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名前 小田(おだ) 篤史(あつし)
出身地 福岡県
資格 宅建士
仲介業務
開始年月
年月
オンライン
対応
メール
登録日 2024年02月13日

所属情報

商業土地開発株式会社

所在地

兵庫県神戸市中央区多聞通3丁目3番16号

甲南第一ビル201号

URL

https://www.shougyoutochi.co.jp/

営業時間

09:00~17:00

定休日

土,日

宅建免許番号

国土交通大臣免許(1)第0010423号

回答の成績

ベストアンサー数

10

ベストアンサー率:

17.24%

ベストアンサー数:

10件

その他の回答:

48件

回答総数:

58件

対応分野

対応している相談

物件探し,物件査定,住宅ローン,リフォーム,離婚,相続,任意売却,競売,底地・借地,空き家活用,セカンドハウス,資産形成

自己紹介

はじめまして。福岡県北九州市出身の小田と申します。
6年前より神戸に住んでいます。

2年前にJR神戸駅近くで不動産デベロッパーの仕事を始めて以来、土地仕入れ、土地開発、建売住宅及び分譲マンション、リフォーム等、住まいに関する業務を幅広く経験して参りました。
また、個人でも不動産賃貸業(DIYで築古住宅)を行っております。

家を売る、買う、借りる、引っ越す、等の住まいに関するイベントは、お客様にとって心に残る思い出となる出来事であり、また、より豊かな人生へとステップアップして頂くための大切な節目でもあります。

私は、今まで、様々なお客様のこのような大切な節目のお手伝いをする機会を頂き、この仕事にとても喜びを感じています。

日々の業務では、お客様の「安心」と「理想」を第一に、ご要望を丁寧にお聞かせ頂いた上でお客様にどのようなご提案をすればより幸せになって頂けるかということを常に心がけております。

住宅ローンやリフォーム、地域の最新情報など、気になる事がございましたら、どのような些細なことでもお気軽にご相談ください。

どうぞよろしくお願い致します。

職歴

学歴

小倉工業高等学校

電子科

1995年03月卒業

趣味

DIY PC

好きな言葉

為せば成る為さねば成らぬ何事も

好きな本、漫画

ワンピース 歴史物

好きな映画

ロードオブザリング

好きなミュージシャン

氷室京介 尾崎豊 UVERworld

好きなYouTuber

わたなべ夫婦

将来行ってみたい国や観光地

ヨーロッパ 日本一周

住まい相談回答一覧

Q.旧法借地権と新法借地権の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/19

旧法借地権上に建っている戸建てと新法借地権上に建っている戸建てとでは何が違うのでしょうか。

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宅建士

小田 篤史

はじめまして小田と申します。
1992年に成立した借地借家法に基づく借地権を普通借地権(定期借地を除く)、それ以前のものを旧借地権と呼んでいます。
戸建てということで木造とした上で考えると、
旧借地権の存続期間は20年以上(期間の定めのないものは30年)、普通借地権は30年以上(期間の定めのないものは30年)で、借地権の目的となる建物がある限り更新できるのは同じですが、老朽化や焼失などで建物を建て替えることができるのは旧借地権です。(普通借地権は建て替えに地権者の同意が必要です)
この建て替えも更新も、地権者側は正当事由が無い限り拒否できません。正当事由は認められるケースは殆どなく、やむを得ない事情以外が認められないからです。
上記の内容から旧借地権の借り手の権利は非常に強いため、現在の普通借地権になりましたが、更新を続けていればずっと旧借地権のままです。普通借地権に切り替えたければ、普通借地権の要件を満たす内容での再契約が必要です。つまり借り手の同意が必要になりますので、別の借り手のメリットが無ければ借り手の同意を得るのは難しいかもしれません。
判例ではあまりに安い地代(具体的には貸し手が負担している固定資産税額よりも安いなど)の場合は民法の使用貸借に該当するといったものもあり、使用貸借となった場合は上記の内容は適用されないばかりか、返還請求はいつでも可能で契約も相続しない(承継しない)ので契約者の片方が亡くなった場合、契約も終了することになります。
なお、借地権はあまり登記することはありませんが、借地権の種類が地上権で且つ50年以上の場合は物権扱いになるので、借り手に固定資産税支払い義務が生じます。

購入を考えられているのであれば、借地物件の最大のメリットは初期投資額(物件購入額)を低く抑えられることであり、住宅ローンを組む場合はそこにかかる金利も含めてメリットがあります。もちろん固定資産税額よりも地代は高くなる上、ローンが終わってもずっと払い続けるものなので、考え方次第かとは思います。
(住宅ローンは借地だと土地に抵当権設定をできないので条件が悪くなる金融機関が多いのと、売却時に苦戦する場合が多いので)

なお、定期借地の場合は更新ができません(双方合意の再契約はできる)ので、期間満了後に原状復帰(更地にするなど)して返却する義務があります(建物ごと貸主に譲渡するという場合もありますが、この場合満了日から賃貸マンションになり家賃が発生し始めます)ので定期借地マンションなどは共益費・修繕積立金・地代のほかに解体準備金というものが毎月かかってきます(解体準備金という名目でない場合もあります)が、その分さらに初期投資額(物件価格)が抑えられます。また、残期間次第で定期借地は特に売却に苦戦します。

借地物件に関する口コミを見ると、定期借地と普通借地を勘違いされたりごちゃまぜにされている方が多いですが、借地は借地なりのメリットもありますので、正しい知識を持って判断されてください。

Q.マンションの借主が水道の口径変更をすることは可能?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/16

賃貸マンションの借主が水道の口径変更をすることは貸主の許可があれば可能ですか?
可能であったとしてマンションを出て行く際には原状回復の対象になりますか?

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宅建士

小田 篤史

はじめまして小田と申します。

口径アップを前提に説明します。

マンションの戸数及び各戸の口径を確認した上で、水道局に行く必要があります。
水道の口径により引き込みできる戸数が決まっています。
マンション自体に引き込まれている水道の口径と、そこから分岐して各戸に引き込んでいる口径から口径をアップする余力があるのかを水道局で確認してもらう必要があるからです。
その上で、口径アップによる水道の分担金差額を収める必要があります。分担金は自治体によって違うので、水道局で確認ください。
分担金は一回限りで解約や口径ダウンをしても戻ってきません。
その後、管が細ければ管の取替工事などをする必要があります。(壁内配管もある場合は駆体を加工するか別の露出配管を施工する必要があります)その後にメーター交換です。

上記の内容から配管工事にまつわる部分で当然に家主の許可は必要ですし、あとで他の部屋の口径をアップしようとしてもできないといったデメリットも生じますので、現状回復については、原則借りた時の状態に戻すのですが、事務所や店舗などでの居抜き可否もありますので、事前に要否及び費用負担を家主と取り決めて置く必要があります。(借りている部屋のメーターがアップするのは価値上昇と捉えることもできますが、造作買取請求権が賃貸借契約で否定されていれば、ほぼ借主負担は間違いないと思います)

Q.土地売買の重要事項説明書に記載されるガスの調査項目について

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/05/24

今回、土地を購入したのですが、重説の説明の部分で、ガスは都市ガスと記載があり、全面道路に配管無し/私設配管無しと記載がありましたが、実際はプロパンガスでした。
これは責任追求や損害賠償出来ますか?

そもそも配管が無いと記載があるのだから、プロパンになるのは分かっていましたがどうなんでしょうか。

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宅建士

小田 篤史

はじめまして小田篤史と申します。

重説記載ミスによるものと思われますが(いわゆるコピー流用している中で起こる訂正漏れ)、都市ガスでなければ買わなかったという理由により契約していれば契約解除、手付のみであれば返還の請求ができるものと思われます。
また、損害賠償については発生した損害(証明が必要)に対してものであり、まだ契約段階であれば手続きに要した費用(登記費用・不動産取得税なども含めて)くらいしか請求できないと考えられます。(登記の錯誤取消しについては司法書士にご相談ください)
もし、都市ガスを既に引いた場合はその費用が請求額となりますが、通常その前段階で交渉されると思いますので、これは現実的ではありません。
あとは、例えば都市ガスとプロパンガスでの費用差を将来(期間を定めて)にわたって請求する手段や、都市ガス用のコンロなどを購入してしまっていた場合の買い替え費用請求などもありますが、100%の請求は難しいと思われます。
物件のお気に入り度と比較して都市ガスは譲れないということでしたら契約解除が妥当な結論かと思います。
なお、手続き費用はミスをした売主側仲介に責任がありますので返還請求して構いませんし、もし返還しないということであれば、その不動産会社が所属する不動産協会へ相談されてください(実際に相談しなくてもその不動産会社へ協会へ相談するぞという脅しだけでも相手は商売上かなり困りますから)

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小田(おだ) 篤史(あつし) 宅建士

商業土地開発株式会社

兵庫県神戸市中央区多聞通3丁目3番16号甲南第一ビル201号

出身地 福岡県
資格 宅建士
仲介業務
開始年月
年月
オンライン
対応
メール
登録日 2024年02月13日

対応分野

対応している相談

物件探し,物件査定,住宅ローン,リフォーム,離婚,相続,任意売却,競売,底地・借地,空き家活用,セカンドハウス,資産形成

自己紹介

はじめまして。福岡県北九州市出身の小田と申します。
6年前より神戸に住んでいます。

2年前にJR神戸駅近くで不動産デベロッパーの仕事を始めて以来、土地仕入れ、土地開発、建売住宅及び分譲マンション、リフォーム等、住まいに関する業務を幅広く経験して参りました。
また、個人でも不動産賃貸業(DIYで築古住宅)を行っております。

家を売る、買う、借りる、引っ越す、等の住まいに関するイベントは、お客様にとって心に残る思い出となる出来事であり、また、より豊かな人生へとステップアップして頂くための大切な節目でもあります。

私は、今まで、様々なお客様のこのような大切な節目のお手伝いをする機会を頂き、この仕事にとても喜びを感じています。

日々の業務では、お客様の「安心」と「理想」を第一に、ご要望を丁寧にお聞かせ頂いた上でお客様にどのようなご提案をすればより幸せになって頂けるかということを常に心がけております。

住宅ローンやリフォーム、地域の最新情報など、気になる事がございましたら、どのような些細なことでもお気軽にご相談ください。

どうぞよろしくお願い致します。

所属情報

商業土地開発株式会社

所在地

兵庫県神戸市中央区多聞通3丁目3番16号

甲南第一ビル201号

URL

https://www.shougyoutochi.co.jp/

定休日

土,日

宅建免許番号

国土交通大臣免許(1)第0010423号

職歴

学歴

小倉工業高等学校

電子科

1995年03月卒業

趣味

DIY PC

好きな言葉

為せば成る為さねば成らぬ何事も

好きな本、漫画

ワンピース 歴史物

好きな映画

ロードオブザリング

好きなミュージシャン

氷室京介 尾崎豊 UVERworld

好きなYouTuber

わたなべ夫婦

将来行ってみたい国や観光地

ヨーロッパ 日本一周

住まい相談回答一覧

Q.旧法借地権と新法借地権の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/19

旧法借地権上に建っている戸建てと新法借地権上に建っている戸建てとでは何が違うのでしょうか。

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宅建士

小田 篤史

はじめまして小田と申します。
1992年に成立した借地借家法に基づく借地権を普通借地権(定期借地を除く)、それ以前のものを旧借地権と呼んでいます。
戸建てということで木造とした上で考えると、
旧借地権の存続期間は20年以上(期間の定めのないものは30年)、普通借地権は30年以上(期間の定めのないものは30年)で、借地権の目的となる建物がある限り更新できるのは同じですが、老朽化や焼失などで建物を建て替えることができるのは旧借地権です。(普通借地権は建て替えに地権者の同意が必要です)
この建て替えも更新も、地権者側は正当事由が無い限り拒否できません。正当事由は認められるケースは殆どなく、やむを得ない事情以外が認められないからです。
上記の内容から旧借地権の借り手の権利は非常に強いため、現在の普通借地権になりましたが、更新を続けていればずっと旧借地権のままです。普通借地権に切り替えたければ、普通借地権の要件を満たす内容での再契約が必要です。つまり借り手の同意が必要になりますので、別の借り手のメリットが無ければ借り手の同意を得るのは難しいかもしれません。
判例ではあまりに安い地代(具体的には貸し手が負担している固定資産税額よりも安いなど)の場合は民法の使用貸借に該当するといったものもあり、使用貸借となった場合は上記の内容は適用されないばかりか、返還請求はいつでも可能で契約も相続しない(承継しない)ので契約者の片方が亡くなった場合、契約も終了することになります。
なお、借地権はあまり登記することはありませんが、借地権の種類が地上権で且つ50年以上の場合は物権扱いになるので、借り手に固定資産税支払い義務が生じます。

購入を考えられているのであれば、借地物件の最大のメリットは初期投資額(物件購入額)を低く抑えられることであり、住宅ローンを組む場合はそこにかかる金利も含めてメリットがあります。もちろん固定資産税額よりも地代は高くなる上、ローンが終わってもずっと払い続けるものなので、考え方次第かとは思います。
(住宅ローンは借地だと土地に抵当権設定をできないので条件が悪くなる金融機関が多いのと、売却時に苦戦する場合が多いので)

なお、定期借地の場合は更新ができません(双方合意の再契約はできる)ので、期間満了後に原状復帰(更地にするなど)して返却する義務があります(建物ごと貸主に譲渡するという場合もありますが、この場合満了日から賃貸マンションになり家賃が発生し始めます)ので定期借地マンションなどは共益費・修繕積立金・地代のほかに解体準備金というものが毎月かかってきます(解体準備金という名目でない場合もあります)が、その分さらに初期投資額(物件価格)が抑えられます。また、残期間次第で定期借地は特に売却に苦戦します。

借地物件に関する口コミを見ると、定期借地と普通借地を勘違いされたりごちゃまぜにされている方が多いですが、借地は借地なりのメリットもありますので、正しい知識を持って判断されてください。

Q.マンションの借主が水道の口径変更をすることは可能?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/16

賃貸マンションの借主が水道の口径変更をすることは貸主の許可があれば可能ですか?
可能であったとしてマンションを出て行く際には原状回復の対象になりますか?

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宅建士

小田 篤史

はじめまして小田と申します。

口径アップを前提に説明します。

マンションの戸数及び各戸の口径を確認した上で、水道局に行く必要があります。
水道の口径により引き込みできる戸数が決まっています。
マンション自体に引き込まれている水道の口径と、そこから分岐して各戸に引き込んでいる口径から口径をアップする余力があるのかを水道局で確認してもらう必要があるからです。
その上で、口径アップによる水道の分担金差額を収める必要があります。分担金は自治体によって違うので、水道局で確認ください。
分担金は一回限りで解約や口径ダウンをしても戻ってきません。
その後、管が細ければ管の取替工事などをする必要があります。(壁内配管もある場合は駆体を加工するか別の露出配管を施工する必要があります)その後にメーター交換です。

上記の内容から配管工事にまつわる部分で当然に家主の許可は必要ですし、あとで他の部屋の口径をアップしようとしてもできないといったデメリットも生じますので、現状回復については、原則借りた時の状態に戻すのですが、事務所や店舗などでの居抜き可否もありますので、事前に要否及び費用負担を家主と取り決めて置く必要があります。(借りている部屋のメーターがアップするのは価値上昇と捉えることもできますが、造作買取請求権が賃貸借契約で否定されていれば、ほぼ借主負担は間違いないと思います)

Q.土地売買の重要事項説明書に記載されるガスの調査項目について

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/05/24

今回、土地を購入したのですが、重説の説明の部分で、ガスは都市ガスと記載があり、全面道路に配管無し/私設配管無しと記載がありましたが、実際はプロパンガスでした。
これは責任追求や損害賠償出来ますか?

そもそも配管が無いと記載があるのだから、プロパンになるのは分かっていましたがどうなんでしょうか。

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宅建士

小田 篤史

はじめまして小田篤史と申します。

重説記載ミスによるものと思われますが(いわゆるコピー流用している中で起こる訂正漏れ)、都市ガスでなければ買わなかったという理由により契約していれば契約解除、手付のみであれば返還の請求ができるものと思われます。
また、損害賠償については発生した損害(証明が必要)に対してものであり、まだ契約段階であれば手続きに要した費用(登記費用・不動産取得税なども含めて)くらいしか請求できないと考えられます。(登記の錯誤取消しについては司法書士にご相談ください)
もし、都市ガスを既に引いた場合はその費用が請求額となりますが、通常その前段階で交渉されると思いますので、これは現実的ではありません。
あとは、例えば都市ガスとプロパンガスでの費用差を将来(期間を定めて)にわたって請求する手段や、都市ガス用のコンロなどを購入してしまっていた場合の買い替え費用請求などもありますが、100%の請求は難しいと思われます。
物件のお気に入り度と比較して都市ガスは譲れないということでしたら契約解除が妥当な結論かと思います。
なお、手続き費用はミスをした売主側仲介に責任がありますので返還請求して構いませんし、もし返還しないということであれば、その不動産会社が所属する不動産協会へ相談されてください(実際に相談しなくてもその不動産会社へ協会へ相談するぞという脅しだけでも相手は商売上かなり困りますから)

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17.24%

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48件

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