青柳さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

●現況渡しとは
不動産を売却する際の現状渡しとは「現状有姿渡し」とも言われます。
中古住宅として売却する場合ではリフォームや修繕などは行わず、そのままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「リフォーム渡し」となり、文字通り先にリフォームを実施して引き渡す方法です。

また、古家付き土地として売却する場合では建物解体などを行わず、家が建っているままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「更地渡し」となり、文字通り先に建物を解体して引き渡す方法です。

●売主側のメリット・デメリット
・メリット
① リフォームや修繕、建物解体を行わないため、売却のための費用がかからない
② すぐに売却に向けた活動を始めることができる
・デメリット
① 売却価格が低くなる、または値引きを要求される可能性がある
買主側からみた場合、リフォームや解体に別途費用が必要となりますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。
② 引渡し後の不具合に対して「契約不適合責任」を負わなければならない
原則として売主は、引き渡し後の不具合に対して補修や損害賠償などの責任を負わなければならず、これを「契約不適合責任」といいます。
契約不適合責任を免れるには、契約時に知りうる不具合をすべて物件状況報告書などに記載し買主へ伝えておくこと、さらに、不動産売買契約書に「売主の契約不適合責任を免責とする」旨の特約を入れておく必要があります。

●残置物の扱いについて
残置物は動産ですので、不動産の「現況渡し」には含まれません。動産を残置する場合、引き渡し後のトラブルを防止するためにも「売主は一切の残置物の所有権を放棄し、買主は自己の責任負担にて使用・処分する」旨の特約を入れておく必要があります。
また、照明器具やカーテンレール、表札など物件に取り付けてある動産については、付帯設備表に残置の有無及び故障の有無を記載し、契約時に買主に伝えておくとよいでしょう。
なお、動産を残置する場合、買主側がその処分費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●境界明示について
現状渡しの場合でも境界標が確認できない場合、境界明示は原則として売主の責任で行なう必要があります。売主側で境界復元を行わない場合、「境界非明示での引渡し」である旨の特約を入れておく必要があります。
なお、境界非明示で売却する場合、買主側が境界復元費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●まとめ
現況渡しは売主にとって費用がかからず早期に売却できるというメリットがある反面、注意しなければならない点があります。
・売主の契約不適合責任
・残置物の所有権
・境界明示について
・値下げリスク
これらを踏まえて、現況渡しでの売買を行って頂くことをお勧めいたします。

オリビア運営チームさん
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

102㎡のマンションの広さは下記のとおりです。
① 坪数　102㎡×0.3025＝約30.85坪
② 畳数　約30.85坪×2＝約61.7畳
③ フィート数　102㎡×10.7639＝約1097.91フィート

正方形の面積で換算すると1辺の長さは約10.1ｍとなりますが、マンションの場合、壁芯面積か内法面積かによって実際の室内の寸法が変わりますので、ご注意下さい。

間取のイメージは専有部分の形状や居室・浴室・洗面室・廊下・収納の広さなどによって変わりますが、あくまで目安としては、
・2LDKの場合でLDKの広さが25～28畳程度
・3LDKの場合でLDKの広さが22～25畳程度
・4LDKの場合でLDKの広さが19～22畳程度
といったイメージです。
3LDKまたは4LDKの間取が一般的かと思われますが、地域によって異なる可能性もあります。

シャインマスカットさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

① 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）とは

急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがあり、土砂災害を防止するために警戒や避難体制の整備が必要な区域です。
開発行為や建築について特に制限はありません。
イエローゾーンの指定区域は全国で約69.4万箇所（※令和5年度末時点）もあり、川や傾斜地の近くだけでなく、一見すると危険がなさそうな平地にまで範囲が及ぶ場合もあります。

② 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）とは

イエローゾーンの中でも特に、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域です。
レッドゾーンの指定区域は全国で約59.6万箇所（※令和5年度末時点）にもおよびます。　
土砂災害の危険性が極めて高いため、土地の開発行為を行う場合は都道府県知事の許可を要します。
さらに建築物については、土石等の衝撃に対し安全な構造にするなど構造規制もかかります。

③ 重要事項説明書での説明義務

イエローゾーン、レッドゾーンのどちらも、買主の購入判断に重大な影響を与える可能性があるため、宅地建物取引業者はその旨を重要事項説明書に記載し、買主へ説明しなければなりません。

④ まとめ

イエローゾーンは「住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがある区域」、レッドゾーンは「建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域」となりますので、災害リスクはレッドゾーンの方が高いです。
また、建築制限はレッドゾーンのみにかかります。
どちらの区域も、売買時には重要事項説明書にその旨を記載し買主に説明が必要となります。