宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
このエリアのマンションですと、趣味は趣味、投資は投資と、切り離して考えた方が宜しいかもしれません。

【説明】
令和4年の1月の政府発表によると、今後40年以内に南海トラフでマグニチュード8～9クラスの地震が起こる確率が、90％に引き上げられたとの報道がありました。

読売新聞オンライン令和4年1月13日
https://www.yomiuri.co.jp/science/20220113-OYT1T50208/

海に近いマンションを投資目的で検討する場合には、細心の注意が必要です。
ハザードマップで危険性を指摘されていない地域を検討すべきですが、この場合、海からはかなり離れてしまいそうです。

藤沢市ハザードマップ（相模トラフ沿いの地震想定）
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/tsunami/h25hazardmap.html

鎌倉市ハザードマップ（相模トラフ沿いの地震想定）
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/sougoubousai/2503tshunamihazardmap.html


これらの地域で検討するのであれば、築年数が古くお手頃な価格で買える物件が無難でしょう。
（大した賃料収入は望めません）

またはマンションではなく、民泊での活用ができそうな高台の戸建の方が、質問者さんのニーズに適うかもしれませんね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
競売物件の内覧はできませんが、裁判所が公開している情報により、ある程度の様子を知ることはできます。

不動産競売物件情報サイト
https://www.bit.courts.go.jp/app/top/pt001/h01

こちらのサイトからご希望の地域を選択すると、不動産ポータルサイトのように各物件情報が表示されます。

興味のある物件を選択すると、「3点セット」というものがダウンロードできるボタンがあり、これをダウンロードすると、
・物件の状況
・間取り
・室外・室内の画像
・不動産鑑定士の意見
等がみられます。

事前に室内の様子を確認できるのは、原則としてこれだけです。

ですので、競売物件を検討する場合には、
・想像力
　→あらゆるリスクを想定すべきです
・資金力
　→原則、契約不適合・瑕疵担保などの概念がありません
　　不具合の存在＝出費が生じます
・不動産の知識
　→物件が存在する地域の価格相場について
　→最低限3点セットで説明されていることが理解できないと、痛い目を見ます
これらが必要です。

競売物件でもローンの利用がしやすくなり、一般消費者の方も入札しやすくなりましたが、専門家のアドバイスを受けながら進めた方が安全です。

競売物件への入札はどの不動産会社も行っているわけではありませんので、競売不動産、公売不動産、任意売却不動産の扱いを謳っている会社さんに相談するのが適切だと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
分譲賃貸とは、分譲されたマンションが賃貸に出されたものになります。

【説明】
転勤などで住めなくなった場合など、オーナーの都合により分譲マンションが貸し出されるケースは珍しいことではありません。

ちなみに分譲物件と賃貸物件の違いですが、
●分譲物件は買主に選んでもらうための工夫がある
　・高い強度を保つ構造や工夫
　　→コンクリートの種類や鉄筋の組み方など
　・居住性を高める工夫
　　→断熱性能や床の遮音性能など
　・周りに永住者予定者が多いので、モラルが高め
　　→周りは高いお金を出して住んでいるので、無茶をする人は少ない（０ではありません・・・）

●賃貸物件
　・オーナーに利益をもたらす工夫
　　→利回りを出すための安い建築費
　・壁紙の張り方や床など、表面的な部分の修繕に関する工夫
　　→床材がクッションフロアなど
　・永住予定者が少ないので人間関係は希薄に
　　→良い面も悪い面も両方あります
これらの違いがあります。

賃貸物件の壁の厚みや床の厚みが公開されている例は少ないのですが、分譲マンションの場合は、分譲時パンフレットなどで、その仕様が公開されています。

分譲賃貸の方が安心感はあると思いますが、一般的な賃料より高めの設定になっていることが多いようです。

それぞれのメリットデメリットを見極めて、ご自身に合ったものを選択してください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
手付金の額は決まった割合はなく、交渉で決まります。
また、最終的に手付金を住宅ローンに組込む事は可能です。
（契約時点では現金を用意する必要あります）

【説明】
売主様の了承が得られれば、1万円の手付金でも構いません。しかし少ない手付金では、相手方から一方的に契約を解除されてしまうことがあります（手付解除）。

通常は契約を安定させるために、ある程度の額の手付金を求められます。私の場合は原則として、中古や完成物件は物件代金の1割を目安とし、それが難しい場合は売主様と都度相談としておりました。ちなみに3,000万円超の物件で、10万円の手付金で進めた例もあります。

また取得するマイホームの種類により支払う手付金の額も変わります。

●土地購入＋住宅新築（多く必要）
　土地売買契約手付金＋建物請負契約手付金

●土地付中古・新築住宅、中古・新築マンション
　売買契約手付金のみ

これらの手付金は、「最終的」にローンへ組込むことは可能ですが、ローン実行前である契約時には、一時的に現金を用意することがあります。

契約時に支払った手付金が、引渡時に実行されるローンで返却されるようなイメージで大体合っています。


また宅建業者が売主となる契約の場合、手付金の額によっては保全措置（預けたお金を保護する特別な手続き）を義務付けるルールがあります。

もし高額な手付金の求めるお話がありましたら、十分に説明を聞いた上で判断するようにしましょう。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
低層階は高層階と比較した場合に、多少不利な面があります。「不人気」とまではいかなくとも、消費者として若干躊躇する、くらいのことはあるかもしれません。

【説明】
低層階は高層階に比べ、以下の点に違いがあります。

●陽当りや眺望と、維持費の関係
タワーマンションに住むメリットとして、日当りや眺望の良さがあげられますが、高層建物ゆえに建物を維持する為の費用は、高額となる傾向があります。

そして建物を維持するために入居者から徴収する修繕積立金は、お部屋の専有面積で決定され、階数は関係しないことが多いです。

消費者として、高い維持費を出すのに弱い眺望という点で躊躇してしまう、ということはあるかもしれません。

●世間体
住まい選びを決定するポイントはお客様により様々ですが、一部の人からは、変な推測をされてしまうことがあります。

しかしご質問内容にもありますが、低層階にも十分な選択理由はあります。

タワーマンションは共用施設が充実している傾向がありますから、単に階の高低のみで判断するのは適切ではないと、私は思います。



住まい選びは多角的な視点から検討する事が大事です。

近年では電力の安定供給を危ぶむ報道もされていますから、その点も考慮しておく必要があるかもしれませんね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売買などの取引がない場合の不動産評価に関する依頼先は、不動産業者ではなく不動産鑑定士へのご依頼が適切です。
不動産鑑定士への報酬は物件価格により変動しますが、1,000万円くらいの価格のものであれば、20万円くらいの報酬は必要になると思われます。

【説明】
不動産の鑑定評価に関する法律により、不動産の経済価値を判定して価格として表示する行為を業として行うには、不動産鑑定士の資格が必要となります。

不動産会社も不動産の無料査定（無料であれば「業」ではないので上記の法に抵触しません）などを行っておりますが、その内容・精度は、依頼者様の状況により異なります。

不動産の価格を判定する過程は、
①法務局から資料を購入
②物件状況の確認
③近隣での過去の販売実績の調査
④現在近隣で販売している物件の調査
⑤ライフラインの敷設状況の確認
⑥役所にて法規制を調査
これらについて、専門的な知識を持った担当者が時間とお金をかけて取り組みます。

これらを営利団体である不動産会社が、何の見返りもなく無料で行うには無理があります。不動産会社が、自信をもって提示できるレベルの調査と価格査定を行うには、「売却の前提」が必要となります。

もし取引目的以外の理由で不動産会社が無料査定を引き受けるとしたら、簡単な机上査定（現地調査など行わない）にとどまり、とても遺留分の計算の基とできるような、適切なデータとはなりえません。（AIにより数秒で計算可能。精度は低い）


今回のケースでしたら、一度、お近くの不動産鑑定士さんに相談してみてはいかがでしょうか。

会員検索 - 日本不動産鑑定士協会連合会
https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/common/kojin_search

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷金礼金0円物件はその他の物件と比較し、場合によっては劣る事があります。

【説明】
敷金と礼金の説明と、回答の理由を説明します。

■敷金
敷金とは、借主の行為によってオーナーが損害を被った場合に、その被害を担保する目的で借主からオーナーに預けるものです。退去時、借主に賠償するようなことがなければ返還されます。

ですから借主が契約期間中、善良な管理を全うして頂けたら、敷金0円でもそうでなくても条件は変わりません。

■礼金
礼金とは、借主がオーナーに対して、「賃貸借の契約をしてもらったこと」に対するお礼です。礼金が０円であるのはお得です。

■回答の理由
敷金・礼金を０円にする目的は何か、を考えて戴けると解りやすいと思います。

人気のある物件は高額な敷金、高額な礼金を設定してもお客様が付きます。しかしそうでない物件は、選んでもらうために借りやすさを提案する必要があります。

また借主様の経済事情によっては、賃貸の初期費用の支払いが難しいことがあります。そのような方に選んでいただくためにも、敷金礼金０円というのは効果的です。

しかし、ただ敷金礼金０円にしてしまうというのは、オーナーにとってはリスクです。退去時に借主に逃げられてしまっては、お部屋の原状回復（修繕）もままなりません。

ですから、オーナーはリスクを減少させるため、
・保証会社による保証の義務付け（別途費用要する）
・敷金礼金相当額が分割され、家賃に上乗せされている可能性
・必要最小限の修繕しかしない契約内容
・原状回復の基準が通常損耗を含む厳しい内容を容認させる内容となっている
これらが行われている可能性があります。

敷金礼金０円というのは大変便利な条件提示ではあるのですが、その中身を十分に検討しないと、単純に「お得である」とは言えないと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一見して、値引き交渉しやすい物件かどうかを見分ける方法はありません。
値引き額に相場はありません。すべては交渉で決まります。

【説明】
不動産の販売価格は、宅建業者の意見のもと、売主様が最終決定するケースが多いと思います。
売主様はある程度の確信を持ってその価格を決定しているものと思われますので、お値引き交渉もその意をくみ取って行う方が、円満な交渉になると思います。

しかし、あえてお値引き交渉のしやすい物件として例を挙げるとすれば、長期間販売されている物件などは可能性がありそうです。確信を持って決めた価格がなかなか支持されない（売れない）場合、売主様の当初のお気持ちが揺らぐことがあるからです。


ここで私からひとつご提案です。
物件選びにおいて、お値引きは大事な要素だと思います。

ですが、住まい選びの本質という点ではどうでしょうか。

お値引きが大きい物件でも、買主様にとって十分に魅力ある住まいでなければ検討に値しない、ということはありませんか？

ですので宅建士を上手に活用し、
「買主様が気に入った物件を、いかに好条件で取得するか」
という視点に切り替えてみてはいかがでしょうか。

ちなみに我々にできることは、売主様との価格交渉だけではありません。
買主様の購入判断を支える、以下の提案などもできます。
・各諸費用が安くなるご提案
・ローンの組み方のご提案
・各種補助金のリサーチ
・税の優遇措置のリサーチ
・客観的な資料による不動産の価格状況調査(※未来の確実な予測は不可能)
　→値上がり傾向があるなら得になることも

条件が整えば、これだけでも大幅お値引きに匹敵する効果を生む場合もあります。


是非ご検討下さい。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
まずは囲い込みによる、売主様へのデメリットとリスクについて回答します。
懸念されるのは、
・販売活動が抑制され商談が不調となる結果、価格が下落して売主様が損することがある
ということです。

そして相手との信頼関係を崩さず、囲い込みをされているか否かを調べる方法は難しいです。しかし、ある程度予防する方法はあります。

【説明】
■囲い込みにより、売主様が損するかもしれない理由
囲い込みにより、買主様の候補が減るので、商談の機会は減ります。商談の機会が減れば売れません。売れなければ宅建業者より、条件(販売価格)の引き下げを要請される事があります。売主様がこれに応じれば、価格は下がり売主様が損をしてしまう、ということです。

また囲い込みが行われた場合、その宅建業者との信頼関係にも亀裂を生じさせます。
理由は、囲い込みを成立させるためには、他の宅建業者が売主様に直接関与ができない、
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
のいずれかを締結する事になります。

これら２つの契約では、定期的に業務の処置状況を報告する義務がありますが、囲い込みが行われている場合は、問い合わせなどの反響数が改ざんされる可能性が高いです。
（問い合わせが多いのに契約に至らない＝販売能力が低い、ということになる）

そもそも囲い込みとは、国土交通省の標準媒介契約約款(当事者間での約束事)における、「契約成立に向けて積極的に努力する義務」に違反する行為です。自らの利益のために約束を守らない業者は、様々な場面で不正を考えるかもしれませんから、注意が必要です。

■囲い込みを防ぐ方法
他の不動産会社への架空の問い合わせをして試すようなことは、発覚時にトラブルになることがありますので避けましょう。

囲い込みは発見が難しいので、予防を考える方が現実的です。その方法は、
・複数の宅建業者と期限付きで、一般媒介（囲い込みできない）で売却を依頼する
・一般媒介の期間内で売れない場合、それまでの宅建業者の動きを見て、専任媒介や専属専任媒介契約に移行する

このような流れで囲い込みを防ぎ、最終的に信頼できる業者にたどり着けたら安心できる取引が実現できると思います。


また複数の宅建業者に囲い込みのヒアリングをする事で、ある程度の状況の把握ができます。複数の会社から「囲い込みをしている」と指摘された会社は要注意です。


専任媒介・専属専任媒介と、一般媒介では、宅建業者の力の入り方は確かに変わります。

ご事情などで短期間で売却を希望される場合は、信頼できる宅建業者に最初から専任媒介・専属専任媒介を締結する方が効果的な場合もあります。


囲い込みのリスクと、宅建業者の信頼度について、十分な理解と調査の上、適切な方法をお選びいただければと思います。