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名前 鷹野(たかの) 泰子(たいこ)
出身地
資格 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級
仲介業務
開始年月
2019年03月
オンライン
対応
Line,メール

所属情報

三協ハウジング株式会社

所在地

神奈川県横須賀市追浜町1-37

URL

https://www.sankyo-housing.jp/

営業時間

09:30~18:30

定休日

宅建免許番号

神奈川県知事免許(10)第13680号

回答の成績

ベストアンサー数

26

ベストアンサー率:

30.59%

ベストアンサー数:

26件

その他の回答:

59件

回答総数:

85件

Q.世帯年収900万円での5500万ローンは無謀ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/13

世帯年収900万(夫婦の分のみ)
私 会社員 29歳 年収 480万
妻 会社員 30歳 年収 420万
子供 なし

また、義母 会社員 55歳 年収300万も同居予定で、毎月6万ほど援助して貰う予定です。(65歳までの5〜10年間)

昇給は年1万ほどで劇的に上がる事はないと思われます。妻も同様で昇給幅は私より少ないと思われます。

子供は将来的に欲しいと思っています。
妻は2年ほどの育休、産休後に職場復帰し、時短勤務や義母の支援を受けながらゆくゆくはフルタイムで復帰して貰う予定です。

大手ハウスメーカーにて5500万の住宅ローンを変動金利0.5%前後(まだ仮審査中で確定してません)で40年フルローンにて借入予定です
月々の支払いは13万前後になると思います。

ハウスメーカー担当者、紹介されたFPさんには問題ないと言われましたが、大きな金額、40年という長いローンの為とても心配で眠れず、体調も崩してしまいました。

考えてたより予算オーバーでしたが、長期優良住宅の住宅ローン控除で約400万返ってくると言われたのもあり契約してしまいました。

第三者の方からの意見がお聞きしたいので宜しくお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

悩み太郎さん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

大きな住宅ローンを組むことになり、ご不安もあるかと思います。

悩み太郎さんの現状を考えていくと恐らくハウスメーカーさんの紹介のFPさんの仰る通り、問題はないとは思います。

このまま賃貸住宅に住み続けたとしても、家賃は10万円ほどはかかると思われますので、
月々の支払額の13万円はそれほど大きくはないと思います。

また、固定資産税や火災保険などが購入の場合にはかかってしまいますが、その金額も長期優良住宅なのであれば、だいぶ減免があります。

そこにプラスして、
お母様からの援助なども考えていくと、それほど大きな金額の換算にはならないから、というのが理由でもありますね。


1.住宅ローン控除(所得税減税)の控除額が増える事
(3000万円が、5000万円までに引き上げになるかと思います)

2・ 登録免許税の税率が軽減される事
(登記をしてもらう司法書士の金額が変わります)

3・不動産取得税の控除額が増える事
(若干ですが、一般の住宅よりも得をします)

4・固定資産税の減税措置期間が延長される事
(建物の固定資産税額半額の期間が3年→5年に延長されます)

5・地震保険料が割引になる事

6・補助金を利用できる
(補助金がなくなってしまうと受けられなくなるので要注意)

などがあげられます。

様々な優遇措置を考慮すれば、長期優良住宅を購入するという事は決して悪い事ではないと思います。

また長期優良住宅という事もあるので国が推奨しているZEH住宅の補助金なども出るのではないでしょうか?

新築を購入時にはかなり高くなってしまう保険料も、地震保険料が割引になりますので、一般的な戸建てを購入するよりもお得です。

お母様からの援助は年間110万円を超えない額ですので、贈与として申請されるのがよろしいのではないかと思います。

上記の理由から考えると、悩み太郎さんの世帯収入で、5500万円のフルローンは現実的に可能な額とお見受けします。

ただし、念のためお伝えしますが、FPさんが出しているキャッシュフローはあくまでも想定であり、算出してもらった表どおりにうまくいけば、という事だけはお忘れにならないようにしてください。

お母様からの援助の費用はなるべく貯金に回すなどして、資金面に余裕を作っておくと、心にゆとりも出てくるかと思います。

お子様がいらっしゃらない間は出来るだけしっかりと貯金をするように心がけ、不測の事態が起こった場合にも対応できるだけの余裕は必要になってくるかと思います。

また、予期せぬご病気、入院などがあったり

考えたくはないとは思いますが、もし離婚などの問題が出てきてしまった場合には、注文住宅の場合には売却となった場合に購入時の金額に満たない場合などが多く、問題になることが多いのも現実ではあります。

ご病気、入院に関しては、しっかりとした保障のある生命保険に加入する事、
出来れば、少し金利は上がってしまいますが、団信についているガン特約だけは加入しておくことなどが望ましいかと思います。

これからの幸せのために住宅の購入をご決意されてお身体を壊してしまっては元も子もありません。
少しでも精神的に楽になり、お身体が回復されることを願っております。

せっかく素敵なお家を購入される決断をされたのですから、前向きに明るくウキウキしながら新しいお家での生活を夢見てほしいと切に願います。

Q.40代独身女性がマンション購入で後悔しないために注意すべき点は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/09

40代独身女性がマンション購入で後悔しないためには、どのような点に注意して物件選びや住宅ローン選びをすれば良いですか。
宅建士さんがお客様に接する中で得た実体験に基づくアドバイスをいただけましたら幸いです。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

ミラノサンドAさん。こんにちは
三協ハウジング鷹野です。

私も40代であり、お客様も女性の一人暮らしの方が多いので、マンション選びをよく一緒にさせて頂きます。

まずは銀行さんですが、基本的に今の時代、女性の一人暮らしだからと言って銀行さんに断られるケースはほとんどありません。
(私は断られたケースはありません)

逆に男性の40代の一人暮らしのほうが、銀行さんに断られるケースが多いのです。
不思議と思われるかもしれませんが、男性の40代の方だと、投資物件なのに住宅ローンで購入しようとする方が多いのか、疑われてしまいがちなのです。

女性の方でもしっかりとした収入があり、(400万円以上が望ましい)源泉徴収、あるいは確定申告の方でも、虚偽の申請なくしっかりと確定申告をしている方であれば、自営業の方でもフラット35ではなく、通常に銀行で融資を受けることも可能となっています。

実際に自営業の方は、昔はフラット35しか使えなかったという方も多いでしょうが、私のお客様は(女性の方)何人も自営業の方でも銀行で融資を受けています。

女性の一人暮らしの場合には、この先恐らく買い替える必要がないであろうマンションを選ぶことが重要です。
50歳を超えてくるとローンの審査も厳しくなったり、借り入れの期間が短くなるため、1か月の返済額が大きくなりますので、購入が難しくなっていくのが現実です。

終の棲家となる事を念頭に置くと、
①駅から近いこと
②エレベーターから近いお部屋を選ぶこと
③お風呂場や洗面所、トイレなどがなるべくフラットな物件を選ぶ
④歩いていける距離にコンビニやスーパーがある

などが挙げられると思いますが、
まずはご自身でこれから生活をしていくために何が必要不可欠か、を1~5くらいまず、書き出してみてください。
1~5までが全て完璧にそろっている物件を探すのは難しいので、(まず100%揃っている物件はないと思った方がいいです)
その中から絶対に外せないものを決めていきます。
上から3つくらいが揃っている場所があれば、それなりにお値段も高すぎず、な物件が探せる可能性が高いです。

あまり高価な物件を選んでしまうとその後の生活に影響が出てしまう可能性が高いので、25年くらいで返済できる借入額で収まる物件を探すことが望ましいですね。
それなりに自己資金額もあるとは思いますが、今の生活の基準を下げないと返していけないローンを抱えることは40代の方にはお勧めは私はしておりません。

参考にしていただけましたらと思います。

Q.消滅時効の援用とはどういう意味?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/02/08

消滅時効の援用をする場合、自分でするか専門家に依頼するかどちらがおすすめですか?援用の意味や法律効果、方法や費用について分かりやすく教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

サラダ記念日さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

時効というのは勝手に消えてくれません。
簡単に言うと
自分で、「これは時効になってます」と宣言しなければなりません。
この宣言することを「時効の援用」といいます。

簡単な時効の援用であれば、多少の民法の知識があればインターネットなどで調べればやり方は掲載されているので、ご自身でやることも可能ではあると思います。


個人で時効の援用をするパターンとしては、クレジットカードでお金を借りていて、返済を滞った後に5年以上経過した、他人の土地を占有して10年以上経過した、などが多いのかなと思いますが、
このパターンであったとしても「占有を始めた時に善意だった、悪意だった」によっても時効の年月が違いますし(善意が10年、悪意だと20年)
クレジットカードなどの場合には、最後に連絡を取ってから5年、あるいはお手紙などが届かなくなってから5年、など
パターンが色々あるのは事実です。

時効の援用をするにあたって、「時効の更新」や「時効の完成猶予」などがあったり、
権利を行使できることを知った時から 5年経過するか、知っていなくても、権利行使できる時から 10年経過すれば、権利は時効により消滅する、などといった少し難しい法律の内容があったりします。

ご自身で、もうこれだけの期間が過ぎていれば絶対に大丈夫、という自信を持てるほどの時効が経過していれば良いですが、
2020年の法改正によって時効の消滅期間が変更になった、という事も含めて
知識があまりない、あるいは時効が消滅しているという自信がない場合には、弁護士さんや司法書士さんにお願いするほうが良いでしょう。

時効の援用通知書を送付した後に時効が更新していたことが発覚した場合などには、時効の援用が失敗してしまう、という事もあります。

金銭的な債務なのであれば、
個人信用情報(CICなど)から情報をご自身で取り寄せて、確実に大丈夫、という事であれば
郵便局で送る事が出来る内容証明の書式に則って書類を作成して、債権者へ送付すれば時効の援用は完成します。
ただし、この場合であっても、CICなどの場合には援用が完成したのちも、5~7年ほどは時効の援用をしたという事実は残ってしまうので、住宅ローンなどを組むのは難しいでしょう。

専門家に依頼する場合の費用はその時効を援用する金額によって変わってしまったりするので、お答えするのは難しいです。
専門家にお聞きになっていただく方がよろしいかと思います。

ご参考になればよいのですが。

Q.分譲マンションの給湯器の交換費用は誰が払う?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/02/03

給湯器が故障したらマンションの管理組合にまずは報告すべきですか?管理組合が交換費用を負担してくれることはありますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

黒ラベルさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

通常であれば分譲マンションでご購入されているお部屋の給湯器が故障した場合にはご自身でのお取り換えが必要です。

この場合には管理組合に報告はする必要はありません。

ただし、最近建設されている分譲マンションの中には
給湯器の交換費用を毎月管理費に組み込んで徴収している場合がございます。

マンションのほうでガス会社と提携していて、給湯器は10年を目安美新規交換するマンションも増えてきています。
この場合でも、通常使用していて壊れた場合にはガス会社の方で無償で交換してくれる場合もあります。

この場合には、管理規約やマンションをご購入になった時の重要事項説明の中に、給湯器費用月額〇〇円を管理費と一緒に引き落としますといったような文言が入っているかと思いますので、購入時の資料を見直してみてください。

もし該当するかどうか解らない場合には管理人さんに一聞いてみるとよいかと思います。


Q.不動産を売却したら確定申告は必要ですか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2024/01/31

不動産を売却して売却益がでた場合、確定申告をしますが、マイナスになっても必要ですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鷹野 泰子

ベストアンサー


チリクラブさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

不動産を売却をしてマイナスが出てしまった場合には基本的に確定申告の必要はありません。

ただ、マイホームをご売却された場合にはいくつかの特例があり、
その特例を利用できる条件さえ満たしていれば
売却した年のその他の所得と相殺して、所得税や住民税を減らすことができるケースがあります。

ご自身がご売却する不動産が「マイホーム」の場合には、税務署などへ問い合わせてみるとよいでしょう。

また、国税庁のホームページにも掲載されていますので、併せてご参考になさってください。


国税庁:No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3392.htm


Q.猫3匹を飼えるマンションはありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/01/27

猫を3匹飼っています。マンションでは多頭飼育を許可するところはありますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

キャットフードさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

マンションでは動物の飼育については管理規約に頭数・大きさなどの基準を決めて記載されていることがほとんどです。

小型の動物であれば、3匹まで飼育可能、というマンションの規約を何度か見かけたことはありますので、ないとは言い切れませんが、
殆どのマンションが1匹、または2匹が多いかと思います。


気を付けて頂きたいのは
「見つからなければ平気じゃないか?」と思ってしまうことで、

じゃぁ、見つかってしまったときはどうなるのか?を考えないことです。

管理規約に記載されている以上の頭数を隠れて飼育すると、違反が見つかってしまったときには、管理規約違反という事で最悪の場合にはマンションを出ていかなければならなくなります。(売却を余儀なくされてしまう可能性も。)

不動産業者に猫を3匹飼っていることを伝え、3匹飼育可能なマンションを探してもらうのが一番の近道でしょう。
中々探しても見つからない可能性が大きいので、
多頭飼いをしている方は管理規約などがない「一戸建て」を検討するほうがよろしいかとは思います。

大切なペットと楽しく長く暮らしていくために、規約などに違反をせず、どうするのが一番良いのかを考えてご購入を検討していただきたいと思います。

Q.抵当権設定後に増築された附属建物に抵当権の効力は及びますか?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2024/01/27

主たる建物に抵当権が登記された後の増築部分の未登記付属建物に対しては抵当権の効力は及ぶかについて理由つきで教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

WAY2HOMEさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

主たる建物に抵当権が登記された後の増築部分の未登記付属建物に対しては抵当権の効力は及ぶか
について。

増築部分がもし登記された場合に、どのような表記になるかで変わってくるかと思います。

主たる建物をさらに大きく増築した場合に、登記上で建物の面積が大きくなる増築をした場合には抵当権の効力は及びます。

倉庫などを増築し、もし登記をした場合に母屋の登記簿の「付属建物の部分」に記載される建物出る場合には、抵当権の効力は及びます。

これは、「母屋に付帯した(従物)であると考えられるため」抵当権の効力が及ぶ、とされています。

もし、登記をしたときに「付属建物」ではなく、別の建物(独立の登記)として登記されるものについては抵当権は及びません。

ご参考になさってください。

Q.住宅ローンが払えなくなったらどうすればいいですか

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/25

マンションを購入して、住宅ローンが払えなくなったらどんな手続きをすればいいですか

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

マイメロさん こんにちは。

住宅ローンが支払えなくなってしまった場合の対処ですが、
「何故支払えなくなってしまったのか」の理由によって対処方法は変わってくるかと思います。

全く支払うことが出来なくなってしまったのであれば、マンションは売却するしかないと思います。

滞納をしてしまうと3か月~半年ほどで全額支払いをしてください、ということになり、支払えないと段階は踏みますが、最終的には競売にかけられることになってしまいます。

もし、月々の支払いを減額をすればローンを払っていくことが可能な場合には、すぐに銀行へご相談することをお勧めします。
支払いができない理由などにもよりますが、
マイメロさんの残債や年齢などにも寄って対応は変わってくるので、一概には言えないですが、銀行のほうで月々のローン返済額を変更することが可能かもしれません。

また、ローンを組んだ時に加入されている団信がどのタイプか、調べておく必要もあります。
ケガや入院などで支払いが滞ってしまう場合などは、加入している団信によっては、保険が適用される場合もあります。

いずれにせよ、「どうしよう」と迷っている暇はなく、まずは銀行へ相談するか、弁護士さんなどに相談されることをお勧めします。

Q.建て替え狙いでの中古マンション購入はありですか? 

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/01/23

建て替えが近そうな老朽化した中古マンションを購入してその後に建て替えが行われればラッキーで得することになりますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

サモエドさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

建替えが近そうなマンションを購入して建て替えが行われれば、というお話ですが、

まず、建て替えが近そうなマンションを購入して、実際に建て替えが行われれば、新築のマンションを手に入れることになりますので、ラッキーともいえるでしょう。

しかし、実際に建て替えに成功しているマンションが現状少ないです。
成功している例としては
管理費修繕積立金が建て替えに必要な額に近いだけ貯蓄できているマンションや、建蔽率、容積率、高さ制限などがない(あるいは大きな建物が建設できる敷地スペースの確保ができている)など
様々な条件がそろっていなければなりません。

建築基準法の改正などで、建築時には適法に建設されているマンションでも、現行の建築基準法では高さ制限に引っかかってしまい、建て替えの時には同じ高さのマンションであれば行政に申請することにより建築は可能だが、それ以上のものは建築できない、
現状と同じものしか建てられないとなると、部屋を増やして販売をし、利益を建て替え費用に充当するなどもできないなど。

条件がそろっていて、なおかつマンションの住民の4/5が賛成していなければ、現在では建て替えは難しいかと思います。

更に、例えばですが、
建て替えの費用が2000万円程足りないので、個々のお部屋の方に2000万円ずつ出していただければ新しいお部屋に住めるようになる、などの議案が出ることもあるようです。

こういった場合には、
現状住宅ローンを組んでいらっしゃって、更に建て替えのために2000万円を銀行から融資が必要となった場合、融資が下りないという方もいらっしゃったり、という事もあるようです。

建替えの場合には、2000万円が出せない=引っ越しを余儀なくされる、という事になりますので、反対される方も出てくる、というイメージでしょうか。

一概に古いから建替えられるのではないか、と安易に購入するのは難しいのではないかと思います。

現在の積立金の額や、どのような議案が出ているかなどを個人で調べるのは非常に難しいです。

どうしても そのようなマンションを探したい、という事であれば、友人知人などで不動産業を行っている人を頼るか、
そのような物件を紹介してくれる業者を探す必要性が出てきます。

ラッキーで得をするような物件には、なかなかたどり着くのは難しいかもしれません。

たまたま購入した物件が、建て替えになれば、ラッキーかと思います。

Q.不動産の相続人の変更は自分でできますか?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/21

祖父の死後に祖父の所有していた不動産の相続登記をしたときに父が相続人となりました。ところがその後に父が他界してしまいました。登記内容の変更はすべきですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

フェイスパックさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

登記内容の変更についてですが
現在は相続登記を申請するかどうかは相続人の任意となっていますが、2024年4月1日から義務化する法律が施行されることになっています。

この法律が施行されたのちには、3年以内に登記をしなければ10万円以下の過料となります。

過料というのは行政上の秩序罰に該当するので、支払わない場合には民事執行法その他強制執行の手続きに関する規定に従って処理されます。
要するに、支払わないと財産の差し押さえなどがされてしまう可能性があるという事になります。

更に執行罰の過料は、その行為を行うまで(義務を履行するまで)何度でも科すことができるのです。

まだ現在では始まっていない制度ではありますが、知らずにそのまま放置すると怖いですね。

相続人の変更はご自身でも可能ですが、そろえる書類が複数ありなかなか大変な作業になります。

多少のお金はかかってしまいますが、司法書士の先生にお願いするのが一番間違いもなく、手続きがスムーズに行えると思います。

どうしてもご自身で行いたいと思われるようであれば、お近くの法務局に必要書類などをお問合せし、書類をそろえて法務局へ行けば、金銭的にも少ない金額で変更することも可能です。

ご参考になさってください。

Q.家を売っても住めるというリバースモーゲージは長生きしたらどうなりますか?

不動産売却 > リバースモーゲージ

2024/01/17

家を売っても住めるというリバースモーゲージの話を最近よく聞きますが、長生きして利息が払えなくなったらどうなりますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

アンチョビさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

リバースモーゲージについては最近よく耳にされると思います。

リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借り、死亡時に自宅を売却して一括返済するという仕組みです。

リバースモーゲージのデメリットとして大きいのが、金利上昇が起こった場合には毎月返済している利息が高騰してしまう可能性があること、だと思います。
更には、リバースモーゲージの場合には抵当権ではなく、根抵当権になり、極度額というものが設定されます。

想定以上に長生きをすると融資極度額を使い切ってしまい、限度額に達してしまい返済できなくなるとこの不動産は残念ながら強制的に競売にかけられていくことになります。

デメリットだけでなくメリットもありますが、将来 お金も残らず住む家も失ってしまった、という事にならないように、リスクもきちんと考えたうえで利用するかの判断をしていただければと思います。

ご参考になればよいのですが。

Q.住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由は何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/16

宅建士さんが考える住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由とは何か知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

背脂さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

私のお客様が住宅を購入し、減税ローンが適用になる場合には、減税ローンが適用になっている間は、繰り上げ返済をしないほうがいいですよ、とお伝えするようにしています。

年々、住宅ローン減税の金額が少なくなっているというのはありますが、
2024年現在では、最大で0.7%最長で13年間のローン現在が適用されます。

最大の恩恵を受ける物件を購入されたとしたら、
「13年間は繰り上げ返済などをせずに、余剰資金は貯金、あるいは投資などに回し、どうしても返済をしたいと思うのであれば、住宅ローン減税の期間が終了した後に余裕のある資金内で繰り上げ返済をした方がいいですよ」とアドバイスをしています。

住宅を購入される方はお子様がいらっしゃる方も多いので、予想しなかった学費の出費などもあったりすることもありますので、住宅ローン減税を最大に利用しつつ、手元に現金を残す、あるいは投資などで増やしながら、ゆとりのある生活が出来るようにとのご提案をさせて頂きます。

税金の対策など、少しでもお客様の生活にゆとりができるご提案をさせて頂くのが私共の役割でもあります。

ご参考になさってください。

Q.京急本線でおすすめの家賃相場の安い駅はどこですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2024/01/15

一人暮らし向け賃貸とファミリー向け賃貸それぞれについて、京急本線の駅で家賃相場が安いおすすめの駅を教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鷹野 泰子

ベストアンサー

マルーン555さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

京急本線は東京から横須賀まで走っています。
やはりお家賃が安いといえば横須賀エリアになるかとは思います。

基本的に快特と特急が停車する駅は横須賀といえど相場が高くなります。
(朝のラッシュ時間は快特がなく、すべて特急になるため
※一部除く)

横須賀エリアでも海が近い(又は見える)場所は家賃は高めになりますが、各駅しか止まらない県立大学駅や京急田浦、安針塚、逸見などは比較的家賃が安いです。
終点の浦賀までいくと、お家賃はかなりお安いイメージです。

特に山の上で階段が100段あります、という物件でもよいという事ならば、一戸建てが格安で借りることができます。

ただし、小さなお子様などがいらっしゃるファミリー向けには適さないとは思いますので、山の上というのは一人暮らし向けかも知れません。

京急田浦などは、自衛隊の基地もあるため、一人暮らし用の賃貸が多いエリアです。お値段もそれほど高くありませんので、お安い一人暮らし用の賃貸物件なら京急田浦駅周辺はお勧めです。

ファミリー向けでお安い家賃となると、県立大学辺りがおすすめかも知れませんね。
ただし、ファミリー向けで適度な広さの物件となると、やはり駅からは遠くなりますし、車の駐車場の確保なども考えなければなりません。

京急本線の終点「浦賀」であれば、ファミリー向けの物件がお安いかと思います。

参考になさってください。

Q.フルローンで手付金が戻ってくるタイミングはいつ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/15

住宅ローンをフルローンで組んだ場合、手付金はいつ返ってくるか教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鷹野 泰子

ベストアンサー

ヤムチャさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

手付金は契約するとき(宅建士が重要事項説明書を読み、物件の説明が終わった後に物件の状況を納得していただいた後に契約書にサインした時)
にお支払いする金銭になります。

この手付金は基本的には現金で用意していただく必要があります。

流れとしては

契約(手付金支払い)

銀行本審査

金銭消費貸借契約

決済(物件の引き渡し)
となります。



銀行でフルローンの審査をし、銀行から実際にお金が動くのは
一番最後にある「決済」の日となります。

契約から決済までは物件の状況によって変わりますが
通常1か月~2か月ほどかかります。

銀行から融資金が口座に振り込まれ、
物権の費用、固定資産税、(マンションであれば管理費などの清算)諸経費を振り込んでいき

最後に銀行に手付金が残る、というイメージです。
ただし、諸費用などをきちんと計算していないと手元に残る金額が、若干減ってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

なお、手付金もローンの一部として借り入れた金額、となりますので
イメージとしては「返ってくる」感じですが、

あくまでもローンの一部ですので、金利が上乗せされているといういうことを忘れずに。

Q.マンションのリノベーションは100万円でできますか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2024/01/13

自宅マンションがもうすぐ築20年になるので、リノベーションを考えています。100万円でリノベするとしたらどこをリノベするのがおすすめですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

トトロさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

100万円でのリノベーションとなると、壁紙を張り替える、床を直す(張り替える・畳を床にする・上張りをする)などのリノベーションになってくるかと思います。

ご自身が居住していて一番気になる箇所がどこなのかを考えて、その部分を直されるのが良いかと思います。

お部屋が狭くて2つのお部屋を1つにしたい、部屋の間取りを変えたい(壁を抜いて部屋を大きくする)などもライフスタイルに合わせて変えることも可能かとは思います。

ただ、水回りに関しては恐らく100万円では厳しいかと思います。

内装工事業者によって値段は幅がありますので
やりたい工事を決めたら、2~3社 お見積もりを取るとよいかと思います。

ご参考になさってください。

Q.ペアローンはやめた方が良いのか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/13

現在妻とペアローンを検討中なのですが、ネットで「ペアローン」と検索すると「ペアローン やめた方が良い」「ペアローン 怖い」「ペアローン 後悔」といったサジェストが出てきてやや不安になります。

ペアローンはそんなに怖いローン商品なのですか?宅建士さんのお客様でペアローンを組んで後から後悔している方の実例があれば知りたいです。

よろしくお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

ガムシロ多めさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

奥様とペアローンを組むことによって、ローンの金額を挙げることが可能となるので、少し高めの物件をご購入の際にはペアローンを考える方は多いのは事実です。

ペアローンで購入するメリット、デメリットはきちんと調べて頂きたいという想いはあります。
今回のご質問はメリットデメリットに対してではないので、この部分については割愛をいたします。

私が直面する実例で後悔する方の実例は下記の場合です。

不動産業者に勤務してよくあるご相談で私が経験している中では、ペアローンで一番困ることは「離婚が決まった時」だと私は思います。

実例のご相談でよくご相談を受けるのが(査定などでご相談を受けることが多いのですが)

家を購入したのち、2,3年後に離婚が決まり、奥様と住んでいた家が不必要になり財産の分割でペアローンを組んで購入した家を売却するときに、
注文住宅で家を建てているので、売却の金額よりも残債の方が多く残ってしまうので家が売却できない、という時です。

もちろん、注文建築ではなく建売の場合でも同じ問題は十分に起こり得ます。

2.3年居住しているので、購入した時の新築の状態より値段が落ちることは必須です。

家を購入するときは、皆様幸せそうに新しい生活を夢見てご購入なさいます。
その幸せな笑顔を見るのが私たちにとっては喜びなのですが・・・。

不動産業者は家の売却にも関与していますので、離婚となってしまったときに二人で注文住宅で家を建てている場合には特に債務が大きいため、売却金額に届かず売ることもできない、賃貸に回したとしても、毎月のローンの金額に届かない、離婚して財産分割どころか、債務が残ってしまう。

一旦銀行の抵当権は外さなければ(銀行に全部支払いをする)売却はできない、ということで
厳しい状況に陥ってしまう、という事になってしまいます。

家を購入してこれから幸せになるんだ、と思っている時に離婚のことを考えるなんて、なかなか難しいことです。

不動産営業も、幸せそうで、笑顔でご購入検討しているお客様に、「離婚の可能性~」とは、ペアローンを組んでご購入を検討しているお客様に言いにくいので、伝えられない営業マンもいます。

考えにくい事ではありますが、「もしかしたら」という想定も、お客様にも知っていていただきたいですね。

ペアローンで購入しているという事は、2馬力ないと返済が難しいという状態の場合が多いので、離婚してしまう時にはかなりの負債にもなってしまうことを考慮してください。

参考になればよいのですが。

Q.フローリングの黒ずみ、おすすめの落とし方はありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/01/11

賃貸マンションの床が足裏の皮脂汚れでかなり黒ずんでいます。
退去前に自分で汚れを落とした方がいいですか?

ネットで検索すると、ウタマロクリーナーやフローリングマジックリンや激落ちくんが汚れ落としに効果的なようですが、不動産屋さん的におすすめの落とし方とやってはいけない落とし方があれば教えてください。

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頼朝さん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

賃貸マンションの床材がどのようなものを使用しているかによって使っていいものと使ってはいけないものがあります。

使ってはいけない洗剤等を使って掃除しようとした場合には、床に塗布してあるものがあったりすると塗布してあるものがはげ落ちて余計汚くなってしまったり
傷をつけてしまったりする可能性もあります。

もしハゲてしまったり傷をつけてしまったりすると床自体を交換するハメになり、かえって退去時の原状回復のための費用がかさむ場合もあります。

もしどうしても自分で少しでもきれいにしたいという場合には
アルカリ電解水などのようなもので雑巾で吹く程度が良いのではないかと思います。

こすったり、メラニンスポンジのようなものは使用しないほうが良いかと思います。

退去時には基本的にハウスクリーニングが入ると思いますので、お金はかかってしまいますがそのままにして、原状回復費用をお支払いすることをお勧めします。

Q.家具付きで賃貸することはできますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2024/01/07

住んでいるマンションの家電や家具を残して、少しでも高く賃貸に回すことはできますか?
残す予定の家電は洗濯乾燥機、冷蔵庫などです。

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フレンチトーストさんはじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

ご自身が住んでいた時に使っていた家電を残して賃貸に回すのは、家電が付いていることによって高く貸せますか?というご質問について。

家電をお持ちでない方には需要があるとは思いますが、家電をすでにお持ちの方には縁がない物件ということになってしまいます。

家電をお持ちの方の場合には家電は撤去いたします、という注釈をつけて賃貸に出すことができるのであれば良いかもしれませんね。

ただし、家電が付いていることによって同じマンションの部屋の賃貸の金額よりも高くなってしまったりすると、やはり需要が難しくなってくるとは思います。

オーナー様が入居時に設置したものが故障した場合(エアコンなども含めて)には、その家電利用分の家賃を上乗せしているわけですから、基本はオーナー様のご負担で直す、あるいは新しいものを買いなおす必要性も出てきます。
その時に同じランクのものを買いなおす必要性は出てきてしまうと思いますので、果たしてそれが良いのかどうか、というところもあります。

総合的に加味すると、家電をつけて賃貸をするというのはあまりお勧めできません。

参考になさってください。

Q.世帯年収2000万円あれば1億円超のマンション購入は現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

こんにちは。
現在26歳の夫婦です。28歳ごろに不動産購入を考えております。中古マンションであっても都内、3ldkを見ていると1.5億程度必要だと感じるのですが以下のプロフィールから現実的か教えていただけますか?
---
夫婦共に26歳で現在夫年収750万、妻850万で30歳には夫婦共に1000万になる見込みです。
現在の貯蓄+投資資産は夫婦合わせて2000万円です。
現在は子供はいませんが30代前半までに2人欲しいと考えています。その際には夫1年妻半年の育休を予定しています。
子供は中高大私立にいけるだけの余裕は確保したいと考えています。

現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたいと考えています。

情報が多くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

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Kokoroさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

2年後位に都内でマンションをご購入するのが現実的であるかどうか、ということですね。

まず、単純に計算しますと、1.5億のマンションを購入した場合、金利を0.8%で計算したとして

35年ローンで 月々の支払額が約41万円です。
40年ローンという商品が出てきていますが、40年だとしても月365000円ほどかかります。



ここに固定資産税や修繕積立金・管理費・火災保険などがかかります。
固定資産税額と修繕積立・管理費が月5万円位としても、年間で60万円ほど 火災保険などもろもろ。

単純に考えると35年ローンで考えると現在のご主人の年収分から所得税などもろもろを引いた手取り額位(550万円位)がマンションで消えていくという計算になるかと思います。

そうなると、奥様のお給料で生活をしていくという計算になってきます。

30歳ごろにはご夫婦ともに見込みで1000万円ずつくらいになっているとのこと。
見込み通りに行けば、現実的にはアリかもしれませんが、その後 お子様を二人、中学高校大学と私立にいくとなると、その分貯金もしていかなければなりません。

28歳の時点で1億5000万円のローンを組むのは、お勧めできないかな、とは思います。

現時点で貯金+投資資産が2000万円とのことですが、
1億5000万円の物件を購入するには、恐らく手付金も最低でも1000万~1500万円位は契約時に現金で必要になるかと思われます。

決済時に手付金が戻ってくるようにローンを組むことは可能ですが、一時的にでも多くの現金が必要になるため、投資などを切り崩すのか、それともこの2年間で1000万円近い額を貯金、又は投資などで資産を増やすか、という選択肢になってきますよね。

ちなみに1億円を金利0.8%で35年ローンであれば、
月々の返済額は273,000ですので現実的かな、とは思います。

ご夫婦合算で年収2000万円であれば、お子様の私立学校費などを考えたとしても、余裕に確保できるのではないかと思います。

お子様の学費も思っている以上にかかります。お二人分、となればなおさらです。
(中学高校の学費が一人 年間100万円位、それ以外に交通費、お小遣いなどもかかりますし、大学は学部により違いはありますが、入学初年度は入学金も含めての授業用だけで200万円ほど、その後 年間150万円位の授業料は、かかるかも知れません)

育休中にはお給料の減額もあるかもしれませんし、もし、どちらか一人が働けなくなってしまうようなことがあった場合に、一人分のお給料で払えるローン額に抑えるのが現実的ではあります。

現在は最長で50年ローンもありますが、金利が割高ですし、変動金利だと、返済途中で金利が上がることも考えられます。
今は特に金利があがるのではないか、と不動産業界でも話が出てきています。

28歳で50年ローンを組むと、完済は78歳です。
50年にすることで、月々の返済額は抑えることはできますが、この間に、子ども二人分の教育費がかかり、自分の老後資金も貯めていかなければならないということも忘れずに。

今すぐにご購入という事でもないようですし、時間をかけて無理のない住宅ローンを組むことを考えてみてはいかがでしょうか。

上を見ればキリがなく、現在は不動産の価格も上昇傾向にありますから、少し待てるのであれば少し価格が下がってくるのを待ちながら、出来るだけ頭金を多く現金で払えるように資金計画を立ててみてはいかがでしょうか。

今は色々な場所に資金計画の相談に乗ってくれるFPが在中している銀行や、会社などがあります。

Kokoroさんのご要望をお伝えし、(現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたい、など)
資金計画書を作成してもらってみると、どのくらいの金額を住宅ローンに充てることができるかなど、一目瞭然でわかるようになります。

大きな金額ですので、一度ご相談に行かれてみることをお勧めします。

Q.マンション売却にリフォームは必要ですか?

不動産売却 > 売却査定

2024/01/04

マンションを売却予定です。リフォームしてからリフォーム済みマンションとして出すか、清掃だけしてリフォームせずに売却するかで悩んでいます。あまり費用をかけたくないのですが、よい方法はありますか

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

ランドセルさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

最近ではリフォームを施されたマンションが売却に出ているのをよく見かけますが、
基本的にリフォームされているマンションは買取業者がマンションを買い取りリフォームしているものが多いです。
個人の方でフルリフォームをして売却するのは費用面で高くついてしまうと思います。

リフォーム会社は抱えている業者がいるので、安価にリフォームを行えるため、です。

売却に際しては、気持ちよく内見をしていただくために清掃は行った方が良いとは思いますが、リフォームはせずに売却するのがよろしいかと思います。

購入する方が使いやすくご自身でリフォームができるというメリットもございます。

リフォームに費用をかけずにその分少しでも安いお値段でマンションを売却するほうが、売却もしやすいと思います。

ご参考になさってください。

Q.ペットOKのマンション

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2024/01/04

マンションを賃貸に出す予定です。ペット可のマンションですが、部屋がきたなくなりそうで不安です。何かよい方法はないでしょうか。

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トイプーさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

マンション自体がペット可だからといって、賃貸に出すときにペット可にしなければいけない、という規定はございません。

入居されている方のペットの粗相などが不安、お部屋をきれいに使って欲しい、ペットを飼っている方が入居し、退去するときが不安、という事であれば
ペット不可として賃貸に出すのはいかがでしょうか?

もちろん、ペット可のほうが物件としては少ないので需要はあると思いますが、匂いや汚れはどうしても避けられません。

匂いなどは退去後に専門の業者に依頼すれば、匂いを取ってくれたりもしますが、100%消えるわけではありません。

特に今までペットを飼っていなかったお部屋だと、なおさら、匂いなどは気になってしまうでしょう。

ペット可の場合には敷金を2か月分にする・お家賃を少しだけ高くする、などの方法もあるかとは思いますが、不安を残した状態で賃貸に出すのは、あまり精神的に良くない気がします。

ペット不可とされるのがベストではないでしょうか。

ご参考になればよいのですが。

Q.ワイド団信に入れない病気はありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/29

ワイド団信だと一般団信では加入が難しい持病があっても加入できるように加入条件が緩和されているそうですが、病気の種類によってはワイド団信に入れない病気もありますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鷹野 泰子

ベストアンサー


あすなろさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

ワイド団信は、少し金利を上乗せするという条件のもと、一般団信では加入が難しい持病をお持ちの方でも入れるように、枠を広げたものです。

しかし、難病指定を受けている、などの持病をお持ちの方の場合、ワイド団信でもお断りされる場合があります。

私の経験談ですが、
「昔は難病指定されていたが、今は薬で直るようになっている。なんとか団信は通らないか?」というお客様がいらっしゃいました。

銀行何社も電話をし、保険会社に確認をしてもらいましたが、そのほとんどが

「難病指定を受けているので、ダメでした」
「今は直ると言っても、前にお断りした経緯があるので通りません」

などの返答でした。

お客様がインターネットでその難病名とワイド団信というキーワードで検索をし、
「この銀行で通ったという人がいる!」という情報をくださったので、その銀行へお願いに行き、話をし、
ワイド団信で事前審査をしたところ

病院の診断書やご本人の告知書に記載(現在の病状や現在服用している薬、実際のご体調など)をし、
手続きは普通の場合より大変でしたが、無事にワイド団信を利用し、ローンを組めた!
というようなことがありました。

病気の種類によっては、断られてしまうこともございますが、諦めずネットなどで探してみるのもよいかと思います。

ご参考までに。

Q.マンションの修繕積立金の相場は?

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2023/12/27

マンションの修繕積立金はだいたいどのくらいが相場でしょうか。管理組合で修繕積立金の値上げの話が出ていて参考にしたいです。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鏡餅さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

マンションの修繕積立金の相場とのことですが、基本的にマンションの修繕積立金の相場というのは、金額で出せるものでは、ありません。

修繕積立金というのは、マンションを安全に維持していくために住民が積み立てていくものです。
新築計画時に立てる修繕計画を鑑みながら決定されます。

通常 新築のマンションの時には安く、年月が経つにつれてどんどん値段が上がっていきます。新築時には直すところがないので安いわけです。

年月が経つにつれて修繕計画に沿って修繕をしていくのですが、思いがけない修繕も出てきますので、思いがけない出費があったりすると、次の修繕を修繕計画通りにできなくなってしまう可能性が出てきます。

金額が足りない、となると理事会などで修繕積立金の値上げをしないと修繕ができない、ということになり、値上げの話が出てくる、というような感じです。

決してマンションが値上げをしたくてしているわけではない、ということです。
臨時の出費の額によって修繕積立金の値上がりが決まったりするので、マンションを正常な状態で維持していくために必要な値上げだということです。

マンションの規模や世帯数、臨時の出費などで修繕積立金の額は変わります。

参考になさってください。

Q.ペアローンで片方が審査に落ちることはありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/24

たとえば、妻が消費者金融から借金をしていたらそれを理由に妻だけ審査落ちすることはありますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

別所さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

ローンの形がペアローンであっても、ローンの審査は個人個人で別々にされます。

奥様が消費者金融から借金をしている場合で、滞納がある場合には落ちてしまう可能性があります。


また、借金の金額をどのように返済しているかによっても、ローンが通らないこともあります。

要は1か月に返済している金額が収入に対して返済比率がどのくらいあるのか、
返済比率が各銀行の定める金額を超えない場合であれば、借り入れは可能です。

返済比率の計算方法は「年間返済額÷年収×100です。

ただし、年間返済額には住宅ローン(住宅の購入を目的とした借入)以外の「住宅取得以外」の借入も合算するのです。

「住宅取得以外」の借り入れとは下記のような1回払いではないものの支払いです。

①マイカーローン
②リボ払いのクレジットカード
③カードローンの支払
④奨学金

「ご主人は通りましたが奥様は通りませんでした」
というようなことは、実際にあります。

上記のような場合にはご注意ください。
ご参考になればよいのですが。

Q.一人暮らしで8畳は狭い?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/12/22

一人暮らしで8畳あれば広さ的には十分ですか?それとも狭いですか?

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チョータさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

ベッドや机、テレビ、ソファーなど、部屋に設置する家具によって十分な広さは変わります。

人それぞれ、広さを十分に感じる感覚は違いますが、大体 賃貸で一人暮らしのワンルームというと、キッチン部分やトイレ、ロフトがある物件などで8帖~10帖くらいが最近のワンルームでは一般的になってきているのかな、とは思います。

一般的ではありますが、8帖は少々狭い気もします。

やはり広ければ広いほど、居心地もよく住みやすい部屋になりますよね。

快適に過ごせる、となるとやはり10帖は欲しいのではないかな、とは個人的に思います。

ご参考になればよいのですが。

Q.スーモやホームズのタイムラグは最大どれくらいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/12/22

この間ホームズやスーモなどで物件を探しており気に入ったものがあったので
仲介業者のところにいったのですが
もういっぱいと言われもう一度アプリでみたらまだ掲載されておりラグはあると言われたのですがそのラグって最大どれくらいあるんでしょうか?どの辺からおとり広告になるのですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

新浜駅さん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

スーモやホームズは確かにタイムラグがあります。
正確なラグは私も覚えていないのですが、
夕方の3時位までに掲載を落とすと、次の日の朝かお昼くらいまでには掲載がなくなっているというイメージです。

ホームズはスーモよりもう少し反映が早かったように思います。

タイムラグは最大で24時間みれば十分かとは思います。

掲載を落とすことをうっかり忘れてしまうということはあるかと思いますが、伝えてから24時間以上経過してもまだ掲載が残っている場合には、意図的な部分があるかもしれません。

その日から数日経過してもまだ掲載されている、などの場合にはおとり広告を疑ってもよいかもしれませんね。

ご参考までに。

Q.マンションの設備更新時期について

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/12/19

マンションの設備の更新は想定される寿命に合わせて予防保守的に更新するのがいいのでしょうか?  それとも寿命が来るまで待ってから更新がいいのでしょうか? というのはメーカーが設定している寿命よりも結構長く持つのが多いように感じるためお聞きしています。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

理事見習いさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

マンションの設備の更新のの予防保守とのことですが、マンションの共有部分の保守点検及び設備の更新という前提でお話をします。

メーカーが設定している寿命というのは、安全にその設備を使うことができる期間、ということだとお考え下さい。

共用部分の設備の寿命が来た場合には、危険が伴うものが多いかと思います。
例えば、立体駐車場の設備・エレベーターなど。

寿命が来る前に取り換えるのはもったいないと思われるかもしれませんが、何か事故が起きてからでは遅いのです。

寿命が来てからでは事故が起きてしまう可能性もあるため、設備は保守的に更新されることをお勧めします。

ご参考になさってください。

Q.不動産売却時の手数料の先払い

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/12/19

不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主に仲介手数料として先払いを要求され、口座に振り込みをさせられました。
のちほど宅建業法に違反していることに気付き、その旨を伝えたところ、説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
※特別にお金が掛かるような広告を出す依頼をのぞきます。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

手持ち物件上がれさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

売却時の手数料、との内容からすると、手持ち物件上がれさんは売主様と推測されますが、お間違いないでしょうか。

まず宅建を持っていない、とのことですが、宅建士(宅地建物取引士)の独占業務は「不動産取引における重要事項の説明」「重要事項説明書への記名・押印」「契約書への記名・押印」のみですので、契約時に宅建士ではない個人事業主が物件を紹介することは可能ですし、決済などをすることも可能です。また、不動産会社に在籍をしているとのことなので、無免許には該当しないと思いますので、こちらも問題ないかと思います。

まず、売主様という事なのであれば、売却の依頼をするときに

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

上記のいずれかを締結されていらっしゃるかと思いますが、その媒介契約の中の約款に報酬に関する事項(手数料の支払い時期)が明記されているかと思います。

それと、現時点で既に契約は完了しているのでしょうか?

「売却が成立していない時点」
と記載がありますが、「売却」という単語の捉え方で変わってきてしまうのですが、
手持ち物件上がれさんの記載されている「売却」とは

①売買契約を意味しているのか
②決済(引き渡し時)を意味しているのか

どちらかで意味合いが違ってくると思われます。

不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するのは、合意による売買契約が成立した時点で初めて発生するとされています。
そのため、売買契約前に仲介手数料を請求されることはありませんので、売買契約が成立する前に請求された、ということであれば法律違反となる可能性があります。

①の売買契約はすでに終わっており、②の決済前に、という事なのであれば、法律違反には恐らくならないのではないか、と思われます。

仲介手数料の支払いは、一般的に売買契約時、物件引き渡し時の2回に分けることが多いです。ただ、これはあくまでも「多い」ということであって、契約時に全額支払う、ということもあり得ないわけではないようです。(当社では契約時と決済時で2回に分けるか、決済時に全額頂いております)




相談者様の状況によって変わってしまう内容だと思いますので、ネットで検索をしてあれこれ悩んでしまうより、直接相談窓口にお電話などをしてご相談されるのが一番だと思います。

まずは、媒介契約書をお手元に用意したうえで、

国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

上記に記載の窓口(不動産会社のある地域の電話番号)へお電話をして今回のご相談をするなどが適切ではないでしょうか。

こちらでご相談窓口などがどこになるのかなど、色々と情報を提供してくださると思います。

以上、ご参考になればよいのですが。

Q.クイーンベッドとダブルベッドだとどちらの方がサイズが大きい?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2023/12/18

クイーンベッドとダブルベッドのサイズの違いやどちらを選ぶべきかの判断基準についてアドバイスお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

カヌレさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

クイーンベッドとダブルベッドのどちらを選ぶべきかの判断基準についてのご質問にお答えします。

ますは、シングルベッドのマットレスの幅は一般的には97cmです。

ダブルベッドのマットレス幅は140cm
クイーンサイズマットレス幅は160cm
となっています。

シングルベッドは一人の人間がゆったりと寝ることができるサイズとなっています。

単純に二人で使用する場合には約180㎝の幅がゆったりと寝ることができるサイズ、ということになりますね。

1人でゆったりと寝るためのダブルベッドであれば、かなりの余裕があると思いますが、お二人だと少し狭い気もします。
クイーンサイズであれば、ゆったりと寝れるのかな、という印象です。

ただし、住居環境から考えると まずはベッドを置くのが何階なのか、ということを考えなければいけません。

一戸建てで2階の場合には、階段をマットレスが通ることができるのか考えなければならなくなりますね。
クイーンサイズになればなおさら大きくなります。
業者によっては、2階の窓から釣り上げて搬入することになりますので、搬入のコストが高くなります。

賃貸であれば、玄関先のドアの幅でマットレスが入らない、なんてこともあるかもしれません。

ベッドの大きさを選ぶには、ご自身の寝室にどのように搬入するかを考えて選ぶことも必要かと思います。

また、現在はマットレスが2つに分かれていて搬入しやすい、などの工夫がされているものもありますので、搬入を考えるとそのようなセパレートタイプのものを選ぶのもよいでしょう。

せっかく購入したけれど家の中に運び込むことができない、ということにならないようにサイズは選ばれたほうが良いかと思います。

また、お部屋の大きさや形でベッドが入ったら歩くスペースがなくなってしまった、購入したベッドが入らなかった、というようなこともあり得ますので、お部屋の一番狭い場所(お部屋が真四角とも限りませんので)を測ってから購入するのが良いでしょう。

参考になさってください。

Q.戸建て賃貸でめんどくさい点やデメリットは何ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/12/18

マンション賃貸に比べて戸建て賃貸特有の住んだ時にめんどくさい点やデメリットについて教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

エビすくいさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

戸建て賃貸特有の住んだ時にめんどくさい点やデメリットについてお話をします。

箇条書きにしてデメリット部分を挙げてみますと

【めんどくさい部分】
・庭がある場合には、ある程度自分で草刈りなどをしなければならない
・ガレージ(車庫部分)や前面道路などの掃除
・ゴミは近隣で決められた場所へ出す必要があり、マンションのように24時間出せるわけではない
・近隣住民とのお付き合いや町内会のお付き合いもある程度必要

【デメリット部分】
・セキュリティ面はご自身で気を付けなければならない
・築古物件が多い
・駅までの距離が遠いことが多い(バス利用や、安い物件だと階段が多い、など)

上記のような部分でしょうか。

マンションのメリット部分がそのまま戸建てのデメリットになることが多い印象ですね。

その代わりと言っては何ですが、上下の生活音が気になることもなく
小さなお子様がいらっしゃる場合には、お子様が伸び伸びと暮らせるでしょう。

生活スタイルに合った物件選びのお役に立てば幸いです。

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鷹野(たかの) 泰子(たいこ) 宅建士

三協ハウジング株式会社

神奈川県横須賀市追浜町1-37

Q.世帯年収900万円での5500万ローンは無謀ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/13

世帯年収900万(夫婦の分のみ)
私 会社員 29歳 年収 480万
妻 会社員 30歳 年収 420万
子供 なし

また、義母 会社員 55歳 年収300万も同居予定で、毎月6万ほど援助して貰う予定です。(65歳までの5〜10年間)

昇給は年1万ほどで劇的に上がる事はないと思われます。妻も同様で昇給幅は私より少ないと思われます。

子供は将来的に欲しいと思っています。
妻は2年ほどの育休、産休後に職場復帰し、時短勤務や義母の支援を受けながらゆくゆくはフルタイムで復帰して貰う予定です。

大手ハウスメーカーにて5500万の住宅ローンを変動金利0.5%前後(まだ仮審査中で確定してません)で40年フルローンにて借入予定です
月々の支払いは13万前後になると思います。

ハウスメーカー担当者、紹介されたFPさんには問題ないと言われましたが、大きな金額、40年という長いローンの為とても心配で眠れず、体調も崩してしまいました。

考えてたより予算オーバーでしたが、長期優良住宅の住宅ローン控除で約400万返ってくると言われたのもあり契約してしまいました。

第三者の方からの意見がお聞きしたいので宜しくお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

悩み太郎さん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

大きな住宅ローンを組むことになり、ご不安もあるかと思います。

悩み太郎さんの現状を考えていくと恐らくハウスメーカーさんの紹介のFPさんの仰る通り、問題はないとは思います。

このまま賃貸住宅に住み続けたとしても、家賃は10万円ほどはかかると思われますので、
月々の支払額の13万円はそれほど大きくはないと思います。

また、固定資産税や火災保険などが購入の場合にはかかってしまいますが、その金額も長期優良住宅なのであれば、だいぶ減免があります。

そこにプラスして、
お母様からの援助なども考えていくと、それほど大きな金額の換算にはならないから、というのが理由でもありますね。


1.住宅ローン控除(所得税減税)の控除額が増える事
(3000万円が、5000万円までに引き上げになるかと思います)

2・ 登録免許税の税率が軽減される事
(登記をしてもらう司法書士の金額が変わります)

3・不動産取得税の控除額が増える事
(若干ですが、一般の住宅よりも得をします)

4・固定資産税の減税措置期間が延長される事
(建物の固定資産税額半額の期間が3年→5年に延長されます)

5・地震保険料が割引になる事

6・補助金を利用できる
(補助金がなくなってしまうと受けられなくなるので要注意)

などがあげられます。

様々な優遇措置を考慮すれば、長期優良住宅を購入するという事は決して悪い事ではないと思います。

また長期優良住宅という事もあるので国が推奨しているZEH住宅の補助金なども出るのではないでしょうか?

新築を購入時にはかなり高くなってしまう保険料も、地震保険料が割引になりますので、一般的な戸建てを購入するよりもお得です。

お母様からの援助は年間110万円を超えない額ですので、贈与として申請されるのがよろしいのではないかと思います。

上記の理由から考えると、悩み太郎さんの世帯収入で、5500万円のフルローンは現実的に可能な額とお見受けします。

ただし、念のためお伝えしますが、FPさんが出しているキャッシュフローはあくまでも想定であり、算出してもらった表どおりにうまくいけば、という事だけはお忘れにならないようにしてください。

お母様からの援助の費用はなるべく貯金に回すなどして、資金面に余裕を作っておくと、心にゆとりも出てくるかと思います。

お子様がいらっしゃらない間は出来るだけしっかりと貯金をするように心がけ、不測の事態が起こった場合にも対応できるだけの余裕は必要になってくるかと思います。

また、予期せぬご病気、入院などがあったり

考えたくはないとは思いますが、もし離婚などの問題が出てきてしまった場合には、注文住宅の場合には売却となった場合に購入時の金額に満たない場合などが多く、問題になることが多いのも現実ではあります。

ご病気、入院に関しては、しっかりとした保障のある生命保険に加入する事、
出来れば、少し金利は上がってしまいますが、団信についているガン特約だけは加入しておくことなどが望ましいかと思います。

これからの幸せのために住宅の購入をご決意されてお身体を壊してしまっては元も子もありません。
少しでも精神的に楽になり、お身体が回復されることを願っております。

せっかく素敵なお家を購入される決断をされたのですから、前向きに明るくウキウキしながら新しいお家での生活を夢見てほしいと切に願います。

Q.40代独身女性がマンション購入で後悔しないために注意すべき点は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/02/09

40代独身女性がマンション購入で後悔しないためには、どのような点に注意して物件選びや住宅ローン選びをすれば良いですか。
宅建士さんがお客様に接する中で得た実体験に基づくアドバイスをいただけましたら幸いです。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

ミラノサンドAさん。こんにちは
三協ハウジング鷹野です。

私も40代であり、お客様も女性の一人暮らしの方が多いので、マンション選びをよく一緒にさせて頂きます。

まずは銀行さんですが、基本的に今の時代、女性の一人暮らしだからと言って銀行さんに断られるケースはほとんどありません。
(私は断られたケースはありません)

逆に男性の40代の一人暮らしのほうが、銀行さんに断られるケースが多いのです。
不思議と思われるかもしれませんが、男性の40代の方だと、投資物件なのに住宅ローンで購入しようとする方が多いのか、疑われてしまいがちなのです。

女性の方でもしっかりとした収入があり、(400万円以上が望ましい)源泉徴収、あるいは確定申告の方でも、虚偽の申請なくしっかりと確定申告をしている方であれば、自営業の方でもフラット35ではなく、通常に銀行で融資を受けることも可能となっています。

実際に自営業の方は、昔はフラット35しか使えなかったという方も多いでしょうが、私のお客様は(女性の方)何人も自営業の方でも銀行で融資を受けています。

女性の一人暮らしの場合には、この先恐らく買い替える必要がないであろうマンションを選ぶことが重要です。
50歳を超えてくるとローンの審査も厳しくなったり、借り入れの期間が短くなるため、1か月の返済額が大きくなりますので、購入が難しくなっていくのが現実です。

終の棲家となる事を念頭に置くと、
①駅から近いこと
②エレベーターから近いお部屋を選ぶこと
③お風呂場や洗面所、トイレなどがなるべくフラットな物件を選ぶ
④歩いていける距離にコンビニやスーパーがある

などが挙げられると思いますが、
まずはご自身でこれから生活をしていくために何が必要不可欠か、を1~5くらいまず、書き出してみてください。
1~5までが全て完璧にそろっている物件を探すのは難しいので、(まず100%揃っている物件はないと思った方がいいです)
その中から絶対に外せないものを決めていきます。
上から3つくらいが揃っている場所があれば、それなりにお値段も高すぎず、な物件が探せる可能性が高いです。

あまり高価な物件を選んでしまうとその後の生活に影響が出てしまう可能性が高いので、25年くらいで返済できる借入額で収まる物件を探すことが望ましいですね。
それなりに自己資金額もあるとは思いますが、今の生活の基準を下げないと返していけないローンを抱えることは40代の方にはお勧めは私はしておりません。

参考にしていただけましたらと思います。

Q.消滅時効の援用とはどういう意味?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/02/08

消滅時効の援用をする場合、自分でするか専門家に依頼するかどちらがおすすめですか?援用の意味や法律効果、方法や費用について分かりやすく教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

サラダ記念日さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

時効というのは勝手に消えてくれません。
簡単に言うと
自分で、「これは時効になってます」と宣言しなければなりません。
この宣言することを「時効の援用」といいます。

簡単な時効の援用であれば、多少の民法の知識があればインターネットなどで調べればやり方は掲載されているので、ご自身でやることも可能ではあると思います。


個人で時効の援用をするパターンとしては、クレジットカードでお金を借りていて、返済を滞った後に5年以上経過した、他人の土地を占有して10年以上経過した、などが多いのかなと思いますが、
このパターンであったとしても「占有を始めた時に善意だった、悪意だった」によっても時効の年月が違いますし(善意が10年、悪意だと20年)
クレジットカードなどの場合には、最後に連絡を取ってから5年、あるいはお手紙などが届かなくなってから5年、など
パターンが色々あるのは事実です。

時効の援用をするにあたって、「時効の更新」や「時効の完成猶予」などがあったり、
権利を行使できることを知った時から 5年経過するか、知っていなくても、権利行使できる時から 10年経過すれば、権利は時効により消滅する、などといった少し難しい法律の内容があったりします。

ご自身で、もうこれだけの期間が過ぎていれば絶対に大丈夫、という自信を持てるほどの時効が経過していれば良いですが、
2020年の法改正によって時効の消滅期間が変更になった、という事も含めて
知識があまりない、あるいは時効が消滅しているという自信がない場合には、弁護士さんや司法書士さんにお願いするほうが良いでしょう。

時効の援用通知書を送付した後に時効が更新していたことが発覚した場合などには、時効の援用が失敗してしまう、という事もあります。

金銭的な債務なのであれば、
個人信用情報(CICなど)から情報をご自身で取り寄せて、確実に大丈夫、という事であれば
郵便局で送る事が出来る内容証明の書式に則って書類を作成して、債権者へ送付すれば時効の援用は完成します。
ただし、この場合であっても、CICなどの場合には援用が完成したのちも、5~7年ほどは時効の援用をしたという事実は残ってしまうので、住宅ローンなどを組むのは難しいでしょう。

専門家に依頼する場合の費用はその時効を援用する金額によって変わってしまったりするので、お答えするのは難しいです。
専門家にお聞きになっていただく方がよろしいかと思います。

ご参考になればよいのですが。

Q.分譲マンションの給湯器の交換費用は誰が払う?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/02/03

給湯器が故障したらマンションの管理組合にまずは報告すべきですか?管理組合が交換費用を負担してくれることはありますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

黒ラベルさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

通常であれば分譲マンションでご購入されているお部屋の給湯器が故障した場合にはご自身でのお取り換えが必要です。

この場合には管理組合に報告はする必要はありません。

ただし、最近建設されている分譲マンションの中には
給湯器の交換費用を毎月管理費に組み込んで徴収している場合がございます。

マンションのほうでガス会社と提携していて、給湯器は10年を目安美新規交換するマンションも増えてきています。
この場合でも、通常使用していて壊れた場合にはガス会社の方で無償で交換してくれる場合もあります。

この場合には、管理規約やマンションをご購入になった時の重要事項説明の中に、給湯器費用月額〇〇円を管理費と一緒に引き落としますといったような文言が入っているかと思いますので、購入時の資料を見直してみてください。

もし該当するかどうか解らない場合には管理人さんに一聞いてみるとよいかと思います。


Q.不動産を売却したら確定申告は必要ですか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2024/01/31

不動産を売却して売却益がでた場合、確定申告をしますが、マイナスになっても必要ですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鷹野 泰子

ベストアンサー


チリクラブさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

不動産を売却をしてマイナスが出てしまった場合には基本的に確定申告の必要はありません。

ただ、マイホームをご売却された場合にはいくつかの特例があり、
その特例を利用できる条件さえ満たしていれば
売却した年のその他の所得と相殺して、所得税や住民税を減らすことができるケースがあります。

ご自身がご売却する不動産が「マイホーム」の場合には、税務署などへ問い合わせてみるとよいでしょう。

また、国税庁のホームページにも掲載されていますので、併せてご参考になさってください。


国税庁:No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3392.htm


Q.猫3匹を飼えるマンションはありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/01/27

猫を3匹飼っています。マンションでは多頭飼育を許可するところはありますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

キャットフードさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

マンションでは動物の飼育については管理規約に頭数・大きさなどの基準を決めて記載されていることがほとんどです。

小型の動物であれば、3匹まで飼育可能、というマンションの規約を何度か見かけたことはありますので、ないとは言い切れませんが、
殆どのマンションが1匹、または2匹が多いかと思います。


気を付けて頂きたいのは
「見つからなければ平気じゃないか?」と思ってしまうことで、

じゃぁ、見つかってしまったときはどうなるのか?を考えないことです。

管理規約に記載されている以上の頭数を隠れて飼育すると、違反が見つかってしまったときには、管理規約違反という事で最悪の場合にはマンションを出ていかなければならなくなります。(売却を余儀なくされてしまう可能性も。)

不動産業者に猫を3匹飼っていることを伝え、3匹飼育可能なマンションを探してもらうのが一番の近道でしょう。
中々探しても見つからない可能性が大きいので、
多頭飼いをしている方は管理規約などがない「一戸建て」を検討するほうがよろしいかとは思います。

大切なペットと楽しく長く暮らしていくために、規約などに違反をせず、どうするのが一番良いのかを考えてご購入を検討していただきたいと思います。

Q.抵当権設定後に増築された附属建物に抵当権の効力は及びますか?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

2024/01/27

主たる建物に抵当権が登記された後の増築部分の未登記付属建物に対しては抵当権の効力は及ぶかについて理由つきで教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

WAY2HOMEさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

主たる建物に抵当権が登記された後の増築部分の未登記付属建物に対しては抵当権の効力は及ぶか
について。

増築部分がもし登記された場合に、どのような表記になるかで変わってくるかと思います。

主たる建物をさらに大きく増築した場合に、登記上で建物の面積が大きくなる増築をした場合には抵当権の効力は及びます。

倉庫などを増築し、もし登記をした場合に母屋の登記簿の「付属建物の部分」に記載される建物出る場合には、抵当権の効力は及びます。

これは、「母屋に付帯した(従物)であると考えられるため」抵当権の効力が及ぶ、とされています。

もし、登記をしたときに「付属建物」ではなく、別の建物(独立の登記)として登記されるものについては抵当権は及びません。

ご参考になさってください。

Q.住宅ローンが払えなくなったらどうすればいいですか

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/25

マンションを購入して、住宅ローンが払えなくなったらどんな手続きをすればいいですか

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

マイメロさん こんにちは。

住宅ローンが支払えなくなってしまった場合の対処ですが、
「何故支払えなくなってしまったのか」の理由によって対処方法は変わってくるかと思います。

全く支払うことが出来なくなってしまったのであれば、マンションは売却するしかないと思います。

滞納をしてしまうと3か月~半年ほどで全額支払いをしてください、ということになり、支払えないと段階は踏みますが、最終的には競売にかけられることになってしまいます。

もし、月々の支払いを減額をすればローンを払っていくことが可能な場合には、すぐに銀行へご相談することをお勧めします。
支払いができない理由などにもよりますが、
マイメロさんの残債や年齢などにも寄って対応は変わってくるので、一概には言えないですが、銀行のほうで月々のローン返済額を変更することが可能かもしれません。

また、ローンを組んだ時に加入されている団信がどのタイプか、調べておく必要もあります。
ケガや入院などで支払いが滞ってしまう場合などは、加入している団信によっては、保険が適用される場合もあります。

いずれにせよ、「どうしよう」と迷っている暇はなく、まずは銀行へ相談するか、弁護士さんなどに相談されることをお勧めします。

Q.建て替え狙いでの中古マンション購入はありですか? 

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/01/23

建て替えが近そうな老朽化した中古マンションを購入してその後に建て替えが行われればラッキーで得することになりますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

サモエドさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

建替えが近そうなマンションを購入して建て替えが行われれば、というお話ですが、

まず、建て替えが近そうなマンションを購入して、実際に建て替えが行われれば、新築のマンションを手に入れることになりますので、ラッキーともいえるでしょう。

しかし、実際に建て替えに成功しているマンションが現状少ないです。
成功している例としては
管理費修繕積立金が建て替えに必要な額に近いだけ貯蓄できているマンションや、建蔽率、容積率、高さ制限などがない(あるいは大きな建物が建設できる敷地スペースの確保ができている)など
様々な条件がそろっていなければなりません。

建築基準法の改正などで、建築時には適法に建設されているマンションでも、現行の建築基準法では高さ制限に引っかかってしまい、建て替えの時には同じ高さのマンションであれば行政に申請することにより建築は可能だが、それ以上のものは建築できない、
現状と同じものしか建てられないとなると、部屋を増やして販売をし、利益を建て替え費用に充当するなどもできないなど。

条件がそろっていて、なおかつマンションの住民の4/5が賛成していなければ、現在では建て替えは難しいかと思います。

更に、例えばですが、
建て替えの費用が2000万円程足りないので、個々のお部屋の方に2000万円ずつ出していただければ新しいお部屋に住めるようになる、などの議案が出ることもあるようです。

こういった場合には、
現状住宅ローンを組んでいらっしゃって、更に建て替えのために2000万円を銀行から融資が必要となった場合、融資が下りないという方もいらっしゃったり、という事もあるようです。

建替えの場合には、2000万円が出せない=引っ越しを余儀なくされる、という事になりますので、反対される方も出てくる、というイメージでしょうか。

一概に古いから建替えられるのではないか、と安易に購入するのは難しいのではないかと思います。

現在の積立金の額や、どのような議案が出ているかなどを個人で調べるのは非常に難しいです。

どうしても そのようなマンションを探したい、という事であれば、友人知人などで不動産業を行っている人を頼るか、
そのような物件を紹介してくれる業者を探す必要性が出てきます。

ラッキーで得をするような物件には、なかなかたどり着くのは難しいかもしれません。

たまたま購入した物件が、建て替えになれば、ラッキーかと思います。

Q.不動産の相続人の変更は自分でできますか?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2024/01/21

祖父の死後に祖父の所有していた不動産の相続登記をしたときに父が相続人となりました。ところがその後に父が他界してしまいました。登記内容の変更はすべきですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

フェイスパックさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

登記内容の変更についてですが
現在は相続登記を申請するかどうかは相続人の任意となっていますが、2024年4月1日から義務化する法律が施行されることになっています。

この法律が施行されたのちには、3年以内に登記をしなければ10万円以下の過料となります。

過料というのは行政上の秩序罰に該当するので、支払わない場合には民事執行法その他強制執行の手続きに関する規定に従って処理されます。
要するに、支払わないと財産の差し押さえなどがされてしまう可能性があるという事になります。

更に執行罰の過料は、その行為を行うまで(義務を履行するまで)何度でも科すことができるのです。

まだ現在では始まっていない制度ではありますが、知らずにそのまま放置すると怖いですね。

相続人の変更はご自身でも可能ですが、そろえる書類が複数ありなかなか大変な作業になります。

多少のお金はかかってしまいますが、司法書士の先生にお願いするのが一番間違いもなく、手続きがスムーズに行えると思います。

どうしてもご自身で行いたいと思われるようであれば、お近くの法務局に必要書類などをお問合せし、書類をそろえて法務局へ行けば、金銭的にも少ない金額で変更することも可能です。

ご参考になさってください。

Q.家を売っても住めるというリバースモーゲージは長生きしたらどうなりますか?

不動産売却 > リバースモーゲージ

2024/01/17

家を売っても住めるというリバースモーゲージの話を最近よく聞きますが、長生きして利息が払えなくなったらどうなりますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

アンチョビさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

リバースモーゲージについては最近よく耳にされると思います。

リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借り、死亡時に自宅を売却して一括返済するという仕組みです。

リバースモーゲージのデメリットとして大きいのが、金利上昇が起こった場合には毎月返済している利息が高騰してしまう可能性があること、だと思います。
更には、リバースモーゲージの場合には抵当権ではなく、根抵当権になり、極度額というものが設定されます。

想定以上に長生きをすると融資極度額を使い切ってしまい、限度額に達してしまい返済できなくなるとこの不動産は残念ながら強制的に競売にかけられていくことになります。

デメリットだけでなくメリットもありますが、将来 お金も残らず住む家も失ってしまった、という事にならないように、リスクもきちんと考えたうえで利用するかの判断をしていただければと思います。

ご参考になればよいのですが。

Q.住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由は何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/16

宅建士さんが考える住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由とは何か知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

背脂さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

私のお客様が住宅を購入し、減税ローンが適用になる場合には、減税ローンが適用になっている間は、繰り上げ返済をしないほうがいいですよ、とお伝えするようにしています。

年々、住宅ローン減税の金額が少なくなっているというのはありますが、
2024年現在では、最大で0.7%最長で13年間のローン現在が適用されます。

最大の恩恵を受ける物件を購入されたとしたら、
「13年間は繰り上げ返済などをせずに、余剰資金は貯金、あるいは投資などに回し、どうしても返済をしたいと思うのであれば、住宅ローン減税の期間が終了した後に余裕のある資金内で繰り上げ返済をした方がいいですよ」とアドバイスをしています。

住宅を購入される方はお子様がいらっしゃる方も多いので、予想しなかった学費の出費などもあったりすることもありますので、住宅ローン減税を最大に利用しつつ、手元に現金を残す、あるいは投資などで増やしながら、ゆとりのある生活が出来るようにとのご提案をさせて頂きます。

税金の対策など、少しでもお客様の生活にゆとりができるご提案をさせて頂くのが私共の役割でもあります。

ご参考になさってください。

Q.京急本線でおすすめの家賃相場の安い駅はどこですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2024/01/15

一人暮らし向け賃貸とファミリー向け賃貸それぞれについて、京急本線の駅で家賃相場が安いおすすめの駅を教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鷹野 泰子

ベストアンサー

マルーン555さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

京急本線は東京から横須賀まで走っています。
やはりお家賃が安いといえば横須賀エリアになるかとは思います。

基本的に快特と特急が停車する駅は横須賀といえど相場が高くなります。
(朝のラッシュ時間は快特がなく、すべて特急になるため
※一部除く)

横須賀エリアでも海が近い(又は見える)場所は家賃は高めになりますが、各駅しか止まらない県立大学駅や京急田浦、安針塚、逸見などは比較的家賃が安いです。
終点の浦賀までいくと、お家賃はかなりお安いイメージです。

特に山の上で階段が100段あります、という物件でもよいという事ならば、一戸建てが格安で借りることができます。

ただし、小さなお子様などがいらっしゃるファミリー向けには適さないとは思いますので、山の上というのは一人暮らし向けかも知れません。

京急田浦などは、自衛隊の基地もあるため、一人暮らし用の賃貸が多いエリアです。お値段もそれほど高くありませんので、お安い一人暮らし用の賃貸物件なら京急田浦駅周辺はお勧めです。

ファミリー向けでお安い家賃となると、県立大学辺りがおすすめかも知れませんね。
ただし、ファミリー向けで適度な広さの物件となると、やはり駅からは遠くなりますし、車の駐車場の確保なども考えなければなりません。

京急本線の終点「浦賀」であれば、ファミリー向けの物件がお安いかと思います。

参考になさってください。

Q.フルローンで手付金が戻ってくるタイミングはいつ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/15

住宅ローンをフルローンで組んだ場合、手付金はいつ返ってくるか教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鷹野 泰子

ベストアンサー

ヤムチャさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

手付金は契約するとき(宅建士が重要事項説明書を読み、物件の説明が終わった後に物件の状況を納得していただいた後に契約書にサインした時)
にお支払いする金銭になります。

この手付金は基本的には現金で用意していただく必要があります。

流れとしては

契約(手付金支払い)

銀行本審査

金銭消費貸借契約

決済(物件の引き渡し)
となります。



銀行でフルローンの審査をし、銀行から実際にお金が動くのは
一番最後にある「決済」の日となります。

契約から決済までは物件の状況によって変わりますが
通常1か月~2か月ほどかかります。

銀行から融資金が口座に振り込まれ、
物権の費用、固定資産税、(マンションであれば管理費などの清算)諸経費を振り込んでいき

最後に銀行に手付金が残る、というイメージです。
ただし、諸費用などをきちんと計算していないと手元に残る金額が、若干減ってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

なお、手付金もローンの一部として借り入れた金額、となりますので
イメージとしては「返ってくる」感じですが、

あくまでもローンの一部ですので、金利が上乗せされているといういうことを忘れずに。

Q.マンションのリノベーションは100万円でできますか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2024/01/13

自宅マンションがもうすぐ築20年になるので、リノベーションを考えています。100万円でリノベするとしたらどこをリノベするのがおすすめですか?

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トトロさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

100万円でのリノベーションとなると、壁紙を張り替える、床を直す(張り替える・畳を床にする・上張りをする)などのリノベーションになってくるかと思います。

ご自身が居住していて一番気になる箇所がどこなのかを考えて、その部分を直されるのが良いかと思います。

お部屋が狭くて2つのお部屋を1つにしたい、部屋の間取りを変えたい(壁を抜いて部屋を大きくする)などもライフスタイルに合わせて変えることも可能かとは思います。

ただ、水回りに関しては恐らく100万円では厳しいかと思います。

内装工事業者によって値段は幅がありますので
やりたい工事を決めたら、2~3社 お見積もりを取るとよいかと思います。

ご参考になさってください。

Q.ペアローンはやめた方が良いのか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/13

現在妻とペアローンを検討中なのですが、ネットで「ペアローン」と検索すると「ペアローン やめた方が良い」「ペアローン 怖い」「ペアローン 後悔」といったサジェストが出てきてやや不安になります。

ペアローンはそんなに怖いローン商品なのですか?宅建士さんのお客様でペアローンを組んで後から後悔している方の実例があれば知りたいです。

よろしくお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

ガムシロ多めさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

奥様とペアローンを組むことによって、ローンの金額を挙げることが可能となるので、少し高めの物件をご購入の際にはペアローンを考える方は多いのは事実です。

ペアローンで購入するメリット、デメリットはきちんと調べて頂きたいという想いはあります。
今回のご質問はメリットデメリットに対してではないので、この部分については割愛をいたします。

私が直面する実例で後悔する方の実例は下記の場合です。

不動産業者に勤務してよくあるご相談で私が経験している中では、ペアローンで一番困ることは「離婚が決まった時」だと私は思います。

実例のご相談でよくご相談を受けるのが(査定などでご相談を受けることが多いのですが)

家を購入したのち、2,3年後に離婚が決まり、奥様と住んでいた家が不必要になり財産の分割でペアローンを組んで購入した家を売却するときに、
注文住宅で家を建てているので、売却の金額よりも残債の方が多く残ってしまうので家が売却できない、という時です。

もちろん、注文建築ではなく建売の場合でも同じ問題は十分に起こり得ます。

2.3年居住しているので、購入した時の新築の状態より値段が落ちることは必須です。

家を購入するときは、皆様幸せそうに新しい生活を夢見てご購入なさいます。
その幸せな笑顔を見るのが私たちにとっては喜びなのですが・・・。

不動産業者は家の売却にも関与していますので、離婚となってしまったときに二人で注文住宅で家を建てている場合には特に債務が大きいため、売却金額に届かず売ることもできない、賃貸に回したとしても、毎月のローンの金額に届かない、離婚して財産分割どころか、債務が残ってしまう。

一旦銀行の抵当権は外さなければ(銀行に全部支払いをする)売却はできない、ということで
厳しい状況に陥ってしまう、という事になってしまいます。

家を購入してこれから幸せになるんだ、と思っている時に離婚のことを考えるなんて、なかなか難しいことです。

不動産営業も、幸せそうで、笑顔でご購入検討しているお客様に、「離婚の可能性~」とは、ペアローンを組んでご購入を検討しているお客様に言いにくいので、伝えられない営業マンもいます。

考えにくい事ではありますが、「もしかしたら」という想定も、お客様にも知っていていただきたいですね。

ペアローンで購入しているという事は、2馬力ないと返済が難しいという状態の場合が多いので、離婚してしまう時にはかなりの負債にもなってしまうことを考慮してください。

参考になればよいのですが。

Q.フローリングの黒ずみ、おすすめの落とし方はありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/01/11

賃貸マンションの床が足裏の皮脂汚れでかなり黒ずんでいます。
退去前に自分で汚れを落とした方がいいですか?

ネットで検索すると、ウタマロクリーナーやフローリングマジックリンや激落ちくんが汚れ落としに効果的なようですが、不動産屋さん的におすすめの落とし方とやってはいけない落とし方があれば教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

頼朝さん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

賃貸マンションの床材がどのようなものを使用しているかによって使っていいものと使ってはいけないものがあります。

使ってはいけない洗剤等を使って掃除しようとした場合には、床に塗布してあるものがあったりすると塗布してあるものがはげ落ちて余計汚くなってしまったり
傷をつけてしまったりする可能性もあります。

もしハゲてしまったり傷をつけてしまったりすると床自体を交換するハメになり、かえって退去時の原状回復のための費用がかさむ場合もあります。

もしどうしても自分で少しでもきれいにしたいという場合には
アルカリ電解水などのようなもので雑巾で吹く程度が良いのではないかと思います。

こすったり、メラニンスポンジのようなものは使用しないほうが良いかと思います。

退去時には基本的にハウスクリーニングが入ると思いますので、お金はかかってしまいますがそのままにして、原状回復費用をお支払いすることをお勧めします。

Q.家具付きで賃貸することはできますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2024/01/07

住んでいるマンションの家電や家具を残して、少しでも高く賃貸に回すことはできますか?
残す予定の家電は洗濯乾燥機、冷蔵庫などです。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

フレンチトーストさんはじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

ご自身が住んでいた時に使っていた家電を残して賃貸に回すのは、家電が付いていることによって高く貸せますか?というご質問について。

家電をお持ちでない方には需要があるとは思いますが、家電をすでにお持ちの方には縁がない物件ということになってしまいます。

家電をお持ちの方の場合には家電は撤去いたします、という注釈をつけて賃貸に出すことができるのであれば良いかもしれませんね。

ただし、家電が付いていることによって同じマンションの部屋の賃貸の金額よりも高くなってしまったりすると、やはり需要が難しくなってくるとは思います。

オーナー様が入居時に設置したものが故障した場合(エアコンなども含めて)には、その家電利用分の家賃を上乗せしているわけですから、基本はオーナー様のご負担で直す、あるいは新しいものを買いなおす必要性も出てきます。
その時に同じランクのものを買いなおす必要性は出てきてしまうと思いますので、果たしてそれが良いのかどうか、というところもあります。

総合的に加味すると、家電をつけて賃貸をするというのはあまりお勧めできません。

参考になさってください。

Q.世帯年収2000万円あれば1億円超のマンション購入は現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

こんにちは。
現在26歳の夫婦です。28歳ごろに不動産購入を考えております。中古マンションであっても都内、3ldkを見ていると1.5億程度必要だと感じるのですが以下のプロフィールから現実的か教えていただけますか?
---
夫婦共に26歳で現在夫年収750万、妻850万で30歳には夫婦共に1000万になる見込みです。
現在の貯蓄+投資資産は夫婦合わせて2000万円です。
現在は子供はいませんが30代前半までに2人欲しいと考えています。その際には夫1年妻半年の育休を予定しています。
子供は中高大私立にいけるだけの余裕は確保したいと考えています。

現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたいと考えています。

情報が多くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

Kokoroさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

2年後位に都内でマンションをご購入するのが現実的であるかどうか、ということですね。

まず、単純に計算しますと、1.5億のマンションを購入した場合、金利を0.8%で計算したとして

35年ローンで 月々の支払額が約41万円です。
40年ローンという商品が出てきていますが、40年だとしても月365000円ほどかかります。



ここに固定資産税や修繕積立金・管理費・火災保険などがかかります。
固定資産税額と修繕積立・管理費が月5万円位としても、年間で60万円ほど 火災保険などもろもろ。

単純に考えると35年ローンで考えると現在のご主人の年収分から所得税などもろもろを引いた手取り額位(550万円位)がマンションで消えていくという計算になるかと思います。

そうなると、奥様のお給料で生活をしていくという計算になってきます。

30歳ごろにはご夫婦ともに見込みで1000万円ずつくらいになっているとのこと。
見込み通りに行けば、現実的にはアリかもしれませんが、その後 お子様を二人、中学高校大学と私立にいくとなると、その分貯金もしていかなければなりません。

28歳の時点で1億5000万円のローンを組むのは、お勧めできないかな、とは思います。

現時点で貯金+投資資産が2000万円とのことですが、
1億5000万円の物件を購入するには、恐らく手付金も最低でも1000万~1500万円位は契約時に現金で必要になるかと思われます。

決済時に手付金が戻ってくるようにローンを組むことは可能ですが、一時的にでも多くの現金が必要になるため、投資などを切り崩すのか、それともこの2年間で1000万円近い額を貯金、又は投資などで資産を増やすか、という選択肢になってきますよね。

ちなみに1億円を金利0.8%で35年ローンであれば、
月々の返済額は273,000ですので現実的かな、とは思います。

ご夫婦合算で年収2000万円であれば、お子様の私立学校費などを考えたとしても、余裕に確保できるのではないかと思います。

お子様の学費も思っている以上にかかります。お二人分、となればなおさらです。
(中学高校の学費が一人 年間100万円位、それ以外に交通費、お小遣いなどもかかりますし、大学は学部により違いはありますが、入学初年度は入学金も含めての授業用だけで200万円ほど、その後 年間150万円位の授業料は、かかるかも知れません)

育休中にはお給料の減額もあるかもしれませんし、もし、どちらか一人が働けなくなってしまうようなことがあった場合に、一人分のお給料で払えるローン額に抑えるのが現実的ではあります。

現在は最長で50年ローンもありますが、金利が割高ですし、変動金利だと、返済途中で金利が上がることも考えられます。
今は特に金利があがるのではないか、と不動産業界でも話が出てきています。

28歳で50年ローンを組むと、完済は78歳です。
50年にすることで、月々の返済額は抑えることはできますが、この間に、子ども二人分の教育費がかかり、自分の老後資金も貯めていかなければならないということも忘れずに。

今すぐにご購入という事でもないようですし、時間をかけて無理のない住宅ローンを組むことを考えてみてはいかがでしょうか。

上を見ればキリがなく、現在は不動産の価格も上昇傾向にありますから、少し待てるのであれば少し価格が下がってくるのを待ちながら、出来るだけ頭金を多く現金で払えるように資金計画を立ててみてはいかがでしょうか。

今は色々な場所に資金計画の相談に乗ってくれるFPが在中している銀行や、会社などがあります。

Kokoroさんのご要望をお伝えし、(現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたい、など)
資金計画書を作成してもらってみると、どのくらいの金額を住宅ローンに充てることができるかなど、一目瞭然でわかるようになります。

大きな金額ですので、一度ご相談に行かれてみることをお勧めします。

Q.マンション売却にリフォームは必要ですか?

不動産売却 > 売却査定

2024/01/04

マンションを売却予定です。リフォームしてからリフォーム済みマンションとして出すか、清掃だけしてリフォームせずに売却するかで悩んでいます。あまり費用をかけたくないのですが、よい方法はありますか

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

ランドセルさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

最近ではリフォームを施されたマンションが売却に出ているのをよく見かけますが、
基本的にリフォームされているマンションは買取業者がマンションを買い取りリフォームしているものが多いです。
個人の方でフルリフォームをして売却するのは費用面で高くついてしまうと思います。

リフォーム会社は抱えている業者がいるので、安価にリフォームを行えるため、です。

売却に際しては、気持ちよく内見をしていただくために清掃は行った方が良いとは思いますが、リフォームはせずに売却するのがよろしいかと思います。

購入する方が使いやすくご自身でリフォームができるというメリットもございます。

リフォームに費用をかけずにその分少しでも安いお値段でマンションを売却するほうが、売却もしやすいと思います。

ご参考になさってください。

Q.ペットOKのマンション

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2024/01/04

マンションを賃貸に出す予定です。ペット可のマンションですが、部屋がきたなくなりそうで不安です。何かよい方法はないでしょうか。

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トイプーさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

マンション自体がペット可だからといって、賃貸に出すときにペット可にしなければいけない、という規定はございません。

入居されている方のペットの粗相などが不安、お部屋をきれいに使って欲しい、ペットを飼っている方が入居し、退去するときが不安、という事であれば
ペット不可として賃貸に出すのはいかがでしょうか?

もちろん、ペット可のほうが物件としては少ないので需要はあると思いますが、匂いや汚れはどうしても避けられません。

匂いなどは退去後に専門の業者に依頼すれば、匂いを取ってくれたりもしますが、100%消えるわけではありません。

特に今までペットを飼っていなかったお部屋だと、なおさら、匂いなどは気になってしまうでしょう。

ペット可の場合には敷金を2か月分にする・お家賃を少しだけ高くする、などの方法もあるかとは思いますが、不安を残した状態で賃貸に出すのは、あまり精神的に良くない気がします。

ペット不可とされるのがベストではないでしょうか。

ご参考になればよいのですが。

Q.ワイド団信に入れない病気はありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/29

ワイド団信だと一般団信では加入が難しい持病があっても加入できるように加入条件が緩和されているそうですが、病気の種類によってはワイド団信に入れない病気もありますか?

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鷹野 泰子

ベストアンサー


あすなろさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

ワイド団信は、少し金利を上乗せするという条件のもと、一般団信では加入が難しい持病をお持ちの方でも入れるように、枠を広げたものです。

しかし、難病指定を受けている、などの持病をお持ちの方の場合、ワイド団信でもお断りされる場合があります。

私の経験談ですが、
「昔は難病指定されていたが、今は薬で直るようになっている。なんとか団信は通らないか?」というお客様がいらっしゃいました。

銀行何社も電話をし、保険会社に確認をしてもらいましたが、そのほとんどが

「難病指定を受けているので、ダメでした」
「今は直ると言っても、前にお断りした経緯があるので通りません」

などの返答でした。

お客様がインターネットでその難病名とワイド団信というキーワードで検索をし、
「この銀行で通ったという人がいる!」という情報をくださったので、その銀行へお願いに行き、話をし、
ワイド団信で事前審査をしたところ

病院の診断書やご本人の告知書に記載(現在の病状や現在服用している薬、実際のご体調など)をし、
手続きは普通の場合より大変でしたが、無事にワイド団信を利用し、ローンを組めた!
というようなことがありました。

病気の種類によっては、断られてしまうこともございますが、諦めずネットなどで探してみるのもよいかと思います。

ご参考までに。

Q.マンションの修繕積立金の相場は?

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2023/12/27

マンションの修繕積立金はだいたいどのくらいが相場でしょうか。管理組合で修繕積立金の値上げの話が出ていて参考にしたいです。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

鏡餅さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

マンションの修繕積立金の相場とのことですが、基本的にマンションの修繕積立金の相場というのは、金額で出せるものでは、ありません。

修繕積立金というのは、マンションを安全に維持していくために住民が積み立てていくものです。
新築計画時に立てる修繕計画を鑑みながら決定されます。

通常 新築のマンションの時には安く、年月が経つにつれてどんどん値段が上がっていきます。新築時には直すところがないので安いわけです。

年月が経つにつれて修繕計画に沿って修繕をしていくのですが、思いがけない修繕も出てきますので、思いがけない出費があったりすると、次の修繕を修繕計画通りにできなくなってしまう可能性が出てきます。

金額が足りない、となると理事会などで修繕積立金の値上げをしないと修繕ができない、ということになり、値上げの話が出てくる、というような感じです。

決してマンションが値上げをしたくてしているわけではない、ということです。
臨時の出費の額によって修繕積立金の値上がりが決まったりするので、マンションを正常な状態で維持していくために必要な値上げだということです。

マンションの規模や世帯数、臨時の出費などで修繕積立金の額は変わります。

参考になさってください。

Q.ペアローンで片方が審査に落ちることはありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/24

たとえば、妻が消費者金融から借金をしていたらそれを理由に妻だけ審査落ちすることはありますか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

別所さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

ローンの形がペアローンであっても、ローンの審査は個人個人で別々にされます。

奥様が消費者金融から借金をしている場合で、滞納がある場合には落ちてしまう可能性があります。


また、借金の金額をどのように返済しているかによっても、ローンが通らないこともあります。

要は1か月に返済している金額が収入に対して返済比率がどのくらいあるのか、
返済比率が各銀行の定める金額を超えない場合であれば、借り入れは可能です。

返済比率の計算方法は「年間返済額÷年収×100です。

ただし、年間返済額には住宅ローン(住宅の購入を目的とした借入)以外の「住宅取得以外」の借入も合算するのです。

「住宅取得以外」の借り入れとは下記のような1回払いではないものの支払いです。

①マイカーローン
②リボ払いのクレジットカード
③カードローンの支払
④奨学金

「ご主人は通りましたが奥様は通りませんでした」
というようなことは、実際にあります。

上記のような場合にはご注意ください。
ご参考になればよいのですが。

Q.一人暮らしで8畳は狭い?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/12/22

一人暮らしで8畳あれば広さ的には十分ですか?それとも狭いですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

チョータさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

ベッドや机、テレビ、ソファーなど、部屋に設置する家具によって十分な広さは変わります。

人それぞれ、広さを十分に感じる感覚は違いますが、大体 賃貸で一人暮らしのワンルームというと、キッチン部分やトイレ、ロフトがある物件などで8帖~10帖くらいが最近のワンルームでは一般的になってきているのかな、とは思います。

一般的ではありますが、8帖は少々狭い気もします。

やはり広ければ広いほど、居心地もよく住みやすい部屋になりますよね。

快適に過ごせる、となるとやはり10帖は欲しいのではないかな、とは個人的に思います。

ご参考になればよいのですが。

Q.スーモやホームズのタイムラグは最大どれくらいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/12/22

この間ホームズやスーモなどで物件を探しており気に入ったものがあったので
仲介業者のところにいったのですが
もういっぱいと言われもう一度アプリでみたらまだ掲載されておりラグはあると言われたのですがそのラグって最大どれくらいあるんでしょうか?どの辺からおとり広告になるのですか?

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

新浜駅さん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

スーモやホームズは確かにタイムラグがあります。
正確なラグは私も覚えていないのですが、
夕方の3時位までに掲載を落とすと、次の日の朝かお昼くらいまでには掲載がなくなっているというイメージです。

ホームズはスーモよりもう少し反映が早かったように思います。

タイムラグは最大で24時間みれば十分かとは思います。

掲載を落とすことをうっかり忘れてしまうということはあるかと思いますが、伝えてから24時間以上経過してもまだ掲載が残っている場合には、意図的な部分があるかもしれません。

その日から数日経過してもまだ掲載されている、などの場合にはおとり広告を疑ってもよいかもしれませんね。

ご参考までに。

Q.マンションの設備更新時期について

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2023/12/19

マンションの設備の更新は想定される寿命に合わせて予防保守的に更新するのがいいのでしょうか?  それとも寿命が来るまで待ってから更新がいいのでしょうか? というのはメーカーが設定している寿命よりも結構長く持つのが多いように感じるためお聞きしています。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

理事見習いさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

マンションの設備の更新のの予防保守とのことですが、マンションの共有部分の保守点検及び設備の更新という前提でお話をします。

メーカーが設定している寿命というのは、安全にその設備を使うことができる期間、ということだとお考え下さい。

共用部分の設備の寿命が来た場合には、危険が伴うものが多いかと思います。
例えば、立体駐車場の設備・エレベーターなど。

寿命が来る前に取り換えるのはもったいないと思われるかもしれませんが、何か事故が起きてからでは遅いのです。

寿命が来てからでは事故が起きてしまう可能性もあるため、設備は保守的に更新されることをお勧めします。

ご参考になさってください。

Q.不動産売却時の手数料の先払い

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/12/19

不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主に仲介手数料として先払いを要求され、口座に振り込みをさせられました。
のちほど宅建業法に違反していることに気付き、その旨を伝えたところ、説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
※特別にお金が掛かるような広告を出す依頼をのぞきます。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

手持ち物件上がれさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

売却時の手数料、との内容からすると、手持ち物件上がれさんは売主様と推測されますが、お間違いないでしょうか。

まず宅建を持っていない、とのことですが、宅建士(宅地建物取引士)の独占業務は「不動産取引における重要事項の説明」「重要事項説明書への記名・押印」「契約書への記名・押印」のみですので、契約時に宅建士ではない個人事業主が物件を紹介することは可能ですし、決済などをすることも可能です。また、不動産会社に在籍をしているとのことなので、無免許には該当しないと思いますので、こちらも問題ないかと思います。

まず、売主様という事なのであれば、売却の依頼をするときに

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

上記のいずれかを締結されていらっしゃるかと思いますが、その媒介契約の中の約款に報酬に関する事項(手数料の支払い時期)が明記されているかと思います。

それと、現時点で既に契約は完了しているのでしょうか?

「売却が成立していない時点」
と記載がありますが、「売却」という単語の捉え方で変わってきてしまうのですが、
手持ち物件上がれさんの記載されている「売却」とは

①売買契約を意味しているのか
②決済(引き渡し時)を意味しているのか

どちらかで意味合いが違ってくると思われます。

不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するのは、合意による売買契約が成立した時点で初めて発生するとされています。
そのため、売買契約前に仲介手数料を請求されることはありませんので、売買契約が成立する前に請求された、ということであれば法律違反となる可能性があります。

①の売買契約はすでに終わっており、②の決済前に、という事なのであれば、法律違反には恐らくならないのではないか、と思われます。

仲介手数料の支払いは、一般的に売買契約時、物件引き渡し時の2回に分けることが多いです。ただ、これはあくまでも「多い」ということであって、契約時に全額支払う、ということもあり得ないわけではないようです。(当社では契約時と決済時で2回に分けるか、決済時に全額頂いております)




相談者様の状況によって変わってしまう内容だと思いますので、ネットで検索をしてあれこれ悩んでしまうより、直接相談窓口にお電話などをしてご相談されるのが一番だと思います。

まずは、媒介契約書をお手元に用意したうえで、

国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

上記に記載の窓口(不動産会社のある地域の電話番号)へお電話をして今回のご相談をするなどが適切ではないでしょうか。

こちらでご相談窓口などがどこになるのかなど、色々と情報を提供してくださると思います。

以上、ご参考になればよいのですが。

Q.クイーンベッドとダブルベッドだとどちらの方がサイズが大きい?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2023/12/18

クイーンベッドとダブルベッドのサイズの違いやどちらを選ぶべきかの判断基準についてアドバイスお願いします。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

カヌレさん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

クイーンベッドとダブルベッドのどちらを選ぶべきかの判断基準についてのご質問にお答えします。

ますは、シングルベッドのマットレスの幅は一般的には97cmです。

ダブルベッドのマットレス幅は140cm
クイーンサイズマットレス幅は160cm
となっています。

シングルベッドは一人の人間がゆったりと寝ることができるサイズとなっています。

単純に二人で使用する場合には約180㎝の幅がゆったりと寝ることができるサイズ、ということになりますね。

1人でゆったりと寝るためのダブルベッドであれば、かなりの余裕があると思いますが、お二人だと少し狭い気もします。
クイーンサイズであれば、ゆったりと寝れるのかな、という印象です。

ただし、住居環境から考えると まずはベッドを置くのが何階なのか、ということを考えなければいけません。

一戸建てで2階の場合には、階段をマットレスが通ることができるのか考えなければならなくなりますね。
クイーンサイズになればなおさら大きくなります。
業者によっては、2階の窓から釣り上げて搬入することになりますので、搬入のコストが高くなります。

賃貸であれば、玄関先のドアの幅でマットレスが入らない、なんてこともあるかもしれません。

ベッドの大きさを選ぶには、ご自身の寝室にどのように搬入するかを考えて選ぶことも必要かと思います。

また、現在はマットレスが2つに分かれていて搬入しやすい、などの工夫がされているものもありますので、搬入を考えるとそのようなセパレートタイプのものを選ぶのもよいでしょう。

せっかく購入したけれど家の中に運び込むことができない、ということにならないようにサイズは選ばれたほうが良いかと思います。

また、お部屋の大きさや形でベッドが入ったら歩くスペースがなくなってしまった、購入したベッドが入らなかった、というようなこともあり得ますので、お部屋の一番狭い場所(お部屋が真四角とも限りませんので)を測ってから購入するのが良いでしょう。

参考になさってください。

Q.戸建て賃貸でめんどくさい点やデメリットは何ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/12/18

マンション賃貸に比べて戸建て賃貸特有の住んだ時にめんどくさい点やデメリットについて教えてください。

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宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

エビすくいさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

戸建て賃貸特有の住んだ時にめんどくさい点やデメリットについてお話をします。

箇条書きにしてデメリット部分を挙げてみますと

【めんどくさい部分】
・庭がある場合には、ある程度自分で草刈りなどをしなければならない
・ガレージ(車庫部分)や前面道路などの掃除
・ゴミは近隣で決められた場所へ出す必要があり、マンションのように24時間出せるわけではない
・近隣住民とのお付き合いや町内会のお付き合いもある程度必要

【デメリット部分】
・セキュリティ面はご自身で気を付けなければならない
・築古物件が多い
・駅までの距離が遠いことが多い(バス利用や、安い物件だと階段が多い、など)

上記のような部分でしょうか。

マンションのメリット部分がそのまま戸建てのデメリットになることが多い印象ですね。

その代わりと言っては何ですが、上下の生活音が気になることもなく
小さなお子様がいらっしゃる場合には、お子様が伸び伸びと暮らせるでしょう。

生活スタイルに合った物件選びのお役に立てば幸いです。

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