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2023/11/09
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2024/03/30
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2023/08/03
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2023/02/12
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2023/04/13
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2023/04/25
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2024/03/07
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2024/02/20
※過去30日集計
※毎日午前0時に集計結果を更新
阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター
エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府
くじら12号さん、はじめまして。
キャップレート(Capitalization Rate)と割引率(Discount Rate)は不動産投資や財務分析でよく使用される二つの重要な概念ですが、それぞれ異なる目的と計算方法を持っています。
これらの違いを分かりやすく解説します。
・キャップレート(Capitalization Rate)
キャップレートは、不動産投資の収益性を評価するために使用される指標です。
具体的には、不動産の年間純運用収入(Net Operating Income: NOI)をその現在価値(または購入価格)で割ったものです。
キャップレートはパーセンテージで表され、不動産の収益性やリスクを評価する際に用いられます。
キャップレートが高いほどリスクが高いが、収益性も高い投資と見なされます。
・割引率(Discount Rate)
割引率は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使用される率です。この概念は、将来発生する収益やコストを現在の価値に換算する際に用いられ、特にDCF(割引キャッシュフロー法)で重要です。
割引率は、投資のリスクを反映しており、リスクが高い投資ほど高い割引率が用いられます。
キャップレートと割引率の主な違い
・目的の違い
キャップレートは不動産の収益性を評価するために使われ、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使われます。
・計算方法
キャップレートは年間純運用収入と物件価格の比率で計算され、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引く際に使用されます。
・リスクの考慮
キャップレートは物件自体の収益性とリスクを示しますが、割引率は投資全体のリスクを考慮して将来のキャッシュフローを現在価値に割り引きます。
これらの違いを理解することは、不動産投資や財務分析において重要です。
それぞれの指標が示す意味を正確に把握し、適切な状況で使用することでより良い投資判断を行うことが可能となります。
2024/02/05 09:57
この投稿は、2024年02月05日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2023/11/09
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2024/02/20
※過去30日集計
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Q.実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件は魅力的か?
> 物件選び・物件比較・市況
楽待などの投資物件サイトを見ていると、鳥取県や富山県や新潟県といった地方の1億円程度の一棟マンションとかだと実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件をちらほら見かけます。
このような物件は私のような不動産投資の素人からするとお買い得のように思えるのですがプロ視点だといかがな印象でしょうか。
同じ価格でも都心の区分所有だと実質利回り3パーセント程度で売られている物件もあるので、利回りだけで比較すると同じ価格であれば後者の都心の区分所有を選ぶ余地はないのではないかと思ってしまいます。。
回答 : 3
2023/07/12
Q.底地投資は新築ワンルーム投資よりもおすすめですか?
> 物件選び・物件比較・市況
値段次第だとは思うのですが、安く底地権を購入できれば管理の手間や空室リスクの心配もなくローリスクで安定して借地収入が入ってくるので、底地投資は下手に新築ワンルーム投資に手を出すよりかは数段魅力ある投資先のように思います。その辺りについて宅建士さんの生のご意見を伺ってみたいです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/13
Q.不動産投資関連でおすすめな本を教えてください
> その他不動産投資一般
不動産投資初心者です。分からないことだらけなので情報収集から始めたいです。不動産投資に関する指南本でこの本がおすすめといった本があれば是非教えてください。そのほか、まず最初に手をつけるべきことがあれば教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/08/03
Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴
> 物件選び・物件比較・市況
利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/11/27
Q.投資物件を初購入するなら1棟アパートがおすすめ?
> 物件選び・物件比較・市況
https://www.re-port.net/article/news/0000071861/
こちらの調査だと、1棟アパート>区分マンション>戸建て賃貸、の順で初購入割合が多い結果となっていますが、資金に余裕があるのであればやはりいきなり1棟アパートから始めた方がメリットや学びも多いのでしょうか。
忌憚のないご意見を頂戴できればと存じます。
回答 : 2
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2023/03/09
Q.コンパクトマンション投資はおすすめですか?
> 物件選び・物件比較・市況
最近話題のコンパクトマンション投資に興味があります。資金に余裕があれば、コンパクトマンション投資はワンルームマンション投資よりもおすすめですか?
回答 : 1
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2022/10/06
Q.収益物件アパートを更地化して売った方がいい場合とは?
> その他不動産投資一般
収益物件アパートで物件の特性によっては更地化してから売った方がメリットが大きい場合もあると聞きました。具体的にどのような場合が想定されますでしょうか。
また、現在入居者がいたり入居募集中の収益物件アパートを将来的に更地化して売却することを考えているのであれば、今からどのような対策や準備をしておけばいいでしょうか。
回答 : 1
2023/03/19
Q.不動産投資やめた方がいい と言われる大きな要因はなんですか?
> その他不動産投資一般
日本において不動産投資はやめた方がいいと言われていますがそう言われる大きな要因はありますでしょうか?
私の考えられる範囲では自然災害が多いからですか?
自然災害で被害に遭うのは他の投資対象も同じだと考えれたりもするのですが実際はどうなのでしょうか?
回答 : 3
2023/02/20
Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査
> 投資ローン・金利
とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。
ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。
そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?
回答 : 2
ベストアンサー
2022/08/18
Q.景観地区にある不動産を投資対象に選ぶメリットデメリット
> 物件選び・物件比較・市況
景観地区にある不動産を投資対象に選んだ場合、何か注意すべき点はありますか?
回答 : 1
ベストアンサー
2023/03/12
Q.オーナーチェンジ物件はどうですか?
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資を始めようと考えています。初心者ならオーナーチェンジ物件がねらい目と聞いたのですが、なぜですか。オーナーチェンジ物件を選ぶとしたら、どうやって物件を探すといいでしょうか。注意することなどもあればアドバイスお願いします。
回答 : 1
2023/11/02
Q.生活保護受給者が入居するアパートに投資する場合の注意点は?
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資で、生活保護受給者ばかりが入居するアパートを購入する場合の注意点またはメリットデメリットを教えてください。よろしくお願いいたします。
回答 : 2
2023/08/21
Q.一棟もののアパート投資、ローン利用だと最低頭金いくらくらい必要?
> 投資ローン・金利
新規に不動産投資を始めたいです。
アパートローンでレバレッジを効かせて物件購入するとして、
最低用意すべき自己資金は購入価格の何割くらいが妥当でしょうか。
理由もお聞かせください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/04/23
Q.土地勘のない地方都市の投資物件を購入する場合の注意点
> 物件選び・物件比較・市況
投資物件情報サイトを見ていて利回りの良い満室の一棟アパートを見つけました。ただ、物件の所在場所が自分が一度も訪れたことのない地方都市なのでそこが購入検討にあたっての気がかりです。
そこで、不動産のプロが土地勘のないエリアの投資物件を購入する際に注意している点や現地調査に赴く前に行なっている事前調査の方法などについて、教えていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/11/14
Q.不動産小口化商品とは何ですか?
> その他不動産投資一般
不動産小口化商品の特徴について教えてください。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/10
Q.キャップレートと割引率の違いとは?
> その他不動産投資一般
それぞれどういう意味か教えてください。
回答 : 1
2024/02/03
Q.オーナーチェンジ物件購入の注意点やデメリットとは?
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資未経験者です。
今度、中古の区分所有のオーナーチェンジ物件を購入することを考えています。
空室物件に比べて、オーナーチェンジ物件特有の危険性やリスク、注意点やデメリットがあればご解説いただければと存じます。
回答 : 3
2023/07/21
Q.建蔽率オーバーでも火災保険に入れますか?
> 節税・各種保険
建蔽率オーバーの違法建築に該当する?家屋でも火災保険に入れますか??
回答 : 2
ベストアンサー
2024/08/23
Q.S造とRC造とSRC造とでは建築コストはどれくらい違いますか?
> アパートマンション経営
アパートを建てる際の坪単価相場を例にそれぞれの建築コストとその差異について解説お願いします。
回答 : 1
2024/09/18
Q.初めての不動産投資を考えているのですが満室想定表面利回りは初めて買うならどれくらいがいいのか?
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか?
回答 : 3
2023/03/30
Q.なぜ福岡市はずっと人口増加しているのですか?
> 物件選び・物件比較・市況
他県からの移住者が多いからですか。外国人労働者が増えているからですか。理由が知りたいです。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/07/28
Q.投資信託と不動産投資型クラファン、リスクが低いのはどっち?
> その他不動産投資一般
投資未経験の20代ですが、どちらの方が投資リスクが低いのか気になっています。
アドバイスよろしくお願いいたします。
回答 : 1
2023/04/09
Q.アパート経営で必要な初期投資は?
> その他不動産投資一般
副業でアパート経営を考えています。初期投資にかかる費用にはどんなものがありますか?
回答 : 1
2023/12/23
Q.不動産投資での「リスクプレミアム」をわかりやすく
> その他不動産投資一般
不動産投資におけるリスクプレミアムという言葉の意味をわかりやすくご解説ください。よろしくお願いします。
回答 : 1
2022/09/22
Q.不動産投資ローンの審査期間はどのくらいですか?
> 投資ローン・金利
だいたいどのくらいか教えてください。
回答 : 1
2024/08/11
Q.土地活用でいきなり自宅訪問してきたが違法ではない?
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地活用しませんか?といきなり自宅訪問してきたのですが法律的に違法じゃないのでしょうか?名前も特に告げられず、土地活用しませんかと一言だけでした、断るとどっかいきましたが違法じゃないんでしょうか?
回答 : 1
2023/03/15
Q.家賃の正しい決め方とは?
> アパートマンション経営
アパート経営初心者の大家さんが部屋を貸し出す際の家賃設定の方法についてアドバイスいただきたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/06/27
Q.ワンルームマンションの不動産投資が近ごろ増えている要因について教えてください
> その他不動産投資一般
最近ワンルームマンションの不動産投資が増えているとニュースで見ましたが
何故ワンルームが増えているのでしょうか?
そこまで利益が見込めないと思うのですが
回答 : 3
2023/03/25
Q.地目が雑種地の土地はどのような用途が考えられますか?
> 土地活用・賃貸併用住宅
たとえば、地目が雑種地の土地の上にアパートを建てることは可能ですか?
回答 : 1
2022/10/12
Q.長期プライムレートと短期プライムレートの違いは?
> 投資ローン・金利
お世話になります。
長期プライムレートと短期プライムレートの違いについて教えてください。
あと、不動産投資ローン商品で変動金利だとどちらのレートに連動する方が一般的ですか。
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/06/21
Q.サブリース解約違約金の相場はどのくらいですか?
> アパートマンション経営
サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。
悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある??
回答 : 3
ベストアンサー
2024/03/03
Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?
> 物件選び・物件比較・市況
不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?ご回答よろしくお願いします。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/10
Q.都心の中古マンション投資
> 物件選び・物件比較・市況
都心の中古マンションに投資すべきと言われました。値上がりもしていますが今が買いなのでしょうか。
回答 : 3
ベストアンサー
2023/11/29
Q.不動産投資における利回りとは何ですか?どのように計算するのでしょうか?
> その他不動産投資一般
不動産投資における利回りとは何ですか?
どのように計算するのでしょうか?
なるべく分かりやすく教えてください
回答 : 3
2023/03/24
Q.リゾートマンション買うなら、江ノ島と由比ヶ浜どちらがおすすめですか?
> 物件選び・物件比較・市況
都内在住の40代です。サーフィンが好きで、江ノ島か由比ヶ浜の周辺でファミリー向けのリゾートマンションの購入を計画しています。セカンドハウス的な用途なので投資目的も兼ねます。出口戦略や将来的な資産価値などの視点も含めて、どちらのエリアの物件の方が総合的におすすめかご意見いただけましたら幸いです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/07/31
Q.最終還元利回りとは何ですか?
> その他不動産投資一般
求め方とか還元利回りとの違いとかについて教えてください。
回答 : 1
2024/09/26
Q.低金利の事業用ローンは融資実行までのリードタイムが長くなる?
> 投資ローン・金利
教えてください。事業用ローンで、低金利のローンプランほど融資実行までのリードタイムは長くなる傾向にあり高金利のローンプランほどリードタイムは短くなる傾向にあるという話は本当でしょうか?
回答 : 1
2022/12/09
Q.ヘルスケアREITとは何?
> その他不動産投資一般
ヘルスケアREITとはどのような金融商品なのでしょうか?
普通のREITに比べて何が魅力なのでしょうか?利回りですか?
わかる範囲で構いませんので教えてください
回答 : 1
2023/06/13
Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは?
> 節税・各種保険
先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/27
Q.不動産の実質利回りの計算方法について教えてください
> 投資ローン・金利
実質利回りの
①計算方法
②計算にあたって年間諸経費として計上すべき項目と計上すべきでない項目
について知りたいです。
回答 : 2
2024/05/16
Q.不動産投資海外と国内どちらの方がリスクは高い?
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資を考えているのですが海外と国内はどちらの方がリスクは高いのでしょうか?
言語による壁は話せる為問題ありません
回答 : 1
2023/12/12
Q.不動産投資で投資で資金調達をする際には、どの様な方法がありますか?
> その他不動産投資一般
不動産投資の資金調達をする際どのような方法がありますか?そのメリット・デメリットを教えてください。
回答 : 1
2023/03/26
Q.還元利回りの意味と求め方について教えてください
> その他不動産投資一般
お世話になります。不動産投資での還元利回りの意味と求め方について教えてください。表面利回りや実質利回りとは何が違うのでしょうか。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/27
Q.アパート経営での地震リスクについて
> その他不動産投資一般
旧耐震基準の築古アパートの購入を検討中です。そこで質問なのですが、もし将来的に震災等で保有アパートが倒壊して入居者が怪我をしたり亡くなったりした場合には、アパートの大家は何らかの責任を負うことがありますか。もし責任を負うことあるようであれば、地震保険に入っておけば責任を全てカバーできますか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/10
Q.ワンルーム投資で貸主が負担する原状回復費用はどのくらい?
> アパートマンション経営
都内で中古のワンルームマンション投資を始めたいと考えています。収支の試算にあたり、ワンルームで入居者入れ替えの際に貸主が負担する原状回復費用はどのくらいを念頭に入れておけばいいですか。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/12
Q.不動産投資を考えている20代後半のサラリーマンです
> その他不動産投資一般
投資物件の販売業者のカモにならないためにはどのようなポイントに注意すればいいですか?また、不動産投資初心者が陥りやすいカモにされる手口はありますか?
回答 : 2
2023/03/13
Q.戸建ての賃貸経営ならではのメリットとは?
> その他不動産投資一般
アパートや区分所有の賃貸経営と比較して戸建ての賃貸経営ならではのメリットはどの辺りにあると思われますか。ご意見をお聞かせください。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/30
Q.不動産価格が暴落するとしたらどう言った理由から?
> 物件選び・物件比較・市況
これから先不動産価格が暴落するとした
どう言った要因が考えられますか?
回答 : 2
2023/05/16
Q.不動産投資における「LTV」とはどういう意味ですか
> その他不動産投資一般
不動産投資における「LTV」という言葉の意味内容について教えてください。よろしくお願いします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/17
Q.大東建託の売上高が凄いです、何で稼いでる不動産会社ですか?
> その他不動産投資一般
株式投資をやっていて今は不動産セクターの勉強をしています。大東建託は2022年3月期決算で売上高が約1.6兆円もあって凄い会社だと思いました。
https://www.nikkei.com/nkd/company/kessan/?scode=1878
賃貸向けアパート建築販売関連の会社というイメージですが、具体的にどのような強みのビジネスでこんなに売り上げているのでしょうか。
こんなに凄いのに、なぜか不動産業業界売上高ランキングに入っていない点も非常に興味深いです。。
https://www.buffett-code.com/industries/32
回答 : 1
2022/10/19
Q.ローン事務手数料の相場について知りたい
> 投資ローン・金利
不動産投資を考えていて、とある金融機関さんの不動産担保ローンのローン事務手数料が融資金額の2.2%(税込)でした。これって高いですか?
事務手数料が定額であれば納得感あるのですが、なぜ融資金額によって手数料が異なる計算方法なのでしょうか?融資金額が大きくなるほど行う事務作業量も増えるものなのでしょうか?
回答 : 1
2023/06/26
Q.地目が畑の土地に太陽光パネルを設置できますか?
> 土地活用・賃貸併用住宅
田舎で地目が畑の土地を持っています。太陽光パネルを設置して売電したいのですが地目変更が必要になりますか?
回答 : 1
2022/10/20
Q.団信付き投資ローンを組んでいれば、別に生命保険に加入する必要やメリットはありませんか?
> 節税・各種保険
団信付きの不動産投資ローンを組んでいても追加で生命保険に加入する必要やメリットがあるようであれば教えてください。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/08
Q.不動産投資をよく勧められるがワンルームと一棟どちらの方がいいのか?
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資をよく話持ちかけられるのですが
調べた所ワンルームと一棟丸々のパターンが多いみたいですがそれぞれのメリットデメリットを教えて頂きたいです
回答 : 2
2023/05/23
Q.多層階住宅のメリットとデメリットが知りたいです
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地を購入して家を建てるなら多層階住宅もありかなと考え始めています。不動産のプロから見ると、多層階住宅のメリットとデメリットはどのような感じでしょうか。容積率とかについてはどのような土地条件であれば建てるのに向いていますか。ご回答いただけましたらありがたく思います。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/21
Q.おすすめの空室対策方法とは?
> アパートマンション経営
熱海市にある築30年強のRC3階建アパートの家主です。満室経営を目標に空室が出てもすぐに埋まるようにするための空室対策としてどのような方法が有効でしょうか。イチ押しのアイディアやテクニックなどがあれば教えていただけますと嬉しいです。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/16
Q.円安が進むのは不動産業界にとってプラス??
> 物件選び・物件比較・市況
円安の恩恵を受けて中華系が日本の不動産を爆買いしているニュース記事を見ました。
https://www.asahi.com/articles/ASQ9J46DFQ9HPTIL00L.html
https://news.yahoo.co.jp/articles/dbd9a3a77a8db29b6010d0e0377698de30394372
高額の投資物件に買い手が付きやすくなっているこのような現状を鑑みると、円安は日本の不動産業界・不動産市場にとってはプラス材料として働いていることになりそうですか??
回答 : 1
2022/09/23
Q.不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか?
> その他不動産投資一般
不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか?
またそう言った理論があれば教えてほしいです
回答 : 1
2023/04/10
Q.資産価値の落ちないマンションの特徴を教えてください
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資において投資である以上リスクはあるものですが
しかし損はしたく無いのが本音そこでプロの宅建士さん的に
資産価値が落ちないマンションの特徴を教えて下さい
回答 : 2
2023/02/18
Q.宅建士が目撃した不動産投資の失敗事例について
> その他不動産投資一般
プライバシーに抵触しない範囲で、宅建士の方々が今までに実際に見聞きした不動産投資の失敗事例で印象深い事例についてのお話を伺いたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/11/04