくてはならなくなる可能性があります。

購入される住宅が、新築なのか中古なのか、どこのエリアなのかわからないので、一概には言えませんが、ハウスメーカー、長期優良住宅というキーワードがありますので、おそらく新築の注文住宅でしょうか。

戸建て住宅、特に新築住宅は、購入後、あまり期間が経たないうちに売却する場合、残っている住宅ローンよりも売れる価格の方が低くなってしまうケースが割と多いです。
これは、正直、エリアによっては避けられないことですが、だからといって、イコール家を買うのは止めましょうということではありません。

実際に家を買う人々の中で、上記のリスクが現実に起きる割合は、起きない割合より圧倒的に低いですし、そもそも全くリスクがないことはあり得ません。
賃貸住宅暮らしを続けることにもリスクがあります。

そして、上記で述べたような想定外のリスクが起きないよう、または起きたとしても何とか対処できるように、対策できることはおこなった上で新生活をスタートさせられれば、限りなくリスクは低くなっていると思います。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.独立系保証会社での滞納履歴は信用情報に影響しますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/02/08

少し複雑な事情ですので長めの説明になります。
私は海外出身で、一昨年の年末までに留学生として日本に滞在し、卒業して母国に帰国しました。
賃貸マンションを契約していたため、帰国前に不動産屋で解約の手続きをし、帰国することも伝えました。その際、退去の立会いが帰国の前日になるため、念のため元々の敷金+超過分の家賃で合計10万円ほどオーナーさんに預かりました。部屋は基本的に綺麗に使っていて、家具により2ヶ所の小さいクロスの剝がれがあるくらいでした。不動産屋は追加の費用はほぼないと言っていました。
そして立会い当日、担当者から元々あったクリーニング代と畳表替え代に、4万円のクロス補修代が追加された請求書を渡されて(ちなみに5年以上住んでいました)、明らかに高いと反論しても不動産屋に言ってくれと言われて、空港にいかなければならないので一旦了承し部屋を出る形になりました。
後に不動産屋に連絡したら、クリーニング実施時に確認しますと言われたので、そのまま帰国することになりました。
帰国後一か月後に自分のemailに、立会いの時の金額に更に複数の追加クリーニングの費用が追加された請求書と期日内に振り込んでくださいとのメールが送られてきました。
呆れて問い合わせのメールを送ったが、返事は一切来ませんでした。
そのまま時間が経過し、去年9月に緊急連絡先の友人に保証会社の法律事務所からの連絡が行きましたが、自分の名前の読みを間違えたせいか、友人は誰やね知りませんって感じで会話が終わったようです。最近雑談した時に友人に言われてから初めて連絡があったことを知りました。
今年6月に日本の会社に入社する予定のため、部屋借りる時に影響があるか少し心配になってきました。ちなみに契約していた保証会社はcasaです。
日本の携帯番号は現在使えないので、日本に着いたら信用情報機関に情報を開示してみるつもりですが、そもそも信用情報に影響するか、また保証会社の審査に影響するかどうかを、ぜひ専門家の意見を聞いてみたいと思い、質問させていただきました。

ここまで読んで頂きありがとうございます、どうぞよろしくお願いいたします。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田と申します。

ご質問にお答えいたします。
なお、家賃保証業界の人間ではないため、私が知りうる範囲の事実を踏まえて可能性のお話となります。

まず株式会社Casaについて、世間一般で独立系保証会社と言われることもありますが、現在は、扱う個人信用情報を全て自社情報だけで完結させているわけではない点に注意しなければなりません。

現在、株式会社Casaが加盟している信用情報機関は、株式会社日本信用情報機構です。
火星人さんが当初住宅を借りて保証サービスを受けた時期に、もし株式会社Casaが株式会社日本信用情報機構に加盟していなかったとすると話は変わりますが、加盟していた場合、株式会社日本信用情報機構に、火星人さんが賃貸住宅退去時の原状回復費用等の一部を支払わなかったという記録が登録されている可能性があります。

続いて、株式会社日本信用情報機構が提携している信用情報機関が2つあります。
・全国銀行個人信用情報センター
・株式会社シー・アイ・シー

株式会社日本信用情報機構以外に、上記の2つの信用情報機関にて、火星人さんが賃貸住宅退去時の原状回復費用等の一部を支払わなかったという記録が閲覧できるようになっている可能性があります。

つまり、現状のまま、新たに住宅を借りるために、保証会社の保証を受けようとすると、上記の3つのいずれかを確認する保証会社であれば、審査に悪影響を受ける可能性があります。

では実際の審査にどこまで影響するかどうかは、保証会社次第のため、信用情報機関を利用している保証会社でも、世間一般で審査が通りやすいと言われている保証会社で審査通過するケースもあり得ると思います。

いずれにしても、日本で長期間生活していこうと考えていらっしゃるなら、住宅を借りる以外にもクレジットカードを作成したり携帯電話を購入したり等の場面でも影響が出る可能性がありますので、できるだけ早めに「株式会社日本信用情報機構」に信用情報開示を請求されることをお勧めいたします。

参考になれば幸いです。

Q.世帯年収2000万円あれば1億円超のマンション購入は現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

こんにちは。
現在26歳の夫婦です。28歳ごろに不動産購入を考えております。中古マンションであっても都内、3ldkを見ていると1.5億程度必要だと感じるのですが以下のプロフィールから現実的か教えていただけますか?
---
夫婦共に26歳で現在夫年収750万、妻850万で30歳には夫婦共に1000万になる見込みです。
現在の貯蓄+投資資産は夫婦合わせて2000万円です。
現在は子供はいませんが30代前半までに2人欲しいと考えています。その際には夫1年妻半年の育休を予定しています。
子供は中高大私立にいけるだけの余裕は確保したいと考えています。

現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたいと考えています。

情報が多くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

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宅建士

東京の不動産会社、サウザンドハンズ株式会社の代表を務めております、寺田と申します。

世帯年収2,000万円で1億5,000万円程度の中古マンション購入が現実的かどうか、お答えいたします。

【そもそも購入ができるかどうか】
収入以外の属性にも左右されますが、世帯年収2,000万円程度あれば、諸費用込みのフルローンでの購入も検討できる水準です。
購入予定の28歳時点での世帯年収が2,000万円に届いていない場合は、金融機関によってはフルローンが可能なところもあれば、自己資金を少し要求されるケースもありえる水準です。
※借入が他に何もない前提です。

【支払いに無理はないか】
仮に諸費用込みのフルローン(15,600万円想定、借入期間35年、金利0.4%)を借りる場合、毎月の支払額は約40万円です。
これに管理費等のランニングコストが、3万円程度、固定資産税の月割りコストが1.5万円程度とすると、合計で約44.5万円が住居費となります。
その他、子供が生まれた後の住居以外の生活費を月30万円として、約74.5万円が日常生活における生活費の目安とします。

年収2,000万円の場合、給与と賞与の割合を考えずに単純に月割りした毎月の手取りは、二人分を併せて100万円強になると思います。
毎月25万円以上は貯蓄に回せる計算になりますので、子供の教育費用や3年に一度の旅行費、その他の特別な出費に備えられるだけの貯蓄は確保できそうです。

ゆとりが大きくあるわけではありませんが、生活が成り立つ水準ではあるといえます。
このように、お子様が生まれても、夫婦ともに働き続ける想定で購入するのであれば、現実的であると言えます。

【注意すべき点は何か】
何らかの事情で、世帯年収2,000万円を維持できなくなると、当然ですが、生活が厳しくなる恐れがあります。
また、住居費については、変動金利で借りる場合、金利上昇のリスクがありますし、修繕積立金の値上がりは高い確率で発生することを認識しておく必要があります。

理想だけで言えば、夫婦のどちらか片方の収入だけで購入できるような物件を購入する方が、リスクを減らせて良いのですが、現在の市況がしばらく続くようであれば、中々難しい時代です。
現時点で住みたいと感じていらっしゃるエリアに強いこだわりがなければ、もっと価格の安いエリアにて検討するのも手ですが、住宅選びが人生に与える影響は決して小さくありませんので、後悔する妥協はするべきではありません。
許容できるリスクはある程度負う覚悟が必要になるかと思われます。

【万一に備えて考えておくべきこと】
・資産性の高い物件を購入する
万一の際の最終手段は、購入物件の売却となるため、なによりもまずは、買った金額でまた売れるような物件、価格が落ちにくい物件、いわゆる資産性の高い物件を選んで購入することです。
資産性が高い物件は、万人受けする条件が揃っている物件や、何か突出したメリットがある物件であることが多いです。
どのような条件かについては、よろしければ弊社ブログの過去記事を参考にご覧くださいませ。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-363170/

・金利上昇に備える
金利上昇への備えは、いつでも繰り上げ返済できるよう、しっかり貯蓄をしておく、当初借入時に全額とは言わないまでも、一部固定金利にて借りておく、などの対策が考えられます。
借入時に頭金を入れて借入額を減らしておくことも一つですが、2年後にまだ低金利が継続している場合には、まずは借りられるだけ借りておいて、手元に現金を残しておく形でも良いかなと思います。

・病気・ケガ・死亡に備え、保険を見直す
住宅購入時に借りる住宅ローンには、団体信用生命保険という生命保険が付随しています。
万一、住宅ローンを借りている方が亡くなってしまった場合に、住宅ローン残債が0になる生命保険です。
夫婦で住宅ローンを借りる際には、注意点があります。
ペアローンと言われる借り方では、夫婦がそれぞれ別々のローンを借りることになりますが、片方が亡くなってしまった場合に、もう片方の住宅ローンは残ったままであるという点です。
例えば、夫が亡くなってしまった場合でも、妻の方の住宅ローンは残ります。
その他、最近では、がん・脳卒中・心筋梗塞などの病気に罹ってしまった場合でも借入がゼロや半分となる特約付きのローンも増えてきています。
金融機関によって、特色が出る部分ですので、より保障が手厚い住宅ローンを選んでおくこともリスクの備えになります。
各銀行の団体信用生命保険の特約部分については、過去に弊社ブログにまとめた記事がありますので、よろしければ参考にご覧くださいませ。
※記事作成時期から少し時間が経過しているため、多少、保障内容が変わっている場合があります。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-373093/

なお、ケガや病気などで働けなくなってしまう、収入が下がってしまうといったリスクに関しては、団体信用生命保険の特約でも中々補えないポイントです。
そこで、通常の生命保険の商品の一つである収入保障保険というものを活用する方法があります。
実は、団体信用生命保険の保障は中途半端な内容の場合もありますので、あえて団体信用生命保険の内容はシンプルにして、補償内容のしっかりとしている収入保障保険に加入する手法もあります。


長くなりました。
最後までご覧いただきありがとうございます。
少しでも参考になれば幸いです。
kokoroさんの不動産購入が無事に成功されることをお祈り申し上げます。

Q.中古住宅でも住宅ローン控除を受けられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/09/15

2,500万円の中古住宅を購入する場合でも、住宅ローン控除は受けられますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

中古住宅でも住宅ローン控除が受けられるかどうかについてご説明します。

住宅ローン控除制度は、中古住宅でも受けられる制度です。
ただし、中古住宅であればどんな物件でも適用対象になるわけではなく、一定の要件を満たしていることが条件となります。

一定の要件とは、下記の内容を全て満たす物件です。

1.中古住宅の取得の日から6か月以内に居住すること
2.住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
3.控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
4.購入する住宅の床面積が50平方メートル以上で、かつ床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること
5.住宅ローンを10年以上の期間で借りていること
6.住宅を複数所有している場合は、主として居住の用に供していると認められる住宅であること
7.居住する年およびその前2年の計3年間に、居住用財産の譲渡所得の特別控除(3,000万円特別控除)等、他4種類の、譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。
8.居住した年の翌年以後3年以内に居住した住宅以外の一定の資産を譲渡し、居住用財産の譲渡所得の特別控除(3,000万円特別控除)等、他4種類の、譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。
9.住宅の取得は、取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得ではないこと
10.贈与による住宅の取得ではないこと
11.昭和57年1月1日以後に建築された住宅、もしくは、現在の耐震基準に適合することが証明された耐震住宅であること

中古住宅を購入しても、住宅ローン控除を受けられないケースというのは、4番か11番の要件が満たせていないことが多いです。
また、頻繁に住宅を買い替えているような方は、7番、8番に注意が必要となります。
なお、購入価格については、適用対象かどうかの要件には規定されていません。

購入前後のご自身の状況と購入物件の要件を当てはめてみて、全て要件を満たせそうであれば、住宅ローン控除を受けることができます。

その他、上記以外に特別の要件を満たすことで、受けられる住宅ローン控除の金額や年数が変わるケースがあります。
特に、不動産会社が売主で、住宅がリフォームやリノベーションされて販売されている物件の場合、新築住宅購入時と同程度の住宅ローン控除の恩恵を受けられるケースもあります。
詳しくは、下記の国税庁のHPに記載されていますが、購入検討されている中古住宅が、実際どの要件を満たせそうなのかを知るには、物件を扱われている不動産会社の担当者に確認してみるのが最も早いと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

国税庁HPリンク
・中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

・買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm

Q.書面契約から電子契約する事で印紙税を節税できる?

法律と税金 > その他税金一般

2023/09/08

電子契約にする事により印紙税が発生しないらしいですが何故なんでしょうか?
高額な印紙税を節税できるなら進んで電子契約にしたいんですが

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

電子契約の際に、印紙税が発生しない理由についてご説明いたします。

印紙税法では、不動産売買契約等の20種類の事項について、それを証明するために作成された文書で、かつ非課税文書に該当しない場合には、印紙税がかかると規定されています。

そして国税庁の見解によると、現物の書面の作成や交付をおこなわずにメール送信等のみで完結する電子契約は、印紙税法の課税文書が作成されたとはみなされず、よって課税原因も発生していないので、印紙税がかからないとのことです。

実際に、電子契約が利用されるケースはどんどん増えてきています。
一方で、電子契約には最低限のインフラ整備も必要となり、現状、不動産取引において電子契約による取引が可能かどうかは、取引に関わる不動産会社次第となっています。
電子契約に対応しているかどうかが気になる場合は、あらかじめ不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.売買の重要事項説明書は売主にも渡す?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2023/09/08

宅建の勉強してるものです、テキストでは売買契約の重要事項説明書は本来買主だけに渡せばいいですが実務では売主にも渡すと聞きました
実際どうなんでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売買における重要事項説明書について、売主に渡すのかどうかについてお答えします。

かみあざらしさんが耳にされたとおり、実務においては売主に対しても重要事項説明書を交付することが一般的です。
また、交付のみならず、説明も聞いてもらったり、内容を確認してもらったりするようにしているケースもあります。

法定の義務ではなく、業界として自主的にそうしている形になります。
理由としては、買主に対してどう重要事項説明しているのか、内容を売主にもしっかりと把握してもらうことが、取引を円滑に進める上で重要であろうといった考え方や、重要事項説明書の後半部分「取引条件に関する事項」は、売買契約書の内容と重複するため、売主が重要事項説明の内容を売買契約前に把握していれば、売買契約の内容確認がよりスムーズにおこなえるといった事情などが考えられます。
上記の事情から、重要事項説明書の書面自体にも、売主の記名押印欄があることが一般的です。

参考になれば幸いです。

Q.賃貸の仮押さえって出来るの??

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/09/07

気になる候補物件を物件確保したまま他の物件も検討したい場合、不動産会社の方に頼めば1ヶ月くらいの期間であれば仮押さえして待ってもらえますか。

場合によってはデポジット的に仮押さえ料を支払うことも想定しています。その場合いくらくらい必要になりますか。

ご解説よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸物件の仮押さえについてお答えいたします。

賃貸物件の貸主は、原則として、空家となっている期間を極力短くしたいと考えていますので、早く契約を結べる借主を希望し、優先する傾向にあります。
さらに、仮押さえを希望する理由が、他物件も検討したいためであると、その後契約に至るかは極めて不明瞭ですから、基本的に断られるものだと思った方が良いです。
例えば、仮押さえの理由が、転勤になる内示が出て、ほぼ確定だけれどまだ正式決定ではないから、何月何日まで契約は待って欲しい、というような、契約を前提としたものであれば、相談の結果次第ですがまだ可能性はあると思います。

また、仮押さえ料のようなものを支払ってまで、仮押さえをしたいのであれば、多少相談の余地はあるかもしれません。
その場合、1か月間仮押さえをしたいのであれば、1か月分の賃料相当を支払うくらいの負担をしなければ難しいようにも思えます。
それも、デポジット的な預け金ではなく、その後契約してもしなくても返却されない性質のお金にする必要があると思います。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.「現況有姿売買」と「現状有姿売買」は同じ意味?

不動産業界 > 不動産用語

2023/09/07

違う意味の言葉であれば違いを教えてください。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

現況有姿売買と現状有姿売買についてお答えいたします。

まず、異なる部分は、現況と現状の部分です。
日本語的には、現在の様子を表す似たような言葉で、もちろんニュアンスや細かい違いはあるわけですが、不動産取引において使われる場合は、どちらも同じような意味で使われていると考えて差し支えないでしょう。

契約を取り交わす時点での物件の実際の様子で売買をしますよ、引渡しまでにリフォームをするなど何か手を加えたりはしませんよ、という意味で使われます。

参考になれば幸いです。

Q.マンションの機械式駐車場の修繕費は誰が支払う?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/08/29

機械式駐車場を利用していない住民も修繕費を負担しますか?それとも負担しなくて済みますか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

マンションの機械式駐車場を利用していない住民が修繕費を負担するのかどうかについてご説明いたします。

まず、機械式駐車場は、そのマンションの共用部分に指定されていることが一般的です。
共用部分の修繕は、原則、管理組合でおこないます。
よって賃貸で借りている住民の方は、組合員ではありませんので、原則、修繕費を負担することはありません。

次に、組合員である、所有して住んでいる住民の方は、機械式駐車場の利用有無にかかわらず、もれなく修繕費を負担することになるケースがほとんどです。
共用部分は、物件所有者の方が毎月支払うことで積み立てられている修繕積立金を使って修繕されます。
毎月の修繕積立金額は、駐車場の利用有無とは関係なく、所有している建物面積の割合によって定められているマンションがほとんどのため、実際に機械式駐車場を使用していない住民の方も、修繕費を負担している形になるということです。

ただし、例外もあります。
例えば、機械式駐車場利用者のみ、駐車場利用料と別に、駐車場修繕積立金を徴収し、将来の修繕に備えているようなケースもあります。
この場合で、物件所有者全員が積み立てる通常の修繕積立金は、機械式駐車場の修繕には全く充当しない前提となっていれば、機械式駐車場を利用している物件所有者だけが、修繕費を負担している形となります。

参考になれば幸いです。

Q.マンションの水道メーターの所有者は誰?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/08/29

共用部分のメーターボックス内に設置してあれば管理組合の所有になりますか?
それとも水道局?もしくは区分所有者?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

マンションに設置されている水道メーターが誰の所有なのか説明します。

水道メーターは、公設メーターと私設メーターがあり、公設メーターは水道事業者(水道局)が所有し、私設メーターは、建物所有者が所有しています。
設置場所によって、誰が所有者なのかが決まるという関係性はないと考えて良いでしょう。

分譲マンションの場合、各住戸の手前に設置されているメーターは、ほぼ公設メーターになっているのではないでしょうか。
簡単な確認方法としては、水道の利用料を誰に支払っているかどうかです。
水道事業者(水道局)に支払っている場合は、公設メーターです。
管理組合に支払っている場合は、私設メーターです。
私設メーターの場合、メーターは管理組合所有になっていると思われますが、区分所有者の可能性もあるでしょう。
いずれにしても、分譲マンションで私設メーターのケースはかなり少数だと思われます。

参考になれば幸いです。

Q.宅建士として自宅開業に興味があります

不動産業界 > 不動産会社

2023/08/28

宅建士として自宅開業に興味があります。宅建士を持っていれば、個人でお仕事ができますか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

宅建士として自宅開業し、個人で仕事ができるかどうかについてご説明します。
なお、仕事とは、宅地建物取引業である前提でご説明します。

宅建士(宅地建物取引士)の資格保有は、宅建免許(宅地建物取引業免許)取得の重要な要素の一つです。
宅建免許取得自体は、個人事業でも可能です。
個人事業主として、個人一人で仕事をしたいという場合は、最低限の条件を満たしているということになります。

その上で、自宅開業の場合は、宅建免許業者の事務所要件に注意しなければなりません。
住居部分と事務所部分が完全に独立した造りであると認められなければ免許取得ができませんので、場合によっては、改築が必要になるケースもあります。

なお宅建免許取得には、上記以外にも様々な要件がありますので、開業予定の都道府県ごとに、要件をよく確認するようにしましょう。

ちなみに、開業といっても、自分自身で免許を取得する形ではなく、宅建免許業者と業務委託契約を結び、仕事をする形態も、ある意味開業と言えるかもしれません。
なお宅建業法の観点からは少しグレーではあります。
また、そもそも宅建士の資格も別になくても大丈夫です。

参考になれば幸いです。

Q.セットバックした土地は誰のものですか?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2023/08/25

セットバックした土地の所有権はどうなりますか?

駐車場としての利用はOKですか?

固定資産税はセットバックした分安くなりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

セットバックした土地に関してご説明します。
※建築基準法第42条第2項に定める道路(42条2項道路)に接していて、敷地の一部をセットバック(道路後退)しなければならない場合の説明です。

セットバックした土地の所有権は、何も手続きをしなければ、そのまま元の土地所有者のものです。
接する道路が、公道の42条2項道路であった場合は、一定基準を満たすことで行政にセットバック部分を寄付できるケースがあります。
要件は行政によって多少異なりますが、基本的には、既存の土地からセットバック部分を分筆し、抵当権等の権利は抹消する必要があります。
その他、セットバック上の構造物は全て撤去する必要があったり、セットバック部分を舗装する必要があったりと要件が決まっています。

セットバック部分は、駐車場としての利用はできません。
セットバック部分の所有者が誰であるかにかかわらず、「道路」とみなされますので、「自動車の保管場所の確保等に関する法律」の規定により、セットバック部分の駐車場利用は法律違反となります。

固定資産税については、別途申請することでセットバック部分を非課税にすることが可能です。
基本的には、第三者が制限なく自由に通行できるようになっていることなどが要件となります。
寄付の場合と違って、土地の分筆まではおこなわなくても大丈夫です。

参考になれば幸いです。

Q.道路内民地とはどんな意味?

不動産業界 > 不動産用語

2023/08/22

「道路内民地」という言葉を最近知りました。どういった意味の言葉でしょうか。
不動産業界で働いている宅建士さんにとっては馴染みのある言葉ですか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

道路内民地についてご説明いたします。

基本的には、公道として管理・使用されている道路の中に含まれる、個人や民間企業などの所有地のことを指します。
道路の一部が道路内民地となっていることが多いですが、その道路が丸々全て道路内民地であるケースもあります。

日常生活で通行したり、道路内に埋設されているインフラ設備を利用したりする分には、通常の公道と特に変わることはありません。
所有する土地が接する道路が道路内民地であった場合、道路との境界確定の相手は、土地管理者ではなく、土地所有者となります。

道路内民地の存在自体は、不動産業界内で良く知られているでしょう。
なお、個人的には、同じ意味の「道路敷地民有地」という言葉の方を普段使用しています。略して「敷民」や「敷民道路」と言います。

参考になれば幸いです。

Q.不動産売却を考えているのですが、そもそもどこにいけばいい?駅前の不動産屋さん?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/08/22

不動産売却を考えているのですが、そもそもどこにいけばいいのでしょうか?
駅前の不動産屋さんは賃貸?とかのイメージしかありませんがそこにいけばいいのでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売却を考えているときに、どこにいけば良いのか解説します。

まず、いきなりどこかにいくのではなく、いくべき不動産会社を探すところから始めます。
不動産会社の探し方ですが、いまはインターネットで検索して探される方が多いと思います。
「不動産売却」というキーワードと、売却したい不動産の所在エリアを検索ボックスに入力して検索をかけてみると、その地域で不動産売却に対応してくれる不動産会社のホームページに辿り着けるはずです。

基本的には、その売却したい不動産の所在エリア近くの地場不動産会社や、そのエリアに支店や営業所のある大手不動産会社がヒットすると思います。
極力、そのエリア近くで活動している会社の方が、そのエリアの事情や相場に精通している可能性が高いため、会社概要や事業所一覧などを閲覧して、事務所所在地を確認すると良いでしょう。
問合せフォームが用意されていれば、そこから問い合わせしても良いですし、電話をかけても良いです。

その他、不動産会社から郵送でダイレクトメールが届いたり、ポストにチラシが投函されたりしていないでしょうか。
それらに売却相談に乗りますなどと記載されていれば、当然そのエリアに対応できる会社が郵送したり、ポスティングしたりしていますので、そこの会社に連絡して相談するのも良いでしょう。

上記以外にも、様々なアプローチ方法はありますが、2パターンのどちらか、または両方の手段で不動産会社を探し、コンタクトを取ると良いでしょう。

なお、実際に街を歩いて不動産会社を探すのも一つの手段ですが、効率があまり良くないのでお勧めしません。
なぜなら、キングサナさんがイメージされているとおり、駅前の路面店形式の不動産会社は賃貸専門や賃貸の方が得意な会社が多いためです。
また、売買を取り扱っていても、購入のサポートの方が得意な会社もあります。
当てずっぽうで不動産会社を回るのは大変だと思います。

効率という意味では、もう一つ理由があります。
そもそも不動産会社が不動産売却の相談を受ける際は、不動産会社の事務所よりも、その物件現地において話をする方が的確に滞りなく対応できます。
例えば、室内の維持管理状況であるとか、陽当たり具合であるとか、そういった要素を実際に担当者が確認しながら話をすることができるからです。
他にも、ご自宅に保管されているその不動産の資料を、担当者がその場で確認しながら話をすることもできます。
いきなり事務所に来訪されても、あまり実態を把握できていない状態での話しかできませんので、より具体的な話は、また後日アポイントを取って、となりがちです。
であれば、インターネットやチラシなどで問合せをして、例えば自宅の売却を検討しているのであれば、自宅に不動産会社の担当がやってきて相談をする方が、よりスムーズに話を進められるということですね。

参考になれば幸いです。

Q.マンション、建売住宅、分譲住宅など、住宅購入時の抽選会について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/01/14

住宅購入時の抽選会というものは、公平にやられているのでしょうか?ローン審査が通ってる人を優先にすると聞きました。会社によりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

住宅購入時の抽選会についてご説明いたします。

会社や物件によって異なりますが、抽選の申込に一定の条件を設けていたり、一定の条件を満たすと倍率優遇を受けられるようにしていたりしている場合があります。
そういう意味では、人によっては不公平な抽選だと感じるケースもあり得るでしょう。
ただし、基準を公開して、その通りに実施しますので、公正には行っていると考えられます。

なお、存在するかわかりませんが、倫理に反することを平気で行う会社の場合は、この限りではありません。

参考になれば幸いです。

Q.重要事項の説明、代理の者に聞いて貰っても問題ない?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2023/01/10

重要事項の説明は本人が忙しいので代理の者をたてて聞いて貰うのは可能なのでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

重要事項説明を代理の者をたてて、代わりに聞いてもらえるかについてご説明いたします。

不動産会社側からみると、法令違反とならないように、その代理で聞かれる方が、本当に本人から委任をうけて聞いているのかどうかをはっきりとさせておく必要があります。
そのため、下記の条件を満たす委任状を作成できれば、不動産会社から代理人による重要事項説明の拝聴を認めてもらえるかと思います。
・委任状の委任事項には、重要事項説明を代わりに聞いてもらうことを明確に記載すること
・本人が委任状に署名(自署)と実印による捺印をすること
・実印の印鑑証明書の写しを直近(古くても三か月以内)で取得して添付すること

少しでも参考になれば幸いです。

Q.部屋探しは入居したい日のどれくらい前を基準に動けばいいのでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/31

部屋探しはどれくらいの時期から動けば良いのでしょうか?
早すぎても空家賃になったり遅すぎても時間足らずで入居できず困ったりするかと思います
そこでどれくらいを目安・基準に動けば良いのでしょうか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。
部屋探しの開始時期についてお答えします。

何度か引越しを経験されていて、次の希望条件がほぼ固まっている場合は、最もスムーズに手続きが進むケースで、入居希望日の一ヶ月前くらいから探し始めると、ちょうど良いかと思います。
目安として、内見期間に1~2週間、申込~審査~契約の一連の手続きに約1週間かかるイメージです。
その他、初めての家探しでどのように部屋探しをすれば良いかまだかわっていない場合や、ご自身の条件ではあまり物件候補が少なそうな場合、エリアが絞り切れていないような場合などは、申込に至るまで少し時間がかかる可能性がありますので、一か月半前や二か月前など、もう少し早めに探し始めた方が良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.タワーマンションの定義や基準について教えてください!

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2022/12/24

タワーマンションの定義や基準はありますでしょうか?

例えば10階以上や30m以上など具体的な目安はありますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

タワーマンションの定義についてお答えします。

タワーマンションに定義はありません。
よく言われる説明は次のとおりです。
60m以上の建築物は、それ未満の高さの建築物よりも建築時の法令の制限が厳しくなり、通称「超高層建築物」と呼ばれています。
そして、超高層建築物はタワーを連想させますので、これを根拠に60m以上(階数では約20階以上)の建築物をタワーマンションと呼ぶことが多い、というものです。

なお、マンションの名称に「タワー」を付けることについても、特に基準はありませんので、通常、20階建や30階建などの高層建築物に付いているイメージがあると思いますが、10階建程度の高さでもマンション名に「タワー」が含まれていることもあります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産売却前にインスペクションを実施する必要性は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/27

約30年住んだ木造の2世帯住宅の売却を考えています。売却にあたりインスペクションを実施すべきでしょうか。実施することでどのようなメリットが得られますか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

売却時のインスペクションについてご説明いたします。

売却にあたり、売主の立場でインスペクション(住宅状況調査)を実施するメリットは、次の通りです。

調査の結果、不具合がないという結果であれば、それを広告に謳って、販売活動を行えます。

また、逆に調査の結果、何らかの不具合が発見された場合は、それをしっかりと修繕して販売することで、売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
なお、不具合が発見された場合に、必ずしも修繕しなければ売却ができなくなるわけではありません。買主側に告知をして了解を取れれば、現状のまま引き渡すことも可能です。

なお、不具合の是正に多額の費用がかかるなど、建物が使える前提での売却が難しいと判断されれば、始めから土地にのみ価値がある物件として売却を目指す選択肢も選べます。

いずれの場合でも、売却対象の建物の状態をより明確にしてから売却できますので、それがそれぞれのメリットに繋がっていることになります。

その他、売却活動をスムーズに進行させられるメリットもあります。
築年数が一定程度経過している住宅(特に戸建)の場合、売主がインスペクションを実施していなくても、購入検討者が実施を希望する場合があります。
断ることもできますが、実施を希望する検討者に対して、検討を進めてもらうには、インスペクションを実施することになります。

調査から結果の報告まで、数日から一週間程度はかかりますので、その期間分、検討者が結論を出すタイミングが遅くなります。
また、そこで何か不具合が発見されると、販売活動計画の見直しが必要となるケースもありますので、絶対ではないですが、事前にインスペクションを行ってから販売活動を行った方が、その後の流れがスムーズになる可能性が高いです。

以上は、一般論です。
もちろん費用負担が発生するなどのデメリットもありますので、実際は、物件の現状や、お客様の置かれている状況などによって、インスペクションを行ってから販売活動を始めた方が良いかは変わります。
査定相談のタイミングで、不動産会社の担当者に相談してみてください。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/27

利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴についてお答えいたします。

まず経費が多くかかり過ぎる物件ですね。それは、現に見えている経費以外に、将来かかるであろう経費を含めてです。建物自体の修繕コストや、エレベータ有物件であればその更新費用など、後々で結局高利回りではなかった、なんてケースも発生しうるものです。

その他、その瞬間は高利回りでも、空室率が高い要素を持つ物件であったり、売却が難しそうな物件ですね。いずれも、その瞬間は良く見えても、その後それが続く見込みが薄ければ投資すべきではないでしょう。
「売却のタイミングだけ、良く見えるように裏工作されている」なんて物件もたまにありますので、注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは?

不動産投資 > 節税・各種保険

2022/11/27

先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

ワンルームマンション投資の生命保険効果についてお答えします。

新築ワンルームマンションに限らず、投資用に利用されるローンにおいて、ローンに付帯する生命保険は、一般的な生命保険よりも、支払う金額に対する保険金額の条件が良くなることが多いでしょう。
通常の住宅ローンにおいても、付帯する生命保険は、非常に有利な保険商品です。

ただ、新築ワンルームマンション投資は、メリットもあればデメリットもあります。
生命保険の代わりとして利用すべきかどうかは、その他の要素についても、よく理解し考える必要があります。
その物件の営業は、メリットばかりを強調することがほとんどですので、保険以外の話の部分まで全て鵜呑みにはしないように気を付けましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとは?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/26

総戸数が多い大規模マンションならではのメリットとしてどのような点がありますか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

総戸数が多い大規模マンションのメリットをご説明いたします。

まず、建物自体が大きいことや敷地が広いことにより、そのマンションが立派なものになることが多いです。もしくは立派に見えやすくなります。また、外部からの視認性が高くなります。視認性が高くなると、そのエリアに住む住民はもとより、他エリアからやってくる人々に対する認知度が高まります。これらのポイントは、マンションの資産性に繋がります。小規模であまり目立たないマンションと比べて、物件の価値が下がりにくいということです。

大規模マンションは、規模のメリットを享受することができます。例えば、維持管理コストは小規模マンションと比べれば、総額は増えますが、戸当たりの負担が小さくなることが多いです。
また、大規模マンションは、豊富な共用施設がウリになっていることが多いですが、これも、維持費のかかる共用施設であっても、規模が大きいことで戸当たりの負担を抑えられるから実現できているのです。
結果的に、これらの要素も、前述した資産性の維持に貢献していると言えるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.違法建築かどうかの確認方法

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/12

違法建築かどうかの確認方法を教えていただきたいです。検査済証が交付されている建物であれば違法建築の可能性は100%ないと考えても大丈夫でしょうか?

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

建物が違法建築かどうかの確認方法について、お答えいたします。

ご質問にある、検査済証が交付されている建物が、100%違法建築でないかどうかですが、検査済証が発行されて以降、特に増改築工事や建物使用の用途変更などが行われていなければ、ほぼ違法建築ではないと言えるでしょう。
一方で、前述の内容に変更が加えられていた場合は、違法建築状態になっている可能性を否定できません。

検査済証は、あくまでもその建物を検査した当時の評価となりますので、現在に至るまで継続して遵法の建物である証明とはならない点に注意が必要です。

その他、違法建築かどうかの見極め方ですが、これは中々簡単には判断が難しいものです。
実際の建物を確認して、建築基準法のあらゆる制限に対して、明らかに逸脱しているとわかる場合は、違法建築の可能性が高いですが、様々な特例制度を利用して合法的に認められている場合もあります。
逆に、ぱっと見たところ、違法建築でなさそうに見えても、わかりにくい部分で違法箇所があることもありますので、確定的に確認をしたい場合は、建物検査機関や建築士に依頼して、その建物の遵法性を評価してもらう必要があります。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.自己破産申し立て後の任意売却の可否

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

自己破産を申し立てた後に所有不動産を任意売却することはできますか?任意売却するタイミングとしては自己破産前がおすすめですか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

自己破産後の不動産売却についてお答えいたします。

まず「任意売却」という言葉を、どのような意味で捉えていらっしゃるかで回答が変わります。
もし「自らの意思で不動産を売却する」という意味でお考えの場合は、不動産を所有した状態で自己破産をしてしまうと、所有不動産を自らの意思で処分することはできなくなります。
破産管財人という代わりに資産を処分する人が裁判所によって選ばれ、その方次第となります。
なお、破産管財人がおこなう売却行為であっても、「競売」によらず買い手を探す方法は「任意売却」と呼ばれています。
そのため、厳密には、自己破産後でも、破産管財人を通して「任意売却」は可能です。

任意売却をするタイミングが自己破産前と後でどちらがおすすめかは、置かれている状況次第だと思われます。

破産前に任意売却をすることの最大のメリットは、任意売却により破産を避けられる可能性があることです。
特にここ最近は、都市部の不動産相場が上昇しており、不動産売却によって生活や事業を立て直せる可能性があります。

一方で、破産をすることが確定している場合、自己破産前の売却の方が良いことも、後の売却の方が良いこともあります。
例えば所有不動産が自宅であった場合、破産前に任意売却すると、その時点で引越しして、賃貸住宅でれば家賃が発生するようになります。
一方、破産後の売却であれば、不動産の処分が終わるまで、引き続き、住み続けることができます。
しかし、例えば賃料のかからない実家に戻れるなどの条件であれば、破産前に任意売却して、早く新しい生活を始めた方が良いこともあるでしょう。

最後に、手続きにかかるお金の面から言えば、破産前に任意売却をおこなった方が有利です。
不動産を所有した状態で自己破産すると、原則、破産管財事件として扱われますが、この手続きを進めるには最低20万円の予納金を収める必要が出てきます。
破産前の任意売却であれば、このような費用は不要です。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.不動産売却で売主が広告費を負担する場合とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/12

不動産売却で売主が広告費を自腹で負担すべき場合としてどのような場合がありますか?例えば、売主の希望で売り出し価格を下げたことで物件チラシ等を作り直す必要が出てくればその費用は売主負担となりますか?

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売却時に売主が広告を負担するケースについてご説明いたします。

まず、compassさんが例に挙げられたようなケース、売り出し価格を下げた場合のチラシの再作成費用は、一般的には不動産会社の負担となることが多いです。

売却を依頼する際に不動産会社と締結する媒介契約書には、このような意味の文言が記載されています。
「依頼者が不動産業者に特別に依頼した広告の料金は依頼者の負担とする」
ポイントは、依頼者側から、不動産業者に対して、何か特別な広告を行ってほしいと依頼した場合である点です。
価格を下げた後に、新価格で広告をするための広告作成費用は、一般的には通常の売却活動の範疇でおこなうものと考えられるということです。

ただ、「特別」というのが、非常に曖昧ですね。何が通常の広告で何が特別な広告かは、実は明確に定まっていません。
後々になってトラブルになるのを避けるためには、媒介契約を締結する前に、その不動産会社がおこなう通常の広告内容を確認しましょう。
もし、そこで予定にない広告手法をお願いしたいと考えるならば、その広告実施の可否、及び別途費用がかかるものなのかヒアリングし、その内容をもって媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶようにするのも一つですね。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.賃貸で不動産屋がよく使う営業トークを見抜きたい

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/10

賃貸の物件選びの場面で、不動産屋さんがよく使う営業トークの言い回しってありますか?

できれば営業トークに惑わされずにしっかり物件選びをしたいので、参考になりそうな言い回しやエピソードがあれば教えてください。

よろしくお願いします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が使う営業トークについてお答えいたします。

営業トークにも色々ありますね。
大きくは、物件の特徴に対するものと、取引を進めるためのものに分かれるのでしょうか。

前者であれば、例えば、お墓が部屋の目の前に見えるとき、一般的には気味が悪いので嫌がられることがありますが、「今後そこに建物が建ちにくいので陽当たりも良く明るいですよ」というように、デメリットの印象を薄めメリットを強調するようなトークがあります。

後者であれば、お客様が物件を気に入っているものの、すぐに決断が「他にも検討しているお客様がいて、早く決めないと無くなっちゃいますよ!」でしょうか。

さて「営業トークに惑わされずにしっかりと物件選びをしたい」とのことですが、中々大変かもしれません。
営業トークには、そのまま受け取って全く問題ないものから、全く根拠のないようなものまである可能性がありますが、その見極めは極めて難しいです。
業界内にいるプロでも完璧に見極めることはできません。

惑わされない方が良い営業トークなのかどうかを、このような相談の場所などで一つ一つ聞くことも一つの手段ですが、100%聞き流して良い営業トークだと第三者が判断できることは稀なような気がします。

少しでも参考になれば幸いです。

Q.管理組合の理事がマンション売却する際の注意点は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/11/08

マンションの管理組合の理事をしていますが、近いうちに売却を考えています。理事のポジションのままで売却する際の注意点がありましたらご教授お願いいたします。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

マンション管理組合の理事の立場でマンションを売却する際に注意点についてお答えいたします。

特別気を付けなければならないような注意点は特にありません。
売買がおこなわれ、所有権が買主に移転する(マンションの区分所有者でなくなる)と、原則自動的に、理事も退任という形になります。
その後は、管理組合にて新たに区分所有者の中から理事が補充されることが多いと思います。
この辺りは、そのマンションの管理規約の定めによります。

なお、理事会や管理会社に全く伝達せずに売却することも問題ありませんが、スムーズな引継ぎのためにも、特段理由がなければ、売却活動を始める段階で報告しておくと無難でしょう。
正式に契約が成立してから、大抵は引き渡しまで時間が少し空きますので、その間でも良いでしょう。

参考になれば幸いです。

Q.全宅連と全日、加入業者の違いは?

不動産業界 > 不動産会社

2022/11/08

不動産会社選びで、全宅連と全日のどちらに加入している会社かは選ぶ際の参考になり得ますか。加入団体のカラーとか特色とか、不動産会社選びにはあまり関係ないですか。

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宅建士

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が加盟している団体、全宅連と全日について、不動産会社選びのポイントとなるかどうかをお答えいたします。

結論から言えば、気にしなくて問題ないでしょう。
昔はちょっとわかりませんが、現在、加盟団体の違いでお客様の不動産取引が有利になったり不利になったりするような事項は思い浮かびません。

些細な違いはありますが、大勢に影響を与えるようなことではありませんので、その他の要素で選ばれた方が良い判断になるかと思われます。

参考になれば幸いです。

Q.第三種高度地区とは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/11/07

先日、「ジオ品川天王洲」という新築マンションの物件概要を見ていたら、「土地に関する注意事項」の欄に「準防火地域・第三種高度地区(準工業地域)」という記載を見つけました。

これはどのような意味合いの用語でしょうか。この物件の価値に影響する情報ですか。

https://geo.8984.jp/outline/shinagawa.html

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

第三種高度地区についてご説明いたします。

簡単にいうと、建築物の高さの制限です。
その地域において、建てようとしている建物の北側に位置する敷地に対して、一定の日照、通風、採光等を確保するために定められます。

建築物を建てたい敷地があるとします。
その敷地の北方向に向かうにつれて、建てられる高さがどんどん低くなるイメージです。
敷地を横から見ると、南方向が高く北方向が低い斜めの線が引かれることから、建築物の斜線制限の一つに数えられます。

第一種から第三種まであり、第一種が最も制限がきつい高度地区となります。

図があるとより分かりやすいので、参考までにご質問のあったマンション所在地である東京都品川区のHP内で、高度地区について説明されているページリンク(PDF)を掲載します。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/3-6[1].PDF

※なお、行政区域が異なっても、制限の条件は同じです。

参考になれば幸いです。

Q.未公開物件の特徴について教えてください

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/05

賃貸売買関係なくの質問なのですが、不動産屋さんはなぜ「未公開物件」とわざわざ強調するのですか。そのように強調したほうがお宝物件の感じがして成約しやすいからですか。

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宅建士

寺田 裕太郎

ベストアンサー

サウザンドハンズの寺田です。

未公開物件についてお答えいたします。

不動産屋がなぜ「未公開物件」と未公開を強調するかですが、SSSさんがご指摘のとおり、お客様に対して、お宝物件のように感じさせることができるから、という点は大きな理由の一つです。
ただ、未公開物件となる理由は様々で、依頼主から大々的に宣伝しないでくれと頼まれているケースの他に、まだ正式に貸したり売ったりすることが確定していない物件を、事前に紹介しているようなケースもあります。

また、条件が良いから未公開となるわけでもありませんので、未公開だと言われても、物件そのものをしっかりと見極めて取引に臨みたいものですね。

少しでも参考になれば幸いです。

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