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名前 澤田(さわだ) (りょう)
出身地 熊本県
資格 宅建士,FP2級,住宅診断士
仲介業務
開始年月
2024年09月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール
登録日 2024年09月20日

所属情報

株式会社熊本有恒社

所在地

熊本県熊本市西区島崎2-14-29

URL

http://sawada-office.jp

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

2

ベストアンサー率:

15.38%

ベストアンサー数:

2件

その他の回答:

11件

回答総数:

13件

対応分野

対応している相談

物件探し,物件査定,住宅ローン,リフォーム,離婚,相続,任意売却,競売,空き家活用

自己紹介

はじめまして。株式会社熊本有恒社の澤田と申します。

私は2005年から2024年8月まで、不動産買取再販専門会社に勤務し、東京、新潟、福島、宮城、福岡、熊本と日本各地で、特に中古住宅の買取再販を手掛けてきました。
売買に関わった実績は600件以上、内見または現地の調査をした中古住宅の件数は6,000件以上に及びます。
住宅診断士(ホームインスペクター)の知識を活かし、買取前の住宅の状況を細かく調査し、再販リフォーム企画に反映させていくという業務をしておりましたので、中古住宅(旧耐震物件も含む)に精通しております。
また、物件の現地・役所調査から重要事項説明書・売買契約書の作成まで、自身で完結させておりました。任意売却や競売での落札経験もございます。

現在は住宅診断(ホームインスペクション)や、宅建業者様向けに内見代行・現地調査代行などのサービスを行いながら、11月の宅地建物取引業免許取得に向けて書類準備・申請中です。

【保有資格】
・日本ホームインスペクターズ協会 公認ホームインスペクター
・宅地建物取引士
・2級ファイナンシャル・プランニング技能士

私が専門性を持ち対応が可能な業務としては、
・住宅診断(ホームインスペクション)報告書作成
・現況間取り図作成
・不動産現地調査概略図作成
・役所調査報告書作成
・重要事項説明書作成
・不動産売買契約書作成
など、不動産売買の現場における調査業務および書類作成業務を得意としております。

対応可能エリアは熊本県全域、福岡県の一部、佐賀県の一部です。

何かと不安のつきまとう中古住宅の売買を、少しでも安心安全に進められるようお手伝いをさせて頂きたいと思います。

どうぞよろしくお願い致します。

職歴

株式会社熊本有恒社

取締役

2024/09-現職

株式会社リアルト・ハーツ熊本支店

課長

2023/07-2024/08

株式会社リアルト・ハーツ福岡支店

支店長代理

2015/01-2023/06

株式会社リアルト・ハーツ熊本支店

支店長

2013/03-2014/12

株式会社リアルト・ハーツ仙台支店

支店長

2010/11-2013/02

株式会社リアルト・ハーツ郡山支店

支店長代理

2009/01-2010/10

株式会社リアルト・ハーツ新潟支店

課長

2007/08-2008/12

株式会社リアルト・ハーツ長岡支店

2007/04-2007/07

株式会社リアルト・ハーツ東京本社

2005/06-2007/03

学歴

熊本県立大学

1998年03月中退

熊本県立熊本高等学校

1996年03月卒業

趣味

バンド(ベース)

好きな言葉

有恒

好きな本、漫画

SPY×FAMILY

好きな映画

ラストサムライ、ロードオブザリング

好きなミュージシャン

和楽器バンド、陰陽座、LUNA SEA、CRAZE、Die In Cries、Avril Lavigne、MUSEなど

好きなYouTuber

及川幸久、石田和靖、深田萌絵、高橋洋一、やまたつ、TOLAND VLOG、中田敦彦、茂木誠、北原孝彦など

将来行ってみたい国や観光地

日本全都道府県

住まい相談回答一覧

Q.家の「現状渡し」とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/10/02

家を売却して買主さんに引渡す際の現状引渡し(現況引渡し?)とはどのような引渡し態様を意味しますか。残置物の扱いは通常どうなりますか。

例えば、照明器具は装着したままでOKなのかとかカーテンやカーテンレールは取り外さなくてOKなのかとか表札はつけたままでいいのかとか知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,住宅診断士

澤田 亮

青柳さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

●現況渡しとは
不動産を売却する際の現状渡しとは「現状有姿渡し」とも言われます。
中古住宅として売却する場合ではリフォームや修繕などは行わず、そのままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「リフォーム渡し」となり、文字通り先にリフォームを実施して引き渡す方法です。

また、古家付き土地として売却する場合では建物解体などを行わず、家が建っているままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「更地渡し」となり、文字通り先に建物を解体して引き渡す方法です。

●売主側のメリット・デメリット
・メリット
① リフォームや修繕、建物解体を行わないため、売却のための費用がかからない
② すぐに売却に向けた活動を始めることができる
・デメリット
① 売却価格が低くなる、または値引きを要求される可能性がある
買主側からみた場合、リフォームや解体に別途費用が必要となりますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。
② 引渡し後の不具合に対して「契約不適合責任」を負わなければならない
原則として売主は、引き渡し後の不具合に対して補修や損害賠償などの責任を負わなければならず、これを「契約不適合責任」といいます。
契約不適合責任を免れるには、契約時に知りうる不具合をすべて物件状況報告書などに記載し買主へ伝えておくこと、さらに、不動産売買契約書に「売主の契約不適合責任を免責とする」旨の特約を入れておく必要があります。

●残置物の扱いについて
残置物は動産ですので、不動産の「現況渡し」には含まれません。動産を残置する場合、引き渡し後のトラブルを防止するためにも「売主は一切の残置物の所有権を放棄し、買主は自己の責任負担にて使用・処分する」旨の特約を入れておく必要があります。
また、照明器具やカーテンレール、表札など物件に取り付けてある動産については、付帯設備表に残置の有無及び故障の有無を記載し、契約時に買主に伝えておくとよいでしょう。
なお、動産を残置する場合、買主側がその処分費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●境界明示について
現状渡しの場合でも境界標が確認できない場合、境界明示は原則として売主の責任で行なう必要があります。売主側で境界復元を行わない場合、「境界非明示での引渡し」である旨の特約を入れておく必要があります。
なお、境界非明示で売却する場合、買主側が境界復元費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●まとめ
現況渡しは売主にとって費用がかからず早期に売却できるというメリットがある反面、注意しなければならない点があります。
・売主の契約不適合責任
・残置物の所有権
・境界明示について
・値下げリスク
これらを踏まえて、現況渡しでの売買を行って頂くことをお勧めいたします。

Q.102平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/29

登記簿面積102平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。

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宅建士,FP2級,住宅診断士

澤田 亮

ベストアンサー

オリビア運営チームさん
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

102㎡のマンションの広さは下記のとおりです。
① 坪数 102㎡×0.3025=約30.85坪
② 畳数 約30.85坪×2=約61.7畳
③ フィート数 102㎡×10.7639=約1097.91フィート

正方形の面積で換算すると1辺の長さは約10.1mとなりますが、マンションの場合、壁芯面積か内法面積かによって実際の室内の寸法が変わりますので、ご注意下さい。

間取のイメージは専有部分の形状や居室・浴室・洗面室・廊下・収納の広さなどによって変わりますが、あくまで目安としては、
・2LDKの場合でLDKの広さが25~28畳程度
・3LDKの場合でLDKの広さが22~25畳程度
・4LDKの場合でLDKの広さが19~22畳程度
といったイメージです。
3LDKまたは4LDKの間取が一般的かと思われますが、地域によって異なる可能性もあります。

Q.イエローゾーンとレッドゾーンの違いについて

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/26

建築制限的な視点や災害リスクの視点での比較コメントを頂けますと幸いです。

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宅建士,FP2級,住宅診断士

澤田 亮

ベストアンサー

シャインマスカットさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

① 土砂災害警戒区域(イエローゾーン)とは

急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがあり、土砂災害を防止するために警戒や避難体制の整備が必要な区域です。
開発行為や建築について特に制限はありません。
イエローゾーンの指定区域は全国で約69.4万箇所(※令和5年度末時点)もあり、川や傾斜地の近くだけでなく、一見すると危険がなさそうな平地にまで範囲が及ぶ場合もあります。

② 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)とは

イエローゾーンの中でも特に、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域です。
レッドゾーンの指定区域は全国で約59.6万箇所(※令和5年度末時点)にもおよびます。 
土砂災害の危険性が極めて高いため、土地の開発行為を行う場合は都道府県知事の許可を要します。
さらに建築物については、土石等の衝撃に対し安全な構造にするなど構造規制もかかります。

③ 重要事項説明書での説明義務

イエローゾーン、レッドゾーンのどちらも、買主の購入判断に重大な影響を与える可能性があるため、宅地建物取引業者はその旨を重要事項説明書に記載し、買主へ説明しなければなりません。

④ まとめ

イエローゾーンは「住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがある区域」、レッドゾーンは「建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域」となりますので、災害リスクはレッドゾーンの方が高いです。
また、建築制限はレッドゾーンのみにかかります。
どちらの区域も、売買時には重要事項説明書にその旨を記載し買主に説明が必要となります。

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澤田(さわだ) (りょう) 宅建士

株式会社熊本有恒社

熊本県熊本市西区島崎2-14-29

出身地 熊本県
資格 宅建士,FP2級,住宅診断士
仲介業務
開始年月
2024年09月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール
登録日 2024年09月20日

対応分野

対応している相談

物件探し,物件査定,住宅ローン,リフォーム,離婚,相続,任意売却,競売,空き家活用

自己紹介

はじめまして。株式会社熊本有恒社の澤田と申します。

私は2005年から2024年8月まで、不動産買取再販専門会社に勤務し、東京、新潟、福島、宮城、福岡、熊本と日本各地で、特に中古住宅の買取再販を手掛けてきました。
売買に関わった実績は600件以上、内見または現地の調査をした中古住宅の件数は6,000件以上に及びます。
住宅診断士(ホームインスペクター)の知識を活かし、買取前の住宅の状況を細かく調査し、再販リフォーム企画に反映させていくという業務をしておりましたので、中古住宅(旧耐震物件も含む)に精通しております。
また、物件の現地・役所調査から重要事項説明書・売買契約書の作成まで、自身で完結させておりました。任意売却や競売での落札経験もございます。

現在は住宅診断(ホームインスペクション)や、宅建業者様向けに内見代行・現地調査代行などのサービスを行いながら、11月の宅地建物取引業免許取得に向けて書類準備・申請中です。

【保有資格】
・日本ホームインスペクターズ協会 公認ホームインスペクター
・宅地建物取引士
・2級ファイナンシャル・プランニング技能士

私が専門性を持ち対応が可能な業務としては、
・住宅診断(ホームインスペクション)報告書作成
・現況間取り図作成
・不動産現地調査概略図作成
・役所調査報告書作成
・重要事項説明書作成
・不動産売買契約書作成
など、不動産売買の現場における調査業務および書類作成業務を得意としております。

対応可能エリアは熊本県全域、福岡県の一部、佐賀県の一部です。

何かと不安のつきまとう中古住宅の売買を、少しでも安心安全に進められるようお手伝いをさせて頂きたいと思います。

どうぞよろしくお願い致します。

所属情報

株式会社熊本有恒社

所在地

熊本県熊本市西区島崎2-14-29

URL

http://sawada-office.jp

定休日

宅建免許番号

免許()第号

職歴

株式会社熊本有恒社

取締役

2024/09-現職

株式会社リアルト・ハーツ熊本支店

課長

2023/07-2024/08

株式会社リアルト・ハーツ福岡支店

支店長代理

2015/01-2023/06

株式会社リアルト・ハーツ熊本支店

支店長

2013/03-2014/12

株式会社リアルト・ハーツ仙台支店

支店長

2010/11-2013/02

株式会社リアルト・ハーツ郡山支店

支店長代理

2009/01-2010/10

株式会社リアルト・ハーツ新潟支店

課長

2007/08-2008/12

株式会社リアルト・ハーツ長岡支店

2007/04-2007/07

株式会社リアルト・ハーツ東京本社

2005/06-2007/03

学歴

熊本県立大学

1998年03月中退

熊本県立熊本高等学校

1996年03月卒業

趣味

バンド(ベース)

好きな言葉

有恒

好きな本、漫画

SPY×FAMILY

好きな映画

ラストサムライ、ロードオブザリング

好きなミュージシャン

和楽器バンド、陰陽座、LUNA SEA、CRAZE、Die In Cries、Avril Lavigne、MUSEなど

好きなYouTuber

及川幸久、石田和靖、深田萌絵、高橋洋一、やまたつ、TOLAND VLOG、中田敦彦、茂木誠、北原孝彦など

将来行ってみたい国や観光地

日本全都道府県

住まい相談回答一覧

Q.家の「現状渡し」とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/10/02

家を売却して買主さんに引渡す際の現状引渡し(現況引渡し?)とはどのような引渡し態様を意味しますか。残置物の扱いは通常どうなりますか。

例えば、照明器具は装着したままでOKなのかとかカーテンやカーテンレールは取り外さなくてOKなのかとか表札はつけたままでいいのかとか知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,住宅診断士

澤田 亮

青柳さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

●現況渡しとは
不動産を売却する際の現状渡しとは「現状有姿渡し」とも言われます。
中古住宅として売却する場合ではリフォームや修繕などは行わず、そのままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「リフォーム渡し」となり、文字通り先にリフォームを実施して引き渡す方法です。

また、古家付き土地として売却する場合では建物解体などを行わず、家が建っているままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「更地渡し」となり、文字通り先に建物を解体して引き渡す方法です。

●売主側のメリット・デメリット
・メリット
① リフォームや修繕、建物解体を行わないため、売却のための費用がかからない
② すぐに売却に向けた活動を始めることができる
・デメリット
① 売却価格が低くなる、または値引きを要求される可能性がある
買主側からみた場合、リフォームや解体に別途費用が必要となりますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。
② 引渡し後の不具合に対して「契約不適合責任」を負わなければならない
原則として売主は、引き渡し後の不具合に対して補修や損害賠償などの責任を負わなければならず、これを「契約不適合責任」といいます。
契約不適合責任を免れるには、契約時に知りうる不具合をすべて物件状況報告書などに記載し買主へ伝えておくこと、さらに、不動産売買契約書に「売主の契約不適合責任を免責とする」旨の特約を入れておく必要があります。

●残置物の扱いについて
残置物は動産ですので、不動産の「現況渡し」には含まれません。動産を残置する場合、引き渡し後のトラブルを防止するためにも「売主は一切の残置物の所有権を放棄し、買主は自己の責任負担にて使用・処分する」旨の特約を入れておく必要があります。
また、照明器具やカーテンレール、表札など物件に取り付けてある動産については、付帯設備表に残置の有無及び故障の有無を記載し、契約時に買主に伝えておくとよいでしょう。
なお、動産を残置する場合、買主側がその処分費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●境界明示について
現状渡しの場合でも境界標が確認できない場合、境界明示は原則として売主の責任で行なう必要があります。売主側で境界復元を行わない場合、「境界非明示での引渡し」である旨の特約を入れておく必要があります。
なお、境界非明示で売却する場合、買主側が境界復元費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●まとめ
現況渡しは売主にとって費用がかからず早期に売却できるというメリットがある反面、注意しなければならない点があります。
・売主の契約不適合責任
・残置物の所有権
・境界明示について
・値下げリスク
これらを踏まえて、現況渡しでの売買を行って頂くことをお勧めいたします。

Q.102平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/29

登記簿面積102平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。

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宅建士,FP2級,住宅診断士

澤田 亮

ベストアンサー

オリビア運営チームさん
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

102㎡のマンションの広さは下記のとおりです。
① 坪数 102㎡×0.3025=約30.85坪
② 畳数 約30.85坪×2=約61.7畳
③ フィート数 102㎡×10.7639=約1097.91フィート

正方形の面積で換算すると1辺の長さは約10.1mとなりますが、マンションの場合、壁芯面積か内法面積かによって実際の室内の寸法が変わりますので、ご注意下さい。

間取のイメージは専有部分の形状や居室・浴室・洗面室・廊下・収納の広さなどによって変わりますが、あくまで目安としては、
・2LDKの場合でLDKの広さが25~28畳程度
・3LDKの場合でLDKの広さが22~25畳程度
・4LDKの場合でLDKの広さが19~22畳程度
といったイメージです。
3LDKまたは4LDKの間取が一般的かと思われますが、地域によって異なる可能性もあります。

Q.イエローゾーンとレッドゾーンの違いについて

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/26

建築制限的な視点や災害リスクの視点での比較コメントを頂けますと幸いです。

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宅建士,FP2級,住宅診断士

澤田 亮

ベストアンサー

シャインマスカットさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

① 土砂災害警戒区域(イエローゾーン)とは

急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがあり、土砂災害を防止するために警戒や避難体制の整備が必要な区域です。
開発行為や建築について特に制限はありません。
イエローゾーンの指定区域は全国で約69.4万箇所(※令和5年度末時点)もあり、川や傾斜地の近くだけでなく、一見すると危険がなさそうな平地にまで範囲が及ぶ場合もあります。

② 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)とは

イエローゾーンの中でも特に、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域です。
レッドゾーンの指定区域は全国で約59.6万箇所(※令和5年度末時点)にもおよびます。 
土砂災害の危険性が極めて高いため、土地の開発行為を行う場合は都道府県知事の許可を要します。
さらに建築物については、土石等の衝撃に対し安全な構造にするなど構造規制もかかります。

③ 重要事項説明書での説明義務

イエローゾーン、レッドゾーンのどちらも、買主の購入判断に重大な影響を与える可能性があるため、宅地建物取引業者はその旨を重要事項説明書に記載し、買主へ説明しなければなりません。

④ まとめ

イエローゾーンは「住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがある区域」、レッドゾーンは「建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域」となりますので、災害リスクはレッドゾーンの方が高いです。
また、建築制限はレッドゾーンのみにかかります。
どちらの区域も、売買時には重要事項説明書にその旨を記載し買主に説明が必要となります。

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15.38%

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