宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
管網図は各種埋設の図面です。

我々が調べるのは（わかるのは）
・埋設管の有無（ライフラインの引込は費用がかかる）
・埋設管の古さ
・配管経路の確認（越境の有無）
・配管の口径（十分な水量（圧力）がありそうか）
・私設管の有無（私設管は自費修理なのでこの調査は大変重要）
これらを調べて説明します。

ただし行政から提供される管網図でも、正確性を担保しない旨の文言が付く場合があります。
ですので、実際のところは掘ってみないと分かりません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
まず、内覧会の目的を説明します。

●工事の完成披露
●購入者様の検査（オプション工事、工事の不備（汚れ、キズ）の指摘）
●家具等の採寸

汚れ・キズは、一度引渡しを受けてしまうと責任の所在が曖昧となり、施工会社に責任追及をするのが難しくなります。
このため、汚れ、傷は細かく見ましょう。
（床なり、ドアやサッシの建付け不良などは、後からでも追及可能）

内覧会は、引渡しまでの間に工事の不備を指摘できる、数少ないチャンスです。


推奨の持ち物は、
●平面図＋バインダー＋筆記具
●ウエス
●マスキングテープ等（ノリが残らないタイプ）
●水平器
●採寸用メジャー
がおすすめです。

当日、汚れやキズを指摘しても、指摘した箇所を忘れてしまっては無駄となってしまいます。
指摘した箇所にはマスキングテープ等を付け、さらに平面図に記入し、引渡しまでに改善されたかを、後から確認できるようにしておきましょう。また、平面図は採寸した数字を記入するのにも役立ちます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
不動産会社担当者の目線で回答します。

戸建ての売却で一番の手間（？）といいますか、気を配っている点は、

●不動産の調査です。

戸建て住宅はマンションと違い、1棟・1筆ごとに状況が異なります。

具体的には、

●建物の不具合を事前に把握する
●土地の不備を事前に把握する

ことであり、これによる効果は、

●不備があっても、買主様に事前にお伝えして検討いただけば問題ではなくなる
　（後から言うから問題となる）
●適正な価格を販売初期から両当事者に提示できる
　（それなりの価格設定が可能）

ということです。

すべての調査を後回しにしている業者さんも存在しますが、私はこの作業を計画の初期に行っております。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ローンが残っている場合は注意が必要です。
そうでなければ、さほど手続きは変わりません。


【説明】
ローンがなければ、
●共有者全員の売却意思の確認
●すべての、権利証や登記識別情報通知の確認
●代表者
（代表者が決まらなくても問題はありません）
これらの確認ができれば、共有でも単独所有の物件でも、手続きはさほど変わりません。


しかしローンが残っている場合は、
●ローン残高について
　→委任状を頂いて仲介業者が直接金融機関に確認することも
●売却額でローン完済できない場合、不足分の調達方法について
仲介業者から、これらを尋ねられると思います。

理由を説明します。
例えば、新築3,000万円のマンションを、
・お義父様　1,500万円で持分2分の1
・旦那様　　750万円（ローン）で持分4分の1
・質問者様　750万円（ローン）で持分4分の1
で購入したとします。

5年後、そのマンションを購入時の70%である2,100万円で売却するとします。
2,100万円を持分で分配すると、
・お義父様　1,050万円
・旦那様　　525万円
・質問者様　525万円
このようになります

組んでいたローンの金利が1.5%（フラット35など）であったとすると、売却時のローン残高は、
・旦那様　　665万円（ローン完済まで140万円足りない）
・質問者様　665万円（ローン完済まで140万円足りない）
になりますから、このままではローンが完済できず、抵当権が抹消できず、買主様に所有権移転できません。

ですので、不足分の現金をあらかじめ用意しておくとか、どなたかからお金を借りるなど、事前に準備しておく必要があります。

上記の例では簡単に説明していますが、おそらく共有者であるお義父様はローンの保証人（又は連帯保証人）になっている可能性が高く、売却の理由いかんでは、第三者である仲介業者が、調整役としてお役に立てるケースが多々あります。

その他いくつか注意点もございます。
心配、お困りの際は、お気軽に相談くださいませ。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
その業者が、質問者さんの連絡先をどのように入手したのかは不明です。


ひどい営業を受けた場合の対処について説明いたします。

宅建業者は、都道府県から免許を受けて活動しております。
ですので、免許権者である、県の窓口に相談してみましょう。

迷惑業者の名がわかれば、所在地など検索が可能です。
【国土交通省宅建業者等企業情報検索システム】
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do

また上記サイトからその業者の所属団体も調べられ、所属団体から注意してもらうことも可能です。
（それぞれ相談窓口が有ります）

主には、
●全国宅地建物取引業保証協会＝全国宅地建物取引業連連合会
→地方本部一覧
https://www.zentaku.or.jp/takken/

●不動産保証協会＝全日本不動産協会
北海道から三重県、滋賀県～沖縄でページが分れています
https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
37条書面・・・媒介契約の履行として、依頼者に交付するもの
売買契約書・・・契約当事者（売主・買主）の権利義務について規定するもの

上記のように、目的に違いがみられます。そして、記載項目の多さは、

売買契約書＞37条書面という関係が成り立ちます。
（売買契約書の内容に、37条書面に記載する項目が網羅されている）

37条書面には、絶対的記載事項と任意的記載事項がありますが、それら各項目は、契約当事者の権利義務を明らかにするうえでも重要な項目ですので、売買契約書でも必要な項目です。
（この為、実務では売買契約書のみを作成し、37条書面と兼用させることが多いです）

売買契約書のみに求められる（義務ではないが有った方が良い）項目としては、
●設備に関する事
●印紙の負担区分
●契約当事者が複数いる場合の取扱い
●規定外の事由が発生した時の協議義務
●細かい特約や容認事項（残置物の扱いや、近隣との申合せ事項、合意裁判所など）
こんなところではないでしょうか。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ケースによります。

【説明】
宅建業者と関わりのない宅建士が、「報酬を得て」、他人を代理して契約書の作成をすることは違法と判断されることがあります。

しかし、宅建業者は、宅地建物取引業法により、契約書とほぼ同義の37条書面の作成を代理して作成することが認められております。

ですから、契約書（37条書面）の作成主体が宅建業者であれば、法律で認められた行為ですので問題がありません。

例えば、宅建業者に勤務している宅建士が給与を受領して契約書を作成する場合、宅建業者の依頼により宅建士が報酬を得て契約書を作成する場合などです。

売買契約書のレビュー（審査等）に関しても同様です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借地権について回答します。
ご質問の内容ですと、準共有者としての地位は失いません。

【説明】
ご質問の状況を民法の規定にあてはめると、179条の混同により、所有権以外の権利（今回は借地権）が消滅します。

具体例で示しますと、

●AさんとBさんが借地権を準共有
↓
●Aさんが土地の所有権の一部を取得
↓
●これを民法の規定にあてはめると、Aさんの借地権が消滅し、Bさん借地権のみ残る
↓
●Aさんはその土地を使用することができない

ということとなり、Aさんにとって不都合が生じてしまいます。
（流れは異なりますが、借地権付の分譲マンションの1室を、敷地の所有者が購入した場合に、その住戸に対する借地権が消滅してしまう、と考えると、不都合な状況が解り易いかもしれません）

しかし、借地借家法15条（自己借地権）に、この不都合を解消する為の規定があります。
（借地借家法は民法の特別法にあたり、民法よりも優先されます）

この条文には、
他の者と共にその借地権を有するときは（準共有）、その借地権は、消滅しない
と明記されています。


従って、準共有者が所有権を取得しても、準共有者としての地位は失わない、と回答いたしました。
ご確認ください。


【混同　民法179条】
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC179%E6%9D%A1）により、

【自己借地権　借地借家法15条】
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95%E7%AC%AC15%E6%9D%A1

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
退去立会の経験ありますが、壁紙の傷はわりと発見できます。
退去時に請求されたら原状回復費用の負担が必要となります。

【説明】
傷の原因は質問者さんの過失ということですから、退去時に原状回復をする必要があります。

ただし国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、
●質問者さんの負担分は、通常損耗、経年変化を除いた残存価値であること
●仮に張り替えたとしても、その面積は1面のみなど限定的であること
（一部の貸主や管理会社から訳の分からない請求が来ることもありますが、冷静に対処しましょう）

このようなルールが基準となっておりますので、傷の程度や質問者さんの居住年数によっては、原状回復の負担がないということもあります。
（短期間で退去する予定の場合はご注意ください）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
法的に有効な、代理権の授与があれば可能です。


【説明】
重要事項説明を代理人に対してできない、という根拠はありません。

代理人に重要事項説明の受領を含めた代理権を授与することに問題はありませんので、ご安心ください。

しかし以下の点にご注意ください。

●我々宅建士は、本人からその代理人に、代理権が授与されていることを確認する必要があります。
したがって、代理人に委任状を交付するなど、第三者に証明できる形で代理権を授与してください。
（委任状等を確認後、あらためて我々が本人に対し、代理権を付与したかの確認をすることもあります）

●代理人に説明を理解する力が乏しいと感じた場合、我々の判断で説明を打ち切り（説明義務が果たせない）、取引を中止することがあります。

ですので代理人の選任の際に、代理人の方のお力についても、ご注意をいただきたく思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
申込みをしたい金融機関の決算日の1~1.5ヵ月前と回答いたします。

【説明】
金融機関も営利団体ですから、決算は意識するものです。
（決算時期は遅い時間までお仕事を頑張っておられる銀行員さんを散見します）

とはいえ明らかに厳しい案件が承認されることはありませんが、返済比率や勤続年数・属性などで、承認と否認の境目にいらっしゃる方であれば、少し期待が持てます。
（保証会社を説得してくれる、または、保証会社に断られても金融機関がプロパーで引き受けてくれる、など）

しかし、住宅ローンは長期のお付き合いが前提になりますから、どの時期でも金融機関から承認を頂けるような、ゆとりのある資金計画を心がけて戴いた方が宜しいかと思います。

頑張ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
質問者さんが「まだ早い」と感じているのであれば、まだ早いのだと思います。

お子様が住宅購入のきっかけとなるケースは多いですが、賃貸でも子育ては問題なくできます。
そしてお子様が大学進学をきっかけに家を出る可能性も、現在では大いにあります。

したがって住宅購入は、子育てが終わった後も長くそこで過ごすことになる、ご夫婦を基準に考えた方が宜しいのではないでしょうか。

とすると、ベストな住宅購入のタイミングは、質問者さんが「買いたい！」と思える、良い物件にめぐり逢えたときなのではないかと思います。

また、ローンの完済時期を見据えることは勿論ですが、市中銀行では加入がほぼ必須な「団体信用生命保険」も意識する必要があります。
（特定の疾病があると加入できなくなる＝ローンが組めなくなることも（お元気なうちに））


あとFPの視点で付け加えると、住宅の修繕のランニングコストとお子様の大学進学等のライフイベントがなるべく重ならない、または、重なる場合でも事前に準備できる計画を立てておくと安心だと思います。

※参考　修繕の時期と価格の目安（地域や広さで大きく変わります）
■戸建住宅の場合
　●防蟻工事・・・　約5年毎 ・・・約15万円
　●防水工事・・・　約10年毎・・・約150万円
　●給湯器交換・・・約15年毎・・・約20万円
　●配管更新・・・　約30年毎・・・約100万円

■マンションの場合
　●修繕積立金等の価格改定（あれば長期修繕計画で確認）
　●大規模修繕一時金・・・約10年から15年毎
　●配管更新・・・約30年毎・・・約100万円


（意に反して）いま購入するメリットは特に感じませんが、固定金利の住宅ローンであるFLAT35の金利が上昇傾向です。
読売新聞　令和5年1月5日付記事　「フラット３５」３か月連続で金利上昇
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20230104-OYT1T50124/

固定金利を選択したい場合は、時期を慎重に検討した方が良いかもしれませんね。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
例外にあたらないかぎり、大丈夫ではない、と思います。

【説明】
宅建業法上違反行為に当たる事例が前提ということは、「業として行う場合」という前提で回答します。
この場合、一時的でも違法です。

「業として行う」の定義は、不特定多数の者に反復継続して不動産取引を行うこととされています。（ただし例外あり）


なお、検挙するか否かは警察が判断しますが、警察官は事前にこれが犯罪に該当するかは教えてくれません。
（経験済み）

個人だったら大丈夫！と楽観せず、お近くの宅建協会の相談窓口まで問い合わせてみてください。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●不動産売買で売主側の仲介会社の宅建士から重説を受けた後に重説の内容に違和感を感じて売買契約書に署名・捺印をせずに取引をキャンセルする行為は、一般的に許容される行為ですか？

→許容されます。その為の事前説明です。


●法律上はどのような扱いとなりますか？売買契約を締結する前のキャンセルである以上売買契約の「解除」には当たらないと思うので、どのような法律用語での表現が適当か知りたいです。

→申込の撤回、が適当ではないでしょうか。法律上、撤回後は申込みの効力が無効となります。


●また、無駄になった重説作成の労力分については仲介会社に対して金銭債務が発生するかについても知りたいです。

→撤回した理由により、金銭債務を負うことがあります。

まず、媒介契約は口頭の合意でも成立することにご注意ください。
（書面を交付しなければ宅建業法違反ですが、媒介契約の成立に影響はなし）

そして

商法512条では、
商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当の報酬を請求することができる。
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%95%86%E6%B3%95%E7%AC%AC512%E6%9D%A1
とあります。

今回は売主側の宅建士から説明を受け、重説の内容に違和感を感じたとのことですが、その違和感の理由が物件の性質と関係がない理由であった場合には、依頼した宅建業者との関係で、費用請求される可能性があります。

購入申込だけだから大丈夫！、契約前だから大丈夫！などと軽いものではありませんから、購入申込は慎重に行うようにしてくださいね。


個人的には、我々が購入申込を受領する段階では既に買主には説明を尽くしていて、重説は単なる確認作業、とするように意識しています。

ともあれ大変でしたね。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私の場合は、現地と現地以外で、半日くらいかけて調査します。
現地での目視は必ず行います。

【説明】
役所に備え付けの資料の全てが正しい訳ではありませんので、必ず現地を確認します。

①飲用水
　役所に備え付けの台帳を基に、現地を確認します。申請図面と現地が一致しない経験が複数あります。

②電気
　電柱や電線はその地方の電力会社でほぼ決まっていますが、小売電気事業者については売主様にヒアリングした上で、契約解除に制限がないかを問い合わせます。

③ガス
　都市ガスの場合は都市ガス会社の資料を取り寄せて現地確認、プロパンの場合は、ボンベの位置など現地を確認し、さらに貸与品（ガス器具及び配管）の有無を供給会社に確認し、必要であれば契約単価や解約違約金なども調べます。

④汚水
　役所に備え付けの台帳を基に、現地を確認します。浄化槽の場合はブロアの稼働と点検のシール等も確認します。

⑤雑排水
　浄化槽のフタの数等で大まかな判断をして（個別浄化槽or合併浄化槽）、個別浄化槽の場合は水を流してみます。

⑥雨水
　近年浸透式を推奨している自治体が多いように感じます。枡があれば配管を辿るか、水を流して放流先を確認しますが、不明な場合も多いです。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
どの程度の防音を目指すのかで、内容は大きく変わります。

①具体的にどのような内容の作業を行うのでしょうか。
　軽い防音リフォーム・・・音が反射しやすいガラスや壁などに、吸音材や吸音カーテンを設置します。
　重い防音リフォーム・・・壁を厚くして対応します。マンションであれば共用部分はいじれませんので、室内はかなり狭くなります。

②費用感はどのくらいでしょうか。
　軽い防音リフォーム・・・数万円でできるリフォームもあります。
　重い防音リフォーム・・・以前相談した際に、300万円以上の見積もりが来ました。

③防音リフォームを実施することで将来的に何か弊害やデメリットは発生しますか。
　軽い防音リフォーム・・・特にないと思います。
　重い防音リフォーム・・・部屋が狭くなり、ドアが重くなります。また、若干異様な空間となるので、売却時に障害となる事が予想され、資産価値的な見方としては厳しくなります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私は売買が主なのですが、少しだけ賃貸管理の部署にいた経験から回答します。
内容について妥当だと感じましたし、業界全体としては、大きな影響はないのかな、と感じています。

【説明】
違法とされた部分が、借主・貸主の賃貸借契約の関係に、契約の当事者ではない保証会社が解除権を行使している、ということですから、

今後は、保証会社の保証内容（保証される期間・保証される金額の限度）の厳格化が予想され、そのしわ寄せが貸主側に行くことになり、その結果、約束を守らない借主を貸主が法的手続によって退去させるという当事者同士の争いとなるので、ある意味、健全な流れとなるのではないでしょうか。

この影響についてしいて言うならば、どの入居者を入居させるのか、貸主と不動産会社の判断が重要になるということでしょうか。

しかし契約時点では、借主の素性や将来の事は誰にも分らず、かつ、成功報酬である我々と、物件を遊ばせるわけにいかない貸主が目先の契約に飛びつく傾向は今後も変わらない為、結果としてあまり変わらないのかな、と感じた次第です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞木造ならではの購入者メリットや魅力
　・材料費の違い、工期短縮（RC造りのように乾燥の工程がない）により、価格は安くなるはずです。
　（「内装」の木材使用は、どの工法でも採用可能ですので、割愛します）

＞RC造やSRC造に比べて建物寿命や耐久性が劣りはしないでしょうか？　
　・現時点では劣ると思います。
　　→　集成材の接着層の劣化の懸念があります。
　　→　リンク先の記事では木材の耐火性能に触れていますが、腐朽菌の繁殖やシロアリによる食害の影響について触れていません。


現時点での中高層木造建築は過渡期であると思います。しかしこれから検証を重ねて技術が確立し、本格的に木材が中高層建築物の構造体に採用されるようになれば、co2を効果的にストックでき、比較的環境にも優しい建築物となりそうです。（期待はしています）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
土地と建物で分れます。
●土地
　・路線価
　・路線価が無い場合は固定資産税評価額に指定された倍率をかけた額
これらがベースとなります。

●建物
建物は固定資産税評価額がベースとなります。


これらのベースの金額を基準に、
・土地が変形している場合
・賃貸している場合
などを補正して計算します。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
我々が収益物件をお勧めするときは、利回りを重視しがちですが、レンタブル比もその物件の収益性を計るうえで、重要だと思っています。
（私の経験上、エンドユーザー様からレンタブル比の質問を戴く機会は少なかったです）

一概には言えませんが、レンタブル比は高ければ高いほど有利といわれています。
よって、80％～90％くらいを目安にすると宜しいかと思います。

ただし、広い廊下・豪華なエントランスを備えた物件はレンタブル比は低くなりますが、その半面、ゆとりや高級感があり、高単価が維持できることもあります。

余談ですが、不動産投資については、レンタブル比の他、固都税の課税状況、賃料収入、空室率、人口動向、収益後の出口など、あくまで物件ごとに、個別の判断が必要になります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
建売住宅のオプションでよくあるのは、
●カーテン
●カーテンレール
●照明器具
●雨戸
●網戸
●各種コーティング
●TVアンテナ
●エアコン

でしょうかね。
この中からご自分で設置または業者手配可能で、安くできそうなものは、

●カーテン・カーテンレール
（専門店などでセット販売のものを選ぶと安くなることあり）
●照明器具
（ネット通販など安い。ただし壁付けのものの取り付けは電気工事の資格必要）
●各種コーティング
（メーカー推奨は高い）
●TVアンテナ
（電気工事店など安い）
●エアコン
（型落ちの品など選べば安くできる）

これらだと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
築30年の木造住宅の売却について、という前提で回答いたします。

売却にあたりインスペクションを実施すべきか？　という問いについては、売主側でインスペクションを行う必要性はないと思います。


【前提】
築30年の建物であれば、痛みや汚れなどの不具合があって当然です。
そして中古物件の売買の基本は、現状有姿です。

売買代金の設定においては、建物の傷みをも含んだ価格であると思います。（建物の状況次第では無償もあり得る）
ですから、売主側は、建物の傷みに対する負担をすでに負っている状況とも言えます。


【メリットについて】
①建物の修繕が行き届いていて、売買代金に建物分を含む場合
・売主側でインスペクションをすることで、建物分のアピールがしやすくなるというメリットがあります。

②建物の状況が築年数なりで、売買代金のうち建物相当分が低い場合
・売主側でインスペクションをするメリットは少ないと思います。また、ご存じかもしれませんが、インスペクションの結果には、1年以内（重説に記載するものとして）と期限がありますから、インスペクションを効果的に利用するには、具体的な買主の見当がついてからでも遅くはないと思います。


インスペクションの制度はどちらかというと、最終的に建物を取得する買主保護の色合いが強いです。

ですからインスペクションを実施する機関についても、買主が信頼する調査機関で行うことが望ましいと考えます。

以上により、売主側でインスペクションを実施するメリットは、低いのではないかと思った次第です。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
支給されるボーナスの性格によります。
■ボーナスの支給基準が就業規則に具体的に示されている（基本給の○か月分など）
　→デメリットは若干利息が増える程度


■ボーナスの支給基準が個人成果や企業業績に連動して支給される
　→デメリット・リスクは、ボーナスが少ない、または支給されないときに返済に困る

新築建売でしたら購入当初は保証が充実していますが、5年経過あたりから、
　・固定資産税の軽減終了（長期優良の場合）
　・防蟻処置保証期間終了（保証延長の場合、再施工必要）
これら追加の費用も必要になります。

私は個人的に、
　○月給で賄うもの
　　ローン返済＋日々の生活費
　○ボーナスで賄うもの
　　レジャー、その他経費、将来の貯蓄

このような資金計画をお勧めしたいと思っております。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
非敷地権をわかりやすく説明すると、土地と建物が別々に登記されている状態のことをいいます。

※本来は土地・建物は別々に登記されるのが原則ですが、この原則通りだとマンション等の場合は弊害が多く（土地の登記記録が膨大な量となる）、これを解消するために敷地権を設定して、土地・建物を一体として登記しています。（建物専有部分のみ登記し、土地の登記は省略する）

なお、別々に登記されているからと言って、土地と建物が別々に処分することは区分所有法によって、原則、禁止されています。

（分離処分の禁止）
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。 ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

※例外的に、規約で土地と建物を分離して処分できるように定めることができます。
しかし、これまで数多くのマンションの調査を行いましたが、このような規約を見たことがありません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
夫婦でペアローンを組んで、片方だけが自己破産するのは稀な例とは思いますが、視点としてはとても重要です。

ペアローンを組んだ理由や、住宅ローンの契約の内容により、結果が変わります。

●収入状況など、単独で住宅ローンを組めずにペアローンにしたケース
　→夫婦ともに自己破産を検討する可能性が高くなると思います。

通常ペアローンは連帯債務又は連帯保証になりますから、自己破産した人の負担をもう片方の人が背負うことになります。単独で住宅ローンを組めずにペアローンにしたのですから、この場合は夫婦ともに過酷な状況になるものと予想されます。


●一人でも借りられたが、住宅ローン減税の最大活用のためにペアローンにしたケース
　→以下が実現できれば、住まいに関しては、現在の状態を維持できる可能性があります。
　　・破産しない人の単独の住宅ローンへの切り替え
　　・破産する人の持分の買取（住宅ローン以外の債権者の了承必要）←債権者取消権の対象となり得る
　

いずれにしても、債権者や弁護士と、十分協議した上で決定することをおすすめいたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
揺れの強い順から、
①耐震
②制震
③免震
になると思います。

違いについては、
●耐震（揺れます）
　→建物の構造を地震に耐えられるように強くしたもので、その強度で建物を倒壊させず、住人を避難させられるように設計されます。

●制震（揺れます）
　→地震の揺れを吸収するために、建物内部に制震部材（ダンパーなど）を設置します。大地震は何度も余震がありますが、この制震部材の機能は、複数回の地震にも対応できるものが多いです。

●免震（揺れます）
　→地面と建物を緊結せず、免震装置によって地震の揺れを大きくゆっくりとした揺れに変換し、共振（同期して大きく揺れる）を防ぐ工法です。

免震はコストはかかりますが、地震に対して一番信頼できる工法であると私は思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
各団体の基本フォームがあるので、単純に書類として形にするというだけであれば可能、しかし、安全な取引に寄与できるレベルの重要事項説明書の作成であれば基本的に不可能、と回答します。

【説明】
重要事項説明書は、登記簿記載の内容をただ転記するようなものではありません。
取引の安全のため、物件に問題点があれば、我々がそれを見つけ出して買主に説明しなければなりません。

なにが取引上の問題になるかは、実際に取引を経験し、売主と買主の立場を理解することで感じることができるものだと思います。


ちなみに実務上、作成者＝説明者となる事が多いと思いますが、私の経験上、重要事項説明書の内容をいきなり説明できた新人さんは皆無でした。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞こういう考えの購入検討者は多いですか？少ないですか？

私の経験上、数は少なかったですがいました。
過去に隣人等で嫌な経験をされた方は、気にしていた記憶があります。


＞こういう考えの検討者の皆さんはどのようにしてご近所さんチェックをしていますか？

お客様が不安を感じていらっしゃる場合、私が近隣の様子を伺うこともありました。

私が行った具体的な確認方法は、
隣家を訪ね「この周辺で怖い人、迷惑な人はいますか？」という質問を複数の人に繰り返し質問する、
という方法です。

ただし買主には、私が調べたことを鵜呑みにはせず、必ずご自身でも確認くださいね、と念押ししています。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一般媒介契約の明示型・非明示型によって、我々の販売活動に大きな違いは出ないと思います。

媒介契約書は不動産会社が用意するものでしょうから、非明示と明示が混在すると、訳が分からなくなると思います。

私としては非明示型で統一、というのをお勧めしたく思います。

【説明】
国土交通省の標準媒介契約約款では、明示型で媒介契約をした場合、明示外の媒介業者で取引が成立した場合は、一般媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求されてしまう可能性があります。

ですから、売主の側に立つと、非明示型が一番安全だと思います。

宅建業者の立場ですと、明示型はライバルが明らかになるわけですが、だからといって営業活動の質が変わるわけではありません。

効果効用が変わらないのであれば、より安全な方をお選びくださいませ。

参照　国土交通省　標準媒介契約約款　一般媒介契約の14条
https://www.mlit.go.jp/common/001213683.pdf

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●市街化調整区域に立つ新築分譲住宅を購入するメリット
・都市計画税が不要な地域が多い
　→ランニングコストが安い
・浄化槽の地域が多い
　→下水道地域に比べ、居住人数が多いほどランニングコストの軽減に
・建築の要件があれば、市街化区域の物件とあまり変わらない
　→建築確認前の事前の申請は必要
・全体的に購入価格が安い
　→借入する場合は利息も安くなる
・建築の要件あれば、ローンも普通に承認が出る
　→ローンが出にくいのは農家住宅や分家住宅の場合

●市街化調整区域に立つ新築分譲住宅を購入するデメリット
・地域の付き合いの濃淡
　→近隣との付き合いが苦手な方は注意
・湿気や虫が多い
　→地域によります
・不便
　→商業施設や飲食店は少ない傾向
・資産価値は低い
　→人口減少地域だと需要が低い＝買い手がいない＝資産価値に影響