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名前 髙橋(たかはし) 駿介(しゅんすけ)
出身地 宮城県
資格 宅建士,海事代理士
仲介業務
開始年月
年月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,メール
登録日 2024年03月13日

所属情報

東京海事法務事務所

所在地

東京都新宿区早稲田鶴巻町519-25

401

URL

https://www.tokyomarinelegaloffice.com

営業時間

09:00~23:30

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

1

ベストアンサー率:

4.00%

ベストアンサー数:

1件

その他の回答:

24件

回答総数:

25件

対応分野

対応している相談

物件探し,物件査定,住宅ローン,リフォーム,離婚,相続,任意売却,競売,底地・借地,空き家活用,セカンドハウス,資産形成

自己紹介

はじめまして。宮城県仙台市出身で東京都新宿区在住の髙橋駿介と申します。

海事代理士(8士業の一つで、海事法務における司法書士、行政書士、社会保険労務士の役割を果たします。)、宅地建物取引士として東京海事法務事務所の代表を務めながら現役の大学生(20歳)として早稲田大学法学部に在学しております。
なお、私の保有資格は以下の通りとなっております。
・海事代理士
・宅地建物取引士
・行政書士試験合格(未登録)
・司法試験予備試験短答式合格
・1級小型船舶操縦士
・特殊小型船舶操縦士

不動産取引はお客様にとって重要な節目でありますところ、隣接法律専門職としてお客様の「安心」と「理想」を第一に、ご要望を丁寧にお聞かせ頂いた上でお客様にどのようなご提案をすればより幸せになって頂けるかということを常に心がけております。

気になる事がございましたら、どのような些細なことでもお気軽にご相談ください。

どうぞよろしくお願い致します。

職歴

学歴

趣味

スキー、韓ドラ

好きな言葉

好きな本、漫画

進撃の巨人

好きな映画

내 머리 속의 지우개(私の頭の中の消しゴム)

好きなミュージシャン

好きなYouTuber

将来行ってみたい国や観光地

韓国を一周したい

住まい相談回答一覧

Q.相手方の同時履行の抗弁権を失わせるには?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/12

不動産売買取引において決済日に代金を支払わなかった相手方(買主)の同時履行の抗弁権を失わせるには、売主側はどのような対応を取る必要がありますか?

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宅建士,海事代理士

髙橋 駿介

東京海事法務事務所の髙橋です。
 
まず、同時履行の抗弁権について定めた民法533条について確認します。 民法533条には、「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行(債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。)を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。」とあります。

これを、本件についてみてみると、不動産売買契約は、あくまで売買契約ですから、民法555条によることになります。
そこで、同条をみると「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とありますから、当事者の双方が相手方に対して債務を負担する双務契約にあたります。
そして、仮に、本件の不動産売買契約が何らの特約もないとすると、売主の債務は不動産の引渡しと買主を登記名義人とする所有権移転登記手続をすることでありますから、かかる債務の履行の提供によって買主の同時履行の抗弁権を消滅させることができます。

もっとも、例えば代金支払日を令和6年8月1日、売主の債務の履行期を令和6年10月2日とする等の特約があるのであれば、売主は令和6年10月2日の到来までは、ただし書の適用により、かかる債務の履行の提供なくとも、買主は同時履行の抗弁権を主張することはできません。

Q.不当利得と不法原因給付の違いは何?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/10

不当利得と不法原因給付の違いについて教えてください。できればそれぞれについて具体的事例を元に解説いただけると助かります。

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宅建士,海事代理士

髙橋 駿介

東京海事法務事務所の髙橋です。

まず、不当利得についてお話します。
不当利得返還制度の趣旨は、利益の保持を正当ならしめることにあります。
不当利得について規定する条文は、民法(以下省略する。)703条及び704条です。
703条は、善意の受益者の不当利得返還義務について定め、「法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。」とし、704条は、悪意の受益者の不当利得返還義務について定め、「悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。」とします。
ここでの善意とは利益が法律上の原因を欠くことを知らないこと、悪意とは利益が法律上の原因を欠くことを知っていることを指します。
そして、返還方法は、原則として原物返還であり、例外として、原物返還が不能であるときに限って価格償還が認められています。
なお、不当利得に基づく返還請求権の時効は、短期消滅時効が5年、長期消滅時効が10年となっています(166条1項)。
以下、不当利得例をあげます。Xは、Aに頼まれ、時計の修理をしました。もっとも、Aは時計を所有者のYから借りていた者であるところ、修理代金を支払う前に無資力となりました。
ここで、Xは、財産及び労務の提供に相当する損失を被り、所有者たるYは、時計の修理にかかる利益を受けているところ、かかる損失と利益とは、社会通念上因果関係があるといえれば、Xは、YA間の契約を全体として見て、Yが対価関係なしにかかる利益を得たといえる場合においては、Yは、Xに対し、不当利得返還請求権を行使できます。

次に、不法原因給付についてお話します。
708条は、「不法な原因のために給付をした者は、その給付したものの返還を請求することができない。ただし、不法な原因が受益者についてのみ存したときは、この限りでない。」と規定しています。
その趣旨は、公序良俗について定めた90条と一体をなして反社会的行為に関与した者の法律上の救済を拒否して違法行為を抑止することにあります(クリーンハンズの原則)。
この、不法原因給付の代表的な例として、愛人契約に基づく不動産の給付があります。
愛人契約が公序良俗に反し、無効であることは明らかでありますが、給付者は、これを理由に不動産の返還を請求することができません。
また、これにより、不動産の所有権は、給付を受けた者に帰属すると解され、給付者は、所有権に基づく返還請求権も行使できません。
なお、登記済不動産の場合は、登記の移転までなければ「給付をした」とはいえません。

Q.被担保債権とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/06/09

被担保債権について例を挙げる形で分かりやすく解説お願いします。

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宅建士,海事代理士

髙橋 駿介

東京海事法務事務所の髙橋です。

被担保債権とは、仮に債務が履行されなかったとしても、担保権の実行によって優先的に弁済を受けられる地位にある債権のことをいいます。

例えば、Xが、Yに対して500万円を貸し付けたとします。

この時、債権者Xは、債務者Yから貸金を回収できなくなることを防ぐために、予め債務者Yの所有する土地や建物、あるいは物上保証人となる第三者の所有する土地や建物に抵当権を設定します。

こうしておくことで、万が一債務者Yが債務不履行となった場合でも、債権者Xは抵当権を実行して担保不動産を競売にかけることで貸金債権について優先弁済を受けられるようになります(抵当権の優先弁済的効力)。

つまり、この場合においての貸金債権こそが「被担保債権」となります。

ちなみに、被担保債権が成立していないと抵当権は成立せず、一方で被担保債権が弁済等により消滅すると抵当権は消滅します。この性質を「抵当権の付従性」と呼びます。また、被担保債権が譲渡されるとこれに随伴する形で抵当権も新債権者に移転します。この性質を「抵当権の随伴性」と呼びます。

そして、以下は余談となりますが、
こうした「付従性」や「随伴性」といった性質は抵当権に限ってのものではなく抵当権以外にも以下のような担保物権一般に広く認められている性質となります。

留置権、先取特権、質権、仮登記担保、譲渡担保、所有権留保

※留置権の随伴性については、被担保債権が譲渡される際に担保目的物の占有も新債権者に移転する必要がある点に注意

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髙橋(たかはし) 駿介(しゅんすけ) 宅建士

東京海事法務事務所

東京都新宿区早稲田鶴巻町519-25401

出身地 宮城県
資格 宅建士,海事代理士
仲介業務
開始年月
年月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,メール
登録日 2024年03月13日

対応分野

対応している相談

物件探し,物件査定,住宅ローン,リフォーム,離婚,相続,任意売却,競売,底地・借地,空き家活用,セカンドハウス,資産形成

自己紹介

はじめまして。宮城県仙台市出身で東京都新宿区在住の髙橋駿介と申します。

海事代理士(8士業の一つで、海事法務における司法書士、行政書士、社会保険労務士の役割を果たします。)、宅地建物取引士として東京海事法務事務所の代表を務めながら現役の大学生(20歳)として早稲田大学法学部に在学しております。
なお、私の保有資格は以下の通りとなっております。
・海事代理士
・宅地建物取引士
・行政書士試験合格(未登録)
・司法試験予備試験短答式合格
・1級小型船舶操縦士
・特殊小型船舶操縦士

不動産取引はお客様にとって重要な節目でありますところ、隣接法律専門職としてお客様の「安心」と「理想」を第一に、ご要望を丁寧にお聞かせ頂いた上でお客様にどのようなご提案をすればより幸せになって頂けるかということを常に心がけております。

気になる事がございましたら、どのような些細なことでもお気軽にご相談ください。

どうぞよろしくお願い致します。

所属情報

東京海事法務事務所

所在地

東京都新宿区早稲田鶴巻町519-25

401

URL

https://www.tokyomarinelegaloffice.com

定休日

宅建免許番号

免許()第号

職歴

学歴

趣味

スキー、韓ドラ

好きな言葉

好きな本、漫画

進撃の巨人

好きな映画

내 머리 속의 지우개(私の頭の中の消しゴム)

好きなミュージシャン

好きなYouTuber

将来行ってみたい国や観光地

韓国を一周したい

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Q.相手方の同時履行の抗弁権を失わせるには?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/12

不動産売買取引において決済日に代金を支払わなかった相手方(買主)の同時履行の抗弁権を失わせるには、売主側はどのような対応を取る必要がありますか?

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宅建士,海事代理士

髙橋 駿介

東京海事法務事務所の髙橋です。
 
まず、同時履行の抗弁権について定めた民法533条について確認します。 民法533条には、「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行(債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。)を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。」とあります。

これを、本件についてみてみると、不動産売買契約は、あくまで売買契約ですから、民法555条によることになります。
そこで、同条をみると「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とありますから、当事者の双方が相手方に対して債務を負担する双務契約にあたります。
そして、仮に、本件の不動産売買契約が何らの特約もないとすると、売主の債務は不動産の引渡しと買主を登記名義人とする所有権移転登記手続をすることでありますから、かかる債務の履行の提供によって買主の同時履行の抗弁権を消滅させることができます。

もっとも、例えば代金支払日を令和6年8月1日、売主の債務の履行期を令和6年10月2日とする等の特約があるのであれば、売主は令和6年10月2日の到来までは、ただし書の適用により、かかる債務の履行の提供なくとも、買主は同時履行の抗弁権を主張することはできません。

Q.不当利得と不法原因給付の違いは何?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/10

不当利得と不法原因給付の違いについて教えてください。できればそれぞれについて具体的事例を元に解説いただけると助かります。

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髙橋 駿介

東京海事法務事務所の髙橋です。

まず、不当利得についてお話します。
不当利得返還制度の趣旨は、利益の保持を正当ならしめることにあります。
不当利得について規定する条文は、民法(以下省略する。)703条及び704条です。
703条は、善意の受益者の不当利得返還義務について定め、「法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。」とし、704条は、悪意の受益者の不当利得返還義務について定め、「悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。」とします。
ここでの善意とは利益が法律上の原因を欠くことを知らないこと、悪意とは利益が法律上の原因を欠くことを知っていることを指します。
そして、返還方法は、原則として原物返還であり、例外として、原物返還が不能であるときに限って価格償還が認められています。
なお、不当利得に基づく返還請求権の時効は、短期消滅時効が5年、長期消滅時効が10年となっています(166条1項)。
以下、不当利得例をあげます。Xは、Aに頼まれ、時計の修理をしました。もっとも、Aは時計を所有者のYから借りていた者であるところ、修理代金を支払う前に無資力となりました。
ここで、Xは、財産及び労務の提供に相当する損失を被り、所有者たるYは、時計の修理にかかる利益を受けているところ、かかる損失と利益とは、社会通念上因果関係があるといえれば、Xは、YA間の契約を全体として見て、Yが対価関係なしにかかる利益を得たといえる場合においては、Yは、Xに対し、不当利得返還請求権を行使できます。

次に、不法原因給付についてお話します。
708条は、「不法な原因のために給付をした者は、その給付したものの返還を請求することができない。ただし、不法な原因が受益者についてのみ存したときは、この限りでない。」と規定しています。
その趣旨は、公序良俗について定めた90条と一体をなして反社会的行為に関与した者の法律上の救済を拒否して違法行為を抑止することにあります(クリーンハンズの原則)。
この、不法原因給付の代表的な例として、愛人契約に基づく不動産の給付があります。
愛人契約が公序良俗に反し、無効であることは明らかでありますが、給付者は、これを理由に不動産の返還を請求することができません。
また、これにより、不動産の所有権は、給付を受けた者に帰属すると解され、給付者は、所有権に基づく返還請求権も行使できません。
なお、登記済不動産の場合は、登記の移転までなければ「給付をした」とはいえません。

Q.被担保債権とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/06/09

被担保債権について例を挙げる形で分かりやすく解説お願いします。

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宅建士,海事代理士

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東京海事法務事務所の髙橋です。

被担保債権とは、仮に債務が履行されなかったとしても、担保権の実行によって優先的に弁済を受けられる地位にある債権のことをいいます。

例えば、Xが、Yに対して500万円を貸し付けたとします。

この時、債権者Xは、債務者Yから貸金を回収できなくなることを防ぐために、予め債務者Yの所有する土地や建物、あるいは物上保証人となる第三者の所有する土地や建物に抵当権を設定します。

こうしておくことで、万が一債務者Yが債務不履行となった場合でも、債権者Xは抵当権を実行して担保不動産を競売にかけることで貸金債権について優先弁済を受けられるようになります(抵当権の優先弁済的効力)。

つまり、この場合においての貸金債権こそが「被担保債権」となります。

ちなみに、被担保債権が成立していないと抵当権は成立せず、一方で被担保債権が弁済等により消滅すると抵当権は消滅します。この性質を「抵当権の付従性」と呼びます。また、被担保債権が譲渡されるとこれに随伴する形で抵当権も新債権者に移転します。この性質を「抵当権の随伴性」と呼びます。

そして、以下は余談となりますが、
こうした「付従性」や「随伴性」といった性質は抵当権に限ってのものではなく抵当権以外にも以下のような担保物権一般に広く認められている性質となります。

留置権、先取特権、質権、仮登記担保、譲渡担保、所有権留保

※留置権の随伴性については、被担保債権が譲渡される際に担保目的物の占有も新債権者に移転する必要がある点に注意

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