Q.40坪の敷地に駐車場3台の間取りは現実的か？

鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

ReadyGoさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

40坪の土地がどのような用途地域あるかがまず重要になってくるかと思います。

用途地域とは
「この場所の土地はこういう建物の建て方をしていいですよ」
などといった土地の使い方や建物の建て方を定めるルールです。

用途地域によって、
・2階建てまでしか建てられないエリア
・3階建ても建てられるエリア
・3階建て以上が建てられるエリア

などと、建物の高さや土地の大きさに対して建てていい建物の大きさを決めるルールがあります。

また、道路の幅などによっても、建てられる建物にルールがあったりなど、
その土地、その土地によって違う条件が付されています。

どのような用途地域の土地をご購入検討されているかによって、また、どのような形の土地をご購入されるのかによって
40坪だと車3台は厳しくなるでしょう。

例えばですが、私の家は「第1種住居専用地域」と呼ばれるエリアに属しています。
第1種住居専用地域は、一戸建てを建てるのであれば、比較的大きな建物が建てられるエリアです。

第1種住居専用地域にある私の家のエリアは
建蔽率60％
容積率200％
となりますが、

容積率には前面道路の問題が出てきます。

前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域に従って容積率に上限が設けられており、 幅員12m未満の道路に面した土地に家を建てる場合、道路の幅に40％または60％をかけた数値が容積率の上限となるというルールがあります。
私の家のエリアは40%になりますので、

前面道路が4ｍピッタリなので
容積率の計算は
前面道路4×40％＝160％ということになり、
容積率は160%になるという計算式になります。


土地の敷地面積は44坪あり、家の延べ床面積は102㎡（30坪）です。

1階と2階が同じ大きさなので、単純に考えれば建坪は15坪なので、建蔽率、容積率ともに問題のない一般住宅となります。

通常で考えれば机上の計算であれば十分に3台の駐車スペースが確保できる計算になるのですが、
土地の形が　四角ではなく、台形の形をしているため、
駐車場は2台までしかスペースが取れていません。

これが綺麗な長方形などの土地であれば、机上の計算では駐車場3台は問題なく取れることになります。

あるいは、家の形を土地の形に合わせてあげれば可能かもしれませんが、家の形を変えることによって建築費用が高くなる可能性も考えられます。

40坪と言っても　一概に3台駐車スペースの確保ができると言い切れないことがお分かりいただけますでしょうか？

建築事例というか、私の実際に住んでいる自宅の話で恐縮ですが、参考になれば幸いです。

小田 篤史 宅建士

商業土地開発株式会社 | 兵庫県

初めまして小田と申します。

平坦地で道路段差の殆どない有効面積が40坪という前提で考えます。
駐車場スペースは、普通車想定と軽自動車想定で少し異なります。
普通車で2.5mx5m（長い車の場合は6mですが今回は5mで考えます）
軽自動車で2.2mx4m
となります。
また地型や、接道距離により、縦列や並行など車の駐車方法は様々ですので、建物プランと組み合わせて考える必要があります。
単純に普通車3台と考えると、約11.34坪が駐車スペースとして必要ですので、残りは約28.65坪
また
隣地境界から外壁は50cm(第一種低層住居専用地域で多い1mや1.5mの指定のところもあります）離す必要がありますので、角地なのかどうかでも建築可能面積は変わってきます。
また、駐車場スペースをとりつつ玄関ポーチを道路側に作る構造はなかなか難しい若しくは非効率なので、歩行スペースや門柱スペース及びガスメータースペースとして考えた方がいいでしょう。
なので、ざっくりと建築面積は20～25坪程度と考えられます。
ただし、建ぺい率の制限があるので、例えば建ぺい率50％なら20坪しか建物を建てられません。
上記の内容から、接道距離次第ではありますが、40坪で駐車スペース3台というのは、現実的に2階建てで3LDK程度の家は十分建てられると思われます。