カルデラさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

土間コンクリートのひび割れの保証期間はどのくらい？
とのご質問にお答えします。

ご購入されている家が注文住宅なのか、建売販売だったのかで、まず土間コンクリートの補償内容が変わってくるかと思います。

通常建売の場合には、建物を購入した時の重要事項説明書に土間コンクリートに対しての保証が記載されていることが多いです。
恐らくほとんどの建売の場合には、土間コンクリートへの保証は付いていないのではないかと思います。

ただし、購入してからどのくらいの期間が経過しているか、またその土間コンクリートのひび割れがどのような状態か、などによって購入した建売業者の対応も変わってくるかと思いますが、
新築で建売をご購入されている場合、重要事項説明書に下記の記載があることが多いかと思います。

〇本物件のアフターサービスは、売主の定めるアフターサービス保証書に基づいて行うものとし、定められた期間を超えるもの、及び買主の責めに帰すべき事由によって発生した修復箇所等は、有償となることを買主は了承するものとします。尚、保証期間の起算日は本物件の引き渡し日とします。

〇建築工事及び外構工事として、建物基礎・カースペース・玄関アプローチ部分及び犬走り部分等にコンクリートによる土間打ちを実施した場合、表面に多少のひび割れが発生する場合があります。ヘアークラック、構造上影響のない亀裂、打設時期や素材の異なる材料との突き付け部分に生じる隙間、カースペースへの車両乗り入れに伴うタイヤ痕等は補修免責となりますことを予めご承知おきください。また、軽度の変色に関しても同様です。

上記のような記載がされていることと思います。
基本的に土間コンクリート部分には保証書は存在しないことが通常ですので、保証期間は存在せず、補修も免責となっていることが多いのです。

買主様の責めに帰さない事由で起こっていることなのか、地盤に問題があるのか、などによって対応は変わってくることになるかと思います。

購入してから１年以内であれば、購入した売主業者へ問い合わせをし、対応を伺ってみることをお勧めします。

注文建築の場合には、請負契約があると思いますので、請負契約の内容に土間コンクリートのひび割れ保証がどのように記載されているかをご確認いただくとよいかと思います。

ご参考になさってください

足ツボさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

女性の方が不動産仲介会社への就職に興味があるのは非常に嬉しいです。

勤務時間や残業時間、不動産屋さんは遅くまで働いているイメージですよね。

このことについては、入社する会社によって様々だと思います。

例えば私の働いている会社ですが、残業時間は月３時間くらいしかありません。
勤務時間はお昼休憩の１時間を抜いて、８時間です。

私としてみれば、ありがたいのですが（笑）
やはり自分の作業時間をどうやって少なくするか、効率的に仕事をしないといけないのでいろいろ悩みます。
不動産屋に勤務すると処理作成業務も多いので、どうしても残業しないと間に合わないときなども出てきてしまいますので、いかに効率よく時間を使っていくのかが残業しないコツとなりますね。

私は会社から支給されている携帯電話を持っていますが、何時でも電話に出てしまうため、ある意味サービス残業的な感じになってしまっていますし、
コロナ以降で在宅もできるようにしているため、メールなども受信して夜、在宅でも仕事が可能な状況になってしまっているのも現実です。

お客様によっては、夜しかご連絡が取れない方もいらっしゃいますので、サービスの一環と思えば、夜の時間帯でも対応していることもあるのは現実的な話です。

ただし、当社は基本的に営業時間以外は電話に出なくていいし、メールも見る必要はありませんと言われているため、あくまでも、個人的に見ているだけ、個人的に電話を取っているだけ、な状態ではあります。

休日についても、自分の休日に仕事を入れないようにすれば、普通にお休みを確保することはできます。

ただし、お客様がどうしても自分の休日にしか契約ができないなどの理由がある場合には、会社から了承を得て休日出勤で対応しますし、
夜８時から契約しかできないというお客様であれば、自分が可能な限り、自己責任において時間をお客様と決めて会社から了承を得て、残業をすることもあります。

大手の不動産会社では、夜７時以降は携帯電話が一切つながらなくなったり、
パソコンも夜７時以降は一斉にシャットダウンするなど、対策をしている企業もあるようです。

他の不動産会社の営業さんから夜に電話が来ることもありますが、その時点で私は自宅にいる、という事も多々あります。

当社がかなりホワイトな為、当社は事例には当たらないかもしれませんが、そういう不動産屋もあるという事は知っていていただきたいです。

面接などを受けられる際に、どのような対応になっているのかなどをしっかりと聞いてみるとよいかと思います。

女性は不動産営業向いていると思いますので、良い企業と出会ってお仕事をして頂けたら嬉しいです。

頑張ってください。

バリスタさん　こんにちは。
三協ハウジング　鷹野です。

ガンになってしまったときにローンがなくなる商品は
「ガン団信」と呼ばれるもののことをおっしゃっているのだと思います。

私は　ガン団信には入ることをお客様にお勧めしています。
金利は０．１％～　高くなってしまうのですが、特にご家族でガンによってなくなっている方がいらっしゃる場合には、入っておいた方がいいとお伝えするようにしています。

というのも、ご自宅を売却することになったお客様で
売却の理由が、一般団信にしか入っておらず、購入後数年でガンが発覚し、手術をして回復なさったのですが、入院期間が長いことやすぐにお仕事に復帰する事が出来ないといった理由から
ガンになったことが理由でお仕事が続けられなくなり、家を売却するしかなくなってしまった、という方がいらっしゃるからです。

ご本人は住み続けたくても、ローンが払えない状況になってしまえば、売却するしか方法はなくなってしまいます。

このような場合、もしガン団信にはいっていればローンがなくなり、家を売却する必要もなかったのに・・と悔やむことになります。

がん団信とは一般団信（銀行で住宅ローンを借りる場合に、金利が変わらずに付帯している団信）にがんの特約を付加したものを指します。この場合、金利が上乗せになりますが、死亡・高度障害状態のほか、所定のがんと診断確定された際も保険が適用されます。

全てのガンに適用というわけではないので注意が必要です。


ご質問にあるフラット３５のガン団信は
「新３大疾病付機構団信」というのが該当するのではないかと思います。

３大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）が原因で一定の要件に該当した場合および公的介護保険制度に定める要介護２から要介護５までの状態などになられた場合も残りの返済が不要となります。
詳しくは下記のアドレスなどをご参照頂けると宜しいかと思います。

https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/danshin/shin-danshin/index.html

尚、銀行でも同じような内容のものが用意されておりますが、
ガンの程度や入院期間、手術内容などによって適用が各銀行によって変わってくるかと思います。（銀行の団信で利用している生命保険会社によって内容が違うため一概に言えないのが現状です）

ガンの種類によっては適用されない場合もありますので、利用する銀行でお聞きするのがよろしいかと思います。

ガンになってしまった場合、生命保険で手術代などは賄えると思いますが、住宅ローンまで賄える生命保険を見つけるのは難しいと思います。

もしも、のときのため、長い住宅ローンになりますので、是非加入をご検討して頂いたほうが良いかと思います。

ご参考になさってください。

動体視力さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

都市銀行は住宅ローンが厳しいとのご指摘ですが、私は厳しいと感じたことはありません。
ただし、お住まいの地域によって異なる可能性はありますし、やはり地方銀行さんや、信用金庫さんも頑張っているので、なんとなく都市銀行は審査が厳しいと感じるのかもしれません。

お客様の属性（年齢や収入、働いている企業の上場など）によって、お断りになってしまうケースなどもありますが、
都市銀行も最近では住宅ローンに力を入れているところもあり、私が利用している都市銀行さんは、不動産営業の私が見ても「厳しいかな？」と思うお客様でも審査に通過することが多いです。

ただし、そのお客様の属性によって様々な条件が付加されることはあります。

審査がそれなりに緩い金融機関は、それなりに金利も高くなったりしますし、
ネット銀行などはもっと金利が安かったりもしますので、
ご自身が購入される物件に対してどこを利用するのが良いのか、購入を希望している物件を案内してくれている不動産営業に聞いてみるのが一番良いでしょう。

ネット銀行などは審査が通りやすかったり金利が安いというメリットもありますが、リフォームの借り入れをしたい場合などは提出書類が多く、なかなか審査を通すのが難しかったりする場合もありますので、購入を希望する物件によって
都市銀行がいいのか、地方銀行、信用金庫、ネット銀行など、どこがいいのかを見定める必要性はあると思います。

世間一般にそう言われているから、ということではなく
まずは審査をしてみることをお勧めします。

バスタブさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

ユニットバスの背もたれの部分は
入浴した時に寄りかかる場所になるので、一番負担がかかる場所です。

コーキングで補修の応急処置と仰っていますが、
もしそのコーキングした部分に負荷をかけてしまった場合にはまたすぐに割れてしまうかと思います。

ユニットバスとのことなので、もし素人が安易にコーキングなどで簡易補修をした場合、割れている部分から水が徐々に漏れて内部の劣化につながってしまいます。

リフォーム業者に依頼し、アルミパテ補修や浴槽コーティング補修などをしてもらうのが良いでしょう。

割れ方によっては、補修できない場合もあるかと思います。
プロの目でしっかり見て頂いたほうが良いかと思います。

何社か見積もりを取ってみるのも良いかと思います。

ご参考になさってください。

塩バターラーメンさん こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

音楽が好きな方には分譲マンションでの楽器演奏について興味があると思います。

分譲マンションの管理規約で、楽器の種類まで事細かに記載してしっかりと決めているところは、私の経験では今までありません。

ピアノに関しては特に、重量がありますので、搬入する場合には管理組合の許可を必要としている場合も見たことがあります。

ただし、管理規約というのは個々のマンションで総会などによって見直されていくものですから、過去に楽器演奏について苦情などがあった場合などには、管理規約や使用規約が改定され、厳しくなっている場合もあるかと思いますので、絶対にないとは言い切れません。

旧耐震のマンションなどで、床の防音などが施されていないマンションの場合には、楽器演奏は特に難しいかと思われます。

楽器の音というのは人によって聞こえ方が違い、同じ音を聞いても
綺麗な音が流れている、ととらえる方もいれば
雑音としかとらえられない方もいます。

同じ個所を何度も何度も繰り返し練習することもよくありますが、そのフレーズだけを雑音と感じる方がいるのも事実です。

また、マンションというのは共同住宅ですので、様々な年代の方がお住いでもありますので、許容されているマンションだとしても、当たり前ですが常識範囲内での時間の演奏という事になるかと思います。

私もピアノ講師をしていたという事もあり、楽器の演奏をするのですが、
戸建て住宅に住んでいても常識範囲内で考えて、朝９時前、及び夜９時以降はピアノを弾かない、楽器の音を出さないという事は徹底しています。

音大に通っている時代には、電子ピアノを持っていなかったので、ピアノの中に毛布を詰めて、音が出ないようにして練習したりと工夫をした時期があります。

戸建て住宅に住んでいても近隣への迷惑を考えなければならないのが現実です。
なので、実際には、楽器の演奏がダメと規約に謳われていなくとも、やはり苦情が出てしまうと楽器演奏は難しくなると思います。

どうしても楽器の演奏をされたいという事なのであれば、マンションにお住いになることは諦めたほうがよろしいかと思います。
自由に楽器を演奏できないのは、演奏者にとって苦痛になるかと思います。

大きな音が出ない楽器だとしても、高音が雑音に聞こえてしまう方もいらっしゃったり
下の部屋、上の部屋の方には必ず聞こえてしまいます。

基本的に本格的に楽器を練習したい、弾きたい、という方にはマンションはお勧めできません。

以上、自信の経験からの内容が多くなりましたが、ご参考にしていただければ幸いです。

VERVEさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

土地の契約の際に菓子折りなどを持って行くマナーがあるかどうか、についてお答えします。

基本的に土地の売買をしているわけですから、金銭のやり取りをしているという事につながります。

たまに菓子折りを持ってきてくださる方もいらっしゃいますが、
買主様が持っていらっしゃると、売主様が「私は何も持ってきませんですみません」と
謝られるケースもございます。

また、逆もしかりです。

そうすると、契約時に持ってこなかったので、と決済時に逆に売主様が気を遣われて持ってくる、というパターンになったことが何度かあります。

もし、菓子折りをお持ちするおつもりなのであれば、契約時よりも決済時の方が良いかもしれません。
そして一言「この度は良いお土地を譲っていただいてありがとうございました」と付け加えるのが良いでしょう。

ただ、私は菓子折りというのは持って行く側のお礼の気持ちだと思いますので、
「持って行かなければいけない」
のではなく
「持って行きたい、と思うなら」で良いと思います。

もしお持ちになるのであれば、金額もお気持ちで良いと思いますので、３０００円～５０００円位のもので抑えるとよいでしょう。
遠いところからいらっしゃる方もいらっしゃいますので、
あまり重いものは選ばず、軽いもので、適度な大きさのものが良いと思います。

そして仲介会社の場合ですが
私達は基本的に仲介手数料を頂いてお客様の為に動いているわけですから、基本的に必要はないと思います。

もし、ご自身の為に良くしてくれた、
本当に良い仲介業者さんだった
この担当さんで良かった、と思って頂けたのであれば、
お気持ち、喜んで受けさせていただきます！

会社の皆さんで食べてください、と頂けましたら嬉しい限りです。

そうお客様に言って頂きながら頂戴する菓子折りは本当に嬉しかったりするのが本音です。

菓子折りというのは、マナーではなく
お気持ち、という事だと思っております。

個人的な意見となってしまい申し訳ございません。
ご参考になればよいのですが。

ワンチャンさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

背信的悪意者と単なる悪意者は何が違うのか、というご質問にお答えします。

民法177条は「不動産の関する物件の変動の対抗要件」についての規定です。

民法に照らして考えたときに

（１）背信的悪意者は177条で言うところの「第3者」には当たらず、
（２）単なる悪意者は177条で言うところの「第3者」にあたる、

ということです。

（今回は第3者について言及しているわけではないので、第3者についての説明は割愛します）

両方とも同じ悪意者なのに
なんで単なる悪意者は該当して、背信的悪意者は該当しないの？と思いますよね。

法律用語では「悪意」＝問題があることを「知っている」だけに過ぎません。

そして「背信的悪意者」＝「その取引を妨害してやろう」だったり
「アイツが嫌いだから嫌がらせをして困らせてやろうぜ」

みたいなイメージを持つといいかと思います。


民法177条は典型的な例えだと、不動産の2重譲渡を行った場合に、2重譲渡で購入した人が悪意なのか、背信的悪意者なのかで、裁判をしたときに判決が変わってくるので、とても大事ですね。

不動産に関しては登記を備えてこそ、自分のものと主張できる（完了している）ということが前提になっているので、
登記をしないでいつまでも放置しているなら私に売ってよ、私が欲しい！という場合、

他の人に売ってるのは知ってるけど私に売ってよ、というのは「しっているだけ」という事になりますから　単なる悪意者に該当すると考えられますが、

「アイツ、いつまでも登記しないで放置してるから、アイツのことが嫌いだからあの土地を奪ってやろう」など
悪意を超えてもはや嫌がらせ、
人をおとしいれるため（害するため）にしたとしたら
それは「背信的悪意」と考えられるかな？と。

ただ単に、他の人が買っていることを知っているにもかかわらず買った人＝悪意者

人を害するために買った人＝背信的悪意者

と考えると分かりやすいのではないでしょうか。

民法177条は2重譲渡以外にもありますが、解りやすいと思ったため、2重譲渡の具体例を記載しました。

判例では
最判昭35.11.29
最判昭39.2.13
最判昭43.8.2
最判平8.10.29
などが参考になるかと思います。

前述した「第3者」についての判例は
大連判明41.12.15
最判昭25.12.19
大判明38.10.20

などが参考になるのではないでしょうか。

説明が難しく、私のつたない説明ではわかりにくいかとは思いますが、ご参考になれば幸いです。

わらびさん　こんにちは
三協ハウジング鷹野です。

「母子家庭で住宅ローン組むならフラット35がおすすめ？」というご質問にお答えします。
フラット３５には、シンママ向けの優遇プランなどは特にありません。

私もシングルマザーで子育てをしてきており、伴侶の力を借りずに生活をしてきたという経緯があります。
そのことを隠さずに営業している為なのか、お客様にはシングルマザーの方や、離婚歴のある女性が多いです。

もちろん、皆さん　銀行からの融資を利用しています。

現在の銀行は昔のように「年収４００万円以下だと借りるのが難しい」という時代ではなくなりました。
もちろん、年収が低いと借りることは不可能だったりというハードルはありますが、
かなりシングル女性が融資を借り入れることに銀行も抵抗はなくなってきているようです。

フラット３５が通りやすいと言われる所以はいくつかあるのですが、恐らく一番言われる理由というのは
「親子ローン」を組む事が可能という事だと思います。

お子様が既に働いていて、お給料をもらっている（申込先や年収額によって若干違いはありますが）状況であれば、親子ローンの対象になりえる可能性があります。

また、母親や、父親と親子リレーを組む事も可能なので、ご両親に頼める状況の方であれば、ご両親と組めたりしますので、
比較的通りやすいイメージがあるかと思います。

しかし、フラットは金利が借入期間、ずっと同じ金額になる事
金利が上がるのではないか？と言われ続けながらなかなか上がらない現状を鑑みると
０．５％位～の一般の銀行の変動金利は大変魅力に見えるかと思います。

年収額の違いやその他いろいろなことを加味していくと、決してフラットが良いとは言い切れませんので、
FPさんに相談する、あるいはシングルマザーの味方になってくれそうな親身になってくれる不動産屋を見つけたほうが良いとは思います。

頑張ってください！

ReadyGoさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

40坪の土地がどのような用途地域あるかがまず重要になってくるかと思います。

用途地域とは
「この場所の土地はこういう建物の建て方をしていいですよ」
などといった土地の使い方や建物の建て方を定めるルールです。

用途地域によって、
・2階建てまでしか建てられないエリア
・3階建ても建てられるエリア
・3階建て以上が建てられるエリア

などと、建物の高さや土地の大きさに対して建てていい建物の大きさを決めるルールがあります。

また、道路の幅などによっても、建てられる建物にルールがあったりなど、
その土地、その土地によって違う条件が付されています。

どのような用途地域の土地をご購入検討されているかによって、また、どのような形の土地をご購入されるのかによって
40坪だと車3台は厳しくなるでしょう。

例えばですが、私の家は「第1種住居専用地域」と呼ばれるエリアに属しています。
第1種住居専用地域は、一戸建てを建てるのであれば、比較的大きな建物が建てられるエリアです。

第1種住居専用地域にある私の家のエリアは
建蔽率60％
容積率200％
となりますが、

容積率には前面道路の問題が出てきます。

前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域に従って容積率に上限が設けられており、 幅員12m未満の道路に面した土地に家を建てる場合、道路の幅に40％または60％をかけた数値が容積率の上限となるというルールがあります。
私の家のエリアは40%になりますので、

前面道路が4ｍピッタリなので
容積率の計算は
前面道路4×40％＝160％ということになり、
容積率は160%になるという計算式になります。


土地の敷地面積は44坪あり、家の延べ床面積は102㎡（30坪）です。

1階と2階が同じ大きさなので、単純に考えれば建坪は15坪なので、建蔽率、容積率ともに問題のない一般住宅となります。

通常で考えれば机上の計算であれば十分に3台の駐車スペースが確保できる計算になるのですが、
土地の形が　四角ではなく、台形の形をしているため、
駐車場は2台までしかスペースが取れていません。

これが綺麗な長方形などの土地であれば、机上の計算では駐車場3台は問題なく取れることになります。

あるいは、家の形を土地の形に合わせてあげれば可能かもしれませんが、家の形を変えることによって建築費用が高くなる可能性も考えられます。

40坪と言っても　一概に3台駐車スペースの確保ができると言い切れないことがお分かりいただけますでしょうか？

建築事例というか、私の実際に住んでいる自宅の話で恐縮ですが、参考になれば幸いです。

甲乙丙丁さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

令和4年5月に宅建業法が改正され、
それまでは
35条書面（重要事項説明書）にも37条書面（契約書）にも
宅地建物取引士の記名押印が必要でしたが、

改正後には

35条書面（重要事項説明書）には　記名のみ
37条書面（契約書）も、同じく　記名のみ

となりました。

同じくこの改正で、書面の交付ではなく電磁的な方法により契約締結ができるように改正されています。

押印は必要なくなりましたが
記名は義務付けられていますので、必要です。

契約等をされるときには、宅地建物取引士の記名があるかは確認しましょう。

しあわせ苺さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

不動産営業は誰でも受かる、というワードについてですが、
決して誰でも受かるわけではありません。

もちろん、学歴や職歴、経歴なども一切関係なく、だれでも受け入れますよ、という風潮は不動産業界にはあるかもしれません。

ただ、会社として「この人は営業に向いていない」と思われてしまえば、受からないと思います。

ほかの業種よりは、入り口は広いかもしれませんが、
入ったとしても売り上げがあげられなければ給料は少なく（不動産は自分の売り上げが反映される歩合制を取っている会社が多いため）

特に売買で「マグロの一本釣り」のような
フルコミでの仕事の場合、制約が取れなければ給料は1円も貰えないどころか、経費は自分持ちだったりもします。（そうなると給料はマイナスですね）

それに、成約が取れなければ、ご自身がその会社に居づらくなりますよね。

成約が取れる人はどんどんお給料が稼げるのは不動産業界の魅力でもあります。
私の業界の知り合いでも、年収1000万円を超える営業マンはおりますし、2000万円を超える営業マンも知っています。

ただし、不動産業界で生き残るためのノウハウや世間の常識、お客様への対応、営業トーク、営業スキルなどが伴っている方が殆どです。

受かりやすい会社をターゲットにすれば受かる可能性は高いとはおもいますが、恐らく続かない方が殆どではないかと思います。

不動産営業にはお客様とのコミュニケーション力が大切です。

受かりやすいから受けるのではなく、お客様の人生に寄り添って、その人の幸せのために力を注げる方に、不動産業界に入っていただきたい、と感じます。

ベジ太さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

「ウィークリーマンションの営業には旅館業法の許可が必要ですか？」にお答えします。

旅館業法に該当するか否かは、滞在者の滞在期間や、維持管理責任の所在がどこにあるかで判断がされてきます。

通常１か月以上利用する場合には、旅館業法に抵触しませんが、ウィークリーマンションの場合には、
ウィークリー（週）という名前が付いているので、１か月以上の滞在を想定していないものという事が出来ます。

この場合には、旅館業に該当すると解されるため、ウィークリーマンションに関しては、旅館業法の許可が必要、ということになります。

ちなみに、利用者の滞在期間が１か月以上であり、なおかつ施設の衛生上の維持管理責任が借主側にあるシェアハウスやマンスリーマンションについては不動産賃貸業となるため、旅館業法には抵触しないと解されます。

ご参考になればよいのですが。

悩み太郎さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

大きな住宅ローンを組むことになり、ご不安もあるかと思います。

悩み太郎さんの現状を考えていくと恐らくハウスメーカーさんの紹介のFPさんの仰る通り、問題はないとは思います。

このまま賃貸住宅に住み続けたとしても、家賃は10万円ほどはかかると思われますので、
月々の支払額の13万円はそれほど大きくはないと思います。

また、固定資産税や火災保険などが購入の場合にはかかってしまいますが、その金額も長期優良住宅なのであれば、だいぶ減免があります。

そこにプラスして、
お母様からの援助なども考えていくと、それほど大きな金額の換算にはならないから、というのが理由でもありますね。


１．住宅ローン控除（所得税減税）の控除額が増える事
（3000万円が、5000万円までに引き上げになるかと思います）

２・ 登録免許税の税率が軽減される事
（登記をしてもらう司法書士の金額が変わります）

３・不動産取得税の控除額が増える事
（若干ですが、一般の住宅よりも得をします）

４・固定資産税の減税措置期間が延長される事
（建物の固定資産税額半額の期間が3年→5年に延長されます）

５・地震保険料が割引になる事

６・補助金を利用できる
（補助金がなくなってしまうと受けられなくなるので要注意）

などがあげられます。

様々な優遇措置を考慮すれば、長期優良住宅を購入するという事は決して悪い事ではないと思います。

また長期優良住宅という事もあるので国が推奨しているZEH住宅の補助金なども出るのではないでしょうか？

新築を購入時にはかなり高くなってしまう保険料も、地震保険料が割引になりますので、一般的な戸建てを購入するよりもお得です。

お母様からの援助は年間110万円を超えない額ですので、贈与として申請されるのがよろしいのではないかと思います。

上記の理由から考えると、悩み太郎さんの世帯収入で、5500万円のフルローンは現実的に可能な額とお見受けします。

ただし、念のためお伝えしますが、FPさんが出しているキャッシュフローはあくまでも想定であり、算出してもらった表どおりにうまくいけば、という事だけはお忘れにならないようにしてください。

お母様からの援助の費用はなるべく貯金に回すなどして、資金面に余裕を作っておくと、心にゆとりも出てくるかと思います。

お子様がいらっしゃらない間は出来るだけしっかりと貯金をするように心がけ、不測の事態が起こった場合にも対応できるだけの余裕は必要になってくるかと思います。

また、予期せぬご病気、入院などがあったり

考えたくはないとは思いますが、もし離婚などの問題が出てきてしまった場合には、注文住宅の場合には売却となった場合に購入時の金額に満たない場合などが多く、問題になることが多いのも現実ではあります。

ご病気、入院に関しては、しっかりとした保障のある生命保険に加入する事、
出来れば、少し金利は上がってしまいますが、団信についているガン特約だけは加入しておくことなどが望ましいかと思います。

これからの幸せのために住宅の購入をご決意されてお身体を壊してしまっては元も子もありません。
少しでも精神的に楽になり、お身体が回復されることを願っております。

せっかく素敵なお家を購入される決断をされたのですから、前向きに明るくウキウキしながら新しいお家での生活を夢見てほしいと切に願います。

エリーゼさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

防音マンションで24時間の楽器演奏ができるかどうか、についてお答えします。

防音設備には様々なものがあり、
どの仕様で防音をしているか、によって24時間演奏可能かどうかが変わってきます。

音楽専用に作られている防音ルームを設置している場合には、すべてが2重扉になっており、部屋の中に部屋がある状態になりますので、入り口などは若干狭いですが、外に音が聞こえることはほとんどありませんので、24時間の演奏は可能かと思います。

しかし、部屋に防音の素材を接着しているだけの場合などには、音が外に漏れるため24時間の演奏は厳しいと思います。

また、ドラムに関しては下の部屋への振動などがあるため、24時間の演奏が禁止されていることもあります。

また、大きな楽器（グランドピアノ）などは足を取り外して搬入可能な場合もありますので、搬送の専門業者へ聞いてみるとよいでしょう。

管理規約などに、どのような楽器が搬入可能か、どのような楽器を利用できるかなど、しっかりと記載されていると思いますので、賃貸したいと思う防音マンションをみつけたら、取り扱いの不動産業者へしっかりと聞きましょう。

防音マンションは音楽を勉強する、音楽を愛する人にとっては非常に有意義のある賃貸です。

賃貸契約を締結する前にしっかりと確認をするとよいでしょう。

ご参考になさってください。

ミラノサンドAさん。こんにちは
三協ハウジング鷹野です。

私も40代であり、お客様も女性の一人暮らしの方が多いので、マンション選びをよく一緒にさせて頂きます。

まずは銀行さんですが、基本的に今の時代、女性の一人暮らしだからと言って銀行さんに断られるケースはほとんどありません。
（私は断られたケースはありません）

逆に男性の40代の一人暮らしのほうが、銀行さんに断られるケースが多いのです。
不思議と思われるかもしれませんが、男性の40代の方だと、投資物件なのに住宅ローンで購入しようとする方が多いのか、疑われてしまいがちなのです。

女性の方でもしっかりとした収入があり、（400万円以上が望ましい）源泉徴収、あるいは確定申告の方でも、虚偽の申請なくしっかりと確定申告をしている方であれば、自営業の方でもフラット３５ではなく、通常に銀行で融資を受けることも可能となっています。

実際に自営業の方は、昔はフラット35しか使えなかったという方も多いでしょうが、私のお客様は（女性の方）何人も自営業の方でも銀行で融資を受けています。

女性の一人暮らしの場合には、この先恐らく買い替える必要がないであろうマンションを選ぶことが重要です。
50歳を超えてくるとローンの審査も厳しくなったり、借り入れの期間が短くなるため、1か月の返済額が大きくなりますので、購入が難しくなっていくのが現実です。

終の棲家となる事を念頭に置くと、
①駅から近いこと
②エレベーターから近いお部屋を選ぶこと
③お風呂場や洗面所、トイレなどがなるべくフラットな物件を選ぶ
④歩いていける距離にコンビニやスーパーがある

などが挙げられると思いますが、
まずはご自身でこれから生活をしていくために何が必要不可欠か、を１～5くらいまず、書き出してみてください。
１～５までが全て完璧にそろっている物件を探すのは難しいので、（まず１００％揃っている物件はないと思った方がいいです）
その中から絶対に外せないものを決めていきます。
上から３つくらいが揃っている場所があれば、それなりにお値段も高すぎず、な物件が探せる可能性が高いです。

あまり高価な物件を選んでしまうとその後の生活に影響が出てしまう可能性が高いので、25年くらいで返済できる借入額で収まる物件を探すことが望ましいですね。
それなりに自己資金額もあるとは思いますが、今の生活の基準を下げないと返していけないローンを抱えることは40代の方にはお勧めは私はしておりません。

参考にしていただけましたらと思います。

サラダ記念日さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

時効というのは勝手に消えてくれません。
簡単に言うと
自分で、「これは時効になってます」と宣言しなければなりません。
この宣言することを「時効の援用」といいます。

簡単な時効の援用であれば、多少の民法の知識があればインターネットなどで調べればやり方は掲載されているので、ご自身でやることも可能ではあると思います。


個人で時効の援用をするパターンとしては、クレジットカードでお金を借りていて、返済を滞った後に５年以上経過した、他人の土地を占有して１０年以上経過した、などが多いのかなと思いますが、
このパターンであったとしても「占有を始めた時に善意だった、悪意だった」によっても時効の年月が違いますし（善意が１０年、悪意だと２０年）
クレジットカードなどの場合には、最後に連絡を取ってから５年、あるいはお手紙などが届かなくなってから５年、など
パターンが色々あるのは事実です。

時効の援用をするにあたって、「時効の更新」や「時効の完成猶予」などがあったり、
権利を行使できることを知った時から 5年経過するか、知っていなくても、権利行使できる時から 10年経過すれば、権利は時効により消滅する、などといった少し難しい法律の内容があったりします。

ご自身で、もうこれだけの期間が過ぎていれば絶対に大丈夫、という自信を持てるほどの時効が経過していれば良いですが、
２０２０年の法改正によって時効の消滅期間が変更になった、という事も含めて
知識があまりない、あるいは時効が消滅しているという自信がない場合には、弁護士さんや司法書士さんにお願いするほうが良いでしょう。

時効の援用通知書を送付した後に時効が更新していたことが発覚した場合などには、時効の援用が失敗してしまう、という事もあります。

金銭的な債務なのであれば、
個人信用情報（CICなど）から情報をご自身で取り寄せて、確実に大丈夫、という事であれば
郵便局で送る事が出来る内容証明の書式に則って書類を作成して、債権者へ送付すれば時効の援用は完成します。
ただし、この場合であっても、CICなどの場合には援用が完成したのちも、５～７年ほどは時効の援用をしたという事実は残ってしまうので、住宅ローンなどを組むのは難しいでしょう。

専門家に依頼する場合の費用はその時効を援用する金額によって変わってしまったりするので、お答えするのは難しいです。
専門家にお聞きになっていただく方がよろしいかと思います。

ご参考になればよいのですが。

黒ラベルさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

通常であれば分譲マンションでご購入されているお部屋の給湯器が故障した場合にはご自身でのお取り換えが必要です。

この場合には管理組合に報告はする必要はありません。

ただし、最近建設されている分譲マンションの中には
給湯器の交換費用を毎月管理費に組み込んで徴収している場合がございます。

マンションのほうでガス会社と提携していて、給湯器は１０年を目安美新規交換するマンションも増えてきています。
この場合でも、通常使用していて壊れた場合にはガス会社の方で無償で交換してくれる場合もあります。

この場合には、管理規約やマンションをご購入になった時の重要事項説明の中に、給湯器費用月額〇〇円を管理費と一緒に引き落としますといったような文言が入っているかと思いますので、購入時の資料を見直してみてください。

もし該当するかどうか解らない場合には管理人さんに一聞いてみるとよいかと思います。

チリクラブさん　はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

不動産を売却をしてマイナスが出てしまった場合には基本的に確定申告の必要はありません。

ただ、マイホームをご売却された場合にはいくつかの特例があり、
その特例を利用できる条件さえ満たしていれば
売却した年のその他の所得と相殺して、所得税や住民税を減らすことができるケースがあります。

ご自身がご売却する不動産が「マイホーム」の場合には、税務署などへ問い合わせてみるとよいでしょう。

また、国税庁のホームページにも掲載されていますので、併せてご参考になさってください。

↓
国税庁：No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3392.htm

キャットフードさん　はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

マンションでは動物の飼育については管理規約に頭数・大きさなどの基準を決めて記載されていることがほとんどです。

小型の動物であれば、３匹まで飼育可能、というマンションの規約を何度か見かけたことはありますので、ないとは言い切れませんが、
殆どのマンションが１匹、または２匹が多いかと思います。


気を付けて頂きたいのは
「見つからなければ平気じゃないか？」と思ってしまうことで、

じゃぁ、見つかってしまったときはどうなるのか？を考えないことです。

管理規約に記載されている以上の頭数を隠れて飼育すると、違反が見つかってしまったときには、管理規約違反という事で最悪の場合にはマンションを出ていかなければならなくなります。（売却を余儀なくされてしまう可能性も。）

不動産業者に猫を３匹飼っていることを伝え、３匹飼育可能なマンションを探してもらうのが一番の近道でしょう。
中々探しても見つからない可能性が大きいので、
多頭飼いをしている方は管理規約などがない「一戸建て」を検討するほうがよろしいかとは思います。

大切なペットと楽しく長く暮らしていくために、規約などに違反をせず、どうするのが一番良いのかを考えてご購入を検討していただきたいと思います。

WAY2HOMEさん　はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

主たる建物に抵当権が登記された後の増築部分の未登記付属建物に対しては抵当権の効力は及ぶか
について。

増築部分がもし登記された場合に、どのような表記になるかで変わってくるかと思います。

主たる建物をさらに大きく増築した場合に、登記上で建物の面積が大きくなる増築をした場合には抵当権の効力は及びます。

倉庫などを増築し、もし登記をした場合に母屋の登記簿の「付属建物の部分」に記載される建物出る場合には、抵当権の効力は及びます。

これは、「母屋に付帯した（従物）であると考えられるため」抵当権の効力が及ぶ、とされています。

もし、登記をしたときに「付属建物」ではなく、別の建物（独立の登記）として登記されるものについては抵当権は及びません。

ご参考になさってください。

マイメロさん　こんにちは。

住宅ローンが支払えなくなってしまった場合の対処ですが、
「何故支払えなくなってしまったのか」の理由によって対処方法は変わってくるかと思います。

全く支払うことが出来なくなってしまったのであれば、マンションは売却するしかないと思います。

滞納をしてしまうと３か月～半年ほどで全額支払いをしてください、ということになり、支払えないと段階は踏みますが、最終的には競売にかけられることになってしまいます。

もし、月々の支払いを減額をすればローンを払っていくことが可能な場合には、すぐに銀行へご相談することをお勧めします。
支払いができない理由などにもよりますが、
マイメロさんの残債や年齢などにも寄って対応は変わってくるので、一概には言えないですが、銀行のほうで月々のローン返済額を変更することが可能かもしれません。

また、ローンを組んだ時に加入されている団信がどのタイプか、調べておく必要もあります。
ケガや入院などで支払いが滞ってしまう場合などは、加入している団信によっては、保険が適用される場合もあります。

いずれにせよ、「どうしよう」と迷っている暇はなく、まずは銀行へ相談するか、弁護士さんなどに相談されることをお勧めします。

サモエドさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

建替えが近そうなマンションを購入して建て替えが行われれば、というお話ですが、

まず、建て替えが近そうなマンションを購入して、実際に建て替えが行われれば、新築のマンションを手に入れることになりますので、ラッキーともいえるでしょう。

しかし、実際に建て替えに成功しているマンションが現状少ないです。
成功している例としては
管理費修繕積立金が建て替えに必要な額に近いだけ貯蓄できているマンションや、建蔽率、容積率、高さ制限などがない（あるいは大きな建物が建設できる敷地スペースの確保ができている）など
様々な条件がそろっていなければなりません。

建築基準法の改正などで、建築時には適法に建設されているマンションでも、現行の建築基準法では高さ制限に引っかかってしまい、建て替えの時には同じ高さのマンションであれば行政に申請することにより建築は可能だが、それ以上のものは建築できない、
現状と同じものしか建てられないとなると、部屋を増やして販売をし、利益を建て替え費用に充当するなどもできないなど。

条件がそろっていて、なおかつマンションの住民の4/5が賛成していなければ、現在では建て替えは難しいかと思います。

更に、例えばですが、
建て替えの費用が２０００万円程足りないので、個々のお部屋の方に２０００万円ずつ出していただければ新しいお部屋に住めるようになる、などの議案が出ることもあるようです。

こういった場合には、
現状住宅ローンを組んでいらっしゃって、更に建て替えのために２０００万円を銀行から融資が必要となった場合、融資が下りないという方もいらっしゃったり、という事もあるようです。

建替えの場合には、２０００万円が出せない＝引っ越しを余儀なくされる、という事になりますので、反対される方も出てくる、というイメージでしょうか。

一概に古いから建替えられるのではないか、と安易に購入するのは難しいのではないかと思います。

現在の積立金の額や、どのような議案が出ているかなどを個人で調べるのは非常に難しいです。

どうしても　そのようなマンションを探したい、という事であれば、友人知人などで不動産業を行っている人を頼るか、
そのような物件を紹介してくれる業者を探す必要性が出てきます。

ラッキーで得をするような物件には、なかなかたどり着くのは難しいかもしれません。

たまたま購入した物件が、建て替えになれば、ラッキーかと思います。

フェイスパックさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

登記内容の変更についてですが
現在は相続登記を申請するかどうかは相続人の任意となっていますが、2024年4月1日から義務化する法律が施行されることになっています。

この法律が施行されたのちには、3年以内に登記をしなければ10万円以下の過料となります。

過料というのは行政上の秩序罰に該当するので、支払わない場合には民事執行法その他強制執行の手続きに関する規定に従って処理されます。
要するに、支払わないと財産の差し押さえなどがされてしまう可能性があるという事になります。

更に執行罰の過料は、その行為を行うまで（義務を履行するまで）何度でも科すことができるのです。

まだ現在では始まっていない制度ではありますが、知らずにそのまま放置すると怖いですね。

相続人の変更はご自身でも可能ですが、そろえる書類が複数ありなかなか大変な作業になります。

多少のお金はかかってしまいますが、司法書士の先生にお願いするのが一番間違いもなく、手続きがスムーズに行えると思います。

どうしてもご自身で行いたいと思われるようであれば、お近くの法務局に必要書類などをお問合せし、書類をそろえて法務局へ行けば、金銭的にも少ない金額で変更することも可能です。

ご参考になさってください。

アンチョビさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

リバースモーゲージについては最近よく耳にされると思います。

リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借り、死亡時に自宅を売却して一括返済するという仕組みです。

リバースモーゲージのデメリットとして大きいのが、金利上昇が起こった場合には毎月返済している利息が高騰してしまう可能性があること、だと思います。
更には、リバースモーゲージの場合には抵当権ではなく、根抵当権になり、極度額というものが設定されます。

想定以上に長生きをすると融資極度額を使い切ってしまい、限度額に達してしまい返済できなくなるとこの不動産は残念ながら強制的に競売にかけられていくことになります。

デメリットだけでなくメリットもありますが、将来　お金も残らず住む家も失ってしまった、という事にならないように、リスクもきちんと考えたうえで利用するかの判断をしていただければと思います。

ご参考になればよいのですが。

背脂さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

私のお客様が住宅を購入し、減税ローンが適用になる場合には、減税ローンが適用になっている間は、繰り上げ返済をしないほうがいいですよ、とお伝えするようにしています。

年々、住宅ローン減税の金額が少なくなっているというのはありますが、
２０２４年現在では、最大で０．７％最長で１３年間のローン現在が適用されます。

最大の恩恵を受ける物件を購入されたとしたら、
「１３年間は繰り上げ返済などをせずに、余剰資金は貯金、あるいは投資などに回し、どうしても返済をしたいと思うのであれば、住宅ローン減税の期間が終了した後に余裕のある資金内で繰り上げ返済をした方がいいですよ」とアドバイスをしています。

住宅を購入される方はお子様がいらっしゃる方も多いので、予想しなかった学費の出費などもあったりすることもありますので、住宅ローン減税を最大に利用しつつ、手元に現金を残す、あるいは投資などで増やしながら、ゆとりのある生活が出来るようにとのご提案をさせて頂きます。

税金の対策など、少しでもお客様の生活にゆとりができるご提案をさせて頂くのが私共の役割でもあります。

ご参考になさってください。

マルーン555さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

京急本線は東京から横須賀まで走っています。
やはりお家賃が安いといえば横須賀エリアになるかとは思います。

基本的に快特と特急が停車する駅は横須賀といえど相場が高くなります。
（朝のラッシュ時間は快特がなく、すべて特急になるため
※一部除く）

横須賀エリアでも海が近い（又は見える）場所は家賃は高めになりますが、各駅しか止まらない県立大学駅や京急田浦、安針塚、逸見などは比較的家賃が安いです。
終点の浦賀までいくと、お家賃はかなりお安いイメージです。

特に山の上で階段が１００段あります、という物件でもよいという事ならば、一戸建てが格安で借りることができます。

ただし、小さなお子様などがいらっしゃるファミリー向けには適さないとは思いますので、山の上というのは一人暮らし向けかも知れません。

京急田浦などは、自衛隊の基地もあるため、一人暮らし用の賃貸が多いエリアです。お値段もそれほど高くありませんので、お安い一人暮らし用の賃貸物件なら京急田浦駅周辺はお勧めです。

ファミリー向けでお安い家賃となると、県立大学辺りがおすすめかも知れませんね。
ただし、ファミリー向けで適度な広さの物件となると、やはり駅からは遠くなりますし、車の駐車場の確保なども考えなければなりません。

京急本線の終点「浦賀」であれば、ファミリー向けの物件がお安いかと思います。

参考になさってください。

ヤムチャさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

手付金は契約するとき（宅建士が重要事項説明書を読み、物件の説明が終わった後に物件の状況を納得していただいた後に契約書にサインした時）
にお支払いする金銭になります。

この手付金は基本的には現金で用意していただく必要があります。

流れとしては

契約（手付金支払い）
↓
銀行本審査
↓
金銭消費貸借契約
↓
決済（物件の引き渡し）
となります。



銀行でフルローンの審査をし、銀行から実際にお金が動くのは
一番最後にある「決済」の日となります。

契約から決済までは物件の状況によって変わりますが
通常１か月～２か月ほどかかります。

銀行から融資金が口座に振り込まれ、
物権の費用、固定資産税、（マンションであれば管理費などの清算）諸経費を振り込んでいき

最後に銀行に手付金が残る、というイメージです。
ただし、諸費用などをきちんと計算していないと手元に残る金額が、若干減ってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

なお、手付金もローンの一部として借り入れた金額、となりますので
イメージとしては「返ってくる」感じですが、

あくまでもローンの一部ですので、金利が上乗せされているといういうことを忘れずに。

トトロさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

１００万円でのリノベーションとなると、壁紙を張り替える、床を直す（張り替える・畳を床にする・上張りをする）などのリノベーションになってくるかと思います。

ご自身が居住していて一番気になる箇所がどこなのかを考えて、その部分を直されるのが良いかと思います。

お部屋が狭くて２つのお部屋を１つにしたい、部屋の間取りを変えたい（壁を抜いて部屋を大きくする）などもライフスタイルに合わせて変えることも可能かとは思います。

ただ、水回りに関しては恐らく１００万円では厳しいかと思います。

内装工事業者によって値段は幅がありますので
やりたい工事を決めたら、２~３社　お見積もりを取るとよいかと思います。

ご参考になさってください。

ガムシロ多めさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

奥様とペアローンを組むことによって、ローンの金額を挙げることが可能となるので、少し高めの物件をご購入の際にはペアローンを考える方は多いのは事実です。

ペアローンで購入するメリット、デメリットはきちんと調べて頂きたいという想いはあります。
今回のご質問はメリットデメリットに対してではないので、この部分については割愛をいたします。

私が直面する実例で後悔する方の実例は下記の場合です。

不動産業者に勤務してよくあるご相談で私が経験している中では、ペアローンで一番困ることは「離婚が決まった時」だと私は思います。

実例のご相談でよくご相談を受けるのが（査定などでご相談を受けることが多いのですが）

家を購入したのち、２，３年後に離婚が決まり、奥様と住んでいた家が不必要になり財産の分割でペアローンを組んで購入した家を売却するときに、
注文住宅で家を建てているので、売却の金額よりも残債の方が多く残ってしまうので家が売却できない、という時です。

もちろん、注文建築ではなく建売の場合でも同じ問題は十分に起こり得ます。

２．３年居住しているので、購入した時の新築の状態より値段が落ちることは必須です。

家を購入するときは、皆様幸せそうに新しい生活を夢見てご購入なさいます。
その幸せな笑顔を見るのが私たちにとっては喜びなのですが・・・。

不動産業者は家の売却にも関与していますので、離婚となってしまったときに二人で注文住宅で家を建てている場合には特に債務が大きいため、売却金額に届かず売ることもできない、賃貸に回したとしても、毎月のローンの金額に届かない、離婚して財産分割どころか、債務が残ってしまう。

一旦銀行の抵当権は外さなければ（銀行に全部支払いをする）売却はできない、ということで
厳しい状況に陥ってしまう、という事になってしまいます。

家を購入してこれから幸せになるんだ、と思っている時に離婚のことを考えるなんて、なかなか難しいことです。

不動産営業も、幸せそうで、笑顔でご購入検討しているお客様に、「離婚の可能性～」とは、ペアローンを組んでご購入を検討しているお客様に言いにくいので、伝えられない営業マンもいます。

考えにくい事ではありますが、「もしかしたら」という想定も、お客様にも知っていていただきたいですね。

ペアローンで購入しているという事は、２馬力ないと返済が難しいという状態の場合が多いので、離婚してしまう時にはかなりの負債にもなってしまうことを考慮してください。

参考になればよいのですが。