Q.43条但し書き道路に面している物件だと住宅ローンは組みにくい？

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

マンハッタンさん、はじめまして。


43条2項2号許可を受けている「43条但し書き道路」に接している一戸建てを購入する場合、通常の一戸建て住宅の購入に比べて住宅ローンの審査が通りにくいリスクはあります。

43条但し書き道路とは
建築基準法では、接面道路幅員は4メートル以上と定められています。
しかし一定の条件を満たす場合、4メートル未満の道路に接する敷地でも建築許可を得ることが可能です。
これが43条但し書き道路です。

43条但し書き道路に接する物件の住宅ローン審査におけるリスク
43条但し書き道路に面する物件は、通常の道路に面する物件と比べて、以下のリスクがあるため、住宅ローン審査が通りにくい傾向があります。

・再建築ができない可能性がある
　43条但し書き許可は、将来にわたって継続されるものではありません。
　将来建築審査会によって、再建築許可同意が得られない可能性があります。
・担保価値が低い
　金融機関にとって再建築ができない可能性のある物件は担保価値が低くなります。
　その為融資額が低く設定されたり、金利が高く設定されたりすることがあります。
・売却が難しい
　将来的に売却する場合、買主が見つかりにくい可能性があります。
　また、売却価格が低く設定される可能性もあります。

43条但し書き道路に接する物件の住宅ローン審査を通りやすくするためのポイント
43条但し書き道路に接する物件を購入する場合、以下の点に注意することで住宅ローン審査を通りやすくすることができます。

・複数の金融機関に相談する
　金融機関によって、43条但し書き道路に対する審査基準は異なります。
　複数の金融機関に相談することで、審査に通りやすい金融機関を見つけることができます。
・頭金を多く用意する
　頭金を多く用意することで、融資額を低く抑えることができます。
　頭金の額を増やすことで金融機関の担保リスクを減らすことができ、審査に通りやすくなります。
・物件の情報を詳しく説明する
　物件情報を詳しく説明することで、金融機関に物件の魅力を理解してもらうことができます。
　これにより審査に通りやすくなります。

43条但し書き道路に接する物件の購入を検討している場合は、事前に住宅ローン審査のハードルが高いことを理解しておきましょう。
また、複数の金融機関に相談し、頭金を多く用意するなどの対策を講じて、審査に通るように準備しておくことが重要です。

小田 篤史 宅建士

商業土地開発株式会社 | 兵庫県

初めまして小田と申します。

43条但し書き道路は、一般に包括基準というもので建築許可申請ができるできないの判断を行います。
包括基準は各都道府県HPなどで確認できますが、例として以下URL参照ください。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/kijyun1.htm
公園を介しての接道や狭い道路での接道など種類が多くありますが、他(国や地方公共団体を含み)の方の土地を通行し、建築確認の際敷地の一部として申請しますので、当然それらの土地の所有者に対し同意が必要です。更に、建築基準法上の道路ではない私道の場合は特に敷地と申請された場所は他の方が建築確認を同じように取得しようとした場合に敷地として申請できなくなりますので私道に面した土地が複数ある場合は、各土地x2mの接道が取れない私道の場合は、他の土地の所有者との利害関係が発生することになります。
このため、43条但し書き道路の場合、建築費に含まれる建築確認費用が増え、資料をそろえたり許可までの期間が長く必要となってきます。
これとは反対にご相談内容にある住宅ローンの審査は確かに厳しくなる傾向があります。担保不動産としての評価額が変わる可能性があるからです。そのため融資額が減ったり金利が上がったりする可能性があります。ただ、これは銀行によりますので、審査を通すことを優先にするなら不動産会社から斡旋して貰うのがベストです。付き合いのある銀行があるのであれば融資係に相談されてもいいと思います。いずれにしても建築基準法の知識が必要となりますので、販売する不動産会社に相談されてサポートを受けるのが良いかと思います。