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名前 小田(おだ) 篤史(あつし)
出身地 福岡県
資格 宅建士
仲介業務
開始年月
年月
オンライン
対応
メール

所属情報

商業土地開発株式会社

所在地

兵庫県神戸市中央区多聞通3丁目3番16号

甲南第一ビル201号

URL

https://www.shougyoutochi.co.jp/

営業時間

09:00~17:00

定休日

土,日

宅建免許番号

国土交通大臣免許(1)第0010423号

回答の成績

ベストアンサー数

10

ベストアンサー率:

17.24%

ベストアンサー数:

10件

その他の回答:

48件

回答総数:

58件

Q.旧法借地権と新法借地権の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/19

旧法借地権上に建っている戸建てと新法借地権上に建っている戸建てとでは何が違うのでしょうか。

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宅建士

はじめまして小田と申します。
1992年に成立した借地借家法に基づく借地権を普通借地権(定期借地を除く)、それ以前のものを旧借地権と呼んでいます。
戸建てということで木造とした上で考えると、
旧借地権の存続期間は20年以上(期間の定めのないものは30年)、普通借地権は30年以上(期間の定めのないものは30年)で、借地権の目的となる建物がある限り更新できるのは同じですが、老朽化や焼失などで建物を建て替えることができるのは旧借地権です。(普通借地権は建て替えに地権者の同意が必要です)
この建て替えも更新も、地権者側は正当事由が無い限り拒否できません。正当事由は認められるケースは殆どなく、やむを得ない事情以外が認められないからです。
上記の内容から旧借地権の借り手の権利は非常に強いため、現在の普通借地権になりましたが、更新を続けていればずっと旧借地権のままです。普通借地権に切り替えたければ、普通借地権の要件を満たす内容での再契約が必要です。つまり借り手の同意が必要になりますので、別の借り手のメリットが無ければ借り手の同意を得るのは難しいかもしれません。
判例ではあまりに安い地代(具体的には貸し手が負担している固定資産税額よりも安いなど)の場合は民法の使用貸借に該当するといったものもあり、使用貸借となった場合は上記の内容は適用されないばかりか、返還請求はいつでも可能で契約も相続しない(承継しない)ので契約者の片方が亡くなった場合、契約も終了することになります。
なお、借地権はあまり登記することはありませんが、借地権の種類が地上権で且つ50年以上の場合は物権扱いになるので、借り手に固定資産税支払い義務が生じます。

購入を考えられているのであれば、借地物件の最大のメリットは初期投資額(物件購入額)を低く抑えられることであり、住宅ローンを組む場合はそこにかかる金利も含めてメリットがあります。もちろん固定資産税額よりも地代は高くなる上、ローンが終わってもずっと払い続けるものなので、考え方次第かとは思います。
(住宅ローンは借地だと土地に抵当権設定をできないので条件が悪くなる金融機関が多いのと、売却時に苦戦する場合が多いので)

なお、定期借地の場合は更新ができません(双方合意の再契約はできる)ので、期間満了後に原状復帰(更地にするなど)して返却する義務があります(建物ごと貸主に譲渡するという場合もありますが、この場合満了日から賃貸マンションになり家賃が発生し始めます)ので定期借地マンションなどは共益費・修繕積立金・地代のほかに解体準備金というものが毎月かかってきます(解体準備金という名目でない場合もあります)が、その分さらに初期投資額(物件価格)が抑えられます。また、残期間次第で定期借地は特に売却に苦戦します。

借地物件に関する口コミを見ると、定期借地と普通借地を勘違いされたりごちゃまぜにされている方が多いですが、借地は借地なりのメリットもありますので、正しい知識を持って判断されてください。

Q.マンションの借主が水道の口径変更をすることは可能?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/16

賃貸マンションの借主が水道の口径変更をすることは貸主の許可があれば可能ですか?
可能であったとしてマンションを出て行く際には原状回復の対象になりますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

口径アップを前提に説明します。

マンションの戸数及び各戸の口径を確認した上で、水道局に行く必要があります。
水道の口径により引き込みできる戸数が決まっています。
マンション自体に引き込まれている水道の口径と、そこから分岐して各戸に引き込んでいる口径から口径をアップする余力があるのかを水道局で確認してもらう必要があるからです。
その上で、口径アップによる水道の分担金差額を収める必要があります。分担金は自治体によって違うので、水道局で確認ください。
分担金は一回限りで解約や口径ダウンをしても戻ってきません。
その後、管が細ければ管の取替工事などをする必要があります。(壁内配管もある場合は駆体を加工するか別の露出配管を施工する必要があります)その後にメーター交換です。

上記の内容から配管工事にまつわる部分で当然に家主の許可は必要ですし、あとで他の部屋の口径をアップしようとしてもできないといったデメリットも生じますので、現状回復については、原則借りた時の状態に戻すのですが、事務所や店舗などでの居抜き可否もありますので、事前に要否及び費用負担を家主と取り決めて置く必要があります。(借りている部屋のメーターがアップするのは価値上昇と捉えることもできますが、造作買取請求権が賃貸借契約で否定されていれば、ほぼ借主負担は間違いないと思います)

Q.土地売買の重要事項説明書に記載されるガスの調査項目について

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/05/24

今回、土地を購入したのですが、重説の説明の部分で、ガスは都市ガスと記載があり、全面道路に配管無し/私設配管無しと記載がありましたが、実際はプロパンガスでした。
これは責任追求や損害賠償出来ますか?

そもそも配管が無いと記載があるのだから、プロパンになるのは分かっていましたがどうなんでしょうか。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

重説記載ミスによるものと思われますが(いわゆるコピー流用している中で起こる訂正漏れ)、都市ガスでなければ買わなかったという理由により契約していれば契約解除、手付のみであれば返還の請求ができるものと思われます。
また、損害賠償については発生した損害(証明が必要)に対してものであり、まだ契約段階であれば手続きに要した費用(登記費用・不動産取得税なども含めて)くらいしか請求できないと考えられます。(登記の錯誤取消しについては司法書士にご相談ください)
もし、都市ガスを既に引いた場合はその費用が請求額となりますが、通常その前段階で交渉されると思いますので、これは現実的ではありません。
あとは、例えば都市ガスとプロパンガスでの費用差を将来(期間を定めて)にわたって請求する手段や、都市ガス用のコンロなどを購入してしまっていた場合の買い替え費用請求などもありますが、100%の請求は難しいと思われます。
物件のお気に入り度と比較して都市ガスは譲れないということでしたら契約解除が妥当な結論かと思います。
なお、手続き費用はミスをした売主側仲介に責任がありますので返還請求して構いませんし、もし返還しないということであれば、その不動産会社が所属する不動産協会へ相談されてください(実際に相談しなくてもその不動産会社へ協会へ相談するぞという脅しだけでも相手は商売上かなり困りますから)

Q.信用金庫の方が銀行よりも住宅ローンが通りやすいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/23

信用金庫の方が銀行よりも住宅ローン審査が通りやすいという話を聞きました。実際のところ信金の方が銀行に比べて審査は甘い傾向にある印象ですか?

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

結論は一概には言えないです。
信金・信組・地銀・都銀・モーゲージバンクなどいろいろ住宅ローンはありますが、支店決済のところもあれば本店まであげるところもあります。
それぞれの金融機関での審査基準は違います。
もちろん不動産融資に積極的なところもあればそうではないところもあります。
不動産融資に積極的なところかどうかは、金融機関のディスクロージャーを見れば傾向はわかります。また、どのような物件に融資してくれるのか、どこの融資機関が良いのかは地場の不動産会社に聞いた方が良いかと思います。金融機関の融資方針も変わることがありますし最新情報を持っていると思います。
基本的に住宅ローンは物件が基準(これも金融機関による)を満たしていれば、債務者の属性(勤務先や勤務期間、年収や信用情報など)を重視します。特にネット銀行やフラット35は審査を属性のポイント制のデジタルで一次でやります。
新築の場合は、借地以外物件でひっかかるところは通常ありませんが、中古の場合は旧耐震だったり法定耐用年数が過ぎていたり、市街化調整区域だったり、イエローゾーンだったり、既存不適格物件だったりと色んなひっかかりポイントがあるのでこの点については、比較的信用金庫や信用組合の方が物件を広く認めてくれる傾向があると感じています。もちろん金融機関によりますのでこれも一概には言えません。逆に借地の場合は都銀やモーゲージバンクの方が融資してくれる確率が高いと感じています。

Q.世帯年収1800万円あれば1億程度の戸建て住宅ローンを組んで問題ない?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/22

とても魅力的な土地があり、注文住宅での購入を検討しております。
土地や建物、銀行までの諸経費を全て含めて9000円〜1億円程度のローンを考えています。
事前審査は単独ローンで現状全ての銀行で通ってはいるのですが、額が額だけに今後の生活も含めて問題ないかご意見をいただきたいです。

本人:30歳 年収1400万円 正社員
妻:27歳 年収400万円 契約社員

今後子供は2人を予定しており、特別贅沢な暮らしは望んでおりません。
是非とも率直なご意見を賜りたく。
よろしくお願いします。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

お子様を予定されているのであれば、一旦奥様の年収は除外させて頂き、

ご主人様の年収から他のローンが無いものとすると基準金利1.84%で約1.2億までは借り入れが可能かと思われます。
仮に1%の実行金利、35年ボーナス払いなしの元利均等支払いとすると月々の支払いは約28万円で年間約340万円
なお、これ以外に購入後半年くらいまでに不動産取得税(1回だけ)と毎年の固定資産税・都市計画税(評価額1.7%)がかかってきます。(評価額から算定します)
仮に固定資産税と都市計画税(建物の固定資産税は徐々に減ります)を年100万とすると
ご主人様の手取り年収は930万円くらいかと思いますので可処分所得は490万弱となります。
ここに奥様の年収が加わりますので、貯蓄含め生活するには十分な収入かと思ますが、奥様が働けない期間や子供さんの養育費用を考えると、確かに贅沢な暮らしはできないかもしれません。

金額が大きく長いローンなので、団信含め保険などや資産ポートフォリオを考えしっかりもしものときのリスクヘッジをされたほうが良いかと思います。

Q.二階建ての家で延べ床面積35坪だと狭いですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/21

小学生と中学生の子供がいる一般的な4人家族が住む戸建てとして、

延べ床面積35坪は平均的広さですか?それとも狭い方ですか?

不動産屋さん感覚で延べ床面積何坪以上だと広い戸建てのイメージかについても教えてください。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

例えば2階建て木造住宅でいうと、35坪であれば20帖程度のLDKを備えた4LDKが可能です(土地の形にもよりますが)
家の大きさは地域差がありますので、一概にどの程度なら広いとは言えませんが、普通にサラリーマンをしている程度の収入から考えると40坪もあればかなり広く感じるのではないでしょうか。もちろん田舎にいけば70坪近い家もザラにありますし、都内なら35坪が結構広い方だと思われます。

Q.9坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/21

9坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。

(計算式の記載もお願いします)

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

不動産屋は 坪数=平米数✖️0.3025 で計算します。

ですので、9坪であれば約29.75㎡
これを10.764で割るとフィートになりますので約320平方フィートとなります。
1帖は今どき1.62㎡で計算しますので、約18帖となります。

なお、戸建ての場合壁心での計算ですので、実際の部屋内寸ではもっと狭くなります(区分マンションの場合、専有面積は内寸で表記されます。これは駆体である壁や柱が共用部にあたるためです)

Q.ダブルローンを組んでからマンションが売れないとどうなる?

不動産売却 > 住替え

2024/05/18

マンションの買い替えでダブルローンの利用を検討しています。
ダブルローン後にマンションがずっと売れないと最悪どうなりますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

まずはじめに、既存のマンションのローンの年間支払額は次のマンションを買うときの審査に大きな影響を及ぼします。これは車のローンやショッピングローンがある状態と同じで、返済比率30または35%以内の返済でないと通常ローンは組めませんので、その際の新規ローンと既存ローン併せて返済比率の計算となるとご理解ください。
金融機関によっては、既存のマンションについて賃貸している場合はその収入を確定申告していれば、年収に加算してくれる場合がありますが、既存のマンションを住宅ローンで購入している場合、使途違反にあたる可能性がありますので必ず既存マンションの住宅ローン融資先に承諾を得ている必要があります。(これを無視すると最悪一括返済を求められます)

本題にもどると、通常売却するマンションは目論見額をもって売りに出しますし、その売却額を宛てにして次のマンションを購入されると思いますが、当然その目論見どおりの価格や時期で売れる保証はなく、焦れば買い叩かれるおそれもありますし、長引けば経年によるマンション価値の下落や固定資産税負担及びローンの支払い負担が重くのしかかってきます。
もちろん、それが最終的に売れなかった場合でも返済さえしていれば何の問題もありませんが、支払いができなくなり延滞を繰り返した場合は、既存マンションを任意売却または整理(自己破産や個人再生など)として競売にかけられるといったことになります。もちろん年収が十分にあれば、既存のマンション融資先にリスケを交渉したり、新しいマンションとまとめてしまう借り換えなども金融機関と交渉の余地はありますが。
いずれにしても人生設計の狂う可能性のあるリスクの高いやり方で不動産屋としては売却の契約が完了するまでは新しいマンションの契約は控えるべきだと思います。(どうしてもというのであれば、同じ仲介を通して既存マンション売却の停止条件付きでの購入申込みを受け入れてもらうかですね。手付を多く入れれば可能性は0ではないです)

Q.入居者が家賃滞納したまま退去したらどうすればいい?

不動産投資 > アパートマンション経営

2024/05/14

アパートの50代の単身入居者が4か月分の家賃を滞納したままある日突然引っ越してしまいました。当然のことながら引越し先は不明です。鍵はポストの中に置いてありました。大家として今後どのように対応すればいいですか。このまま逃げ切りされてしまうのは不本意です。。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。
私も夜逃げされたことのある大家です。

内容的に家賃保証会社加入はされていないものと推測します。

連帯保証人がいれば、そちらへ請求(これも大変ですが)
いなければ、相手を捕まえる・所在を突き止めることが出来なければ回収はほぼ不可能だと諦めた方が良いです。
鍵が自主的に返却されていることで賃貸借契約は終了したとみなして問題ないかと思いますので、次の入居者を探しましょう。

諦めた方が良い理由としては、
・所在を突き止めるのに時間もお金もかかる(興信所や弁護士など)
・もし捕まえてもそういう人はお金も財産も無いことが多い(お金が無い人からは弁護士でも無理です)

上記を防止するためにも、家賃保証会社は必ず加入を条件に入居者を決めた方が良いです。でないとリスクを全て大家が負うことになります。
また、私は夜逃げや死亡時(この場合相続人を探して賃貸借契約を解除する必要がある)のリスクヘッジとして、契約書にそれらが発生した場合は賃貸借契約は即解除、残置物動産の所有権は大家に移るものとする特約を入れ、少しでも機会損失が減るようにしています。(なお賃貸借契約の借主の権利が相続されない旨の特約はグレーではありますが、表立って駄目となれば生活困窮者への住宅供与する大家がいなくなってしまうので、この辺は大丈夫ではないかと個人的に思って特約記載しています)

Q.事故物件を売買する際の告知義務は何年で消えますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/05/09

たとえば20年前に事故があった事故物件を売却する際にも告知義務はありますか?何年経てば時効で告知義務がなくなるか知りたいです。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

前の回答者の少し補足いたします。

事故物件は俗語で、法的には心理的瑕疵といいます。
ご質問は恐らくなんらかの原因で家で亡くなった方を指していると思いますが、他にも心理的瑕疵には、火事(人が死傷しなくても)や井戸のある(井戸には昔から神様がいるという言い伝えがあるため)物件が該当します。
逆に家で死亡した場合でも病死などの自然死(特殊清掃などが入るなど長期間放置は除く)は心理的瑕疵に該当しません。
近年ガイドラインはできたものの、いつまで告知義務があるといったことはガイドラインには記載されておりません。
火事で死亡者が出た、殺人事件が起きたなどはニュースにも報道されるため、半永久的と思った方が良いですが、そうではなくご近所さんが知る程度のものであれば周辺住民が世代交代してだれもその家で人が亡くなったことを知らなくなった頃には告知義務は厳しく求められないと思います。
どちらにしてもかなり長い期間ですよね。

ちなみに火事になった家は一部焼けでもすぐに取り壊すことが多いようです。一度火事になったところは縁起が悪く、即更地で安値で売られます。心理的瑕疵というのは信心の世界かもしれませんが、買い手や借り手がどのように判断するのか委ねるための情報は必ず与えなさいという仕組みなんですね。

Q.住宅ローン仮審査で落ちる確率はどのくらい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/04

宅建士さん個人の感覚値でも構いません、ご回答よろしくお願いします。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

質問を否定するようで申し訳ないのですが、住宅ローンの仮審査で落ちるか落ちないかは、くじ引きではありませんので確率論ではございません。

落ちる人は落ちる理由があります。
・借り入れ申込み額が、年収に対し許容返済比率を上回っている
・物件が住宅ローンの基準にそぐわない
・信用毀損がある(民間信用情報機関に滞納履歴などが残っている)
・他にもローンやリボ残高があり、申し込んだ住宅ローンの返済と合わせると許容返済比率を上回る
・サラリーマンの場合勤務年数が短いもしくは自営業の場合確定申告回数が少ないもしくは内容は悪い
・連帯債務者が信用毀損がある
などが主な審査に落ちる理由です。

仮審査で落ちた理由は教えてもらえませんが、まずは上記をチェックしてみては如何でしょうか?
ご自身の年収での借り入れ可能額は、不動産会社や銀行で目算を計算してもらえると思います。

Q.低層マンションとはどのようなマンションですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/04

高層マンションにはない低層マンション特有の魅力や特徴について解説お願いします。
低層特有のデメリットがあればそれについても解説お願いします。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

低層マンションは2~3階建てのマンションを指します。
一般的なメリットとしては
・エレベーター※/電気室※※/貯水タンク※※※などお金のかかる共用設備が少ないので修繕積立金などが安く設定しやすく、耐力が必要な構造も少ないので建物としては原価が安価になりやすい(同じ値段なら他にお金をかけるところを作れる)
・地震や火事など有事の際に避難しやすい
・エレベータの渋滞がない※
といったところです。
一般的なデメリットとしては
・眺望がとれる立地でないと景色を楽しめない(戸建てと一緒)
・階段が基本※
くらいでしょうか。
※エレベータのある低層マンションもあります
※※戸数や使用電気量によっては必要
※※※低水圧地域では必要な場合もある

最近は構造にお金をかける必要がない分、内装や住設にお金をかけたり、土地をうまく広く使って高級感を売りにした低層マンションも多くあります。
高い景色がいいところがいいか、それ以外の充実度がいいか好みの分かれるところです。

概ね低層マンションがあるところは、土地の用途として高い建物が建てられないところが多いので、あとから高層マンションに囲まれるということは少ないと思います(正確には不動産会社に確認して周辺の用途地域を確認してもらってください)

Q.公道から公道へ電柱移設をしたい場合どこに問い合わせすればいいですか?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2024/04/26

車の車庫入れの際に家の前の公道の電柱が以前から邪魔だったのですが、
今度車幅のある大型のSUVを買いたいので電柱移設を本格的に検討しようと考えています。

まずはどこに相談すればいいですか。移設にかかる費用相場はどのくらいですか。移設費用は全て自己負担になってしまいますか。

ご回答よろしくお願いします。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

電柱は一般に電力会社かNTTの所有物となりますので、電柱に書いてある先に問い合わせることなります。(例えば関西だと関西電力送配電株式会社です)
ただ、電柱がどこに建っていてどこへ移設するのかは重要なファクターで、電柱が公道に建っていて別の公道へ移設する場合、申請者の自己負担で有償(15~35万くらい)なのはもちろん、道路管理者の承諾が必要です。まずは市町村の道路管理部門で道路管理者を確認します。
そして、道路管理者との協議となるのですが、公道から公道への電柱移設は承諾が得られないことが多いです。
あとは自宅の前のことを地先といいますが、別の家の前のことを他地先といい、地先から地先なら費用も少ないだけでいいのですが、他地先になると費用もあがり地先にあたる土地の持ち主の承諾も必要となります。
また、電力会社またはNTTの判断になりますが、電柱と電線の関係から移設先で電柱のバランスが取れないと判断したときは支線を追加する場合があり、この支線が張られる位置も地先関係で他地先なら当然承諾が必要です。
このため、個人都合で公道の電柱を移設することは容易ではありません。

Q.身分証が保険証しかなくても賃貸契約結べますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/04/22

ナイトワーカーです。住民票の写しと保険証のみで賃貸物件の審査申込できますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

基本は大家さんや管理会社次第です。
賃貸保証会社会社を使用する場合は、賃貸保証会社によります。
賃貸保証会社は山程あるので、例を出すとCASAさんは保険証OKです。

貸す側としては、貸したいのですが、本人が意図しなくても問題を起こす人は入れたくないのが本音です。問題の種類は多くあり騒音やゴミ出しを守らない、犯罪を犯す、亡くなる、家賃滞納などあげだしたらきりがありません。

身分を明らかにしてもらうのは最低限必要な事項かと思いますので、身分証明を提示頂いている、夜逃げしたらてがかりになる、亡くなった場合役所や警察で親族を探しやすいなどのためだと思ってください。少なくとも保険証は身分がなければ保険料を払わないと所持できないものなので、顔写真がなくても有効と考えるところは多いのではないでしょうか。

ちなみに、マイナンバーカードでもOKですが、マイナンバーカードコピーは表面だけになります(賃貸契約などでマイナンバーカードの裏面をコピーして預かると特定目的外で違法になりますので)

Q.アパートローンで返済比率70%はリスク高いと思いますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

2024/03/24

築15年の中古賃貸アパートを3800万円フルローンで購入検討中です。
今考えている返済プランだと返済比率が70%くらいになりそうなのですがリスク高いと思いますか?

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

初めまして小田と申します。

返済期間が記載されておりませんので、10年と15年で考えますと
利率4%として
10年で約38万円/月
15年で約28万円/月
の返済となります。
返済比率70%とありますので、満室家賃収入を
10年の場合、約54万円/月
15年の場合、約40万円/月
と見込まれているかと思います。
賃料は空室リスクを考え90%で見ますので、その場合
10年の場合、約48万円/月
15年の場合、約36万円/月
返済との差額で、
10年の場合、約10万円/月 年間120万円
15年の場合、約8万円/月 年間96万円
が収入になりますが、ここから固定資産税・都市計画税が引かれます。
税率を1.7%、評価額を建物1500万・土地2000万円とすると約30万円/年
更に火災保険が仮に8万円/年とすると
修繕や賃借人の入れ替わりによる広告料や修繕費などを加味せずとも
10年の場合、年間82万円 実利回り2%
15年の場合、年間58万円 実利回り1.5%
となります。
この余力の中で、突発の修繕費が発生したり、空室が増えたりすればすぐに赤字になります。
評価額がわからないので一概にはいえませんが、経営としては、この利回りと額面から、その後の金融機関の評価は非常に悪いものとなり、継続した物件購入の融資は望めなくなるでしょう。
また、上記には算入しておりませんが、長期のローンを組む場合は家賃低減リスクも加味するのが妥当です。他にも周辺環境の変化なども大きなリスクになります。
正直、そのようなプランで購入してもハイリスクローリターンであり、別の投資先を検討した方がいいものとなります。
なお、出口(キャピタルゲイン)を考えた戦略であれば、また見方も変わってきます。

Q.引っ越しても住民票は実家にそのままにしておいて大丈夫?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/03/22

一人暮らしをするため賃貸アパートに引っ越した後に、住民票を移さないで実家のままにしておくとどのような問題が発生しますか?

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

初めまして小田と申します。

先の回答にあるように住民票の移動は義務となっておりますが、

実際に住民票をうつさなかった場合の不都合としては
・役所からのお知らせが届かない(郵便転送期限の1年までは転送手続きをしておけば届きますが、転送不要の郵便は転送されません)
 ・選挙の投票権や補助金などのお知らせ
 ・年金や保険のお知らせ
・住民票や印鑑証明書が必要な取引や手続きができない場合がある
すぐにどうこうなるようなものは無いのですが、何かあったときに大事な書類は実家に届けられますので、ご両親に心配をかけないためにも住民票はうつすべきかと思います。

なお、住民票をうつす場合は、マイナンバーカードも併せて持参し住所変更をしましょう。この2つはリンクしていないので、実際は一緒に処理してもらえますが、別々の手続きです。

Q.1000 ft2 to m2 conversion,OK?

不動産業界 > 不動産用語

2024/03/18

How many square meters is a house with an area of 1000 square feet?

Please respond in English.

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宅建士

Nice to meet you, my name is Oda.

This is the answer to your inquiry.

92.903 square meter = 1000 square feet

0.092903 square meter = 1 square feet

thank you.

Q.欠陥住宅に関する住宅トラブルはどこに相談すればいいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/03/18

購入した欠陥住宅に関するハウスメーカー絡みの住宅トラブルの無料相談先としておすすめがあれば教えてください。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

まずは、国民生活センターに相談してください。
https://www.sumai-info.com/information/follow_up9-1.html#:~:text=%E5%9B%BD%E6%B0%91%E7%94%9F%E6%B4%BB%E3%82%BB%E3%83%B3%E3%82%BF%E3%83%BC%E3%81%AB%E7%9B%B8%E8%AB%87,%E3%82%92%E7%B4%B9%E4%BB%8B%E3%81%97%E3%81%A6%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

ハウスメーカーの対応が悪く紛争となった場合は
住宅紛争審査会もご検討ください。
https://www.chord.or.jp/trouble/index.html

なお、新築住宅で10年以内である場合の構造耐力上の欠陥(柱や壁、雨漏りなど)の場合は、品確法による保護があります。
重要事項説明書を確認の上、住宅瑕疵担保責任保険か住宅販売瑕疵担保保証金を供託について記載があると思いますので、そちらへ問い合わせされてください。

Q.ドアを引き戸にリフォームする費用はどのくらいかかる?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2024/03/18

実家の戸建ての室内のドアを開き戸から引き戸にリフォームする費用は1箇所当たりいくらくらいの工事費用がかかりますか。ちなみに分譲マンションでもこういう工事は可能ですか。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

引き戸にする場合、移動したドアが収納(引き込み戸など)できるか、内側か外側かにドア移動スペース(方引き戸の最小で開口部含んで1200mm程度必要です)があるかをご確認ください(ドア枠含む)
上記確保できている前提で概ね工賃は5~10万+ドア代となります。(開き戸の処分費用が必要な場合もあります)
スペースが十分にとれない場合は、吊戸での引き戸にする方法もあります。吊戸の場合はドア枠を考えず、吊戸レールが飛び出ても良いスペースがあれば取り付け可能です。

Q.35年住宅ローンで月々9万円返済だと世帯年収はいくら以上が適正?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/18

頭金なしで静岡県静岡市で新築戸建ての購入を検討中です。
現在の世帯年収は660万円で旦那35歳私33歳そして3歳、7歳、11歳の子供がいる5人家族です。

参考までに教えていただきたいのですが、
毎月9万円の住宅ローン返済がきついと思わないレベルの世帯年収目安はいくら以上ですか?

アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

年収660万ということで、夫婦の割合が不明なため、個人年収660万ということで回答いたします。
この場合、概ね手取り年収では約500万ほどになります。
住宅ローンは年収400万以上で35%まで(年収に子ども手当加算される場合もあります)が限度なのですが、ローンが組めるとの返済ができるかというのは別問題です。
概ね、手取りの25%以内であれば、問題ない範囲といえます。
返済額9万円であれば、25%以内に収まっていますので、通常生活するレベルでは大丈夫と思われますが、3人のお子様がどのような進路をとっていくのかで将来的に必要な貯蓄額が変わってきますし、仮に35年のローンを組んだ場合は、旦那様の完済年齢が70歳になりますので、60歳以降定年後であろう10年ほどのライフプランも見据えてになってきます。
仮に年100万の貯蓄を考えた場合、手取り年収から逆算すると25%は返済8.3万円程度がラインとなります。25%に抑えるには532万の年収が必要という計算になります。
また、住宅ローンが元利均等方式であれば、金利割合の大きい融資後の早い時期に極力繰り上げ返済をして支払額を減らしプランをたてていくという方法もあります。ただしこの場合、住宅ローン減税への影響もありますし、フラット35の場合は子育てプラスといった当初の金利軽減措置もあるので、色々なシミュレートをした上で最適解を見つけていく必要があります。

Q.10階建てのマンションの工期はどのくらいですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/03/18

10階建てのRC造マンションを建築するのにどれくらいの期間がかかりますか?
一般的な目安でいいので教えてください。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

設計期間や地盤調査期間を除くと、土地の地盤や近隣対策次第となってきます。
マンションの場合、硬い地盤まで杭を入れる必要がありますし、その際の地中障害の有無で工期がずれ込むことが多くあります。
地中障害がなくなり、山留めや土留、杭が大丈夫ということになった段階からの施工期間としては1年程度かと思いますが、100戸規模などの大きなマンションの場合は2年弱かかる場合もあります。
建築確認がとれていても、設計変更が発生した場合などは当然変更申請含め工期が伸びる原因になります。
施工費用・工期に関する見積もりとリスクは設計事務所・施工会社とよく確認の上で事業計画をたてる必要があります。

Q.楽天銀行の住宅ローンは楽天カード払いを使えますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/17

楽天カードのポイントが貯まるのであれば楽天銀行の住宅ローン検討したいです。

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宅建士

はじめまして小田と申します。
以前、自宅購入で楽天銀行で住宅ローンを組んでいました。

楽天カードの引き落とし先を楽天銀行にしておくことで楽天銀行の住宅ローン支払いを楽天カードにすることは可能です。
この場合のポイント付与率は0.2%となります。
なお、楽天銀行の住宅ローンは、楽天銀行を利用されている方には嬉しいハッピープログラムのランクが1つ上がるので振込手数料無料回数が増えるなど特典があります。(返済期間中のみ)

Q.不動産広告に載っている最寄り駅とは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/03/17

不動産広告に載っている最寄り駅の意味について解説してください

必ずしも最寄り駅イコール物件の現地から距離的に一番近い駅ではない??

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宅建士

はじめまして小田と申します。

販売会社・仲介会社の任意の項目ですので、売りやすくするために提供される情報の1つだと思ってもらった方が良いかと思います。
基本駅ベースで賃料や販売単価の相場を見るので、快速が停まる駅や乗換駅は人気があり相場が高めですから、例えば2駅の真ん中の立地なら、普通しか止まらない駅よりもそちらをメインで記載するケースが多いです。
このため、必ずしも最寄り=一番近い駅として記載されているわけではなく、不動産屋の考える一番便利な駅と思った方がいいのかもしれません。
もちろんその便利が住まわれる方にとって一番便利な駅かどうかは別問題ですが。

Q.都市銀行は住宅ローン審査が厳しい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/16

都市銀行は住宅ローン審査が厳しいと言われる理由所以は何でしょうか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

住宅ローンの審査は、年収と基準金利をベースに行います。
計算の中で、年収に対する負担割合(年収に対する年間の返済額の比率)と、他のローンなどの支払額が含まれて、最終的に借入可能額が決まります。
基準金利は、実行金利ではなく、多少のストレス負荷を加味した数値となります(変動金利の場合は金利が上がった場合でも問題なく支払えるかという数値)
昔は、負担割合の基準が低めだったり、基準金利が高かったりして都銀は厳しいイメージがありましたが、いまはだいぶ緩和されてきているようです。
基準金利や負担割合は銀行によりますので銀行に確認すればある程度教えてもらえます。
ちなみフラット35だと、負担割合35%まで、基準金利1.9%くらいです。
都銀の低い金利は魅力ですが、低い金利というのは往々にしてリスクが少ない方への融資とニアリーです。逆に消費者金融の金利が高いのはリスクが大きい方へも貸し付けるからとイメージしてもらえればわかりやすいと思います。

Q.家の浴槽がひび割れたらどう補修すればいい?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/03/15

ユニットバスの背もたれ部分が縦に荒々しくひび割れてしまいました。
浴槽ごと交換することは避けたいです。
コーキングで補修するのが応急処置としていいですか?
なるべく安く済ませられるよい方法があれば教えてください。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田と申します。

浴槽が割れたということで、プラスチック(FRP)浴槽かと思います。
コーキングは動かないものに対し防水効果はありますが、浴槽のように負荷がかかり、変形するものについて、コーキングではすぐにとれてしまいます。
安く済ましたいということであればDIYをおすすめします。
市販の水中パテ(2液混合タイプ)がおすすめです。
https://www.askul.co.jp/p/6842100/?sc_e=cp_p_as_go_pl_c_6842100&utm_source=go&utm_medium=PLA&utm_campaign=PLA_SSC_All&gad_source=1&gclid=Cj0KCQjwqdqvBhCPARIsANrmZhPV7oeU0vl8WljiYLhaOE3Or66dFLhHdWgalxP4KCubgzmWYzzNc6oaApriEALw_wcB

混ぜ合わせて使用するものでかなり強いです。パテ盛りしたあとは、すぐに手を濡らして表面をなぞればキレイな仕上がりになります。

ただし、あくまで応急処置ですので、変形する箇所ですので、そのままずっと使用とは考えない方がいいかと思います。
FRPは熱硬化性樹脂で、熱で縮みますので溶着のようなことはできませんし、PP浴槽で溶着できたとしても熱を与えた箇所は固く脆くなるので、永久補修のようなことは不可能だと思ってください。

Q.建築確認申請費用の相場は30万円くらいですか?

不動産業界 > 不動産会社・ハウスメーカー

2024/03/15

設計事務所やハウスメーカーによっては50万円くらい取るところもありますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

概ね建築確認申請の費用は30万程度と考えて頂いて結構です。
構造計算要否(例えば木造で3階建ての場合などは必須)によっても変わって来る場合があります。
ハウスメーカーによっては、設計費用なども併せて込み込みのところもあります。
通常、建築確認申請には、設計図書作成や申請書作成、各種制限や必要な情報の収集と整理、構造計算などが含まれています。
また、逆に但し書き接道の場合は、逆に費用が多く通常よりも時間がかかるケースもあります。
但し書き接道の場合は、隣地や私道管理者などの許可を必要とするケースもありますし、建築審査会の承認が必要など手間暇が増えるからです。

Q.元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能なのはなぜ?

法律と税金 > 根抵当権・極度額

2024/03/13

元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能と知りました。
減額も増額も可能という認識で合っていますか?

また、なぜ元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能なのかについての理由も教えていただけますと有難いです(元本が確定しているのに極度額を変更するメリットがどのような場合にあるのかよく分からないので)。

よろしくお願いします。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

根抵当権の極度額は、元本確定前後に関わらず、利害関係人(後順位抵当権者など)の承認を得て変更することが可能です。
また、根抵当権は元本確定後は抵当権と同じく債権と連動するようになりますので、元本確定は債権移動を容易にするために行われるケースが多いようです。

なお、設定者(債務者または担保提供者)は、元本確定後、根抵当権者に現存する債務の額と以後2年間に生ずる利息・その他の定期金、債務の不履行による損害賠償(遅延損害金)の額とを加えた額までの減額を請求することができます。
極度額減額をすれば、当該物件に担保余力ができる場合、後順位抵当権などで融資を別途受けられる可能性が高まります。

なお、根抵当権は貸す側としては担保価値の変動を考え極力低く、借りる側としては資金調達を機動的に行えるよう極力高く極度額を設定したいものです。

Q.不動産投資で公庫からフルローン受けられますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

2024/03/13

一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか?
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。

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宅建士

はじめまして小田と申します。
先の回答がありますので、補足としての内容になります。

「投資」という言葉は絶対不可です。不動産賃貸業を行うための不動産購入資金(設備資金)が正解です。

自己資金(頭金)が無い場合でも、他に物件を所有していたりリフォーム費用を出していたりといった事情で無いということであれば、それらの資料を出せばOKですし、一般貸付ならそれらを担保提供するという手段もあります(多少金利も下がります)

源泉徴収票、確定申告書など公的な収入証明でしか所得や実績は判断されません。なので例えば1棟目からフルローンでとなると、上記の理由から不動産業をされていたが独立などでないと難しいという結論になります。

また、指値中などは見積書(マイソク)で金額確定していないため、審査がすすみません。結構杓子定規にキッチリはめていかないといけないところは役所系な感じがすごくします。

Q.マンションの結露対策グッズでおすすめはありますか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/03/10

宅建士の皆様のお知恵を拝借できればと。よろしくお願いします。

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宅建士

初めまして小田と申します。

結露が起きる原因は、室内と室外の温度差で、相対湿度と絶対湿度の影響によるものです。
一般的に湿度と言われているものは相対湿度の方です。
相対湿度は、気温に対して空気中に包含できる水蒸気量の上限に対し、現在の空気中の水蒸気の量の割合です。温度が下がると空気中に包含できる水蒸気量が下がり、0℃以下は理論上、空気中に包含できる水蒸気量が0になります。
つまり、室内で相対湿度50%であっても、外の気温が0℃であり、ガラス窓が外気温に近くなると、ガラス窓近くで冷やされた室内空気からあふれた水蒸気が水分となりガラス窓に付着します。これが結露のメカニズムです。
ここから、ガラス窓が外気温に近くならないよう対策をすれば結露は減るということになります。

最近の建築では省エネが優遇されますので、少々高くても断熱等級の高い複層ガラス(間に空気層のあるガラス)のサッシが多く採用されています。この複層ガラスサッシに変更するのが一番見た目も良い方法になりますが、枠の大きさも違い工事が必要です(補助金もあります)。
次に後付の窓を追加して2重窓にする方法です。結構DIYでもできますし、キットがホームセンターや通販で売ってますが、掃き出し窓など大きな窓には向いていません。
あと、簡易的に窓ガラスに空気層を追加するためエアキャップ(プチプチ)をまどガラスに貼り付ける方法です。カインズなどで粘着面付のものが売ってますが、ずっと貼っていると剥がしたときに粘着剤が残り掃除が大変です(シンナーなどがあれば楽にとれますが)

他には、上記理屈から、窓をあけて換気を定期的に行うこと(寒いですが)が効果的です。
古い家は結露あまりしないのは、最近の家のように気密性が高くないため、自然換気が隙間風でできているからですし、畳や土壁で、建材の調湿をしてくれる機能が高いからです(フローリングや壁紙は調湿効果が高くない)。

Q.2800万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/10

住宅ローン2800万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士

初めまして小田と申します。

2800万円借入 ボーナス払いなし フラット35 金利1.96%とした場合
(こどもプラスなどの金利軽減の適用なしの場合)
月々の支払額は78,519円(銀行により数字の丸めが入るため数円のズレはあります)
総支払額37,023,936円 利息総支払額9,204,013円
となります。

変動金利の場合、通常年2回の金利見直しが入りますので返済期間中は正確な返済総額は計算できません。
このため以下の条件での想定で考えると
2800万円借入 ボーナス払いなし 変動金利・元利均等払い 金利0.25%とした場合
(金利は0.25%のままとします)
月々の支払額は69,633円(銀行により数字の丸めが入るため数円のズレはあります)
総支払額29,245,777円 利息総支払額1,245,777円
となります。

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小田(おだ) 篤史(あつし) 宅建士

商業土地開発株式会社

兵庫県神戸市中央区多聞通3丁目3番16号甲南第一ビル201号

Q.旧法借地権と新法借地権の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/19

旧法借地権上に建っている戸建てと新法借地権上に建っている戸建てとでは何が違うのでしょうか。

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宅建士

はじめまして小田と申します。
1992年に成立した借地借家法に基づく借地権を普通借地権(定期借地を除く)、それ以前のものを旧借地権と呼んでいます。
戸建てということで木造とした上で考えると、
旧借地権の存続期間は20年以上(期間の定めのないものは30年)、普通借地権は30年以上(期間の定めのないものは30年)で、借地権の目的となる建物がある限り更新できるのは同じですが、老朽化や焼失などで建物を建て替えることができるのは旧借地権です。(普通借地権は建て替えに地権者の同意が必要です)
この建て替えも更新も、地権者側は正当事由が無い限り拒否できません。正当事由は認められるケースは殆どなく、やむを得ない事情以外が認められないからです。
上記の内容から旧借地権の借り手の権利は非常に強いため、現在の普通借地権になりましたが、更新を続けていればずっと旧借地権のままです。普通借地権に切り替えたければ、普通借地権の要件を満たす内容での再契約が必要です。つまり借り手の同意が必要になりますので、別の借り手のメリットが無ければ借り手の同意を得るのは難しいかもしれません。
判例ではあまりに安い地代(具体的には貸し手が負担している固定資産税額よりも安いなど)の場合は民法の使用貸借に該当するといったものもあり、使用貸借となった場合は上記の内容は適用されないばかりか、返還請求はいつでも可能で契約も相続しない(承継しない)ので契約者の片方が亡くなった場合、契約も終了することになります。
なお、借地権はあまり登記することはありませんが、借地権の種類が地上権で且つ50年以上の場合は物権扱いになるので、借り手に固定資産税支払い義務が生じます。

購入を考えられているのであれば、借地物件の最大のメリットは初期投資額(物件購入額)を低く抑えられることであり、住宅ローンを組む場合はそこにかかる金利も含めてメリットがあります。もちろん固定資産税額よりも地代は高くなる上、ローンが終わってもずっと払い続けるものなので、考え方次第かとは思います。
(住宅ローンは借地だと土地に抵当権設定をできないので条件が悪くなる金融機関が多いのと、売却時に苦戦する場合が多いので)

なお、定期借地の場合は更新ができません(双方合意の再契約はできる)ので、期間満了後に原状復帰(更地にするなど)して返却する義務があります(建物ごと貸主に譲渡するという場合もありますが、この場合満了日から賃貸マンションになり家賃が発生し始めます)ので定期借地マンションなどは共益費・修繕積立金・地代のほかに解体準備金というものが毎月かかってきます(解体準備金という名目でない場合もあります)が、その分さらに初期投資額(物件価格)が抑えられます。また、残期間次第で定期借地は特に売却に苦戦します。

借地物件に関する口コミを見ると、定期借地と普通借地を勘違いされたりごちゃまぜにされている方が多いですが、借地は借地なりのメリットもありますので、正しい知識を持って判断されてください。

Q.マンションの借主が水道の口径変更をすることは可能?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/16

賃貸マンションの借主が水道の口径変更をすることは貸主の許可があれば可能ですか?
可能であったとしてマンションを出て行く際には原状回復の対象になりますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

口径アップを前提に説明します。

マンションの戸数及び各戸の口径を確認した上で、水道局に行く必要があります。
水道の口径により引き込みできる戸数が決まっています。
マンション自体に引き込まれている水道の口径と、そこから分岐して各戸に引き込んでいる口径から口径をアップする余力があるのかを水道局で確認してもらう必要があるからです。
その上で、口径アップによる水道の分担金差額を収める必要があります。分担金は自治体によって違うので、水道局で確認ください。
分担金は一回限りで解約や口径ダウンをしても戻ってきません。
その後、管が細ければ管の取替工事などをする必要があります。(壁内配管もある場合は駆体を加工するか別の露出配管を施工する必要があります)その後にメーター交換です。

上記の内容から配管工事にまつわる部分で当然に家主の許可は必要ですし、あとで他の部屋の口径をアップしようとしてもできないといったデメリットも生じますので、現状回復については、原則借りた時の状態に戻すのですが、事務所や店舗などでの居抜き可否もありますので、事前に要否及び費用負担を家主と取り決めて置く必要があります。(借りている部屋のメーターがアップするのは価値上昇と捉えることもできますが、造作買取請求権が賃貸借契約で否定されていれば、ほぼ借主負担は間違いないと思います)

Q.土地売買の重要事項説明書に記載されるガスの調査項目について

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/05/24

今回、土地を購入したのですが、重説の説明の部分で、ガスは都市ガスと記載があり、全面道路に配管無し/私設配管無しと記載がありましたが、実際はプロパンガスでした。
これは責任追求や損害賠償出来ますか?

そもそも配管が無いと記載があるのだから、プロパンになるのは分かっていましたがどうなんでしょうか。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

重説記載ミスによるものと思われますが(いわゆるコピー流用している中で起こる訂正漏れ)、都市ガスでなければ買わなかったという理由により契約していれば契約解除、手付のみであれば返還の請求ができるものと思われます。
また、損害賠償については発生した損害(証明が必要)に対してものであり、まだ契約段階であれば手続きに要した費用(登記費用・不動産取得税なども含めて)くらいしか請求できないと考えられます。(登記の錯誤取消しについては司法書士にご相談ください)
もし、都市ガスを既に引いた場合はその費用が請求額となりますが、通常その前段階で交渉されると思いますので、これは現実的ではありません。
あとは、例えば都市ガスとプロパンガスでの費用差を将来(期間を定めて)にわたって請求する手段や、都市ガス用のコンロなどを購入してしまっていた場合の買い替え費用請求などもありますが、100%の請求は難しいと思われます。
物件のお気に入り度と比較して都市ガスは譲れないということでしたら契約解除が妥当な結論かと思います。
なお、手続き費用はミスをした売主側仲介に責任がありますので返還請求して構いませんし、もし返還しないということであれば、その不動産会社が所属する不動産協会へ相談されてください(実際に相談しなくてもその不動産会社へ協会へ相談するぞという脅しだけでも相手は商売上かなり困りますから)

Q.信用金庫の方が銀行よりも住宅ローンが通りやすいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/23

信用金庫の方が銀行よりも住宅ローン審査が通りやすいという話を聞きました。実際のところ信金の方が銀行に比べて審査は甘い傾向にある印象ですか?

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

結論は一概には言えないです。
信金・信組・地銀・都銀・モーゲージバンクなどいろいろ住宅ローンはありますが、支店決済のところもあれば本店まであげるところもあります。
それぞれの金融機関での審査基準は違います。
もちろん不動産融資に積極的なところもあればそうではないところもあります。
不動産融資に積極的なところかどうかは、金融機関のディスクロージャーを見れば傾向はわかります。また、どのような物件に融資してくれるのか、どこの融資機関が良いのかは地場の不動産会社に聞いた方が良いかと思います。金融機関の融資方針も変わることがありますし最新情報を持っていると思います。
基本的に住宅ローンは物件が基準(これも金融機関による)を満たしていれば、債務者の属性(勤務先や勤務期間、年収や信用情報など)を重視します。特にネット銀行やフラット35は審査を属性のポイント制のデジタルで一次でやります。
新築の場合は、借地以外物件でひっかかるところは通常ありませんが、中古の場合は旧耐震だったり法定耐用年数が過ぎていたり、市街化調整区域だったり、イエローゾーンだったり、既存不適格物件だったりと色んなひっかかりポイントがあるのでこの点については、比較的信用金庫や信用組合の方が物件を広く認めてくれる傾向があると感じています。もちろん金融機関によりますのでこれも一概には言えません。逆に借地の場合は都銀やモーゲージバンクの方が融資してくれる確率が高いと感じています。

Q.世帯年収1800万円あれば1億程度の戸建て住宅ローンを組んで問題ない?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/22

とても魅力的な土地があり、注文住宅での購入を検討しております。
土地や建物、銀行までの諸経費を全て含めて9000円〜1億円程度のローンを考えています。
事前審査は単独ローンで現状全ての銀行で通ってはいるのですが、額が額だけに今後の生活も含めて問題ないかご意見をいただきたいです。

本人:30歳 年収1400万円 正社員
妻:27歳 年収400万円 契約社員

今後子供は2人を予定しており、特別贅沢な暮らしは望んでおりません。
是非とも率直なご意見を賜りたく。
よろしくお願いします。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

お子様を予定されているのであれば、一旦奥様の年収は除外させて頂き、

ご主人様の年収から他のローンが無いものとすると基準金利1.84%で約1.2億までは借り入れが可能かと思われます。
仮に1%の実行金利、35年ボーナス払いなしの元利均等支払いとすると月々の支払いは約28万円で年間約340万円
なお、これ以外に購入後半年くらいまでに不動産取得税(1回だけ)と毎年の固定資産税・都市計画税(評価額1.7%)がかかってきます。(評価額から算定します)
仮に固定資産税と都市計画税(建物の固定資産税は徐々に減ります)を年100万とすると
ご主人様の手取り年収は930万円くらいかと思いますので可処分所得は490万弱となります。
ここに奥様の年収が加わりますので、貯蓄含め生活するには十分な収入かと思ますが、奥様が働けない期間や子供さんの養育費用を考えると、確かに贅沢な暮らしはできないかもしれません。

金額が大きく長いローンなので、団信含め保険などや資産ポートフォリオを考えしっかりもしものときのリスクヘッジをされたほうが良いかと思います。

Q.二階建ての家で延べ床面積35坪だと狭いですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/05/21

小学生と中学生の子供がいる一般的な4人家族が住む戸建てとして、

延べ床面積35坪は平均的広さですか?それとも狭い方ですか?

不動産屋さん感覚で延べ床面積何坪以上だと広い戸建てのイメージかについても教えてください。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

例えば2階建て木造住宅でいうと、35坪であれば20帖程度のLDKを備えた4LDKが可能です(土地の形にもよりますが)
家の大きさは地域差がありますので、一概にどの程度なら広いとは言えませんが、普通にサラリーマンをしている程度の収入から考えると40坪もあればかなり広く感じるのではないでしょうか。もちろん田舎にいけば70坪近い家もザラにありますし、都内なら35坪が結構広い方だと思われます。

Q.9坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/21

9坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。

(計算式の記載もお願いします)

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

不動産屋は 坪数=平米数✖️0.3025 で計算します。

ですので、9坪であれば約29.75㎡
これを10.764で割るとフィートになりますので約320平方フィートとなります。
1帖は今どき1.62㎡で計算しますので、約18帖となります。

なお、戸建ての場合壁心での計算ですので、実際の部屋内寸ではもっと狭くなります(区分マンションの場合、専有面積は内寸で表記されます。これは駆体である壁や柱が共用部にあたるためです)

Q.ダブルローンを組んでからマンションが売れないとどうなる?

不動産売却 > 住替え

2024/05/18

マンションの買い替えでダブルローンの利用を検討しています。
ダブルローン後にマンションがずっと売れないと最悪どうなりますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

まずはじめに、既存のマンションのローンの年間支払額は次のマンションを買うときの審査に大きな影響を及ぼします。これは車のローンやショッピングローンがある状態と同じで、返済比率30または35%以内の返済でないと通常ローンは組めませんので、その際の新規ローンと既存ローン併せて返済比率の計算となるとご理解ください。
金融機関によっては、既存のマンションについて賃貸している場合はその収入を確定申告していれば、年収に加算してくれる場合がありますが、既存のマンションを住宅ローンで購入している場合、使途違反にあたる可能性がありますので必ず既存マンションの住宅ローン融資先に承諾を得ている必要があります。(これを無視すると最悪一括返済を求められます)

本題にもどると、通常売却するマンションは目論見額をもって売りに出しますし、その売却額を宛てにして次のマンションを購入されると思いますが、当然その目論見どおりの価格や時期で売れる保証はなく、焦れば買い叩かれるおそれもありますし、長引けば経年によるマンション価値の下落や固定資産税負担及びローンの支払い負担が重くのしかかってきます。
もちろん、それが最終的に売れなかった場合でも返済さえしていれば何の問題もありませんが、支払いができなくなり延滞を繰り返した場合は、既存マンションを任意売却または整理(自己破産や個人再生など)として競売にかけられるといったことになります。もちろん年収が十分にあれば、既存のマンション融資先にリスケを交渉したり、新しいマンションとまとめてしまう借り換えなども金融機関と交渉の余地はありますが。
いずれにしても人生設計の狂う可能性のあるリスクの高いやり方で不動産屋としては売却の契約が完了するまでは新しいマンションの契約は控えるべきだと思います。(どうしてもというのであれば、同じ仲介を通して既存マンション売却の停止条件付きでの購入申込みを受け入れてもらうかですね。手付を多く入れれば可能性は0ではないです)

Q.入居者が家賃滞納したまま退去したらどうすればいい?

不動産投資 > アパートマンション経営

2024/05/14

アパートの50代の単身入居者が4か月分の家賃を滞納したままある日突然引っ越してしまいました。当然のことながら引越し先は不明です。鍵はポストの中に置いてありました。大家として今後どのように対応すればいいですか。このまま逃げ切りされてしまうのは不本意です。。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。
私も夜逃げされたことのある大家です。

内容的に家賃保証会社加入はされていないものと推測します。

連帯保証人がいれば、そちらへ請求(これも大変ですが)
いなければ、相手を捕まえる・所在を突き止めることが出来なければ回収はほぼ不可能だと諦めた方が良いです。
鍵が自主的に返却されていることで賃貸借契約は終了したとみなして問題ないかと思いますので、次の入居者を探しましょう。

諦めた方が良い理由としては、
・所在を突き止めるのに時間もお金もかかる(興信所や弁護士など)
・もし捕まえてもそういう人はお金も財産も無いことが多い(お金が無い人からは弁護士でも無理です)

上記を防止するためにも、家賃保証会社は必ず加入を条件に入居者を決めた方が良いです。でないとリスクを全て大家が負うことになります。
また、私は夜逃げや死亡時(この場合相続人を探して賃貸借契約を解除する必要がある)のリスクヘッジとして、契約書にそれらが発生した場合は賃貸借契約は即解除、残置物動産の所有権は大家に移るものとする特約を入れ、少しでも機会損失が減るようにしています。(なお賃貸借契約の借主の権利が相続されない旨の特約はグレーではありますが、表立って駄目となれば生活困窮者への住宅供与する大家がいなくなってしまうので、この辺は大丈夫ではないかと個人的に思って特約記載しています)

Q.事故物件を売買する際の告知義務は何年で消えますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/05/09

たとえば20年前に事故があった事故物件を売却する際にも告知義務はありますか?何年経てば時効で告知義務がなくなるか知りたいです。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

前の回答者の少し補足いたします。

事故物件は俗語で、法的には心理的瑕疵といいます。
ご質問は恐らくなんらかの原因で家で亡くなった方を指していると思いますが、他にも心理的瑕疵には、火事(人が死傷しなくても)や井戸のある(井戸には昔から神様がいるという言い伝えがあるため)物件が該当します。
逆に家で死亡した場合でも病死などの自然死(特殊清掃などが入るなど長期間放置は除く)は心理的瑕疵に該当しません。
近年ガイドラインはできたものの、いつまで告知義務があるといったことはガイドラインには記載されておりません。
火事で死亡者が出た、殺人事件が起きたなどはニュースにも報道されるため、半永久的と思った方が良いですが、そうではなくご近所さんが知る程度のものであれば周辺住民が世代交代してだれもその家で人が亡くなったことを知らなくなった頃には告知義務は厳しく求められないと思います。
どちらにしてもかなり長い期間ですよね。

ちなみに火事になった家は一部焼けでもすぐに取り壊すことが多いようです。一度火事になったところは縁起が悪く、即更地で安値で売られます。心理的瑕疵というのは信心の世界かもしれませんが、買い手や借り手がどのように判断するのか委ねるための情報は必ず与えなさいという仕組みなんですね。

Q.住宅ローン仮審査で落ちる確率はどのくらい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/05/04

宅建士さん個人の感覚値でも構いません、ご回答よろしくお願いします。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

質問を否定するようで申し訳ないのですが、住宅ローンの仮審査で落ちるか落ちないかは、くじ引きではありませんので確率論ではございません。

落ちる人は落ちる理由があります。
・借り入れ申込み額が、年収に対し許容返済比率を上回っている
・物件が住宅ローンの基準にそぐわない
・信用毀損がある(民間信用情報機関に滞納履歴などが残っている)
・他にもローンやリボ残高があり、申し込んだ住宅ローンの返済と合わせると許容返済比率を上回る
・サラリーマンの場合勤務年数が短いもしくは自営業の場合確定申告回数が少ないもしくは内容は悪い
・連帯債務者が信用毀損がある
などが主な審査に落ちる理由です。

仮審査で落ちた理由は教えてもらえませんが、まずは上記をチェックしてみては如何でしょうか?
ご自身の年収での借り入れ可能額は、不動産会社や銀行で目算を計算してもらえると思います。

Q.低層マンションとはどのようなマンションですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/05/04

高層マンションにはない低層マンション特有の魅力や特徴について解説お願いします。
低層特有のデメリットがあればそれについても解説お願いします。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田篤史と申します。

低層マンションは2~3階建てのマンションを指します。
一般的なメリットとしては
・エレベーター※/電気室※※/貯水タンク※※※などお金のかかる共用設備が少ないので修繕積立金などが安く設定しやすく、耐力が必要な構造も少ないので建物としては原価が安価になりやすい(同じ値段なら他にお金をかけるところを作れる)
・地震や火事など有事の際に避難しやすい
・エレベータの渋滞がない※
といったところです。
一般的なデメリットとしては
・眺望がとれる立地でないと景色を楽しめない(戸建てと一緒)
・階段が基本※
くらいでしょうか。
※エレベータのある低層マンションもあります
※※戸数や使用電気量によっては必要
※※※低水圧地域では必要な場合もある

最近は構造にお金をかける必要がない分、内装や住設にお金をかけたり、土地をうまく広く使って高級感を売りにした低層マンションも多くあります。
高い景色がいいところがいいか、それ以外の充実度がいいか好みの分かれるところです。

概ね低層マンションがあるところは、土地の用途として高い建物が建てられないところが多いので、あとから高層マンションに囲まれるということは少ないと思います(正確には不動産会社に確認して周辺の用途地域を確認してもらってください)

Q.公道から公道へ電柱移設をしたい場合どこに問い合わせすればいいですか?

不動産管理 > 土地管理(駐車場・その他土地)

2024/04/26

車の車庫入れの際に家の前の公道の電柱が以前から邪魔だったのですが、
今度車幅のある大型のSUVを買いたいので電柱移設を本格的に検討しようと考えています。

まずはどこに相談すればいいですか。移設にかかる費用相場はどのくらいですか。移設費用は全て自己負担になってしまいますか。

ご回答よろしくお願いします。

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宅建士

はじめまして小田篤史と申します。

電柱は一般に電力会社かNTTの所有物となりますので、電柱に書いてある先に問い合わせることなります。(例えば関西だと関西電力送配電株式会社です)
ただ、電柱がどこに建っていてどこへ移設するのかは重要なファクターで、電柱が公道に建っていて別の公道へ移設する場合、申請者の自己負担で有償(15~35万くらい)なのはもちろん、道路管理者の承諾が必要です。まずは市町村の道路管理部門で道路管理者を確認します。
そして、道路管理者との協議となるのですが、公道から公道への電柱移設は承諾が得られないことが多いです。
あとは自宅の前のことを地先といいますが、別の家の前のことを他地先といい、地先から地先なら費用も少ないだけでいいのですが、他地先になると費用もあがり地先にあたる土地の持ち主の承諾も必要となります。
また、電力会社またはNTTの判断になりますが、電柱と電線の関係から移設先で電柱のバランスが取れないと判断したときは支線を追加する場合があり、この支線が張られる位置も地先関係で他地先なら当然承諾が必要です。
このため、個人都合で公道の電柱を移設することは容易ではありません。

Q.身分証が保険証しかなくても賃貸契約結べますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/04/22

ナイトワーカーです。住民票の写しと保険証のみで賃貸物件の審査申込できますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

基本は大家さんや管理会社次第です。
賃貸保証会社会社を使用する場合は、賃貸保証会社によります。
賃貸保証会社は山程あるので、例を出すとCASAさんは保険証OKです。

貸す側としては、貸したいのですが、本人が意図しなくても問題を起こす人は入れたくないのが本音です。問題の種類は多くあり騒音やゴミ出しを守らない、犯罪を犯す、亡くなる、家賃滞納などあげだしたらきりがありません。

身分を明らかにしてもらうのは最低限必要な事項かと思いますので、身分証明を提示頂いている、夜逃げしたらてがかりになる、亡くなった場合役所や警察で親族を探しやすいなどのためだと思ってください。少なくとも保険証は身分がなければ保険料を払わないと所持できないものなので、顔写真がなくても有効と考えるところは多いのではないでしょうか。

ちなみに、マイナンバーカードでもOKですが、マイナンバーカードコピーは表面だけになります(賃貸契約などでマイナンバーカードの裏面をコピーして預かると特定目的外で違法になりますので)

Q.アパートローンで返済比率70%はリスク高いと思いますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

2024/03/24

築15年の中古賃貸アパートを3800万円フルローンで購入検討中です。
今考えている返済プランだと返済比率が70%くらいになりそうなのですがリスク高いと思いますか?

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

初めまして小田と申します。

返済期間が記載されておりませんので、10年と15年で考えますと
利率4%として
10年で約38万円/月
15年で約28万円/月
の返済となります。
返済比率70%とありますので、満室家賃収入を
10年の場合、約54万円/月
15年の場合、約40万円/月
と見込まれているかと思います。
賃料は空室リスクを考え90%で見ますので、その場合
10年の場合、約48万円/月
15年の場合、約36万円/月
返済との差額で、
10年の場合、約10万円/月 年間120万円
15年の場合、約8万円/月 年間96万円
が収入になりますが、ここから固定資産税・都市計画税が引かれます。
税率を1.7%、評価額を建物1500万・土地2000万円とすると約30万円/年
更に火災保険が仮に8万円/年とすると
修繕や賃借人の入れ替わりによる広告料や修繕費などを加味せずとも
10年の場合、年間82万円 実利回り2%
15年の場合、年間58万円 実利回り1.5%
となります。
この余力の中で、突発の修繕費が発生したり、空室が増えたりすればすぐに赤字になります。
評価額がわからないので一概にはいえませんが、経営としては、この利回りと額面から、その後の金融機関の評価は非常に悪いものとなり、継続した物件購入の融資は望めなくなるでしょう。
また、上記には算入しておりませんが、長期のローンを組む場合は家賃低減リスクも加味するのが妥当です。他にも周辺環境の変化なども大きなリスクになります。
正直、そのようなプランで購入してもハイリスクローリターンであり、別の投資先を検討した方がいいものとなります。
なお、出口(キャピタルゲイン)を考えた戦略であれば、また見方も変わってきます。

Q.引っ越しても住民票は実家にそのままにしておいて大丈夫?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/03/22

一人暮らしをするため賃貸アパートに引っ越した後に、住民票を移さないで実家のままにしておくとどのような問題が発生しますか?

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

初めまして小田と申します。

先の回答にあるように住民票の移動は義務となっておりますが、

実際に住民票をうつさなかった場合の不都合としては
・役所からのお知らせが届かない(郵便転送期限の1年までは転送手続きをしておけば届きますが、転送不要の郵便は転送されません)
 ・選挙の投票権や補助金などのお知らせ
 ・年金や保険のお知らせ
・住民票や印鑑証明書が必要な取引や手続きができない場合がある
すぐにどうこうなるようなものは無いのですが、何かあったときに大事な書類は実家に届けられますので、ご両親に心配をかけないためにも住民票はうつすべきかと思います。

なお、住民票をうつす場合は、マイナンバーカードも併せて持参し住所変更をしましょう。この2つはリンクしていないので、実際は一緒に処理してもらえますが、別々の手続きです。

Q.1000 ft2 to m2 conversion,OK?

不動産業界 > 不動産用語

2024/03/18

How many square meters is a house with an area of 1000 square feet?

Please respond in English.

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宅建士

Nice to meet you, my name is Oda.

This is the answer to your inquiry.

92.903 square meter = 1000 square feet

0.092903 square meter = 1 square feet

thank you.

Q.欠陥住宅に関する住宅トラブルはどこに相談すればいいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/03/18

購入した欠陥住宅に関するハウスメーカー絡みの住宅トラブルの無料相談先としておすすめがあれば教えてください。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

まずは、国民生活センターに相談してください。
https://www.sumai-info.com/information/follow_up9-1.html#:~:text=%E5%9B%BD%E6%B0%91%E7%94%9F%E6%B4%BB%E3%82%BB%E3%83%B3%E3%82%BF%E3%83%BC%E3%81%AB%E7%9B%B8%E8%AB%87,%E3%82%92%E7%B4%B9%E4%BB%8B%E3%81%97%E3%81%A6%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

ハウスメーカーの対応が悪く紛争となった場合は
住宅紛争審査会もご検討ください。
https://www.chord.or.jp/trouble/index.html

なお、新築住宅で10年以内である場合の構造耐力上の欠陥(柱や壁、雨漏りなど)の場合は、品確法による保護があります。
重要事項説明書を確認の上、住宅瑕疵担保責任保険か住宅販売瑕疵担保保証金を供託について記載があると思いますので、そちらへ問い合わせされてください。

Q.ドアを引き戸にリフォームする費用はどのくらいかかる?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

2024/03/18

実家の戸建ての室内のドアを開き戸から引き戸にリフォームする費用は1箇所当たりいくらくらいの工事費用がかかりますか。ちなみに分譲マンションでもこういう工事は可能ですか。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

引き戸にする場合、移動したドアが収納(引き込み戸など)できるか、内側か外側かにドア移動スペース(方引き戸の最小で開口部含んで1200mm程度必要です)があるかをご確認ください(ドア枠含む)
上記確保できている前提で概ね工賃は5~10万+ドア代となります。(開き戸の処分費用が必要な場合もあります)
スペースが十分にとれない場合は、吊戸での引き戸にする方法もあります。吊戸の場合はドア枠を考えず、吊戸レールが飛び出ても良いスペースがあれば取り付け可能です。

Q.35年住宅ローンで月々9万円返済だと世帯年収はいくら以上が適正?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/18

頭金なしで静岡県静岡市で新築戸建ての購入を検討中です。
現在の世帯年収は660万円で旦那35歳私33歳そして3歳、7歳、11歳の子供がいる5人家族です。

参考までに教えていただきたいのですが、
毎月9万円の住宅ローン返済がきついと思わないレベルの世帯年収目安はいくら以上ですか?

アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

年収660万ということで、夫婦の割合が不明なため、個人年収660万ということで回答いたします。
この場合、概ね手取り年収では約500万ほどになります。
住宅ローンは年収400万以上で35%まで(年収に子ども手当加算される場合もあります)が限度なのですが、ローンが組めるとの返済ができるかというのは別問題です。
概ね、手取りの25%以内であれば、問題ない範囲といえます。
返済額9万円であれば、25%以内に収まっていますので、通常生活するレベルでは大丈夫と思われますが、3人のお子様がどのような進路をとっていくのかで将来的に必要な貯蓄額が変わってきますし、仮に35年のローンを組んだ場合は、旦那様の完済年齢が70歳になりますので、60歳以降定年後であろう10年ほどのライフプランも見据えてになってきます。
仮に年100万の貯蓄を考えた場合、手取り年収から逆算すると25%は返済8.3万円程度がラインとなります。25%に抑えるには532万の年収が必要という計算になります。
また、住宅ローンが元利均等方式であれば、金利割合の大きい融資後の早い時期に極力繰り上げ返済をして支払額を減らしプランをたてていくという方法もあります。ただしこの場合、住宅ローン減税への影響もありますし、フラット35の場合は子育てプラスといった当初の金利軽減措置もあるので、色々なシミュレートをした上で最適解を見つけていく必要があります。

Q.10階建てのマンションの工期はどのくらいですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/03/18

10階建てのRC造マンションを建築するのにどれくらいの期間がかかりますか?
一般的な目安でいいので教えてください。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

設計期間や地盤調査期間を除くと、土地の地盤や近隣対策次第となってきます。
マンションの場合、硬い地盤まで杭を入れる必要がありますし、その際の地中障害の有無で工期がずれ込むことが多くあります。
地中障害がなくなり、山留めや土留、杭が大丈夫ということになった段階からの施工期間としては1年程度かと思いますが、100戸規模などの大きなマンションの場合は2年弱かかる場合もあります。
建築確認がとれていても、設計変更が発生した場合などは当然変更申請含め工期が伸びる原因になります。
施工費用・工期に関する見積もりとリスクは設計事務所・施工会社とよく確認の上で事業計画をたてる必要があります。

Q.楽天銀行の住宅ローンは楽天カード払いを使えますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/17

楽天カードのポイントが貯まるのであれば楽天銀行の住宅ローン検討したいです。

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宅建士

はじめまして小田と申します。
以前、自宅購入で楽天銀行で住宅ローンを組んでいました。

楽天カードの引き落とし先を楽天銀行にしておくことで楽天銀行の住宅ローン支払いを楽天カードにすることは可能です。
この場合のポイント付与率は0.2%となります。
なお、楽天銀行の住宅ローンは、楽天銀行を利用されている方には嬉しいハッピープログラムのランクが1つ上がるので振込手数料無料回数が増えるなど特典があります。(返済期間中のみ)

Q.不動産広告に載っている最寄り駅とは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/03/17

不動産広告に載っている最寄り駅の意味について解説してください

必ずしも最寄り駅イコール物件の現地から距離的に一番近い駅ではない??

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宅建士

はじめまして小田と申します。

販売会社・仲介会社の任意の項目ですので、売りやすくするために提供される情報の1つだと思ってもらった方が良いかと思います。
基本駅ベースで賃料や販売単価の相場を見るので、快速が停まる駅や乗換駅は人気があり相場が高めですから、例えば2駅の真ん中の立地なら、普通しか止まらない駅よりもそちらをメインで記載するケースが多いです。
このため、必ずしも最寄り=一番近い駅として記載されているわけではなく、不動産屋の考える一番便利な駅と思った方がいいのかもしれません。
もちろんその便利が住まわれる方にとって一番便利な駅かどうかは別問題ですが。

Q.都市銀行は住宅ローン審査が厳しい?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/16

都市銀行は住宅ローン審査が厳しいと言われる理由所以は何でしょうか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

住宅ローンの審査は、年収と基準金利をベースに行います。
計算の中で、年収に対する負担割合(年収に対する年間の返済額の比率)と、他のローンなどの支払額が含まれて、最終的に借入可能額が決まります。
基準金利は、実行金利ではなく、多少のストレス負荷を加味した数値となります(変動金利の場合は金利が上がった場合でも問題なく支払えるかという数値)
昔は、負担割合の基準が低めだったり、基準金利が高かったりして都銀は厳しいイメージがありましたが、いまはだいぶ緩和されてきているようです。
基準金利や負担割合は銀行によりますので銀行に確認すればある程度教えてもらえます。
ちなみフラット35だと、負担割合35%まで、基準金利1.9%くらいです。
都銀の低い金利は魅力ですが、低い金利というのは往々にしてリスクが少ない方への融資とニアリーです。逆に消費者金融の金利が高いのはリスクが大きい方へも貸し付けるからとイメージしてもらえればわかりやすいと思います。

Q.家の浴槽がひび割れたらどう補修すればいい?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/03/15

ユニットバスの背もたれ部分が縦に荒々しくひび割れてしまいました。
浴槽ごと交換することは避けたいです。
コーキングで補修するのが応急処置としていいですか?
なるべく安く済ませられるよい方法があれば教えてください。

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宅建士

小田 篤史

ベストアンサー

はじめまして小田と申します。

浴槽が割れたということで、プラスチック(FRP)浴槽かと思います。
コーキングは動かないものに対し防水効果はありますが、浴槽のように負荷がかかり、変形するものについて、コーキングではすぐにとれてしまいます。
安く済ましたいということであればDIYをおすすめします。
市販の水中パテ(2液混合タイプ)がおすすめです。
https://www.askul.co.jp/p/6842100/?sc_e=cp_p_as_go_pl_c_6842100&utm_source=go&utm_medium=PLA&utm_campaign=PLA_SSC_All&gad_source=1&gclid=Cj0KCQjwqdqvBhCPARIsANrmZhPV7oeU0vl8WljiYLhaOE3Or66dFLhHdWgalxP4KCubgzmWYzzNc6oaApriEALw_wcB

混ぜ合わせて使用するものでかなり強いです。パテ盛りしたあとは、すぐに手を濡らして表面をなぞればキレイな仕上がりになります。

ただし、あくまで応急処置ですので、変形する箇所ですので、そのままずっと使用とは考えない方がいいかと思います。
FRPは熱硬化性樹脂で、熱で縮みますので溶着のようなことはできませんし、PP浴槽で溶着できたとしても熱を与えた箇所は固く脆くなるので、永久補修のようなことは不可能だと思ってください。

Q.建築確認申請費用の相場は30万円くらいですか?

不動産業界 > 不動産会社・ハウスメーカー

2024/03/15

設計事務所やハウスメーカーによっては50万円くらい取るところもありますか?

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宅建士

はじめまして小田と申します。

概ね建築確認申請の費用は30万程度と考えて頂いて結構です。
構造計算要否(例えば木造で3階建ての場合などは必須)によっても変わって来る場合があります。
ハウスメーカーによっては、設計費用なども併せて込み込みのところもあります。
通常、建築確認申請には、設計図書作成や申請書作成、各種制限や必要な情報の収集と整理、構造計算などが含まれています。
また、逆に但し書き接道の場合は、逆に費用が多く通常よりも時間がかかるケースもあります。
但し書き接道の場合は、隣地や私道管理者などの許可を必要とするケースもありますし、建築審査会の承認が必要など手間暇が増えるからです。

Q.元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能なのはなぜ?

法律と税金 > 根抵当権・極度額

2024/03/13

元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能と知りました。
減額も増額も可能という認識で合っていますか?

また、なぜ元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能なのかについての理由も教えていただけますと有難いです(元本が確定しているのに極度額を変更するメリットがどのような場合にあるのかよく分からないので)。

よろしくお願いします。

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宅建士

はじめまして小田と申します。

根抵当権の極度額は、元本確定前後に関わらず、利害関係人(後順位抵当権者など)の承認を得て変更することが可能です。
また、根抵当権は元本確定後は抵当権と同じく債権と連動するようになりますので、元本確定は債権移動を容易にするために行われるケースが多いようです。

なお、設定者(債務者または担保提供者)は、元本確定後、根抵当権者に現存する債務の額と以後2年間に生ずる利息・その他の定期金、債務の不履行による損害賠償(遅延損害金)の額とを加えた額までの減額を請求することができます。
極度額減額をすれば、当該物件に担保余力ができる場合、後順位抵当権などで融資を別途受けられる可能性が高まります。

なお、根抵当権は貸す側としては担保価値の変動を考え極力低く、借りる側としては資金調達を機動的に行えるよう極力高く極度額を設定したいものです。

Q.不動産投資で公庫からフルローン受けられますか?

不動産投資 > 投資ローン・金利

2024/03/13

一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか?
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。

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宅建士

はじめまして小田と申します。
先の回答がありますので、補足としての内容になります。

「投資」という言葉は絶対不可です。不動産賃貸業を行うための不動産購入資金(設備資金)が正解です。

自己資金(頭金)が無い場合でも、他に物件を所有していたりリフォーム費用を出していたりといった事情で無いということであれば、それらの資料を出せばOKですし、一般貸付ならそれらを担保提供するという手段もあります(多少金利も下がります)

源泉徴収票、確定申告書など公的な収入証明でしか所得や実績は判断されません。なので例えば1棟目からフルローンでとなると、上記の理由から不動産業をされていたが独立などでないと難しいという結論になります。

また、指値中などは見積書(マイソク)で金額確定していないため、審査がすすみません。結構杓子定規にキッチリはめていかないといけないところは役所系な感じがすごくします。

Q.マンションの結露対策グッズでおすすめはありますか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/03/10

宅建士の皆様のお知恵を拝借できればと。よろしくお願いします。

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宅建士

初めまして小田と申します。

結露が起きる原因は、室内と室外の温度差で、相対湿度と絶対湿度の影響によるものです。
一般的に湿度と言われているものは相対湿度の方です。
相対湿度は、気温に対して空気中に包含できる水蒸気量の上限に対し、現在の空気中の水蒸気の量の割合です。温度が下がると空気中に包含できる水蒸気量が下がり、0℃以下は理論上、空気中に包含できる水蒸気量が0になります。
つまり、室内で相対湿度50%であっても、外の気温が0℃であり、ガラス窓が外気温に近くなると、ガラス窓近くで冷やされた室内空気からあふれた水蒸気が水分となりガラス窓に付着します。これが結露のメカニズムです。
ここから、ガラス窓が外気温に近くならないよう対策をすれば結露は減るということになります。

最近の建築では省エネが優遇されますので、少々高くても断熱等級の高い複層ガラス(間に空気層のあるガラス)のサッシが多く採用されています。この複層ガラスサッシに変更するのが一番見た目も良い方法になりますが、枠の大きさも違い工事が必要です(補助金もあります)。
次に後付の窓を追加して2重窓にする方法です。結構DIYでもできますし、キットがホームセンターや通販で売ってますが、掃き出し窓など大きな窓には向いていません。
あと、簡易的に窓ガラスに空気層を追加するためエアキャップ(プチプチ)をまどガラスに貼り付ける方法です。カインズなどで粘着面付のものが売ってますが、ずっと貼っていると剥がしたときに粘着剤が残り掃除が大変です(シンナーなどがあれば楽にとれますが)

他には、上記理屈から、窓をあけて換気を定期的に行うこと(寒いですが)が効果的です。
古い家は結露あまりしないのは、最近の家のように気密性が高くないため、自然換気が隙間風でできているからですし、畳や土壁で、建材の調湿をしてくれる機能が高いからです(フローリングや壁紙は調湿効果が高くない)。

Q.2800万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/03/10

住宅ローン2800万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士

初めまして小田と申します。

2800万円借入 ボーナス払いなし フラット35 金利1.96%とした場合
(こどもプラスなどの金利軽減の適用なしの場合)
月々の支払額は78,519円(銀行により数字の丸めが入るため数円のズレはあります)
総支払額37,023,936円 利息総支払額9,204,013円
となります。

変動金利の場合、通常年2回の金利見直しが入りますので返済期間中は正確な返済総額は計算できません。
このため以下の条件での想定で考えると
2800万円借入 ボーナス払いなし 変動金利・元利均等払い 金利0.25%とした場合
(金利は0.25%のままとします)
月々の支払額は69,633円(銀行により数字の丸めが入るため数円のズレはあります)
総支払額29,245,777円 利息総支払額1,245,777円
となります。

12

回答の成績

ベストアンサー数

10

ベストアンサー率:

17.24%

ベストアンサー数:

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その他の回答:

48件

回答総数:

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