宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
諸経費についてですね。
下記についてご覧ください。

【戸建・マンション共通して必要なもの】
●仲介手数料（取引形態が仲介である場合）
　→400万円以上なら3％₊6万円＋消費税
　参考URL（HOME'S）
　https://www.homes.co.jp/cont/money/money_00356/

●登記費用（所有権移転、登録免許税など）
　→大半が登録免許税、司法書士に見積の取得を要します
　参考URL（国税庁　登録免許税）　　　　
　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

●印紙代（契約書に貼付します）
　→契約金額により異なります
　参考URL（国税庁　印紙税額の一覧表）　　　
　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

●火災保険料（建物構造・保険金額で大きく異なります）
　→保険会社が設定するプラン、付ける特約により変わります。
　　推奨プランは残存物の片づけ費用は漏れていることがあるので、確認して見積もりしてください。

●公租公課精算金（固定資産税、都市計画税の日割分）
　→起算日を4/1とした場合、1月から3月中の引渡しの場合は日割分＋翌年1年分の用意必要

●鍵交換費用
　→セキュリティの観点から、売主が使用していた鍵とは交換することが推奨されます。
　　鍵の種類により金額が異なります。

●ローン手数料（金融機関の受付事務手数料、保証料、印紙代）
　→印紙代は借入額、保証料は借入額、借入期間、利用する保証会社により決定
　　保証料は金利に内包させることができる金融機関が多いです。

ーーーーーーーーーーーーーーー
【マンションの場合に必要な費用】
●管理費等精算金
　→月額費等を日割りで精算します

参考例
木造戸建、物件価格3,000万円（建物代金1,500万円）、借入額全額の場合の例
約200万円（保証料内包）～約270万円（保証料一括）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
契約書に鍵の交換費用の負担を条件とする記載があり、かつ、その金額も示されていた状態で契約に合意したのであれば、あとからそれを翻すのは難しいと思います。

不動産会社に言ってみても良いとは思いますが、対応してもらえたらラッキーだというつもりで臨みましょう。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
無料でサービス提供しているところはないと思います。
有料のサービスはあるにはあるのですが、審査を伴う会員制で、かつ、法人が対象となります。

東京カンテイ　カタログコピーサービス（新築時の販売価格表有り）
https://www.kantei.ne.jp/service/estate/catalog_copy/index.html

なお本サービスの利用可能業種は、
・宅建業者（仲介・開発・管理・買取再販・投資等）
・金融機関（銀行・保証会社等）
・不動産鑑定会社
・建設業
・リフォーム業
・広告代理店
・シンクタンク 等
となり、入会金・保証金も必要です。

質問者さんが個人で検討されているのであれば、現実的ではありませんね。


ですから新築時の販売価格を知るには、
●商談している不動産会社が東京カンテイの会員であれば、新築時の販売価格表を取得してもらう方法
●売主様に、
　・取得時の売買契約書
　・分譲時の価格表
これらの保管があるかを確認し、あれば見せて戴く方法

上記のいずれかの方法になると思います。
（売主様にはメリットないので、有っても言わないことが多いです）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●提供する担保の価値の範囲内での融資となるように現金を用意すると、より可能性が高まります。
●原則、株式等有価証券は、現金化してしなければ自己資金とはみなされません。
（有価証券は、担保としても見てくれない金融機関が多数と思います）

【説明】
自営業者さんは確かにローン審査において、厳しく審査される傾向を感じます。
（それでも以前に比べ、ローンの敷居は低くなったと感じておりますが）

原因は、
　・収入の不安定さ
　・退職金の支給がない
これらだと思います。

金融機関（保証会社）は返済が滞ったときのことを心配しますから、融資金額が担保提供された不動産（土地・建物）の価値の範囲内であれば、競売等により回収が見込めるので、融資が通りやすくなります。

実際にはそこまで資金を用意しなくても承認が得られているケースはありますから、不動産会社の担当さんに相談してみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私個人の感覚のお話で恐縮ですが、通常の仕様の単純な原状回復工事の大家さんの負担費用は5,000円/月くらいと認識しております。（クリーニングは借主負担の契約）

具体的には、1年で退去の場合は6万円　2年で退去の場合は12万円のお金に、借主の故意過失による損耗分の退去時精算金を足した金額が、原状回復費用の目安ということです。

ここからは余談です。
原状回復工事以外のランニングコストも計画に入っていますでしょうか。
・客付けの広告費
・管理料（建物管理・苦情一時対応・賃料管理）
・稼働が落ちてきたときのリフォーム費用
・大規模修繕の費用の積み立て
上記の費用も必要です。

分譲マンションの場合は管理規約の読み込みも大事です。
（賃貸目的など、住まない所有者に追加費用がかかる場合もあります）

収益不動産の検討は、知識、経験、複数の視点があった方が良いと思います。
質問者さんが物件のご検討の際には、是非このOLIVVIAをセカンドオピニオンとしてご活用ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
日照権とは日あたりを確保する権利です。
日照権が阻害、又は阻害される恐れがあり、その程度が周囲の環境などから受認限度を超えている場合には、裁判を通じて日照権の確保するとあります。
wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E7%85%A7%E6%A8%A9

あと同じ棟内で同じ日照権を共有するかについてですが、
同じ権利を共有しつつも、保有住戸の状況により、
●日照権の阻害を受忍すべき限度
●外部より日照権を阻害される確率
これらが異なる、と考えたら宜しいかと思います。

マンション販売で、住戸ごとに価格が異なる原因の一つでもあります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私でしたら信頼できそうな(ちゃんと活動してくれそうな)1社に、期限付きで売却を任せる方法をとると思います。


【説明】
買替の場合、お金の流れと引渡しが段取りが大変重要になります。
現在住居にローンの残債がある場合の理想形は、

A.売却を先行する
　①売却の売買契約締結
　↓
　②購入の売買契約締結
　↓
　③購入物件の引渡しを受け、新居へ引越し
　↓
　④売却（旧居）の引渡し＋代金受領＋ローン完済＋抵当権抹消

この流れであれば、引越しが1度で済むこと、旧ローンと新ローンの重複する期間が少ないことから、肉体的・経済的な負担が軽くなります。
しかし、購入の方の売主、売却の方の買主に負担をかけてしまいます。

このような場合は、購入の売主業者に売却を任せることで、スムーズに進めることができる場合がありますが、大手建売メーカーでは契約から引渡しまでの期間に制限があるので難しい方法です。


現実的なのは以下の方法です。


B.購入を先行する(ご質問の場合の一般的なパターン)
　①物件購入の売買契約締結
　↓
　③購入物件の引渡しを受け、新居へ引越し
　↓
　③売却の売買契約締結
　↓
　④売却（旧居）の引渡し＋代金受領＋ローン完済＋抵当権抹消

このパターンだと、早く売ってくれるのであれば、どちらの業者さんでも構いません。
（1社か複数業者か、専任(専属)媒介か一般媒介かの検討が必要ですね）

この場合ですと冒頭の回答の通り、信頼できる1社に期限付きで任せる方法が成果が出やすいのではないかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ペアローンについて回答します。

メリット
●夫婦ともに所得があれば、借入額が増やせる（予算額が上げられる）
●住宅ローン控除が活用しやすくなる

離婚する場合
●物件を共有する場合、財産分与が難しくなります
●物件を共有する場合、相手方の持分を買い取る資金の調達が難しい場合は、売却して関係を解消する方が安心なケースが多いです。
●相互に保証しているケースが多いと思うので、信頼関係が無くなった段階で保証関係も清算することをおすすめします（方法は金融機関と相談）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借地権付きの中古住宅として、普通に販売できます。

注意の点は、借地契約の契約書等で、
●借地の種類（旧法・新法（普通・定期））など
●借地契約の残存期間
●建物建築等の条件
●名義変更の方法
●名義変更の条件
をそれぞれ確認しておきましょう。

販売を担当する不動産会社さんから尋ねられると思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私の経験では質問者さんのお考えと同様、大規模修繕後の方が、案内した時のお客さんの反応が良く、売りやすい（決まりやすい）と感じています。

大規模修繕前の建物は傷みがあり、見た目にも良い状態とはいえません。加えて大規模修繕工事により修繕積立金の価格改定や、修繕の為の一時金の拠出が求められる可能性もあるため、買主の視点では、見た目＋経済的にも不安な気持ちを抱くものではないか、と思っています。

その知り合いの業者さんがどのようなお考えだったかはわかりません。
何かほかに深いお考えがあるのかもしれませんので、一度確認してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
申し訳ありませんが、不動産業の営業からは適切な意見は得られないと思います。

【説明】
不動産業の営業は、様々なご事情を持つ方々と交流する機会を得ますが、

●売主様（金銭的事情、家族形態の変更、所得あっても幸福度低い傾向）
●買主様（生活改善、資産形成（投資案件）目的、不幸な中で不動産検討する人は少ない傾向）

このような傾向があるため、世帯年収の額と幸福度の関係について、我々では観察しにくいのだと思います。

したがってこの質問は、他の業種の方にするのが適切だと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
勤務先企業の規模や業種や社会的知名度といった要素は、審査に大きな影響を及ぼしますが、経験上、東証プライムか東証グロースでの違いを感じたことはありません。

【説明】
借りる方が安定した収入が得らる状況にないと、金融機関は安心して融資することができません。
しかし現状、非上場の企業にお勤めの方でも、諸費用含めた借り入れができております。

上場の区分に関わらず勤務先がしっかりとした財務状況であれば、それほど心配する必要は無さそうです。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
当方静岡で両会社様と直接の取引はありませんが、住まいの取引の場合（企業用地などは別）、不動産取引の満足度は企業の強みや特色というより担当者による影響が強いと感じます。

これは販路に大差がない事によります。

この2社様が気になるようでしたら、双方の担当者さんからお話を聞いてみたらいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借りる側のリスクは限定的ですので、気にしなくて良いと思います。
しかし管理規約等、マンション固有の細かいルールがありますから、ルールを守ることが苦手な方には不向きです。

借りる前にしっかりと不動産担当者さんより重要事項説明を聞き、納得できる内容であれば問題ないかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
内覧回数に制限などありませんから、納得するまで見るべきだと思います。

失礼にはあたりません。
ご安心ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
信頼できる不動産会社に声をかけてみてください。
各不動産会社は日本全国の流通物件を調べることができます。

当社含め、県外対応している会社もあります。

県外への移住をご検討する場合は、この点も事前にリサーチしておきましょう。

物件検索の為には、
●希望するエリア
●希望する条件（面積・間取り・生活関連施設・陽当りなど）
●予算
これらを教えて戴ければ、検索の精度も上がります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
42条2項道路とは、建築基準法に定められている道路で、求められる道路の幅に達していない狭い道路です。（拡幅済みの場合もあります）

敷地の設定に関わるので、家を建てるのに必要な知識です。


【説明】
建築基準法で求められる道路幅は一般的には4m（大きな建築物の場合はそれ以上の場合もあり）です。

42条2項道路は4mに満たない道路ですから、道路に接するどちらか一方、又は双方が、道路幅を4mにするために後退する必要があります。

なお後退する部分は建築敷地として設定することはできませんから、容積率や建ぺい率の計算上、建築可能な建物の大きさに影響を及ぼします。

また42条2項道路に接している場合、高さの制限である「道路斜線」にも気を付ける必要があります。この点、緩和規定などもありますので、担当建築士さんと相談して進めてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
50代の方でも金融機関の審査をうけて、住宅ローンを組むことはできます。

あとは20代～30代の方との違いについてですね。

絶対的なものは、
●返済期間の上限（多くの金融機関では80歳までに完済を求められる）

相対的なものは、
●定年後の具体的な資金計画の提示（年金の目安、退職金の有無など）

これらが厳しく見られるように思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
概ねご認識の通りです。
ただし、担保提供者を引き継ぐというよりは、担保権の付着した財産を相続する、と考えた方が理解しやすいかもしれません。


以下余談です。
今回は住宅ローンの担保提供者とのことですが、近年の金融機関は、単なる物上保証というよりは、保証人や連帯保証人を求める傾向を感じています。

お父様が、質問者さんの保証人や連帯保証人であるならば、責任の範囲が変わり、相続手続きにも影響が生じる可能性があります。

将来的なことを心配されているようでしたら、念のため、住宅ローンの契約内容を今一度確認してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
オーナーが部屋を貸し出す条件として、保証会社の保証を求めている場合は必要です。

また保証人を付けていただいても、保証人さんから損害分を賠償してもらうのは大変です。
オーナーの立場で考えると、保証人（連帯保証人含む）より保証会社の保証の方が安心できます。

賃貸経営でオーナーが被る損害は家賃の不払いだけとは限りませんから、仮に2年分の家賃を前払いとしたとしても、慎重なオーナーさんでしたら保証会社の保証を求めてくる可能性は大いにあります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
リフォーム会社もそれぞれ得意・不得意の分野がありますから、最低3社くらいに声をかけてみてはいかがでしょうか。

そして相見積もりでの注意点は、各社同じ条件で見積もりを依頼する、ということです。

ですから、各業者とそれぞれ現地で打ち合わせをしながら見積依頼するのは、条件がそろわなくなるのでNGです。

見積依頼の前に、図面等へ要望などをまとめておき、それを基に各社に見積りを依頼しましょう。
（1回目は打合せ中にアイディアが出ても足さない）


仕様や価格に大差がなく、業者の最終決定で迷う時には、過去の施工例を見せてもらうといいです。

アフターメンテナンスにも力を入れてくれている安心できる業者さんは、施工後の施主さんと良い付き合いをしているものです。


金額の妥当性については、積算ポケット手帳なる書籍がamazonなどでも販売されていますが（ちょっと単価が高く出ている）、数社相見積もりすれば、そこまで調べなくても良いかもしれません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
数社に査定依頼しても良いかもしれませんね。

【説明】
ちなみに殆どの不動産の売買契約書に、売主様が抵当権を抹消する義務を負うと明記されています。
（負担の消除）

完済できる見通しが「全く」無ければ、そもそも宅建業者は売却依頼を引き受けないと思います。

査定額が残債を下回った場合、
・完済に不足する分の現金を調達する
・売却損に対応したローンで、完済に不足する分を補填
・完済できる金額で販売をスタートする

いずれにしても抵当権を外すための策が必要です。

担当者さんときちんとお話を詰めてから、すすめてくださいね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
オーナーヘの確認が必要です

【説明】
住居として運用している建物に不特定の人間を出入りさせる行為は、他の住人から苦情が出ることがあります。このため、住居以外の使用を禁止されることが多いです。（その他、保険の扱いも変わる）

オーナーへのリスクも高まりますから、可能であったとしても、同じ賃料というわけにはいかないと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
退去時の原状回復費用（敷金があった場合の主な使いみち）は、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することですから、敷金があった場合とそうでない場合で変わることはないはずです。

クリーニング費用の負担は特約として特別に合意した（実際には条件として付けられた場合が多いと思いますが）内容のものだと思います。

賃貸借契約書を確認してみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
1,000万円借金した例で説明します。

●保証人の場合
保証人が1人の場合は、1,000万円について責任を負います。

●物上保証人の場合
500万円の価値を持つ不動産を担保に入れて物上保証人になった人は、万が一の時にはその土地を取られるのみで、その後の責任は免れます。（責任は差し出した財産の価値に限定される）

このような違いがあります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
弁護士に相談してください

【説明】
セットバックについて、重要事項説明書の記載、及び、説明がなかったのですね。
これは業者に責任があります。

またセットバックが必要ならば買わなかった、とのお話ですが、この場合民法に規定する「錯誤」に該当する可能性があります。この場合は契約は無効となりますが、ハードルは高いです。以下要件です。

1．法律行為の要素の錯誤であること
2．動機が明示または黙示に表示されたこと
3．表意者に重大な過失がないこと

契約解除をしたいのであれば、弁護士に相談することをお勧めいたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
登記識別情報通知だけが盗難に遭っただけでは何もできませんが、実印や印鑑証明が揃うと心配です。

直ちに法務局で登記識別情報通知の効力を失効させる手続きをしておきましょう。

また以降3か月については、不正登記防止申出もできます。
（当該不動産で登記申請があった場合、登記官が当該申請人の本人確認調査をする）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
元利均等返済の場合、年2回の金利見直しで急激な金利変動があった場合、下記の救済ルールがある金融機関が多いです。

●5年間は返済額が変わらない
　（元金と利息の割合が変わり、返済が予定通り進まないことになる）

●上記5年経過後の新返済額は、これまでの返済額の1.25倍以上にはならない
　（元金が予定通りに減らない場合は、後の期間で調整する）

上記のルールにより、万が一のときの返済額への影響は、緩やかなものになります。
※決して得をしているわけではありません。

なお元金均等返済の場合はこれらの救済措置はありませんから、急激な金利変動があった場合には返済額に直接影響します。このため返済計画には「ゆとり」が求められます。

知人の方がおっしゃっていたのは、この事ではないでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
過度な期待は禁物です。

【説明】
大規模な開発により、まちづくりが促進された結果、ピンポイントで上昇の影響はあると思います。

私が活動する静岡県東部でも近年大規模な商業施設が建設されましたが、公示地価を見る限り、上昇どころか下落しております。

取手市もこの5年の人口動向をみると、約10.8万人（平成30年）から約10.6万人（令和4年）と下降気味ですね。

雇用が生まれ、税収が見込めることでしょうから、人が住みたがる資産価値の高いまちづくりに活用してもらいたいですね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
2つの方法があります。

●遺言で長男さんの相続分を0と指定する方法
（遺留分として法定相続分の１/2がいってしまうことがある）

●相続させないようにする手続きをする方法
相続人の廃除（推定相続人の廃除）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC892%E6%9D%A1
ただしこちらを活用するには
・長男さんが相談者さんへの虐待をした
・長男さんが相談者さんに重大な侮辱を加えた
・長男さんにその他の著しい非行があった
これらの場合に行えます。

これは相談者さんが生前に家庭裁判所で手続きできますし、遺言で実現する事もできます。
しかし、長男さんが抵抗してくることが予想されます。

長男さんが抵抗した場合、廃除が適切かどうかは裁判所が判断しますから、もし心配な場合は、事前に、信頼できる弁護士、司法書士の先生に長男さんの様子を伝え、どのような措置が適切か相談してみてください。