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名前 阪口(さかぐち) 修一(しゅういち)
出身地 兵庫県
資格 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター
仲介業務
開始年月
1998年09月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール

所属情報

エスアール・パートナーズ株式会社

所在地

大阪府大阪市中央区本町4丁目5番4号

本町GTCビル302

URL

https://www.srp-re.jp/

営業時間

10:30~19:00

定休日

宅建免許番号

大阪府知事免許(4)第53017号

回答の成績

ベストアンサー数

52

ベストアンサー率:

12.32%

ベストアンサー数:

52件

その他の回答:

370件

回答総数:

422件

Q.43条但し書き道路に面している物件だと住宅ローンは組みにくい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/23

43条2条2項の許可を受けているいわゆる「43条但し書き道路」に面している戸建てを購入する場合だと、普通の戸建て住宅購入に比べて住宅ローンの審査が通りにくいリスクはありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マンハッタンさん、はじめまして。


43条2項2号許可を受けている「43条但し書き道路」に接している一戸建てを購入する場合、通常の一戸建て住宅の購入に比べて住宅ローンの審査が通りにくいリスクはあります。

43条但し書き道路とは
建築基準法では、接面道路幅員は4メートル以上と定められています。
しかし一定の条件を満たす場合、4メートル未満の道路に接する敷地でも建築許可を得ることが可能です。
これが43条但し書き道路です。

43条但し書き道路に接する物件の住宅ローン審査におけるリスク
43条但し書き道路に面する物件は、通常の道路に面する物件と比べて、以下のリスクがあるため、住宅ローン審査が通りにくい傾向があります。

・再建築ができない可能性がある
 43条但し書き許可は、将来にわたって継続されるものではありません。
 将来建築審査会によって、再建築許可同意が得られない可能性があります。
・担保価値が低い
 金融機関にとって再建築ができない可能性のある物件は担保価値が低くなります。
 その為融資額が低く設定されたり、金利が高く設定されたりすることがあります。
・売却が難しい
 将来的に売却する場合、買主が見つかりにくい可能性があります。
 また、売却価格が低く設定される可能性もあります。

43条但し書き道路に接する物件の住宅ローン審査を通りやすくするためのポイント
43条但し書き道路に接する物件を購入する場合、以下の点に注意することで住宅ローン審査を通りやすくすることができます。

・複数の金融機関に相談する
 金融機関によって、43条但し書き道路に対する審査基準は異なります。
 複数の金融機関に相談することで、審査に通りやすい金融機関を見つけることができます。
・頭金を多く用意する
 頭金を多く用意することで、融資額を低く抑えることができます。
 頭金の額を増やすことで金融機関の担保リスクを減らすことができ、審査に通りやすくなります。
・物件の情報を詳しく説明する
 物件情報を詳しく説明することで、金融機関に物件の魅力を理解してもらうことができます。
 これにより審査に通りやすくなります。

43条但し書き道路に接する物件の購入を検討している場合は、事前に住宅ローン審査のハードルが高いことを理解しておきましょう。
また、複数の金融機関に相談し、頭金を多く用意するなどの対策を講じて、審査に通るように準備しておくことが重要です。

Q.車ローンと住宅ローンをまとめるメリットは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/23

ろうきんやJAバンクなどは車ローンと住宅ローンをまとめることができるサービスを提供しているみたいなのですが、利用するメリットデメリットについて知りたいです。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

宝船さん、はじめまして。

ろうきん(労働金庫)やJAバンク(農業協同組合の金融機関)が車ローンと住宅ローンをまとめるサービスを提供している場合、その利用にはいくつかのメリットとデメリットがあります。

メリット

1. 金利の優遇
ローンをまとめることによって、通常よりも低い金利で借入れることが可能になる場合があります。
これは、大きな借入れに対して金融機関が金利の優遇を行うためです。
2. 管理の簡略化
複数のローンを一つにまとめることで、返済の管理が簡単になります。
返済日や金額を一つにまとめるため、支払いを忘れるリスクを減らすことができます。
3. 返済条件の柔軟性
借入先をまとめることで返済期間の延長や返済額の調整など、より柔軟な返済条件を設定できる可能性があります。

デメリット

1. 総返済額の増加
金利が低くなるとはいえ、返済期間が延長されると総返済額が増加する可能性があります。
長期にわたって利息を支払うことになるためです。
2. 一部解約や再融資の制限
一度まとめたローンは、車両の売却や住宅の売却時に一部解約や再融資を行いたい場合に手続きが複雑になったり、条件が厳しくなる可能性があります。
3. 条件適用の制限
まとめるサービスを利用するためには特定の条件を満たす必要があり、すべての借入れがこのサービスの対象になるわけではない場合があります。

車ローンと住宅ローンをまとめるサービスの利用を検討する場合は自身の返済能力、将来の計画、そして金融機関が提供する条件を慎重に検討し、メリットとデメリットを総合的に理解することが重要です。
また、具体的なサービス内容や条件は金融機関によって異なるため、直接相談することをおすすめします。

Q.親族間売買での適正価格は固定資産税評価額基準でOK?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/20

親族間売買での適正価格は、
固定資産税評価額基準で決めれば問題なさそうですか?
アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

ゆとり一郎さん、はじめまして。

親族間での不動産取引において適正価格を決める際、固定資産税評価額を基準にする方法は一般的です。
固定資産税評価額は、地方自治体が不動産の価値を基に算出した金額であり、税金の計算に使われます。
この評価額は公的な評価であるため、公平性があるとみなされやすく、親族間取引での適正価格の基準として利用されることがあります。

しかし、固定資産税評価額は市場価格と異なる場合があります。
市場価格は不動産の需給バランス、物件の状態、立地条件など多くの要因によって決まりますが、固定資産税評価額は一定の計算式に基づいているため、実際の取引価格と乖離することがあります。

そのため親族間で不動産を売買する際には、以下の点を考慮することが重要です。

1. 税務上の影響
取引価格が市場価格から大きく乖離している場合、税務上の問題が生じる可能性があります。
たとえば、適正価格よりも低い価格で売買された場合、贈与税の対象となる可能性があります。

2. 第三者の評価
より公正な価格設定を目指す場合、不動産鑑定士による鑑定評価が最適な方法です。
不動産鑑定士は市場動向を踏まえた上で、より実情に即した価格を算定します。
ただし、鑑定には費用が発生します。

3. 相談する専門家
税理士や宅建士など専門家に相談することで、税務上のリスクを避けつつ、双方にとって公平な取引が行えるようなアドバイスを得ることができます。

最終的には、双方が納得できる価格での取引が最も重要ですが、親族間取引における税務上の影響に注意し、必要に応じて専門家のアドバイスを求めることをお勧めします。

Q.住宅ローン初年度は年末調整と確定申告の両方必要ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/20

住宅ローン初年度で年末調整と確定申告の両方必要な場合について教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

双六さん、はじめまして。

住宅ローンを利用している場合、初年度に年末調整と確定申告の両方が必要になる状況について説明します。

年末調整とは

年末調整は1年間の給与から所得税を正確に計算し、過不足を調整する手続きです。会社が従業員に代わって手続きを行います。
通常、給与から毎月一定の所得税が源泉徴収されますが、実際の所得税額は年収や扶養家族の数、各種控除の適用によって変わるため、年末に調整が行われます。

確定申告とは

確定申告は個人が1年間の収入・支出を計算し、税金を正確に申告・納税する手続きです。
副業やフリーランスの収入がある場合、医療費控除や寄付金控除などの申請をする場合、または住宅ローン控除などの特別な控除を受ける場合に必要になります。

住宅ローン控除
・初年度は住宅ローン控除の適用を受けるために確定申告を行う必要がありますが、2年目以降は勤務先での年末調整で控除を受けることが可能です。
・確定申告は、通常2月16日から3月15日までの期間に行います。
適切な控除を受けるためには、この期間内に申告を完了させる必要があります。

初年度は会社の年末調整で住宅ローン控除の手続きはできないため確定申告をしなければなりません。
もし2重の手続きが煩わしい場合は年末調整を行わずにすべて確定申告することも可能です。

住宅ローンの初年度に関する税務処理は複雑になることがあるため、不明点があれば税理士や専門家に相談することをお勧めします。
また地域により、確定申告期間に税務相談会を開催している自治体もあります。
無料相談で書類記入もサポートして貰えますので、ご確認の上、ご利用ください。

Q.親族間売買でも住宅ローン控除は適用されますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/16

父が所有する中古マンションを親子間売買で私が購入して住宅ローンを組むとした場合に、住宅ローン控除が適用されるか知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

太陽サンサンさん、はじめまして。

親子間売買で住宅を購入し、その購入に住宅ローンを利用する場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用することができます。
住宅ローン控除は、自己の居住のために新築または中古の住宅を購入し、そのためのローンを組んだ際にその年の所得税から一定額が控除される制度です。

以下は住宅ローン控除を受けるための主な条件ですが、親子間売買においてもこれらの条件が適用されます:

1. 居住要件
購入した住宅に自らが居住すること。
購入した年の翌年の1月1日以降に居住を開始し、その年の12月31日までに居住する必要があります。
2. ローンの条件
国内の金融機関等から取得したローンであること。
また、ローンの期間が10年以上であること。
3. 所得の制限
前年の所得が一定額以下であることが必要です。
4. その他の条件
築年数や面積、一定の耐震基準を満たしていることなど、その他にも細かな条件があります。

親子間での売買であっても、これらの条件を満たしていれば住宅ローン控除の対象になります。
ただし、親子間の取引では、市場価格での取引であることや、正当な取引であることを証明する必要がある場合があります。
また、親から子への贈与とみなされる場合は、贈与税が課税される可能性がありますので、税理士や不動産専門家に相談することをお勧めします。

また親子間での不動産売買において一番困難なのは、住宅ローンの借り入れです。
親子間売買に対する住宅ローンを行っている金融機関は少なく、借入ができたとしても条件が付される可能性があります。
生計が同一の場合は特に困難ですので、融資可能な金融機関に借り入れ条件を事前にご確認下さい。


Q.遺言信託の手数料は高い?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/02/16

遺言信託の手数料は高いと聞きましたが信託銀行に頼むと費用相場はどのくらいですか?
信託銀行以外に頼む選択肢はありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ワイコロアさん、はじめまして。



1. はじめに
遺言信託における手数料体系と、信託銀行以外の選択肢についてご紹介致します。

2. 遺言信託手数料の構成要素
遺言信託手数料は、以下の3つの主要要素で構成されます。

設定手数料
遺言信託契約締結時に発生する費用。信託内容及び財産規模に応じて算定。
一般的に、遺言信託財産額の1~2%が目安。

信託報酬
信託期間中に発生する費用。信託財産の管理・運用・分配業務に対する対価。
信託財産額及び信託期間によって算定。
年間0.5~1%が目安。

解約手数料
信託終了時に発生する費用。
信託財産残高に応じて算定。設定手数料と同様に、1~2%が目安。

3. 信託銀行の遺言信託手数料相場
信託銀行における遺言信託手数料は、以下の要素によって変動します。

信託内容: 単純な信託よりも複雑な信託の方が高額になる傾向。

財産規模: 財産規模が大きくなるほど高額になるが、手数料率は低下傾向。

信託期間: 信託期間が長くなるほど高額になる傾向。

信託銀行: 各行によって独自の手数料体系を採用。

4. 信託銀行以外の選択肢
信託銀行以外にも、以下の選択肢が存在します。

弁護士
遺言信託の作成及び受任。
信託銀行よりも費用が低廉となる場合もある。
専門知識及び経験が豊富な弁護士の選定が重要。

司法書士
遺言信託の作成及び受任
弁護士よりも費用が低廉となる場合もある。
信託に関する専門知識は限定的。

信託会社
信託業務を専門とする企業。
信託銀行よりも費用が低廉となる場合もある。
知名度及び実績は信託銀行に比べ劣る。

5. 専門家選定の指針
専門家選定においては、以下の要素を総合的に考慮する必要があります。

費用: 設定手数料、信託報酬、解約手数料に加え、その他の費用も比較検討。

専門知識: 信託に関する専門知識及び経験が豊富であること。

実績: 過去の遺言信託の実績を調査。

サポート体制: 信託期間中の相談窓口及びサポート体制の充実度。

信頼性: 信託銀行の場合は金融庁の認可、信託会社の場合は信託業登録の確認。

6. 結論
遺言信託は、専門知識が必要な複雑な手続きです。費用だけでなく、以上の事項を参考に各選択肢を比較検討し、最適な専門家を選択することが重要です。

Q.信託受益権と所有権の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/02/13

信託受益権と現物不動産の所有権との違いについてご解説お願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

侍スピリッツさん、はじめまして。

信託受益権と現物不動産の所有権は、法的な概念として異なる性質を持っています。
それぞれの違いを解説します。

現物不動産の所有権

定義
現物不動産の所有権とは、特定の不動産(土地や建物など)に対する完全な権利を意味します。
この権利にはその不動産を使用、収益、処分(売却、贈与、相続など)する権利が含まれます。
特徴
所有者は直接不動産に関する全ての決定を行うことができます。
また法律上の保護を受け、所有権を第三者に対して主張することができます。
登記
不動産の所有権は、不動産登記簿に記載され、公的な証明として機能します。

信託受益権

定義
信託受益権とは、信託財産(この場合は不動産)を管理・運用する信託会社等(受託者)に対して、信託契約に基づく権利・利益を持つ受益者の権利を指します。
受益者は、信託財産から生じる収益や信託契約に基づくその他の権利を持ちますが、直接不動産を所有するわけではありません。
特徴
信託受益権は、不動産そのものではなく、不動産によって生じる収益や利益への権利です。受益者は信託契約の条件に従って収益を受け取ることができますが、不動産の直接的な管理や運用、処分の決定権は持ちません。
登記
信託受益権は不動産登記簿には記載されませんが、信託契約に基づく権利関係は、信託受益権の登録やその他の方法で証明されます。

主な違い

1.所有権の性質
不動産の所有権は、直接その不動産に対する権利ですが、信託受益権は信託財産(不動産)に関連する利益に対する権利です。
2. 管理と運用
不動産の所有者は自ら不動産を管理・運用できますが、信託受益権の場合は受託者が管理・運用を行います。
3.法的構造
所有権は単純明快な構造ですが、信託受益権は信託という法的構造を介して間接的に不動産に関連する権利を行使します。

これらの違いにより投資や資産管理の目的に応じて、現物不動産の所有権または信託受益権が選択されます。
信託受益権は特に複数の投資家が不動産投資に参加する際の法的枠組みとして利用されることが多いです。

信託受益権を利用する主な目的は、不動産投資をより柔軟かつ効率的に行うためです。
具体的に以下のような目的があります。

不動産投資商品として流通性を高める
信託受益権によって不動産を直接所有する代わりに不動産に関連する権利を証券化し、より手軽に売買することが可能になります。
これにより、不動産市場における流動性が向上し、小規模投資家でも不動産投資に参加しやすくなります。
信託受益権を通じて不動産は細分化され、より多くの投資家にとって投資しやすい資産額となります。

投資商品の宅建業法の回避
宅地建物取引業法(宅建業法)は、不動産の売買や仲介に関わる業者に対して厳格な規制を設けています。
信託受益権を利用することで、不動産そのものの売買ではなく、不動産に基づく権利の売買という形を取ることができ、宅建業法の対象となる一部の制約から逃れることが可能です。これにより投資家が宅建業法のリスクを負うことなく、不動産投資をより柔軟に行うことができ、宅建業法で要求される資格や手続きの負担を軽減できます。

相続対策
不動産を信託によって管理することで、相続時の財産分配をスムーズに行うことができます。
信託受益権は、相続人に対して細かく分割して渡すことが可能で、不動産そのものを分割するよりも柔軟な対応が可能です。
また信託を利用することで、不動産の管理責任を受託者に委ねることができ、相続人間での紛争を避けることもできます。
さらに、信託財産は信託契約に基づいて管理・運用されるため、財産の保全と効率的な運用が期待できます。

これらの目的を通じて信託受益権は不動産投資の柔軟性を高め、法的制約の回避、相続対策といった利点を提供します。
これにより不動産投資市場の活性化に貢献し、投資家にとって魅力的な選択肢の一つとなっています。


Q.競売物件の落札者情報は見れますか?

不動産購入 > 競売入札

2024/02/13

競売物件の落札者を知りたいのですが、どこで公開されてますか?
個人情報や法人情報はどの程度公開されていますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

TRAINTRAINさん、はじめまして。

競売物件の落札者情報について
競売物件の落札者情報は、以下の方法で公開されています。

1. 裁判所の閲覧室
各裁判所の閲覧室では、以下の書類を閲覧できます。
売却許可決定書: 落札者氏名、落札金額などが記載されています。
申立書・債権目録: 債務者名、債権額などが記載されています。
入札調書: 入札者全員の氏名、入札金額などが記載されています。

2. BIT 不動産競売物件情報サイト
過去データ検索
過去5年分の競売物件情報(個人or法人、落札価格など)を検索できます。
開札結果照会
開札期日の翌日から落札者(個人or法人)、落札価格などを閲覧できます。
利用方法
利用料は無料です。
24時間いつでも利用できます。

3. その他の情報源
・所有権移転後の登記情報の取得。
・不動産会社によっては落札者情報の調査を依頼することもできます。

注意点
落札者情報は、誰でも閲覧できます。
ただし、プライバシー保護のため、一部の情報は公開されない場合があります。
落札者情報の取り扱いには、十分注意が必要です。

Q.子育てエコホーム支援事業ではどんなリフォームが補助金の対象ですか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2024/02/11

子育てエコホーム支援事業ではどんなリフォームが補助金の対象ですか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

アップルパイさん、はじめまして。

子育てエコホーム支援事業は省エネルギー性能を高めることで、エネルギー価格の高騰に対応し、2050年のカーボンニュートラル実現を目指す国の支援策です。
この事業は、子育て世帯や若者夫婦世帯が居住する住宅の新築やリフォームに対して補助金を提供します。
主に、断熱改修やエコ住宅設備の設置など、省エネに寄与する様々な工事が補助金の対象となります。
補助金の額は工事内容によって異なり、例えばエコキュートの設置や空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置などが含まれます。

この事業は、経済産業省、国土交通省、環境省の3省が連携して実施しており、省エネルギーによる住宅の環境負荷の軽減を促進することを目的としています。
対象となるリフォーム工事は以下の通りです。

1.開口部の断熱改修、外壁、屋根・天井または床の断熱改修およびエコ住宅設備の設置が必須条件です。
これらの工事は補助金の対象となりますが、補助額が合計5万円未満の場合は対象外となります。

2.子育て対応改修、防災性向上改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置、およびリフォーム瑕疵保険等への加入は、1のいずれかと同時に行う場合に限り補助の対象となります。


補助金の申請には、対象工事に関する証明書等が必要となり、工事請負契約を締結し、2023年11月2日以降に着工したリフォーム工事が補助の対象となります。

また、注文住宅の新築や新築分譲住宅の購入者も要件を満たせば対象となり、最大100万円の補助額を利用することができます。
詳細は子育てエコホーム支援事業の公式ホームページで確認できます。

Q.40代独身女性がマンション購入で後悔しないために注意すべき点は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/09

40代独身女性がマンション購入で後悔しないためには、どのような点に注意して物件選びや住宅ローン選びをすれば良いですか。
宅建士さんがお客様に接する中で得た実体験に基づくアドバイスをいただけましたら幸いです。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ミラノサンドAさん、はじめまして。

マンション購入は大きな決断ですので、後悔しないためには以下のような点に注意して物件選びや住宅ローン選びをすることが大切です。

物件選びにおけるアドバイス

1. 立地
通勤や通学、買い物、生活利便施設(病院、銀行、郵便局等)へのアクセスを考える。
2. 品質
構造、耐震性、断熱性など、建物の安全性や快適性について確認する。
3. 管理
管理組合の運営状況、修繕積立金額、管理会社の信頼性、共用部分の利用や清掃状況などを確認する。
4. 資産性
立地や物件の特性が将来的にも価値を保てるか、または賃貸として需要が見込めるかを考える。
需要のある将来推計人口の減少幅が少ない地域での購入を検討する。
5. ライフスタイル
間取りや設備が自分の生活スタイルに適しているか、また将来的な家族構成の変化にも柔軟に対応できるか。

住宅ローン選びにおけるアドバイス

1. 金利タイプを慎重に選ぶ
現在の金融事情や固定金利と変動金利の違いを理解し、自分のリスク許容度に合った選択をする。
2. 返済計画
自分の収入に照らし合わせ、無理のない返済計画を立てる。
将来的な収入の変動を考慮に入れる。
3. 金融機関を比較
金利だけでなく、手数料、各種オプションサービス、提供する保険商品なども比較して選ぶ。
4. 繰り上げ返済
繰り上げ返済による金利負担の軽減が可能か、またその条件を確認する。
5. ライフイベント
結婚や出産、転職など、将来起こり得るライフイベントがローン返済にどのような影響を与えるかを考慮する。

総合的なアドバイス

・情報収集を怠らない
セミナーに参加して、最新の市場動向や金融情報をキャッチアップする。
・専門家の意見を聞く
宅建士やファイナンシャルプランナーなど、専門家の意見を聞き、総合的な判断材料にする。
・感情に流されない
物件の見た目や内装に惹かれることも大切ですが、感情に流されすぎず、客観的な評価を重視する。

購入を考えている物件や住宅ローンについて不明点があれば、納得がいくまで質問し、理解を深めることが重要です。

Q.分譲マンションは第一期に買うべきか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/09

分譲マンションをあえて第一期に購入するメリットは、どのような点にありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

感謝デーさん、はじめまして。

分譲マンションは一般的に複数期に分け、販売します。
それは、販売最終まで残住戸の偏りを無くし、集客を継続する目的で行っています。
もし先着順での販売をすると、人気住戸から販売が終了し、残住戸の販売が困難になる可能性が高まるためです。
分譲マンションを第一期に購入する際のメリットには、以下のような点が挙げられます。

1. 価格のメリット
第一期の販売段階では、開発者はプロジェクトの成功を確実にするためにより魅力的な価格設定を行うことが多いです。
これは、プロジェクトの初期の成功が後続の販売にも好影響を与えるためです。

2. 選択肢の豊富さ
第一期購入者は、プランの中から好みの住戸を選択できる範囲が広いため、理想の眺望、方角、階数などを選びやすくなります。

3. キャピタルゲイン
初期段階で購入すると、建設完了時やその後の市場価値上昇に伴って、不動産の価値が上昇する可能性があります。
特に開発地域のインフラが発展する場合、その価値上昇は顕著になることがあります。

4. カスタマイズの選択肢
一部の開発者は、初期購入者に対して、内装や仕様のカスタマイズオプションを提供している場合があります。
これにより、購入者は自分の好みに合わせた住まいを作ることができます。

しかし、初期段階での購入はリスクも伴います。
例えばプロジェクトの遅延、予想されたインフラの整備が行われないリスク、建設品質の問題などがあります。
そのため、購入を検討する際には開発者の信頼性や過去の実績、契約条件などを十分に確認することが重要です。

Q.住宅ローンの変動金利の今後の見通しは?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2024/02/09

変動金利が今後一気に上がる可能性はありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

今年の動向知りたいさん、はじめまして。

2024年以降の住宅ローン変動金利の見通しは、複数の要因によって上昇する可能性が指摘されています。
日銀の金利政策や国内外の経済状況が直接的に影響を及ぼすため、変動金利は現状の低金利から上昇する可能性があると見られています。

大手シンクタンクの予想によると、2024年度には日銀のゼロ金利政策が解除される可能性があるとされています。
一方で、ニッセイ基礎研究所や三菱UFJリサーチ&コンサルティングは、2025年度にゼロ金利政策が解除されると予想しています。
どちらにしても近々マイナス金利が解除され、変動金利が上昇する可能性は高いと思われます。

銀行の住宅ローン金利の決定メカニズムは、短期金利や長期金利を基準に設定されていますが、銀行間の競争や市場の状況によっても左右されます。
引き下げ幅の維持や拡大は顧客獲得のために重要であり、今後も一定の引き下げ幅が維持されることが期待されます。
しかし、物価上昇率が日銀の目標を超える現象が続いており、春闘での物価インフレを上回る賃金上昇が確認されると、以前からの日銀総裁のコメントの通り、マイナス金利が解除される可能性があります。

では、上昇幅がどの程度になるかとの質問ですが、2%のインフレ率とそれを上回る賃金上昇を継続できる経済環境を考慮し、利上げ幅を決定すると考えられます。
これまでの政策金利の変更では、0.5%程度でしたので、同様の水準に変更し、以上の経済指標を確認しながら更なる政策金利の変更を検討すると思われます。

ただし、金融政策の予想は困難であり、短期間に大幅な金利上昇が見込まれる状況ではないとの見方もあります。

これらの情報を踏まえると、2024年以降も変動金利の上昇は十分に考えられるため、住宅ローンを検討中の方は、金利上昇のリスクを考慮した上で、固定金利と変動金利の選択肢を慎重に検討する必要があります。


Q.独立系保証会社での滞納履歴は信用情報に影響しますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/02/08

少し複雑な事情ですので長めの説明になります。
私は海外出身で、一昨年の年末までに留学生として日本に滞在し、卒業して母国に帰国しました。
賃貸マンションを契約していたため、帰国前に不動産屋で解約の手続きをし、帰国することも伝えました。その際、退去の立会いが帰国の前日になるため、念のため元々の敷金+超過分の家賃で合計10万円ほどオーナーさんに預かりました。部屋は基本的に綺麗に使っていて、家具により2ヶ所の小さいクロスの剝がれがあるくらいでした。不動産屋は追加の費用はほぼないと言っていました。
そして立会い当日、担当者から元々あったクリーニング代と畳表替え代に、4万円のクロス補修代が追加された請求書を渡されて(ちなみに5年以上住んでいました)、明らかに高いと反論しても不動産屋に言ってくれと言われて、空港にいかなければならないので一旦了承し部屋を出る形になりました。
後に不動産屋に連絡したら、クリーニング実施時に確認しますと言われたので、そのまま帰国することになりました。
帰国後一か月後に自分のemailに、立会いの時の金額に更に複数の追加クリーニングの費用が追加された請求書と期日内に振り込んでくださいとのメールが送られてきました。
呆れて問い合わせのメールを送ったが、返事は一切来ませんでした。
そのまま時間が経過し、去年9月に緊急連絡先の友人に保証会社の法律事務所からの連絡が行きましたが、自分の名前の読みを間違えたせいか、友人は誰やね知りませんって感じで会話が終わったようです。最近雑談した時に友人に言われてから初めて連絡があったことを知りました。
今年6月に日本の会社に入社する予定のため、部屋借りる時に影響があるか少し心配になってきました。ちなみに契約していた保証会社はcasaです。
日本の携帯番号は現在使えないので、日本に着いたら信用情報機関に情報を開示してみるつもりですが、そもそも信用情報に影響するか、また保証会社の審査に影響するかどうかを、ぜひ専門家の意見を聞いてみたいと思い、質問させていただきました。

ここまで読んで頂きありがとうございます、どうぞよろしくお願いいたします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

火星人さん、はじめまして。

株式会社casaでの滞納履歴は、信用情報に影響を及ぼす可能性があります。
こちらの会社は貸金業登録がされており、JBAやCICに登録されている可能性があります。

滞納が発生すると、保証会社はまず入居者に対して支払いを催促します。
支払いがなされない場合、保証会社はその滞納情報を信用情報機関に報告することがあります。日本では、主に以下のような信用情報機関があります。

・ 全国銀行個人信用情報センター(JICC)
・日本信用情報機構(JBA)
・ CIC(シー・アイ・シー)

これらの機関は金融機関やクレジットカード会社、保証会社などから提供される個人の信用情報を管理しており、滞納履歴などのネガティブな情報が登録されると、将来のクレジットカードの発行やローンの申し込み、さらには賃貸契約時の審査にも悪影響を及ぼす可能性があります。

したがって、影響を及ぼすかどうかは、その滞納が信用情報機関に報告されるかどうかに依存します。
報告されると、信用スコアの低下や信用情報にネガティブな記録が残ることになります。

今回のようなケースは非常に悪質ではありますが、経緯を拝見すると承認したかのように取られます。
個人情報を確認し、もし情報登録されている場合は最寄りの不動産会社に相談し、別の保証可能な会社を利用して賃貸することも可能です。

Q.分譲住宅と建売住宅の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/02/08

分譲住宅と建売住宅とでは、言葉の意味に違いはありますか??

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

JUDYさん、はじめまして。

分譲住宅と建売住宅は、概念や特徴にはいくつかの違いがあります。

1.分譲住宅
分譲住宅は、不動産会社が大きな土地をいくつかの部分に分けて、それぞれ個別に販売することを指します。
分譲の目的は、大規模な開発プロジェクトを小さなユニットに分割して、個々の購入者の予算内で手が届きやすい形で所有できるようにすることにあります。

【分譲住宅の特徴は以下の通りです。】
・カスタマイズ性
分譲住宅は複数の土地に分割して販売するため、大半は更地の状態から販売することが多く、購入契約を結んだ後、内装や間取りなどを購入者の希望に応じてカスタマイズすることが可能です。

・立地選定
分譲住宅は一団の土地を分割して販売するため、向きや地形を選定して購入することが可能です。


2.建売住宅
建売住宅は、分割せずに販売できる規模の土地に単独で建築し、販売する住宅です。不動産会社が独自に設計・建設した住宅を完成後に販売する形態です。

【建売住宅の特徴は以下の通りです。】
・即時入居可能
建売住宅は完成している若しくは完成直前で物件を購入するため、購入手続きが完了次第、比較的短期間で入居することが可能です。

・カスタマイズの限界
建売住宅は既に建築が始まっているため、内装や間取りの大幅な変更は難しい場合があります。
設備の追加や装飾は可能ですが、基本的には「そのままの状態」で購入することになります。

・現物確認
物件が完成しているため、購入前に実際の住宅を見て回ることができます。これにより、実際に住むイメージを持ちやすくなります。


3.まとめ
分譲住宅は複数棟の一戸建てが販売されており、建売住宅は単独の一戸建てが販売されています。

Q.ミックスローンだと抵当権設定登記はどうなる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/08

ミックスローンだと住宅ローン契約を2本結ぶようですが、抵当権設定登記はどうなりますか?登記費用は普通の住宅ローンに比べると嵩みますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ミツさん、はじめまして。

ミックスローンとは、異なるタイプの複数のローンを組み合わせることで、借り手の金融ニーズや金利変動リスク許容度に応じた柔軟な借入れ方法です。
この方式を利用することで、金利変動リスクを分散させたり、返済プランをより柔軟に設計することが可能になります。

例えば、住宅ローンを組む際に、一部を固定金利で借り入れ、残りを変動金利で借り入れるといった使い方が考えられます。
この方法により、金利が上昇した場合でも全額が影響を受けるわけではなく、また、金利が下がれば変動金利部分の利息負担が軽減される可能性があります。

ただし、ミックスローンを利用すると金銭消費貸借契約書を2通締結することになり、印紙や手数料が2倍必要になります。
ミックスローンを選択する際には、それぞれのローン商品の特徴を理解し、自身の返済能力や将来の金利動向を考慮する必要があります。
また、取り扱い金融機関によって提供される条件や組み合わせが異なるため、複数の金融機関の商品を比較検討することが重要です。

Q.断熱等級5と6の違いは?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2024/02/06

断熱等級5と断熱等級6を比較した場合、断熱材厚みや暑さ寒さはどの程度違うものなのでしょうか。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

いちご同盟さん、はじめまして。

断熱等級は、建築物の断熱性能を数値で示したものです。
2050年のカーボンニュートラルの実現に向けて、国土交通省より建築物のエネルギー消費性能を向上させるために、断熱性能に関する基準が設けられています。
断熱等級は、その基準を満たすための指標の一つであり、等級が高いほど断熱性能が高いことを意味します。

断熱等級5と6の主な違いは、断熱性能のレベルにあります。
等級6は等級5よりも高い断熱性能を示します。
具体的には、壁体や天井、床などの部分での熱の流出をより抑えることができ、冷暖房のエネルギー消費をさらに削減できるレベルにあります。
これは、より厚い断熱材の使用や、より高性能な窓の採用など、建材の選択においても差が出ます。

断熱等級5は2022年4月に新設された等級で、ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)基準相当の断熱性能が求められます。
これは、次世代省エネ基準(等級4が満たすべき基準)よりもさらに厳しい基準であり、冷暖房にかかる一次エネルギー消費量を大幅に削減可能です。

断熱等級6は2022年10月に新設された等級で、HEAT20のG2レベル相当の断熱性能を満たす必要があります。
G2はより高い断熱性能を示し、冷暖房にかかる一次エネルギー消費量を等級4と比べて約30%削減可能なレベルを意味します。

断熱等級の決定には、外皮総熱損失量(UA値)と総日射熱取得量(ηAC値)の2つの指標が用いられます。
UA値が小さいほど、η_C値が小さいほど断熱性能は高いことを意味し、住宅の外気に対する熱の出入りが少なく、高い断熱性能を示します。

24年の住宅ローン控除においても、これらの基準を満たす住宅を取得することで控除額が拡大されています。

Q.idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/06

idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットについて教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ケンタウロスさん、はじめまして。

iDeCo(個人型確定拠出年金)と住宅ローン控除を併用する場合のデメリットを理解する前に、それぞれの制度の概要から確認していきます。

iDeCo(個人型確定拠出年金)

目的
老後資金の自助努力を促進するため、国が設けた制度です。
特徴
払込み額が所得控除の対象となり、年金受給時には受取金額に対して税金がかかります。
投資先を自分で選べるため、運用による増減があります。

住宅ローン控除

目的
住宅購入を促進し、家計の負担を軽減するための税制優遇措置です。
特徴
住宅ローンの年間返済額の一部(最大で0.7%)を、所得税から控除できます。
この控除は新築は最長13年、中古は最長10年間受けることができます。

併用時のデメリット

1.所得税率の影響
iDeCoの控除を活用すると、その年の課税所得が減少します。
住宅ローン控除は課税所得に応じて控除額が変わるため、iDeCoを活用することで住宅ローン控除の恩恵が減少する可能性があります。
2. 控除上限の影響
日本の税制では、所得控除の合計が一定の上限を超えると、それ以上の控除が受けられなくなる場合があります。
そのため、iDeCoと住宅ローン控除を同時に利用していると、他の控除(例えば生命保険料控除や地震保険料控除など)をフルに活用できない可能性があります。

しかし、これらのデメリットは、個人の所得水準、家計の状況、ローンの額、他の控除の利用状況などによって異なります。
そのため、具体的な計算をしてみないと、実際の影響は明確になりません。

また、iDeCoと住宅ローン控除を併用することによる長期的なメリット(老後資金の準備、税制優遇を通じた節税効果など)も考慮する必要があります。

最適な金融計画を立てるためには、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをお勧めします。

Q.不動産投資にはどのようなランニングコストがかかりますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2024/02/03

マンション投資でかかるランニングコストはどのようなものがありますか?管理会社への委託費用は家賃の5%程度が相場でしょうか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マルゲリータさん、はじめまして。

不動産投資に関わるランニングコストは、物件の種類や場所、管理の仕方によって異なりますが、一般的に考慮すべき主なコストは以下の通りです。

1. 管理費・保守点検費
建物全体の維持管理にかかる費用です。
清掃、エレベーターや火災報知器等の点検費、セキュリティサービスなどが含まれます。

2. 固定資産税・都市計画税
不動産を所有しているだけで毎年発生する税金です。

3.保険料
火災保険や地震保険など、不動産に関連する各種保険の費用です。
万が一の事態に備えます。

4.募集広告料
入居者が見つからない期間の収入損失や入居者募集のための広告費用などが考えられます。

5.メンテナンス費用
物件の日常的な修理やメンテナンスにかかる費用です。
設備の故障や建物の小修理などが含まれます。

6.リフォーム・リノベーション費用
入居者の入れ替わり時に物件の価値を維持・向上させるための改修費用です。

これらのコストは、不動産投資の収益性を左右する重要な要素です。
投資判断を行う際には、これらのランニングコストをしっかりと見積もり、収益計画に反映させることが重要です。
また、管理会社に委託する際の委託費用の相場は地域により差異がありますが、一般的には3~5%です。
物件の規模や管理内容により違いがありますので、委託する際は複数の管理会社に相談することをお勧めします。

Q.キャップレートと割引率の違いとは? 

不動産投資 > その他不動産投資一般

2024/02/03

それぞれどういう意味か教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

くじら12号さん、はじめまして。

キャップレート(Capitalization Rate)と割引率(Discount Rate)は不動産投資や財務分析でよく使用される二つの重要な概念ですが、それぞれ異なる目的と計算方法を持っています。
これらの違いを分かりやすく解説します。

・キャップレート(Capitalization Rate)
キャップレートは、不動産投資の収益性を評価するために使用される指標です。
具体的には、不動産の年間純運用収入(Net Operating Income: NOI)をその現在価値(または購入価格)で割ったものです。
キャップレートはパーセンテージで表され、不動産の収益性やリスクを評価する際に用いられます。
キャップレートが高いほどリスクが高いが、収益性も高い投資と見なされます。

・割引率(Discount Rate)
割引率は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使用される率です。この概念は、将来発生する収益やコストを現在の価値に換算する際に用いられ、特にDCF(割引キャッシュフロー法)で重要です。
割引率は、投資のリスクを反映しており、リスクが高い投資ほど高い割引率が用いられます。

キャップレートと割引率の主な違い
・目的の違い
キャップレートは不動産の収益性を評価するために使われ、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使われます。

・計算方法
キャップレートは年間純運用収入と物件価格の比率で計算され、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引く際に使用されます。

・リスクの考慮
キャップレートは物件自体の収益性とリスクを示しますが、割引率は投資全体のリスクを考慮して将来のキャッシュフローを現在価値に割り引きます。

これらの違いを理解することは、不動産投資や財務分析において重要です。
それぞれの指標が示す意味を正確に把握し、適切な状況で使用することでより良い投資判断を行うことが可能となります。

Q.不動産の等価交換の仕組みについて教えてください

不動産業界 > 不動産用語

2024/01/30

マンションと土地、でも等価交換できますか?

等価交換が成立する場合の不動産取得税はどうなりますか?

等価交換に節税メリットはありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

チェンジさん、はじめまして。

不動産の等価交換とは、不動産所有者同士がそれぞれの不動産を交換する取引のことです。
等価交換の成立には、双方の不動産の価値が等しいか、または価値の差額が少ないことが通常求められます。

不動産取得税について
不動産取得税は、等価交換の場合でも新たに不動産を取得するとみなされるため、取得税が課税されることになります。
取得した不動産の評価額に基づいて計算されます。

節税メリットについて
等価交換による節税メリットは、不動産の売却で利益が発生する場合に不動産譲渡所得税の支払いが繰り延べることができます。
ただし、交換した不動産を売却する際に利益が出る場合は不動産譲渡所得税が発生します。

等価交換の要件
等価交換が認められるには以下の要件をクリアする事が条件となります。
・同種の不動産
 土地と土地、マンションとマンションのように同じ種類の不動産の交換に限定されます。
・所有期間
 譲渡する不動産は1年以上所有されている不動産。
 取得する不動産も1年以上所有し、かつ交換する目的で取得していな事。
・使用方法
 譲渡した不動産と同様の使用を行う事。
・交換差金
 時価に差がある場合、その差は20%以内である事。
その他不動産会社が売買目的で取得した不動産出ない事が挙げられます。

一方、土地活用において等価交換を利用する場合もあります。
例えば空き地を活用し、マンションを建設する際に地主は建築代金を用意せず、不動産会社等にマンションを建設して貰います。
その代価として、建築代金と土地価格の負担割合に応じた土地とマンションを等価交換します。
地主は建築代金が不要で、不動産会社は土地取得費が不要になるメリットがあります。
ただし、このスキームの場合は不動産譲渡所得税が発生する可能性があります。


Q.マンションの査定価格が高い不動産会社に売却するのがよいですか。

不動産売却 > 売却査定

2024/01/27

マンション売却で3社に査定をお願いしました。一番査定価格が高いところに決めるのが良いですか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

きなこさん、はじめまして。

マンションを売却する際に、複数の不動産会社に査定を依頼した場合、最も高い査定価格を提示した会社に決めるのが一般的に良い選択と思われがちですが、実際にはいくつかの要因を考慮する必要があります。

1. 査定価格の現実性
高い査定価格を提示した不動産会社が、その価格で実際に売れる可能性があるかどうかを確認することが重要です。
不動産会社によっては依頼を受けるために現実的でない高い価格を提示することがあります。
査定価格だけで判断せず、その査定価格算出の根拠が事実に基づいて適切かを判断することが重要です。

2. 会社の実績と信頼性
査定価格だけでなく、その不動産会社の過去の取引実績や市場における評判、信頼性も重要な要素です。
信頼できる会社であれば、取引全体のプロセスがスムーズに進む可能性が高いです。

3. 販売戦略とサービス
どのような販売戦略を提案してくれるか、また、売却に向けたサポートやアフターサービスの質も考慮するべきです。
売却までの期間、広告の方法、対応の迅速さなどがポイントになります。

4. 契約条件
売却に関する契約条件や手数料、その他の費用も比較することが大切です。
時には低い査定価格でも、手数料が安く結果的に手取りが多くなるケースもあります。

最終的には、査定価格だけでなくこれらの要素を総合的に考慮し、自分にとって最も適切な不動産会社を選択することが重要です。
そして会社だけでなく、担当者の対応も重要になります。
担当者の説明に矛盾点や不審な点がある場合、納得いくまで質問し、適切で納得できる対応をしてくれることが重要です。

Q.単独ローンとペアローン、どちらがよいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/27

ローンを組むのに、単独ローンとペアローンで迷っています。どちらがメリットが多いですか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

げんさん、はじめまして。

住宅ローンを組む際に単独ローンとペアローン(共同ローン)のどちらがメリットが多いかは、個々の状況やニーズに大きく依存します。
それぞれの特徴を概説します。

単独ローン
対象者: 借入人は一人です。

メリット
責任の明確化
借入と返済の責任が自分一人に限られるため、他人との関係において金銭的な問題が生じにくい。
単純な手続き
共同借入人を設定する必要がないため、手続きが比較的簡単。
独立性の維持
自分の信用と収入のみに基づいてローンを審査するため、他人に依存しない。

デメリット
借入限度額
個人の収入や信用度に基づくため、ローンの限度額が低くなる可能性がある。

ペアローン(共同ローン)
対象者
通常は夫婦やパートナーなどの複数人で借り入れます。

メリット
高い借入限度額
複数人の収入と信用度を考慮に入れるため、より高い額のローンを組むことが可能。
リスクの分散
返済責任が複数人に分散されるため、一人が負担するリスクが減少する。
税制上のメリット
ペアローンは住宅ローンを別々に借りているため、住宅ローン控除も別々に適用されます。

デメリット
複雑な手続き
共同借入人全員の収入証明や信用情報が必要になり、手続きが複雑になる。
関係性の問題
夫婦で借り、離婚になった場合に金銭的なトラブルが発生する可能性があります。

決定をする際の考慮点
収入と信用情報
単独でのローンはあなたの収入と信用情報に大きく依存します。
ペアローンでは、共同借入人の収入と信用情報も重要になります。
返済能力
返済の負担を考慮し、将来の収入変動の可能性も含めて検討する必要があります。
関係性の安定
ペアローンを組む際は、共同借入人との長期的な関係性が重要です。
関係が不安定な場合、単独ローンの方が無難かもしれません。

最終的にはあなたの財務状況、ローンの目的、将来計画などを総合的に考慮して決定することが重要です。
また、専門家のアドバイスを受けることも有益です。

Q.住宅ローンの連帯債務者が死亡したらどうなりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/27

連帯債務者に相続人がいる場合を前提にどのような手続きが必要になるか教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

nagisaさん、はじめまして。

住宅ローンの連帯債務者が亡くなられた際の相続人の対応は以下の通りです。

連帯債務者の役割は、住宅ローンの債務者が支払を滞った場合に債権者より支払い請求されます。
今回のご質問では、連帯債務者が亡くなられた時点で債権者より支払い請求が発生していない場合は、相続人に支払義務がありません。
一方、連帯債務者が亡くなられた時点で支払い請求が発生している場合は、相続人が相続を承認すると支払義務があります。
このような状況を防ぐには以下の手続きが必要です。

1.相続開始
 連帯債務者(被相続人)が亡くなられると相続人の確定と相続財産評価の確定作業をおこないます。
2.相続財産の確認
 1が完了し、相続人と相続財産が確定すると相続承認の判断をすることになります。
3.相続放棄・限定承認
 相続財産がプラスの財産よりマイナスの財産(今回の場合は連帯債務額)が大きければ相続放棄が必要になります。
 相続放棄をするとプラス・マイナスの全ての財産の受け取りを放棄することになり、被相続人のものは何も残すことができなくなる可能性があります。
 一方、プラスの財産がマイナスの財産を上回っている場合は、限定承認を選択し、上回った財産のみを受け取る手続きをすることになります。

以上の判断・手続きは、被相続人の亡くなられた日もしくは被相続人が亡くなられた事を知った日から3か月以内に裁判所に申立てを行わなければなりませんのでご注意ください。

Q.マンションの管理費滞納者への対策はどうすればよいか

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2024/01/25

マンションの管理費を滞納している所有者がいます。弁護士さんに相談した方がよいですか。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

人生ゲームさん、はじめまして。

マンションの管理費滞納者への対策については、以下のようなステップを踏むことが一般的です。

1. 通知と確認
まず、滞納している区分所有者に対して書面で通知を行います。
誤解や振込のミスがないかを確認し、滞納が事実であることを明確にします。

2. 支払いの催促
滞納が確認された場合、書面や直接訪問を通じて支払いを催促します。
この際、支払い期限を設定することが重要です。

3. 分割払いの提案
経済的な困難が滞納の原因である場合、分割払いの提案を行うことも有効です。
これにより区分所有者が少額ずつでも支払いが可能になります。

4. 法的措置の検討
以上のステップを踏んでも支払いがなされない場合、法的措置を検討することが必要です。
弁護士と相談し、内容証明郵便を送る、区分所有マンションに差押えを行うなどの手段があります。
滞納額が膨らみ続け、多額になると競売での回収も検討する必要があります。

5. 管理組合での対応
管理組合の理事会で滞納問題を取り上げ、組合員としての意見や対策を共有することも重要です。
組合全体での方針を決めることが効果的です。

6. 定期的なコミュニケーション
管理費の重要性や支払いの必要性や協調性について、住人への定期的なコミュニケーションを行うことも予防策として有効です。

これらのステップは、具体的な状況や管理組合の規約、法律によって異なる場合がありますので、実際の対応には専門家の意見を取り入れることが望ましいです。
また、滞納者に対する対応は、法律や人権を尊重しながら行う必要があります。

Q.住宅ローンが払えなくなったらどうすればいいですか

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/25

マンションを購入して、住宅ローンが払えなくなったらどんな手続きをすればいいですか

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マイメロさん、はじめまして。

住宅ローンが払えなくなった場合、以下のような手続きや対応が考えられます。
ただし、具体的な手続きは金融機関や契約内容によって異なるため、まずはローンを組んでいる金融機関に相談することが重要です。

1. 金融機関への相談
支払いが困難になったことをできるだけ早く金融機関に伝え、相談します。
金融機関は状況に応じて返済計画の見直しや条件の変更を提案することがあります。

2. 返済計画の見直し
住宅ローンの支払が困難な理由が一時的なものであれば返済期間の延長や返済額の減額など、返済計画の見直しを行うことができる場合があります。

3. 任意売却
銀行との返済計画の見直しが難しい場合、その後返済は滞納する可能性が高くなります。
3か月以上滞納が続くと保証会による代位弁済(債務者に代わり銀行に一括返済)が行われることになります。
その後は保証会社と返済について協議することになります。
一般的にはマンションを売却し、売却代金を返済に充当することになりますが、売却価格が借入残債に満たない場合は任意売却となります。
任意売却は売却代金の不足分について保証会社と協議し、抵当権を抹消して貰い、売却する方法です。
競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。

4. 競売
もしマンションの売却を拒絶した場合や一定期間、任意売却活動を行っても買い手が見つからない場合は、マンションは競売にかけられることがあります。
これは金融機関がローンの残債を回収するための手段です。

5. 個人再生や自己破産
法的な手続きを通じて債務を整理する方法です。
個人再生ではマンションに住み続けることができる可能性があります。
一部の債務を免除し、残りの債務について返済計画を立て、債権者と合意することが条件です。
自己破産は、債務を免除してもらう代わりに全ての資産を失うことになります。

どの方法を選択するにしても、早めの対応と適切なアドバイスが重要です。
また、これらの手続きは複雑であり、個々の状況によって最適な選択肢が異なるため、専門家の意見を聞くことをお勧めします。

Q.筆界と境界の違いとは?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2024/01/25

筆界と境界の違いや筆界確認書と境界確認書の違いについて教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

バンジーさん、はじめまして。

「筆界」と「境界」は土地に関連する用語で、似ているようで異なる意味を持っています。
また、「筆界確認書」と「境界確認書」もそれぞれ異なる文書です。

筆界
筆界とは、一つの登記簿に記載されている土地の範囲を指します。
つまり、一つの土地の区画の範囲を示すものです。

境界
境界とは、隣接する二つ以上の土地の間の分界線を指します。
これは、異なる所有者間の土地の境界線です。
境界は隣接する土地所有者間の権利と義務の関係を明確にするために重要です。
正確な境界線の確定は、土地利用や建築計画において重要な役割を果たします。

筆界確認書
筆界確認書は一筆の土地の範囲が記載された文書です。
この文書は、その土地の正確な範囲や面積を証明するものです。

用途
土地の取引や地積更生登記(測量図の登記)の際にその土地の範囲を明確にするために使用されます。

境界確認書
境界確認書は、隣接する土地間の境界線に関する合意が記載された文書です。
この文書は、隣接する土地所有者間での境界線の位置についての合意を証明します。

用途
土地の売買や建築計画の際に隣接する土地所有者間の境界線に関するトラブルを避けるために使用されます。

まとめ
筆界は一筆の土地の範囲、境界は隣接する土地間の分界線。
筆界確認書は一筆の土地の範囲を証明、境界確認書は隣接する土地間の境界線の合意を証明。
これらの書類は土地の所有と利用において重要な役割を果たします。

Q.相続と遺贈の違いが知りたい

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/25

「相続させる」旨の遺言と「遺贈する」旨の遺言だと意味合いが異なるそうですが具体的に何がどう異なるのでしょうか。相続に関わる税金の計算にも違い出てくるそうですが。。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

SHINさん、はじめまして。

「相続させる」と「遺贈する」という遺言は、確かに法的な意味合いが異なります。これらの違いを具体的に説明します。

1. 相続させる(相続分の指定)
「相続させる」というのは、遺言で特定の相続人に相続させる財産の割合や内容を指定することです。
この場合、指定された人は法定相続人となり、遺産分割の際にその指定された割合または財産を受け取ります。
相続人は、遺言で指定されたものだけでなく、遺言で触れられていないその他の遺産についても、法定相続分に従って相続する権利があります。

2. 遺贈(贈与)
「遺贈する」とは、遺言により特定の人や法人に特定の財産を贈与することを指します。
遺贈の対象となる人は、相続人でなくてもよく、友人や遠縁の親族、さらには法人など、遺言者が指定した任意の人物や団体になります。
遺贈される財産は、相続財産から先に控除されるため、遺贈を受ける者は、その特定の財産を受け取る権利がありますが、その他の遺産を相続する権利は原則としてありません(遺言で指定された遺産のみ)。

税金の面での違い
相続税
相続税は、相続人が法定相続分または遺言で指定された相続財産に対して支払う税金です。
相続させる場合、受け取る財産に対して相続税が課税されます。

遺贈税
遺贈の場合、遺贈を受けた人は「相続税」の対象となります。
税法では、遺贈に対しても相続税の枠組みの中で税金が計算されるため、実質的には相続税と同様の扱いを受けることが一般的です。
なお、遺贈の場合は通常の相続税に2割加算された納税額になります。

このように、遺言における「相続させる」と「遺贈する」は、対象となる人物や財産の扱い方、税金の計算方法などにおいて異なる点があります。
遺言を作成する際には、これらの違いを理解し、意図に応じて適切な表現を選ぶことが重要です。
また、遺留分などもありますので、詳細につきましては税理士に相談することをお勧めします。

Q.地積測量図と境界確定図は何が違う?

不動産業界 > 不動産用語

2024/01/23

地積測量図と境界確定図の違いについて教えてください!

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

富士急さん、はじめまして。

地積測量図と境界確定図は不動産や土地管理において使用される重要な文書で、それぞれ異なる目的と特徴を持っています。

1. 地積測量図
目的
地積測量図の主な目的は、土地の面積や形状を正確に測定し記録することです。
内容
この図には、土地の大きさ、形状、方位などが記載されています。
土地の正確な面積が分かるため、不動産の取引や税金の計算に利用されます。
使用場面
土地の登記、販売、購入、税金計算などに用いられます。

2. 境界確定図
目的
境界確定図は土地の正確な境界線を特定し、記録するために使用されます。
内容
この図では隣接する土地との境界線の位置が明示されています。
境界点の位置や隣接地との関係が詳細に描かれていることが特徴です。
使用場面
土地の境界紛争の解決、新たな境界の設定、土地の分割・統合などに用いられます。

簡単に言うと、地積測量図は「土地そのもの」の面積や形状に焦点を当てているのに対し、境界確定図は「土地の境界」、つまり隣接する土地との分かれ目に特に注目しています。
両者はしばしば連動して用いられ、境界確定図で隣地境界が確定し、確定測量図として法務局に登記され、地積測量図となります。

Q. 貸家建付地の相続税評価について教えてください

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/22

貸家建付地の相続税評価の計算方法について分かりやすく教えてください

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

評価されたいさん、はじめまして。

貸家建付地の相続税評価についてご説明致します。
貸家建付地とは賃貸用の建物が建っている土地のことを指します。
相続税の評価ではこの土地と建物を別々に評価した後、合計して相続税の対象額を算出します。

1. 土地の評価
路線価方式は国税庁が公表する路線価を基に評価します。
倍率方式は土地の公示価格や基準価格に一定の倍率を掛けて評価します。
この評価額から当該地に指定されている借地割合・借家割合を減額した評価額となり、以下のような計算式になります。
例:路線価又は倍率方式による評価額1億円
  借地割合70%、借家割合30%
  1億円×(1-70%×30%)=7900万円

2. 建物の評価
建物の固定資産税評価額を基に計算します。
 借家割合を減額した評価額となります。
 なお、賃貸建物の入居状況により評価額にも反映されます。

3. 小規模宅地等の特例
一定の条件を満たす宅地や事業用地については、評価額から一定割合を減額する特例が適用されることがあります。

4. 評価額の合計
土地と建物の評価額を合計し、それが相続税の対象となる貸家建付地の評価額になります。

相続税の評価は複雑であり、具体的な計算方法や特例の適用条件は個々のケースによって異なることがあります。
実際の評価を行う際には、税理士の意見を求めるか、国税庁のウェブサイト等で詳細な情報を確認することをお勧めします。

Q.マンションの相続税評価額の見直しの内容とは?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/22

マンションの相続税評価額の見直しが2024年からされたそうですが、結果的に相続税は上がったのか下がったのかどちらですか?

具体的内容について解説お願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マンション相続さん、はじめまして。

2024年からのマンションの相続税評価額の見直しにより、一部のマンションの相続税は上がる傾向にあります。
この見直しは、特に時価と従来の相続税評価額との乖離が大きいマンションに影響を与え、過度な相続税対策を防ぐことを目的としています。

新しいルールでは、マンション1室の評価額を時価の6割に引き上げるという方針が取られています。
これにより、従来の評価水準と比較して、特にタワーマンションの上層階に影響が大きくなります。
ただし、階層が低いマンションなど、一定の条件を満たす物件は、この補正計算の対象にならない可能性があります。

具体的な計算方法では、従来の評価方法に基づいて算出された土地・建物の評価額に特定の補正を加えることになります。
例えば、評価水準が0.6未満の場合は、従来の評価額に乖離率×0.6の補正を加えて、最低でも時価の6割になるように調整します。

これらの変更により結果的に多くの場合で相続税は上がると言えます。
ただし、相続税の評価が上がったとしても相続税評価上でのマンションの利点は依然として存在します。
また、小規模宅地の減額特例などの適用が可能な場合は、土地部分に対する評価額の上昇を軽減できる可能性もあります。
なお、評価方法の見直しにより相続税だけでなく、固定資産税も上昇する可能性がありますのでご注意ください。

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阪口(さかぐち) 修一(しゅういち) 宅建士

エスアール・パートナーズ株式会社

大阪府大阪市中央区本町4丁目5番4号本町GTCビル302

Q.43条但し書き道路に面している物件だと住宅ローンは組みにくい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/23

43条2条2項の許可を受けているいわゆる「43条但し書き道路」に面している戸建てを購入する場合だと、普通の戸建て住宅購入に比べて住宅ローンの審査が通りにくいリスクはありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マンハッタンさん、はじめまして。


43条2項2号許可を受けている「43条但し書き道路」に接している一戸建てを購入する場合、通常の一戸建て住宅の購入に比べて住宅ローンの審査が通りにくいリスクはあります。

43条但し書き道路とは
建築基準法では、接面道路幅員は4メートル以上と定められています。
しかし一定の条件を満たす場合、4メートル未満の道路に接する敷地でも建築許可を得ることが可能です。
これが43条但し書き道路です。

43条但し書き道路に接する物件の住宅ローン審査におけるリスク
43条但し書き道路に面する物件は、通常の道路に面する物件と比べて、以下のリスクがあるため、住宅ローン審査が通りにくい傾向があります。

・再建築ができない可能性がある
 43条但し書き許可は、将来にわたって継続されるものではありません。
 将来建築審査会によって、再建築許可同意が得られない可能性があります。
・担保価値が低い
 金融機関にとって再建築ができない可能性のある物件は担保価値が低くなります。
 その為融資額が低く設定されたり、金利が高く設定されたりすることがあります。
・売却が難しい
 将来的に売却する場合、買主が見つかりにくい可能性があります。
 また、売却価格が低く設定される可能性もあります。

43条但し書き道路に接する物件の住宅ローン審査を通りやすくするためのポイント
43条但し書き道路に接する物件を購入する場合、以下の点に注意することで住宅ローン審査を通りやすくすることができます。

・複数の金融機関に相談する
 金融機関によって、43条但し書き道路に対する審査基準は異なります。
 複数の金融機関に相談することで、審査に通りやすい金融機関を見つけることができます。
・頭金を多く用意する
 頭金を多く用意することで、融資額を低く抑えることができます。
 頭金の額を増やすことで金融機関の担保リスクを減らすことができ、審査に通りやすくなります。
・物件の情報を詳しく説明する
 物件情報を詳しく説明することで、金融機関に物件の魅力を理解してもらうことができます。
 これにより審査に通りやすくなります。

43条但し書き道路に接する物件の購入を検討している場合は、事前に住宅ローン審査のハードルが高いことを理解しておきましょう。
また、複数の金融機関に相談し、頭金を多く用意するなどの対策を講じて、審査に通るように準備しておくことが重要です。

Q.車ローンと住宅ローンをまとめるメリットは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/23

ろうきんやJAバンクなどは車ローンと住宅ローンをまとめることができるサービスを提供しているみたいなのですが、利用するメリットデメリットについて知りたいです。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

宝船さん、はじめまして。

ろうきん(労働金庫)やJAバンク(農業協同組合の金融機関)が車ローンと住宅ローンをまとめるサービスを提供している場合、その利用にはいくつかのメリットとデメリットがあります。

メリット

1. 金利の優遇
ローンをまとめることによって、通常よりも低い金利で借入れることが可能になる場合があります。
これは、大きな借入れに対して金融機関が金利の優遇を行うためです。
2. 管理の簡略化
複数のローンを一つにまとめることで、返済の管理が簡単になります。
返済日や金額を一つにまとめるため、支払いを忘れるリスクを減らすことができます。
3. 返済条件の柔軟性
借入先をまとめることで返済期間の延長や返済額の調整など、より柔軟な返済条件を設定できる可能性があります。

デメリット

1. 総返済額の増加
金利が低くなるとはいえ、返済期間が延長されると総返済額が増加する可能性があります。
長期にわたって利息を支払うことになるためです。
2. 一部解約や再融資の制限
一度まとめたローンは、車両の売却や住宅の売却時に一部解約や再融資を行いたい場合に手続きが複雑になったり、条件が厳しくなる可能性があります。
3. 条件適用の制限
まとめるサービスを利用するためには特定の条件を満たす必要があり、すべての借入れがこのサービスの対象になるわけではない場合があります。

車ローンと住宅ローンをまとめるサービスの利用を検討する場合は自身の返済能力、将来の計画、そして金融機関が提供する条件を慎重に検討し、メリットとデメリットを総合的に理解することが重要です。
また、具体的なサービス内容や条件は金融機関によって異なるため、直接相談することをおすすめします。

Q.親族間売買での適正価格は固定資産税評価額基準でOK?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/20

親族間売買での適正価格は、
固定資産税評価額基準で決めれば問題なさそうですか?
アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

ゆとり一郎さん、はじめまして。

親族間での不動産取引において適正価格を決める際、固定資産税評価額を基準にする方法は一般的です。
固定資産税評価額は、地方自治体が不動産の価値を基に算出した金額であり、税金の計算に使われます。
この評価額は公的な評価であるため、公平性があるとみなされやすく、親族間取引での適正価格の基準として利用されることがあります。

しかし、固定資産税評価額は市場価格と異なる場合があります。
市場価格は不動産の需給バランス、物件の状態、立地条件など多くの要因によって決まりますが、固定資産税評価額は一定の計算式に基づいているため、実際の取引価格と乖離することがあります。

そのため親族間で不動産を売買する際には、以下の点を考慮することが重要です。

1. 税務上の影響
取引価格が市場価格から大きく乖離している場合、税務上の問題が生じる可能性があります。
たとえば、適正価格よりも低い価格で売買された場合、贈与税の対象となる可能性があります。

2. 第三者の評価
より公正な価格設定を目指す場合、不動産鑑定士による鑑定評価が最適な方法です。
不動産鑑定士は市場動向を踏まえた上で、より実情に即した価格を算定します。
ただし、鑑定には費用が発生します。

3. 相談する専門家
税理士や宅建士など専門家に相談することで、税務上のリスクを避けつつ、双方にとって公平な取引が行えるようなアドバイスを得ることができます。

最終的には、双方が納得できる価格での取引が最も重要ですが、親族間取引における税務上の影響に注意し、必要に応じて専門家のアドバイスを求めることをお勧めします。

Q.住宅ローン初年度は年末調整と確定申告の両方必要ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/20

住宅ローン初年度で年末調整と確定申告の両方必要な場合について教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

双六さん、はじめまして。

住宅ローンを利用している場合、初年度に年末調整と確定申告の両方が必要になる状況について説明します。

年末調整とは

年末調整は1年間の給与から所得税を正確に計算し、過不足を調整する手続きです。会社が従業員に代わって手続きを行います。
通常、給与から毎月一定の所得税が源泉徴収されますが、実際の所得税額は年収や扶養家族の数、各種控除の適用によって変わるため、年末に調整が行われます。

確定申告とは

確定申告は個人が1年間の収入・支出を計算し、税金を正確に申告・納税する手続きです。
副業やフリーランスの収入がある場合、医療費控除や寄付金控除などの申請をする場合、または住宅ローン控除などの特別な控除を受ける場合に必要になります。

住宅ローン控除
・初年度は住宅ローン控除の適用を受けるために確定申告を行う必要がありますが、2年目以降は勤務先での年末調整で控除を受けることが可能です。
・確定申告は、通常2月16日から3月15日までの期間に行います。
適切な控除を受けるためには、この期間内に申告を完了させる必要があります。

初年度は会社の年末調整で住宅ローン控除の手続きはできないため確定申告をしなければなりません。
もし2重の手続きが煩わしい場合は年末調整を行わずにすべて確定申告することも可能です。

住宅ローンの初年度に関する税務処理は複雑になることがあるため、不明点があれば税理士や専門家に相談することをお勧めします。
また地域により、確定申告期間に税務相談会を開催している自治体もあります。
無料相談で書類記入もサポートして貰えますので、ご確認の上、ご利用ください。

Q.親族間売買でも住宅ローン控除は適用されますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/16

父が所有する中古マンションを親子間売買で私が購入して住宅ローンを組むとした場合に、住宅ローン控除が適用されるか知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

太陽サンサンさん、はじめまして。

親子間売買で住宅を購入し、その購入に住宅ローンを利用する場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用することができます。
住宅ローン控除は、自己の居住のために新築または中古の住宅を購入し、そのためのローンを組んだ際にその年の所得税から一定額が控除される制度です。

以下は住宅ローン控除を受けるための主な条件ですが、親子間売買においてもこれらの条件が適用されます:

1. 居住要件
購入した住宅に自らが居住すること。
購入した年の翌年の1月1日以降に居住を開始し、その年の12月31日までに居住する必要があります。
2. ローンの条件
国内の金融機関等から取得したローンであること。
また、ローンの期間が10年以上であること。
3. 所得の制限
前年の所得が一定額以下であることが必要です。
4. その他の条件
築年数や面積、一定の耐震基準を満たしていることなど、その他にも細かな条件があります。

親子間での売買であっても、これらの条件を満たしていれば住宅ローン控除の対象になります。
ただし、親子間の取引では、市場価格での取引であることや、正当な取引であることを証明する必要がある場合があります。
また、親から子への贈与とみなされる場合は、贈与税が課税される可能性がありますので、税理士や不動産専門家に相談することをお勧めします。

また親子間での不動産売買において一番困難なのは、住宅ローンの借り入れです。
親子間売買に対する住宅ローンを行っている金融機関は少なく、借入ができたとしても条件が付される可能性があります。
生計が同一の場合は特に困難ですので、融資可能な金融機関に借り入れ条件を事前にご確認下さい。


Q.遺言信託の手数料は高い?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/02/16

遺言信託の手数料は高いと聞きましたが信託銀行に頼むと費用相場はどのくらいですか?
信託銀行以外に頼む選択肢はありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ワイコロアさん、はじめまして。



1. はじめに
遺言信託における手数料体系と、信託銀行以外の選択肢についてご紹介致します。

2. 遺言信託手数料の構成要素
遺言信託手数料は、以下の3つの主要要素で構成されます。

設定手数料
遺言信託契約締結時に発生する費用。信託内容及び財産規模に応じて算定。
一般的に、遺言信託財産額の1~2%が目安。

信託報酬
信託期間中に発生する費用。信託財産の管理・運用・分配業務に対する対価。
信託財産額及び信託期間によって算定。
年間0.5~1%が目安。

解約手数料
信託終了時に発生する費用。
信託財産残高に応じて算定。設定手数料と同様に、1~2%が目安。

3. 信託銀行の遺言信託手数料相場
信託銀行における遺言信託手数料は、以下の要素によって変動します。

信託内容: 単純な信託よりも複雑な信託の方が高額になる傾向。

財産規模: 財産規模が大きくなるほど高額になるが、手数料率は低下傾向。

信託期間: 信託期間が長くなるほど高額になる傾向。

信託銀行: 各行によって独自の手数料体系を採用。

4. 信託銀行以外の選択肢
信託銀行以外にも、以下の選択肢が存在します。

弁護士
遺言信託の作成及び受任。
信託銀行よりも費用が低廉となる場合もある。
専門知識及び経験が豊富な弁護士の選定が重要。

司法書士
遺言信託の作成及び受任
弁護士よりも費用が低廉となる場合もある。
信託に関する専門知識は限定的。

信託会社
信託業務を専門とする企業。
信託銀行よりも費用が低廉となる場合もある。
知名度及び実績は信託銀行に比べ劣る。

5. 専門家選定の指針
専門家選定においては、以下の要素を総合的に考慮する必要があります。

費用: 設定手数料、信託報酬、解約手数料に加え、その他の費用も比較検討。

専門知識: 信託に関する専門知識及び経験が豊富であること。

実績: 過去の遺言信託の実績を調査。

サポート体制: 信託期間中の相談窓口及びサポート体制の充実度。

信頼性: 信託銀行の場合は金融庁の認可、信託会社の場合は信託業登録の確認。

6. 結論
遺言信託は、専門知識が必要な複雑な手続きです。費用だけでなく、以上の事項を参考に各選択肢を比較検討し、最適な専門家を選択することが重要です。

Q.信託受益権と所有権の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/02/13

信託受益権と現物不動産の所有権との違いについてご解説お願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

侍スピリッツさん、はじめまして。

信託受益権と現物不動産の所有権は、法的な概念として異なる性質を持っています。
それぞれの違いを解説します。

現物不動産の所有権

定義
現物不動産の所有権とは、特定の不動産(土地や建物など)に対する完全な権利を意味します。
この権利にはその不動産を使用、収益、処分(売却、贈与、相続など)する権利が含まれます。
特徴
所有者は直接不動産に関する全ての決定を行うことができます。
また法律上の保護を受け、所有権を第三者に対して主張することができます。
登記
不動産の所有権は、不動産登記簿に記載され、公的な証明として機能します。

信託受益権

定義
信託受益権とは、信託財産(この場合は不動産)を管理・運用する信託会社等(受託者)に対して、信託契約に基づく権利・利益を持つ受益者の権利を指します。
受益者は、信託財産から生じる収益や信託契約に基づくその他の権利を持ちますが、直接不動産を所有するわけではありません。
特徴
信託受益権は、不動産そのものではなく、不動産によって生じる収益や利益への権利です。受益者は信託契約の条件に従って収益を受け取ることができますが、不動産の直接的な管理や運用、処分の決定権は持ちません。
登記
信託受益権は不動産登記簿には記載されませんが、信託契約に基づく権利関係は、信託受益権の登録やその他の方法で証明されます。

主な違い

1.所有権の性質
不動産の所有権は、直接その不動産に対する権利ですが、信託受益権は信託財産(不動産)に関連する利益に対する権利です。
2. 管理と運用
不動産の所有者は自ら不動産を管理・運用できますが、信託受益権の場合は受託者が管理・運用を行います。
3.法的構造
所有権は単純明快な構造ですが、信託受益権は信託という法的構造を介して間接的に不動産に関連する権利を行使します。

これらの違いにより投資や資産管理の目的に応じて、現物不動産の所有権または信託受益権が選択されます。
信託受益権は特に複数の投資家が不動産投資に参加する際の法的枠組みとして利用されることが多いです。

信託受益権を利用する主な目的は、不動産投資をより柔軟かつ効率的に行うためです。
具体的に以下のような目的があります。

不動産投資商品として流通性を高める
信託受益権によって不動産を直接所有する代わりに不動産に関連する権利を証券化し、より手軽に売買することが可能になります。
これにより、不動産市場における流動性が向上し、小規模投資家でも不動産投資に参加しやすくなります。
信託受益権を通じて不動産は細分化され、より多くの投資家にとって投資しやすい資産額となります。

投資商品の宅建業法の回避
宅地建物取引業法(宅建業法)は、不動産の売買や仲介に関わる業者に対して厳格な規制を設けています。
信託受益権を利用することで、不動産そのものの売買ではなく、不動産に基づく権利の売買という形を取ることができ、宅建業法の対象となる一部の制約から逃れることが可能です。これにより投資家が宅建業法のリスクを負うことなく、不動産投資をより柔軟に行うことができ、宅建業法で要求される資格や手続きの負担を軽減できます。

相続対策
不動産を信託によって管理することで、相続時の財産分配をスムーズに行うことができます。
信託受益権は、相続人に対して細かく分割して渡すことが可能で、不動産そのものを分割するよりも柔軟な対応が可能です。
また信託を利用することで、不動産の管理責任を受託者に委ねることができ、相続人間での紛争を避けることもできます。
さらに、信託財産は信託契約に基づいて管理・運用されるため、財産の保全と効率的な運用が期待できます。

これらの目的を通じて信託受益権は不動産投資の柔軟性を高め、法的制約の回避、相続対策といった利点を提供します。
これにより不動産投資市場の活性化に貢献し、投資家にとって魅力的な選択肢の一つとなっています。


Q.競売物件の落札者情報は見れますか?

不動産購入 > 競売入札

2024/02/13

競売物件の落札者を知りたいのですが、どこで公開されてますか?
個人情報や法人情報はどの程度公開されていますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

TRAINTRAINさん、はじめまして。

競売物件の落札者情報について
競売物件の落札者情報は、以下の方法で公開されています。

1. 裁判所の閲覧室
各裁判所の閲覧室では、以下の書類を閲覧できます。
売却許可決定書: 落札者氏名、落札金額などが記載されています。
申立書・債権目録: 債務者名、債権額などが記載されています。
入札調書: 入札者全員の氏名、入札金額などが記載されています。

2. BIT 不動産競売物件情報サイト
過去データ検索
過去5年分の競売物件情報(個人or法人、落札価格など)を検索できます。
開札結果照会
開札期日の翌日から落札者(個人or法人)、落札価格などを閲覧できます。
利用方法
利用料は無料です。
24時間いつでも利用できます。

3. その他の情報源
・所有権移転後の登記情報の取得。
・不動産会社によっては落札者情報の調査を依頼することもできます。

注意点
落札者情報は、誰でも閲覧できます。
ただし、プライバシー保護のため、一部の情報は公開されない場合があります。
落札者情報の取り扱いには、十分注意が必要です。

Q.子育てエコホーム支援事業ではどんなリフォームが補助金の対象ですか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2024/02/11

子育てエコホーム支援事業ではどんなリフォームが補助金の対象ですか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

アップルパイさん、はじめまして。

子育てエコホーム支援事業は省エネルギー性能を高めることで、エネルギー価格の高騰に対応し、2050年のカーボンニュートラル実現を目指す国の支援策です。
この事業は、子育て世帯や若者夫婦世帯が居住する住宅の新築やリフォームに対して補助金を提供します。
主に、断熱改修やエコ住宅設備の設置など、省エネに寄与する様々な工事が補助金の対象となります。
補助金の額は工事内容によって異なり、例えばエコキュートの設置や空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置などが含まれます。

この事業は、経済産業省、国土交通省、環境省の3省が連携して実施しており、省エネルギーによる住宅の環境負荷の軽減を促進することを目的としています。
対象となるリフォーム工事は以下の通りです。

1.開口部の断熱改修、外壁、屋根・天井または床の断熱改修およびエコ住宅設備の設置が必須条件です。
これらの工事は補助金の対象となりますが、補助額が合計5万円未満の場合は対象外となります。

2.子育て対応改修、防災性向上改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置、およびリフォーム瑕疵保険等への加入は、1のいずれかと同時に行う場合に限り補助の対象となります。


補助金の申請には、対象工事に関する証明書等が必要となり、工事請負契約を締結し、2023年11月2日以降に着工したリフォーム工事が補助の対象となります。

また、注文住宅の新築や新築分譲住宅の購入者も要件を満たせば対象となり、最大100万円の補助額を利用することができます。
詳細は子育てエコホーム支援事業の公式ホームページで確認できます。

Q.40代独身女性がマンション購入で後悔しないために注意すべき点は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/09

40代独身女性がマンション購入で後悔しないためには、どのような点に注意して物件選びや住宅ローン選びをすれば良いですか。
宅建士さんがお客様に接する中で得た実体験に基づくアドバイスをいただけましたら幸いです。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ミラノサンドAさん、はじめまして。

マンション購入は大きな決断ですので、後悔しないためには以下のような点に注意して物件選びや住宅ローン選びをすることが大切です。

物件選びにおけるアドバイス

1. 立地
通勤や通学、買い物、生活利便施設(病院、銀行、郵便局等)へのアクセスを考える。
2. 品質
構造、耐震性、断熱性など、建物の安全性や快適性について確認する。
3. 管理
管理組合の運営状況、修繕積立金額、管理会社の信頼性、共用部分の利用や清掃状況などを確認する。
4. 資産性
立地や物件の特性が将来的にも価値を保てるか、または賃貸として需要が見込めるかを考える。
需要のある将来推計人口の減少幅が少ない地域での購入を検討する。
5. ライフスタイル
間取りや設備が自分の生活スタイルに適しているか、また将来的な家族構成の変化にも柔軟に対応できるか。

住宅ローン選びにおけるアドバイス

1. 金利タイプを慎重に選ぶ
現在の金融事情や固定金利と変動金利の違いを理解し、自分のリスク許容度に合った選択をする。
2. 返済計画
自分の収入に照らし合わせ、無理のない返済計画を立てる。
将来的な収入の変動を考慮に入れる。
3. 金融機関を比較
金利だけでなく、手数料、各種オプションサービス、提供する保険商品なども比較して選ぶ。
4. 繰り上げ返済
繰り上げ返済による金利負担の軽減が可能か、またその条件を確認する。
5. ライフイベント
結婚や出産、転職など、将来起こり得るライフイベントがローン返済にどのような影響を与えるかを考慮する。

総合的なアドバイス

・情報収集を怠らない
セミナーに参加して、最新の市場動向や金融情報をキャッチアップする。
・専門家の意見を聞く
宅建士やファイナンシャルプランナーなど、専門家の意見を聞き、総合的な判断材料にする。
・感情に流されない
物件の見た目や内装に惹かれることも大切ですが、感情に流されすぎず、客観的な評価を重視する。

購入を考えている物件や住宅ローンについて不明点があれば、納得がいくまで質問し、理解を深めることが重要です。

Q.分譲マンションは第一期に買うべきか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/09

分譲マンションをあえて第一期に購入するメリットは、どのような点にありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

感謝デーさん、はじめまして。

分譲マンションは一般的に複数期に分け、販売します。
それは、販売最終まで残住戸の偏りを無くし、集客を継続する目的で行っています。
もし先着順での販売をすると、人気住戸から販売が終了し、残住戸の販売が困難になる可能性が高まるためです。
分譲マンションを第一期に購入する際のメリットには、以下のような点が挙げられます。

1. 価格のメリット
第一期の販売段階では、開発者はプロジェクトの成功を確実にするためにより魅力的な価格設定を行うことが多いです。
これは、プロジェクトの初期の成功が後続の販売にも好影響を与えるためです。

2. 選択肢の豊富さ
第一期購入者は、プランの中から好みの住戸を選択できる範囲が広いため、理想の眺望、方角、階数などを選びやすくなります。

3. キャピタルゲイン
初期段階で購入すると、建設完了時やその後の市場価値上昇に伴って、不動産の価値が上昇する可能性があります。
特に開発地域のインフラが発展する場合、その価値上昇は顕著になることがあります。

4. カスタマイズの選択肢
一部の開発者は、初期購入者に対して、内装や仕様のカスタマイズオプションを提供している場合があります。
これにより、購入者は自分の好みに合わせた住まいを作ることができます。

しかし、初期段階での購入はリスクも伴います。
例えばプロジェクトの遅延、予想されたインフラの整備が行われないリスク、建設品質の問題などがあります。
そのため、購入を検討する際には開発者の信頼性や過去の実績、契約条件などを十分に確認することが重要です。

Q.住宅ローンの変動金利の今後の見通しは?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2024/02/09

変動金利が今後一気に上がる可能性はありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

今年の動向知りたいさん、はじめまして。

2024年以降の住宅ローン変動金利の見通しは、複数の要因によって上昇する可能性が指摘されています。
日銀の金利政策や国内外の経済状況が直接的に影響を及ぼすため、変動金利は現状の低金利から上昇する可能性があると見られています。

大手シンクタンクの予想によると、2024年度には日銀のゼロ金利政策が解除される可能性があるとされています。
一方で、ニッセイ基礎研究所や三菱UFJリサーチ&コンサルティングは、2025年度にゼロ金利政策が解除されると予想しています。
どちらにしても近々マイナス金利が解除され、変動金利が上昇する可能性は高いと思われます。

銀行の住宅ローン金利の決定メカニズムは、短期金利や長期金利を基準に設定されていますが、銀行間の競争や市場の状況によっても左右されます。
引き下げ幅の維持や拡大は顧客獲得のために重要であり、今後も一定の引き下げ幅が維持されることが期待されます。
しかし、物価上昇率が日銀の目標を超える現象が続いており、春闘での物価インフレを上回る賃金上昇が確認されると、以前からの日銀総裁のコメントの通り、マイナス金利が解除される可能性があります。

では、上昇幅がどの程度になるかとの質問ですが、2%のインフレ率とそれを上回る賃金上昇を継続できる経済環境を考慮し、利上げ幅を決定すると考えられます。
これまでの政策金利の変更では、0.5%程度でしたので、同様の水準に変更し、以上の経済指標を確認しながら更なる政策金利の変更を検討すると思われます。

ただし、金融政策の予想は困難であり、短期間に大幅な金利上昇が見込まれる状況ではないとの見方もあります。

これらの情報を踏まえると、2024年以降も変動金利の上昇は十分に考えられるため、住宅ローンを検討中の方は、金利上昇のリスクを考慮した上で、固定金利と変動金利の選択肢を慎重に検討する必要があります。


Q.独立系保証会社での滞納履歴は信用情報に影響しますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/02/08

少し複雑な事情ですので長めの説明になります。
私は海外出身で、一昨年の年末までに留学生として日本に滞在し、卒業して母国に帰国しました。
賃貸マンションを契約していたため、帰国前に不動産屋で解約の手続きをし、帰国することも伝えました。その際、退去の立会いが帰国の前日になるため、念のため元々の敷金+超過分の家賃で合計10万円ほどオーナーさんに預かりました。部屋は基本的に綺麗に使っていて、家具により2ヶ所の小さいクロスの剝がれがあるくらいでした。不動産屋は追加の費用はほぼないと言っていました。
そして立会い当日、担当者から元々あったクリーニング代と畳表替え代に、4万円のクロス補修代が追加された請求書を渡されて(ちなみに5年以上住んでいました)、明らかに高いと反論しても不動産屋に言ってくれと言われて、空港にいかなければならないので一旦了承し部屋を出る形になりました。
後に不動産屋に連絡したら、クリーニング実施時に確認しますと言われたので、そのまま帰国することになりました。
帰国後一か月後に自分のemailに、立会いの時の金額に更に複数の追加クリーニングの費用が追加された請求書と期日内に振り込んでくださいとのメールが送られてきました。
呆れて問い合わせのメールを送ったが、返事は一切来ませんでした。
そのまま時間が経過し、去年9月に緊急連絡先の友人に保証会社の法律事務所からの連絡が行きましたが、自分の名前の読みを間違えたせいか、友人は誰やね知りませんって感じで会話が終わったようです。最近雑談した時に友人に言われてから初めて連絡があったことを知りました。
今年6月に日本の会社に入社する予定のため、部屋借りる時に影響があるか少し心配になってきました。ちなみに契約していた保証会社はcasaです。
日本の携帯番号は現在使えないので、日本に着いたら信用情報機関に情報を開示してみるつもりですが、そもそも信用情報に影響するか、また保証会社の審査に影響するかどうかを、ぜひ専門家の意見を聞いてみたいと思い、質問させていただきました。

ここまで読んで頂きありがとうございます、どうぞよろしくお願いいたします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

火星人さん、はじめまして。

株式会社casaでの滞納履歴は、信用情報に影響を及ぼす可能性があります。
こちらの会社は貸金業登録がされており、JBAやCICに登録されている可能性があります。

滞納が発生すると、保証会社はまず入居者に対して支払いを催促します。
支払いがなされない場合、保証会社はその滞納情報を信用情報機関に報告することがあります。日本では、主に以下のような信用情報機関があります。

・ 全国銀行個人信用情報センター(JICC)
・日本信用情報機構(JBA)
・ CIC(シー・アイ・シー)

これらの機関は金融機関やクレジットカード会社、保証会社などから提供される個人の信用情報を管理しており、滞納履歴などのネガティブな情報が登録されると、将来のクレジットカードの発行やローンの申し込み、さらには賃貸契約時の審査にも悪影響を及ぼす可能性があります。

したがって、影響を及ぼすかどうかは、その滞納が信用情報機関に報告されるかどうかに依存します。
報告されると、信用スコアの低下や信用情報にネガティブな記録が残ることになります。

今回のようなケースは非常に悪質ではありますが、経緯を拝見すると承認したかのように取られます。
個人情報を確認し、もし情報登録されている場合は最寄りの不動産会社に相談し、別の保証可能な会社を利用して賃貸することも可能です。

Q.分譲住宅と建売住宅の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/02/08

分譲住宅と建売住宅とでは、言葉の意味に違いはありますか??

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

JUDYさん、はじめまして。

分譲住宅と建売住宅は、概念や特徴にはいくつかの違いがあります。

1.分譲住宅
分譲住宅は、不動産会社が大きな土地をいくつかの部分に分けて、それぞれ個別に販売することを指します。
分譲の目的は、大規模な開発プロジェクトを小さなユニットに分割して、個々の購入者の予算内で手が届きやすい形で所有できるようにすることにあります。

【分譲住宅の特徴は以下の通りです。】
・カスタマイズ性
分譲住宅は複数の土地に分割して販売するため、大半は更地の状態から販売することが多く、購入契約を結んだ後、内装や間取りなどを購入者の希望に応じてカスタマイズすることが可能です。

・立地選定
分譲住宅は一団の土地を分割して販売するため、向きや地形を選定して購入することが可能です。


2.建売住宅
建売住宅は、分割せずに販売できる規模の土地に単独で建築し、販売する住宅です。不動産会社が独自に設計・建設した住宅を完成後に販売する形態です。

【建売住宅の特徴は以下の通りです。】
・即時入居可能
建売住宅は完成している若しくは完成直前で物件を購入するため、購入手続きが完了次第、比較的短期間で入居することが可能です。

・カスタマイズの限界
建売住宅は既に建築が始まっているため、内装や間取りの大幅な変更は難しい場合があります。
設備の追加や装飾は可能ですが、基本的には「そのままの状態」で購入することになります。

・現物確認
物件が完成しているため、購入前に実際の住宅を見て回ることができます。これにより、実際に住むイメージを持ちやすくなります。


3.まとめ
分譲住宅は複数棟の一戸建てが販売されており、建売住宅は単独の一戸建てが販売されています。

Q.ミックスローンだと抵当権設定登記はどうなる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/08

ミックスローンだと住宅ローン契約を2本結ぶようですが、抵当権設定登記はどうなりますか?登記費用は普通の住宅ローンに比べると嵩みますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ミツさん、はじめまして。

ミックスローンとは、異なるタイプの複数のローンを組み合わせることで、借り手の金融ニーズや金利変動リスク許容度に応じた柔軟な借入れ方法です。
この方式を利用することで、金利変動リスクを分散させたり、返済プランをより柔軟に設計することが可能になります。

例えば、住宅ローンを組む際に、一部を固定金利で借り入れ、残りを変動金利で借り入れるといった使い方が考えられます。
この方法により、金利が上昇した場合でも全額が影響を受けるわけではなく、また、金利が下がれば変動金利部分の利息負担が軽減される可能性があります。

ただし、ミックスローンを利用すると金銭消費貸借契約書を2通締結することになり、印紙や手数料が2倍必要になります。
ミックスローンを選択する際には、それぞれのローン商品の特徴を理解し、自身の返済能力や将来の金利動向を考慮する必要があります。
また、取り扱い金融機関によって提供される条件や組み合わせが異なるため、複数の金融機関の商品を比較検討することが重要です。

Q.断熱等級5と6の違いは?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2024/02/06

断熱等級5と断熱等級6を比較した場合、断熱材厚みや暑さ寒さはどの程度違うものなのでしょうか。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

いちご同盟さん、はじめまして。

断熱等級は、建築物の断熱性能を数値で示したものです。
2050年のカーボンニュートラルの実現に向けて、国土交通省より建築物のエネルギー消費性能を向上させるために、断熱性能に関する基準が設けられています。
断熱等級は、その基準を満たすための指標の一つであり、等級が高いほど断熱性能が高いことを意味します。

断熱等級5と6の主な違いは、断熱性能のレベルにあります。
等級6は等級5よりも高い断熱性能を示します。
具体的には、壁体や天井、床などの部分での熱の流出をより抑えることができ、冷暖房のエネルギー消費をさらに削減できるレベルにあります。
これは、より厚い断熱材の使用や、より高性能な窓の採用など、建材の選択においても差が出ます。

断熱等級5は2022年4月に新設された等級で、ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)基準相当の断熱性能が求められます。
これは、次世代省エネ基準(等級4が満たすべき基準)よりもさらに厳しい基準であり、冷暖房にかかる一次エネルギー消費量を大幅に削減可能です。

断熱等級6は2022年10月に新設された等級で、HEAT20のG2レベル相当の断熱性能を満たす必要があります。
G2はより高い断熱性能を示し、冷暖房にかかる一次エネルギー消費量を等級4と比べて約30%削減可能なレベルを意味します。

断熱等級の決定には、外皮総熱損失量(UA値)と総日射熱取得量(ηAC値)の2つの指標が用いられます。
UA値が小さいほど、η_C値が小さいほど断熱性能は高いことを意味し、住宅の外気に対する熱の出入りが少なく、高い断熱性能を示します。

24年の住宅ローン控除においても、これらの基準を満たす住宅を取得することで控除額が拡大されています。

Q.idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/06

idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットについて教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

ケンタウロスさん、はじめまして。

iDeCo(個人型確定拠出年金)と住宅ローン控除を併用する場合のデメリットを理解する前に、それぞれの制度の概要から確認していきます。

iDeCo(個人型確定拠出年金)

目的
老後資金の自助努力を促進するため、国が設けた制度です。
特徴
払込み額が所得控除の対象となり、年金受給時には受取金額に対して税金がかかります。
投資先を自分で選べるため、運用による増減があります。

住宅ローン控除

目的
住宅購入を促進し、家計の負担を軽減するための税制優遇措置です。
特徴
住宅ローンの年間返済額の一部(最大で0.7%)を、所得税から控除できます。
この控除は新築は最長13年、中古は最長10年間受けることができます。

併用時のデメリット

1.所得税率の影響
iDeCoの控除を活用すると、その年の課税所得が減少します。
住宅ローン控除は課税所得に応じて控除額が変わるため、iDeCoを活用することで住宅ローン控除の恩恵が減少する可能性があります。
2. 控除上限の影響
日本の税制では、所得控除の合計が一定の上限を超えると、それ以上の控除が受けられなくなる場合があります。
そのため、iDeCoと住宅ローン控除を同時に利用していると、他の控除(例えば生命保険料控除や地震保険料控除など)をフルに活用できない可能性があります。

しかし、これらのデメリットは、個人の所得水準、家計の状況、ローンの額、他の控除の利用状況などによって異なります。
そのため、具体的な計算をしてみないと、実際の影響は明確になりません。

また、iDeCoと住宅ローン控除を併用することによる長期的なメリット(老後資金の準備、税制優遇を通じた節税効果など)も考慮する必要があります。

最適な金融計画を立てるためには、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをお勧めします。

Q.不動産投資にはどのようなランニングコストがかかりますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2024/02/03

マンション投資でかかるランニングコストはどのようなものがありますか?管理会社への委託費用は家賃の5%程度が相場でしょうか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マルゲリータさん、はじめまして。

不動産投資に関わるランニングコストは、物件の種類や場所、管理の仕方によって異なりますが、一般的に考慮すべき主なコストは以下の通りです。

1. 管理費・保守点検費
建物全体の維持管理にかかる費用です。
清掃、エレベーターや火災報知器等の点検費、セキュリティサービスなどが含まれます。

2. 固定資産税・都市計画税
不動産を所有しているだけで毎年発生する税金です。

3.保険料
火災保険や地震保険など、不動産に関連する各種保険の費用です。
万が一の事態に備えます。

4.募集広告料
入居者が見つからない期間の収入損失や入居者募集のための広告費用などが考えられます。

5.メンテナンス費用
物件の日常的な修理やメンテナンスにかかる費用です。
設備の故障や建物の小修理などが含まれます。

6.リフォーム・リノベーション費用
入居者の入れ替わり時に物件の価値を維持・向上させるための改修費用です。

これらのコストは、不動産投資の収益性を左右する重要な要素です。
投資判断を行う際には、これらのランニングコストをしっかりと見積もり、収益計画に反映させることが重要です。
また、管理会社に委託する際の委託費用の相場は地域により差異がありますが、一般的には3~5%です。
物件の規模や管理内容により違いがありますので、委託する際は複数の管理会社に相談することをお勧めします。

Q.キャップレートと割引率の違いとは? 

不動産投資 > その他不動産投資一般

2024/02/03

それぞれどういう意味か教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

くじら12号さん、はじめまして。

キャップレート(Capitalization Rate)と割引率(Discount Rate)は不動産投資や財務分析でよく使用される二つの重要な概念ですが、それぞれ異なる目的と計算方法を持っています。
これらの違いを分かりやすく解説します。

・キャップレート(Capitalization Rate)
キャップレートは、不動産投資の収益性を評価するために使用される指標です。
具体的には、不動産の年間純運用収入(Net Operating Income: NOI)をその現在価値(または購入価格)で割ったものです。
キャップレートはパーセンテージで表され、不動産の収益性やリスクを評価する際に用いられます。
キャップレートが高いほどリスクが高いが、収益性も高い投資と見なされます。

・割引率(Discount Rate)
割引率は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使用される率です。この概念は、将来発生する収益やコストを現在の価値に換算する際に用いられ、特にDCF(割引キャッシュフロー法)で重要です。
割引率は、投資のリスクを反映しており、リスクが高い投資ほど高い割引率が用いられます。

キャップレートと割引率の主な違い
・目的の違い
キャップレートは不動産の収益性を評価するために使われ、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くために使われます。

・計算方法
キャップレートは年間純運用収入と物件価格の比率で計算され、割引率は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引く際に使用されます。

・リスクの考慮
キャップレートは物件自体の収益性とリスクを示しますが、割引率は投資全体のリスクを考慮して将来のキャッシュフローを現在価値に割り引きます。

これらの違いを理解することは、不動産投資や財務分析において重要です。
それぞれの指標が示す意味を正確に把握し、適切な状況で使用することでより良い投資判断を行うことが可能となります。

Q.不動産の等価交換の仕組みについて教えてください

不動産業界 > 不動産用語

2024/01/30

マンションと土地、でも等価交換できますか?

等価交換が成立する場合の不動産取得税はどうなりますか?

等価交換に節税メリットはありますか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

チェンジさん、はじめまして。

不動産の等価交換とは、不動産所有者同士がそれぞれの不動産を交換する取引のことです。
等価交換の成立には、双方の不動産の価値が等しいか、または価値の差額が少ないことが通常求められます。

不動産取得税について
不動産取得税は、等価交換の場合でも新たに不動産を取得するとみなされるため、取得税が課税されることになります。
取得した不動産の評価額に基づいて計算されます。

節税メリットについて
等価交換による節税メリットは、不動産の売却で利益が発生する場合に不動産譲渡所得税の支払いが繰り延べることができます。
ただし、交換した不動産を売却する際に利益が出る場合は不動産譲渡所得税が発生します。

等価交換の要件
等価交換が認められるには以下の要件をクリアする事が条件となります。
・同種の不動産
 土地と土地、マンションとマンションのように同じ種類の不動産の交換に限定されます。
・所有期間
 譲渡する不動産は1年以上所有されている不動産。
 取得する不動産も1年以上所有し、かつ交換する目的で取得していな事。
・使用方法
 譲渡した不動産と同様の使用を行う事。
・交換差金
 時価に差がある場合、その差は20%以内である事。
その他不動産会社が売買目的で取得した不動産出ない事が挙げられます。

一方、土地活用において等価交換を利用する場合もあります。
例えば空き地を活用し、マンションを建設する際に地主は建築代金を用意せず、不動産会社等にマンションを建設して貰います。
その代価として、建築代金と土地価格の負担割合に応じた土地とマンションを等価交換します。
地主は建築代金が不要で、不動産会社は土地取得費が不要になるメリットがあります。
ただし、このスキームの場合は不動産譲渡所得税が発生する可能性があります。


Q.マンションの査定価格が高い不動産会社に売却するのがよいですか。

不動産売却 > 売却査定

2024/01/27

マンション売却で3社に査定をお願いしました。一番査定価格が高いところに決めるのが良いですか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

きなこさん、はじめまして。

マンションを売却する際に、複数の不動産会社に査定を依頼した場合、最も高い査定価格を提示した会社に決めるのが一般的に良い選択と思われがちですが、実際にはいくつかの要因を考慮する必要があります。

1. 査定価格の現実性
高い査定価格を提示した不動産会社が、その価格で実際に売れる可能性があるかどうかを確認することが重要です。
不動産会社によっては依頼を受けるために現実的でない高い価格を提示することがあります。
査定価格だけで判断せず、その査定価格算出の根拠が事実に基づいて適切かを判断することが重要です。

2. 会社の実績と信頼性
査定価格だけでなく、その不動産会社の過去の取引実績や市場における評判、信頼性も重要な要素です。
信頼できる会社であれば、取引全体のプロセスがスムーズに進む可能性が高いです。

3. 販売戦略とサービス
どのような販売戦略を提案してくれるか、また、売却に向けたサポートやアフターサービスの質も考慮するべきです。
売却までの期間、広告の方法、対応の迅速さなどがポイントになります。

4. 契約条件
売却に関する契約条件や手数料、その他の費用も比較することが大切です。
時には低い査定価格でも、手数料が安く結果的に手取りが多くなるケースもあります。

最終的には、査定価格だけでなくこれらの要素を総合的に考慮し、自分にとって最も適切な不動産会社を選択することが重要です。
そして会社だけでなく、担当者の対応も重要になります。
担当者の説明に矛盾点や不審な点がある場合、納得いくまで質問し、適切で納得できる対応をしてくれることが重要です。

Q.単独ローンとペアローン、どちらがよいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/27

ローンを組むのに、単独ローンとペアローンで迷っています。どちらがメリットが多いですか?

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

げんさん、はじめまして。

住宅ローンを組む際に単独ローンとペアローン(共同ローン)のどちらがメリットが多いかは、個々の状況やニーズに大きく依存します。
それぞれの特徴を概説します。

単独ローン
対象者: 借入人は一人です。

メリット
責任の明確化
借入と返済の責任が自分一人に限られるため、他人との関係において金銭的な問題が生じにくい。
単純な手続き
共同借入人を設定する必要がないため、手続きが比較的簡単。
独立性の維持
自分の信用と収入のみに基づいてローンを審査するため、他人に依存しない。

デメリット
借入限度額
個人の収入や信用度に基づくため、ローンの限度額が低くなる可能性がある。

ペアローン(共同ローン)
対象者
通常は夫婦やパートナーなどの複数人で借り入れます。

メリット
高い借入限度額
複数人の収入と信用度を考慮に入れるため、より高い額のローンを組むことが可能。
リスクの分散
返済責任が複数人に分散されるため、一人が負担するリスクが減少する。
税制上のメリット
ペアローンは住宅ローンを別々に借りているため、住宅ローン控除も別々に適用されます。

デメリット
複雑な手続き
共同借入人全員の収入証明や信用情報が必要になり、手続きが複雑になる。
関係性の問題
夫婦で借り、離婚になった場合に金銭的なトラブルが発生する可能性があります。

決定をする際の考慮点
収入と信用情報
単独でのローンはあなたの収入と信用情報に大きく依存します。
ペアローンでは、共同借入人の収入と信用情報も重要になります。
返済能力
返済の負担を考慮し、将来の収入変動の可能性も含めて検討する必要があります。
関係性の安定
ペアローンを組む際は、共同借入人との長期的な関係性が重要です。
関係が不安定な場合、単独ローンの方が無難かもしれません。

最終的にはあなたの財務状況、ローンの目的、将来計画などを総合的に考慮して決定することが重要です。
また、専門家のアドバイスを受けることも有益です。

Q.住宅ローンの連帯債務者が死亡したらどうなりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/27

連帯債務者に相続人がいる場合を前提にどのような手続きが必要になるか教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

nagisaさん、はじめまして。

住宅ローンの連帯債務者が亡くなられた際の相続人の対応は以下の通りです。

連帯債務者の役割は、住宅ローンの債務者が支払を滞った場合に債権者より支払い請求されます。
今回のご質問では、連帯債務者が亡くなられた時点で債権者より支払い請求が発生していない場合は、相続人に支払義務がありません。
一方、連帯債務者が亡くなられた時点で支払い請求が発生している場合は、相続人が相続を承認すると支払義務があります。
このような状況を防ぐには以下の手続きが必要です。

1.相続開始
 連帯債務者(被相続人)が亡くなられると相続人の確定と相続財産評価の確定作業をおこないます。
2.相続財産の確認
 1が完了し、相続人と相続財産が確定すると相続承認の判断をすることになります。
3.相続放棄・限定承認
 相続財産がプラスの財産よりマイナスの財産(今回の場合は連帯債務額)が大きければ相続放棄が必要になります。
 相続放棄をするとプラス・マイナスの全ての財産の受け取りを放棄することになり、被相続人のものは何も残すことができなくなる可能性があります。
 一方、プラスの財産がマイナスの財産を上回っている場合は、限定承認を選択し、上回った財産のみを受け取る手続きをすることになります。

以上の判断・手続きは、被相続人の亡くなられた日もしくは被相続人が亡くなられた事を知った日から3か月以内に裁判所に申立てを行わなければなりませんのでご注意ください。

Q.マンションの管理費滞納者への対策はどうすればよいか

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2024/01/25

マンションの管理費を滞納している所有者がいます。弁護士さんに相談した方がよいですか。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

人生ゲームさん、はじめまして。

マンションの管理費滞納者への対策については、以下のようなステップを踏むことが一般的です。

1. 通知と確認
まず、滞納している区分所有者に対して書面で通知を行います。
誤解や振込のミスがないかを確認し、滞納が事実であることを明確にします。

2. 支払いの催促
滞納が確認された場合、書面や直接訪問を通じて支払いを催促します。
この際、支払い期限を設定することが重要です。

3. 分割払いの提案
経済的な困難が滞納の原因である場合、分割払いの提案を行うことも有効です。
これにより区分所有者が少額ずつでも支払いが可能になります。

4. 法的措置の検討
以上のステップを踏んでも支払いがなされない場合、法的措置を検討することが必要です。
弁護士と相談し、内容証明郵便を送る、区分所有マンションに差押えを行うなどの手段があります。
滞納額が膨らみ続け、多額になると競売での回収も検討する必要があります。

5. 管理組合での対応
管理組合の理事会で滞納問題を取り上げ、組合員としての意見や対策を共有することも重要です。
組合全体での方針を決めることが効果的です。

6. 定期的なコミュニケーション
管理費の重要性や支払いの必要性や協調性について、住人への定期的なコミュニケーションを行うことも予防策として有効です。

これらのステップは、具体的な状況や管理組合の規約、法律によって異なる場合がありますので、実際の対応には専門家の意見を取り入れることが望ましいです。
また、滞納者に対する対応は、法律や人権を尊重しながら行う必要があります。

Q.住宅ローンが払えなくなったらどうすればいいですか

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/25

マンションを購入して、住宅ローンが払えなくなったらどんな手続きをすればいいですか

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マイメロさん、はじめまして。

住宅ローンが払えなくなった場合、以下のような手続きや対応が考えられます。
ただし、具体的な手続きは金融機関や契約内容によって異なるため、まずはローンを組んでいる金融機関に相談することが重要です。

1. 金融機関への相談
支払いが困難になったことをできるだけ早く金融機関に伝え、相談します。
金融機関は状況に応じて返済計画の見直しや条件の変更を提案することがあります。

2. 返済計画の見直し
住宅ローンの支払が困難な理由が一時的なものであれば返済期間の延長や返済額の減額など、返済計画の見直しを行うことができる場合があります。

3. 任意売却
銀行との返済計画の見直しが難しい場合、その後返済は滞納する可能性が高くなります。
3か月以上滞納が続くと保証会による代位弁済(債務者に代わり銀行に一括返済)が行われることになります。
その後は保証会社と返済について協議することになります。
一般的にはマンションを売却し、売却代金を返済に充当することになりますが、売却価格が借入残債に満たない場合は任意売却となります。
任意売却は売却代金の不足分について保証会社と協議し、抵当権を抹消して貰い、売却する方法です。
競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。

4. 競売
もしマンションの売却を拒絶した場合や一定期間、任意売却活動を行っても買い手が見つからない場合は、マンションは競売にかけられることがあります。
これは金融機関がローンの残債を回収するための手段です。

5. 個人再生や自己破産
法的な手続きを通じて債務を整理する方法です。
個人再生ではマンションに住み続けることができる可能性があります。
一部の債務を免除し、残りの債務について返済計画を立て、債権者と合意することが条件です。
自己破産は、債務を免除してもらう代わりに全ての資産を失うことになります。

どの方法を選択するにしても、早めの対応と適切なアドバイスが重要です。
また、これらの手続きは複雑であり、個々の状況によって最適な選択肢が異なるため、専門家の意見を聞くことをお勧めします。

Q.筆界と境界の違いとは?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2024/01/25

筆界と境界の違いや筆界確認書と境界確認書の違いについて教えてください。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

バンジーさん、はじめまして。

「筆界」と「境界」は土地に関連する用語で、似ているようで異なる意味を持っています。
また、「筆界確認書」と「境界確認書」もそれぞれ異なる文書です。

筆界
筆界とは、一つの登記簿に記載されている土地の範囲を指します。
つまり、一つの土地の区画の範囲を示すものです。

境界
境界とは、隣接する二つ以上の土地の間の分界線を指します。
これは、異なる所有者間の土地の境界線です。
境界は隣接する土地所有者間の権利と義務の関係を明確にするために重要です。
正確な境界線の確定は、土地利用や建築計画において重要な役割を果たします。

筆界確認書
筆界確認書は一筆の土地の範囲が記載された文書です。
この文書は、その土地の正確な範囲や面積を証明するものです。

用途
土地の取引や地積更生登記(測量図の登記)の際にその土地の範囲を明確にするために使用されます。

境界確認書
境界確認書は、隣接する土地間の境界線に関する合意が記載された文書です。
この文書は、隣接する土地所有者間での境界線の位置についての合意を証明します。

用途
土地の売買や建築計画の際に隣接する土地所有者間の境界線に関するトラブルを避けるために使用されます。

まとめ
筆界は一筆の土地の範囲、境界は隣接する土地間の分界線。
筆界確認書は一筆の土地の範囲を証明、境界確認書は隣接する土地間の境界線の合意を証明。
これらの書類は土地の所有と利用において重要な役割を果たします。

Q.相続と遺贈の違いが知りたい

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/25

「相続させる」旨の遺言と「遺贈する」旨の遺言だと意味合いが異なるそうですが具体的に何がどう異なるのでしょうか。相続に関わる税金の計算にも違い出てくるそうですが。。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

SHINさん、はじめまして。

「相続させる」と「遺贈する」という遺言は、確かに法的な意味合いが異なります。これらの違いを具体的に説明します。

1. 相続させる(相続分の指定)
「相続させる」というのは、遺言で特定の相続人に相続させる財産の割合や内容を指定することです。
この場合、指定された人は法定相続人となり、遺産分割の際にその指定された割合または財産を受け取ります。
相続人は、遺言で指定されたものだけでなく、遺言で触れられていないその他の遺産についても、法定相続分に従って相続する権利があります。

2. 遺贈(贈与)
「遺贈する」とは、遺言により特定の人や法人に特定の財産を贈与することを指します。
遺贈の対象となる人は、相続人でなくてもよく、友人や遠縁の親族、さらには法人など、遺言者が指定した任意の人物や団体になります。
遺贈される財産は、相続財産から先に控除されるため、遺贈を受ける者は、その特定の財産を受け取る権利がありますが、その他の遺産を相続する権利は原則としてありません(遺言で指定された遺産のみ)。

税金の面での違い
相続税
相続税は、相続人が法定相続分または遺言で指定された相続財産に対して支払う税金です。
相続させる場合、受け取る財産に対して相続税が課税されます。

遺贈税
遺贈の場合、遺贈を受けた人は「相続税」の対象となります。
税法では、遺贈に対しても相続税の枠組みの中で税金が計算されるため、実質的には相続税と同様の扱いを受けることが一般的です。
なお、遺贈の場合は通常の相続税に2割加算された納税額になります。

このように、遺言における「相続させる」と「遺贈する」は、対象となる人物や財産の扱い方、税金の計算方法などにおいて異なる点があります。
遺言を作成する際には、これらの違いを理解し、意図に応じて適切な表現を選ぶことが重要です。
また、遺留分などもありますので、詳細につきましては税理士に相談することをお勧めします。

Q.地積測量図と境界確定図は何が違う?

不動産業界 > 不動産用語

2024/01/23

地積測量図と境界確定図の違いについて教えてください!

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

阪口 修一

ベストアンサー

富士急さん、はじめまして。

地積測量図と境界確定図は不動産や土地管理において使用される重要な文書で、それぞれ異なる目的と特徴を持っています。

1. 地積測量図
目的
地積測量図の主な目的は、土地の面積や形状を正確に測定し記録することです。
内容
この図には、土地の大きさ、形状、方位などが記載されています。
土地の正確な面積が分かるため、不動産の取引や税金の計算に利用されます。
使用場面
土地の登記、販売、購入、税金計算などに用いられます。

2. 境界確定図
目的
境界確定図は土地の正確な境界線を特定し、記録するために使用されます。
内容
この図では隣接する土地との境界線の位置が明示されています。
境界点の位置や隣接地との関係が詳細に描かれていることが特徴です。
使用場面
土地の境界紛争の解決、新たな境界の設定、土地の分割・統合などに用いられます。

簡単に言うと、地積測量図は「土地そのもの」の面積や形状に焦点を当てているのに対し、境界確定図は「土地の境界」、つまり隣接する土地との分かれ目に特に注目しています。
両者はしばしば連動して用いられ、境界確定図で隣地境界が確定し、確定測量図として法務局に登記され、地積測量図となります。

Q. 貸家建付地の相続税評価について教えてください

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/22

貸家建付地の相続税評価の計算方法について分かりやすく教えてください

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

評価されたいさん、はじめまして。

貸家建付地の相続税評価についてご説明致します。
貸家建付地とは賃貸用の建物が建っている土地のことを指します。
相続税の評価ではこの土地と建物を別々に評価した後、合計して相続税の対象額を算出します。

1. 土地の評価
路線価方式は国税庁が公表する路線価を基に評価します。
倍率方式は土地の公示価格や基準価格に一定の倍率を掛けて評価します。
この評価額から当該地に指定されている借地割合・借家割合を減額した評価額となり、以下のような計算式になります。
例:路線価又は倍率方式による評価額1億円
  借地割合70%、借家割合30%
  1億円×(1-70%×30%)=7900万円

2. 建物の評価
建物の固定資産税評価額を基に計算します。
 借家割合を減額した評価額となります。
 なお、賃貸建物の入居状況により評価額にも反映されます。

3. 小規模宅地等の特例
一定の条件を満たす宅地や事業用地については、評価額から一定割合を減額する特例が適用されることがあります。

4. 評価額の合計
土地と建物の評価額を合計し、それが相続税の対象となる貸家建付地の評価額になります。

相続税の評価は複雑であり、具体的な計算方法や特例の適用条件は個々のケースによって異なることがあります。
実際の評価を行う際には、税理士の意見を求めるか、国税庁のウェブサイト等で詳細な情報を確認することをお勧めします。

Q.マンションの相続税評価額の見直しの内容とは?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/22

マンションの相続税評価額の見直しが2024年からされたそうですが、結果的に相続税は上がったのか下がったのかどちらですか?

具体的内容について解説お願いします。

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宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

マンション相続さん、はじめまして。

2024年からのマンションの相続税評価額の見直しにより、一部のマンションの相続税は上がる傾向にあります。
この見直しは、特に時価と従来の相続税評価額との乖離が大きいマンションに影響を与え、過度な相続税対策を防ぐことを目的としています。

新しいルールでは、マンション1室の評価額を時価の6割に引き上げるという方針が取られています。
これにより、従来の評価水準と比較して、特にタワーマンションの上層階に影響が大きくなります。
ただし、階層が低いマンションなど、一定の条件を満たす物件は、この補正計算の対象にならない可能性があります。

具体的な計算方法では、従来の評価方法に基づいて算出された土地・建物の評価額に特定の補正を加えることになります。
例えば、評価水準が0.6未満の場合は、従来の評価額に乖離率×0.6の補正を加えて、最低でも時価の6割になるように調整します。

これらの変更により結果的に多くの場合で相続税は上がると言えます。
ただし、相続税の評価が上がったとしても相続税評価上でのマンションの利点は依然として存在します。
また、小規模宅地の減額特例などの適用が可能な場合は、土地部分に対する評価額の上昇を軽減できる可能性もあります。
なお、評価方法の見直しにより相続税だけでなく、固定資産税も上昇する可能性がありますのでご注意ください。

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