宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
リフォーム会社もそれぞれ得意・不得意の分野がありますから、最低3社くらいに声をかけてみてはいかがでしょうか。

そして相見積もりでの注意点は、各社同じ条件で見積もりを依頼する、ということです。

ですから、各業者とそれぞれ現地で打ち合わせをしながら見積依頼するのは、条件がそろわなくなるのでNGです。

見積依頼の前に、図面等へ要望などをまとめておき、それを基に各社に見積りを依頼しましょう。
（1回目は打合せ中にアイディアが出ても足さない）


仕様や価格に大差がなく、業者の最終決定で迷う時には、過去の施工例を見せてもらうといいです。

アフターメンテナンスにも力を入れてくれている安心できる業者さんは、施工後の施主さんと良い付き合いをしているものです。


金額の妥当性については、積算ポケット手帳なる書籍がamazonなどでも販売されていますが（ちょっと単価が高く出ている）、数社相見積もりすれば、そこまで調べなくても良いかもしれません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
数社に査定依頼しても良いかもしれませんね。

【説明】
ちなみに殆どの不動産の売買契約書に、売主様が抵当権を抹消する義務を負うと明記されています。
（負担の消除）

完済できる見通しが「全く」無ければ、そもそも宅建業者は売却依頼を引き受けないと思います。

査定額が残債を下回った場合、
・完済に不足する分の現金を調達する
・売却損に対応したローンで、完済に不足する分を補填
・完済できる金額で販売をスタートする

いずれにしても抵当権を外すための策が必要です。

担当者さんときちんとお話を詰めてから、すすめてくださいね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
弁護士に相談してください

【説明】
セットバックについて、重要事項説明書の記載、及び、説明がなかったのですね。
これは業者に責任があります。

またセットバックが必要ならば買わなかった、とのお話ですが、この場合民法に規定する「錯誤」に該当する可能性があります。この場合は契約は無効となりますが、ハードルは高いです。以下要件です。

1．法律行為の要素の錯誤であること
2．動機が明示または黙示に表示されたこと
3．表意者に重大な過失がないこと

契約解除をしたいのであれば、弁護士に相談することをお勧めいたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
登記識別情報通知だけが盗難に遭っただけでは何もできませんが、実印や印鑑証明が揃うと心配です。

直ちに法務局で登記識別情報通知の効力を失効させる手続きをしておきましょう。

また以降3か月については、不正登記防止申出もできます。
（当該不動産で登記申請があった場合、登記官が当該申請人の本人確認調査をする）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
元利均等返済の場合、年2回の金利見直しで急激な金利変動があった場合、下記の救済ルールがある金融機関が多いです。

●5年間は返済額が変わらない
　（元金と利息の割合が変わり、返済が予定通り進まないことになる）

●上記5年経過後の新返済額は、これまでの返済額の1.25倍以上にはならない
　（元金が予定通りに減らない場合は、後の期間で調整する）

上記のルールにより、万が一のときの返済額への影響は、緩やかなものになります。
※決して得をしているわけではありません。

なお元金均等返済の場合はこれらの救済措置はありませんから、急激な金利変動があった場合には返済額に直接影響します。このため返済計画には「ゆとり」が求められます。

知人の方がおっしゃっていたのは、この事ではないでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
誰もが注意するところ以外で私が注意しているのは、
●壁・床の水平（傾き）
●水圧（階数によっては弱くなる）
●窓ガラス（ワイヤー入りのものはヒビが入りやすい）
●カビの状況（結露の起こりやすさ）
●バルコニーの水はけ（施工不良あると水がたまる）
●金属製ホースの劣化（浴室・洗面台）
●天井の壁紙の変色（過去の漏水など）
●外壁に面した壁紙の変色

これらには気を付けています。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
相談者さんの意見（意思）だけで全ての土地の持分を売却することはできません。
しかし相談者さんの持分のみを売却することはできます。
（ただし買ってくれる人は限られた方となり、かつ、価格は相場よりも低廉な額となります）

この場合、お兄様に買っていただくのが一番現実的だと思います。

兄妹でよく話し合ってみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
実務上の賃貸入居申込金には、「冷やかし的な申込を防ぐ」という意味合いが強いと思います。

どこかに消えてしまうお金ではありませんので、ご安心ください。

しかし、賃貸に限っては口頭のみで賃貸借契約が成立してしまうことがあり、この場合は気軽な気持ちで差入れた入居申込金が返却されなくなることがあります。

お金を支払う場合は、説明を受け納得した上で行ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞中古の戸建てを購入した場合には上物部分にのみ消費税がかかるということになりますか？

その通りです。

＞その場合、消費税を少なくするために上物の購入費用を適当に安く見積もってその分を土地の方の購入費用に価格転嫁してしまうみたいな節税テクニックは実務上ありですか？

土地・建物の価格については合理的な区分が求められ、極端な操作はできませんから、「なし」と回答します。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借主という相手がある事ですから、サービス提供に自信が持てるようになるまでは経験ある方に相談しながらすすめたらいかがでしょうか
※そのような大家さん同士が情報共有するような催しもあるようですよ

【説明】
賃貸管理では、
●賃料設定
●家賃滞納の処理
●不具合・近隣トラブル対応
●退去立会、退去時精算
●原状回復工事

これらが付いて回ります。大家業に資格は要りませんが、上記の知識は必要です。

分譲マンションですと管理組合の管理部分が多く、比較的取組みやすいとは思います。
しかし、専有部分内のトラブルは全て相談者さんが対応しなければなりません。

ちなみにトラブルの対応に緊急性を要するのが給排水関係です。
万が一の時これらに緊急で対応できるような職人さんと事前に繋がっておくか、自ら技術を身に付けることをおすすめします。

私の経験では、クレーム対応に失敗している例が多いように感じました。
クレーム対応についてはサービス業的な感覚がないと、さらなるクレームに発展することがあります。
オーナーにとっては些細だと思うことも、借主にとっては重大なことなのかもしれません。

その点もご注意ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
相談内容だけでは判断が難しいですが、財産分与と慰謝料の額として相当であれば可能だと思います。
しかし、解決が必要な問題があります。

【説明】
大変でしたね。
これから離婚協議でしょうか。

有責配偶者への慰謝料請求の額ですが、判例などにより目安となる基準があります。その基準と照らして妥当な額であるのかを検討してみましょう。

また協議の内容が守られなかった場合の措置も考えておく必要があります。

その他検討すべき事項があります。これは弁護士などに相談してください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
疎遠とはいえお父様を亡くされたのですね。
ご愁傷様です。

相談者さんは相続人としての権利をお持ちでしょうから、ご質問の内容通り、認められた権利を普通に行使したらよいと思いますよ。

大変だと思いますが、頑張ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
不動産会社を通して金融機関に相談してみましょう。
抵当権付きでも売却活動はできますが、買主様への引渡し時には抵当権等が抹消できなければいけません。
（先に抵当権の一部を抹消する行為は金融機関に利益がないので、残額が非常に少ない等、特別の理由がないと難しいと思います）

【説明】
A、B、Cの不動産が共同担保に入っていたとして、質問者さんが仮にAの売却を希望するとします。

このときB＋Cのみの価値が借金の残額を上回っていれば、一応、相談者さんのやりたいことが金融機関に相談できる状況になると思います。

このとき注意すべきは、
「A・B・Cが繋がっている不動産である場合、Aを売却したときのBとCの価値」
です。

A・B・Cのそれぞれの形や配置により、Aを売却する事で、BとCの価値が下がる事があります。
計画の際には金融機関に相談する前に、先に不動産会社に相談することをおすすめします。

交渉するならば、相手（金融機関）のメリットも考えないといけません。

効果的な売却計画を検証した上で、金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
そもそもですが、変動金利と固定金利の2択で考えるのはギャンブルです。
他の方法も検討しましょう。

【説明】
変動金利にはメリットとデメリットがあります。
固定金利も同様です。

変動金利のメリットは固定金利のデメリット
（金利：変動金利は低い、固定金利は高い）

固定金利のメリットは変動金利のデメリット
（安定性：固定金利は金利変わらず安定、変動金利は2回/年の見直しにより不安定）

という関係性があるので、

固定金利指定型
固定金利期間選択型
固定変動ミックス型など、

金融機関ごとに呼び名は変わりますが、返済途中で固定と変動が選択できるタイプのものがおすすめです。

または、固定金利と変動金利のリスクを半減させる（メリットも半減になる）組み方として、半分ずつ組む方法もあります。
（5,000万円の借入なら、2,500万円を変動金利、2,500万円を固定とするなど）


その他、FPの勉強などをしている担当者さんがいればいろいろ相談できると思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住み替えローンは普通の住宅ローンとは異なります。
特徴は
●金利が高め（前住宅ローンの残債分について）
●審査が厳しい（新物件の担保価値を超える融資となる）
です。

気を付ける点は、
●計画初期に金融機関の事前審査を受けておく
　不動産会社にきちんと売却予想額と売却諸経費を査定してもらい、どのくらいの残債がありそうかの把握した上で行ってください

●借り入れ後は優先的に返済する意識を
　通常の住宅ローンのように金利優遇もローン控除もが受けられないので、早めに返済した方が良いですね

●あと一般的に買い替えの場合は、売る方・買う方の引き渡しの時期に注意してください
　現住居の退去後の荷物の移転場所について、特別な検討が必要です

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
マンションの建て替え周期はなかなか難しいのですが、
日本最古といわれたマンションの建て替えが築63年だったようです。

SUUMO 宮益坂ビルディング
https://suumo.jp/journal/2016/05/25/111556/

この建物は1953年に東京都が分譲した建物です。

検討しているマンションが築40年ということは、1980年代に建てられた建物ということですね。
上記マンションが建築してから30年近く経過し、その間に建物の劣化軽減の技術が進んでいると思われるので、63年以上は持つのではないでしょうか。

もちろんこれまでの修繕の状況や、建物の階数、立地状況の影響を受けるものと思います。

ちなみに現在の耐震基準の元が定められたのが1981年（昭和56年）ですから、設計時期により、設計上求められる強度が異なります。購入にあたっては新耐震基準なのか、そうでないのかも確認しておきましょう（重要事項説明書記載事項）。


マンションが建替えされた場合、所有権を含めた各権利は、新たな建物に変換されますのでご安心下さい。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
可能ですが、物件の状況次第では取引の条件が厳しいものになる場合があります


【説明】
より良い条件で販売する為には「広く」買主様を探す必要がありますが、ご相談の条件ではそれができません。

となると、主な買主様の候補は
①過去のお客様（自社のみ）※他社含めると情報が洩れる
②他物件でお問い合わせ頂いたお客様（自社のみ）
③買取業者
このような感じです。

そして、①と②のお客様は、
「別の物件で問い合わせるもその時は購入しなかった」
という、物件選択に厳しい目をお持ちのお客様です。

相談者さんの建物がよく手入れされていて、立地等の条件も申し分ないような場合は、すんなり①、②のお客様で決まるかもしれません。

しかしそうでなければ、
●価格等の条件を下げる
●ひたすら時間をかけて買主様を探す
このようにしないと厳しくなります。

③買取業者さんは話が早く、多くは現金決済＋売主の契約不適合責任免責など、売主様（相談者さん）にとって安心できる条件を提示してくれる会社さんが多いのですが、価格は厳しいものがあります。

いずれにしても、不動産会社は相談者さんのご意向を考えて販売の方針を提案しますから、信頼できそうな不動産会社に、内緒にしたいご事情含めて相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入の上、必要な添付書類と合わせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出る必要があります。


あと別荘地に規約等がある場合、民泊としての利用が禁止されていないかを確認する必要があります。
那須高原について詳しく調べていませんが、軽井沢町では禁止している地域もあるようです。

今は良くても、今後禁止されることもあるかもしれませんので、ご注意ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
特に入札資格は必要ありませんが、しいて言えば、
●競売のきっかけとなった債務の債務者でない人
　（入札・落札できても最終的に不許可になる）
●暴力団員等に該当しない人
●不動産の売却基準価額の20パーセント相当額の保証金を用意できる人
これらの人が入札可能となります。

あと友人の方と共同して入札ですが、事前に執行官の許可を受ければ可能です。


質問者さんは競売について初心者とのことですね。

最初のうちは信頼できる宅建士さんや不動産会社さんにサポートしてもらいながら進めた方が、安全だと思います。
（残置物の処理など、落札後も大変なことがあります）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
例外として、大事そうなもの郵送物の場合は管理会社に連絡して、全入居者に取り次いでもらった方が宜しいですね。

原則は、法で手続が定められています。

郵便法
（誤配達郵便物の処理）　
第四十二条　郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。


●「誤配送である」と張り紙等をしてポストに投函する
●郵便局に連絡

いずれかの方法が正解です。
そして再び受け取らないよう、ポストに張り紙をしておくのも効果的です。

前の人がきちんと手続きしてくれていたら、このようなことはないと思います。

しばらくは大変ですね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
おおむね合っています

【説明】
住宅ローンの審査の基準を、大きく分けると下記の2つです。
①本人に関する事
②物件に関する事（担保価値）

先に事前審査を行っておくと、①については先にクリアできますので、今後その点で躓く確率は低くなりますので、スムーズと言えばスムーズです。

ただし、②の担保価値について
●購入する物件の価値
●借りる金額
この２つの釣り合いが取れないと、融資をしてくれない金融機関が多数です。

このため、実際には物件が決まったら再審査をしますから、時間自体はあまり変わりません。

物件を決める前に事前審査を受けるメリットは、スムーズにすすめるためというより安心して物件選びができることにあるのではないかと、私は思います。
（金融機関によっては事前審査の精度が変わります。金融機関の担当者さんレベルのものは要注意）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷地権である旨の登記は「敷地」の主登記で実行されるもので、「敷地権の表示の登記」は「建物」の表題部に記録されるものです。

先人たちの知恵の結晶ですが、すこし紛らわしいですよね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
フラット35は普通の住宅ローンとは少し違います。
一番の特徴は長期の固定金利のローンであることです。

ですから35年後の返済額を、借りた時点でわかります。
※他のローンは変動金利がベースなので、その時々の景気動向により、金利（返済額）が変わります。

加えて市中銀行よりも、借入の条件が緩和されていることもあります。

例えば
●非正規雇用の方
●ご自営の方
●勤続年数の短い方
●健康上の理由で「団体信用生命保険」に加入できない方
●60歳以上の方
でも検討できる場合があります。

他の変動金利の商品と比べると高めの金利設定ですが、長期固定の金利は概ねそうなります。

返済額を景気に左右されたくない、低金利の今のうちに金利を固めてしまいたい、という方にはお勧めのローンです。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
このエリアのマンションですと、趣味は趣味、投資は投資と、切り離して考えた方が宜しいかもしれません。

【説明】
令和4年の1月の政府発表によると、今後40年以内に南海トラフでマグニチュード8～9クラスの地震が起こる確率が、90％に引き上げられたとの報道がありました。

読売新聞オンライン令和4年1月13日
https://www.yomiuri.co.jp/science/20220113-OYT1T50208/

海に近いマンションを投資目的で検討する場合には、細心の注意が必要です。
ハザードマップで危険性を指摘されていない地域を検討すべきですが、この場合、海からはかなり離れてしまいそうです。

藤沢市ハザードマップ（相模トラフ沿いの地震想定）
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/tsunami/h25hazardmap.html

鎌倉市ハザードマップ（相模トラフ沿いの地震想定）
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/sougoubousai/2503tshunamihazardmap.html


これらの地域で検討するのであれば、築年数が古くお手頃な価格で買える物件が無難でしょう。
（大した賃料収入は望めません）

またはマンションではなく、民泊での活用ができそうな高台の戸建の方が、質問者さんのニーズに適うかもしれませんね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
分譲賃貸とは、分譲されたマンションが賃貸に出されたものになります。

【説明】
転勤などで住めなくなった場合など、オーナーの都合により分譲マンションが貸し出されるケースは珍しいことではありません。

ちなみに分譲物件と賃貸物件の違いですが、
●分譲物件は買主に選んでもらうための工夫がある
　・高い強度を保つ構造や工夫
　　→コンクリートの種類や鉄筋の組み方など
　・居住性を高める工夫
　　→断熱性能や床の遮音性能など
　・周りに永住者予定者が多いので、モラルが高め
　　→周りは高いお金を出して住んでいるので、無茶をする人は少ない（０ではありません・・・）

●賃貸物件
　・オーナーに利益をもたらす工夫
　　→利回りを出すための安い建築費
　・壁紙の張り方や床など、表面的な部分の修繕に関する工夫
　　→床材がクッションフロアなど
　・永住予定者が少ないので人間関係は希薄に
　　→良い面も悪い面も両方あります
これらの違いがあります。

賃貸物件の壁の厚みや床の厚みが公開されている例は少ないのですが、分譲マンションの場合は、分譲時パンフレットなどで、その仕様が公開されています。

分譲賃貸の方が安心感はあると思いますが、一般的な賃料より高めの設定になっていることが多いようです。

それぞれのメリットデメリットを見極めて、ご自身に合ったものを選択してください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
低層階は高層階と比較した場合に、多少不利な面があります。「不人気」とまではいかなくとも、消費者として若干躊躇する、くらいのことはあるかもしれません。

【説明】
低層階は高層階に比べ、以下の点に違いがあります。

●陽当りや眺望と、維持費の関係
タワーマンションに住むメリットとして、日当りや眺望の良さがあげられますが、高層建物ゆえに建物を維持する為の費用は、高額となる傾向があります。

そして建物を維持するために入居者から徴収する修繕積立金は、お部屋の専有面積で決定され、階数は関係しないことが多いです。

消費者として、高い維持費を出すのに弱い眺望という点で躊躇してしまう、ということはあるかもしれません。

●世間体
住まい選びを決定するポイントはお客様により様々ですが、一部の人からは、変な推測をされてしまうことがあります。

しかしご質問内容にもありますが、低層階にも十分な選択理由はあります。

タワーマンションは共用施設が充実している傾向がありますから、単に階の高低のみで判断するのは適切ではないと、私は思います。



住まい選びは多角的な視点から検討する事が大事です。

近年では電力の安定供給を危ぶむ報道もされていますから、その点も考慮しておく必要があるかもしれませんね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷金礼金0円物件はその他の物件と比較し、場合によっては劣る事があります。

【説明】
敷金と礼金の説明と、回答の理由を説明します。

■敷金
敷金とは、借主の行為によってオーナーが損害を被った場合に、その被害を担保する目的で借主からオーナーに預けるものです。退去時、借主に賠償するようなことがなければ返還されます。

ですから借主が契約期間中、善良な管理を全うして頂けたら、敷金0円でもそうでなくても条件は変わりません。

■礼金
礼金とは、借主がオーナーに対して、「賃貸借の契約をしてもらったこと」に対するお礼です。礼金が０円であるのはお得です。

■回答の理由
敷金・礼金を０円にする目的は何か、を考えて戴けると解りやすいと思います。

人気のある物件は高額な敷金、高額な礼金を設定してもお客様が付きます。しかしそうでない物件は、選んでもらうために借りやすさを提案する必要があります。

また借主様の経済事情によっては、賃貸の初期費用の支払いが難しいことがあります。そのような方に選んでいただくためにも、敷金礼金０円というのは効果的です。

しかし、ただ敷金礼金０円にしてしまうというのは、オーナーにとってはリスクです。退去時に借主に逃げられてしまっては、お部屋の原状回復（修繕）もままなりません。

ですから、オーナーはリスクを減少させるため、
・保証会社による保証の義務付け（別途費用要する）
・敷金礼金相当額が分割され、家賃に上乗せされている可能性
・必要最小限の修繕しかしない契約内容
・原状回復の基準が通常損耗を含む厳しい内容を容認させる内容となっている
これらが行われている可能性があります。

敷金礼金０円というのは大変便利な条件提示ではあるのですが、その中身を十分に検討しないと、単純に「お得である」とは言えないと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一見して、値引き交渉しやすい物件かどうかを見分ける方法はありません。
値引き額に相場はありません。すべては交渉で決まります。

【説明】
不動産の販売価格は、宅建業者の意見のもと、売主様が最終決定するケースが多いと思います。
売主様はある程度の確信を持ってその価格を決定しているものと思われますので、お値引き交渉もその意をくみ取って行う方が、円満な交渉になると思います。

しかし、あえてお値引き交渉のしやすい物件として例を挙げるとすれば、長期間販売されている物件などは可能性がありそうです。確信を持って決めた価格がなかなか支持されない（売れない）場合、売主様の当初のお気持ちが揺らぐことがあるからです。


ここで私からひとつご提案です。
物件選びにおいて、お値引きは大事な要素だと思います。

ですが、住まい選びの本質という点ではどうでしょうか。

お値引きが大きい物件でも、買主様にとって十分に魅力ある住まいでなければ検討に値しない、ということはありませんか？

ですので宅建士を上手に活用し、
「買主様が気に入った物件を、いかに好条件で取得するか」
という視点に切り替えてみてはいかがでしょうか。

ちなみに我々にできることは、売主様との価格交渉だけではありません。
買主様の購入判断を支える、以下の提案などもできます。
・各諸費用が安くなるご提案
・ローンの組み方のご提案
・各種補助金のリサーチ
・税の優遇措置のリサーチ
・客観的な資料による不動産の価格状況調査(※未来の確実な予測は不可能)
　→値上がり傾向があるなら得になることも

条件が整えば、これだけでも大幅お値引きに匹敵する効果を生む場合もあります。


是非ご検討下さい。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
まずは囲い込みによる、売主様へのデメリットとリスクについて回答します。
懸念されるのは、
・販売活動が抑制され商談が不調となる結果、価格が下落して売主様が損することがある
ということです。

そして相手との信頼関係を崩さず、囲い込みをされているか否かを調べる方法は難しいです。しかし、ある程度予防する方法はあります。

【説明】
■囲い込みにより、売主様が損するかもしれない理由
囲い込みにより、買主様の候補が減るので、商談の機会は減ります。商談の機会が減れば売れません。売れなければ宅建業者より、条件(販売価格)の引き下げを要請される事があります。売主様がこれに応じれば、価格は下がり売主様が損をしてしまう、ということです。

また囲い込みが行われた場合、その宅建業者との信頼関係にも亀裂を生じさせます。
理由は、囲い込みを成立させるためには、他の宅建業者が売主様に直接関与ができない、
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
のいずれかを締結する事になります。

これら２つの契約では、定期的に業務の処置状況を報告する義務がありますが、囲い込みが行われている場合は、問い合わせなどの反響数が改ざんされる可能性が高いです。
（問い合わせが多いのに契約に至らない＝販売能力が低い、ということになる）

そもそも囲い込みとは、国土交通省の標準媒介契約約款(当事者間での約束事)における、「契約成立に向けて積極的に努力する義務」に違反する行為です。自らの利益のために約束を守らない業者は、様々な場面で不正を考えるかもしれませんから、注意が必要です。

■囲い込みを防ぐ方法
他の不動産会社への架空の問い合わせをして試すようなことは、発覚時にトラブルになることがありますので避けましょう。

囲い込みは発見が難しいので、予防を考える方が現実的です。その方法は、
・複数の宅建業者と期限付きで、一般媒介（囲い込みできない）で売却を依頼する
・一般媒介の期間内で売れない場合、それまでの宅建業者の動きを見て、専任媒介や専属専任媒介契約に移行する

このような流れで囲い込みを防ぎ、最終的に信頼できる業者にたどり着けたら安心できる取引が実現できると思います。


また複数の宅建業者に囲い込みのヒアリングをする事で、ある程度の状況の把握ができます。複数の会社から「囲い込みをしている」と指摘された会社は要注意です。


専任媒介・専属専任媒介と、一般媒介では、宅建業者の力の入り方は確かに変わります。

ご事情などで短期間で売却を希望される場合は、信頼できる宅建業者に最初から専任媒介・専属専任媒介を締結する方が効果的な場合もあります。


囲い込みのリスクと、宅建業者の信頼度について、十分な理解と調査の上、適切な方法をお選びいただければと思います。