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Q.キャップレートと割引率の違いとは? 

それぞれどういう意味か教えてください。

回答 :

man

くじら12号 さん

回答

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阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

くじら12号さん、はじめまして。

キャップレート(Capitalization Rate)と割引率(Discount Rate)は不動産投資や財務分析でよく使用される二つの重要な概念ですが、それぞれ異なる目的と計算方法を持っています。
これらの違いを分かりやすく解説します。

・キャップレート(Capitalization Rate)
キャップレートは、不動産投資の収益性を評価するために使用される指標です。
具体的には、不動産の年間純運用収入(Net Operating Income: NOI)をその現在価値(または購入価格)で割ったものです。
キャップレートはパーセンテージで表され、不動産の収益性やリスクを評価する際に用いられます。
キャップレートが高いほどリスクが高いが、収益性も高い投資と見なされます。

・割引率(Discount Rate)
割引率は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使用される率です。この概念は、将来発生する収益やコストを現在の価値に換算する際に用いられ、特にDCF(割引キャッシュフロー法)で重要です。
割引率は、投資のリスクを反映しており、リスクが高い投資ほど高い割引率が用いられます。

キャップレートと割引率の主な違い
・目的の違い
キャップレートは不動産の収益性を評価するために使われ、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使われます。

・計算方法
キャップレートは年間純運用収入と物件価格の比率で計算され、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引く際に使用されます。

・リスクの考慮
キャップレートは物件自体の収益性とリスクを示しますが、割引率は投資全体のリスクを考慮して将来のキャッシュフローを現在価値に割り引きます。

これらの違いを理解することは、不動産投資や財務分析において重要です。
それぞれの指標が示す意味を正確に把握し、適切な状況で使用することでより良い投資判断を行うことが可能となります。

2024/02/05 09:57

この投稿は、2024年02月05日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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その他の『不動産投資Q&A』

Q.なぜ福岡市はずっと人口増加しているのですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

他県からの移住者が多いからですか。外国人労働者が増えているからですか。理由が知りたいです。

回答 : 3

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2024/07/28

Q.不動産投資で公庫からフルローン受けられますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか?
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。

回答 : 3

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2024/03/13

Q.収益物件アパートを更地化して売った方がいい場合とは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

収益物件アパートで物件の特性によっては更地化してから売った方がメリットが大きい場合もあると聞きました。具体的にどのような場合が想定されますでしょうか。

また、現在入居者がいたり入居募集中の収益物件アパートを将来的に更地化して売却することを考えているのであれば、今からどのような対策や準備をしておけばいいでしょうか。

回答 : 1

2023/03/19

Q.底地投資は新築ワンルーム投資よりもおすすめですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

値段次第だとは思うのですが、安く底地権を購入できれば管理の手間や空室リスクの心配もなくローリスクで安定して借地収入が入ってくるので、底地投資は下手に新築ワンルーム投資に手を出すよりかは数段魅力ある投資先のように思います。その辺りについて宅建士さんの生のご意見を伺ってみたいです。

回答 : 1

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2022/10/13

Q.最終還元利回りとは何ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

求め方とか還元利回りとの違いとかについて教えてください。

回答 : 1

2024/09/26

Q.副業禁止の会社で不動産投資を会社にバレないように行う方法はありますか?

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副業禁止の会社に勤務しながら不動産投資を行っている人はどのようにして会社にバレないように行っているのでしょうか?奥さん名義で投資物件を購入するとかでしょうか?

回答 : 3

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2022/12/01

Q.還元利回りの意味と求め方について教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

お世話になります。不動産投資での還元利回りの意味と求め方について教えてください。表面利回りや実質利回りとは何が違うのでしょうか。

回答 : 1

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2022/09/27

Q.大東建託の売上高が凄いです、何で稼いでる不動産会社ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

株式投資をやっていて今は不動産セクターの勉強をしています。大東建託は2022年3月期決算で売上高が約1.6兆円もあって凄い会社だと思いました。
https://www.nikkei.com/nkd/company/kessan/?scode=1878 

賃貸向けアパート建築販売関連の会社というイメージですが、具体的にどのような強みのビジネスでこんなに売り上げているのでしょうか。

こんなに凄いのに、なぜか不動産業業界売上高ランキングに入っていない点も非常に興味深いです。。
https://www.buffett-code.com/industries/32

回答 : 1

2022/10/19

Q.不動産投資を考えている20代後半のサラリーマンです

不動産投資 > その他不動産投資一般

投資物件の販売業者のカモにならないためにはどのようなポイントに注意すればいいですか?また、不動産投資初心者が陥りやすいカモにされる手口はありますか?

回答 : 2

2023/03/13

Q.サブリース状態の投資用マンションに自分で住むのはOK?

不動産投資 > アパートマンション経営

サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか?サブリース会社に拒絶されてしまいますか?

回答 : 2

2024/02/26

Q.円安が進むのは不動産業界にとってプラス??

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

円安の恩恵を受けて中華系が日本の不動産を爆買いしているニュース記事を見ました。

https://www.asahi.com/articles/ASQ9J46DFQ9HPTIL00L.html
https://news.yahoo.co.jp/articles/dbd9a3a77a8db29b6010d0e0377698de30394372

高額の投資物件に買い手が付きやすくなっているこのような現状を鑑みると、円安は日本の不動産業界・不動産市場にとってはプラス材料として働いていることになりそうですか??

回答 : 1

2022/09/23

Q.ローン事務手数料の相場について知りたい

不動産投資 > 投資ローン・金利

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回答 : 1

2023/06/26

Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/11/27

Q.コンパクトマンション投資はおすすめですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

最近話題のコンパクトマンション投資に興味があります。資金に余裕があれば、コンパクトマンション投資はワンルームマンション投資よりもおすすめですか?

回答 : 1

ベストアンサー

2022/10/06

Q.初めての不動産投資を考えているのですが満室想定表面利回りは初めて買うならどれくらいがいいのか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか?

回答 : 3

2023/03/30

Q.土地活用でいきなり自宅訪問してきたが違法ではない?

不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

土地活用しませんか?といきなり自宅訪問してきたのですが法律的に違法じゃないのでしょうか?名前も特に告げられず、土地活用しませんかと一言だけでした、断るとどっかいきましたが違法じゃないんでしょうか?

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2023/03/15

Q.オーナーチェンジ物件購入の注意点やデメリットとは?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資未経験者です。

今度、中古の区分所有のオーナーチェンジ物件を購入することを考えています。

空室物件に比べて、オーナーチェンジ物件特有の危険性やリスク、注意点やデメリットがあればご解説いただければと存じます。

回答 : 3

2023/07/21

Q.戸建ての賃貸経営ならではのメリットとは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

アパートや区分所有の賃貸経営と比較して戸建ての賃貸経営ならではのメリットはどの辺りにあると思われますか。ご意見をお聞かせください。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/11/30

Q.不動産投資の中でハイリスクハイリターンは何?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資でも色々あると思いますがハイリスクハイリターンに該当する投資は何ですか?

回答 : 3

2023/05/13

Q.土地勘のない地方都市の投資物件を購入する場合の注意点

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

投資物件情報サイトを見ていて利回りの良い満室の一棟アパートを見つけました。ただ、物件の所在場所が自分が一度も訪れたことのない地方都市なのでそこが購入検討にあたっての気がかりです。

そこで、不動産のプロが土地勘のないエリアの投資物件を購入する際に注意している点や現地調査に赴く前に行なっている事前調査の方法などについて、教えていただけるとありがたいです。

よろしくお願いします。

回答 : 2

2022/11/14

Q.投資物件を初購入するなら1棟アパートがおすすめ?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

https://www.re-port.net/article/news/0000071861/ 

こちらの調査だと、1棟アパート>区分マンション>戸建て賃貸、の順で初購入割合が多い結果となっていますが、資金に余裕があるのであればやはりいきなり1棟アパートから始めた方がメリットや学びも多いのでしょうか。

忌憚のないご意見を頂戴できればと存じます。

回答 : 2

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2023/03/09

Q.長期プライムレートと短期プライムレートの違いは?

不動産投資 > 投資ローン・金利

お世話になります。

長期プライムレートと短期プライムレートの違いについて教えてください。
あと、不動産投資ローン商品で変動金利だとどちらのレートに連動する方が一般的ですか。

ご解説よろしくお願いします。

回答 : 1

2023/06/21

Q.オーナーチェンジ物件はどうですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資を始めようと考えています。初心者ならオーナーチェンジ物件がねらい目と聞いたのですが、なぜですか。オーナーチェンジ物件を選ぶとしたら、どうやって物件を探すといいでしょうか。注意することなどもあればアドバイスお願いします。

回答 : 1

2023/11/02

Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査

不動産投資 > 投資ローン・金利

とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。

ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。


そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?

回答 : 2

ベストアンサー

2022/08/18

Q.ワンルームマンションの不動産投資が近ごろ増えている要因について教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

最近ワンルームマンションの不動産投資が増えているとニュースで見ましたが
何故ワンルームが増えているのでしょうか?
そこまで利益が見込めないと思うのですが

回答 : 3

2023/03/25

Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?ご回答よろしくお願いします。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/10/10

Q.アパート経営で必要な初期投資は?

不動産投資 > その他不動産投資一般

副業でアパート経営を考えています。初期投資にかかる費用にはどんなものがありますか?

回答 : 1

2023/12/23

Q.不動産価格が暴落するとしたらどう言った理由から?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

これから先不動産価格が暴落するとした
どう言った要因が考えられますか?

回答 : 2

2023/05/16

Q.多層階住宅のメリットとデメリットが知りたいです

不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

土地を購入して家を建てるなら多層階住宅もありかなと考え始めています。不動産のプロから見ると、多層階住宅のメリットとデメリットはどのような感じでしょうか。容積率とかについてはどのような土地条件であれば建てるのに向いていますか。ご回答いただけましたらありがたく思います。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/10/21

Q.不動産投資で投資で資金調達をする際には、どの様な方法がありますか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資の資金調達をする際どのような方法がありますか?そのメリット・デメリットを教えてください。

回答 : 1

2023/03/26

Q.家賃の正しい決め方とは?

不動産投資 > アパートマンション経営

アパート経営初心者の大家さんが部屋を貸し出す際の家賃設定の方法についてアドバイスいただきたいです。よろしくお願いします。

回答 : 2

2024/06/27

Q.団信付き投資ローンを組んでいれば、別に生命保険に加入する必要やメリットはありませんか?

不動産投資 > 節税・各種保険

団信付きの不動産投資ローンを組んでいても追加で生命保険に加入する必要やメリットがあるようであれば教えてください。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/10/08

Q.不動産投資海外と国内どちらの方がリスクは高い?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資を考えているのですが海外と国内はどちらの方がリスクは高いのでしょうか?
言語による壁は話せる為問題ありません

回答 : 1

2023/12/12

Q.不動産投資における利回りとは何ですか?どのように計算するのでしょうか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資における利回りとは何ですか?
どのように計算するのでしょうか?
なるべく分かりやすく教えてください

回答 : 3

2023/03/24

Q.ワンルーム投資で貸主が負担する原状回復費用はどのくらい?

不動産投資 > アパートマンション経営

都内で中古のワンルームマンション投資を始めたいと考えています。収支の試算にあたり、ワンルームで入居者入れ替えの際に貸主が負担する原状回復費用はどのくらいを念頭に入れておけばいいですか。

回答 : 1

ベストアンサー

2022/09/12

Q.不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか?
またそう言った理論があれば教えてほしいです

回答 : 1

2023/04/10

Q.ヘルスケアREITとは何?

不動産投資 > その他不動産投資一般

ヘルスケアREITとはどのような金融商品なのでしょうか?
普通のREITに比べて何が魅力なのでしょうか?利回りですか?

わかる範囲で構いませんので教えてください

回答 : 1

2023/06/13

Q.実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件は魅力的か?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

楽待などの投資物件サイトを見ていると、鳥取県や富山県や新潟県といった地方の1億円程度の一棟マンションとかだと実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件をちらほら見かけます。

このような物件は私のような不動産投資の素人からするとお買い得のように思えるのですがプロ視点だといかがな印象でしょうか。

同じ価格でも都心の区分所有だと実質利回り3パーセント程度で売られている物件もあるので、利回りだけで比較すると同じ価格であれば後者の都心の区分所有を選ぶ余地はないのではないかと思ってしまいます。。

回答 : 3

2023/07/12

Q.投資用物件を購入した際に契約書の作成・締結は必要ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

オーナーチェンジで投資用物件を購入した際

新しく契約書を作成・締結する必要がありますか?

回答 : 2

ベストアンサー

2022/12/26

Q.不動産投資での「リスクプレミアム」をわかりやすく

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資におけるリスクプレミアムという言葉の意味をわかりやすくご解説ください。よろしくお願いします。

回答 : 1

2022/09/22

Q.賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標について教えてください

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

投資用アパートの物件選びで、宅建士さんが考える「賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標ベスト3」を、理由も含めてご教授いただけましたらと存じます。

よろしくおねがいします。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/10/03

Q.不動産投資で節税対策はできますか?

不動産投資 > 節税・各種保険

サラリーマンです。友人から不動産投資は節税対策になると聞いたのですが、どのくらい節税できますか

回答 : 1

2023/12/23

Q.低金利の事業用ローンは融資実行までのリードタイムが長くなる?

不動産投資 > 投資ローン・金利

教えてください。事業用ローンで、低金利のローンプランほど融資実行までのリードタイムは長くなる傾向にあり高金利のローンプランほどリードタイムは短くなる傾向にあるという話は本当でしょうか?

回答 : 1

2022/12/09

Q.S造とRC造とSRC造とでは建築コストはどれくらい違いますか?

不動産投資 > アパートマンション経営

アパートを建てる際の坪単価相場を例にそれぞれの建築コストとその差異について解説お願いします。

回答 : 1

2024/09/18

Q.アパートマンション将来的に経営したい、準備しておく事は?

不動産投資 > アパートマンション経営

新卒です将来的にアパートマンション経営をしたいのですが
その為にしておいた方がいいことは何ですか?

回答 : 2

2023/05/25

Q.おすすめの空室対策方法とは?

不動産投資 > アパートマンション経営

熱海市にある築30年強のRC3階建アパートの家主です。満室経営を目標に空室が出てもすぐに埋まるようにするための空室対策としてどのような方法が有効でしょうか。イチ押しのアイディアやテクニックなどがあれば教えていただけますと嬉しいです。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/12/16

Q.不動産投資関連でおすすめな本を教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資初心者です。分からないことだらけなので情報収集から始めたいです。不動産投資に関する指南本でこの本がおすすめといった本があれば是非教えてください。そのほか、まず最初に手をつけるべきことがあれば教えてください。

よろしくお願いします。

回答 : 2

2022/08/03

Q.投資信託と不動産投資型クラファン、リスクが低いのはどっち?

不動産投資 > その他不動産投資一般

投資未経験の20代ですが、どちらの方が投資リスクが低いのか気になっています。
アドバイスよろしくお願いいたします。

回答 : 1

2023/04/09

Q.アパート経営での地震リスクについて

不動産投資 > その他不動産投資一般

旧耐震基準の築古アパートの購入を検討中です。そこで質問なのですが、もし将来的に震災等で保有アパートが倒壊して入居者が怪我をしたり亡くなったりした場合には、アパートの大家は何らかの責任を負うことがありますか。もし責任を負うことあるようであれば、地震保険に入っておけば責任を全てカバーできますか。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/11/10

Q.不動産投資やめた方がいい と言われる大きな要因はなんですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

日本において不動産投資はやめた方がいいと言われていますがそう言われる大きな要因はありますでしょうか?
私の考えられる範囲では自然災害が多いからですか?
自然災害で被害に遭うのは他の投資対象も同じだと考えれたりもするのですが実際はどうなのでしょうか?

回答 : 3

2023/02/20

Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは?

不動産投資 > 節税・各種保険

先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/11/27

Q.宅建士が目撃した不動産投資の失敗事例について

不動産投資 > その他不動産投資一般

プライバシーに抵触しない範囲で、宅建士の方々が今までに実際に見聞きした不動産投資の失敗事例で印象深い事例についてのお話を伺いたいです。よろしくお願いします。

回答 : 2

2022/11/04

Q.都心の中古マンション投資

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

都心の中古マンションに投資すべきと言われました。値上がりもしていますが今が買いなのでしょうか。

回答 : 3

ベストアンサー

2023/11/29

Q.リゾートマンション買うなら、江ノ島と由比ヶ浜どちらがおすすめですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

都内在住の40代です。サーフィンが好きで、江ノ島か由比ヶ浜の周辺でファミリー向けのリゾートマンションの購入を計画しています。セカンドハウス的な用途なので投資目的も兼ねます。出口戦略や将来的な資産価値などの視点も含めて、どちらのエリアの物件の方が総合的におすすめかご意見いただけましたら幸いです。

回答 : 1

ベストアンサー

2022/07/31

Q.生活保護受給者が入居するアパートに投資する場合の注意点は?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資で、生活保護受給者ばかりが入居するアパートを購入する場合の注意点またはメリットデメリットを教えてください。よろしくお願いいたします。

回答 : 2

2023/08/21

Q.土地はあるがお金が無い場合の活用方法はありますか?

不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

土地を相続したのですがお金関係は全てダメなんですが、それでも土地を活用して何かできますか?

回答 : 2

ベストアンサー

2023/09/30

Q.一棟もののアパート投資、ローン利用だと最低頭金いくらくらい必要?

不動産投資 > 投資ローン・金利

新規に不動産投資を始めたいです。

アパートローンでレバレッジを効かせて物件購入するとして、
最低用意すべき自己資金は購入価格の何割くらいが妥当でしょうか。
理由もお聞かせください。

よろしくお願いします。

回答 : 2

ベストアンサー

2023/04/23

Q.住宅ローンで団信に加入済でも新たに団信付きの投資ローンを組めますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

お世話になります。不動産投資に興味があり質問いたします。

私は現在住宅ローン組んでいて団信に加入している状態なのですが、そのような人間でも新たに投資ローンを組んで団信に入れるものなのでしょうか?

よろしくお願いします。

回答 : 2

2022/08/04

Q.住宅ローンとアパートローンの金利はどのくらい違いますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

ローンの金利相場に詳しくないのでご解説いただけると助かります。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/04/04

Q.1棟アパートのレンタブル比の目安は?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

投資用1棟アパートの物件選びをする際にレンタブル比の目安はどの程度を想定しておけばいいですか?あとついでにお伺いしたいのですが、不動産屋さんがお仕事上で物件のレンタブル比を意識する場面はありますか?

回答 : 2

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