Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか？

石原 靖也 宅建士

覚王山不動産販売　株式会社 | 愛知県

長い光さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴ですが、あくまで私が購入する場合なら避ける物件として
（他の方には例えば近所であるとから、借主がすぐにつく自信があるなど、見方はかわりますので）

■空室率が半分以上
■防水工事を長いことせず雨漏りがあるなど、修繕がされていない
→投資家によってはこういう物件を安値で買って直して、空室率を上げる方もいるのでケースバイケース
■土地が道路や隣地と高低差があり、かつ擁壁が古い
→将来擁壁をやり直す際に大きな費用が発生しそう
■立地が悪い（近くに駅、もしくは大企業の会社か工場があるか）→空室になっても社宅利用含め埋まりやすいため
■利回りが低い→個人の資金計画によりますが

などです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

この物件は購入をやめたほうが良いと感じる収益物件についてお答えいたします。

といっても、テーマが大きく、細かく考えるといくらでも出てくるでしょうし、物件の特性によってケースバイケースの部分もたくさんあると思いますので、最も大切だと感じる根幹の部分についてお話したいと思います。

それは、出口戦略をイメージできない物件です。

その不動産を取得してから、最終的に手放すときまでの一連の流れでどのくらい収益があがるのか、長期でも短期でも、保有している間にかかるコストはどうか、売却するときはどうなりそうなのか、最終的に収益を得られる形で終われそうなのかといったことをしっかりと考えて、それがイメージできる物件を買うべきで、それができない物件は、いくら見た目の利回りが良くても手を出すべきではないと考えます。

少しでも参考になれば幸いです。

杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

たくさんありますが、今流行りのもので言えば”新築マンションワンルーム”でしょうか。概ね利回り４％台で募集されています。

利回り４％台は、そもそも諸経費を考慮すると月のキャッシュフローが赤字になる可能性も高く、”投資”としては、そもそも検討すべきではありません。

また、そのような投資商品販売業者の中には、低金利の住宅ローンで購入させて、賃貸に回すことを平気で提案してくる業者もいます。※もちろん契約違反となりますので、発覚した場合には、借入金の一括弁済を求められます。

概して”良い案件”は案件の方からは来てくれません。
自分から地道に探すようにしましょう。