サバイディーさん初めまして。

行政書士・宅建士の佐貫です。

農地転用許可申請の代行についてのご相談ですが、まず、前提として「代行」という言葉についてお答えしておきます。「代行」に似た言葉に「代理」という言葉があります。

「代理」と「代行」は、日常会話では似たような意味で使われることがありますが、法律的な文脈、特に専門家が実務として行う場合には使い分けている場合があります。


「代理」は、民法上の概念であり、本人の代わりに、その名義で法律行為を行うことを指します。代理人が行った法律行為の効果は、直接本人に帰属します。

「代行」は、本人の指示に従って、単に事務的な行為を代わりに実行することを指します。あくまで「本人に代わって事実上の行為を行う」というニュアンスが強いです。


ご相談のタイトルが「代行」となってはいるのですが、「代理」という意味合いで今回お答え致します。


農地転用許可申請を代理で申請できるのは、原則として行政書士のみです。宅建士、司法書士は、この申請の代理を業として行うことはできません。その他、土地家屋調査士なども同様です。

農地転用許可申請は、農業委員会や都道府県知事といった官公署に対して行う申請であり、この書類作成や提出の代理は行政書士の独占業務とされています。行政書士以外の者が業として行うことは、行政書士法違反となり、刑事罰の対象となる可能性があります。ただし、弁護士については、行政書士の業務を含めた広範な法律事務を行える立場にあるため、報酬を得て農地転用許可申請を代理することも法的に問題ありません。


行政書士が「代理」で農地転用許可申請を行う場合、申請先である官公署（農業委員会事務局等）へは、依頼者（クライアント）からの委任状を申請書と合わせて提出します。また、申請書には通常、代理人として行政書士の名前も記載します。


ただし、冒頭でお答えしたとおり、「代理」ではなく、本人に代わって書類をただ持ってきただけ（「代行」）という形で、行政書士以外の方が書類を作成し、本人の名前で申請書を提出する形が取られることが実務上見受けられます。どこまでが「代行」でどこからが「代理」なのかは微妙な問題で、「代行」を謳っている方がいても実質は行政書士法違反となっている可能性はあります。また、慣習的にその辺りがまかり通ってきたことから、受付する行政側も黙認している官公署は多いかと思います。日本行政書士会連合会や、各都道府県の行政書士会では、行政書士法違反（非行政書士行為）について、事案が減るように日々動いているという実情があります。

久米島さん初めまして。

行政書士・宅建士の佐貫です。

不動産売買契約書そのものの保管期間について、宅建業法には明確な規定はありません。

宅建業法で保管義務が定められているのは「帳簿」のみです。

宅建業法第49条により、宅建業者は取引帳簿の備え付けと保存が義務付けられています。この帳簿は各事業年度末日に閉鎖し、閉鎖後5年間の保存が必要です。ただし、宅建業者が自ら売主となる新築住宅の取引については10年間の保存義務があります。また、犯罪収益移転防止法に基づく確認記録・取引記録については7年間の保存義務があります。

媒介契約書、重要事項説明書、売買契約書、その他の取引関連書類については、宅建業法上の保存期間の定めはありませんが、実務上は保存が推奨されます。

多くの宅建業者は、以下の理由から10年間または20年間の保存を行っています。

１．債務不履行責任の可能性（民法上の債権の消滅時効は10年間）
２．不法行為責任の可能性（損害賠償請求権の時効は20年間）
３．その他何らかの対応の可能性（契約後の顧客からの問い合わせや苦情、説明義務違反による責任追及への対応）

実際に、物件の説明義務違反について引渡しから17年後に責任が認められた判例もあります（千葉地裁平成23年2月17日判決）。

また、宅建業者が個人か法人かによって、宅建業法の適用に基本的な違いはありませんので、いずれの場合でも同様の対応が望ましいと思います。

まとめますと、宅建業法には売買契約書の保存義務の規定はありませんが、リスク管理の観点から、個人・法人業者に関わらず、債務不履行の時効期間である10年間、より慎重を期する場合には不法行為の時効期間である20年間の保存が実務上推奨されます。

ストローさん初めまして。
行政書士・宅建士の佐貫と申します。

行政書士と不動産業は、業務上で多くの関わりがあるため、兼業をすることで相乗効果が期待できます。

行政書士は、宅建業免許申請、建設業許可申請、農地転用許可申請などの許認可申請や、相続や遺言、契約書作成などの権利義務に関する書類の専門家ですが、不動産が関わってくる業務は割と多いです。行政手続や権利関係の相談から、不動産の売却や管理などの不動産業の領域に業務が発展することは考えられます。

逆に、空き家についての相談や、売却、賃貸・管理などの不動産についての相談から行政書士の領域である相続の相談や農地転用許可申請の相談に発展することもあるかと思います。

売買や相続などについては、登記が必要不可欠なため、司法書士との協力が不可欠にはなりますが、いずれにしても顧客としては、ワンストップで多くのサービスを受けられ、他所に依頼する手間やコストを削減できます。

また、不動産取引では、売買契約書や重要事項説明書といった法的書類の作成・確認が不可欠ですが、行政書士の目線からより正確でトラブルを未然に防ぐ契約書を作成でき、顧客からの信頼獲得に繋がる面はあるかと思います。

それぞれの専門性を活かし、顧客ニーズに応じた幅広いサービスを提供することで、事務所・会社として差別化を図れるでしょう。