宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私は売買が専門なのですが、たしか賃貸には媒介契約の種類（専属・専任・一般など）は存在しないと記憶しております。

しかし、人目に触れずに商談したい場合の対応は、売買も賃貸も進め方は同じだと思いますので、下記の提案をいたします。

まずは信頼できる1社のみに任せるということを検討してください。
そしてその業者に、任せるのは1社であることを伝えたうえで媒介契約を締結してください。

これで違反が起こりにくくなり、万が一違反があった場合の責任の所在が明らかになります。

質問者さんの要望を全うするには、事前に詳細な打ち合わせをしておく必要があります。

自社ホームページ（非ポータル）などで、会員限定情報などとして、広められる可能性がありますから、どのような広告活動を行う予定なのかを媒介契約締結にしっかりと確認して、慎重に臨んでください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借換額が2,000万円の場合の費用は、20万円~60万円、
借換額5,000万円の場合は30万円~130万円です。
価格の幅は以下に説明の「保証料」の取扱いにより生じます。低い費用の場合は金利が0.2%程度高くなります。（保証料内包型）

どちらを推奨するかは、借換額や残存期間により意見が分かれます。

【説明】
まず必要となる主な費用を考えてみましょう。
（借換時には必ず検討の金融機関に事前確認してくださいね）

A受付事務手数料（仮換える金融機関への手数料）
　→約5万円
B保証料
　→保証会社への保証委託費用。
　　金利に上乗せして借換初期費用を抑えることも可能。
　　条件によりますが元金100万円に対し2万円くらいが目安です。
C印紙代（借換額により異なります）
　→ 501万円～1,000万円　1万円
　　1,001万円～5,000万円　2万円
D抵当権抹消費用（旧ローン分）
　→約2万円
E抵当権設定費用　（新ローン分）
　→約2万円＋登録免許税（借換額の0.4%）

以上を踏まえ、
借換額2,000万円の場合の費用は、
A：5、B：40、C：2、D：2、E：10
合計：約59万円（保証料内包型なら約19万円）

借り換え額5,000万円の費用は、
A：5、B：100、C：2、D：2、E：22
合計：約131万円（保証料内包型なら約31万円）

このくらいの費用がおおまかな目安となります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私は売買が主で正直自信はないのですが、経験上の回答をしてみます。

客付けと管理を同じ会社にすることをおすすめします。

●入居前点検の連携が良い
　→クレームの減少

●クレームの窓口と修繕部隊の連携が良い
　→顧客満足、長期稼働に繋がる

●退去立会～原状回復～次の客付けの連携がスムーズ
　→退去時の故意過失の立証がしやすい
　→緩衝期間が少なくできる。
　　同じ会社であれば、次の客付けに合わせて回復工事の段取りをします。
　　違う会社なら工期の配慮する必要はありません（その段取りはオーナーの仕事）

●仲介料や客付け広告料等の支払いと、家賃送金の相殺可能
　→（確認必要ですが）手続きが楽

●単純に窓口が一つなのは、情報共有しやすい。

これらのメリットがあると思います。


別々の会社の場合のメリットは
●チェック機能が働く

くらいで、他に思い浮かびません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売主の了承が得られれば可能です。
買付証明書や購入申込書を差入れるときに交渉してみましょう。

【説明】
素晴らしい発想です。土地検討の正しい進め方だと思います。
費用は、SS試験で5万円くらいです。

※SS試験・・・建物建築の地盤調査で採用される一般的な方法です。
wikipedia スウェーデン式サウンディング試験
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E5%BC%8F%E3%82%B5%E3%82%A6%E3%83%B3%E3%83%87%E3%82%A3%E3%83%B3%E3%82%B0%E8%A9%A6%E9%A8%93

費用がかかる事ですから、本当に気に入った土地に対して、買付証明書や購入申込書を差入れるときに売主様へ交渉してみてはいかがでしょうか？

私の経験上、売主様に拒否される事例はありませんでした。


しかし地盤調査の発注には事前の用意が必要です。
以下にお示ししますので参考にしてください。

①希望の住宅メーカーを選定する
　→住宅メーカーの建物仕様＋住宅メーカー指定の調査会社の調査でないと、保証が付けられる調査とならないことがあります。

②建物の外周部の形と配置を決定する
　→SS試験では、主要外周部＋建物中心点で調査する場合が多いです。SS試験は測定した地点により内容が変わることがありますので、正確に測定するには建物外周部の形（中の間仕切りは後でも変更可能）と配置のデータが必要になります。

これらをまとめたうえで、地盤調査を依頼しましょう。
（お金が無駄にならずに済みます）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
誤解を恐れずに言えば、売却・購入、どちらの媒介契約を締結する場合でも、
「地場不動産会社ならではのメリット」はないと思います。

大手であれば、様々な種類の案件が舞い込み、量もケタ違いです。
若い社員でも、小さな不動産会社の経営者以上の経験ができていると思います。

業務に関する取引に関する知識の引き出しの多さは、圧倒的に大手の会社にあります。


しかし大手でたくさん修業して独立した「人」が勤務、または、経営している地場不動産会社となると話は別です。

豊富な知識と経験を持ち、小組織ならではスピード感ある決断ができるのであれば、お客様にとって強い味方となるのではないでしょうか？

質問内容にもありますが、最終的にお客様の満足度を決定付けるのは担当者の力量だと思います。


ちなみに報酬については大手も地場不動産会社も、さほど変わらないと認識しています。
（サービス内容に自信がない会社さんを除きます）

定期的に勉強会（不動産・法律・経済）を行うなど、日々研鑽をしている「人」を多く知っています。

それらの「人」は報酬の額ではなく、サービスの質で勝負しています。
私もそれを目指しています。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
宅地建物取引業法第48条に規定があります。

（証明書の携帯等）
第四十八条　宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
２　従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。
３　宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
４　宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があつたときは、前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない。

これによると、宅建業者の業務を行うには、
●宅建業者への従業者登録（パート・アルバイト勤務等でも可能）
＋
●従業者であることを証する証明書を携帯
この2つの要件を備える必要がある、ということになります。
（専任の取引士以外）

以上回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
考えられるのは、互いに約束違反があったときに強制執行できるようにしたいときです。
公正証書に強制執行を認諾する文言を入れておくと、訴訟の手順が省略できます。

例えば、
・残金決済を先にして引渡しを後日に行うなどの場合
　→売主が引渡さない場合、裁判することなく強制執行できる

・割賦販売の場合（分割払い）
　→買主の支払いが滞った場合、裁判することなく買主の財産に強制執行できる
などです。

ちなみに私はこの業界に30年近くおりますが、公正証書で契約した経験はありません。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
皆様がレインズの画面を操作、または画面の情報を見ることはできません。
見せてくれる業者さんがあるとしたら、法令遵守の意識に問題がある会社さんかもしれません。

【説明】
以下に理由を示します。
・宅建業者はもれなく個人情報取扱事業者であること。
・レインズの情報には個人情報が含まれること。
・レインズの情報は不動産の公正競争規約の規制対象から外れるものであること。（不完全なデータ）
　→レインズ情報を補完して初めて世に出せる広告となる
　　※不動産の広告については、不動産の公正競争規約という細かいルールがあります。
　　　https://www.rftc.jp/koseikyosokiyaku/

このようにレインズの情報は、一般の皆様が閲覧することを想定していません。


「お客様の為に」という想いが、他のお客様の権利を侵害する可能性があるので、我々もレインズ情報の取り扱いには最新の注意を払わないといけません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
庭木や生け垣の管理は、原則、借主に善良なる管理者としての注意義務が課せられます。（民法400条）
契約書等に特別な取り決めが無ければ、庭木等は借主が管理することになりますから、基本的に質問者さんが植木屋さんを呼ぶ義務はありません。

しかし以下の点にご注意ください。

一般的な庭木等の管理は借主自身でも行うことできると予想されますが、一定の水準を保つ為に植木屋等専門的な技術を求めるなど、一般的な管理内容に加重するのであれば、契約時にその旨を定め、事前に借主に知らせておかないとトラブルになりますのでご注意ください。

さらに、借主の責任を重くしてしまうと希望者が少なくなり、運用が難しくなることにも注意が必要です。

他人に貸し出すことで、お庭も建物も傷むことは間違いありませんから、どの程度まで許せるのか、ご家族で話し合ってみてはいかがでしょうか。
（借主に選んでもらいやすくするために、庭木等の管理は質問者さんの負担で行う、という判断もあるかもしれませんね）

まとめますと、
●庭木等の基本的な管理責任は借主にあるので質問者さんが業者を手配する義務はない。
●借主の責任を重くしたいなら契約に定め、説明しておく必要がある。
●あまり借主の責任を重くすると選んでもらえない可能性がある。
●選んでもらいやすくするために、質問者さんの負担で管理する方法もある。
●借主による一般的な管理で問題なければ、借主に任せましょう。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご質問は、
指定債務者の合意の登記をした方が良い場合について
でしたね。

この登記は、根抵当権の元本の確定前に債務者が死亡した場合に、遺された関係者がこれまでの取引を継続させるために設定するものです。

この登記がされると指定債務者は相続開始後の債務を負担する事になり、相続開始前の債務とは区別されます。


このため、


相続開始前の債務と、相続開始後の債務を分けて管理(負担)したい


このような場合に有効だと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご認識の通り大丈夫ですが、問題があります。
取引の流れ（契約締結と義務の履行）で考えてみましょう。

①売買契約の締結（お互いの約束）
　→この段階では自己に所有権がないものでも取引の対象にできます。
　→妹さんのものでも、契約の対象にできます（他人物売買）

②義務の履行(約束の実行)
　→約束したことを実行します。他人物の売買はこれが実現できるかがポイントになります。
　→他人物売買が前提ならば、妹さんの持分を質問者さんが取得してから買主に引き渡す流れになります。
　→質問者さんが妹さんから持分が取得できず、買主との約束が守られなければ、違約金などのペナルティが課せられることがあります。
　　（停止条件・解除条件、その他特約によりペナルティを回避する方法もあります）

このことから、

●妹さんのものでも売買契約はできる
●買主が決まったら、質問者さんが妹さんを説得する必要がある
●説得に成功すれば無事取引完了
●説得に失敗すれば、取引は失敗、関与した人に迷惑がかかる
●成功しても妹さん→質問者さん→買主に所有権が移転するので、登記の費用や税金の処理は複雑になります。

以上により、他人物売買はむやみにしない方がよい、とアドバイスしたく思います。
現段階で妹さんが乗り気でなければ、進めるべきお話ではないと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞抵当権の債務の一部を保証人が弁済した場合に、弁済した保証人は新たに抵当権者としての地位を獲得しますか？

基本的にはその通りです。民法502条に規定があります。

順を追って説明します。
① 保証人が債務者の代わりに債務の一部を弁済する
② 保証人は債務者に対する求償権を取得する
③ 求償権保護の為、保証人にも債権者が有する権利の行使（抵当権）が認められる
　（権利行使には債権者の同意を要します）

結果として保証人は、債権者がもつ抵当権を、弁済した価額に応じて権利行使することが認められることになりますが、抵当権実行等による売却代金等の分配は、債権者が優先されることに注意が必要です。（2017年改正）

民法502条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC502%E6%9D%A1


＞登記はどのような登記が必要になりますか？
この時の登記は、代位弁済による抵当権の一部移転登記が必要です。
この登記は債権者が登記義務者、保証人を登記権利者とする共同申請で行います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
単純に〇倍と提示するのは根拠に乏しく、変数も多いので控えます。

資格取得の難易度についての質問は、挑むか挑まないかの判断のためにされる場合が多いと思います。
その前提で少しだけ説明します。

基本的には、宅建士試験の学習が「苦」でなければ、行政書士試験はクリアできます。
興味があるなら、安心して挑んでみましょう。

質問者さんが宅建士であれば、行政書士を取得する事で宅建士としての仕事の幅は、確実に広がります。


ちなみに行政書士試験研究センターでは過去の問題と解答を公表しています。
https://gyosei-shiken.or.jp/doc/exam/index.html

他人の基準をあてにして学習量の見積りをするよりも、過去問1年分だけでも正答例を見ながら検証してみる方が実態に近づけると思います。

頑張ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
おもしろい質問ですね。
稀なケースなので我々の間でも理解している人は少ないのではないでしょうか。

まず、個人間売買における重要事項説明とはどのような性格のものか確認しましょう。

売主買主双方の仲立ちすることは媒介（仲介）にあたります。
質問の外部業者が宅建業者でない場合、法律により、売主・買主双方の仲立ちはできません。


ですから個人間売買の前提であれば、外部業者ができる補助は、

「売主・買主のどちらか一方に対してのみ行うこと」

が原則となります。


これを前提として、質問（売主側の責任）に回答します。

●売主が買主に説明するため、外部業者に重説作製を依頼した場合
→売主からの誤った説明で取引した買主は、売主に対して責任追及する事になると思います。
　そして売主は受けた損害について、外部業者に責任追及するのが筋です。
　（買主に帰責性はない）

------逆のケースです
●買主が物件の把握のために外部業者に重説作製および重要事項の説明を依頼した場合
→重説の不備により内容を誤信した買主は、外部業者に責任追及する事になると思います。
　このとき売主に帰責性はないので、買主が誤信していることを知らない売主は、責任を問われることはありません。

あと免責について質問がありますね。
いくら重説や売契に「免責」の規定があっても、全てが免責となるわけではありません。
売主が故意に買主へ告げなかった不具合などは免責となりませんから、重説不備の確認だけではなく、売主の各種告知なども慎重に確認すべきです。一概に免責と判断できるかは難しいところです。

以下注意事項です。
※第三者をして不動産の重要事項説明をさせて取引を行うことは、媒介（仲介）にあたる可能性が高いです。無免許業者、宅建士の資格しかもっていない個人の方は、十分にご注意ください。

※具体的なトラブルに発展している場合は弁護士（規模によっては司法書士）に相談を要する内容です。
なるべき初期の内に相談されることをおすすめします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
注意すべき点を以下に示します。

●法律上の注意点
→サブリースでは借地借家法が適用され、賃借権の負担がある物件として取引する事が前提となります。
原則はオーナー都合では解除できず、解約するには正当事由の存在が必要です。
（売却理由ではサブリース契約の解除とはなりません）

●実務上の注意点
→サブリースは一般賃料より低廉な賃料設定の場合が多いので、想定利回りが下がる傾向となります。その結果、低利回りの収益物として売りにくくなり、本来の価格よりも低い売買価格となる傾向があります。
サブリースは賃貸経営においてメリットとなる部分はありますが、売却についてはデメリットの方が強調されるように感じます。

※上記の注意点は、奇跡的に好条件でサブリース契約ができている場合を除きます。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●必要な場面・・・土地面積を説明をするときの参考資料として活用します。ただし作製年度（作製当時の測量技術）や、作製方法（求積方法や数値単位）により、その信頼性には大きなバラツキがあります。

●取得方法・・・法務局またはインターネット（https://www1.touki.or.jp/）で取得可能です。

●地積測量図と公図の違い・・・作成の起源や作成目的などの細かい違いはいろいろありますが、大きな違いは、

・地積測量図は土地面積算定の根拠に重きが置かれています。
　（※注意　残地と言って、土地面積算定の根拠のない地積測量図もあります）

・公図では土地の位置関係、形状・地番の表示に重きが置かれています。

と思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一般消費者、宅建業者、ともにニーズはあります。

実際に私は、他の宅建業者様の営業サポート、契約関係書類作成及びチェックを報酬を得て行っております。

しかしこれらニーズは、現時点では一部を除き潜在的なものと認識しております。

特に①、③、④については、
複数の宅建業者との複数の取引経験が無いと、「宅建業者さんによって、調査や書類作成の品質に差がある」という事に気付くことは稀です。
このため「別途費用をかけて調査やチェックを依頼する」という発想に、なかなか至らないものと思います。
不動産の調査については、令和6年からの相続登記の義務化により、ニーズが顕在化するのではないかと思っております。

②は宅建士の知識・経験というよりは、「物件の見せ方」という営業的な発想や、美的感覚が重要な気がします。

⑤は既にクラウドソーシングなどで多数の募集があり、ニーズがあると判断できます。

⑥についても、数は少ないながらも募集があり、実際に私もサービス提供した経験があります。

⑦は賃貸・売買ともにニーズがありそうです。賃貸管理の部署での「入居前点検や退去立会」、売買の部署での「重要事項説明書・告知書・付帯設備表などを作成」を経て、内見時に抑えるべきポイントを熟知している人は多いと思います。これは借りる方・買う方の契約の判断の助けになると思います。

ただし⑧については、「不動産の鑑定評価に関する法律」に抵触する可能性が高いので、査定技術のみを収益化することはできないと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
ご質問の対象は投資ローンでしたね。

FPの視点でお話をいたしますと、ローンの条件である団体信用生命保険は、一般的な生命保険に代わるものではありません。

団体信用生命保険が下りた場合の効果は、以後の残債については保険金が充当され、債務が消滅することにあります。

これにより、投資物件の運用状態やその物件の価値次第では、生命保険への加入は過剰な備えになってしまう可能性があります。

残債が消滅した不動産を現金化（売却）することもできるわけですから、生命保険の加入の是非は、物件の持っている価値によって判断されたらよろしいかと思います。

宅建士によってはこれらを総合的に提案しておりますので、お気軽にご相談ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
①一般的には土地の引き渡し日から12月31日分までの固定資産税は、日割計算して買主負担と考えてよいですか。

全て契約で決定します。
清算してもしなくてもどちらでも良いです。一般的には買主が引渡し日以降の分を清算します。

そして税金の清算は地域の慣習により、取扱いに違いがあります。

私の経験上、関東圏では1/1を起算日とする傾向を感じていますが、静岡東部では起算日を4/1とする場合が多いです。清算を12月31日までとするか、3月31日までとするかも契約で決めますから、担当者さんに相談してみてみてはいかがでしょうか。
（慣習よりも決めた内容が優先します）


②買主負担分の固定資産税の清算方法として、買主負担分の金額を売買契約書に記載の譲渡価格に上乗せする方法が正しいですか。上乗せ記載せずに手元にある未納分の分割納付書を買主に渡してコンビニ納付とかしてもらう方法ではだめですか。

●上乗せではなく別清算とお考え下さい。
（媒介価格にも含まれません）

●法的には、税金を支払う義務のある人はその年の1/1に所有権を持っていた人＝売主ですから、売主宛の納付書での支払いは適切ではありません。買主が約束を守らなかった場合（支払わなかった場合）、行政から滞納処分を受けるのは売主です。

買主から売主に清算金を交付し、売主が納税する方法が、トラブルを未然に防ぐ方法になります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一般に、選択は限定されていた方が選びやすいものです。
50戸ある中から1戸を選ぶより、5戸の中から1戸選ぶ方が簡単です。

また売る側の事情として、棟内で人気のある住戸を全て開放すると、販売戦略上、後半が厳しくなるということがあります。

同じ棟内でも人気には差があり、間取りは勿論、日照や眺望の条件、階数などにより、売れ方に差が出ます。
早期完売を目指すなら、人気の高いものとそうでないものを、期を分けてバランスよく販売していく必要があるのです。

買う側の皆様にアドバイスをするとしたら、〇期分譲、完売御礼という煽りに惑わされず、気になるお部屋の販売が開始されるまで我慢して待つことをおすすめします。ただし注目される物件ですと抽選になる可能性もありますから、第3候補あたりまで決めておくと良いと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】

すみません。

「賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標ベスト3」ですが、投資対象の物件選びに賃貸需要を基準とすることに少し不安を感じています。

私も不動産投資をしておりますので賃貸需要があるエリアに投資したいお気持ちには共感します。

しかしそれは皆も同じことを考えているので、競合が予想されます。高い賃貸需要＝利益がでる、とは限らないことにご注意ください。


余談ですが、私は「賃貸需要をどう生むか」という視点をもつことが大事だとおもっています。

具体例としてはデザインを洗練させる（これはデザイナー等専門家の協力が必要）だけで、郊外の物件でも客付きが向上した例を知っています。安く買って高く運用できるのであれば、投資物としては優秀です。

また本年、大地震に関する政府発表がありましたから、免震建物へのニーズがあると思います。ライバル物件ではほとんどないと思いますので、住んでみたい＝賃貸需要、これが生み出せるものと思います。

賃貸需要の高い人気地へ、ハイリスク・ハイリターン覚悟で運用する方法はありますが、リモートワークや多拠点生活が浸透し始めた現在では、これまでの定石が通用しなくなる可能性もあります。


本気で不動産投資を検討するなら、質問者さんの可能な投資の規模や取り組める時間などをお聞かせいただき、その上でご提案申し上げたいな、と思いました。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
契約の内容を確認してみましょう。

土地の面積を決定するのは難しく、登記簿の内容で取引する方法は一般的な方法です。
今回の質問者さんに取引も登記簿の面積を基準とする内容のようですね。

この場合であれば、実際の面積が異なっていた場合に精算する特約等の有無を確認します。
※登記簿面積で売買の場合は、実測して精算することを前提としない内容がほとんどです。

登記簿の面積と実際の面積が相違している場合、異議を述べることを禁止する内容になっていると、あとから問題にすることは難しいと思います。

一度契約書の内容を確認してみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷地権化されていないマンションは、「建物」と「土地」が別々に登記がされている、と考えれたら宜しいと思います。

なおマンションは区分所有法により、土地と建物を別々に処分することは「原則」禁止されます。

ただし「原則」ということは、「例外」も存在します。

「例外」は規約で規定されますから、このようなマンションを検討する場合は、有効な管理規約で敷地についての決まりを十分に確認しておく必要があります。また敷地権の設定の有無は、重要事項説明の対象になっていますから、担当宅建士がいればその人に確認しておきましょう。


敷地権化されていないマンションは、昭和58年の区分所有法改正前に建築された物件がほとんどです。
都市圏・地方や規模に関係なく普通に存在し、決して珍しいものではありません。

自主管理、その他の管理の別もありません。

なお取引は土地・建物を合わせて1つの契約で行うことになります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
結論から申し上げますと、抵触しません。
ただし事前に必要な措置を講じる必要があります。

【説明】
まずこちらをご確認ください。
個人情報保護委員会
個人情報の保護に関する法律についてのガイドラインに関するＱ＆Ａ　
2-11参照
https://www.ppc.go.jp/personalinfo/faq/APPI_QA/#q2-11


現在では個人情報の第三者提供の禁止は常識です。
しかしこれには下記の例外があります。

A.法令に基づく場合
B.人の生命、身体又は財産の保護のために必要な場合
C.公衆衛生の向上等のために特に必要な場合
D.国の機関、地方公共団体の場合

ご質問のケースは、上記「B」にあたり、個人情報の第三者提供にあたり、賃借人の承諾は不要となります。

しかし無制限に許されるものではなく、売主と買主（物件検討者）において

●当該個人情報の利用目的及び取り扱い方法
●漏洩等が生じた場合の措置
●本取引が不調に終わった場合の措置

これらを内容とした「個人情報の安全管理措置遵守を定めた契約」を事前に締結する必要があります。

まとめますと、事前に売主と買主（物件検討者）とで必要な措置が講じられていれば、賃借人の同意がなくても、購入検討者に賃借人の名前や賃料などを伝えることができる、ということになります。


※氏名を隠して号室のみの表示という場合でも、他の情報と容易に照合することにより特定の個人を識別することができる場合として個人情報に該当することがあります。ご注意ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
リスクの高い物件は、通常の利回りより高くなければ、保有する意味がありません。

仮にノーリスク物件に期待する収益の割合が9％だったとします。
同時期のハイリスク物件に期待する収益の割合が20％だったとします。

この差がいわゆるリスクプレミアムで、リスクが大きいほどリスクプレミアムも大きくなる傾向があります。

しかし世の中にはハイリスク低利回りの恐ろしい物件（リスクプレミアムがない）もありますから、信頼できる方に相談して検討することをおすすめします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
（弁護士さんに相談すべき案件です）

一応回答してみます。
本来確認しなければいけない点がありますが、取得時効の要件が整っていると仮定します。

ポイントはBさんの取得時効が完成したのがいつか、になります。（Bの占有はいつからか）

●質問者さんとAさんの売買契約成立、所有権移転の日
　→2022年9月1日

①Bさんが善意で当該土地の占有を開始した日が2012年8月1日だった場合
　→この場合はBさんは登記が無ければ質問者さんに対抗できない（Bさんが背信的悪意者の場合除く）

②Bさんが善意で当該土地の占有を開始した日が2012年10月1日であった場合＋取得時効が完成した場合
　この場合は、Bさんは登記が無くても、質問者さんに所有権を対抗できます。

Bさんが主張した日ではなく、取得時効が完成した日がいつかで、対応が大きく変わります。


第三者による占有は重要事項説明の対象です。第三者が不法に占有しているような物件に手を出すことは控えましょう。

そして不動産を取得したら、まず登記をしましょう。（第三者対抗要件）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
無断で録音しても問題ありません。
しかし事前に「録音しますね」と言っておくと、説明する側にも緊張感がうまれ、お互い良い重要事項説明になるのでは、と思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
個人情報が含まれるので、個人の方が自ら取得するのは難しいと思います。
※我々が取得する場合も、管理会社の申請書に宅建業の免許番号や有効な媒介契約書を添付して取得することが多いです。

とはいえ購入判断に重要な内容ですから、不動産会社が取得したものを、総会議事録と共に見せてもラうことはできると思います。

これは購入の意思表示の前で、大丈夫です。

なお購入の意思表示を戴きますと、重要事項説明の添付資料としてお渡ししています。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
経費計上できる項目
　取得費
　　・購入代金で減価償却相当分を差し引いた分
　　・購入時登記手数料
　　・購入時不動産取得税
　　・購入時印紙代
　　・過去のリフォーム工事費用で減価償却相当分を差し引いた分
　　・本取引に伴って実施するクリーニングやサービス工事費用
　譲渡費用
　　・仲介手数料
　　・契約書に貼付する印紙代（自分用のみ）

経費計上できない項目
　・抵当権の抹消費用
　・相続などで登記以外の手続に要した費用
　
※マンション取引の主な場合です。他の不動産は別の項目になります。
※上記は業務利用していない物件を前提としています。


ここからは余談です。
譲渡税を軽減できる控除や制度があります。
これらについても一度お調べになられてみたらいかがでしょうか。

国税庁HP
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
具体的な事件であれば弁護士に相談いただく事が前提ですが、
私の考えを以下に示します。

私は返還請求をすべきと思います。

【説明】
基本的な仲介業務では、ある程度、コンサルティングに該当する部分も含まれております。
（頂戴する仲介手数料の中に、コンサルティングが含まれているということです）

となると仲介業者が仲介手数料とは別に請求を出すということは、質問者さんから一般的な仲介業務を超えた特別な依頼をうけ、そのサービス提供を実施したことが前提となるはずです。

しかし質問者さんはそのようなサービス提供を受けていないということですから、コンサルティング料金の請求自体がおかしな話となります。

よって、返還の要求をすべきではないかと思う次第です。