宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞親が返済中の住宅ローン債務を子が肩代わり？する目的で重畳的債務引受するようなケースはあり得ますか。

あまり聞いたことがありませんが、金融機関にとってメリットしかないお話ですので、あり得るのではないでしょうか。ただし、贈与（引受人が求償権を放棄するなど）にあたる場合があるので、ご注意ください。


＞金融機関の承諾なしで行うことは法律的に認められますか。

改正民法470条2項及び3項により、併存的債務引受（重畳的債務引受）は、
●債権者と引受人の契約（2項）
●債務者と引受人の契約＋債権者の承諾（3項）
が要件となっているため、金融機関の承諾がなければ認められない、と回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
これらは判例で定義されています。

●通常損耗・・・建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少

●特別損耗・・・故意・過失によると認められる、通常損耗を超える損耗
　　　　　　　　
いずれも国土交通省住宅局発行
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインから抜粋
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf

なお実務では、善良な管理者としての注意義務違反も含まれます。（注意すべきを怠った、など）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
区分所有法第49条で決まっています。

5　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

これによると、規約・又は集会（総会）の決議で決めることになっています。


ご質問の趣旨が、この総会で決議する「候補者選び」である場合は、法律ではなく、規約で定めるものと回答いたします。（管理組合に委ねられています。）

この場合、輪番制（順番）としている管理組合が多いと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
簡単な確認方法としては、以下の方法があります。
　・所有している権利証で確認
　（2005年以降は登記識別情報通知という書類になります）
　・名寄せで確認
　（その市町村で所有する不動産のリスト）
　・抵当に入っていれば登記簿の共同担保目録で確認
　（登記簿取得時に指定しないと記載されません。参考程度の内容）
　・固定資産税や都市計画税の納税通知書で確認
　（毎年5月頃に、不動産持っている人には全国から届きます。ただし評価が低く課税対象ではない場合には届かないこともあります）

山林ですとその後の活用などに工夫が必要です。また遺産分割協議が曖昧な不動産の特定によって行われ、漏れなどがあったら大変です。

お急ぎでなければ、納税通知書が届くのを待ってから行動してみてはいかがでしょうか。
（相続人の皆様が、ご健在の内に進めた方が宜しいとは思いますが）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
宅建士の資格だけでは税金に関して責任ある回答はできないのですが、固定資産税の節税方法としての地目変更が有効というお話は、一般的ではないものと思います。

理由は、登記簿上の地目とは関係なく課税が行われるからです。

また、登記簿上の地目を変更するには土地の現況を変更しなければならず、それを行うのに費用が掛かっては意味がありません。
（農家以外の方で宅地→農地への地目変更は非現実的で、農地取引が簡単にできてしまう）

ちなみに農地でも雑種地でも土地の現況によっては「宅地並み課税」となります。

節税のため云々というより、課税上の土地の現況が、現況と異なる評価がされている場合に、市町村に対し訂正を求めるということになろうかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご質問の50年ローンが向いている人は、

現在の所得では、一般的な条件での借り入れが難しいが、
・退職時に相当な退職金が見込める
・相続等で将来相当な財産が承継できる可能性がある
・ローンを引き継げる後継者がいる
このような人に向いています。

しかし利用については注意の点がありますので、安易な活用はお勧めできません。

【説明】
ご注意の点は以下の点です。
●金利が高い
最頻金利（2022.10月現在）
・フラット35：1.48%（21年超）
・フラット50：2.17%
→金融機関のリスクに対応した負担が必要です
→36年以上の返済計画が必要

●2世代返済が前提であり、後継者が契約に縛られる
→フラット50の特徴を最大に生かせるのは50年ローン

・借入金1000万円の場合
　FLAT35の35年返済（1.48%）・・・30,520円（基準）
　総返済額（420回）12,818,400円（基準）

　FLAT50の40年返済（2.17%）・・・31,184円（+664円）
　総返済額（480回）14,968,320円（+2,149,920円）
返済期間40年では、期間が延びても金利差で返済額増えてしまう！　　

　FLAT50の50年返済（2.17%）・・・27,325円（ｰ3,195円）
　総返済額（600回）16,395,000円（+3,576,600円）
返済期間50年では月々返済額が減りますが、負担は大きく増えているので決して「徳」ではありません！！

→50年返済を一代で完済するには
　　・条件の完済時年齢80歳を基準→30歳までに借りる必要がある
　　・定年年齢の65歳完済を基準→15歳までに借りる必要がある
→定年後の資金計画について
　　・就業規則等で、退職時に相当な退職金が見込める
　　・相続等で将来相当な財産が承継できる
一代で完済するには、このような見通しが必要です。

●元利均等返済を選んだ場合（圧倒的多数）、返済前半は元金の減りが遅いため、売却時に支障が出やすい。
（現金化難しい＝資産の塩漬けに陥りやすい）


超長期ローンは様々な角度から検討する必要がありますので、我々FPなどを積極的に活用し、検討ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私は売買が専門なのですが、たしか賃貸には媒介契約の種類（専属・専任・一般など）は存在しないと記憶しております。

しかし、人目に触れずに商談したい場合の対応は、売買も賃貸も進め方は同じだと思いますので、下記の提案をいたします。

まずは信頼できる1社のみに任せるということを検討してください。
そしてその業者に、任せるのは1社であることを伝えたうえで媒介契約を締結してください。

これで違反が起こりにくくなり、万が一違反があった場合の責任の所在が明らかになります。

質問者さんの要望を全うするには、事前に詳細な打ち合わせをしておく必要があります。

自社ホームページ（非ポータル）などで、会員限定情報などとして、広められる可能性がありますから、どのような広告活動を行う予定なのかを媒介契約締結にしっかりと確認して、慎重に臨んでください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借換額が2,000万円の場合の費用は、20万円~60万円、
借換額5,000万円の場合は30万円~130万円です。
価格の幅は以下に説明の「保証料」の取扱いにより生じます。低い費用の場合は金利が0.2%程度高くなります。（保証料内包型）

どちらを推奨するかは、借換額や残存期間により意見が分かれます。

【説明】
まず必要となる主な費用を考えてみましょう。
（借換時には必ず検討の金融機関に事前確認してくださいね）

A受付事務手数料（仮換える金融機関への手数料）
　→約5万円
B保証料
　→保証会社への保証委託費用。
　　金利に上乗せして借換初期費用を抑えることも可能。
　　条件によりますが元金100万円に対し2万円くらいが目安です。
C印紙代（借換額により異なります）
　→ 501万円～1,000万円　1万円
　　1,001万円～5,000万円　2万円
D抵当権抹消費用（旧ローン分）
　→約2万円
E抵当権設定費用　（新ローン分）
　→約2万円＋登録免許税（借換額の0.4%）

以上を踏まえ、
借換額2,000万円の場合の費用は、
A：5、B：40、C：2、D：2、E：10
合計：約59万円（保証料内包型なら約19万円）

借り換え額5,000万円の費用は、
A：5、B：100、C：2、D：2、E：22
合計：約131万円（保証料内包型なら約31万円）

このくらいの費用がおおまかな目安となります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売主の了承が得られれば可能です。
買付証明書や購入申込書を差入れるときに交渉してみましょう。

【説明】
素晴らしい発想です。土地検討の正しい進め方だと思います。
費用は、SS試験で5万円くらいです。

※SS試験・・・建物建築の地盤調査で採用される一般的な方法です。
wikipedia スウェーデン式サウンディング試験
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E5%BC%8F%E3%82%B5%E3%82%A6%E3%83%B3%E3%83%87%E3%82%A3%E3%83%B3%E3%82%B0%E8%A9%A6%E9%A8%93

費用がかかる事ですから、本当に気に入った土地に対して、買付証明書や購入申込書を差入れるときに売主様へ交渉してみてはいかがでしょうか？

私の経験上、売主様に拒否される事例はありませんでした。


しかし地盤調査の発注には事前の用意が必要です。
以下にお示ししますので参考にしてください。

①希望の住宅メーカーを選定する
　→住宅メーカーの建物仕様＋住宅メーカー指定の調査会社の調査でないと、保証が付けられる調査とならないことがあります。

②建物の外周部の形と配置を決定する
　→SS試験では、主要外周部＋建物中心点で調査する場合が多いです。SS試験は測定した地点により内容が変わることがありますので、正確に測定するには建物外周部の形（中の間仕切りは後でも変更可能）と配置のデータが必要になります。

これらをまとめたうえで、地盤調査を依頼しましょう。
（お金が無駄にならずに済みます）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
皆様がレインズの画面を操作、または画面の情報を見ることはできません。
見せてくれる業者さんがあるとしたら、法令遵守の意識に問題がある会社さんかもしれません。

【説明】
以下に理由を示します。
・宅建業者はもれなく個人情報取扱事業者であること。
・レインズの情報には個人情報が含まれること。
・レインズの情報は不動産の公正競争規約の規制対象から外れるものであること。（不完全なデータ）
　→レインズ情報を補完して初めて世に出せる広告となる
　　※不動産の広告については、不動産の公正競争規約という細かいルールがあります。
　　　https://www.rftc.jp/koseikyosokiyaku/

このようにレインズの情報は、一般の皆様が閲覧することを想定していません。


「お客様の為に」という想いが、他のお客様の権利を侵害する可能性があるので、我々もレインズ情報の取り扱いには最新の注意を払わないといけません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
庭木や生け垣の管理は、原則、借主に善良なる管理者としての注意義務が課せられます。（民法400条）
契約書等に特別な取り決めが無ければ、庭木等は借主が管理することになりますから、基本的に質問者さんが植木屋さんを呼ぶ義務はありません。

しかし以下の点にご注意ください。

一般的な庭木等の管理は借主自身でも行うことできると予想されますが、一定の水準を保つ為に植木屋等専門的な技術を求めるなど、一般的な管理内容に加重するのであれば、契約時にその旨を定め、事前に借主に知らせておかないとトラブルになりますのでご注意ください。

さらに、借主の責任を重くしてしまうと希望者が少なくなり、運用が難しくなることにも注意が必要です。

他人に貸し出すことで、お庭も建物も傷むことは間違いありませんから、どの程度まで許せるのか、ご家族で話し合ってみてはいかがでしょうか。
（借主に選んでもらいやすくするために、庭木等の管理は質問者さんの負担で行う、という判断もあるかもしれませんね）

まとめますと、
●庭木等の基本的な管理責任は借主にあるので質問者さんが業者を手配する義務はない。
●借主の責任を重くしたいなら契約に定め、説明しておく必要がある。
●あまり借主の責任を重くすると選んでもらえない可能性がある。
●選んでもらいやすくするために、質問者さんの負担で管理する方法もある。
●借主による一般的な管理で問題なければ、借主に任せましょう。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご質問は、
指定債務者の合意の登記をした方が良い場合について
でしたね。

この登記は、根抵当権の元本の確定前に債務者が死亡した場合に、遺された関係者がこれまでの取引を継続させるために設定するものです。

この登記がされると指定債務者は相続開始後の債務を負担する事になり、相続開始前の債務とは区別されます。


このため、


相続開始前の債務と、相続開始後の債務を分けて管理(負担)したい


このような場合に有効だと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご認識の通り大丈夫ですが、問題があります。
取引の流れ（契約締結と義務の履行）で考えてみましょう。

①売買契約の締結（お互いの約束）
　→この段階では自己に所有権がないものでも取引の対象にできます。
　→妹さんのものでも、契約の対象にできます（他人物売買）

②義務の履行(約束の実行)
　→約束したことを実行します。他人物の売買はこれが実現できるかがポイントになります。
　→他人物売買が前提ならば、妹さんの持分を質問者さんが取得してから買主に引き渡す流れになります。
　→質問者さんが妹さんから持分が取得できず、買主との約束が守られなければ、違約金などのペナルティが課せられることがあります。
　　（停止条件・解除条件、その他特約によりペナルティを回避する方法もあります）

このことから、

●妹さんのものでも売買契約はできる
●買主が決まったら、質問者さんが妹さんを説得する必要がある
●説得に成功すれば無事取引完了
●説得に失敗すれば、取引は失敗、関与した人に迷惑がかかる
●成功しても妹さん→質問者さん→買主に所有権が移転するので、登記の費用や税金の処理は複雑になります。

以上により、他人物売買はむやみにしない方がよい、とアドバイスしたく思います。
現段階で妹さんが乗り気でなければ、進めるべきお話ではないと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞抵当権の債務の一部を保証人が弁済した場合に、弁済した保証人は新たに抵当権者としての地位を獲得しますか？

基本的にはその通りです。民法502条に規定があります。

順を追って説明します。
① 保証人が債務者の代わりに債務の一部を弁済する
② 保証人は債務者に対する求償権を取得する
③ 求償権保護の為、保証人にも債権者が有する権利の行使（抵当権）が認められる
　（権利行使には債権者の同意を要します）

結果として保証人は、債権者がもつ抵当権を、弁済した価額に応じて権利行使することが認められることになりますが、抵当権実行等による売却代金等の分配は、債権者が優先されることに注意が必要です。（2017年改正）

民法502条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC502%E6%9D%A1


＞登記はどのような登記が必要になりますか？
この時の登記は、代位弁済による抵当権の一部移転登記が必要です。
この登記は債権者が登記義務者、保証人を登記権利者とする共同申請で行います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
おもしろい質問ですね。
稀なケースなので我々の間でも理解している人は少ないのではないでしょうか。

まず、個人間売買における重要事項説明とはどのような性格のものか確認しましょう。

売主買主双方の仲立ちすることは媒介（仲介）にあたります。
質問の外部業者が宅建業者でない場合、法律により、売主・買主双方の仲立ちはできません。


ですから個人間売買の前提であれば、外部業者ができる補助は、

「売主・買主のどちらか一方に対してのみ行うこと」

が原則となります。


これを前提として、質問（売主側の責任）に回答します。

●売主が買主に説明するため、外部業者に重説作製を依頼した場合
→売主からの誤った説明で取引した買主は、売主に対して責任追及する事になると思います。
　そして売主は受けた損害について、外部業者に責任追及するのが筋です。
　（買主に帰責性はない）

------逆のケースです
●買主が物件の把握のために外部業者に重説作製および重要事項の説明を依頼した場合
→重説の不備により内容を誤信した買主は、外部業者に責任追及する事になると思います。
　このとき売主に帰責性はないので、買主が誤信していることを知らない売主は、責任を問われることはありません。

あと免責について質問がありますね。
いくら重説や売契に「免責」の規定があっても、全てが免責となるわけではありません。
売主が故意に買主へ告げなかった不具合などは免責となりませんから、重説不備の確認だけではなく、売主の各種告知なども慎重に確認すべきです。一概に免責と判断できるかは難しいところです。

以下注意事項です。
※第三者をして不動産の重要事項説明をさせて取引を行うことは、媒介（仲介）にあたる可能性が高いです。無免許業者、宅建士の資格しかもっていない個人の方は、十分にご注意ください。

※具体的なトラブルに発展している場合は弁護士（規模によっては司法書士）に相談を要する内容です。
なるべき初期の内に相談されることをおすすめします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●必要な場面・・・土地面積を説明をするときの参考資料として活用します。ただし作製年度（作製当時の測量技術）や、作製方法（求積方法や数値単位）により、その信頼性には大きなバラツキがあります。

●取得方法・・・法務局またはインターネット（https://www1.touki.or.jp/）で取得可能です。

●地積測量図と公図の違い・・・作成の起源や作成目的などの細かい違いはいろいろありますが、大きな違いは、

・地積測量図は土地面積算定の根拠に重きが置かれています。
　（※注意　残地と言って、土地面積算定の根拠のない地積測量図もあります）

・公図では土地の位置関係、形状・地番の表示に重きが置かれています。

と思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご質問の対象は投資ローンでしたね。

FPの視点でお話をいたしますと、ローンの条件である団体信用生命保険は、一般的な生命保険に代わるものではありません。

団体信用生命保険が下りた場合の効果は、以後の残債については保険金が充当され、債務が消滅することにあります。

これにより、投資物件の運用状態やその物件の価値次第では、生命保険への加入は過剰な備えになってしまう可能性があります。

残債が消滅した不動産を現金化（売却）することもできるわけですから、生命保険の加入の是非は、物件の持っている価値によって判断されたらよろしいかと思います。

宅建士によってはこれらを総合的に提案しておりますので、お気軽にご相談ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
①一般的には土地の引き渡し日から12月31日分までの固定資産税は、日割計算して買主負担と考えてよいですか。

全て契約で決定します。
清算してもしなくてもどちらでも良いです。一般的には買主が引渡し日以降の分を清算します。

そして税金の清算は地域の慣習により、取扱いに違いがあります。

私の経験上、関東圏では1/1を起算日とする傾向を感じていますが、静岡東部では起算日を4/1とする場合が多いです。清算を12月31日までとするか、3月31日までとするかも契約で決めますから、担当者さんに相談してみてみてはいかがでしょうか。
（慣習よりも決めた内容が優先します）


②買主負担分の固定資産税の清算方法として、買主負担分の金額を売買契約書に記載の譲渡価格に上乗せする方法が正しいですか。上乗せ記載せずに手元にある未納分の分割納付書を買主に渡してコンビニ納付とかしてもらう方法ではだめですか。

●上乗せではなく別清算とお考え下さい。
（媒介価格にも含まれません）

●法的には、税金を支払う義務のある人はその年の1/1に所有権を持っていた人＝売主ですから、売主宛の納付書での支払いは適切ではありません。買主が約束を守らなかった場合（支払わなかった場合）、行政から滞納処分を受けるのは売主です。

買主から売主に清算金を交付し、売主が納税する方法が、トラブルを未然に防ぐ方法になります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
契約の内容を確認してみましょう。

土地の面積を決定するのは難しく、登記簿の内容で取引する方法は一般的な方法です。
今回の質問者さんに取引も登記簿の面積を基準とする内容のようですね。

この場合であれば、実際の面積が異なっていた場合に精算する特約等の有無を確認します。
※登記簿面積で売買の場合は、実測して精算することを前提としない内容がほとんどです。

登記簿の面積と実際の面積が相違している場合、異議を述べることを禁止する内容になっていると、あとから問題にすることは難しいと思います。

一度契約書の内容を確認してみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷地権化されていないマンションは、「建物」と「土地」が別々に登記がされている、と考えれたら宜しいと思います。

なおマンションは区分所有法により、土地と建物を別々に処分することは「原則」禁止されます。

ただし「原則」ということは、「例外」も存在します。

「例外」は規約で規定されますから、このようなマンションを検討する場合は、有効な管理規約で敷地についての決まりを十分に確認しておく必要があります。また敷地権の設定の有無は、重要事項説明の対象になっていますから、担当宅建士がいればその人に確認しておきましょう。


敷地権化されていないマンションは、昭和58年の区分所有法改正前に建築された物件がほとんどです。
都市圏・地方や規模に関係なく普通に存在し、決して珍しいものではありません。

自主管理、その他の管理の別もありません。

なお取引は土地・建物を合わせて1つの契約で行うことになります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
結論から申し上げますと、抵触しません。
ただし事前に必要な措置を講じる必要があります。

【説明】
まずこちらをご確認ください。
個人情報保護委員会
個人情報の保護に関する法律についてのガイドラインに関するＱ＆Ａ　
2-11参照
https://www.ppc.go.jp/personalinfo/faq/APPI_QA/#q2-11


現在では個人情報の第三者提供の禁止は常識です。
しかしこれには下記の例外があります。

A.法令に基づく場合
B.人の生命、身体又は財産の保護のために必要な場合
C.公衆衛生の向上等のために特に必要な場合
D.国の機関、地方公共団体の場合

ご質問のケースは、上記「B」にあたり、個人情報の第三者提供にあたり、賃借人の承諾は不要となります。

しかし無制限に許されるものではなく、売主と買主（物件検討者）において

●当該個人情報の利用目的及び取り扱い方法
●漏洩等が生じた場合の措置
●本取引が不調に終わった場合の措置

これらを内容とした「個人情報の安全管理措置遵守を定めた契約」を事前に締結する必要があります。

まとめますと、事前に売主と買主（物件検討者）とで必要な措置が講じられていれば、賃借人の同意がなくても、購入検討者に賃借人の名前や賃料などを伝えることができる、ということになります。


※氏名を隠して号室のみの表示という場合でも、他の情報と容易に照合することにより特定の個人を識別することができる場合として個人情報に該当することがあります。ご注意ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
経費計上できる項目
　取得費
　　・購入代金で減価償却相当分を差し引いた分
　　・購入時登記手数料
　　・購入時不動産取得税
　　・購入時印紙代
　　・過去のリフォーム工事費用で減価償却相当分を差し引いた分
　　・本取引に伴って実施するクリーニングやサービス工事費用
　譲渡費用
　　・仲介手数料
　　・契約書に貼付する印紙代（自分用のみ）

経費計上できない項目
　・抵当権の抹消費用
　・相続などで登記以外の手続に要した費用
　
※マンション取引の主な場合です。他の不動産は別の項目になります。
※上記は業務利用していない物件を前提としています。


ここからは余談です。
譲渡税を軽減できる控除や制度があります。
これらについても一度お調べになられてみたらいかがでしょうか。

国税庁HP
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
諸経費についてですね。
下記についてご覧ください。

【戸建・マンション共通して必要なもの】
●仲介手数料（取引形態が仲介である場合）
　→400万円以上なら3％₊6万円＋消費税
　参考URL（HOME'S）
　https://www.homes.co.jp/cont/money/money_00356/

●登記費用（所有権移転、登録免許税など）
　→大半が登録免許税、司法書士に見積の取得を要します
　参考URL（国税庁　登録免許税）　　　　
　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

●印紙代（契約書に貼付します）
　→契約金額により異なります
　参考URL（国税庁　印紙税額の一覧表）　　　
　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

●火災保険料（建物構造・保険金額で大きく異なります）
　→保険会社が設定するプラン、付ける特約により変わります。
　　推奨プランは残存物の片づけ費用は漏れていることがあるので、確認して見積もりしてください。

●公租公課精算金（固定資産税、都市計画税の日割分）
　→起算日を4/1とした場合、1月から3月中の引渡しの場合は日割分＋翌年1年分の用意必要

●鍵交換費用
　→セキュリティの観点から、売主が使用していた鍵とは交換することが推奨されます。
　　鍵の種類により金額が異なります。

●ローン手数料（金融機関の受付事務手数料、保証料、印紙代）
　→印紙代は借入額、保証料は借入額、借入期間、利用する保証会社により決定
　　保証料は金利に内包させることができる金融機関が多いです。

ーーーーーーーーーーーーーーー
【マンションの場合に必要な費用】
●管理費等精算金
　→月額費等を日割りで精算します

参考例
木造戸建、物件価格3,000万円（建物代金1,500万円）、借入額全額の場合の例
約200万円（保証料内包）～約270万円（保証料一括）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
無料でサービス提供しているところはないと思います。
有料のサービスはあるにはあるのですが、審査を伴う会員制で、かつ、法人が対象となります。

東京カンテイ　カタログコピーサービス（新築時の販売価格表有り）
https://www.kantei.ne.jp/service/estate/catalog_copy/index.html

なお本サービスの利用可能業種は、
・宅建業者（仲介・開発・管理・買取再販・投資等）
・金融機関（銀行・保証会社等）
・不動産鑑定会社
・建設業
・リフォーム業
・広告代理店
・シンクタンク 等
となり、入会金・保証金も必要です。

質問者さんが個人で検討されているのであれば、現実的ではありませんね。


ですから新築時の販売価格を知るには、
●商談している不動産会社が東京カンテイの会員であれば、新築時の販売価格表を取得してもらう方法
●売主様に、
　・取得時の売買契約書
　・分譲時の価格表
これらの保管があるかを確認し、あれば見せて戴く方法

上記のいずれかの方法になると思います。
（売主様にはメリットないので、有っても言わないことが多いです）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私個人の感覚のお話で恐縮ですが、通常の仕様の単純な原状回復工事の大家さんの負担費用は5,000円/月くらいと認識しております。（クリーニングは借主負担の契約）

具体的には、1年で退去の場合は6万円　2年で退去の場合は12万円のお金に、借主の故意過失による損耗分の退去時精算金を足した金額が、原状回復費用の目安ということです。

ここからは余談です。
原状回復工事以外のランニングコストも計画に入っていますでしょうか。
・客付けの広告費
・管理料（建物管理・苦情一時対応・賃料管理）
・稼働が落ちてきたときのリフォーム費用
・大規模修繕の費用の積み立て
上記の費用も必要です。

分譲マンションの場合は管理規約の読み込みも大事です。
（賃貸目的など、住まない所有者に追加費用がかかる場合もあります）

収益不動産の検討は、知識、経験、複数の視点があった方が良いと思います。
質問者さんが物件のご検討の際には、是非このOLIVVIAをセカンドオピニオンとしてご活用ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
日照権とは日あたりを確保する権利です。
日照権が阻害、又は阻害される恐れがあり、その程度が周囲の環境などから受認限度を超えている場合には、裁判を通じて日照権の確保するとあります。
wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E7%85%A7%E6%A8%A9

あと同じ棟内で同じ日照権を共有するかについてですが、
同じ権利を共有しつつも、保有住戸の状況により、
●日照権の阻害を受忍すべき限度
●外部より日照権を阻害される確率
これらが異なる、と考えたら宜しいかと思います。

マンション販売で、住戸ごとに価格が異なる原因の一つでもあります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私でしたら信頼できそうな(ちゃんと活動してくれそうな)1社に、期限付きで売却を任せる方法をとると思います。


【説明】
買替の場合、お金の流れと引渡しが段取りが大変重要になります。
現在住居にローンの残債がある場合の理想形は、

A.売却を先行する
　①売却の売買契約締結
　↓
　②購入の売買契約締結
　↓
　③購入物件の引渡しを受け、新居へ引越し
　↓
　④売却（旧居）の引渡し＋代金受領＋ローン完済＋抵当権抹消

この流れであれば、引越しが1度で済むこと、旧ローンと新ローンの重複する期間が少ないことから、肉体的・経済的な負担が軽くなります。
しかし、購入の方の売主、売却の方の買主に負担をかけてしまいます。

このような場合は、購入の売主業者に売却を任せることで、スムーズに進めることができる場合がありますが、大手建売メーカーでは契約から引渡しまでの期間に制限があるので難しい方法です。


現実的なのは以下の方法です。


B.購入を先行する(ご質問の場合の一般的なパターン)
　①物件購入の売買契約締結
　↓
　③購入物件の引渡しを受け、新居へ引越し
　↓
　③売却の売買契約締結
　↓
　④売却（旧居）の引渡し＋代金受領＋ローン完済＋抵当権抹消

このパターンだと、早く売ってくれるのであれば、どちらの業者さんでも構いません。
（1社か複数業者か、専任(専属)媒介か一般媒介かの検討が必要ですね）

この場合ですと冒頭の回答の通り、信頼できる1社に期限付きで任せる方法が成果が出やすいのではないかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借地権付きの中古住宅として、普通に販売できます。

注意の点は、借地契約の契約書等で、
●借地の種類（旧法・新法（普通・定期））など
●借地契約の残存期間
●建物建築等の条件
●名義変更の方法
●名義変更の条件
をそれぞれ確認しておきましょう。

販売を担当する不動産会社さんから尋ねられると思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
勤務先企業の規模や業種や社会的知名度といった要素は、審査に大きな影響を及ぼしますが、経験上、東証プライムか東証グロースでの違いを感じたことはありません。

【説明】
借りる方が安定した収入が得らる状況にないと、金融機関は安心して融資することができません。
しかし現状、非上場の企業にお勤めの方でも、諸費用含めた借り入れができております。

上場の区分に関わらず勤務先がしっかりとした財務状況であれば、それほど心配する必要は無さそうです。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
42条2項道路とは、建築基準法に定められている道路で、求められる道路の幅に達していない狭い道路です。（拡幅済みの場合もあります）

敷地の設定に関わるので、家を建てるのに必要な知識です。


【説明】
建築基準法で求められる道路幅は一般的には4m（大きな建築物の場合はそれ以上の場合もあり）です。

42条2項道路は4mに満たない道路ですから、道路に接するどちらか一方、又は双方が、道路幅を4mにするために後退する必要があります。

なお後退する部分は建築敷地として設定することはできませんから、容積率や建ぺい率の計算上、建築可能な建物の大きさに影響を及ぼします。

また42条2項道路に接している場合、高さの制限である「道路斜線」にも気を付ける必要があります。この点、緩和規定などもありますので、担当建築士さんと相談して進めてください。