Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴についてお答えいたします。

まず経費が多くかかり過ぎる物件ですね。それは、現に見えている経費以外に、将来かかるであろう経費を含めてです。建物自体の修繕コストや、エレベータ有物件であればその更新費用など、後々で結局高利回りではなかった、なんてケースも発生しうるものです。

その他、その瞬間は高利回りでも、空室率が高い要素を持つ物件であったり、売却が難しそうな物件ですね。いずれも、その瞬間は良く見えても、その後それが続く見込みが薄ければ投資すべきではないでしょう。
「売却のタイミングだけ、良く見えるように裏工作されている」なんて物件もたまにありますので、注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

相談者様の利回りが”表面利回り”だとして回答します。

表面利回りが高くても、”実質利回り”が低い物件は多々存在します。

見えていない隠れた経費やリスクは、保守的に見込んだ上で、利回りを再計算する必要があります。この隠れた経費やリスクを費用として見込み、算出した調整利益を用いて計算した利回りを”実質利回り”といいます。

この要は、表面利回りが高くても、”実質利回り”が低い物件は投資すべきではないということです。

石原 靖也 宅建士

覚王山不動産販売　株式会社 | 愛知県

chaoさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

利回りが高くても投資しない方が良い物件として、通常利回りは満室想定利回りを販売時に提示していることも多く、その場合、全室空室かつ田舎とかだと、全然賃借人が埋まらないこともあります。

また、修繕が全然していない、配管が傷んでいる、外壁塗装を全然していない物件は、表面上安い物件でも、その後に修繕費用がかかるので、その修繕費用が実質物件価格にオンされたと考えると実質利回りが下がることもあります。

よろしくお願い申し上げます！

覚王山不動産販売　石原