現在、物件（価格：約1億3,800万円 前後　晴海フラッグ）の購入を検討しており、資金計画について専門的な立場からのご見解を伺いたくご連絡いたしました。

当方の資金状況と想定しているライフプランの条件は以下の通りです。
1. 資金・収入条件
世帯年収: 約1,800万円（夫：1,000万円 / 妻：800万円 ※共にボーナス含む）
自己資金（頭金）: 現有マンション売却手残り等より約1,000万円を充当予定
想定借入額: 約1億2,000万円 〜 1億2,800万円（返済期間35年 / 変動金利想定）

2. 今後のライフプラン
2年後の予定: 出産・妻の育児休業（約1年間）を想定。育休中の世帯手取りは月給ベースで約80万円程度に一時減額。
育休後: 時短勤務で復帰予定（認可保育料月額約8万〜10万円発生想定）。
その他希望: 子ども1人の教育費（高校・大学等）、年1回の家族旅行、新NISA等での老後資金積立を並行して実施したい。

上記の前提を踏まえ、以下の点についてご意見をいただけますでしょうか。

【ご相談・ご確認したい事項】
1. 住宅ローンの審査・安全性について
世帯年収1,800万円（ペアローン前提）に対して、借入額1.2億〜1.28億円の住宅ローン審査上の評価および、実務的な返済負担感の妥当性についてどう思われますか。

2.売却・買い替えのスケジュールと特例（税制）について
現在所有しているマンションの売却手残りを頭金に充てる計画ですが、売り先行・買い先行のどちらが安全か、また居住用財産の3,000万円特別控除と新居での住宅ローン控除の使い分けにおける留意点はございますか。
お忙しいところ恐縮ですが、ご見解やアドバイスをいただけますと幸いです。

よろしくお願い申し上げます。

所有しているマンションは修繕積立金が均等積立方式で、近隣の段階増額積立方式の物件より、現在の月額が高めです。

売却するときに、修繕積立金の高さだけで買主から敬遠されないか気になっています。均等積立方式には将来の負担の見通しを立てやすいメリットがあると思いますが、実際の売買では評価されるのでしょうか。

借りている月極駐車場の更新時に、管理会社から更新料1か月分を請求されました。手元の契約書を見ても、更新料についての記載が見つかりません。契約時にも説明を受けた覚えがない場合、請求された金額を支払う必要はあるのでしょうか。

購入を検討している中古マンションで、管理組合が大規模修繕のために借入をしており、まだ返済が残っていると聞きました。管理組合に借入がある物件は、購入を避けた方がよいのでしょうか。それとも、借入の目的や返済計画に問題がなければ、それほど心配する必要はありませんか。

購入を検討している中古戸建てに増築部分があり、実際の建物の広さと登記上の床面積が違います。売主さんからは「引き渡し後に買主側で登記を直せばよい」と言われました。このまま住宅ローンの事前審査や本審査に進んでも大丈夫でしょうか。

車を残価設定型クレジット、いわゆる残クレで購入し、現在は毎月3万円を返済しています。来年には最終回の支払いもあります。戸建ての住宅ローンを申し込む際、毎月の返済額だけでなく、最終回の支払いも審査に影響しますか。

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マンションの消防点検が毎回平日にあり、仕事のため立ち会えません。

不在が続く部屋について、管理会社は別日の点検を案内してくれるのでしょうか。それとも、室内を点検できないまま次回に持ち越すのでしょうか。

長期に渡り消防点検を怠ると住人にペナルティは貸されるのでしょうか。