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Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査

とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。

ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。


そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?

man

特攻野郎 さん

ベストアンサーに選ばれた回答

medal
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阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

特攻野郎さん、はじめまして。

市街化調整区域にある不動産に投資をお考えとの事ですが、金融機関の融資を受けることは非常に難しいです。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的で指定された地域ですので、今後発展は見込めませんので銀行としては担保評価がゼロに近くなります。
しかし市街化調整区域であっても再建築が可能な地域もありますので、そのような地域にある地方銀行であれば融資を受けることも可能かも知れません。
最近私が扱った物件は奈良県大和郡山市で市街化調整区域内でしたが、県知事の再建築許可が取得できましたので、融資対応可能な物件でした。

2023/06/05 11:53

その他の回答

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坂口 健太郎 宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産 | 東京都

エース不動産の坂口と申します。

結論、審査が通りにくい傾向にあります。

市街化調整区域とは市街化を抑制する地域のため建築条件の制限が厳しいケースがほとんどで、
市街化区域と比べて土地の担保評価が低くなるからです。

加えて、周辺のインフラ施設の整備が進んでおらず生活するには不便を感じることが多いといった事情から物件を売却しづらいことも住宅ローンを借りづらい大きな理由です。

2022/08/26 17:57

この投稿は、2023年06月05日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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その他の『不動産投資Q&A』

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不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

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回答 : 1

2022/10/20

Q.ボロ戸建て投資の魅力やメリットとは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

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回答 : 1

2022/12/20

Q.不動産投資を考えている20代後半のサラリーマンです

不動産投資 > その他不動産投資一般

投資物件の販売業者のカモにならないためにはどのようなポイントに注意すればいいですか?また、不動産投資初心者が陥りやすいカモにされる手口はありますか?

回答 : 2

2023/03/13

Q.オーナーチェンジ物件購入の注意点やデメリットとは?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資未経験者です。

今度、中古の区分所有のオーナーチェンジ物件を購入することを考えています。

空室物件に比べて、オーナーチェンジ物件特有の危険性やリスク、注意点やデメリットがあればご解説いただければと存じます。

回答 : 3

2023/07/21

Q.不動産投資で節税対策はできますか?

不動産投資 > 節税・各種保険

サラリーマンです。友人から不動産投資は節税対策になると聞いたのですが、どのくらい節税できますか

回答 : 1

2023/12/23

Q.土地活用でいきなり自宅訪問してきたが違法ではない?

不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

土地活用しませんか?といきなり自宅訪問してきたのですが法律的に違法じゃないのでしょうか?名前も特に告げられず、土地活用しませんかと一言だけでした、断るとどっかいきましたが違法じゃないんでしょうか?

回答 : 1

2023/03/15

Q.副業禁止の会社で不動産投資を会社にバレないように行う方法はありますか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

副業禁止の会社に勤務しながら不動産投資を行っている人はどのようにして会社にバレないように行っているのでしょうか?奥さん名義で投資物件を購入するとかでしょうか?

回答 : 3

ベストアンサー

2022/12/01

Q.キャップレートと割引率の違いとは? 

不動産投資 > その他不動産投資一般

それぞれどういう意味か教えてください。

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2024/02/03

Q.築年数が経った物件のリノベーションで、賃料アップと空室率低減を実現する方法

不動産投資 > アパートマンション経営

築40年越えのアパートを、リノベーションに工夫を凝らすことで賃料アップと空室率低減を目指したいです。意識すべきポイントがあれば教えてください。

回答 : 2

2023/04/06

Q.住宅ローンで団信に加入済でも新たに団信付きの投資ローンを組めますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

お世話になります。不動産投資に興味があり質問いたします。

私は現在住宅ローン組んでいて団信に加入している状態なのですが、そのような人間でも新たに投資ローンを組んで団信に入れるものなのでしょうか?

よろしくお願いします。

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2022/08/04

Q.アパートマンション将来的に経営したい、準備しておく事は?

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新卒です将来的にアパートマンション経営をしたいのですが
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回答 : 2

2023/05/25

Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?ご回答よろしくお願いします。

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2022/10/10

Q.土地はあるがお金が無い場合の活用方法はありますか?

不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

土地を相続したのですがお金関係は全てダメなんですが、それでも土地を活用して何かできますか?

回答 : 2

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2023/09/30

Q.ワンルームマンションの不動産投資が近ごろ増えている要因について教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

最近ワンルームマンションの不動産投資が増えているとニュースで見ましたが
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回答 : 3

2023/03/25

Q.資産価値の落ちないマンションを選ぶ方法

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

資産価値の落ちにくいマンションを選ぶ方法を教えてください。

回答 : 2

ベストアンサー

2023/12/03

Q.再建築不可物件を購入後に更地化して駐車場運営会社に貸したら儲かりますか?

不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

不動産ビジネス未経験者です。再建築不可物件というジャンルの物件の存在を最近知りました。

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このアイディアはプロの方からすればありきたりなアイディアでしょうか。ビジネスとしての再現性は少しはありますでしょうか。


お知恵を貸して頂けましたら幸いです。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/09/03

Q.入居者が家賃滞納したまま退去したらどうすればいい?

不動産投資 > アパートマンション経営

アパートの50代の単身入居者が4か月分の家賃を滞納したままある日突然引っ越してしまいました。当然のことながら引越し先は不明です。鍵はポストの中に置いてありました。大家として今後どのように対応すればいいですか。このまま逃げ切りされてしまうのは不本意です。。

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ベストアンサー

2024/05/14

Q.不動産投資で投資で資金調達をする際には、どの様な方法がありますか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資の資金調達をする際どのような方法がありますか?そのメリット・デメリットを教えてください。

回答 : 1

2023/03/26

Q.宅建士が目撃した不動産投資の失敗事例について

不動産投資 > その他不動産投資一般

プライバシーに抵触しない範囲で、宅建士の方々が今までに実際に見聞きした不動産投資の失敗事例で印象深い事例についてのお話を伺いたいです。よろしくお願いします。

回答 : 2

2022/11/04

Q.円安が進むのは不動産業界にとってプラス??

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

円安の恩恵を受けて中華系が日本の不動産を爆買いしているニュース記事を見ました。

https://www.asahi.com/articles/ASQ9J46DFQ9HPTIL00L.html
https://news.yahoo.co.jp/articles/dbd9a3a77a8db29b6010d0e0377698de30394372

高額の投資物件に買い手が付きやすくなっているこのような現状を鑑みると、円安は日本の不動産業界・不動産市場にとってはプラス材料として働いていることになりそうですか??

回答 : 1

2022/09/23

Q.1棟アパートのレンタブル比の目安は?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

投資用1棟アパートの物件選びをする際にレンタブル比の目安はどの程度を想定しておけばいいですか?あとついでにお伺いしたいのですが、不動産屋さんがお仕事上で物件のレンタブル比を意識する場面はありますか?

回答 : 2

ベストアンサー

2022/11/30

Q.不動産投資における「LTV」とはどういう意味ですか

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資における「LTV」という言葉の意味内容について教えてください。よろしくお願いします。

回答 : 1

ベストアンサー

2022/08/17

Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは?

不動産投資 > 節税・各種保険

先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/11/27

Q.一棟もののアパート投資、ローン利用だと最低頭金いくらくらい必要?

不動産投資 > 投資ローン・金利

新規に不動産投資を始めたいです。

アパートローンでレバレッジを効かせて物件購入するとして、
最低用意すべき自己資金は購入価格の何割くらいが妥当でしょうか。
理由もお聞かせください。

よろしくお願いします。

回答 : 2

ベストアンサー

2023/04/23

Q.地目が雑種地の土地はどのような用途が考えられますか?

不動産投資 > 土地活用・賃貸併用住宅

たとえば、地目が雑種地の土地の上にアパートを建てることは可能ですか?

回答 : 1

2022/10/12

Q.不動産投資の中でハイリスクハイリターンは何?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資でも色々あると思いますがハイリスクハイリターンに該当する投資は何ですか?

回答 : 3

2023/05/13

Q.ローン事務手数料の相場について知りたい

不動産投資 > 投資ローン・金利

不動産投資を考えていて、とある金融機関さんの不動産担保ローンのローン事務手数料が融資金額の2.2%(税込)でした。これって高いですか?

事務手数料が定額であれば納得感あるのですが、なぜ融資金額によって手数料が異なる計算方法なのでしょうか?融資金額が大きくなるほど行う事務作業量も増えるものなのでしょうか?

回答 : 1

2023/06/26

Q.不動産の実質利回りの計算方法について教えてください

不動産投資 > 投資ローン・金利

実質利回りの
①計算方法
②計算にあたって年間諸経費として計上すべき項目と計上すべきでない項目

について知りたいです。

回答 : 1

2024/05/16

Q.不動産投資で公庫からフルローン受けられますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか?
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。

回答 : 3

ベストアンサー

2024/03/13

Q.コンパクトマンション投資はおすすめですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

最近話題のコンパクトマンション投資に興味があります。資金に余裕があれば、コンパクトマンション投資はワンルームマンション投資よりもおすすめですか?

回答 : 1

ベストアンサー

2022/10/06

Q.アパートローンで返済比率70%はリスク高いと思いますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

築15年の中古賃貸アパートを3800万円フルローンで購入検討中です。
今考えている返済プランだと返済比率が70%くらいになりそうなのですがリスク高いと思いますか?

回答 : 3

ベストアンサー

2024/03/24

Q.土地勘のない地方都市の投資物件を購入する場合の注意点

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

投資物件情報サイトを見ていて利回りの良い満室の一棟アパートを見つけました。ただ、物件の所在場所が自分が一度も訪れたことのない地方都市なのでそこが購入検討にあたっての気がかりです。

そこで、不動産のプロが土地勘のないエリアの投資物件を購入する際に注意している点や現地調査に赴く前に行なっている事前調査の方法などについて、教えていただけるとありがたいです。

よろしくお願いします。

回答 : 2

2022/11/14

Q.景観地区にある不動産を投資対象に選ぶメリットデメリット

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

景観地区にある不動産を投資対象に選んだ場合、何か注意すべき点はありますか?

回答 : 1

ベストアンサー

2023/03/12

Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査

不動産投資 > 投資ローン・金利

とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。

ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。


そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?

回答 : 2

ベストアンサー

2022/08/18

Q.生活保護受給者が入居するアパートに投資する場合の注意点は?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資で、生活保護受給者ばかりが入居するアパートを購入する場合の注意点またはメリットデメリットを教えてください。よろしくお願いいたします。

回答 : 1

2023/08/21

Q.不動産投資での「リスクプレミアム」をわかりやすく

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資におけるリスクプレミアムという言葉の意味をわかりやすくご解説ください。よろしくお願いします。

回答 : 1

2022/09/22

Q.不動産小口化商品とは何ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産小口化商品の特徴について教えてください。よろしくお願いします。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/10/10

Q.団信付き投資ローンを組んでいれば、別に生命保険に加入する必要やメリットはありませんか?

不動産投資 > 節税・各種保険

団信付きの不動産投資ローンを組んでいても追加で生命保険に加入する必要やメリットがあるようであれば教えてください。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/10/08

Q.ヘルスケアREITとは何?

不動産投資 > その他不動産投資一般

ヘルスケアREITとはどのような金融商品なのでしょうか?
普通のREITに比べて何が魅力なのでしょうか?利回りですか?

わかる範囲で構いませんので教えてください

回答 : 1

2023/06/13

Q.低金利の事業用ローンは融資実行までのリードタイムが長くなる?

不動産投資 > 投資ローン・金利

教えてください。事業用ローンで、低金利のローンプランほど融資実行までのリードタイムは長くなる傾向にあり高金利のローンプランほどリードタイムは短くなる傾向にあるという話は本当でしょうか?

回答 : 1

2022/12/09

Q.賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標について教えてください

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

投資用アパートの物件選びで、宅建士さんが考える「賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標ベスト3」を、理由も含めてご教授いただけましたらと存じます。

よろしくおねがいします。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/10/03

Q.戸建ての賃貸経営ならではのメリットとは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

アパートや区分所有の賃貸経営と比較して戸建ての賃貸経営ならではのメリットはどの辺りにあると思われますか。ご意見をお聞かせください。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/11/30

Q.不動産投資は大きく分けて何パターンある?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資について教えてください
大まかにどう言ったパターン?分け方ができるのでしょうか?

回答 : 2

2023/06/03

Q.アパート経営の「5棟10室基準」とは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

アパート経営における「5棟10室基準」とはどのような基準でしょうか。

宜しくお願い致します。

回答 : 2

2022/11/03

Q.不動産投資における利回りとは何ですか?どのように計算するのでしょうか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資における利回りとは何ですか?
どのように計算するのでしょうか?
なるべく分かりやすく教えてください

回答 : 3

2023/03/24

Q.オーナーチェンジ物件はどうですか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資を始めようと考えています。初心者ならオーナーチェンジ物件がねらい目と聞いたのですが、なぜですか。オーナーチェンジ物件を選ぶとしたら、どうやって物件を探すといいでしょうか。注意することなどもあればアドバイスお願いします。

回答 : 1

2023/11/02

Q.不動産価格が暴落するとしたらどう言った理由から?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

これから先不動産価格が暴落するとした
どう言った要因が考えられますか?

回答 : 2

2023/05/16

Q.おすすめの空室対策方法とは?

不動産投資 > アパートマンション経営

熱海市にある築30年強のRC3階建アパートの家主です。満室経営を目標に空室が出てもすぐに埋まるようにするための空室対策としてどのような方法が有効でしょうか。イチ押しのアイディアやテクニックなどがあれば教えていただけますと嬉しいです。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/12/16

Q.不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか?
またそう言った理論があれば教えてほしいです

回答 : 1

2023/04/10

Q.投資物件を初購入するなら1棟アパートがおすすめ?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

https://www.re-port.net/article/news/0000071861/ 

こちらの調査だと、1棟アパート>区分マンション>戸建て賃貸、の順で初購入割合が多い結果となっていますが、資金に余裕があるのであればやはりいきなり1棟アパートから始めた方がメリットや学びも多いのでしょうか。

忌憚のないご意見を頂戴できればと存じます。

回答 : 2

ベストアンサー

2023/03/09

Q.不動産投資やめた方がいい と言われる大きな要因はなんですか?

不動産投資 > その他不動産投資一般

日本において不動産投資はやめた方がいいと言われていますがそう言われる大きな要因はありますでしょうか?
私の考えられる範囲では自然災害が多いからですか?
自然災害で被害に遭うのは他の投資対象も同じだと考えれたりもするのですが実際はどうなのでしょうか?

回答 : 3

2023/02/20

Q.家賃の正しい決め方とは?

不動産投資 > アパートマンション経営

アパート経営初心者の大家さんが部屋を貸し出す際の家賃設定の方法についてアドバイスいただきたいです。よろしくお願いします。

回答 : 1

2024/06/27

Q.不動産投資でイールドギャップがマイナスの状態とは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

不動産投資においてイールドギャップがマイナスになる状態とは、具体的にどういう状態ですか?いわゆる「逆ザヤ」の状態と同じ意味合いですか?

回答 : 1

2022/11/10

Q.投資信託と不動産投資型クラファン、リスクが低いのはどっち?

不動産投資 > その他不動産投資一般

投資未経験の20代ですが、どちらの方が投資リスクが低いのか気になっています。
アドバイスよろしくお願いいたします。

回答 : 1

2023/04/09

Q.アパート経営で必要な初期投資は?

不動産投資 > その他不動産投資一般

副業でアパート経営を考えています。初期投資にかかる費用にはどんなものがありますか?

回答 : 1

2023/12/23

Q.サブリース状態の投資用マンションに自分で住むのはOK?

不動産投資 > アパートマンション経営

サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか?サブリース会社に拒絶されてしまいますか?

回答 : 2

2024/02/26

Q.都心の中古マンション投資

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

都心の中古マンションに投資すべきと言われました。値上がりもしていますが今が買いなのでしょうか。

回答 : 3

ベストアンサー

2023/11/29

Q.収益物件アパートを更地化して売った方がいい場合とは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

収益物件アパートで物件の特性によっては更地化してから売った方がメリットが大きい場合もあると聞きました。具体的にどのような場合が想定されますでしょうか。

また、現在入居者がいたり入居募集中の収益物件アパートを将来的に更地化して売却することを考えているのであれば、今からどのような対策や準備をしておけばいいでしょうか。

回答 : 1

2023/03/19

Q.不動産投資海外と国内どちらの方がリスクは高い?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

不動産投資を考えているのですが海外と国内はどちらの方がリスクは高いのでしょうか?
言語による壁は話せる為問題ありません

回答 : 1

2023/12/12

Q.実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件は魅力的か?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

楽待などの投資物件サイトを見ていると、鳥取県や富山県や新潟県といった地方の1億円程度の一棟マンションとかだと実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件をちらほら見かけます。

このような物件は私のような不動産投資の素人からするとお買い得のように思えるのですがプロ視点だといかがな印象でしょうか。

同じ価格でも都心の区分所有だと実質利回り3パーセント程度で売られている物件もあるので、利回りだけで比較すると同じ価格であれば後者の都心の区分所有を選ぶ余地はないのではないかと思ってしまいます。。

回答 : 3

2023/07/12

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