名前 | 佐野 友美 |
---|---|
出身地 | 静岡県 |
資格 | 宅建士,行政書士,FP2級 |
仲介業務 開始年月 |
2007年03月 |
オンライン 対応 |
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Line,メール |
登録日 | 2022年07月28日 |
閲覧して戴き、誠にありがとうございます。
静岡県富士市出身の佐野友美と申します。
昭和49年生まれの男性です。
学生時代の友人とのなんともないやりとりから不動産業に興味を抱き、通算して25年以上従事しております。
宅建士は平成16年に取得しましたが、安全に不動産を扱うにはより詳しい法律の知識が必要と感じ、平成26年に行政書士を取得しました。これにより契約書の作成や、相続・遺言のご相談について、一般の不動産会社様より深く対応できるようになりました。
私にご相談いただくメリットとしては、私自身が持ち家を所有し、小規模ながらも不動産投資を行っているため、実際の経験に基づいたアドバイスが可能であるという点があります。
余談ですが、住宅会社勤務時代に他社様研究の一環で、
●木造
●鉄骨造
●コンクリート造
の各構造の物件に1年以上居住し、住み心地を確認したなどの経験もあります。
需要がありましたら、このような経験談もさせて戴きます。
最近いただいた不動産に関する相談内容の例としては、
【流れ・条件など】
●おすすめの物件はどんな物件ですか?
●売る場合・買う場合の全体的なスケジュールについて(支払いのタイミングなど)
●購入する場合の諸費用やランニングコストについて
【紛争への備え】
●相続登記義務化への対応(安易に登記を付けてもよいのか)
●土地の境界に関すること
●公道ではなく私道に接している場合の注意点
●「私設管」とはなんですか?
【収益関係】
●収益不動産の利回りについて
●原状回復やガイドラインってなんですか?
●収益不動産の収益が終わった後の活用方法について
このようなご質問に対応しました。
同じようなご質問でも構いませんし、別のご質問でも喜んで回答いたします。
なにか不動産について気になる事がありましたら、お気軽にご相談ください。
行政書士事務所開設
代表
2019/04-現職
総合不動産会社
社員~管理職
2007/02-2018/03
住宅会社
社員~店長(管理職)
1995/12-2007/03
剣道の稽古(三段)、大型バイク
美に挑む
マキシマムザホルモン、nemophila、ROTTENGRAFFTY、 THE MAD CAPSULE MARKETS
吉田製作所
宇宙
> その他不動産売却一般
2023/03/19
単独名義物件の売却媒介契約締結と比べてどのような手続きの違いがありますか。
用意すべき書類とか媒介契約にサインする契約主体とかそのほか仲介会社側から確認される点とか、
思いつく範囲でご教示いただけましたら幸いです。
売却を考えているマンションの持分は以下の通りです。よろしくお願いします。
義父 2分の1
旦那 4分の1
自分 4分の1
宅建士,行政書士,FP2級
佐野 友美
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
ローンが残っている場合は注意が必要です。
そうでなければ、さほど手続きは変わりません。
【説明】
ローンがなければ、
●共有者全員の売却意思の確認
●すべての、権利証や登記識別情報通知の確認
●代表者
(代表者が決まらなくても問題はありません)
これらの確認ができれば、共有でも単独所有の物件でも、手続きはさほど変わりません。
しかしローンが残っている場合は、
●ローン残高について
→委任状を頂いて仲介業者が直接金融機関に確認することも
●売却額でローン完済できない場合、不足分の調達方法について
仲介業者から、これらを尋ねられると思います。
理由を説明します。
例えば、新築3,000万円のマンションを、
・お義父様 1,500万円で持分2分の1
・旦那様 750万円(ローン)で持分4分の1
・質問者様 750万円(ローン)で持分4分の1
で購入したとします。
5年後、そのマンションを購入時の70%である2,100万円で売却するとします。
2,100万円を持分で分配すると、
・お義父様 1,050万円
・旦那様 525万円
・質問者様 525万円
このようになります
組んでいたローンの金利が1.5%(フラット35など)であったとすると、売却時のローン残高は、
・旦那様 665万円(ローン完済まで140万円足りない)
・質問者様 665万円(ローン完済まで140万円足りない)
になりますから、このままではローンが完済できず、抵当権が抹消できず、買主様に所有権移転できません。
ですので、不足分の現金をあらかじめ用意しておくとか、どなたかからお金を借りるなど、事前に準備しておく必要があります。
上記の例では簡単に説明していますが、おそらく共有者であるお義父様はローンの保証人(又は連帯保証人)になっている可能性が高く、売却の理由いかんでは、第三者である仲介業者が、調整役としてお役に立てるケースが多々あります。
その他いくつか注意点もございます。
心配、お困りの際は、お気軽に相談くださいませ。
> 不動産会社
2023/03/19
小学校の教員をしています。
以前からスマホにいきなり知らない不動産会社の人から不動産投資の勧誘電話がかかってきて迷惑しています。こちらから一度も問い合わせなどしていないのになぜ携帯番号を知っているのでしょうか。
あまりに酷い場合どこかに通報できはしないのでしょうか。
宅建士,行政書士,FP2級
佐野 友美
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
その業者が、質問者さんの連絡先をどのように入手したのかは不明です。
ひどい営業を受けた場合の対処について説明いたします。
宅建業者は、都道府県から免許を受けて活動しております。
ですので、免許権者である、県の窓口に相談してみましょう。
迷惑業者の名がわかれば、所在地など検索が可能です。
【国土交通省宅建業者等企業情報検索システム】
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
また上記サイトからその業者の所属団体も調べられ、所属団体から注意してもらうことも可能です。
(それぞれ相談窓口が有ります)
主には、
●全国宅地建物取引業保証協会=全国宅地建物取引業連連合会
→地方本部一覧
https://www.zentaku.or.jp/takken/
●不動産保証協会=全日本不動産協会
北海道から三重県、滋賀県~沖縄でページが分れています
https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/
以上、回答いたします。
> 貸主、管理者側の悩み
2023/03/17
アパートオーナーです。借主の方が亡くなったので賃貸借契約の解約をしたいです。お子さんに連絡を取ったところ、相続人が全部で5名いて海外在住の方もいるとのこと。
この場合の解約通知手続は、相続人全員の住所を教えてもらって個別に手紙を送るべきでしょうか?
相続人に中に所在不明の方がいた場合にはどうすればいいでしょうか?
よろしくお願いします。
宅建士,行政書士,FP2級
佐野 友美
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
賃借権が相続されていると思われますので、原則は、共同相続人の全員に対して、契約解除の意思表示を行わないといけません。
しかし、契約書で契約当事者が複数の時の特例などが定めている場合があります。いずれにしても、契約書の約款なども確認してみてください。
以上、回答いたします。
佐野 友美 宅建士
不動産コンサルタント
静岡県富士市松岡1134番地の8
出身地 | 静岡県 |
---|---|
資格 | 宅建士,行政書士,FP2級 |
仲介業務 開始年月 |
2007年03月 |
オンライン 対応 |
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Line,メール |
登録日 | 2022年07月28日 |
閲覧して戴き、誠にありがとうございます。
静岡県富士市出身の佐野友美と申します。
昭和49年生まれの男性です。
学生時代の友人とのなんともないやりとりから不動産業に興味を抱き、通算して25年以上従事しております。
宅建士は平成16年に取得しましたが、安全に不動産を扱うにはより詳しい法律の知識が必要と感じ、平成26年に行政書士を取得しました。これにより契約書の作成や、相続・遺言のご相談について、一般の不動産会社様より深く対応できるようになりました。
私にご相談いただくメリットとしては、私自身が持ち家を所有し、小規模ながらも不動産投資を行っているため、実際の経験に基づいたアドバイスが可能であるという点があります。
余談ですが、住宅会社勤務時代に他社様研究の一環で、
●木造
●鉄骨造
●コンクリート造
の各構造の物件に1年以上居住し、住み心地を確認したなどの経験もあります。
需要がありましたら、このような経験談もさせて戴きます。
最近いただいた不動産に関する相談内容の例としては、
【流れ・条件など】
●おすすめの物件はどんな物件ですか?
●売る場合・買う場合の全体的なスケジュールについて(支払いのタイミングなど)
●購入する場合の諸費用やランニングコストについて
【紛争への備え】
●相続登記義務化への対応(安易に登記を付けてもよいのか)
●土地の境界に関すること
●公道ではなく私道に接している場合の注意点
●「私設管」とはなんですか?
【収益関係】
●収益不動産の利回りについて
●原状回復やガイドラインってなんですか?
●収益不動産の収益が終わった後の活用方法について
このようなご質問に対応しました。
同じようなご質問でも構いませんし、別のご質問でも喜んで回答いたします。
なにか不動産について気になる事がありましたら、お気軽にご相談ください。
行政書士事務所開設
代表
2019/04-現職
総合不動産会社
社員~管理職
2007/02-2018/03
住宅会社
社員~店長(管理職)
1995/12-2007/03
剣道の稽古(三段)、大型バイク
美に挑む
マキシマムザホルモン、nemophila、ROTTENGRAFFTY、 THE MAD CAPSULE MARKETS
吉田製作所
宇宙
> その他不動産売却一般
2023/03/19
単独名義物件の売却媒介契約締結と比べてどのような手続きの違いがありますか。
用意すべき書類とか媒介契約にサインする契約主体とかそのほか仲介会社側から確認される点とか、
思いつく範囲でご教示いただけましたら幸いです。
売却を考えているマンションの持分は以下の通りです。よろしくお願いします。
義父 2分の1
旦那 4分の1
自分 4分の1
宅建士,行政書士,FP2級
佐野 友美
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
ローンが残っている場合は注意が必要です。
そうでなければ、さほど手続きは変わりません。
【説明】
ローンがなければ、
●共有者全員の売却意思の確認
●すべての、権利証や登記識別情報通知の確認
●代表者
(代表者が決まらなくても問題はありません)
これらの確認ができれば、共有でも単独所有の物件でも、手続きはさほど変わりません。
しかしローンが残っている場合は、
●ローン残高について
→委任状を頂いて仲介業者が直接金融機関に確認することも
●売却額でローン完済できない場合、不足分の調達方法について
仲介業者から、これらを尋ねられると思います。
理由を説明します。
例えば、新築3,000万円のマンションを、
・お義父様 1,500万円で持分2分の1
・旦那様 750万円(ローン)で持分4分の1
・質問者様 750万円(ローン)で持分4分の1
で購入したとします。
5年後、そのマンションを購入時の70%である2,100万円で売却するとします。
2,100万円を持分で分配すると、
・お義父様 1,050万円
・旦那様 525万円
・質問者様 525万円
このようになります
組んでいたローンの金利が1.5%(フラット35など)であったとすると、売却時のローン残高は、
・旦那様 665万円(ローン完済まで140万円足りない)
・質問者様 665万円(ローン完済まで140万円足りない)
になりますから、このままではローンが完済できず、抵当権が抹消できず、買主様に所有権移転できません。
ですので、不足分の現金をあらかじめ用意しておくとか、どなたかからお金を借りるなど、事前に準備しておく必要があります。
上記の例では簡単に説明していますが、おそらく共有者であるお義父様はローンの保証人(又は連帯保証人)になっている可能性が高く、売却の理由いかんでは、第三者である仲介業者が、調整役としてお役に立てるケースが多々あります。
その他いくつか注意点もございます。
心配、お困りの際は、お気軽に相談くださいませ。
> 不動産会社
2023/03/19
小学校の教員をしています。
以前からスマホにいきなり知らない不動産会社の人から不動産投資の勧誘電話がかかってきて迷惑しています。こちらから一度も問い合わせなどしていないのになぜ携帯番号を知っているのでしょうか。
あまりに酷い場合どこかに通報できはしないのでしょうか。
宅建士,行政書士,FP2級
佐野 友美
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
その業者が、質問者さんの連絡先をどのように入手したのかは不明です。
ひどい営業を受けた場合の対処について説明いたします。
宅建業者は、都道府県から免許を受けて活動しております。
ですので、免許権者である、県の窓口に相談してみましょう。
迷惑業者の名がわかれば、所在地など検索が可能です。
【国土交通省宅建業者等企業情報検索システム】
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
また上記サイトからその業者の所属団体も調べられ、所属団体から注意してもらうことも可能です。
(それぞれ相談窓口が有ります)
主には、
●全国宅地建物取引業保証協会=全国宅地建物取引業連連合会
→地方本部一覧
https://www.zentaku.or.jp/takken/
●不動産保証協会=全日本不動産協会
北海道から三重県、滋賀県~沖縄でページが分れています
https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/
以上、回答いたします。
> 貸主、管理者側の悩み
2023/03/17
アパートオーナーです。借主の方が亡くなったので賃貸借契約の解約をしたいです。お子さんに連絡を取ったところ、相続人が全部で5名いて海外在住の方もいるとのこと。
この場合の解約通知手続は、相続人全員の住所を教えてもらって個別に手紙を送るべきでしょうか?
相続人に中に所在不明の方がいた場合にはどうすればいいでしょうか?
よろしくお願いします。
宅建士,行政書士,FP2級
佐野 友美
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
賃借権が相続されていると思われますので、原則は、共同相続人の全員に対して、契約解除の意思表示を行わないといけません。
しかし、契約書で契約当事者が複数の時の特例などが定めている場合があります。いずれにしても、契約書の約款なども確認してみてください。
以上、回答いたします。