宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
お部屋の広さにもよりますが、
ROOM1：寝室
ROOM2：子供部屋
ROOM3：子供部屋
ROOM4：子供部屋or納戸or客間

このように使用されている方が多いように感じます。

家族構成としては、
夫婦＋子供２～3人の核家族に適していると思います。
また、親1人＋夫婦＋子供2人でも問題なさそうです。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
築30年の木造住宅の売却について、という前提で回答いたします。

売却にあたりインスペクションを実施すべきか？　という問いについては、売主側でインスペクションを行う必要性はないと思います。


【前提】
築30年の建物であれば、痛みや汚れなどの不具合があって当然です。
そして中古物件の売買の基本は、現状有姿です。

売買代金の設定においては、建物の傷みをも含んだ価格であると思います。（建物の状況次第では無償もあり得る）
ですから、売主側は、建物の傷みに対する負担をすでに負っている状況とも言えます。


【メリットについて】
①建物の修繕が行き届いていて、売買代金に建物分を含む場合
・売主側でインスペクションをすることで、建物分のアピールがしやすくなるというメリットがあります。

②建物の状況が築年数なりで、売買代金のうち建物相当分が低い場合
・売主側でインスペクションをするメリットは少ないと思います。また、ご存じかもしれませんが、インスペクションの結果には、1年以内（重説に記載するものとして）と期限がありますから、インスペクションを効果的に利用するには、具体的な買主の見当がついてからでも遅くはないと思います。


インスペクションの制度はどちらかというと、最終的に建物を取得する買主保護の色合いが強いです。

ですからインスペクションを実施する機関についても、買主が信頼する調査機関で行うことが望ましいと考えます。

以上により、売主側でインスペクションを実施するメリットは、低いのではないかと思った次第です。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
支給されるボーナスの性格によります。
■ボーナスの支給基準が就業規則に具体的に示されている（基本給の○か月分など）
　→デメリットは若干利息が増える程度


■ボーナスの支給基準が個人成果や企業業績に連動して支給される
　→デメリット・リスクは、ボーナスが少ない、または支給されないときに返済に困る

新築建売でしたら購入当初は保証が充実していますが、5年経過あたりから、
　・固定資産税の軽減終了（長期優良の場合）
　・防蟻処置保証期間終了（保証延長の場合、再施工必要）
これら追加の費用も必要になります。

私は個人的に、
　○月給で賄うもの
　　ローン返済＋日々の生活費
　○ボーナスで賄うもの
　　レジャー、その他経費、将来の貯蓄

このような資金計画をお勧めしたいと思っております。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
私の意見を申し上げます。
マンションの長期修繕計画の策定は、建物を維持管理するための専門的な知見が必要です。
そして実のある計画を立てるには、客観的な判断が必要となります。

この点を踏まえて、回答します。

①管理組合・・・✕　
　予算重視になりがち
　ただし組合員にマンション管理の専門家がいれば別

②管理会社・・・△
　予算重視になりがち
　管理会社は管理組合の意向が強く働いてしまう傾向がある

③マンション管理士・・・〇
　客観的で合理的な判断が可能
　ただし、その管理士の知識・経験にもよる


しかし、実のある長期修繕計画が立てられても、それを実行に移す際には総会の決議が必要です。

どちらにしても予算重視になってしまう傾向となりますが、せめて計画くらいは、客観的で合理的な判断が欲しいと考えました。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
非敷地権をわかりやすく説明すると、土地と建物が別々に登記されている状態のことをいいます。

※本来は土地・建物は別々に登記されるのが原則ですが、この原則通りだとマンション等の場合は弊害が多く（土地の登記記録が膨大な量となる）、これを解消するために敷地権を設定して、土地・建物を一体として登記しています。（建物専有部分のみ登記し、土地の登記は省略する）

なお、別々に登記されているからと言って、土地と建物が別々に処分することは区分所有法によって、原則、禁止されています。

（分離処分の禁止）
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。 ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

※例外的に、規約で土地と建物を分離して処分できるように定めることができます。
しかし、これまで数多くのマンションの調査を行いましたが、このような規約を見たことがありません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
モデルルーム見学ということは工事前、または工事中という前提でしょうか。
事前に調べられるものとそうでないものに分けて説明します。

■事前に調べられるもの
・眺望（遮るものが無いか）
・臭気（河川の位置、ごみステーションの位置、工場等の位置）
・騒音（車両通行、線路や踏切、大型商業施設、公園・学校などの人が集まるところ）
・近隣の建築計画（役所で確認可能）
これは現地などである程度確認できますから、必ず確認しておきましょう。

■事前に調べることが難しいもの（工事前or工事中）
・振動（車両や電車の通行）
・戸境壁の防音（隣接住戸への音の響き方）
・水圧
・断熱性能
・人間関係
・混雑時のエレベーターの混み具合
・計画段階の都市計画施設が事業決定された場合の影響（道路・公園等の騒音など）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
報酬を得ずに行った宅建士の立退き交渉について、弁護士法に抵触しないとされた判例があります。

しかし立退き交渉は複雑な権利関係も含むことがありますので、弁護士に一任した方がより良い結果が得られると思います。

（無報酬で行うということがどういうことか、どうかご理解下さい）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
夫婦でペアローンを組んで、片方だけが自己破産するのは稀な例とは思いますが、視点としてはとても重要です。

ペアローンを組んだ理由や、住宅ローンの契約の内容により、結果が変わります。

●収入状況など、単独で住宅ローンを組めずにペアローンにしたケース
　→夫婦ともに自己破産を検討する可能性が高くなると思います。

通常ペアローンは連帯債務又は連帯保証になりますから、自己破産した人の負担をもう片方の人が背負うことになります。単独で住宅ローンを組めずにペアローンにしたのですから、この場合は夫婦ともに過酷な状況になるものと予想されます。


●一人でも借りられたが、住宅ローン減税の最大活用のためにペアローンにしたケース
　→以下が実現できれば、住まいに関しては、現在の状態を維持できる可能性があります。
　　・破産しない人の単独の住宅ローンへの切り替え
　　・破産する人の持分の買取（住宅ローン以外の債権者の了承必要）←債権者取消権の対象となり得る
　

いずれにしても、債権者や弁護士と、十分協議した上で決定することをおすすめいたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
揺れの強い順から、
①耐震
②制震
③免震
になると思います。

違いについては、
●耐震（揺れます）
　→建物の構造を地震に耐えられるように強くしたもので、その強度で建物を倒壊させず、住人を避難させられるように設計されます。

●制震（揺れます）
　→地震の揺れを吸収するために、建物内部に制震部材（ダンパーなど）を設置します。大地震は何度も余震がありますが、この制震部材の機能は、複数回の地震にも対応できるものが多いです。

●免震（揺れます）
　→地面と建物を緊結せず、免震装置によって地震の揺れを大きくゆっくりとした揺れに変換し、共振（同期して大きく揺れる）を防ぐ工法です。

免震はコストはかかりますが、地震に対して一番信頼できる工法であると私は思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
賃貸での借主への責任追及は、原状回復が主になりますが、
・室内の汚損
・臭い
これらが残らないのであれば、オーナーが質問者さんに責任を問うことは難しいと思います。

しかし、禁煙を謳ったマンションであれば、喫煙にネガティブな考え（単純な嫌悪感だけではなく、化学物質過敏などの症状）を持つ方がいる可能性もあり、バルコニー等共用部分での電子タバコは控えるなど、他の入居者を刺激しない配慮が求められます。

また、電子タバコはまだ普及してそれほど年数も経っておらず、今後新たな害が発見されるなどして、状況が一変することがありますから、喫煙する習慣をお持ちの方は、喫煙が許容される物件をお選びになられた方が宜しいかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
各団体の基本フォームがあるので、単純に書類として形にするというだけであれば可能、しかし、安全な取引に寄与できるレベルの重要事項説明書の作成であれば基本的に不可能、と回答します。

【説明】
重要事項説明書は、登記簿記載の内容をただ転記するようなものではありません。
取引の安全のため、物件に問題点があれば、我々がそれを見つけ出して買主に説明しなければなりません。

なにが取引上の問題になるかは、実際に取引を経験し、売主と買主の立場を理解することで感じることができるものだと思います。


ちなみに実務上、作成者＝説明者となる事が多いと思いますが、私の経験上、重要事項説明書の内容をいきなり説明できた新人さんは皆無でした。

宅建士で行政書士の佐野友美と申します。

【回答】
その「棟内での価値」は高いと思いますが、資産価値やリセールバリューを意識するのであれば、立地や建物仕様、その他の視点の方が重要です。

両面バルコニーのメリット
●大きな窓（掃き出し窓）の設置個所が増え、部屋の開放感が増す
●通風や日当たりが増す
●エアコン室外機が置きやすく、設置費軽減につながる
●バルコニーの位置によっては、生ごみを屋外で管理できる
●良好な眺望が得やすい（階数にもよる）
●布団などが干しやすい（バルコニー内に限る。要規約確認）

両面バルコニーのデメリット
●大きな窓（掃き出し窓）の設置個所が増え、掃除が少し増える
●落ち葉や砂埃の処置が必要（水がないと大変）
●他の住戸と比較し建築コストがかかっているので、棟内で比較すると価格は高い傾向

こんなところだと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞こういう考えの購入検討者は多いですか？少ないですか？

私の経験上、数は少なかったですがいました。
過去に隣人等で嫌な経験をされた方は、気にしていた記憶があります。


＞こういう考えの検討者の皆さんはどのようにしてご近所さんチェックをしていますか？

お客様が不安を感じていらっしゃる場合、私が近隣の様子を伺うこともありました。

私が行った具体的な確認方法は、
隣家を訪ね「この周辺で怖い人、迷惑な人はいますか？」という質問を複数の人に繰り返し質問する、
という方法です。

ただし買主には、私が調べたことを鵜呑みにはせず、必ずご自身でも確認くださいね、と念押ししています。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一般媒介契約の明示型・非明示型によって、我々の販売活動に大きな違いは出ないと思います。

媒介契約書は不動産会社が用意するものでしょうから、非明示と明示が混在すると、訳が分からなくなると思います。

私としては非明示型で統一、というのをお勧めしたく思います。

【説明】
国土交通省の標準媒介契約約款では、明示型で媒介契約をした場合、明示外の媒介業者で取引が成立した場合は、一般媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求されてしまう可能性があります。

ですから、売主の側に立つと、非明示型が一番安全だと思います。

宅建業者の立場ですと、明示型はライバルが明らかになるわけですが、だからといって営業活動の質が変わるわけではありません。

効果効用が変わらないのであれば、より安全な方をお選びくださいませ。

参照　国土交通省　標準媒介契約約款　一般媒介契約の14条
https://www.mlit.go.jp/common/001213683.pdf

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●市街化調整区域に立つ新築分譲住宅を購入するメリット
・都市計画税が不要な地域が多い
　→ランニングコストが安い
・浄化槽の地域が多い
　→下水道地域に比べ、居住人数が多いほどランニングコストの軽減に
・建築の要件があれば、市街化区域の物件とあまり変わらない
　→建築確認前の事前の申請は必要
・全体的に購入価格が安い
　→借入する場合は利息も安くなる
・建築の要件あれば、ローンも普通に承認が出る
　→ローンが出にくいのは農家住宅や分家住宅の場合

●市街化調整区域に立つ新築分譲住宅を購入するデメリット
・地域の付き合いの濃淡
　→近隣との付き合いが苦手な方は注意
・湿気や虫が多い
　→地域によります
・不便
　→商業施設や飲食店は少ない傾向
・資産価値は低い
　→人口減少地域だと需要が低い＝買い手がいない＝資産価値に影響

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一般の方が既存住宅について違法建築かどうかを調べたい場合、建築当時の設計図書の原本と、現地の状況を照合するのが解り易い確認方法です。
（接道、建物の構造・防火性能等の違法性までは分かりませんが）

もしご自分で調査する自信がなければ、建築士会から建築士の紹介を受けて、チェックしてもらうことも可能です。

また、検査済証があっても以下の理由により違法建築物となっている可能性はあります。（全て実体験）

●増改築によって違法建築物となった
●法令の改正により違法建築物となった（既存不適格）
●状況の変化により違法建築物となった（隣地の越境→地籍調査により現況で境界確定→接道が満たせなくなった）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞親が返済中の住宅ローン債務を子が肩代わり？する目的で重畳的債務引受するようなケースはあり得ますか。

あまり聞いたことがありませんが、金融機関にとってメリットしかないお話ですので、あり得るのではないでしょうか。ただし、贈与（引受人が求償権を放棄するなど）にあたる場合があるので、ご注意ください。


＞金融機関の承諾なしで行うことは法律的に認められますか。

改正民法470条2項及び3項により、併存的債務引受（重畳的債務引受）は、
●債権者と引受人の契約（2項）
●債務者と引受人の契約＋債権者の承諾（3項）
が要件となっているため、金融機関の承諾がなければ認められない、と回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
これらは判例で定義されています。

●通常損耗・・・建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少

●特別損耗・・・故意・過失によると認められる、通常損耗を超える損耗
　　　　　　　　
いずれも国土交通省住宅局発行
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインから抜粋
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf

なお実務では、善良な管理者としての注意義務違反も含まれます。（注意すべきを怠った、など）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
マンション管理適正評価制度が普及すれば、という前提で回答いたします。
購入希望者にとって大変意味ある情報が提供されるので、大きなメリットがあると思います。

ただし、この制度では、登録する側の管理組合に登録料や評価費用、申請手数料の負担があり、また、登録により確実に資産価値が向上するとは言えないので、普及させるまでにまだまだ時間がかかりそうです。

マンション管理計画認定制度との違いは、
●マンション管理適正評価制度
　管理の状態を6段階で表し、公開する事で、居住価値の向上を図る

●マンション管理計画認定制度
　一定の管理状態を満たすものを認定し、居住価値・財産的価値の向上を図る
　
以上があげられると思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
その建物が
●建築された当時の耐震基準を満たしているか
●大家として建物の管理が適切であったか
これらを基準に判断し、不備があれば、大家は責任を免れません。

また、地震保険で全てをカバーすることはできませんので、事前に建物を調査して検討する事をお勧めいたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
原則は抵当権が設定できるようになってから（建物が完成して登記ができる状態）の融資実行となります。


しかし住宅会社への中間金等、建物の完成までに支払いが必要になることがあります。

この場合、
●分割融資（必要な資金に限り、部分的に事前実行する）
●つなぎ融資（融資が実行されたら完済される、一時的な融資

これらで対応が可能となります。
※金融機関によっては取り扱いがないところもあります。

分割融資の場合は手間がかかること、つなぎ融資は高い金利負担がネックとして挙げられます。

それぞれにメリット・デメリットがありますので、希望する金融機関及び住宅会社（つなぎ融資について金融機関と提携していることが多い）に相談してみましょう。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売主様と買主様で異なります。

売主：登記の際に必ず必要
買主：ローン使わなければ不要
　　　ローン使うようであれば、金融機関の手続で必ず必要

いずれにしても売買契約の段階では、実印が必要になることはありません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
準防火地域・・・火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる（建築にコストかかる）

第三種高度地区・・・真北方向への高さの制限があるが、10m（屋根形状次第で3階建が可能な高さ）までは規制を意識しなくて良い（品川区は最高の高さ制限なし）

準工業地域・・・中小の工場が建設が認められ、稼働による騒音・臭気・煤煙の発生が予想される地域。住宅や商店なども混在し、高さの制限も緩く、活用のしやすさはあります。

簡単に説明しますとこんなエリアです。


物件の価値に対する状況というより、

●周辺環境の情報
●建物再建築時の注意情報

のような印象です。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
■気を付けるべき点
●SUUMOやHOME'S、ATHOMEは宅建業者（プロ）でなければ利用できませんが、ジモティーは誰でも利用可能です。
賃貸の貸主に関しては宅地建物取引業法の規制を受けないので、貸主が宅建業者でない場合、

・契約の内容がきちんとしているか
　（法令遵守の意識）
・建物管理の質
　（大家がセルフで構造の工事をしている場合は特に注意）　
・万が一の損害の補填をどうするのか
　（宅建業者は営業保証金等、顧客保護の制度がある）
これらを確認しておく必要があります。

●貸主が仲介手数料や広告料を忌避する目的でジモティーに掲載しているとしたら、あらゆることに費用をかけることを惜しむ傾向があると思った方がよいかもしれません。

●副業大家さんの場合、本業との兼ね合いで問題への対応が遅くなる傾向があります。問題があった場合にどのように対応してもらえるか、事前に確認しておきましょう。（特に水回り）


■ジモティーにしかないメリット
●貸主との直接交渉ができる場合、借主側の仲介手数料がかからない点があります。ただ、初期費用については全体の額でご判断ください。（ほかが高かったら意味がありません）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
区分所有法第49条で決まっています。

5　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

これによると、規約・又は集会（総会）の決議で決めることになっています。


ご質問の趣旨が、この総会で決議する「候補者選び」である場合は、法律ではなく、規約で定めるものと回答いたします。（管理組合に委ねられています。）

この場合、輪番制（順番）としている管理組合が多いと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
限定初認が有利に働くのは、被相続人（亡くなった方）の債務の額が不明で、財産が残る可能性がある場合です。
（相続人が相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ方法である為）

手続きは、
●相続人全員で（重要）
●自己のために相続が発生した時から3か月以内に
●被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に対し申述して行います。

一見便利な方法に見えますが、債務清算手続きが煩雑で、且つ、相続税の扱いに不利な面があり、実際に選択される方は大変少ないのが現状です。

選択は慎重になさってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
前提として、私は路線価を重要視していません。

実務で必要に迫られて路線価を使う時は、

●査定の根拠の一つとして
　・査定根拠が明確な地点と、不明確な査定地の比を計算する時
　・借地権の割合（評価）の確認

くらいですね。

（個人的に他の宅建士の意見も聞いてみたいです）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
簡単な確認方法としては、以下の方法があります。
　・所有している権利証で確認
　（2005年以降は登記識別情報通知という書類になります）
　・名寄せで確認
　（その市町村で所有する不動産のリスト）
　・抵当に入っていれば登記簿の共同担保目録で確認
　（登記簿取得時に指定しないと記載されません。参考程度の内容）
　・固定資産税や都市計画税の納税通知書で確認
　（毎年5月頃に、不動産持っている人には全国から届きます。ただし評価が低く課税対象ではない場合には届かないこともあります）

山林ですとその後の活用などに工夫が必要です。また遺産分割協議が曖昧な不動産の特定によって行われ、漏れなどがあったら大変です。

お急ぎでなければ、納税通知書が届くのを待ってから行動してみてはいかがでしょうか。
（相続人の皆様が、ご健在の内に進めた方が宜しいとは思いますが）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
宅建士の資格だけでは税金に関して責任ある回答はできないのですが、固定資産税の節税方法としての地目変更が有効というお話は、一般的ではないものと思います。

理由は、登記簿上の地目とは関係なく課税が行われるからです。

また、登記簿上の地目を変更するには土地の現況を変更しなければならず、それを行うのに費用が掛かっては意味がありません。
（農家以外の方で宅地→農地への地目変更は非現実的で、農地取引が簡単にできてしまう）

ちなみに農地でも雑種地でも土地の現況によっては「宅地並み課税」となります。

節税のため云々というより、課税上の土地の現況が、現況と異なる評価がされている場合に、市町村に対し訂正を求めるということになろうかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご質問の50年ローンが向いている人は、

現在の所得では、一般的な条件での借り入れが難しいが、
・退職時に相当な退職金が見込める
・相続等で将来相当な財産が承継できる可能性がある
・ローンを引き継げる後継者がいる
このような人に向いています。

しかし利用については注意の点がありますので、安易な活用はお勧めできません。

【説明】
ご注意の点は以下の点です。
●金利が高い
最頻金利（2022.10月現在）
・フラット35：1.48%（21年超）
・フラット50：2.17%
→金融機関のリスクに対応した負担が必要です
→36年以上の返済計画が必要

●2世代返済が前提であり、後継者が契約に縛られる
→フラット50の特徴を最大に生かせるのは50年ローン

・借入金1000万円の場合
　FLAT35の35年返済（1.48%）・・・30,520円（基準）
　総返済額（420回）12,818,400円（基準）

　FLAT50の40年返済（2.17%）・・・31,184円（+664円）
　総返済額（480回）14,968,320円（+2,149,920円）
返済期間40年では、期間が延びても金利差で返済額増えてしまう！　　

　FLAT50の50年返済（2.17%）・・・27,325円（ｰ3,195円）
　総返済額（600回）16,395,000円（+3,576,600円）
返済期間50年では月々返済額が減りますが、負担は大きく増えているので決して「徳」ではありません！！

→50年返済を一代で完済するには
　　・条件の完済時年齢80歳を基準→30歳までに借りる必要がある
　　・定年年齢の65歳完済を基準→15歳までに借りる必要がある
→定年後の資金計画について
　　・就業規則等で、退職時に相当な退職金が見込める
　　・相続等で将来相当な財産が承継できる
一代で完済するには、このような見通しが必要です。

●元利均等返済を選んだ場合（圧倒的多数）、返済前半は元金の減りが遅いため、売却時に支障が出やすい。
（現金化難しい＝資産の塩漬けに陥りやすい）


超長期ローンは様々な角度から検討する必要がありますので、我々FPなどを積極的に活用し、検討ください。