ログアウト
agentImg
名前 杉谷(すぎたに) 健悟(けんご)
出身地 大阪府
資格 宅建士,FP2級,証券外務員一種
仲介業務
開始年月
2018年04月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Skype,Line,メール

所属情報

株式会社トムスエージェンシー

所在地

東京都渋谷区神宮前2丁目34番17号

住友不動産原宿ビル 16F

URL

https://toms-agency.co.jp/

営業時間

09:00~17:00

定休日

土,日

宅建免許番号

東京都知事免許(1)第107327号

回答の成績

ベストアンサー数

38

ベストアンサー率:

13.62%

ベストアンサー数:

38件

その他の回答:

241件

回答総数:

279件

Q.菅網図とは何ですか?

不動産管理 > 賃貸マンション管理(建物管理)

2023/05/09

水道管管理図と同じ意味合いですか?不動産調査時に菅網図を取得することで何が分かりますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

水道管やガス管等の配管の有無を確認する書類です。
重説をつくる際に、市役所やガス会社等を訪問したりWEBサイトを調べたりしますが、
そこで取得できます。

ちょっと怖いのが、菅網図では配管があるように記載があっても、
実際には無かったなどの事例があり、注意したいところです。。

Q.契約3ヶ月目に専任媒介契約の更新依頼、断りたい

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2023/05/09

媒介契約後1カ月ほどでいきなり値下げの提案を受けてモチベが下がったのでこの業者を通じての売却が気乗りしなくなってます。現在契約3ヶ月目。昨日専任媒介契約の更新依頼をされましたが断ろうと思ってます。ただ、数日前に来月の第1週に内覧希望者ありの連絡をもらっています。このような状況下で更新拒絶すると来月の内覧希望者への対応はどうなってしまうのでしょうか。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

更新拒絶すると業者次第になります。要は、内見がなくなる可能性もあるということです。

一度、その業者から売却活動中のフィードバックをもらってみてください。

希望価格が周辺相場に比べ高すぎたのなら、そもそも早期成約は難しいからです。
一方で、業者がポンコツである可能性もありますので、セカンドオピニオンをもらう意味でも、
一般媒介契約にし直して、再度当たってもらってはいかがでしょうか。

Q.賃貸の仲介手数料、不動産会社はなぜ貸主から取らず借主から取るのですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/05/06

マッチング手数料という視点では、貸主から手数料を取ることにも一定の合理性はあるように思うのですが・・・

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

実は貸し手からももらっています。。

法定で貸主・借主双方から「仲介手数料」は合計家賃の1.1カ月分しか取れないことが決まっています。

ですので貸し手からは「広告費、業務委託料、AD」などの名目でいただいていますが、これは実質的には仲介手数料です。
※業者によっては違うと言い張る人もいますが、成約による完全成功報酬の手数料なのでどう考えても「仲介手数料」です。事務手数料や広告宣伝費との位置づけであれば、顧客対応・紹介した時点で発生するので、最後に成約にならなくても払われるはずです。

物件によってはないものもありますが、最近は物件も溢れてきており、都内物件の半分以上で、この広告費がもらえるイメージです。

Q.都内のマンションやアパート等にあるバイクの駐輪場相場はいくらか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/30

マンションやアパートのバイクの駐輪場月どれくらいが相場なのでしょうか?

バイクは125cc 小型です

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

都内もピンキリありますのでなんとも言えませんが、
都市部であれば2000円~3000円程度です。

23区からでると、無料のところも結構あるイメ―ジです。

Q.ローン特約条項、解除件留保型と解除条件型とでは何が違う?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/04/29

買主はどちらか好きな方を選べるのでしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

一般的には解除権留保型となる契約が多いですが、相談は可能かと思います。

業者や買主としても、
ローン審査が通過しなかった場合に買主からの通知が必要となる「解除権留保型」と比べ、
ローン審査が通過しなかった場合に自動的に解除となる「解除条件型」だと、
管理コストや手間が変わってきます。

極端な話、買主がローン通過しなかった場合に音信不通になった場合には、
「解除権留保型」であれば通知がなかったことを理由に契約履行を請求できますが、
「解除条件型」だとできません。

Q.債務名義に基づく差押えとは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2023/04/26

債務名義に基づく差押えと担保権の実行による差押えとでは、具体的に何がどう異なりますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

優先権が異なります。
担保権実行後、財産は換価され、担保権者に分配後に差押債権者に分配されます。

したがって、担保権者に分配後に金銭が残っていない場合には、
原則としてその担保権設定財産から分配を受けることができませんので、
他の保有財産を探すこととなります。

Q.東京で一流芸能人が住んでいる高級賃貸マンションに住みたい

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/26

家賃100万円くらい支払える年収あります。東京で不動産屋さんに一流芸能人が住んでいる賃貸マンションに住みたいと伝えたら、そのような物件を案内してもらえますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

案内してもらえますが、例えばケンコーポレーションなどの
高級賃貸をメインに取り扱っている業者を選んでください。

高級賃貸物件はかなり人を選ぶので、一般公開されていない、
業者だけが握っている物件というのも実は結構あります。

良い物件に出会えるとよいですね。

Q.賃貸マンション・アパートに着いてる無料のJCOM等のWiFiは速度どれくらいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/25

賃貸マンション・アパートに着いてる無料のJCOM等のWiFiは速度どれくらいですか?

入居率で速度は変わってくるものなのでしょうか?それについて苦情などありますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

共有回線は時間帯によってはかなり遅くなると聞きます。
光回線でもこのような現象はあるみたいですが、苦情まではあまり聞きません。
特に夜などは遅くなるようなので、使用人数も影響があるのだと思います。

PCでオンラインゲーム等をさせる方は、別途回線を契約されたりしていますね。

Q.ATBBとレインズの違いは何?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/23

掲載されている物件情報の違いや、
不動産屋さんは普段この2つをどのように使い分けているのかについて、教えてください

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

どちらも業者間の流通プラットフォームですが、
ユーザーインターフェースに大きな差があります。

ATBBは地図上から物件を検索出来たり、
備考欄から検索出来たりと使い勝手が良いです。

私はお客様から物件の仲介ができるか聞かれたときは、まずATBBで調べて、その後でレインズで調べています。

Q.不動産業界はアナログ業界と言われるのはなぜ?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/23

不動産業界はit化の遅れたアナログ業界と言われていますが、それはなぜですか?
現場の宅建士さん目線だとどの辺がアナログに感じますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

嘘のような本当の話ですが、
この業界はいまだにFAXを使って連絡を取り合っています(笑)

例えば物件の内覧予約を取るときには、
担当者の名刺と一緒に内見申込書をFAXしてください、
などと電話で言われることがあります。

昨今はイタンジ等の不動産DXも台頭してきておりますが、
古い町の不動産屋さんなどはいまだに上記のような感じですね。

テクノロジーについてこれないのか、他に既存のメリットがあるのか、、
よくわかりません。。。

Q.売主直売物件を購入するメリットとデメリットについて

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/04/21

不動産を売主から直接購入できるサイトをたまたま見つけたのですが、仲介手数料無料と書いてあり、興味をそそられました。
不動産購入経験のない人が家探しでこういう直売物件を購入することのメリットデメリットは、実のところどんな感じなのでしょうか。プロ視点でのアドバイスをよろしくお願いいたします。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

メリットは、仲介料無料ということが一番大きいです。
後は、直接なので、成約までが早い、ということでしょうか。

デメリットはやはり情報の非対称性が挙げられます。
売主が宅建業者でない限り、物件の厳格な説明義務はないので、
買う方がしっかり調査しなければなりません。
このいわゆる取引リスクの多くが買主に回ってきます。

不動産購入経験のない場合は、サイトのオプションなどで業者を紹介してもらえる場合もありますし、物件所在地周辺の業者に連絡すれば、安く調査してくれることもありますので、利用をお勧めしています。

Q.不動産の評価額は個人で決めれるものなのか?教えてください

不動産売却 > 売却査定

2023/04/19

不動産仲介業者にこれくらいで売って欲しいとこちらで金額の指定はできるのでしょうか?

この際売れる売れないは考えないものとして

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

「売出価格」の設定は売主様のご意向を尊重して決めるものですので、
売主様が指定することは可能です。

しかしながら、通常であれば仲介業者からも売却戦略の提案がいくつかあるかと思います。
こちらもしっかり汲み取りながら、仲介と二人三脚で進むことが大切と思います。

Q.不動産業界における宅地建物取引士の資格手当は一般的にどれくらいか?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2023/04/19

各企業不動産業界なら資格手当が出ると思いますが宅建の資格手当はどれくらいでしょうか?
一万が相場でしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

わたしがかつて見たことがある会社では、資格手当として50000円を支給していましたが、基本給が最低賃金スレスレの会社でした。

一般的な会社では、1万~2万円程度とよく聞きます。



Q.住宅ローン2000万円を15年で借りると月々の返済額はいくらになりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/04/13

金利などの借入条件次第で何パターンか想定し得るとは思いますが、
適当な形でご解説いただけましたら幸いです。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

機構のHPで計算シミュレーションができますので、使ってみてください。
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

金利ももちろんですが、他の諸条件も柔軟に変更できます。

Q.主婦が独学でfp3級に合格するには勉強時間どのくらい必要ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/12

その他何か勉強にあたりアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いします。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

概ね100時間程度といわれています。私は銀行員時代にとりました。
実務にも直結する知識でしたので、毎日1時間+たまに2時間/日の勉強を2カ月くらいして合格しました。

相談者様の金融リテラシーの多寡によっても変わってきますが、
過去問をやれば受かる試験だったように思います。

頑張ってください!

Q.賃貸で仲介手数料の値引き交渉するならどのタイミングで?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/04/11

不動産屋さんが値引き交渉に応じやすいタイミングや逆に応じにくいタイミングがあれば教えてください!

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

あくまで、案件によって一番良い仲介料の値引交渉タイミングは変わってくる、という前提で回答致します。

結論としては、値引き交渉に応じやすいタイミングは契約直前で
応じにくいタイミングは初回面談時です。

これは逆に言えば、我々仲介業者が交渉されて一番いやなタイミングはいつか、という質問と裏表です。

仲介業者は、例えば戸建ての売買の案件であれば、物件の現地調査や役所調査、法務局調査、買い手売り手との交渉の電話・メール対応、等々多くの「コスト」をかけて、成約を目指します。

多くのコストをかけてやっと成約だ、、というタイミングで仲介料の10~20%減額交渉などを受けると、ブレイクするよりは、、となって、受けてしまいがちです。

しかしながら急な交渉はいい気持ちではないですし、何をするかわからない業者もいます。ですので、初回の面談時に「成約時の仲介料のご相談は可能ですか?」と一言入れておくと、後々の交渉がスムーズになるかと思います。

Q.入居者の選定方法について、どのようなポイントを重視すべきですか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2023/04/05

入居者の選定方法について、どのようなポイントを重視すべきですか?

年齢や保証人の有無の他にあれば教えてください

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

年収、及び職業は大切な確認ポイントです。
入居者と面談できればベストですが、なかなかそうもいかないと思いますので、
上記2点で確認ください。

また他にも”この物件を選んだ理由”や”転居した理由”も聞いてみてください。
通勤や通学、実家に近い等々の理由があれば問題ないですが、
なんとなく等だとちょっと怖いですね。。

Q.敷金を返してもらう時税金はかからないのか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/05

敷金などの名目で不動産会社に1度払って帰ってくるお金は税金等かからないのでしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

こちらは”預り金”の性質ですので、税金等はかかりません。
例えば銀行にお金を預けて、
利子で増えることはあっても減ることはないですよね。

一般的には、契約書に”敷金には利息は発生しません”というような文言が記載されていますので、確認してみてください。

Q.マンションの窓の三角マーク▽について

不動産業界 > 不動産用語

2023/04/04

窓に、赤い三角マークがついていました。あれはなんですか??不思議です。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

"非常用進入口"と言います。
火事が起きた際に、この窓なら蹴破っても良いというマークです。

建築基準法施行令第126条の6に「建築物の高さ31m以下の部分にある3階以上の階には、非常用の進入口を設けなければならない。」と定められている、公的なものです。


Q.不動産業界での追客業務とは何を意味しますか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/04/04

メール問い合わせを貰ったお客さんに定期的に物件紹介する営業のことでしょうか? 

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

端的に言うと、”一度接点を持ったお客様を引き続きフォローし、連絡を取り続けること”です。

昨今では特に感じることですが、お部屋探しが長期化している傾向にあります。

インターネットが発達し、複数のお部屋を比較できるため、
お客様も容易に決められなかったり、動き始めるのが早すぎるお客様、等様々ですが、
一回の内見では決めない方が増えており、”追客”はより大切な業務の一つとなってきています。

Q.クレジットカードで家賃支払い可にすることで入居率アップに繋がりますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2023/04/04

神奈川で平均家賃8万円前後で部屋数12のアパートを経営しています。
入居者は20~30代の社会人が多いです。

現在空室率30%のこの物件の入居率アップのために、
クレジットカードで家賃支払い可にすることを検討しています。

最近の若い社会人の人だとクレジット払いのニーズはどの程度あるのでしょうか。
賃貸客付け業務を熟知していらっしゃる宅建士さん目線でのアドバイスを頂けましたら幸いです。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

クレジット払いとすると、集客ポイントにはなりますが、
お客様としては、結局は物件の場所や設備等の物件条件で選ばれますので、
差別化、といえるほどのものではないイメージです。

またクレジット払いとすると家賃滞納リスクがなくなりますが、
それは通常の物件でも家賃保証会社の審査をいれますので、
こちらもあまりメリットにはなりません。

上記の理由から、クレジット払い可の物件が増えないのかなと個人的には思っています。

Q.管理費が高いマンションと低いマンションの運営や維持管理の違いは何ですか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/04/03

教えてください、よろしくお願いします。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

一般論となりますが、管理費が高いマンションは以下のような傾向があります。

・設備グレードが高い、あるいは共用施設(フリースペースが広い等)が多く、維持費にお金がかかる
・マンション全体の住戸が少なく、一戸当たりの負担する管理費が高くなる

最近では、一部の駐車場をtimesに貸し出したり、
フリースペースにシェアリングバイク等を置いたりすることで収入を確保し、
管理費を低くしているマンションもあります。

Q.初めての不動産投資を考えているのですが満室想定表面利回りは初めて買うならどれくらいがいいのか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2023/03/30

不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

目標とする表面利回り(=ハードルレート)は、
エリアや物件の規模、調達資金形態、購入者様のリスク許容度等の
案件の特性によって変わってきます。

極端な話ですが、個人的には、
池袋駅徒歩3分の物件を自己資金で買うならば、表面利回りが3%台でも良いと思いますし、
秋田県秋田市の中古木造アパートをローンで買うならば、10%ないと検討しません。


Q.賃貸契約における敷金や礼金は何を基準に決めるのでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/03/30

敷金や礼金はどうやって決めるのでしょうか?
だいたい周りの相場で考えるのか?入居率を見て臨機応変に変えるのでしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

多くが”家賃の○ヶ月分”として決められていますが、
例えば大阪などでは、”10万円”とか”20万円”とかキリの良い数字で提示していることもあります。

金額に関しては、概ね市場の需給を見て設定することがほとんどですが、
交渉は家賃と比べて比較的してもらえる印象です。



Q.銀行でなく信用金庫で住宅ローンを組むメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/03/29

銀行でなくあえて信用金庫で住宅ローンを組むメリットがあるとすれば、
どのような点だと思われますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

一義的には、金利等の諸条件の交渉が利くことでしょうか。
信用金庫は営業地域が限られているため、融資先の発掘に躍起になっています。

住宅ローンは数あるローン商品の中でも比較的リスクの低い商品ですので、
経済条件を頑張る信金が多い印象です。

一方、ATMが少ないなどのデメリットもあるので、ご注意ください。

Q.賃貸の仲介手数料が家賃1.1ヶ月分なのはなぜ?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/03/28

家賃の1.1ヶ月分というのは法律で決まっているのですか?
なぜ1ヶ月ではなく1.1ヶ月なのですか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

宅建業法第46条では、仲介手数料は(家賃の1ヶ月分+消費税)を超えてはならないとされています。
1.1ヶ月というのは、消費税分を入れた金額だからです。

実は、仲介手数料は特段の同意がない場合には、貸主及び借主から0.5カ月分というように、同法で定められているのですが、
市場慣行的に、借主から1ヶ月分頂戴している会社が多いです。

Q.空き家の家主と家賃交渉して安く住まわせてもらう方法

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/03/27

空き家の家主と家賃交渉して安く住まわせてもらう方法はありませんか?
家主も空き家にしておくよりも安くでも貸せた方が良いと思うのですが・・・

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

交渉のしやすさとしては、
①敷金礼金
②フリーレント
③家賃
の順に柔軟に対応してくれることが多いです。

長い間空き家であれば、家賃もしっかり交渉して良いと思いますが、
一次的な空きであれば、交渉に応じてくれないケースもありますので、
その場合は、敷金礼金の減少やフリーレントをつけてもらうなど、
他の手段で実質的な値下げをお願いしてみてください。

Q.不動産売買の重要事項説明の平均時間はどのくらい?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2023/03/26

最長でどのくらいを想定しておけばいいですか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

案件によりますが、賃貸ですと1時間程度、
売買ですと2時間程度を見ておけば良いかと思います。

私は過去最長で4時間くらいの重説をしたことがありますが、
中古マンションで敷地権設定がされておらず、登記も車庫2つと部屋2つで分かれて複数あり、あまりみない案件だったことを覚えています。

Q.ワンルームマンションの不動産投資が近ごろ増えている要因について教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

2023/03/25

最近ワンルームマンションの不動産投資が増えているとニュースで見ましたが
何故ワンルームが増えているのでしょうか?
そこまで利益が見込めないと思うのですが

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

仰るように、ワンルームの投資案件が増えています。

近年上場企業勤務という肩書を利用してローン付けをし、購入している方をよく見ますが
その多くが平均よりもちょっと高いくらいのお給料をもらっている方たちです。

”買うべきでない人も買っている”というのが、現状のワンルーム投資案件の広がりの実態と、個人的には思っています。

Q.不動産購入で二番手が逆転できる場合とは?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/03/24

中古マンションの購入申込書を二番手で提示しました。
一般的に逆転できるケースや、
逆転するために今から打てる手があれば教えてください!

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

例外的に、
・一番手よりも高い金額で提示する
・現金一括での購入を希望する
等の条件を差し出せば、勝てる場合もあります。

しかしながら、基本的には祈ることしかできません。。。

1234510
agentImg

杉谷(すぎたに) 健悟(けんご) 宅建士

株式会社トムスエージェンシー

東京都渋谷区神宮前2丁目34番17号住友不動産原宿ビル 16F

Q.菅網図とは何ですか?

不動産管理 > 賃貸マンション管理(建物管理)

2023/05/09

水道管管理図と同じ意味合いですか?不動産調査時に菅網図を取得することで何が分かりますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

水道管やガス管等の配管の有無を確認する書類です。
重説をつくる際に、市役所やガス会社等を訪問したりWEBサイトを調べたりしますが、
そこで取得できます。

ちょっと怖いのが、菅網図では配管があるように記載があっても、
実際には無かったなどの事例があり、注意したいところです。。

Q.契約3ヶ月目に専任媒介契約の更新依頼、断りたい

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2023/05/09

媒介契約後1カ月ほどでいきなり値下げの提案を受けてモチベが下がったのでこの業者を通じての売却が気乗りしなくなってます。現在契約3ヶ月目。昨日専任媒介契約の更新依頼をされましたが断ろうと思ってます。ただ、数日前に来月の第1週に内覧希望者ありの連絡をもらっています。このような状況下で更新拒絶すると来月の内覧希望者への対応はどうなってしまうのでしょうか。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

更新拒絶すると業者次第になります。要は、内見がなくなる可能性もあるということです。

一度、その業者から売却活動中のフィードバックをもらってみてください。

希望価格が周辺相場に比べ高すぎたのなら、そもそも早期成約は難しいからです。
一方で、業者がポンコツである可能性もありますので、セカンドオピニオンをもらう意味でも、
一般媒介契約にし直して、再度当たってもらってはいかがでしょうか。

Q.賃貸の仲介手数料、不動産会社はなぜ貸主から取らず借主から取るのですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/05/06

マッチング手数料という視点では、貸主から手数料を取ることにも一定の合理性はあるように思うのですが・・・

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

実は貸し手からももらっています。。

法定で貸主・借主双方から「仲介手数料」は合計家賃の1.1カ月分しか取れないことが決まっています。

ですので貸し手からは「広告費、業務委託料、AD」などの名目でいただいていますが、これは実質的には仲介手数料です。
※業者によっては違うと言い張る人もいますが、成約による完全成功報酬の手数料なのでどう考えても「仲介手数料」です。事務手数料や広告宣伝費との位置づけであれば、顧客対応・紹介した時点で発生するので、最後に成約にならなくても払われるはずです。

物件によってはないものもありますが、最近は物件も溢れてきており、都内物件の半分以上で、この広告費がもらえるイメージです。

Q.都内のマンションやアパート等にあるバイクの駐輪場相場はいくらか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/30

マンションやアパートのバイクの駐輪場月どれくらいが相場なのでしょうか?

バイクは125cc 小型です

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

都内もピンキリありますのでなんとも言えませんが、
都市部であれば2000円~3000円程度です。

23区からでると、無料のところも結構あるイメ―ジです。

Q.ローン特約条項、解除件留保型と解除条件型とでは何が違う?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/04/29

買主はどちらか好きな方を選べるのでしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

一般的には解除権留保型となる契約が多いですが、相談は可能かと思います。

業者や買主としても、
ローン審査が通過しなかった場合に買主からの通知が必要となる「解除権留保型」と比べ、
ローン審査が通過しなかった場合に自動的に解除となる「解除条件型」だと、
管理コストや手間が変わってきます。

極端な話、買主がローン通過しなかった場合に音信不通になった場合には、
「解除権留保型」であれば通知がなかったことを理由に契約履行を請求できますが、
「解除条件型」だとできません。

Q.債務名義に基づく差押えとは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2023/04/26

債務名義に基づく差押えと担保権の実行による差押えとでは、具体的に何がどう異なりますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

優先権が異なります。
担保権実行後、財産は換価され、担保権者に分配後に差押債権者に分配されます。

したがって、担保権者に分配後に金銭が残っていない場合には、
原則としてその担保権設定財産から分配を受けることができませんので、
他の保有財産を探すこととなります。

Q.東京で一流芸能人が住んでいる高級賃貸マンションに住みたい

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/26

家賃100万円くらい支払える年収あります。東京で不動産屋さんに一流芸能人が住んでいる賃貸マンションに住みたいと伝えたら、そのような物件を案内してもらえますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

案内してもらえますが、例えばケンコーポレーションなどの
高級賃貸をメインに取り扱っている業者を選んでください。

高級賃貸物件はかなり人を選ぶので、一般公開されていない、
業者だけが握っている物件というのも実は結構あります。

良い物件に出会えるとよいですね。

Q.賃貸マンション・アパートに着いてる無料のJCOM等のWiFiは速度どれくらいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/25

賃貸マンション・アパートに着いてる無料のJCOM等のWiFiは速度どれくらいですか?

入居率で速度は変わってくるものなのでしょうか?それについて苦情などありますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

共有回線は時間帯によってはかなり遅くなると聞きます。
光回線でもこのような現象はあるみたいですが、苦情まではあまり聞きません。
特に夜などは遅くなるようなので、使用人数も影響があるのだと思います。

PCでオンラインゲーム等をさせる方は、別途回線を契約されたりしていますね。

Q.ATBBとレインズの違いは何?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/23

掲載されている物件情報の違いや、
不動産屋さんは普段この2つをどのように使い分けているのかについて、教えてください

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

どちらも業者間の流通プラットフォームですが、
ユーザーインターフェースに大きな差があります。

ATBBは地図上から物件を検索出来たり、
備考欄から検索出来たりと使い勝手が良いです。

私はお客様から物件の仲介ができるか聞かれたときは、まずATBBで調べて、その後でレインズで調べています。

Q.不動産業界はアナログ業界と言われるのはなぜ?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/23

不動産業界はit化の遅れたアナログ業界と言われていますが、それはなぜですか?
現場の宅建士さん目線だとどの辺がアナログに感じますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

嘘のような本当の話ですが、
この業界はいまだにFAXを使って連絡を取り合っています(笑)

例えば物件の内覧予約を取るときには、
担当者の名刺と一緒に内見申込書をFAXしてください、
などと電話で言われることがあります。

昨今はイタンジ等の不動産DXも台頭してきておりますが、
古い町の不動産屋さんなどはいまだに上記のような感じですね。

テクノロジーについてこれないのか、他に既存のメリットがあるのか、、
よくわかりません。。。

Q.売主直売物件を購入するメリットとデメリットについて

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/04/21

不動産を売主から直接購入できるサイトをたまたま見つけたのですが、仲介手数料無料と書いてあり、興味をそそられました。
不動産購入経験のない人が家探しでこういう直売物件を購入することのメリットデメリットは、実のところどんな感じなのでしょうか。プロ視点でのアドバイスをよろしくお願いいたします。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

メリットは、仲介料無料ということが一番大きいです。
後は、直接なので、成約までが早い、ということでしょうか。

デメリットはやはり情報の非対称性が挙げられます。
売主が宅建業者でない限り、物件の厳格な説明義務はないので、
買う方がしっかり調査しなければなりません。
このいわゆる取引リスクの多くが買主に回ってきます。

不動産購入経験のない場合は、サイトのオプションなどで業者を紹介してもらえる場合もありますし、物件所在地周辺の業者に連絡すれば、安く調査してくれることもありますので、利用をお勧めしています。

Q.不動産の評価額は個人で決めれるものなのか?教えてください

不動産売却 > 売却査定

2023/04/19

不動産仲介業者にこれくらいで売って欲しいとこちらで金額の指定はできるのでしょうか?

この際売れる売れないは考えないものとして

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

「売出価格」の設定は売主様のご意向を尊重して決めるものですので、
売主様が指定することは可能です。

しかしながら、通常であれば仲介業者からも売却戦略の提案がいくつかあるかと思います。
こちらもしっかり汲み取りながら、仲介と二人三脚で進むことが大切と思います。

Q.不動産業界における宅地建物取引士の資格手当は一般的にどれくらいか?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2023/04/19

各企業不動産業界なら資格手当が出ると思いますが宅建の資格手当はどれくらいでしょうか?
一万が相場でしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

わたしがかつて見たことがある会社では、資格手当として50000円を支給していましたが、基本給が最低賃金スレスレの会社でした。

一般的な会社では、1万~2万円程度とよく聞きます。



Q.住宅ローン2000万円を15年で借りると月々の返済額はいくらになりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/04/13

金利などの借入条件次第で何パターンか想定し得るとは思いますが、
適当な形でご解説いただけましたら幸いです。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

機構のHPで計算シミュレーションができますので、使ってみてください。
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

金利ももちろんですが、他の諸条件も柔軟に変更できます。

Q.主婦が独学でfp3級に合格するには勉強時間どのくらい必要ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/12

その他何か勉強にあたりアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いします。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

概ね100時間程度といわれています。私は銀行員時代にとりました。
実務にも直結する知識でしたので、毎日1時間+たまに2時間/日の勉強を2カ月くらいして合格しました。

相談者様の金融リテラシーの多寡によっても変わってきますが、
過去問をやれば受かる試験だったように思います。

頑張ってください!

Q.賃貸で仲介手数料の値引き交渉するならどのタイミングで?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/04/11

不動産屋さんが値引き交渉に応じやすいタイミングや逆に応じにくいタイミングがあれば教えてください!

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

あくまで、案件によって一番良い仲介料の値引交渉タイミングは変わってくる、という前提で回答致します。

結論としては、値引き交渉に応じやすいタイミングは契約直前で
応じにくいタイミングは初回面談時です。

これは逆に言えば、我々仲介業者が交渉されて一番いやなタイミングはいつか、という質問と裏表です。

仲介業者は、例えば戸建ての売買の案件であれば、物件の現地調査や役所調査、法務局調査、買い手売り手との交渉の電話・メール対応、等々多くの「コスト」をかけて、成約を目指します。

多くのコストをかけてやっと成約だ、、というタイミングで仲介料の10~20%減額交渉などを受けると、ブレイクするよりは、、となって、受けてしまいがちです。

しかしながら急な交渉はいい気持ちではないですし、何をするかわからない業者もいます。ですので、初回の面談時に「成約時の仲介料のご相談は可能ですか?」と一言入れておくと、後々の交渉がスムーズになるかと思います。

Q.入居者の選定方法について、どのようなポイントを重視すべきですか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2023/04/05

入居者の選定方法について、どのようなポイントを重視すべきですか?

年齢や保証人の有無の他にあれば教えてください

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

年収、及び職業は大切な確認ポイントです。
入居者と面談できればベストですが、なかなかそうもいかないと思いますので、
上記2点で確認ください。

また他にも”この物件を選んだ理由”や”転居した理由”も聞いてみてください。
通勤や通学、実家に近い等々の理由があれば問題ないですが、
なんとなく等だとちょっと怖いですね。。

Q.敷金を返してもらう時税金はかからないのか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/05

敷金などの名目で不動産会社に1度払って帰ってくるお金は税金等かからないのでしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

こちらは”預り金”の性質ですので、税金等はかかりません。
例えば銀行にお金を預けて、
利子で増えることはあっても減ることはないですよね。

一般的には、契約書に”敷金には利息は発生しません”というような文言が記載されていますので、確認してみてください。

Q.マンションの窓の三角マーク▽について

不動産業界 > 不動産用語

2023/04/04

窓に、赤い三角マークがついていました。あれはなんですか??不思議です。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

"非常用進入口"と言います。
火事が起きた際に、この窓なら蹴破っても良いというマークです。

建築基準法施行令第126条の6に「建築物の高さ31m以下の部分にある3階以上の階には、非常用の進入口を設けなければならない。」と定められている、公的なものです。


Q.不動産業界での追客業務とは何を意味しますか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/04/04

メール問い合わせを貰ったお客さんに定期的に物件紹介する営業のことでしょうか? 

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

端的に言うと、”一度接点を持ったお客様を引き続きフォローし、連絡を取り続けること”です。

昨今では特に感じることですが、お部屋探しが長期化している傾向にあります。

インターネットが発達し、複数のお部屋を比較できるため、
お客様も容易に決められなかったり、動き始めるのが早すぎるお客様、等様々ですが、
一回の内見では決めない方が増えており、”追客”はより大切な業務の一つとなってきています。

Q.クレジットカードで家賃支払い可にすることで入居率アップに繋がりますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2023/04/04

神奈川で平均家賃8万円前後で部屋数12のアパートを経営しています。
入居者は20~30代の社会人が多いです。

現在空室率30%のこの物件の入居率アップのために、
クレジットカードで家賃支払い可にすることを検討しています。

最近の若い社会人の人だとクレジット払いのニーズはどの程度あるのでしょうか。
賃貸客付け業務を熟知していらっしゃる宅建士さん目線でのアドバイスを頂けましたら幸いです。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

クレジット払いとすると、集客ポイントにはなりますが、
お客様としては、結局は物件の場所や設備等の物件条件で選ばれますので、
差別化、といえるほどのものではないイメージです。

またクレジット払いとすると家賃滞納リスクがなくなりますが、
それは通常の物件でも家賃保証会社の審査をいれますので、
こちらもあまりメリットにはなりません。

上記の理由から、クレジット払い可の物件が増えないのかなと個人的には思っています。

Q.管理費が高いマンションと低いマンションの運営や維持管理の違いは何ですか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/04/03

教えてください、よろしくお願いします。

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

一般論となりますが、管理費が高いマンションは以下のような傾向があります。

・設備グレードが高い、あるいは共用施設(フリースペースが広い等)が多く、維持費にお金がかかる
・マンション全体の住戸が少なく、一戸当たりの負担する管理費が高くなる

最近では、一部の駐車場をtimesに貸し出したり、
フリースペースにシェアリングバイク等を置いたりすることで収入を確保し、
管理費を低くしているマンションもあります。

Q.初めての不動産投資を考えているのですが満室想定表面利回りは初めて買うならどれくらいがいいのか?

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2023/03/30

不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

目標とする表面利回り(=ハードルレート)は、
エリアや物件の規模、調達資金形態、購入者様のリスク許容度等の
案件の特性によって変わってきます。

極端な話ですが、個人的には、
池袋駅徒歩3分の物件を自己資金で買うならば、表面利回りが3%台でも良いと思いますし、
秋田県秋田市の中古木造アパートをローンで買うならば、10%ないと検討しません。


Q.賃貸契約における敷金や礼金は何を基準に決めるのでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/03/30

敷金や礼金はどうやって決めるのでしょうか?
だいたい周りの相場で考えるのか?入居率を見て臨機応変に変えるのでしょうか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

多くが”家賃の○ヶ月分”として決められていますが、
例えば大阪などでは、”10万円”とか”20万円”とかキリの良い数字で提示していることもあります。

金額に関しては、概ね市場の需給を見て設定することがほとんどですが、
交渉は家賃と比べて比較的してもらえる印象です。



Q.銀行でなく信用金庫で住宅ローンを組むメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/03/29

銀行でなくあえて信用金庫で住宅ローンを組むメリットがあるとすれば、
どのような点だと思われますか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

一義的には、金利等の諸条件の交渉が利くことでしょうか。
信用金庫は営業地域が限られているため、融資先の発掘に躍起になっています。

住宅ローンは数あるローン商品の中でも比較的リスクの低い商品ですので、
経済条件を頑張る信金が多い印象です。

一方、ATMが少ないなどのデメリットもあるので、ご注意ください。

Q.賃貸の仲介手数料が家賃1.1ヶ月分なのはなぜ?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/03/28

家賃の1.1ヶ月分というのは法律で決まっているのですか?
なぜ1ヶ月ではなく1.1ヶ月なのですか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

宅建業法第46条では、仲介手数料は(家賃の1ヶ月分+消費税)を超えてはならないとされています。
1.1ヶ月というのは、消費税分を入れた金額だからです。

実は、仲介手数料は特段の同意がない場合には、貸主及び借主から0.5カ月分というように、同法で定められているのですが、
市場慣行的に、借主から1ヶ月分頂戴している会社が多いです。

Q.空き家の家主と家賃交渉して安く住まわせてもらう方法

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/03/27

空き家の家主と家賃交渉して安く住まわせてもらう方法はありませんか?
家主も空き家にしておくよりも安くでも貸せた方が良いと思うのですが・・・

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

交渉のしやすさとしては、
①敷金礼金
②フリーレント
③家賃
の順に柔軟に対応してくれることが多いです。

長い間空き家であれば、家賃もしっかり交渉して良いと思いますが、
一次的な空きであれば、交渉に応じてくれないケースもありますので、
その場合は、敷金礼金の減少やフリーレントをつけてもらうなど、
他の手段で実質的な値下げをお願いしてみてください。

Q.不動産売買の重要事項説明の平均時間はどのくらい?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2023/03/26

最長でどのくらいを想定しておけばいいですか?

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

案件によりますが、賃貸ですと1時間程度、
売買ですと2時間程度を見ておけば良いかと思います。

私は過去最長で4時間くらいの重説をしたことがありますが、
中古マンションで敷地権設定がされておらず、登記も車庫2つと部屋2つで分かれて複数あり、あまりみない案件だったことを覚えています。

Q.ワンルームマンションの不動産投資が近ごろ増えている要因について教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

2023/03/25

最近ワンルームマンションの不動産投資が増えているとニュースで見ましたが
何故ワンルームが増えているのでしょうか?
そこまで利益が見込めないと思うのですが

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

仰るように、ワンルームの投資案件が増えています。

近年上場企業勤務という肩書を利用してローン付けをし、購入している方をよく見ますが
その多くが平均よりもちょっと高いくらいのお給料をもらっている方たちです。

”買うべきでない人も買っている”というのが、現状のワンルーム投資案件の広がりの実態と、個人的には思っています。

Q.不動産購入で二番手が逆転できる場合とは?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/03/24

中古マンションの購入申込書を二番手で提示しました。
一般的に逆転できるケースや、
逆転するために今から打てる手があれば教えてください!

agentImg

宅建士,FP2級,証券外務員一種

例外的に、
・一番手よりも高い金額で提示する
・現金一括での購入を希望する
等の条件を差し出せば、勝てる場合もあります。

しかしながら、基本的には祈ることしかできません。。。

1234510

回答の成績

ベストアンサー数

38

ベストアンサー率:

13.62%

ベストアンサー数:

38件

その他の回答:

241件

回答総数:

279件

この宅建士に相談する
OlivviA

日本最大級の
住まい相談ポータル