宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
質問者さんの住み替えたい理由により、回答が変わります。

■より良い住環境を求めるなど、積極的な理由での住み替えであれば、「購入」を先に行うことをおすすめします。
　→◎希望の物件を求めやすい
　→◎引越しも1度で済む
　→✕売却時、想定価格で売却できない場合は計画が狂います
※売却代金の想定は、慎重に行う必要があります。

■家族形態の変化等で、住まいの規模を縮小したいなどの場合は、「売却」を先に行うことをおすすめします。
　→◎購入の資金計画が明瞭になりやすい（安心）
　→✕売却が長引く可能性あり
　→✕仮住まい＋引越しが2度になる可能性あり
※空室か、居住中かでは、空室の方がお客様の印象が良く、案内のアポもとりやすい


ローンが残っている状況＋金銭的なゆとりが少ない状況であれば、おすすめは、売却先行のほぼ一択です。
(現住居が「人気地」にある場合は除きます）

ご質問の内容では残債も無いとのことですから、どちらの方法も選択は可能そうですね。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
契約解除できる可能性はありますが、ご認識の通り、傾きの程度によります。

【説明】
床の傾きについて、国土交通省「住宅紛争処理の参考とすべき技術的基準」によると、1000分の6を超える傾きは、構造耐力上主要な部分に瑕疵（問題）が存する可能性が高いとされています。
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/2000/26aa0995/26aa0995.html

床の傾きにより平衡感覚が狂うなど、体調にも影響を及ぼすことがあります。
日本建築学会「6.建物の傾きによる健康被害」
http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/ekijouka/health/index.html

体調に影響を及ぼすのであれば、住まいとしては不完全な状態です


告知が無かったとのことで、民法の定める契約不適合責任を追及できる可能性が高くなります。「住む」という契約の目的が達せられない場合は、契約解除もあり得ると思います。

全宅連の賃貸借契約書を確認すると、部屋に問題がある場合の修繕義務は貸主にあり、まずは貸主の修繕工事で解決させるような文言になっています。しかし、床の傾きは簡単な修理ではありませんから、基準を超えた傾きがある場合、自ずと契約解除の方向に向かうと思います。

まずは契約の内容を確認し、約定された内容に沿って行動してください。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
■区画形質の変更とは、①区画の変更、②形の変更、③質の変更に分けられます。
①区画の変更
　→道水路などの公共施設の新設、廃止、移動により土地の区画を変更すること
②形の変更
　→盛土、切土等により土地の形状を変更すること
③質の変更
　→宅地以外の土地を宅地にすること

三菱UFJ不動産販売「土地の区画形質の変更」
https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/1219/

■その規模により「届出」及び「許可」が必要になります。

【説明】
土地の区画形質の変更は、様々な法律が絡みます。
区画形質の変更を行う場合、その規模や条件により、
「届出」→出せば義務履行完了
「許可」→申請し、一般的禁止を解除してもらう
を受ける必要が生じる場合あります。

これらは市町村や都道府県の条例や要綱で規定されており、多くは役所の「都市計画課」「建築指導課」などで教えてもらえます。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
狭小地で建築することの注意事項として回答します。
コスト増、高さ制限、配管の取り回しと、目隠し請求権への対応にご注意ください。

【説明】
・コスト増
　→小型レッカーの使用や道路にレッカーを据える場合、割増しとなります
　→職人の駐車場や資材置場などを別に借りる場合、割増しとなります

・高さ制限
　→狭小地ですと高さ制限を躱すのが厳しくなります
　→希望の建物が建てられない可能性あり

・配管の取り回し
　→狭小地では配管が基礎の底板に干渉する可能性があります
　→必要な勾配が取りづらく、宅盤を上げる必要が生じることも

・目隠し請求権
　→民法235条に規定があります
　→境界から1m未満の距離にある窓等に目隠しを設置しなければならない
　→ただし地域の慣習にも影響されます

民法235条（境界線付近の建築の制限）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC235%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
違いはあり、どちらが良いかは状況によります

【説明】
公共下水道の場合
・衛生面は気にならないと思います
・導入コストは安い（宅内の桝設置は行政負担のところが多い）
・ランニングコストは高い（上水の使用量に連動）

浄化槽の場合
・合併浄化槽であれば衛生面はさほど気にならないと思います
・導入コストが高い
・ランニングコストは場合により安い
　→法定点検費用とブロワー電気代の負担

衛生面において、通常時では双方あまり変わらないと思います。ただし、停電が2~3日ではなく長期間に及ぶような場合、浄化槽では臭気の発生、及び、放流先に汚染が生じます。

維持コストについても、浄化槽が故障する例を多く知りませんので、双方あまり気にする必要はないかと思います。家族が多い等、上水を使う量が多い世帯であれば、浄化槽の方が総合的に安く済むのではないかと思います。

災害時のリスクについては、浄化槽は停電時にリスクがあります。ただし、災害時の電気の復旧は比較的早いですので、これもそれほど気にしなくても宜しいように感じます。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
■具体例を示します。
①AとBは甲土地の売買契約を締結し、引渡し及び登記を完了した
②BはCは甲土地の売買契約を締結し、引渡し及び登記を完了した
③しかし、AはAとBの売買契約の錯誤無効を主張し、当該売買契約が無効となった
④Cが平穏かつ公然と甲土地を占有している状況が10年経過した

このような場合に認められると考えます。

なお、民法第162条によると短期取得時効の成立要件は、10年間、平穏、公然、占有、所有の意思、善意、無過失ですが、民法第186条により、平穏、公然、所有の意思、善意が推定されます。このため、時効の援用の際には、10年間の占有と、無過失を立証する必要があります。

この無過失について、
・単に隣地にはみ出して占有していたことを知らなかった
・単に自分の土地だと思って占有していた
このような理由では、なかなか認められないと思います。

■判例について
・昭和45(オ)55 　土地所有権取得登記抹消並びに建物収去土地明渡請求
全文
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/995/061995_hanrei.pdf

以上、回答いたします。


民法第186条(占有の態様等に関する推定)
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC186%E6%9D%A1

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
補助開始の審判と共になされている他の審判の内容をご確認下さい。
■同意権付与の審判
被補助人の不動産売買について、同意権付与の審判があった場合は、補助人の同意が必要となります。
同意権付与の審判が無ければ、被補助人は単独で取引が可能です。

■代理権付与の審判
不動産売却について、補助人に代理権付与の審判がされている場合もあります。
補助人が被補助人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

加えて、補助開始の審判を受けているということですから、意思能力の状況などは都度確認が必要となります。ご注意ください。
以上、回答いたします。

・民法第17条（補助人の同意を要する旨の審判等）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC17%E6%9D%A1
・民法第13条（保佐人の同意を要する行為等）←補助人でも準用
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC13%E6%9D%A1
・裁判所「居住用不動産処分の許可と申立てについて」
https://www.courts.go.jp/wakayama/koukensite/sonota/hudousanshobun/Vcms4_00000133.html

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
公務員の方の共済制度では、保証料や抵当権設定料が不要な場合があり、借り手のメリットがあるものと思います。
金利については、現在市中銀行の金利がかなり低い状況ですので、共済ににメリットがあるかどうかは正直わかりません。

営業の実務では、
「共済制度の利用はありますか？」
などとお尋ねし、あとの判断はお客様に委ねる形になるかと思います。

あと売主が宅建業者の物件ですと、融資実行が売主指定の決済時期に間に合うかもポイントです。
（共済では申請時期や実行時期に制限がある場合があります）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
被保佐人と被補助人では、賃貸借契約締結手続の前段階で違いがあります。

【説明】
居住用建物の賃貸借契約は一般的に2年である、という前提で説明します。

■被保佐人の場合・・・原則は期間3年までの建物賃貸借契約は被保佐人が単独で締結可能ですが、保護者である保佐人の同意を要する行為の例外（民法第13条2項）の審判の有無の確認が必要です。（保佐人の同意が必要な場合があるかもしれない）

■被補助人の場合・・・期間3年までの建物賃貸借契約は、同意権付与の審判があっても、被補助人が単独で締結可能です。

共通点としては、賃貸借契約を締結するには意思能力が必要です。すでに保佐開始の審判、又は、保持開始の審判がなされているのであれば、医師による診断書の提出を求めたり、賃貸借契約締結時の状況観察結果等により、契約締結手続を中断することがあります。

以上、回答いたします。


・民法第13条（保佐人の同意を要する行為等）←被補助人にも一部に限り準用されます
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC13%E6%9D%A1

・民法第602条（短期賃貸借）←保護者の同意が不要な賃貸借の期間の範囲
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC602%E6%9D%A1

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
トイレの窓をあける習慣の有無で変わると思います。

●窓を開ける習慣がない、又は、窓がない
　換気扇を稼働させ続けた方が宜しいかと思います。

●窓を開ける習慣がある
　稼働させなくても宜しいかと思います。
　（実体験）


【理由】
トイレは空気がこもりがちですので、換気は必要です。トイレのパイプファンの電気代は、おおよそ1日に1円～1.4円程度（月に約30円～40円）で、機械の耐用年数や機械代を考えてもそれほど高額ではありませんから、一般的なご家庭でしたら気にする必要はないのかなと感じます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
一般的な戸建住宅の居室の天井高は、2.4ｍくらいと認識しております。
メーカーの天井高の高いシリーズですと2.7ｍというのもあります。

戸建で2.4mを下回る天井高のものは記憶がありませんが、マンションなどでは、2.2mの天井高の物件もございます。
なお、建築基準法施行令にて最低の居室の天井高は2.1ｍと定められております。

建築基準法施行令　※21条（天井の高さ）参照
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325CO0000000338_20230526_504CO0000000393

ちなみに経験上、天井高が2.6mくらいになると、
「あ、高い」
と実感できると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご質問に端的に回答します。

・不動産取得税
　→不動産を買ったときに払う税金
　→支払う先は「都道府県」

・譲渡所得税
　→不動産の売ったときに払う税金（「利益（所得）」に対して課税）
　→支払う先「国」　


※それぞれに減免・控除等の制度がありますで、ご確認ください。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売買契約時に手付金が貰えますが、全額を受領するのは売買契約から1か月くらいは見ておきましょう
ただし、契約の中でお互いに特別な約束をしていたら、その分入金は遅くなります

【説明】　
まず、取引全体の流れを把握して頂いた方が宜しいと思います。

基本的な流れは、

①【売主・買主】
↓売買契約の締結
↓●手付金が貰えます
↓
②【買主】
↓ローン手続き開始
↓ローン承認
↓金融機関との契約
↓
③【売主】
↓約束事に着手
↓（境界確定や解体工事など）
↓
④【売主・買主】
↓約束事が終わったか、相互の確認
↓
⑤【売主・買主】
　決済・引渡し
　●残金全額がもらえます

買主がローン利用の場合は、契約の締結から最低でも1か月の時間は必要になると思います
解体工事や農地法手続、境界確定などを行う場合は、その分だけ伸びます
また、買主がローン額を確定するために、建物の打合せが必要な場合はもっと時間が必要となることもあります

なにかのご事情でお金が必要な場合など、お気軽に宅建士にご相談ください。
（中間金の設定など、意向に沿う努力はできるはずです）
以上、回答いたします

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
経験あります。
推奨のタイミングは、できるだけ早くです。
しかし、入念なリサーチと、先入居者と揉めないような配慮と準備が求められます。

【説明】
ご質問から、稼働率が下がってしまっている状況ですね。
大家様としては心が落ち着かないと思います。

ペット共生化については、すぐに可能です。
既にいらっしゃる入居者様には申し訳ありませんが、賃貸経営は慈善事業ではありません。
可能な対策はすぐに取り掛かった方が宜しいかと思います。

具体的な流れとしては、
①市場性のリサーチ（ペット可によって本当に稼働率が上げられるか）
②ペット共生化のルールつくり
　・飼育できるペットの種類、飼育可能な数量、共用部でのルール。トラブル発生時の対応、敷金額の検討、退去時のルール、違反時の罰則など）
③ペット共生化及びルール案について事前の予告（許可は不要）
④ペット対応のリフォーム（推奨）
⑤ペット共生化の実施

このような流れで行うと宜しいかと思います。

これは我々宅建士にご質問戴ければ対応可能です。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
単純に数のみでお考えにならず、質も見極めて戴くと宜しいかと思います。
その上で回答致しますと、
「根拠を示した査定」が3つ以上あると判断しやすいと思います。

【理由】
上記回答は3社に声をかけるという意味ではなく、根拠持った査定を3つ提示してもらうまで業者をあたった方がよいですよ、というアドバイスです。

私も良く他社様と競合しますが、
「この段階でも良く調べていらっしゃるな・・・」と感心する担当者さんもいれば、そうでもない担当者さんもいらっしゃいます。

厚くても、中身が薄い査定書も散見されます。

大事な財産の処分ですから慎重に行いたいところですね。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
土地の使用貸借の場合、固定資産税の負担は、原則、借主の負担です。

【説明】
民法に規定があります
民法595条（借用物の費用の負担）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC595%E6%9D%A1

固定資産税は、必要費に該当します。
ですので、原則は借主が負担するというルールです。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原則は施行会社が賠償の責任を負いますが、依頼者が負うべきケースもあります。

【説明】
●依頼者が賠償責任を負うべき場合
→依頼者の施工会社への注文や指図に過失があった場合、依頼者が損害を賠償する責任があります。

その他の場合は依頼者（注文者）は責任を負わなくて良いとされています。

このことは、民法716条(注文者の責任)に規定されています
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC716%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
名義変更・・・できます
贈与税　・・・原則かかりません

しかし、残っているローンの処理が問題になることがあります。
不動産を引き受ける方(今回は奥様？）が、残りのローンを負担できるか否かがポイントになります。
この点、銀行担当者さんに相談しましょう。

また、離婚時の夫婦の共有財産のほとんどがこの住宅（不動産）であった場合、不動産の価値及びその分け方により
・夫側・・・譲渡所得税（有名判例あり）
・妻側・・・贈与税
が課せられることがあります。

この点、相談の先は税理士先生というよりも「税務署の職員」の方が、寄り添った回答がいただけるものと思います。
(相談は無料です)
簡単なもので構いませんので、夫婦の共有財産の目録などあると回答が得やすいと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原則は奥様が今回の住宅ローンの保証人・連帯保証人・連帯債務者等になっていなければ、その可能性が低いと思います。

【説明】
金融機関等が個人信用情報を利用するのは、債務者及び保証人等に対して、個人信用情報の利用することの同意を取り付けたうえで行います。金融機関等が奥様の同意を得ずに、過去の個人信用情報を利用することはできません。

ただし、事故があった消費者金融と、審査を申し込んだ銀行が繋がっていた場合、且つ、事故があった当時の住所と現在の住所が同じである場合はこの限りではありません。

加えて、確認の為と不用意に個人信用情報を取得することはおすすめできません。
理由は、それを取得した履歴が残るためです。本人が個人信用情報を取得するときは、大概よからぬことが起きたときです。
（身に覚えのないローン否決など）
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
敷地利用権の種類が「地上権」であるマンションのデメリットは、

・地上権には期間が設定されていることが多い
　→期間到来後は、建物の解体又は建物を時価で地主に売却する等があり、使用できなくなる可能性が高い
　→期間到来が間近の場合、解体費用が十分に積み立てられているかを確認する必要があります

・ローンが付きにくい
　→地上権の残存期間を限度とするローンになる可能性が高い
　→担保価値が低い

・上記の理由から売却しにくい
　→資産価値が低い傾向

と提示します。

しかし、地上権のマンションでも、管理組合（法人）が分譲後に、底地の所有権を買い上げていたりするケースも散見されます。
（将来的にマンション建物を維持できる確率が高まっている）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
恐れ入りますが、ご認識が齟齬があるようです。
6年目に上がるのではなく、6年目に元に戻る（軽減が終了する）、が正しい認識となります。

【説明】
国土交通省の方でも、皆様に誤解がないようにとお知らせしています。

新築住宅に係る税額の減額措置
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000021.html


なお、軽減されているのはマンションのうち、建物部分のみであり、軽減にの率は2分の1となっています。

ですので、
・固定資産税が本来10万円の不動産
・固定資産税が10万円の土地
（土地・建物の本来の固定資産税額合計が20万円）

とした場合に、

1年目～5年目・・・15万円/年（土地建物合計）
6年目～　　　・・・20万円/年（土地建物合計）
となります。
（実際には建物は償却がすすみ、土地も評価替えがあるので6年後は変動する）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
広告について記載すべき事項については、その項目が公表されておりますので、宅建業者に依頼する場合でも、個人売買の場合でも、参考になると思います

不動産公正取引協議会連合会
（一棟売りマンション・アパート）
https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/02/beppyou_05.pdf

●必須事項
（宅建業者側が意識する項目）
1.広告主の名称又は商号
2.広告主の事務所の所在地
3.広告主の事務所の電話番号
4.広告主の宅建業法による免許証番号
5.広告主の所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨
6.広告主の取引態様（売主、代理、媒介（仲介）の別）

（物件固有の情報について）
7.物件の所在地（町又は字の名称まで）
8.交通の利便（公共交通機関がない場合には、記載しないことができる。）
9.土地面積及び私道負担面積
10.建物面積
11.連棟式建物であるときは、その旨
12.宅建業法第33条に規定する許可等の処分の番号（建築工事が完了済みの場合は省略可）
13.建物の建築年月（建築工事が完了していない場合は、工事の完了予定年月）
14.引渡し可能年月
15. 価格
16.施設の負担金等や管理費の額
17.借地の場合はその旨
18.借地権の場合、種類、内容、借地期間、保証金、敷金の額、借地料
19.１棟売りマンションの場合はその旨
20.１棟売りマンション・アパートの場合は、建物内の住戸数、各住戸の専有面積（最小面積及び最大面積）、建物の主たる部分の構造及び階数

（宅建業者側が意識する項目）
21.取引条件の有効期限
22.情報公開日（又は直前の更新日）及び次回の更新予定日

●記載した方が良いと思う事項
・（収益物件の場合）想定利回り等
・リフォームや修繕の履歴
・その他アピールポイント

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
負担の種類により異なります

【説明】
負担の内容が
●私道を構成する「土地面積や土地所有権の持分」の負担である場合
　→あまり気にする必要はありません。極端な割合でなければ、ライフライン設置用の掘削と通行の権利は担保されていると思って宜しいかと思います。

●通行等の「金銭」の負担である場合
　→私道部分の所有権をもっていないことが多く、何か事が起こることに金銭を要求される可能性があります。ライフライン設置用の掘削と通行の権利は担保されていないことが多く、慎重な取引が求められます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
公益財団法人不動産流通推進センターによる指定流通機構の活用状況について
（２０２２年分）記載の内容から検討すると、
2022年の新規登録件数は、
専属専任媒介　129,494（16.07％）
専任媒介　　　414,167（51.41％）
一般媒介　　　261,922（32.52％）
となり、専任媒介契約が多いようです。

ただし、どの形態で臨むのかを、単純な三択で考えるのは得策ではありません。
物件の特性や売却期間の状況により、検討された方が宜しいです。

例えば、人気地などでは、一般媒介の方が有利です。
（業者にとっては0か100なので、早く動く傾向があります）

したがって、単純にどれが良い、ということはありませんので、物件の状況、お客様の状況に合わせて、ご提案を受けてみてください。
以上、回答いたします。

※公益財団法人不動産流通推進センターによる指定流通機構の活用状況について
（２０２２年分）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/2022_katsuyo.pdf

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原因次第です。

【説明】
●剥がれが自然に起きた場合
　管理会社（＝貸主）に通知し、直してもらった方が宜しいかと思います。
　※賃貸借契約書9条に、不具合箇所の通知義務などありませんか？

※国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf


●質問者さんの行為によって剥がれた場合
　その程度のクロスの補修でしたら構わないと思いますが、退去時に原状回復を要求される可能性があります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
取引態様は宅建業者が取引に関与する場合の立場の事ですが、これにより、お客様にも影響が生じます。
基本的な違いは、仲介手数料の有無、及び、保証や買主保護の制度の有無（いわゆる8種制限）などです。

●取引態様が「売主」の場合
　・仲介手数料が不要
　・他人物売買の原則禁止（買主保護）
　・クーリングオフの適用（買主保護）
　・損害賠償額等に上限（買主保護）
　・手付額の制限（買主保護）
　・契約不適合責任の特約の制限（買主保護）
　・手付金等の保全措置（買主保護）
　・割賦販売契約の解除等の制限（買主保護）
　・所有権留保等の制限（買主保護）

●取引態様が代理の場合
　・売主が宅建業者であれば売主に同じ
　・売主が宅建業者以外であれば、仲介手数料が不要であるのみで、あとはなし。

●取引態様が仲介の場合
　・仲介手数料の支払いが必要

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
通報の順序としては、
①宅建業者の所属団体
　・宅地建物取引業協会（鳩のマーク）
　https://www.hosyo.or.jp/jigyo/madoguchi.php

　・全日本不動産協会（うさぎのマーク）
　https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/

②免許権者（免許を与えるところ）
　→各都道府県又は国

をおすすめします。
業界団体を先にしたのは、相手方にとって、同業者にトラブルの存在を知られる方が堪えるだろうな、と考えたからです。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
●独立開業についての注意点・必要な準備
必ずどこかで修業し、経験を積んでから独立しましょう。
宅建をとっただけでは、おそらく困ることだらけです。

●不動産会社に修行入社する際の意識すべき点
独立する目的があるならば、なるべくその地域の大手会社への入社を意識すると良いと思います。

理由は、
・数多くの経験ができる（しなければならない）
・多様な経験ができる（実需・収益・企業物件の売買、各種賃貸など）
・努力しなくても人脈が広がる（担当物件への反響から人脈が広がっていく）

注意な点は、大手の場合、成果を求められる傾向を感じます。
（厳しいノルマ）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
住宅ローン控除の2年目以降の手続きは、給与支払者（お勤め先）に年末調整で行ってもらう方が多いです。
海外転勤であればなおさらですが、はたして、海外転勤の事実を知るお勤め先が、その不正還付の手続きをするかどうか。。。


他の宅建士さんも回答していらっしゃいますが、
我々は不正のアドバイスはするべきではないと思っています。

アドバイスとして、帰国してから控除を受けるため、出国前に、海外赴任前に所轄の税務署にて住宅ローン控除の中断手続きをすることをお伝えいたします。

（具体的手続きは、必要書類をその家屋の所在地の所轄税務署長に提出する）

●国税庁HPNo.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1234.htm

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
年金は老齢年金を想定して回答します。

年金生活の方でも住宅ローンを組むことができます。
ただし、ローンを払い終わる年齢が決められている金融機関がほとんど（だいたい80歳まで）であるため、

●借入期間が短くなる
↓
●返済額が高くなる
↓
●借入可能額が少なくなる

これにより、質問者さんのご認識の通り、頭金（現金支払い）の割合が高くなるものと予想されます。

また、

団体信用生命保険加入に年齢制限があることにも注意が必要です。
→告知日が70歳未満まで（フラット35機構団信）
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/danshin/shinki/merit.html

※団体信用生命保険に加入できない場合、万が一の時、遺された方の事も視野に入れてご検討くださいませ。

以上、回答いたします。