ログアウト
agentImg
名前 佐野(さの) 友美(ともみ)
出身地 静岡県
資格 宅建士,行政書士,FP2級
仲介業務
開始年月
2007年03月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Line,メール

所属情報

不動産コンサルタント

所在地

静岡県富士市松岡1134番地の8

URL

https://www.stg3.work

営業時間

09:00~22:00

定休日

宅建免許番号

静岡県知事免許(2)第号

回答の成績

ベストアンサー数

123

ベストアンサー率:

34.36%

ベストアンサー数:

123件

その他の回答:

235件

回答総数:

358件

Q.法務局で建物図面を取得する際の料金はいくらですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/06/05

建物図面の取得手数料について教えてください。
ちなみにオンラインで取得する場合は料金変わりますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
建物図面を、法務局の窓口で書面請求する際の費用は450円です。
オンラインでの請求の場合は、受け取り方法で異なります。
・窓口で受け取るとき430円
・郵送で受け取るときは450円(普通郵便料金含みます)
となります。

質問外の内容ですが、我々宅建士は一般社団法人民亊法務協会が提供する登記情報提供サービスで取得することが多いです。
この場合の料金は、361円となります。

以上、回答いたします。

参考資料
法務局 登記手数料について
https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/

登記情報提供サービス サービス概要
https://www1.touki.or.jp/service/index.html

Q.仮登記権利者の死亡後に相続人は本登記できますか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/06/01

所有権移転仮登記の仮登記権利者が死亡した後に相続人は本登記できますか?

できるとしたらどのような手順となりますか?

必要書類についても教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
相続人は相続手続きを経由し、仮登記とした原因や条件が成就することで、本登記をすることができます。

手続としては、
①相続手続
 ・被相続人の遺言書の探索
 ・相続人の確定
 ・(状況により)遺産分割協議書の作製

②仮登記とした原因の把握、問題の解消
 ・わざわざ仮登記にしたのには理由があると思われます
  事前に本登記ができる状況にあるのかを確認しなければなりません

  例)
 ・農地法の認可を条件に仮登記した場合
  →本登記には農地法の認可が下りている必要があります

仮登記がなされる場合、本登記ができないなにかしらの原因があったものと推測されます。
本登記の際には専門家(登記:司法書士、農地法等:行政書士等)への相談をおすすめします。

以上、回答いたします。

Q.新築で高基礎にするための追加費用について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/24

現在ハウスメーカーと新築戸建ての話を進めており、建物の基礎を標準の基礎高から15cm上げて欲しいとお願いしたところ追加で80万ほどかかると言われました。
施工面積は21坪で1坪あたり単価が3万7千円するらしいです。
標準基礎高(42cm)+追加(15cm)なので基礎が57cm程になるのですが、たった15cm上げるのに80万は妥当な金額なのでしょうか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
営業担当者さんに、内訳を確認してみてください。

【説明】
基礎の「たった15cm」というご認識、たしかにそのように感じますよね。

ほとんどのハウスメーカーは「標準仕様」というものを持っています。ハウスメーカーは仕様を標準化することで、コストを抑え、さらに、施工ミスを減らす努力をしています。
このため、少しの変更が、大きな影響を生じさせることがあります。

このような前提の上で、基礎を15cm上げることの影響を考えてみましょう。

基礎は、早くきれいに作るため金属製の型枠(「メタルフォーム」で検索できます)を用いる場合が多いですが、標準仕様以外の場合、この型枠が使えないことがあります。

基礎を15cm上げるためには、
①特別な高さでは通常の型枠が使えないことがあり、場合により現地で作成しなくてはいけません
→型枠の費用はもちろん、職人さんの追加人件費が必要です
→メタルフォームはレンタルもありますがレンタルの費用がかかります

②コンクリートの㎥数が増えます
→基礎の全長が80m程度でも、12㎥の追加が必要です。さらに玄関やポーチ、ユニットバス設置部分、勝手口ステップに打設するコンクリートも追加が必要です(合計15㎥と仮定)
→15㎥✕2.2万円=33万円

③基礎の鉄筋の数が増えるかもしれません
→建基法の制限では鉄筋の間隔は30cm(最低限度の基準)ですが、多くのハウスメーカーではそれよりも細かい間隔で入ります
→鉄筋の追加分+職人さんの追加人件費

③建物設計のし直し
→標準仕様であれば必要のない、図面作製の費用が必要です
  ・立面図
  ・矩計図
  ・斜線制限検討の為の図面

④自重の変化による影響調査
→構造計算が省略できる規模なら影響は少ないですが、そうでない場合、影響は多岐にわたるかもしれません


たった15cmですが、いろいろと影響があるものと私は感じています。
ただ、ハウスメーカーが積算の根拠も示さずに80万円かかりますとの提示では、乱暴すぎると思いますですので、その内訳を確認し、納得できる内容か否か、確認してみましょう。

また質問者さんも、どうしても15cmあげなければいけないのか、または妥協できるものなのか、そのあたりも営業さんとよくご相談の上、仕様決定してみてください。

以上、回答いたします。
マイホーム計画、楽しんでくださいね。

※コンクリート単価の根拠(コンクリート種別は考慮していません)
https://www.t-namakyo.jp/upload/64-0-news.pdf
→知り合い業者より、本年4月以降にコンクリートの単価が上がると聞いていました。あらかじめ予約している分は旧価格でできているようですが、追加分については割高な費用となると思います。

Q.登記簿の「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/23

不動産登記記録の権利部に記されている「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
甲区欄と乙区欄の違いを端的に説明しますと、
■甲区欄に記載されるのは、「所有権」に関する事項です
■乙区欄に登記されるのは、「所有権以外の権利」に関する事項です

さらに詳しく説明しますと、
・現在誰が所有しているのか
・これまで誰が所有していたのか
・所有することになった原因
 →売買、贈与、相続etc
・その所有権に制限があるか
 →仮登記、差押え、仮処分など
これら情報が甲区欄に記録されています

乙区欄にはその他の権利に関するもの
→抵当権、地上権、地役権etcが記録されています

改めて違いについて、
甲区欄には所有権
乙区欄には所有権「以外」の権利


このように覚えると理解しやすいと思いますよ

以上、回答いたします。

Q.信用金庫の方が銀行よりも住宅ローンが通りやすいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/23

信用金庫の方が銀行よりも住宅ローン審査が通りやすいという話を聞きました。実際のところ信金の方が銀行に比べて審査は甘い傾向にある印象ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
各金融機関の状況により変化します

【説明】
一般的な住宅ローンの審査は金融機関が行うのではなく、金融機関と関係した保証会社が行っています。

例)
銀  行:子会社保証会社、全国保証など
信用金庫:しんきん保証、全国保証など
※銀行と信用金庫とで同じ保証会社(全国保証)を使うことがあるので、この段階ではあまり差はありません


金融機関(銀行・信用金庫)の差が現れるのは、保証会社が保証の引受を否認し、かつ、審査上致命的な障害がない場合で、
■金融機関が何とか頑張りたいとき■
です


肌感覚では、信用金庫と銀行とであまり差を感じていませんが、金融機関の決算時期が近くなる、金融機関が今期の成績を上乗せしたい事情があるような場合に、
【いつもよりも粘ってくれる傾向=若干甘くなる】
を感じています


ローンについて心配事があるようでしたら、ご事情を経験豊富な宅建士に相談してみてください。
最適な進め方を提案してくれると思います。
以上、回答いたします。

Q.線路沿いに家を建てるための申請費の相場はいくらくらい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/22

ハウスメーカーに線路沿いに家を建てるとJRに申請書を出さなきゃいけないと言われました。
ハウスメーカーに申請費が50万前後かかる言われたのですが、相場ってこんなものなのですか?
ちなみに手付金はすでに支払い済みで数回打ち合わせしている途中で言われました。
ハウスメーカーに50万は支払われる様です。JRには一銭もいきません。

土地を購入後にハウスメーカーを決めて現在話を進めています。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
土地家屋調査士に依頼する、境界確定の費用と推測します
なお、測量+境界確定(立会含む)で50万円でしたら、おかしな金額とは思いません。


【説明】
線路沿いに建物を建てるということのみで、必要とされる申請は無いと思います。

住宅会社が土地について「費用をかけて行う手続き」について考えてみますと、
 ・境界関係の調査(測量+杭等なければ隣接者と境界立会推奨)
 ・地盤調査(地面の強度)
これらがあります。

とすると、ご質問の内容から、50万円は境界関係の調査の対価ではないかと推測します。

なお、境界関係の調査はJR線路の隣接ゆえに発生するものではなく、隣地との境界が判然としない場合は、どちらであっても行われます。境界関係の調査としては、
 ・現地の測量
 ・境界の推定(査定)
 ・隣接地所有者との立会
ーーーーーー
 ・境界(筆界)確認書受領
 ・地積測量図作製
 ・法務局への地積更正登記
このような手続きがあります。上段が調査、下段は境界確定の手続きまでの流れです。

これら手続きを土地家屋調査士という有資格者が行いますので、50万円くらいは
必要になります。(調査のみであればもう少し安く収まるかもしれません)


計画の初期であれば、営業さんとの信頼関係はこれから深めていく時期ですね。
気になったことはなんでも営業担当者さんに質問してみましょう。

ーーーーーーーーー
ちなみに私が経験した稀な例としては、排水用の配管を線路敷地に埋設する、ということを行いましたが、その場合の費用は、とても50万円などで済む費用ではありませんでした。
(線路内の工事は安全管理上費用が掛かること、業者がほぼ独占的で競争が働かないことから、一般的な工事よりも大きな費用が必要となります)

参考になるとよいのですが。
マイホーム計画、頑張ってくださいね。


Q.手付解除はいつまで可能?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/05/21

不動産の売買契約で買主は手付金を放棄すれば契約解除できるとのことですが、民法の条文や判例とかだと一般的な手付解除期限はいつまでですか?

ご解説よろしくお願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■民法の規定(557条)
→相手方が契約の内容にとりかかるまで

■一般的な規定(契約上の文言)
・A.相手方が契約の内容にとりかかるまで
・B.あらかじめ決めた期限まで
→AorBのいずれかが到来したときまで
(個人間取引ではこちらが有力)

■消費者契約法による修正
→消費者と事業者との契約では、消費者からの手付解除は「広く」認められやすい
(業者との取引ではほぼ引渡しまで)

■判例
各々事情により判決は変わります。下記サイトを参照してみてください
一般社団法人不動産適正取引推進機構
最高裁判例一覧(手付解除・履行の着手)
https://www.retio.or.jp/supreme_search/search_result.php?id=19

以上、回答します

Q.二階建ての家で延べ床面積35坪だと狭いですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/21

小学生と中学生の子供がいる一般的な4人家族が住む戸建てとして、

延べ床面積35坪は平均的広さですか?それとも狭い方ですか?

不動産屋さん感覚で延べ床面積何坪以上だと広い戸建てのイメージかについても教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
・延床面積35坪の面積が平均的か否か
→平均より少しコンパクトであると思います

根拠
総務省 平成30年住宅・土地統計調査
1住宅当たり戸建延床面積 126.63㎡(38.30坪) 
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf


ただし、単純な面積のみで広い、狭いの判断できません

私は延床面積の数字が少なくても「広いな」と感じた住宅をたくさん見てきたという経験があります
ポイントは
・天井の高さ
・廊下の取り方
・色合い(膨張色の採用)
です

広さの感じ方は個人差があります
失敗しないよう、より多くの物件を見ることをおすすめします

以上、回答いたします

Q.9坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/21

9坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。

(計算式の記載もお願いします)

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■坪→平米
 9坪÷0.3025≒29.7520平米

■坪→平米→畳(帖)※1
 9坪✕2=18畳(帖)

■坪→平米→平方フィート
 9坪÷0.3025÷0.09290304≒320.2478平方フィート


※1 1坪=2畳(帖)での計算です。不動産公正取引協議会連合会では、「1畳あたりの広さは1.62平米以上ある事」とされており、1畳が1.62平米であると定義していません。また、1畳(帖)=0.91m✕1.82m=1.6562平米とする計算例も多く見られます

※2 計算にあたり1フィート=0.3048mとしています

参照
・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会
https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/04/yomikatamikata.pdf
・wikipedhia  尺貫法
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%BA%E8%B2%AB%E6%B3%95
・wikipedhia  畳
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%95%B3
・wikipedhia フィート
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%BC%E3%83%88

以上、回答します

Q.マンション共用部の電気代は誰が払う決まりですか?

不動産管理 > 賃貸マンション管理(建物管理)

2024/05/18

賃貸マンションの場合と分譲マンションの場合それぞれについて教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
マンション共用部の電気代について回答します。

■電力会社から請求される人
 賃貸住宅・・・貸主(オーナー)
 分譲マンション・・・管理組合または管理会社

■実質的に負担する人
 賃貸住宅・・・借主と貸主(空室分)
 (通常、共益費等で徴収された金銭から支払われます)
 分譲マンション・・・区分所有者
 (管理費として徴収された金銭から支払われます)

以上、回答いたします。

Q.借地権付き建物を売却する際の承諾料とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/05/18

借地権付き建物を売却する際に承諾料が必要となることがあるそうですが、その承諾料とは誰にどのような理由でいくらくらい支払うべきものですか。承諾料を支払わずに売却するとどうなりますか。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■はじめに
まず、土地の賃貸借契約書に、承諾料の定めがあるかを確認します。
無い場合はについて、下に回答します。

■誰に 
 所有者に対して支払います。

■理由 
 借地借家法では借主は強く保護を受けるため、貸主(以下オーナー)は土地の返還を受けることが難しくなります。ですから、借主の変更は、オーナーにとって重大な関心事項であり、かつ、心理的な負担ともなります。その解決を図るため、賃貸借の権利変動に承諾料の支払いを定めている例が散見されます。

■金額
 規定はありませんが、土地の「借地権価格」(売買価格ではありません)を基準に10%前後としている例が多いように思います。なお、借地権価格とは、土地の価値✕借地権割合をかけて計算する例があります。借地権割合は、市街化区域等の場合、路線価図等で確認できます。

■承諾料を支払わない場合で取引した場合
 →承諾料不払でもオーナーの承諾がある場合
  問題ありません。
 →承諾料の要求を無視し、承諾なく取引した場合
  信頼関係(借主とオーナー)の破壊されたとし、土地賃貸借契約が解除される可能性があります。
 なお、土地賃貸借のオーナーの承諾について、民法612条、借地借家法19条に規定があります。いずれも、賃借権の権利変動にオーナーの承諾を要することが前提となっています。

他人のものを利用させている、という感覚が必要ですね。
以上、回答いたします。

参考資料
路線価図(国税庁)
https://www.rosenka.nta.go.jp/
民法612条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC612%E6%9D%A1
借地借家法19条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95%E7%AC%AC19%E6%9D%A1

Q.ダブルローンを組んでからマンションが売れないとどうなる?

不動産売却 > 住替え

2024/05/18

マンションの買い替えでダブルローンの利用を検討しています。
ダブルローン後にマンションがずっと売れないと最悪どうなりますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
当然ですが、最悪のケースは経済的に破綻してしまいます。
(規定の返済比率内に入っていても、ライフスタイルはひとそれぞれ)

ただし、破綻を回避する方法もありますので、適切な準備と適切な方法を検討してください。
以下に説明します。

買替えの例で問題となるのは、「希望条件で」売れない場合です。


■事前準備について(最悪を想定する)
・売却価格の設定
 →適正な市場価格の把握と業者買取の価格の把握
(楽観的な数値と悲観的な数値)

・希望額で売れない場合に備え、売却損に対応したローンのリサーチか、現金の用意
 →現在のマンションに抵当権が設定されていれば、抵当権抹消の為に現金が必要になることがあります
 →購入時ローンの金融機関で対応できるケースもあります

※購入のローン返済額+売却損対応ローンの返済額の合計額の負担を基準に、進むか退くかを判断する必要があります。楽観的な見通しで突き進むのはおすすめしません。


■販売時の注意
・売却の宅建業者の担当者さんは、経験が多い方を推奨します
 →買替えは、売りと買いが同時進行で進むこともありえます。慣れていない担当者さんですと、想定できたはずのものが見落とされ、売買当事者の負担となることがあります。担当者さんの熟練度の見分け方としては、仮のスケジュールを組んでもらうことで判断できます。経験豊富な方であれば、その場で具体的な流れが提示できるはずです。

■まとめ
・適正価格と最低価格を把握する
・あらかじめ売却損に対応できるような計画をたてておく
・売却の担当者を間違えない

■おまけ
・マンションの管理組合によっては、居住していない区分所有者に対しては理事等の役目を免除する代わりに管理協力金などをもとめるところあります。販売が長期化する可能性がありますから、事前に管理規約等を確認されることをおすすめします。

以上、回答いたします。

Q.時効の完成猶予とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/09

具体例で解説お願いいたします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
具体例でお示しします。

私は、相手方の契約違反(債務不履行)により、相手方に対して損害賠償請求権を持っているとします。
この損害賠償請求権が消滅時効にかかる前に、相手方に対し、裁判上で、この損賠賠償請求を行います。

裁判で決着をつけるには時間がかかります。
もしかすると、裁判の途中で時効が完成してしまうかもしれません。
ですので、裁判の間は時効の進行を一時的に止め、時効が完成させないようにします。
これが時効の完成猶予の一例です。

なお、裁判の判決が確定すれば時効は更新されて0~進行、却下や取下げの場合は、時効の完成が猶予された後に引き続き進行が再開します。

なお、損害賠償請求権の時効期間は、民法166条により、
①権利行使できることを知ったときから5年
②権利を行使できるときから10年
のいずれか早い方となります。

以上、回答いたします。

参考資料
民法166条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC166%E6%9D%A1

Q.住宅ローン仮審査で落ちる確率はどのくらい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/04

宅建士さん個人の感覚値でも構いません、ご回答よろしくお願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
きちんとしたヒアリングができていれば、1%もないくらいと思います。

【説明】
住宅ローンの仮審査について、
・ご年齢
・職業、勤務先
・ご年収
・勤続年数
・過去の金融事故の有無
・健康状態
・反社情報
・担保価値
などで判断されますが、これらはあらかじめ金融機関である程度の基準を提示してくれています。我々は無理な計画を提案することはありませんから(無駄となる)、金融機関が提示する基準をきちんと把握し、かつ、お客様から適切な情報が取得して適切な計画を立てることにより、仮審査に承認されない確率を下げているものと推測します。

ただし、仮審査等の資金調達手続きをお客様任せで行う宅建業さんもあり、この場合の承認されない確率は、高くなります。

以上、回答いたします。

Q.マンションコミュニティとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/04

マンションコミュニティとはどんな意味として使われる言葉ですか?あまり馴染みのない言葉なので解説お願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
マンションコミュニティとは、広義では「自治会」について考えられているものとあまり変わらないのかな、と認識しております。

しかし、不可分の共有財産を持つ(建物共用部分)という点において、一般的な自治体と少し差異があるように感じます。

具体的には、財産管理面での意識の統一、モラルの共有、災害時の助け合いについて、一般的な自治体と比べて密になっている傾向があるのではないでしょうか。

ここで気を付けなければいけないのは、マンションごとにコミュニティの考え方に違いがあることです。一部のマンションにおいて「行き過ぎた統制の強要」が報道されていました。

マンションを検討する際には、居住者の方へマンションコミュニティについてヒアリングをしてみた方が宜しいかもしれませんね。
我々も、売主及び管理会社へのヒアリング、管理規約・使用細則などの読み込みを通して、なるべく状況把握に努めております。

以上、回答いたします。

Q.低層マンションとはどのようなマンションですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/04

高層マンションにはない低層マンション特有の魅力や特徴について解説お願いします。
低層特有のデメリットがあればそれについても解説お願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
低層マンションの魅力について、一概には言えませんが、以下の特徴があると思います。

■メリット
・敷地にゆとりがあり高級感が出やすい
低層マンションは、低層の建物しか許容されない地域(第一種・第二種低層住居専用地域等)に存在することが多いです。
これらの地域では高さ制限もさることながら、建ぺい率や容積率の規制も厳しいので、自ずと建物に対してゆとりある敷地設定となり、高級感があります。

・建物建築費が安い傾向があります
低層であれば、建物の自重も比較的軽く、地震や風の揺れなどの影響も少ないので、高層マンションと比較して同じグレードであれば、安く建築できます。これは購入時、建替時に有利です。

・秩序が保たれやすい
低層マンションは世帯数が少ない傾向があるため、住民同士の交流が生まれやすく、秩序が保たれやすいと感じます。

・エレベーターの持ち時間が少ない

・災害時、避難が比較的しやすい

■デメリット
・一戸当たりの維持管理のコストが高い傾向にあります
建物の共用部分は、高層マンションでも低層マンションでも同じような設備(受水槽、エレベーター、電気施設)、同じようなメンテナンスが定期的に必要です。これらランニングコストを一戸当たりで計算すると、低層マンションの方が世帯数が少ない分、高くなりがちです。
※管理費や修繕積立金は、世帯数が多いほど一戸あたりの負担が少なくなります。
世帯数の少ない低層マンションでは、計画的に積み立てをしないと、いずれ修繕費で苦労することになりやすいです。

・理事等に就任する頻度が高めになります

・低層ゆえに良好な眺望が得にくいです

■まとめ
世帯数の多い低層マンションであれば、あまりデメリット(眺望以外)は気にならないかもしれません。
(むしろメリットが際立つかもしれません)

以上、回答いたします。

Q.内縁の妻が特別縁故者としてマンションを相続できる場合とは?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/04/22

どのような条件がそろえば内縁の妻が特別縁故者としてマンションを相続できるか教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
内縁の方が特別縁故者として相続するには、
①質問者さんに法定相続人がいないこと
②内縁の方に特別縁故者の要件がある事
 ・内縁の方と質問者さんと生計が同じ
 ・内縁の方が質問者さんの看護療養に努めた
このような条件が、最低限、必要になります。


私からのアドバイスですが、内縁関係の方の今後が気になるようであれば、遺言書の作製をご検討ください。

お相手の方も安心できると思います。

以上、回答いたします。

参考資料
wikibooks 民法958の2
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC958%E6%9D%A1%E3%81%AE2

Q.分譲マンションの鍵交換は勝手にしてしまってよい?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2024/04/11

鍵を紛失して鍵交換をする場合には、管理会社や管理組合に連絡して交換する許可をもらうのが普通ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
分譲マンションの鍵は専有部分で、建物に定着するもの取替えには理事長の承認を要する管理規約が多いです。

また、エントランスにオートロックなどがあるようなマンションの場合、鍵紛失の際、規約等で管理組合(管理会社)に届出を求めている場合もあります。

このため、管理規約および管理組合(管理会社)にて、鍵紛失時の対処を確認をすることをおすすめします。

以上、回答いたします。

参考資料
国土交通省 マンション標準管理規約(単棟型)
第7条(専有部分)及び第17条(専有部分の修繕)参照
https://www.mlit.go.jp/common/000161664.pdf

Q.土間コンクリートのひび割れの保証期間はどのくらい?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2024/03/17

家の駐車場スペースの土間コンクリートにひび割れが出来た場合に外構業者さんに無料補修して貰える保証期間は、工事完了引渡しから通常どのくらいって決まっていますか?

保証期間を設けていない外構業者さんもいますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
契約の内容や、ひび割れの程度により扱いが変わります。

契約に保証期間や、保証規準が定められていれば、その内容にて保証が受けられます。
※コンクリートの特性上、その発生を防ぐことができない軽微なひび割れ等は、通常免責となっています。

ハウスメーカーなどが建物建築と一体として行う場合でも、軽微なひび割れは対象外としている例が多いように感じます。
ひどいひび割れの場合は、短期保証として2年くらい付けているところもあるようです。

また、外構のみを請け負う比較的小さな工事会社ですと、実質無保証(責任取らない、とれない)の例もあります。

※建物保証に関する法律としては、品質確保の促進等に関する法律(品確法)と住宅瑕疵担保履行法がありますが、いずれも外構工事は対象としていません。

ですので、契約内容や保証内容をよく把握した上で発注されることをおすすめします。

以上、回答いたします。

Q.不動産の住み替えるなら売却が先か購入が先か?

不動産売却 > 住替え

2024/01/07

自宅を売却して住み替えする場合、売却と購入どちらが先でしょうか。ちなみに残債はありません。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
質問者さんの住み替えたい理由により、回答が変わります。

■より良い住環境を求めるなど、積極的な理由での住み替えであれば、「購入」を先に行うことをおすすめします。
 →◎希望の物件を求めやすい
 →◎引越しも1度で済む
 →✕売却時、想定価格で売却できない場合は計画が狂います
※売却代金の想定は、慎重に行う必要があります。

■家族形態の変化等で、住まいの規模を縮小したいなどの場合は、「売却」を先に行うことをおすすめします。
 →◎購入の資金計画が明瞭になりやすい(安心)
 →✕売却が長引く可能性あり
 →✕仮住まい+引越しが2度になる可能性あり
※空室か、居住中かでは、空室の方がお客様の印象が良く、案内のアポもとりやすい


ローンが残っている状況+金銭的なゆとりが少ない状況であれば、おすすめは、売却先行のほぼ一択です。
(現住居が「人気地」にある場合は除きます)

ご質問の内容では残債も無いとのことですから、どちらの方法も選択は可能そうですね。

以上、回答いたします。

Q.世帯年収2000万円あれば1億円超のマンション購入は現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

こんにちは。
現在26歳の夫婦です。28歳ごろに不動産購入を考えております。中古マンションであっても都内、3ldkを見ていると1.5億程度必要だと感じるのですが以下のプロフィールから現実的か教えていただけますか?
---
夫婦共に26歳で現在夫年収750万、妻850万で30歳には夫婦共に1000万になる見込みです。
現在の貯蓄+投資資産は夫婦合わせて2000万円です。
現在は子供はいませんが30代前半までに2人欲しいと考えています。その際には夫1年妻半年の育休を予定しています。
子供は中高大私立にいけるだけの余裕は確保したいと考えています。

現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたいと考えています。

情報が多くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
現実的であると思いますが、リスクもあります。
① 団体信用生命保険のオプション選択
② 物件の耐震性能等
これらは慎重に検討なさってください。

【説明】
前提条件を、■世帯年収1,600万円~2,000万円、■物件代金:15,000万円、■諸経費:(概算)800万円、■リフォーム費用:(仮)200万円、■合計16,000万円とし、資金計画は、■借入金額;16,000万円(フルローン)、■返済方法:元利均等返済、■35年返済、としています。

フルローンで借りた場合の年間返済額は、金利が0.5%で約500万円、仮に金利が2%に上昇しても、640万円です。収入に対する返済額の割合は25%から40%で、無理な割合ではありません。(現金2,000万円を温存していることも考慮)

その他の費用についても、■お子様ができてからの生活費が現在の倍の480万円(40万円/月)、■お子様の学費が年間310万円/2人分(私立大理系)※1、■専有部分修繕積立金20万円(任意)、■固定資産税50万円(概算)としても、一般的なサラリーマンの年収程の貯蓄ができそうなので、現実的であると回答させて戴きました。

ただし、リスクはあります。

■離婚なさる場合
・夫婦での返済が前提の計画は、離婚時に苦労することが多いです(取得時、多くは相互に連帯債務関係になります)
・値崩れしにくい物件の選択することで、このリスクは回避しやすくなります(単独での維持は難しいので売却して関係解消)

■夫婦一方の死亡・病気
・こちらも計画が大きく狂います
・一般的な団信(死亡・重度障害のみ)ではなく、多くの疾病に対応した保険への加入をおすすめします

■大地震への備え
・値崩れリスクがあるので、耐震の基準はしっかり確認しましょう
・現在の耐震基準を具備していない、高額物件も多数流通しています

予めこれらリスクの対策を講じ、安心できる計画をご検討戴きたく思います。

一獲千金が可能な都内の業者さんは営業の「圧」が強いと聞きます。
取引に直接に関与しない、第三者の専門家(宅建士・FPなど)の意見が参考になると思います。

以上、回答いたします。


※1 学費については日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査結果」を参照しました
https://www.jfc.go.jp/n/findings/pdf/kyouikuhi_chousa_k_r03.pdf
高校入学から大学卒業までにかける教育費用・・・約1,083万円/人、(年間155万円/人としました)

Q.ガルバリウム鋼板と瓦だとどちらの屋根がおすすめ?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2023/12/29

注文住宅を検討しています。屋根の種類で、ガルバリウム鋼板と瓦どちらがおすすめですか?

価格や耐久性、耐用年数の観点も踏まえてアドバイスいただけましたら幸いです。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
建物デザインに問題なければ、陶器瓦をおすすめします。

【理由】
双方とも屋根材としては信頼できるものです。

双方を比較したとき、ガルバリウム鋼板の屋根は塗装面や接続部のコーキングなど、瓦屋根よりも多くのメンテナンス工事が必要となります。この点で瓦屋根より劣ると感じました。また雹(ひょう)については、金属製の屋根の方が強く影響を受けます。

・コスト面・・・ガルバリウム鋼板の方が優れています(安い)
・耐久性 ・・・陶器瓦の方が優れています
・耐用年数・・・陶器瓦の方が優れています

その他の視点も参考にしてください
・耐震性 ・・・ガルバリウム鋼板の方が優れています。
・デザイン・・・陶器瓦の方が重厚感があり、高級感を演出できます。
       
「安心感」「好み」も影響するでしょうから、全体的なバランスを検討し、屋根仕様を決定してください。

以上、回答いたします。

Q.ワイド団信に入れない病気はありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/29

ワイド団信だと一般団信では加入が難しい持病があっても加入できるように加入条件が緩和されているそうですが、病気の種類によってはワイド団信に入れない病気もありますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
あります
各保険会社により判断があります。

金融機関との契約(金銭消費貸借契約)の前でも、先に生命保険会社に問い合わせすることが可能な場合が多いです。
営業の実務でも、ご不安に感じていらっしゃるお客様には事前の照会をお勧めしています。(告知書等の記入必須)

もしご不安があるようでしたら、先に金融機関の担当者さんに相談なさってはいかがでしょうか。

以上、回答いたします。

Q.賃貸管理会社の選び方について

不動産管理 > 賃貸マンション管理(賃貸管理)

2023/12/27

今度マンションを賃貸に出す予定です。初めてなので賃貸管理会社がどこがよいか分かりません。選ぶときの決め手は何でしょうか。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
「初めて」ならば大手(名の通っていて実績のあるところ)の管理会社を選ぶことをおすすめします。
そして大手の中で決めるならば、より管理オーナー数の多いところ(管理戸数ではなく、オーナーの数)をおすすめします。

【説明】
「初めて」ならば、慣れるところから始めてみてはいかがでしょう。
管理を任せたら、管理会社に大事な大事な家賃を預けることになります。
まずは名の通った、安心できそうなところに任せましょう。

多くのオーナーの支持を得ている管理会社は、総じて清掃やクレーム対応をそつなく実施しています。

慣れてきましたら、
・サービス内容、質
・客付けの条件
・管理料
について交渉し、改善していけばよいと思います。

以上、回答いたします。

Q.土地の相場を手軽に知りたい。

不動産売却 > 売却査定

2023/12/25

自分が所有する土地の相場を知りたいです。ただし、すぐに売買するわけではないので調べた直後から営業がかかってしまうようなサイトへの登録などは敬遠したいです。そのような都合の良いサイトや調査方法があれば教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■国土交通省 土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
→公示価格(一応相場に近い)、過去の取引事例の部分情報の閲覧可能

■REINS TOWER
http://www.reins.or.jp/library/
→県単位の統計資料などの閲覧が可能

■路線価表
https://www.rosenka.nta.go.jp/
→路線価は公示価格の80%を目標に設定される(要補正)


「手軽に」という言葉を重視した回答になります。

上記サイトで確認できるのは誤差ありきの指標です。
取引の場合の価格査定においてはより詳細な資料集めと物件調査を行いますので、手軽ではありません。

以上、回答いたします。

Q.不動産売却時の手数料の先払い

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/12/19

不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主に仲介手数料として先払いを要求され、口座に振り込みをさせられました。
のちほど宅建業法に違反していることに気付き、その旨を伝えたところ、説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
※特別にお金が掛かるような広告を出す依頼をのぞきます。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
→通常の広告費は仲介手数料に含みますから、請求の根拠とはなりません

●売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
→民法に規定があり、報酬の請求は売買の成立後です
以上、回答いたします。

【参考資料】
・民法第649条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC649%E6%9D%A1

・公益社団法人不動産流通推進センター
報酬として受領できる範囲
https://www.retpc.jp/archives/25460/

※「不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主」について
単に「不動産会社」と表現されないことから、ブローカー的な方と宅建業者を通さない商談なのかと思ってしまいました。
ご売却は安心できる業者さんとお付き合いなさることをおすすめします。
(営業保証金や保証協会等の保護がありません)

Q.マンションを売るタイミングについて

不動産売却 > 住替え

2023/12/17

マンションを売却予定ですが、一番よいタイミングはいつでしょうか。時期も2-3月に売り出すのが一番いいですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
信頼できそうな地元の宅建業者にご相談することをおすすめします

【説明】
確かに不動産取引が活発になる時期はありますが、活発じゃないときでも不動産は売れています。
ということは大事なのはタイミングよりも、需要の把握の方かもしれません。

質問者さんの物件が需要の高いものであれば、早ければ早い方が、高く売れる可能性があります。(「今」が一番築年数が若い)
この点、地元で活動している宅建業者であれば、需要、相場、タイミング、全てにおいてアドバイスしてくれるはずです。

以上、回答いたします。

Q.住宅ローンの事前審査は複数出す方がいいのか?どれくらい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/16

住宅ローンの事前審査は複数出す方がいいのでしょうか?
一般的にはどれくらいですか?
またデメリットなどありますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
購入で競合しそうであれば複数の金融機関で審査した方が良いです。(承認が遅いと負けます)
その場合、異なる保証会社を採用している金融機関、3行くらいで審査を受けることをおすすめします。

■デメリット
 ・審査は個人信用情報機関に登録されるので金融機関には複数の審査を受けていることは筒抜けです。
  →何か懸念点があるのかと疑われることがある

■アドバイス
 ・金融機関の数というよりも、保証会社の別(異なる金融機関で同じ保証会社を利用している場合有
)を気にしましょう。保証会社が同じなら、結果も原則同じなので、無駄な動きとなる可能性が高いです。
  →利用する保証会社は、金融機関にて教えてもらえます。(事前審査の用紙にも記載あり)

以上、回答いたします。

Q.賃貸で床の傾きを理由に契約解除できますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/12/15

オンライン内覧時には気づかなかったのですがアパート入居後に部屋が傾いていることが分かりました。

賃貸契約時に仲介業者からそのような告知は受けてませんでした。

告知義務違反を理由に契約解除できそうですか?告知義務違反となるかは傾きのレベルによりますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
契約解除できる可能性はありますが、ご認識の通り、傾きの程度によります。

【説明】
床の傾きについて、国土交通省「住宅紛争処理の参考とすべき技術的基準」によると、1000分の6を超える傾きは、構造耐力上主要な部分に瑕疵(問題)が存する可能性が高いとされています。
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/2000/26aa0995/26aa0995.html

床の傾きにより平衡感覚が狂うなど、体調にも影響を及ぼすことがあります。
日本建築学会「6.建物の傾きによる健康被害」
http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/ekijouka/health/index.html

体調に影響を及ぼすのであれば、住まいとしては不完全な状態です


告知が無かったとのことで、民法の定める契約不適合責任を追及できる可能性が高くなります。「住む」という契約の目的が達せられない場合は、契約解除もあり得ると思います。

全宅連の賃貸借契約書を確認すると、部屋に問題がある場合の修繕義務は貸主にあり、まずは貸主の修繕工事で解決させるような文言になっています。しかし、床の傾きは簡単な修理ではありませんから、基準を超えた傾きがある場合、自ずと契約解除の方向に向かうと思います。

まずは契約の内容を確認し、約定された内容に沿って行動してください。

以上、回答いたします。

Q.土地の形質変更とは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2023/12/15

土地の形質変更にはどのような行為が該当しますか?形質変更をするには市区町村への届出は必須ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
■区画形質の変更とは、①区画の変更、②形の変更、③質の変更に分けられます。
①区画の変更
 →道水路などの公共施設の新設、廃止、移動により土地の区画を変更すること
②形の変更
 →盛土、切土等により土地の形状を変更すること
③質の変更
 →宅地以外の土地を宅地にすること

三菱UFJ不動産販売「土地の区画形質の変更」
https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/1219/

■その規模により「届出」及び「許可」が必要になります。

【説明】
土地の区画形質の変更は、様々な法律が絡みます。
区画形質の変更を行う場合、その規模や条件により、
「届出」→出せば義務履行完了
「許可」→申請し、一般的禁止を解除してもらう
を受ける必要が生じる場合あります。

これらは市町村や都道府県の条例や要綱で規定されており、多くは役所の「都市計画課」「建築指導課」などで教えてもらえます。
以上、回答いたします。

1234512
agentImg

佐野(さの) 友美(ともみ) 宅建士

不動産コンサルタント

静岡県富士市松岡1134番地の8

Q.法務局で建物図面を取得する際の料金はいくらですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/06/05

建物図面の取得手数料について教えてください。
ちなみにオンラインで取得する場合は料金変わりますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
建物図面を、法務局の窓口で書面請求する際の費用は450円です。
オンラインでの請求の場合は、受け取り方法で異なります。
・窓口で受け取るとき430円
・郵送で受け取るときは450円(普通郵便料金含みます)
となります。

質問外の内容ですが、我々宅建士は一般社団法人民亊法務協会が提供する登記情報提供サービスで取得することが多いです。
この場合の料金は、361円となります。

以上、回答いたします。

参考資料
法務局 登記手数料について
https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/

登記情報提供サービス サービス概要
https://www1.touki.or.jp/service/index.html

Q.仮登記権利者の死亡後に相続人は本登記できますか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/06/01

所有権移転仮登記の仮登記権利者が死亡した後に相続人は本登記できますか?

できるとしたらどのような手順となりますか?

必要書類についても教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
相続人は相続手続きを経由し、仮登記とした原因や条件が成就することで、本登記をすることができます。

手続としては、
①相続手続
 ・被相続人の遺言書の探索
 ・相続人の確定
 ・(状況により)遺産分割協議書の作製

②仮登記とした原因の把握、問題の解消
 ・わざわざ仮登記にしたのには理由があると思われます
  事前に本登記ができる状況にあるのかを確認しなければなりません

  例)
 ・農地法の認可を条件に仮登記した場合
  →本登記には農地法の認可が下りている必要があります

仮登記がなされる場合、本登記ができないなにかしらの原因があったものと推測されます。
本登記の際には専門家(登記:司法書士、農地法等:行政書士等)への相談をおすすめします。

以上、回答いたします。

Q.新築で高基礎にするための追加費用について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/24

現在ハウスメーカーと新築戸建ての話を進めており、建物の基礎を標準の基礎高から15cm上げて欲しいとお願いしたところ追加で80万ほどかかると言われました。
施工面積は21坪で1坪あたり単価が3万7千円するらしいです。
標準基礎高(42cm)+追加(15cm)なので基礎が57cm程になるのですが、たった15cm上げるのに80万は妥当な金額なのでしょうか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
営業担当者さんに、内訳を確認してみてください。

【説明】
基礎の「たった15cm」というご認識、たしかにそのように感じますよね。

ほとんどのハウスメーカーは「標準仕様」というものを持っています。ハウスメーカーは仕様を標準化することで、コストを抑え、さらに、施工ミスを減らす努力をしています。
このため、少しの変更が、大きな影響を生じさせることがあります。

このような前提の上で、基礎を15cm上げることの影響を考えてみましょう。

基礎は、早くきれいに作るため金属製の型枠(「メタルフォーム」で検索できます)を用いる場合が多いですが、標準仕様以外の場合、この型枠が使えないことがあります。

基礎を15cm上げるためには、
①特別な高さでは通常の型枠が使えないことがあり、場合により現地で作成しなくてはいけません
→型枠の費用はもちろん、職人さんの追加人件費が必要です
→メタルフォームはレンタルもありますがレンタルの費用がかかります

②コンクリートの㎥数が増えます
→基礎の全長が80m程度でも、12㎥の追加が必要です。さらに玄関やポーチ、ユニットバス設置部分、勝手口ステップに打設するコンクリートも追加が必要です(合計15㎥と仮定)
→15㎥✕2.2万円=33万円

③基礎の鉄筋の数が増えるかもしれません
→建基法の制限では鉄筋の間隔は30cm(最低限度の基準)ですが、多くのハウスメーカーではそれよりも細かい間隔で入ります
→鉄筋の追加分+職人さんの追加人件費

③建物設計のし直し
→標準仕様であれば必要のない、図面作製の費用が必要です
  ・立面図
  ・矩計図
  ・斜線制限検討の為の図面

④自重の変化による影響調査
→構造計算が省略できる規模なら影響は少ないですが、そうでない場合、影響は多岐にわたるかもしれません


たった15cmですが、いろいろと影響があるものと私は感じています。
ただ、ハウスメーカーが積算の根拠も示さずに80万円かかりますとの提示では、乱暴すぎると思いますですので、その内訳を確認し、納得できる内容か否か、確認してみましょう。

また質問者さんも、どうしても15cmあげなければいけないのか、または妥協できるものなのか、そのあたりも営業さんとよくご相談の上、仕様決定してみてください。

以上、回答いたします。
マイホーム計画、楽しんでくださいね。

※コンクリート単価の根拠(コンクリート種別は考慮していません)
https://www.t-namakyo.jp/upload/64-0-news.pdf
→知り合い業者より、本年4月以降にコンクリートの単価が上がると聞いていました。あらかじめ予約している分は旧価格でできているようですが、追加分については割高な費用となると思います。

Q.登記簿の「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/23

不動産登記記録の権利部に記されている「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
甲区欄と乙区欄の違いを端的に説明しますと、
■甲区欄に記載されるのは、「所有権」に関する事項です
■乙区欄に登記されるのは、「所有権以外の権利」に関する事項です

さらに詳しく説明しますと、
・現在誰が所有しているのか
・これまで誰が所有していたのか
・所有することになった原因
 →売買、贈与、相続etc
・その所有権に制限があるか
 →仮登記、差押え、仮処分など
これら情報が甲区欄に記録されています

乙区欄にはその他の権利に関するもの
→抵当権、地上権、地役権etcが記録されています

改めて違いについて、
甲区欄には所有権
乙区欄には所有権「以外」の権利


このように覚えると理解しやすいと思いますよ

以上、回答いたします。

Q.信用金庫の方が銀行よりも住宅ローンが通りやすいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/23

信用金庫の方が銀行よりも住宅ローン審査が通りやすいという話を聞きました。実際のところ信金の方が銀行に比べて審査は甘い傾向にある印象ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
各金融機関の状況により変化します

【説明】
一般的な住宅ローンの審査は金融機関が行うのではなく、金融機関と関係した保証会社が行っています。

例)
銀  行:子会社保証会社、全国保証など
信用金庫:しんきん保証、全国保証など
※銀行と信用金庫とで同じ保証会社(全国保証)を使うことがあるので、この段階ではあまり差はありません


金融機関(銀行・信用金庫)の差が現れるのは、保証会社が保証の引受を否認し、かつ、審査上致命的な障害がない場合で、
■金融機関が何とか頑張りたいとき■
です


肌感覚では、信用金庫と銀行とであまり差を感じていませんが、金融機関の決算時期が近くなる、金融機関が今期の成績を上乗せしたい事情があるような場合に、
【いつもよりも粘ってくれる傾向=若干甘くなる】
を感じています


ローンについて心配事があるようでしたら、ご事情を経験豊富な宅建士に相談してみてください。
最適な進め方を提案してくれると思います。
以上、回答いたします。

Q.線路沿いに家を建てるための申請費の相場はいくらくらい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/22

ハウスメーカーに線路沿いに家を建てるとJRに申請書を出さなきゃいけないと言われました。
ハウスメーカーに申請費が50万前後かかる言われたのですが、相場ってこんなものなのですか?
ちなみに手付金はすでに支払い済みで数回打ち合わせしている途中で言われました。
ハウスメーカーに50万は支払われる様です。JRには一銭もいきません。

土地を購入後にハウスメーカーを決めて現在話を進めています。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
土地家屋調査士に依頼する、境界確定の費用と推測します
なお、測量+境界確定(立会含む)で50万円でしたら、おかしな金額とは思いません。


【説明】
線路沿いに建物を建てるということのみで、必要とされる申請は無いと思います。

住宅会社が土地について「費用をかけて行う手続き」について考えてみますと、
 ・境界関係の調査(測量+杭等なければ隣接者と境界立会推奨)
 ・地盤調査(地面の強度)
これらがあります。

とすると、ご質問の内容から、50万円は境界関係の調査の対価ではないかと推測します。

なお、境界関係の調査はJR線路の隣接ゆえに発生するものではなく、隣地との境界が判然としない場合は、どちらであっても行われます。境界関係の調査としては、
 ・現地の測量
 ・境界の推定(査定)
 ・隣接地所有者との立会
ーーーーーー
 ・境界(筆界)確認書受領
 ・地積測量図作製
 ・法務局への地積更正登記
このような手続きがあります。上段が調査、下段は境界確定の手続きまでの流れです。

これら手続きを土地家屋調査士という有資格者が行いますので、50万円くらいは
必要になります。(調査のみであればもう少し安く収まるかもしれません)


計画の初期であれば、営業さんとの信頼関係はこれから深めていく時期ですね。
気になったことはなんでも営業担当者さんに質問してみましょう。

ーーーーーーーーー
ちなみに私が経験した稀な例としては、排水用の配管を線路敷地に埋設する、ということを行いましたが、その場合の費用は、とても50万円などで済む費用ではありませんでした。
(線路内の工事は安全管理上費用が掛かること、業者がほぼ独占的で競争が働かないことから、一般的な工事よりも大きな費用が必要となります)

参考になるとよいのですが。
マイホーム計画、頑張ってくださいね。


Q.手付解除はいつまで可能?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2024/05/21

不動産の売買契約で買主は手付金を放棄すれば契約解除できるとのことですが、民法の条文や判例とかだと一般的な手付解除期限はいつまでですか?

ご解説よろしくお願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■民法の規定(557条)
→相手方が契約の内容にとりかかるまで

■一般的な規定(契約上の文言)
・A.相手方が契約の内容にとりかかるまで
・B.あらかじめ決めた期限まで
→AorBのいずれかが到来したときまで
(個人間取引ではこちらが有力)

■消費者契約法による修正
→消費者と事業者との契約では、消費者からの手付解除は「広く」認められやすい
(業者との取引ではほぼ引渡しまで)

■判例
各々事情により判決は変わります。下記サイトを参照してみてください
一般社団法人不動産適正取引推進機構
最高裁判例一覧(手付解除・履行の着手)
https://www.retio.or.jp/supreme_search/search_result.php?id=19

以上、回答します

Q.二階建ての家で延べ床面積35坪だと狭いですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/21

小学生と中学生の子供がいる一般的な4人家族が住む戸建てとして、

延べ床面積35坪は平均的広さですか?それとも狭い方ですか?

不動産屋さん感覚で延べ床面積何坪以上だと広い戸建てのイメージかについても教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
・延床面積35坪の面積が平均的か否か
→平均より少しコンパクトであると思います

根拠
総務省 平成30年住宅・土地統計調査
1住宅当たり戸建延床面積 126.63㎡(38.30坪) 
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf


ただし、単純な面積のみで広い、狭いの判断できません

私は延床面積の数字が少なくても「広いな」と感じた住宅をたくさん見てきたという経験があります
ポイントは
・天井の高さ
・廊下の取り方
・色合い(膨張色の採用)
です

広さの感じ方は個人差があります
失敗しないよう、より多くの物件を見ることをおすすめします

以上、回答いたします

Q.9坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/21

9坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。

(計算式の記載もお願いします)

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■坪→平米
 9坪÷0.3025≒29.7520平米

■坪→平米→畳(帖)※1
 9坪✕2=18畳(帖)

■坪→平米→平方フィート
 9坪÷0.3025÷0.09290304≒320.2478平方フィート


※1 1坪=2畳(帖)での計算です。不動産公正取引協議会連合会では、「1畳あたりの広さは1.62平米以上ある事」とされており、1畳が1.62平米であると定義していません。また、1畳(帖)=0.91m✕1.82m=1.6562平米とする計算例も多く見られます

※2 計算にあたり1フィート=0.3048mとしています

参照
・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会
https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/04/yomikatamikata.pdf
・wikipedhia  尺貫法
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%BA%E8%B2%AB%E6%B3%95
・wikipedhia  畳
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%95%B3
・wikipedhia フィート
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%BC%E3%83%88

以上、回答します

Q.マンション共用部の電気代は誰が払う決まりですか?

不動産管理 > 賃貸マンション管理(建物管理)

2024/05/18

賃貸マンションの場合と分譲マンションの場合それぞれについて教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
マンション共用部の電気代について回答します。

■電力会社から請求される人
 賃貸住宅・・・貸主(オーナー)
 分譲マンション・・・管理組合または管理会社

■実質的に負担する人
 賃貸住宅・・・借主と貸主(空室分)
 (通常、共益費等で徴収された金銭から支払われます)
 分譲マンション・・・区分所有者
 (管理費として徴収された金銭から支払われます)

以上、回答いたします。

Q.借地権付き建物を売却する際の承諾料とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/05/18

借地権付き建物を売却する際に承諾料が必要となることがあるそうですが、その承諾料とは誰にどのような理由でいくらくらい支払うべきものですか。承諾料を支払わずに売却するとどうなりますか。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■はじめに
まず、土地の賃貸借契約書に、承諾料の定めがあるかを確認します。
無い場合はについて、下に回答します。

■誰に 
 所有者に対して支払います。

■理由 
 借地借家法では借主は強く保護を受けるため、貸主(以下オーナー)は土地の返還を受けることが難しくなります。ですから、借主の変更は、オーナーにとって重大な関心事項であり、かつ、心理的な負担ともなります。その解決を図るため、賃貸借の権利変動に承諾料の支払いを定めている例が散見されます。

■金額
 規定はありませんが、土地の「借地権価格」(売買価格ではありません)を基準に10%前後としている例が多いように思います。なお、借地権価格とは、土地の価値✕借地権割合をかけて計算する例があります。借地権割合は、市街化区域等の場合、路線価図等で確認できます。

■承諾料を支払わない場合で取引した場合
 →承諾料不払でもオーナーの承諾がある場合
  問題ありません。
 →承諾料の要求を無視し、承諾なく取引した場合
  信頼関係(借主とオーナー)の破壊されたとし、土地賃貸借契約が解除される可能性があります。
 なお、土地賃貸借のオーナーの承諾について、民法612条、借地借家法19条に規定があります。いずれも、賃借権の権利変動にオーナーの承諾を要することが前提となっています。

他人のものを利用させている、という感覚が必要ですね。
以上、回答いたします。

参考資料
路線価図(国税庁)
https://www.rosenka.nta.go.jp/
民法612条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC612%E6%9D%A1
借地借家法19条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95%E7%AC%AC19%E6%9D%A1

Q.ダブルローンを組んでからマンションが売れないとどうなる?

不動産売却 > 住替え

2024/05/18

マンションの買い替えでダブルローンの利用を検討しています。
ダブルローン後にマンションがずっと売れないと最悪どうなりますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
当然ですが、最悪のケースは経済的に破綻してしまいます。
(規定の返済比率内に入っていても、ライフスタイルはひとそれぞれ)

ただし、破綻を回避する方法もありますので、適切な準備と適切な方法を検討してください。
以下に説明します。

買替えの例で問題となるのは、「希望条件で」売れない場合です。


■事前準備について(最悪を想定する)
・売却価格の設定
 →適正な市場価格の把握と業者買取の価格の把握
(楽観的な数値と悲観的な数値)

・希望額で売れない場合に備え、売却損に対応したローンのリサーチか、現金の用意
 →現在のマンションに抵当権が設定されていれば、抵当権抹消の為に現金が必要になることがあります
 →購入時ローンの金融機関で対応できるケースもあります

※購入のローン返済額+売却損対応ローンの返済額の合計額の負担を基準に、進むか退くかを判断する必要があります。楽観的な見通しで突き進むのはおすすめしません。


■販売時の注意
・売却の宅建業者の担当者さんは、経験が多い方を推奨します
 →買替えは、売りと買いが同時進行で進むこともありえます。慣れていない担当者さんですと、想定できたはずのものが見落とされ、売買当事者の負担となることがあります。担当者さんの熟練度の見分け方としては、仮のスケジュールを組んでもらうことで判断できます。経験豊富な方であれば、その場で具体的な流れが提示できるはずです。

■まとめ
・適正価格と最低価格を把握する
・あらかじめ売却損に対応できるような計画をたてておく
・売却の担当者を間違えない

■おまけ
・マンションの管理組合によっては、居住していない区分所有者に対しては理事等の役目を免除する代わりに管理協力金などをもとめるところあります。販売が長期化する可能性がありますから、事前に管理規約等を確認されることをおすすめします。

以上、回答いたします。

Q.時効の完成猶予とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/09

具体例で解説お願いいたします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
具体例でお示しします。

私は、相手方の契約違反(債務不履行)により、相手方に対して損害賠償請求権を持っているとします。
この損害賠償請求権が消滅時効にかかる前に、相手方に対し、裁判上で、この損賠賠償請求を行います。

裁判で決着をつけるには時間がかかります。
もしかすると、裁判の途中で時効が完成してしまうかもしれません。
ですので、裁判の間は時効の進行を一時的に止め、時効が完成させないようにします。
これが時効の完成猶予の一例です。

なお、裁判の判決が確定すれば時効は更新されて0~進行、却下や取下げの場合は、時効の完成が猶予された後に引き続き進行が再開します。

なお、損害賠償請求権の時効期間は、民法166条により、
①権利行使できることを知ったときから5年
②権利を行使できるときから10年
のいずれか早い方となります。

以上、回答いたします。

参考資料
民法166条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC166%E6%9D%A1

Q.住宅ローン仮審査で落ちる確率はどのくらい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/04

宅建士さん個人の感覚値でも構いません、ご回答よろしくお願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
きちんとしたヒアリングができていれば、1%もないくらいと思います。

【説明】
住宅ローンの仮審査について、
・ご年齢
・職業、勤務先
・ご年収
・勤続年数
・過去の金融事故の有無
・健康状態
・反社情報
・担保価値
などで判断されますが、これらはあらかじめ金融機関である程度の基準を提示してくれています。我々は無理な計画を提案することはありませんから(無駄となる)、金融機関が提示する基準をきちんと把握し、かつ、お客様から適切な情報が取得して適切な計画を立てることにより、仮審査に承認されない確率を下げているものと推測します。

ただし、仮審査等の資金調達手続きをお客様任せで行う宅建業さんもあり、この場合の承認されない確率は、高くなります。

以上、回答いたします。

Q.マンションコミュニティとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/04

マンションコミュニティとはどんな意味として使われる言葉ですか?あまり馴染みのない言葉なので解説お願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
マンションコミュニティとは、広義では「自治会」について考えられているものとあまり変わらないのかな、と認識しております。

しかし、不可分の共有財産を持つ(建物共用部分)という点において、一般的な自治体と少し差異があるように感じます。

具体的には、財産管理面での意識の統一、モラルの共有、災害時の助け合いについて、一般的な自治体と比べて密になっている傾向があるのではないでしょうか。

ここで気を付けなければいけないのは、マンションごとにコミュニティの考え方に違いがあることです。一部のマンションにおいて「行き過ぎた統制の強要」が報道されていました。

マンションを検討する際には、居住者の方へマンションコミュニティについてヒアリングをしてみた方が宜しいかもしれませんね。
我々も、売主及び管理会社へのヒアリング、管理規約・使用細則などの読み込みを通して、なるべく状況把握に努めております。

以上、回答いたします。

Q.低層マンションとはどのようなマンションですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/04

高層マンションにはない低層マンション特有の魅力や特徴について解説お願いします。
低層特有のデメリットがあればそれについても解説お願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
低層マンションの魅力について、一概には言えませんが、以下の特徴があると思います。

■メリット
・敷地にゆとりがあり高級感が出やすい
低層マンションは、低層の建物しか許容されない地域(第一種・第二種低層住居専用地域等)に存在することが多いです。
これらの地域では高さ制限もさることながら、建ぺい率や容積率の規制も厳しいので、自ずと建物に対してゆとりある敷地設定となり、高級感があります。

・建物建築費が安い傾向があります
低層であれば、建物の自重も比較的軽く、地震や風の揺れなどの影響も少ないので、高層マンションと比較して同じグレードであれば、安く建築できます。これは購入時、建替時に有利です。

・秩序が保たれやすい
低層マンションは世帯数が少ない傾向があるため、住民同士の交流が生まれやすく、秩序が保たれやすいと感じます。

・エレベーターの持ち時間が少ない

・災害時、避難が比較的しやすい

■デメリット
・一戸当たりの維持管理のコストが高い傾向にあります
建物の共用部分は、高層マンションでも低層マンションでも同じような設備(受水槽、エレベーター、電気施設)、同じようなメンテナンスが定期的に必要です。これらランニングコストを一戸当たりで計算すると、低層マンションの方が世帯数が少ない分、高くなりがちです。
※管理費や修繕積立金は、世帯数が多いほど一戸あたりの負担が少なくなります。
世帯数の少ない低層マンションでは、計画的に積み立てをしないと、いずれ修繕費で苦労することになりやすいです。

・理事等に就任する頻度が高めになります

・低層ゆえに良好な眺望が得にくいです

■まとめ
世帯数の多い低層マンションであれば、あまりデメリット(眺望以外)は気にならないかもしれません。
(むしろメリットが際立つかもしれません)

以上、回答いたします。

Q.内縁の妻が特別縁故者としてマンションを相続できる場合とは?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/04/22

どのような条件がそろえば内縁の妻が特別縁故者としてマンションを相続できるか教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
内縁の方が特別縁故者として相続するには、
①質問者さんに法定相続人がいないこと
②内縁の方に特別縁故者の要件がある事
 ・内縁の方と質問者さんと生計が同じ
 ・内縁の方が質問者さんの看護療養に努めた
このような条件が、最低限、必要になります。


私からのアドバイスですが、内縁関係の方の今後が気になるようであれば、遺言書の作製をご検討ください。

お相手の方も安心できると思います。

以上、回答いたします。

参考資料
wikibooks 民法958の2
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC958%E6%9D%A1%E3%81%AE2

Q.分譲マンションの鍵交換は勝手にしてしまってよい?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2024/04/11

鍵を紛失して鍵交換をする場合には、管理会社や管理組合に連絡して交換する許可をもらうのが普通ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
分譲マンションの鍵は専有部分で、建物に定着するもの取替えには理事長の承認を要する管理規約が多いです。

また、エントランスにオートロックなどがあるようなマンションの場合、鍵紛失の際、規約等で管理組合(管理会社)に届出を求めている場合もあります。

このため、管理規約および管理組合(管理会社)にて、鍵紛失時の対処を確認をすることをおすすめします。

以上、回答いたします。

参考資料
国土交通省 マンション標準管理規約(単棟型)
第7条(専有部分)及び第17条(専有部分の修繕)参照
https://www.mlit.go.jp/common/000161664.pdf

Q.土間コンクリートのひび割れの保証期間はどのくらい?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2024/03/17

家の駐車場スペースの土間コンクリートにひび割れが出来た場合に外構業者さんに無料補修して貰える保証期間は、工事完了引渡しから通常どのくらいって決まっていますか?

保証期間を設けていない外構業者さんもいますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
契約の内容や、ひび割れの程度により扱いが変わります。

契約に保証期間や、保証規準が定められていれば、その内容にて保証が受けられます。
※コンクリートの特性上、その発生を防ぐことができない軽微なひび割れ等は、通常免責となっています。

ハウスメーカーなどが建物建築と一体として行う場合でも、軽微なひび割れは対象外としている例が多いように感じます。
ひどいひび割れの場合は、短期保証として2年くらい付けているところもあるようです。

また、外構のみを請け負う比較的小さな工事会社ですと、実質無保証(責任取らない、とれない)の例もあります。

※建物保証に関する法律としては、品質確保の促進等に関する法律(品確法)と住宅瑕疵担保履行法がありますが、いずれも外構工事は対象としていません。

ですので、契約内容や保証内容をよく把握した上で発注されることをおすすめします。

以上、回答いたします。

Q.不動産の住み替えるなら売却が先か購入が先か?

不動産売却 > 住替え

2024/01/07

自宅を売却して住み替えする場合、売却と購入どちらが先でしょうか。ちなみに残債はありません。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
質問者さんの住み替えたい理由により、回答が変わります。

■より良い住環境を求めるなど、積極的な理由での住み替えであれば、「購入」を先に行うことをおすすめします。
 →◎希望の物件を求めやすい
 →◎引越しも1度で済む
 →✕売却時、想定価格で売却できない場合は計画が狂います
※売却代金の想定は、慎重に行う必要があります。

■家族形態の変化等で、住まいの規模を縮小したいなどの場合は、「売却」を先に行うことをおすすめします。
 →◎購入の資金計画が明瞭になりやすい(安心)
 →✕売却が長引く可能性あり
 →✕仮住まい+引越しが2度になる可能性あり
※空室か、居住中かでは、空室の方がお客様の印象が良く、案内のアポもとりやすい


ローンが残っている状況+金銭的なゆとりが少ない状況であれば、おすすめは、売却先行のほぼ一択です。
(現住居が「人気地」にある場合は除きます)

ご質問の内容では残債も無いとのことですから、どちらの方法も選択は可能そうですね。

以上、回答いたします。

Q.世帯年収2000万円あれば1億円超のマンション購入は現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

こんにちは。
現在26歳の夫婦です。28歳ごろに不動産購入を考えております。中古マンションであっても都内、3ldkを見ていると1.5億程度必要だと感じるのですが以下のプロフィールから現実的か教えていただけますか?
---
夫婦共に26歳で現在夫年収750万、妻850万で30歳には夫婦共に1000万になる見込みです。
現在の貯蓄+投資資産は夫婦合わせて2000万円です。
現在は子供はいませんが30代前半までに2人欲しいと考えています。その際には夫1年妻半年の育休を予定しています。
子供は中高大私立にいけるだけの余裕は確保したいと考えています。

現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたいと考えています。

情報が多くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
現実的であると思いますが、リスクもあります。
① 団体信用生命保険のオプション選択
② 物件の耐震性能等
これらは慎重に検討なさってください。

【説明】
前提条件を、■世帯年収1,600万円~2,000万円、■物件代金:15,000万円、■諸経費:(概算)800万円、■リフォーム費用:(仮)200万円、■合計16,000万円とし、資金計画は、■借入金額;16,000万円(フルローン)、■返済方法:元利均等返済、■35年返済、としています。

フルローンで借りた場合の年間返済額は、金利が0.5%で約500万円、仮に金利が2%に上昇しても、640万円です。収入に対する返済額の割合は25%から40%で、無理な割合ではありません。(現金2,000万円を温存していることも考慮)

その他の費用についても、■お子様ができてからの生活費が現在の倍の480万円(40万円/月)、■お子様の学費が年間310万円/2人分(私立大理系)※1、■専有部分修繕積立金20万円(任意)、■固定資産税50万円(概算)としても、一般的なサラリーマンの年収程の貯蓄ができそうなので、現実的であると回答させて戴きました。

ただし、リスクはあります。

■離婚なさる場合
・夫婦での返済が前提の計画は、離婚時に苦労することが多いです(取得時、多くは相互に連帯債務関係になります)
・値崩れしにくい物件の選択することで、このリスクは回避しやすくなります(単独での維持は難しいので売却して関係解消)

■夫婦一方の死亡・病気
・こちらも計画が大きく狂います
・一般的な団信(死亡・重度障害のみ)ではなく、多くの疾病に対応した保険への加入をおすすめします

■大地震への備え
・値崩れリスクがあるので、耐震の基準はしっかり確認しましょう
・現在の耐震基準を具備していない、高額物件も多数流通しています

予めこれらリスクの対策を講じ、安心できる計画をご検討戴きたく思います。

一獲千金が可能な都内の業者さんは営業の「圧」が強いと聞きます。
取引に直接に関与しない、第三者の専門家(宅建士・FPなど)の意見が参考になると思います。

以上、回答いたします。


※1 学費については日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査結果」を参照しました
https://www.jfc.go.jp/n/findings/pdf/kyouikuhi_chousa_k_r03.pdf
高校入学から大学卒業までにかける教育費用・・・約1,083万円/人、(年間155万円/人としました)

Q.ガルバリウム鋼板と瓦だとどちらの屋根がおすすめ?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2023/12/29

注文住宅を検討しています。屋根の種類で、ガルバリウム鋼板と瓦どちらがおすすめですか?

価格や耐久性、耐用年数の観点も踏まえてアドバイスいただけましたら幸いです。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
建物デザインに問題なければ、陶器瓦をおすすめします。

【理由】
双方とも屋根材としては信頼できるものです。

双方を比較したとき、ガルバリウム鋼板の屋根は塗装面や接続部のコーキングなど、瓦屋根よりも多くのメンテナンス工事が必要となります。この点で瓦屋根より劣ると感じました。また雹(ひょう)については、金属製の屋根の方が強く影響を受けます。

・コスト面・・・ガルバリウム鋼板の方が優れています(安い)
・耐久性 ・・・陶器瓦の方が優れています
・耐用年数・・・陶器瓦の方が優れています

その他の視点も参考にしてください
・耐震性 ・・・ガルバリウム鋼板の方が優れています。
・デザイン・・・陶器瓦の方が重厚感があり、高級感を演出できます。
       
「安心感」「好み」も影響するでしょうから、全体的なバランスを検討し、屋根仕様を決定してください。

以上、回答いたします。

Q.ワイド団信に入れない病気はありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/29

ワイド団信だと一般団信では加入が難しい持病があっても加入できるように加入条件が緩和されているそうですが、病気の種類によってはワイド団信に入れない病気もありますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
あります
各保険会社により判断があります。

金融機関との契約(金銭消費貸借契約)の前でも、先に生命保険会社に問い合わせすることが可能な場合が多いです。
営業の実務でも、ご不安に感じていらっしゃるお客様には事前の照会をお勧めしています。(告知書等の記入必須)

もしご不安があるようでしたら、先に金融機関の担当者さんに相談なさってはいかがでしょうか。

以上、回答いたします。

Q.賃貸管理会社の選び方について

不動産管理 > 賃貸マンション管理(賃貸管理)

2023/12/27

今度マンションを賃貸に出す予定です。初めてなので賃貸管理会社がどこがよいか分かりません。選ぶときの決め手は何でしょうか。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
「初めて」ならば大手(名の通っていて実績のあるところ)の管理会社を選ぶことをおすすめします。
そして大手の中で決めるならば、より管理オーナー数の多いところ(管理戸数ではなく、オーナーの数)をおすすめします。

【説明】
「初めて」ならば、慣れるところから始めてみてはいかがでしょう。
管理を任せたら、管理会社に大事な大事な家賃を預けることになります。
まずは名の通った、安心できそうなところに任せましょう。

多くのオーナーの支持を得ている管理会社は、総じて清掃やクレーム対応をそつなく実施しています。

慣れてきましたら、
・サービス内容、質
・客付けの条件
・管理料
について交渉し、改善していけばよいと思います。

以上、回答いたします。

Q.土地の相場を手軽に知りたい。

不動産売却 > 売却査定

2023/12/25

自分が所有する土地の相場を知りたいです。ただし、すぐに売買するわけではないので調べた直後から営業がかかってしまうようなサイトへの登録などは敬遠したいです。そのような都合の良いサイトや調査方法があれば教えてください。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
■国土交通省 土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
→公示価格(一応相場に近い)、過去の取引事例の部分情報の閲覧可能

■REINS TOWER
http://www.reins.or.jp/library/
→県単位の統計資料などの閲覧が可能

■路線価表
https://www.rosenka.nta.go.jp/
→路線価は公示価格の80%を目標に設定される(要補正)


「手軽に」という言葉を重視した回答になります。

上記サイトで確認できるのは誤差ありきの指標です。
取引の場合の価格査定においてはより詳細な資料集めと物件調査を行いますので、手軽ではありません。

以上、回答いたします。

Q.不動産売却時の手数料の先払い

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/12/19

不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主に仲介手数料として先払いを要求され、口座に振り込みをさせられました。
のちほど宅建業法に違反していることに気付き、その旨を伝えたところ、説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
※特別にお金が掛かるような広告を出す依頼をのぞきます。

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
→通常の広告費は仲介手数料に含みますから、請求の根拠とはなりません

●売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
→民法に規定があり、報酬の請求は売買の成立後です
以上、回答いたします。

【参考資料】
・民法第649条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC649%E6%9D%A1

・公益社団法人不動産流通推進センター
報酬として受領できる範囲
https://www.retpc.jp/archives/25460/

※「不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主」について
単に「不動産会社」と表現されないことから、ブローカー的な方と宅建業者を通さない商談なのかと思ってしまいました。
ご売却は安心できる業者さんとお付き合いなさることをおすすめします。
(営業保証金や保証協会等の保護がありません)

Q.マンションを売るタイミングについて

不動産売却 > 住替え

2023/12/17

マンションを売却予定ですが、一番よいタイミングはいつでしょうか。時期も2-3月に売り出すのが一番いいですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
信頼できそうな地元の宅建業者にご相談することをおすすめします

【説明】
確かに不動産取引が活発になる時期はありますが、活発じゃないときでも不動産は売れています。
ということは大事なのはタイミングよりも、需要の把握の方かもしれません。

質問者さんの物件が需要の高いものであれば、早ければ早い方が、高く売れる可能性があります。(「今」が一番築年数が若い)
この点、地元で活動している宅建業者であれば、需要、相場、タイミング、全てにおいてアドバイスしてくれるはずです。

以上、回答いたします。

Q.住宅ローンの事前審査は複数出す方がいいのか?どれくらい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/16

住宅ローンの事前審査は複数出す方がいいのでしょうか?
一般的にはどれくらいですか?
またデメリットなどありますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
購入で競合しそうであれば複数の金融機関で審査した方が良いです。(承認が遅いと負けます)
その場合、異なる保証会社を採用している金融機関、3行くらいで審査を受けることをおすすめします。

■デメリット
 ・審査は個人信用情報機関に登録されるので金融機関には複数の審査を受けていることは筒抜けです。
  →何か懸念点があるのかと疑われることがある

■アドバイス
 ・金融機関の数というよりも、保証会社の別(異なる金融機関で同じ保証会社を利用している場合有
)を気にしましょう。保証会社が同じなら、結果も原則同じなので、無駄な動きとなる可能性が高いです。
  →利用する保証会社は、金融機関にて教えてもらえます。(事前審査の用紙にも記載あり)

以上、回答いたします。

Q.賃貸で床の傾きを理由に契約解除できますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/12/15

オンライン内覧時には気づかなかったのですがアパート入居後に部屋が傾いていることが分かりました。

賃貸契約時に仲介業者からそのような告知は受けてませんでした。

告知義務違反を理由に契約解除できそうですか?告知義務違反となるかは傾きのレベルによりますか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】 
契約解除できる可能性はありますが、ご認識の通り、傾きの程度によります。

【説明】
床の傾きについて、国土交通省「住宅紛争処理の参考とすべき技術的基準」によると、1000分の6を超える傾きは、構造耐力上主要な部分に瑕疵(問題)が存する可能性が高いとされています。
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/2000/26aa0995/26aa0995.html

床の傾きにより平衡感覚が狂うなど、体調にも影響を及ぼすことがあります。
日本建築学会「6.建物の傾きによる健康被害」
http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/ekijouka/health/index.html

体調に影響を及ぼすのであれば、住まいとしては不完全な状態です


告知が無かったとのことで、民法の定める契約不適合責任を追及できる可能性が高くなります。「住む」という契約の目的が達せられない場合は、契約解除もあり得ると思います。

全宅連の賃貸借契約書を確認すると、部屋に問題がある場合の修繕義務は貸主にあり、まずは貸主の修繕工事で解決させるような文言になっています。しかし、床の傾きは簡単な修理ではありませんから、基準を超えた傾きがある場合、自ずと契約解除の方向に向かうと思います。

まずは契約の内容を確認し、約定された内容に沿って行動してください。

以上、回答いたします。

Q.土地の形質変更とは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2023/12/15

土地の形質変更にはどのような行為が該当しますか?形質変更をするには市区町村への届出は必須ですか?

agentImg

宅建士,行政書士,FP2級

佐野 友美

ベストアンサー

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
■区画形質の変更とは、①区画の変更、②形の変更、③質の変更に分けられます。
①区画の変更
 →道水路などの公共施設の新設、廃止、移動により土地の区画を変更すること
②形の変更
 →盛土、切土等により土地の形状を変更すること
③質の変更
 →宅地以外の土地を宅地にすること

三菱UFJ不動産販売「土地の区画形質の変更」
https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/1219/

■その規模により「届出」及び「許可」が必要になります。

【説明】
土地の区画形質の変更は、様々な法律が絡みます。
区画形質の変更を行う場合、その規模や条件により、
「届出」→出せば義務履行完了
「許可」→申請し、一般的禁止を解除してもらう
を受ける必要が生じる場合あります。

これらは市町村や都道府県の条例や要綱で規定されており、多くは役所の「都市計画課」「建築指導課」などで教えてもらえます。
以上、回答いたします。

1234512

回答の成績

ベストアンサー数

123

ベストアンサー率:

34.36%

ベストアンサー数:

123件

その他の回答:

235件

回答総数:

358件

この宅建士に相談する
OlivviA

日本最大級の
住まい相談ポータル