OlivviA

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名前 坂口(さかぐち) 健太郎(けんたろう)
出身地 京都府
資格 宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー
仲介業務
開始年月
2016年03月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Skype,Line,メール

所属情報

エース不動産

所在地

東京都

URL

https://www.a-s-re.com/

営業時間

10:00~19:00

定休日

宅建免許番号

東京都知事免許(2)第99882号

回答の成績

ベストアンサー数

10

ありがとう数

25

ベストアンサー率:

40.00%

ベストアンサー数:

10件

その他の回答:

15件

回答総数:

25件

Q.建て替えのための一時引越しでも住民票の移転は必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/29

来月、家の建て替えのために嫁の実家近くに一時引越しをします。墨田区から台東区への引越しなので、住民票を移転すべきか迷ってます。

どうせ1年くらいですぐに戻ってくるのでこのままでいいなら移さなくてもいいかなと考えています。

アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

仮住まいであっても、それが1年以上に渡る場合は住民票を移さなくてはいけません。
1年を超える可能性があるなら、転出・転入の手続きをしておくことをお勧めします。

転居があった日から2週間以内に手続きを行うのが原則です。

Q.不動産についてのみ相続放棄して代わりに金銭を要求できますか?

不動産相続 > 相続分・遺留分・相続放棄

2022/08/29

先日、父が亡くなり、兄から相続について連絡がありました。相続財産は、実家の土地と建物と預貯金200万円なので全て半分ずつにしようと言ってきました。私は土地と建物は相続放棄をして、その分を金銭でもらいたいです。この場合、金銭の要求はできるのでしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

「相続放棄」とは、不動産であれ現金であれ相続分の一切を放棄するという手続きであり、一度相続放棄をすれば記載のように現金だけを相続するということはできません。

Q.賃貸アパートで同居家族が増えた場合は不動産会社に報告した方がいいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/29

こんにちは。教えてください。3年前の同棲開始時から賃貸アパートに住んでいます。契約した時は2人暮らしだったけど、最近結婚し子供が生まれました。赤ちゃんが入居人数に含まれるのか分からないけど不動産会社に報告した方がいいですか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

子供であっても入居人数に数えられるのが一般的です。
契約書に明確な記載がなくても「2名の入居は良いが、子供はNG」の前提となっているのが普通なので、
バレたら退去になる可能性もあります。

すぐに管理会社へ報告することをお勧めします。

Q.不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の違いは何ですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/08/28

こんにちは。不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

「購入申込書」と「買付証明書」はどちらも意味は同じで、「私はこの物件をxx円の金額で買います」という意思表示を売主に示す書面です。

ただ、実務上では「購入申込書」は個人のお客さんが自宅を購入する場合などに使われ、「買付証明書」は業者が業務目的で物件を仕入れるときに使われることが多いです。

Q.ペット禁止のアパートで猫を飼育しているのがバレたら追い出されますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/28

わたしが今住んでいるアパートはペット不可なのですが、実はこっそり猫を飼っています。もし管理会社にバレたら追い出されますか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

厳しい管理会社であれば違約金の請求や、そのままペットを飼い続けるのであれば退去を迫られる可能性もあります。

ただ、退去すれば空室になってしまう(つまり、物件オーナーから管理手数料が取れなくなる+再度入居者の募集をしなければならない)ので、注意喚起で終わることもあります。

できるだけペットが人目に触れないようにし、また退去時に爪痕などでペットを飼っていたことがバレてしまわないように注意しましょう。

Q.退去時のハウスクリーニング費用の相場について教えてください

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/27

敷金・礼金がいらない1Kの部屋を契約していて契約書に「退去時はハウスクリーニング代金4万円が必要」と記載されています。ネットで調べてみたら4万円は相場より高めに気がするのですがこれは相場より高めですか?

また、退去時に実際にクリーニングをして費用が余った場合は返金してもらえますか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口です。

お部屋がどの程度の広さかにもよりますが、仮に25平米くらいだとした場合、4万円は適正な価格です。

もし、契約時に「敷金」という形で支払っていれば余った分は返還してもらえますが、
退去時に支払うクリーニング代として支払う場合は返金されません。

Q.同じ賃貸物件が複数の不動産会社から掲載されていて迷います

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/27

引越しをしたくてネットで物件検索していたら、同じ物件がいろいろな不動産会社で募集していることに気が付きました。どこに問い合わせするのがいいか迷います。掲載会社によって問い合わせ後の対応に何か違いはありますか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

たいていはどこの不動産業者でも閲覧できるREINS(レインズ)という物件データベースから物件情報を引用してSUUMOなどに広告掲載するため、同じ物件を複数社が広告しているということはよく起こります。

実際、入居審査に不安がなければどこの不動産業者に相談しても特に違いはありません。

不動産会社による一番の違いは入居審査の通りやすさです。
同じ物件でも、相談する不動産会社によっては独自で管理会社や保証会社にコネクションを使って審査を通してくれやすいことがあります。

過去に家賃滞納歴やクレジットカードの支払い滞納歴などがあって入居審査に不安があるのであれば、しっかりと相談する不動産会社を調べて審査に強いところに相談するのが一番です。

Q.ワンルーム賃貸への引越しでも近隣挨拶は必要?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/26

20代♀です。ワンルームへの引越しの際も近隣挨拶は必要でしょうか?

若干コミュ障気味なのでしなくてもよいならしないつもりですが、必要であればしようと思います。

した方がよい場合、どこまでするべきかについても教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

引っ越し時の近隣挨拶は、地方では慣習として残っているところもありますが、特に都心部ではしているほとんどいません。
もし気になるようでしたら、両隣の部屋の住人だけで十分だと思います。

ちなみに、私は一人暮らしワンルームに住んでいたときは近隣挨拶はしたことがありませんでした。

Q.不動産売却の際の査定方法が知りたい

不動産売却 > 売却査定

2022/08/26

自宅の売却を検討しています。査定はどのように行われますか?少しでも高い査定が出る方法があれば教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

査定は、その物件周辺の条件(立地や築年数、間取り、方角、眺望など)の似た物件の成約相場を元に行われます。REINS(レインズ)という、不動産業者だけが閲覧できるデータベースを使用することが一般的です。
類似物件の成約金額に上乗せして初回の売り出し価格を決めることがほとんどです。

少しでも高い査定を出す方法としては、複数社に査定を依頼してみるとよいでしょう。

ただし、不自然に高い査定額を出してくるところは要注意です。
売り出しの価格が相場に比べて高すぎるために、いつまで経っても売れ残る可能性もあります。

Q.賃貸の入居審査の内容について教えてください

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/26

入居審査とはどんなことを審査をするのでしょうか?勤務先や連帯保証人、緊急連絡先へ連絡を取ったりするのでしょうか?ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

賃貸の入居審査は「保証会社の審査」「管理会社の審査」「大家さんの審査」の順で行われます。

それぞれ審査内容が異なり、
・保証会社の審査:主に収入面。過去の家賃滞納履歴・金融事故歴など
・管理会社の審査:主に人柄や態度、入居後にトラブルを起こしそうにないかの
・大家さんの審査:入居者の申込内容を総合的に最終チェック

といった観点になります。

保証会社は大きく分けて信販系、信用系、独立系と分かれますが、
それぞれの種類で審査基準が大きく異なります。

>勤務先や連帯保証人、緊急連絡先へ連絡を取ったりするのでしょうか?
⇒はい、勤務先への在籍確認や連帯保証人、緊急連絡先へ確認の連絡が入ります。
 ただ、内容としては本当に一言確認というレベルなので、突っ込んだことは聞かれません。


審査の裏側で行われていることを弊社のブログで発信していますので、ぜひご参考にしてください。
https://www.a-s-re.com/blog/sponsorsnews/210

Q.中高層住居専用地域、第一種と第二種の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/08/25

こんにちは。第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域の違いを教えてください。

また、物件の資産価値への影響度や住みやすさの点でどちらの地域が勝るか(おすすめか)についても教えてください。


よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

第一種中高層住居専用地域は、住居としての環境を保つことが目的のため、中高層マンションや戸建住宅や、図書館や学校などは建設することができます。
また、小規模な店舗であれば建築可能です。

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域よりも制限が緩く、住宅と公共施設や小中規模の店舗(スーパーや飲食店など)が混在します。

そのため、より静かな住環境を求めるなら「第一種中高層住居専用地域」、買い物などの生活利便性を求めるなら「第二種中高層住居専用地域」を選ぶのがよいでしょう。
駅からの距離も、一般的には第二種中高層住居専用地域のほうがより近い傾向にあります。

Q.女性専用のマンションに住んでいますが、男性を呼んでも問題ありませんか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/25

今、女性専用のマンションに住んでいますが、部屋に男性(実の弟)を呼んでも問題ありませんか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

遊びに来る程度であれば問題ないことが多いですが、女性用のマンションにお住まいとのことですので、契約書の内容や管理会社に確認を取ることをお勧め致します。

長期に渡る滞在や管理会社に無断で居住するといったことが発覚した場合、違約金など罰則規定がある場合もあります。

Q.不動産が売れなかった場合、広告費や内覧のための人件費を負担するのは誰?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/08/24

一般媒介契約で3ヶ月の契約期間内に不動産が売れないまま契約終了となった場合、広告費や内覧のための人件費といった販売活動に関わる費用を負担するのは、売主と不動産会社のどちらですか?理由についても教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

媒介契約を結んでも成約がなかった場合、広告費や内覧のための人件費は不動産会社の負担となります。

売主が不動産会社に支払う仲介手数料は、あくまで売買契約が成立したときに発生する「成功報酬型」の手数料であるからです。

Q.注文住宅の建築の際に根抵当権を利用するメリットとデメリット

法律と税金 > 根抵当権・極度額

2022/08/24

注文住宅で建築を予定していますが、工事が長期間にわたるため代金の支払いを複数回にわけるように言われています。そこで、根抵当権というものを知り設定しようと思っていますがメリットとデメリットを教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口です。

根抵当権のメリットは、一度設定しておけば限度額の範囲内で何度でも借り入れできます。
そのため、文住宅を建築する場合には、土地購入の段階から建築工事が進んでいく段階ごとに着手金や中間金、完成時金などの名目で分割して工事費用を支払う契約となっていることがありますが、その度に複数回に分割してローンを受けますので、融資を受けるたびに登記する必要のない根抵当権の方が手間やコスト面で有利です。

逆に、デメリットとしては抹消の手続きが少し面倒であることなどがあげられます。

ただ、注文住宅の完成までの費用の借り入れは、抵当や根抵当を設定することなく一時的な借り入れをする「つなぎ融資」を利用することが一般的ですので、相談先のハウスメーカーに相談してみるのがよいと思います。

Q.契約開始日の前日に引っ越ししたらどうなりますか??

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/24

初めての一人暮らしで明日からいよいよ入居です。部屋の鍵を前日の今日もらいました。こっそり今日から入居しても大丈夫ですか??

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

結論、絶対にしてはいけません。
無断で契約開始日前に部屋に入った場合、不法侵入になる可能性が高いです。
また、何かトラブルが起こった場合でも保険の適用外になります。

どうしても早めに入居したい場合は、まず相談先の不動産会社や管理会社に契約開始日を前倒しできないかを確認してみましょう。

Q.建物表題登記はなぜ土地家屋調査士に依頼する?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2022/08/20

自宅を新築した際に土地家屋調査士の先生に建物表題登記をして頂きました。その後、司法書士の先生に所有権保存登記をして頂きました。そのときふと疑問に思ったのですが、建物表題登記は登記申請の仕事なのになぜ司法書士でなく土地家屋調査士に依頼することになっているのでしょうか。よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

表題部の登記は土地家屋調査士の独占業務なので、司法書士では行えないからです。
一方、権利部の登記は司法書士の独占業務となっているので、逆に土地家屋調査士では行えません。

Q.賃貸契約後に隣の部屋が空いたら部屋の変更をしてもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/20

契約は終わりましたが、入居はまだの者です。

昨日になって隣の角部屋が空いたことが分かったのですが(ネットに新着掲載されていました)、不動産会社にお願いすれば部屋の変更ってしてもらえるものでしょうか?

その場合は何か費用などはかかりますか?


アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

【回答】
現在の契約を解約した上で、隣の部屋を新たに契約する必要があります。
また解約違約金がかかる可能性が高いです。

【説明】
同じ建物でも部屋が違えば所有者が違う場合が多く、「別の物件」として扱われます。
つまり、新たに審査をかけたうえで契約する必要があります。

また、既に部屋を契約済の場合は解約するのに違約金がかかることが多いです。
契約書の内容をよく確認しましょう。

Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査

不動産投資 > 投資ローン・金利

2022/08/18

とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。

ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。


そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

結論、審査が通りにくい傾向にあります。

市街化調整区域とは市街化を抑制する地域のため建築条件の制限が厳しいケースがほとんどで、
市街化区域と比べて土地の担保評価が低くなるからです。

加えて、周辺のインフラ施設の整備が進んでおらず生活するには不便を感じることが多いといった事情から物件を売却しづらいことも住宅ローンを借りづらい大きな理由です。

Q.マンションの火災保険の見積もりに使う専有面積の調べ方を教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/08/18

マンションの火災保険に入ろうと思っています。申告する専有面積が違うと保険の見積もり金額が違ってくるので注意が必要という話を聞きました。

正確な専有面積が分からないので、調べ方を教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

専有面積には2種類あり、壁の内側のみの面積である「内法面積」と、壁の中心線の内側の面積を表す「壁芯面積」が存在します。
どちらを専有面積とみなすかはマンション管理規約に記載があります。一般的には「内法面積」であることが多いです。

内法面積であれば登記簿謄本・登記済権利証、壁芯面積であれば販売図面や建築確認書を確認しましょう。

Q.事故物件かどうかはどうしたらわかりますか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/08/17

どんなに物件がよくても、心霊的な事故物件には絶対入居したくありません。

どのような方法で事故物件かどうか知ることができますか?不動産会社は必ず教えてくれるのでしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

確実に事故物件を見分ける方法は、実はありません。

殺人や自殺などがあった物件を売ったり貸したりする場合は不動産会社に告知義務がありますが、
一度その後に人が住んでいた場合は、事件・事故があったと告知する義務はなくなります。

ネットの物件名を検索して事件があったなどニュースがあることもあったり、「大島てる」という事故物件を地図に落とし込んだしたサイトもあるので、一つの参考にはなるかと思います。ただ、100%信用はできないというのが本当のところです。

なぜかアパートの名前が変わった形跡がある場合は、事故物件の可能性ありです。

Q.内見なしでも賃貸物件の申込みは可能?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/17

遠方からの引越しを予定しています。実際に不動産会社に行ったり内見をしなくても申込みをし、契約を進めることは可能でしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

内見なしでも申込みは可能です。
近年の法改正で、リモートでも申込みから契約まで完結できるようになりました。

コロナ禍以降、zoomなどを使用したオンライン接客を導入している不動産会社も増え、
遠方の方々にとっては物件探しをしやすい環境になってきました。
もちろん弊社でもリモート接客に対応しております。

Q.売主の契約不適合責任の内容について教えてください

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2022/08/07

民法改正で売主の責任が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと制度変更があったそうですが、具体的に何がどう変わったのか教えていただけると助かります。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

瑕疵担保責任、契約不適合責任によって買主が売主に対して主張できる内容を記載します。

■瑕疵担保責任
・契約の解除
・損害賠償請求権

■契約不適合責任
・契約の解除
・損害賠償請求権
・追完請求権(新)
・代金減額請求権(新)
※(新)と記載したものが法改正で追加されたものです。

「追完請求権」とは完成するまで仕事を履行するように請求できる権利、「代金減額請求権」とは欠陥があった分金額を減額請求できる権利です。
つまり、欠陥があった場合、買主が売主に請求できる選択肢が広がったと言えます。

また、権利を行使できる期間制限も、瑕疵担保責任では「知った時から1年以内の権利行使が必要」でしたが、契約不適合責任では「知った時から1年以内に契約不適合を通知すれば足りる」というように変更されています。

Q.アパートが差し押さえを受けても住み続けられますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/07

アパートのオーナーが不動産投資に失敗して今私が入居しているアパートが金融機関から差し押さえを受けたという話を耳にしました。契約の更新時期までまだ1年半ありますがこのまま今まで通り住み続けられますか?

ご回答よろしくお願いいたします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

借主が物件を借り始めたとき既に抵当権が設定されていたなら、競売の買受人が入居者の退去を希望すれば、入居者はそれに対抗できません。
(落札者である新所有者が、そのまま居住することを承諾すれば退去の必要はありません)

ただし、いきなり立退きはさすがに酷なので、競売による落札後6ヶ月間は明渡猶予期間が認められます。

もし抵当権設定よりも前に賃貸借契約をしていたとしたら、抵当権の効力よりも賃借権の効力が優先されるため、立退きに応じる必要はありません。

Q.家賃保証会社のサービスの質に違いはありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/06

2年間の保証料や保証委託契約更新料といった金額面以外で、保証会社のサービスの質に違いはありますか?

たとえば、家賃を滞納して保証会社に立て替えてもらった後に保証会社への立て替え料の支払いするにあたり、支払いをどのくらい待ってくれるかは保証会社によりけりだったりしますか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

クレジットカード対応などの違いはあるものの、保証会社によってサービス自体に大きな差異はありません。
また家賃滞納の限界は、だいたいどこの保証会社でも3か月が限界というところがほとんどです。

保証会社ごとの一番大きな違いは、入居審査の難易度です。

保証会社には大きく分けて信販系、信用系、独立系の3種類が存在しますが、
審査の厳しさでいうと信販系>信用系>独立系の順で変化します。

弊社には過去に保証会社で勤務経験のあるスタッフが多数在籍しておりますので、
保証会社のご相談であればぜひご用命ください。

Q.墨田区錦糸町の住み心地について教えてください

不動産賃貸 > 住環境・街評判

2022/08/03

20代女性です。今度転勤で会社に近い錦糸町周辺に引っ越す予定です。

おいしい街中華が多いと聞いたのですが、そのほか不動産屋さん視点で街の便利さや特徴、治安などについて教えていただけると助かります。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

錦糸町は駅前に商業施設、飲食店、公園、スーパーなどが集中し、非常に利便性の高い街として有名です。
また、総武線・半蔵門線が通っているため都心アクセスも良好です。

ただ治安については駅をはさんで北側(スカイツリーのあるほう)と南側で差があります。
南側は歓楽街的な要素が強いため、治安を気にされるのであれば駅の北側で探されることをお勧めします。

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坂口(さかぐち) 健太郎(けんたろう) 宅建士

エース不動産

東京都

Q.建て替えのための一時引越しでも住民票の移転は必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/29

来月、家の建て替えのために嫁の実家近くに一時引越しをします。墨田区から台東区への引越しなので、住民票を移転すべきか迷ってます。

どうせ1年くらいですぐに戻ってくるのでこのままでいいなら移さなくてもいいかなと考えています。

アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

仮住まいであっても、それが1年以上に渡る場合は住民票を移さなくてはいけません。
1年を超える可能性があるなら、転出・転入の手続きをしておくことをお勧めします。

転居があった日から2週間以内に手続きを行うのが原則です。

Q.不動産についてのみ相続放棄して代わりに金銭を要求できますか?

不動産相続 > 相続分・遺留分・相続放棄

2022/08/29

先日、父が亡くなり、兄から相続について連絡がありました。相続財産は、実家の土地と建物と預貯金200万円なので全て半分ずつにしようと言ってきました。私は土地と建物は相続放棄をして、その分を金銭でもらいたいです。この場合、金銭の要求はできるのでしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

「相続放棄」とは、不動産であれ現金であれ相続分の一切を放棄するという手続きであり、一度相続放棄をすれば記載のように現金だけを相続するということはできません。

Q.賃貸アパートで同居家族が増えた場合は不動産会社に報告した方がいいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/29

こんにちは。教えてください。3年前の同棲開始時から賃貸アパートに住んでいます。契約した時は2人暮らしだったけど、最近結婚し子供が生まれました。赤ちゃんが入居人数に含まれるのか分からないけど不動産会社に報告した方がいいですか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

子供であっても入居人数に数えられるのが一般的です。
契約書に明確な記載がなくても「2名の入居は良いが、子供はNG」の前提となっているのが普通なので、
バレたら退去になる可能性もあります。

すぐに管理会社へ報告することをお勧めします。

Q.不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の違いは何ですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/08/28

こんにちは。不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

「購入申込書」と「買付証明書」はどちらも意味は同じで、「私はこの物件をxx円の金額で買います」という意思表示を売主に示す書面です。

ただ、実務上では「購入申込書」は個人のお客さんが自宅を購入する場合などに使われ、「買付証明書」は業者が業務目的で物件を仕入れるときに使われることが多いです。

Q.ペット禁止のアパートで猫を飼育しているのがバレたら追い出されますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/28

わたしが今住んでいるアパートはペット不可なのですが、実はこっそり猫を飼っています。もし管理会社にバレたら追い出されますか?

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坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

厳しい管理会社であれば違約金の請求や、そのままペットを飼い続けるのであれば退去を迫られる可能性もあります。

ただ、退去すれば空室になってしまう(つまり、物件オーナーから管理手数料が取れなくなる+再度入居者の募集をしなければならない)ので、注意喚起で終わることもあります。

できるだけペットが人目に触れないようにし、また退去時に爪痕などでペットを飼っていたことがバレてしまわないように注意しましょう。

Q.退去時のハウスクリーニング費用の相場について教えてください

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/27

敷金・礼金がいらない1Kの部屋を契約していて契約書に「退去時はハウスクリーニング代金4万円が必要」と記載されています。ネットで調べてみたら4万円は相場より高めに気がするのですがこれは相場より高めですか?

また、退去時に実際にクリーニングをして費用が余った場合は返金してもらえますか?

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エース不動産の坂口です。

お部屋がどの程度の広さかにもよりますが、仮に25平米くらいだとした場合、4万円は適正な価格です。

もし、契約時に「敷金」という形で支払っていれば余った分は返還してもらえますが、
退去時に支払うクリーニング代として支払う場合は返金されません。

Q.同じ賃貸物件が複数の不動産会社から掲載されていて迷います

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/27

引越しをしたくてネットで物件検索していたら、同じ物件がいろいろな不動産会社で募集していることに気が付きました。どこに問い合わせするのがいいか迷います。掲載会社によって問い合わせ後の対応に何か違いはありますか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

たいていはどこの不動産業者でも閲覧できるREINS(レインズ)という物件データベースから物件情報を引用してSUUMOなどに広告掲載するため、同じ物件を複数社が広告しているということはよく起こります。

実際、入居審査に不安がなければどこの不動産業者に相談しても特に違いはありません。

不動産会社による一番の違いは入居審査の通りやすさです。
同じ物件でも、相談する不動産会社によっては独自で管理会社や保証会社にコネクションを使って審査を通してくれやすいことがあります。

過去に家賃滞納歴やクレジットカードの支払い滞納歴などがあって入居審査に不安があるのであれば、しっかりと相談する不動産会社を調べて審査に強いところに相談するのが一番です。

Q.ワンルーム賃貸への引越しでも近隣挨拶は必要?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/26

20代♀です。ワンルームへの引越しの際も近隣挨拶は必要でしょうか?

若干コミュ障気味なのでしなくてもよいならしないつもりですが、必要であればしようと思います。

した方がよい場合、どこまでするべきかについても教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

引っ越し時の近隣挨拶は、地方では慣習として残っているところもありますが、特に都心部ではしているほとんどいません。
もし気になるようでしたら、両隣の部屋の住人だけで十分だと思います。

ちなみに、私は一人暮らしワンルームに住んでいたときは近隣挨拶はしたことがありませんでした。

Q.不動産売却の際の査定方法が知りたい

不動産売却 > 売却査定

2022/08/26

自宅の売却を検討しています。査定はどのように行われますか?少しでも高い査定が出る方法があれば教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

査定は、その物件周辺の条件(立地や築年数、間取り、方角、眺望など)の似た物件の成約相場を元に行われます。REINS(レインズ)という、不動産業者だけが閲覧できるデータベースを使用することが一般的です。
類似物件の成約金額に上乗せして初回の売り出し価格を決めることがほとんどです。

少しでも高い査定を出す方法としては、複数社に査定を依頼してみるとよいでしょう。

ただし、不自然に高い査定額を出してくるところは要注意です。
売り出しの価格が相場に比べて高すぎるために、いつまで経っても売れ残る可能性もあります。

Q.賃貸の入居審査の内容について教えてください

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/08/26

入居審査とはどんなことを審査をするのでしょうか?勤務先や連帯保証人、緊急連絡先へ連絡を取ったりするのでしょうか?ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

賃貸の入居審査は「保証会社の審査」「管理会社の審査」「大家さんの審査」の順で行われます。

それぞれ審査内容が異なり、
・保証会社の審査:主に収入面。過去の家賃滞納履歴・金融事故歴など
・管理会社の審査:主に人柄や態度、入居後にトラブルを起こしそうにないかの
・大家さんの審査:入居者の申込内容を総合的に最終チェック

といった観点になります。

保証会社は大きく分けて信販系、信用系、独立系と分かれますが、
それぞれの種類で審査基準が大きく異なります。

>勤務先や連帯保証人、緊急連絡先へ連絡を取ったりするのでしょうか?
⇒はい、勤務先への在籍確認や連帯保証人、緊急連絡先へ確認の連絡が入ります。
 ただ、内容としては本当に一言確認というレベルなので、突っ込んだことは聞かれません。


審査の裏側で行われていることを弊社のブログで発信していますので、ぜひご参考にしてください。
https://www.a-s-re.com/blog/sponsorsnews/210

Q.中高層住居専用地域、第一種と第二種の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/08/25

こんにちは。第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域の違いを教えてください。

また、物件の資産価値への影響度や住みやすさの点でどちらの地域が勝るか(おすすめか)についても教えてください。


よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

第一種中高層住居専用地域は、住居としての環境を保つことが目的のため、中高層マンションや戸建住宅や、図書館や学校などは建設することができます。
また、小規模な店舗であれば建築可能です。

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域よりも制限が緩く、住宅と公共施設や小中規模の店舗(スーパーや飲食店など)が混在します。

そのため、より静かな住環境を求めるなら「第一種中高層住居専用地域」、買い物などの生活利便性を求めるなら「第二種中高層住居専用地域」を選ぶのがよいでしょう。
駅からの距離も、一般的には第二種中高層住居専用地域のほうがより近い傾向にあります。

Q.女性専用のマンションに住んでいますが、男性を呼んでも問題ありませんか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/25

今、女性専用のマンションに住んでいますが、部屋に男性(実の弟)を呼んでも問題ありませんか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

遊びに来る程度であれば問題ないことが多いですが、女性用のマンションにお住まいとのことですので、契約書の内容や管理会社に確認を取ることをお勧め致します。

長期に渡る滞在や管理会社に無断で居住するといったことが発覚した場合、違約金など罰則規定がある場合もあります。

Q.不動産が売れなかった場合、広告費や内覧のための人件費を負担するのは誰?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/08/24

一般媒介契約で3ヶ月の契約期間内に不動産が売れないまま契約終了となった場合、広告費や内覧のための人件費といった販売活動に関わる費用を負担するのは、売主と不動産会社のどちらですか?理由についても教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

媒介契約を結んでも成約がなかった場合、広告費や内覧のための人件費は不動産会社の負担となります。

売主が不動産会社に支払う仲介手数料は、あくまで売買契約が成立したときに発生する「成功報酬型」の手数料であるからです。

Q.注文住宅の建築の際に根抵当権を利用するメリットとデメリット

法律と税金 > 根抵当権・極度額

2022/08/24

注文住宅で建築を予定していますが、工事が長期間にわたるため代金の支払いを複数回にわけるように言われています。そこで、根抵当権というものを知り設定しようと思っていますがメリットとデメリットを教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口です。

根抵当権のメリットは、一度設定しておけば限度額の範囲内で何度でも借り入れできます。
そのため、文住宅を建築する場合には、土地購入の段階から建築工事が進んでいく段階ごとに着手金や中間金、完成時金などの名目で分割して工事費用を支払う契約となっていることがありますが、その度に複数回に分割してローンを受けますので、融資を受けるたびに登記する必要のない根抵当権の方が手間やコスト面で有利です。

逆に、デメリットとしては抹消の手続きが少し面倒であることなどがあげられます。

ただ、注文住宅の完成までの費用の借り入れは、抵当や根抵当を設定することなく一時的な借り入れをする「つなぎ融資」を利用することが一般的ですので、相談先のハウスメーカーに相談してみるのがよいと思います。

Q.契約開始日の前日に引っ越ししたらどうなりますか??

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/24

初めての一人暮らしで明日からいよいよ入居です。部屋の鍵を前日の今日もらいました。こっそり今日から入居しても大丈夫ですか??

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

結論、絶対にしてはいけません。
無断で契約開始日前に部屋に入った場合、不法侵入になる可能性が高いです。
また、何かトラブルが起こった場合でも保険の適用外になります。

どうしても早めに入居したい場合は、まず相談先の不動産会社や管理会社に契約開始日を前倒しできないかを確認してみましょう。

Q.建物表題登記はなぜ土地家屋調査士に依頼する?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2022/08/20

自宅を新築した際に土地家屋調査士の先生に建物表題登記をして頂きました。その後、司法書士の先生に所有権保存登記をして頂きました。そのときふと疑問に思ったのですが、建物表題登記は登記申請の仕事なのになぜ司法書士でなく土地家屋調査士に依頼することになっているのでしょうか。よろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

表題部の登記は土地家屋調査士の独占業務なので、司法書士では行えないからです。
一方、権利部の登記は司法書士の独占業務となっているので、逆に土地家屋調査士では行えません。

Q.賃貸契約後に隣の部屋が空いたら部屋の変更をしてもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/20

契約は終わりましたが、入居はまだの者です。

昨日になって隣の角部屋が空いたことが分かったのですが(ネットに新着掲載されていました)、不動産会社にお願いすれば部屋の変更ってしてもらえるものでしょうか?

その場合は何か費用などはかかりますか?


アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

【回答】
現在の契約を解約した上で、隣の部屋を新たに契約する必要があります。
また解約違約金がかかる可能性が高いです。

【説明】
同じ建物でも部屋が違えば所有者が違う場合が多く、「別の物件」として扱われます。
つまり、新たに審査をかけたうえで契約する必要があります。

また、既に部屋を契約済の場合は解約するのに違約金がかかることが多いです。
契約書の内容をよく確認しましょう。

Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査

不動産投資 > 投資ローン・金利

2022/08/18

とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。

ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。


そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

結論、審査が通りにくい傾向にあります。

市街化調整区域とは市街化を抑制する地域のため建築条件の制限が厳しいケースがほとんどで、
市街化区域と比べて土地の担保評価が低くなるからです。

加えて、周辺のインフラ施設の整備が進んでおらず生活するには不便を感じることが多いといった事情から物件を売却しづらいことも住宅ローンを借りづらい大きな理由です。

Q.マンションの火災保険の見積もりに使う専有面積の調べ方を教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/08/18

マンションの火災保険に入ろうと思っています。申告する専有面積が違うと保険の見積もり金額が違ってくるので注意が必要という話を聞きました。

正確な専有面積が分からないので、調べ方を教えてください。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

専有面積には2種類あり、壁の内側のみの面積である「内法面積」と、壁の中心線の内側の面積を表す「壁芯面積」が存在します。
どちらを専有面積とみなすかはマンション管理規約に記載があります。一般的には「内法面積」であることが多いです。

内法面積であれば登記簿謄本・登記済権利証、壁芯面積であれば販売図面や建築確認書を確認しましょう。

Q.事故物件かどうかはどうしたらわかりますか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/08/17

どんなに物件がよくても、心霊的な事故物件には絶対入居したくありません。

どのような方法で事故物件かどうか知ることができますか?不動産会社は必ず教えてくれるのでしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

確実に事故物件を見分ける方法は、実はありません。

殺人や自殺などがあった物件を売ったり貸したりする場合は不動産会社に告知義務がありますが、
一度その後に人が住んでいた場合は、事件・事故があったと告知する義務はなくなります。

ネットの物件名を検索して事件があったなどニュースがあることもあったり、「大島てる」という事故物件を地図に落とし込んだしたサイトもあるので、一つの参考にはなるかと思います。ただ、100%信用はできないというのが本当のところです。

なぜかアパートの名前が変わった形跡がある場合は、事故物件の可能性ありです。

Q.内見なしでも賃貸物件の申込みは可能?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/17

遠方からの引越しを予定しています。実際に不動産会社に行ったり内見をしなくても申込みをし、契約を進めることは可能でしょうか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

内見なしでも申込みは可能です。
近年の法改正で、リモートでも申込みから契約まで完結できるようになりました。

コロナ禍以降、zoomなどを使用したオンライン接客を導入している不動産会社も増え、
遠方の方々にとっては物件探しをしやすい環境になってきました。
もちろん弊社でもリモート接客に対応しております。

Q.売主の契約不適合責任の内容について教えてください

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2022/08/07

民法改正で売主の責任が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと制度変更があったそうですが、具体的に何がどう変わったのか教えていただけると助かります。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

瑕疵担保責任、契約不適合責任によって買主が売主に対して主張できる内容を記載します。

■瑕疵担保責任
・契約の解除
・損害賠償請求権

■契約不適合責任
・契約の解除
・損害賠償請求権
・追完請求権(新)
・代金減額請求権(新)
※(新)と記載したものが法改正で追加されたものです。

「追完請求権」とは完成するまで仕事を履行するように請求できる権利、「代金減額請求権」とは欠陥があった分金額を減額請求できる権利です。
つまり、欠陥があった場合、買主が売主に請求できる選択肢が広がったと言えます。

また、権利を行使できる期間制限も、瑕疵担保責任では「知った時から1年以内の権利行使が必要」でしたが、契約不適合責任では「知った時から1年以内に契約不適合を通知すれば足りる」というように変更されています。

Q.アパートが差し押さえを受けても住み続けられますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/07

アパートのオーナーが不動産投資に失敗して今私が入居しているアパートが金融機関から差し押さえを受けたという話を耳にしました。契約の更新時期までまだ1年半ありますがこのまま今まで通り住み続けられますか?

ご回答よろしくお願いいたします。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

エース不動産の坂口と申します。

借主が物件を借り始めたとき既に抵当権が設定されていたなら、競売の買受人が入居者の退去を希望すれば、入居者はそれに対抗できません。
(落札者である新所有者が、そのまま居住することを承諾すれば退去の必要はありません)

ただし、いきなり立退きはさすがに酷なので、競売による落札後6ヶ月間は明渡猶予期間が認められます。

もし抵当権設定よりも前に賃貸借契約をしていたとしたら、抵当権の効力よりも賃借権の効力が優先されるため、立退きに応じる必要はありません。

Q.家賃保証会社のサービスの質に違いはありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/08/06

2年間の保証料や保証委託契約更新料といった金額面以外で、保証会社のサービスの質に違いはありますか?

たとえば、家賃を滞納して保証会社に立て替えてもらった後に保証会社への立て替え料の支払いするにあたり、支払いをどのくらい待ってくれるかは保証会社によりけりだったりしますか?

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

クレジットカード対応などの違いはあるものの、保証会社によってサービス自体に大きな差異はありません。
また家賃滞納の限界は、だいたいどこの保証会社でも3か月が限界というところがほとんどです。

保証会社ごとの一番大きな違いは、入居審査の難易度です。

保証会社には大きく分けて信販系、信用系、独立系の3種類が存在しますが、
審査の厳しさでいうと信販系>信用系>独立系の順で変化します。

弊社には過去に保証会社で勤務経験のあるスタッフが多数在籍しておりますので、
保証会社のご相談であればぜひご用命ください。

Q.墨田区錦糸町の住み心地について教えてください

不動産賃貸 > 住環境・街評判

2022/08/03

20代女性です。今度転勤で会社に近い錦糸町周辺に引っ越す予定です。

おいしい街中華が多いと聞いたのですが、そのほか不動産屋さん視点で街の便利さや特徴、治安などについて教えていただけると助かります。

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宅建士,賃貸不動産経営管理士,住宅ローンアドバイザー

坂口 健太郎

ベストアンサー

エース不動産の坂口と申します。

錦糸町は駅前に商業施設、飲食店、公園、スーパーなどが集中し、非常に利便性の高い街として有名です。
また、総武線・半蔵門線が通っているため都心アクセスも良好です。

ただ治安については駅をはさんで北側(スカイツリーのあるほう)と南側で差があります。
南側は歓楽街的な要素が強いため、治安を気にされるのであれば駅の北側で探されることをお勧めします。

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