Q.昔田んぼだった荒地を整備して家を建てたい、しなければならない事と費用はどれくらい？

鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

滝井さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

「昔田んぼだった荒地に家を建てたい」とのご質問へお答えします。

土地には名前がついています。
「昔田んぼだった」ということ、
「今も荒地である」ということを鑑みますと
現在もその土地の地目が【農地】である可能性があります。

基本的には農地に家を建てることはできません。
地目を「宅地」に変更する必要があります。
これを【農地転用】といいます。

簡単に言うと
この農地転用は、その地域の農業委員会で手続きをし、法務局へ書類を提出すれば行うことが可能です。

言葉で言うと簡単に聞こえますが、これは大変な作業です。
基本的には行政書士さんにお願いする内容になるかと思います。

この費用については行政書士さんによって違うので、費用をお伝えするのは難しいのですが、１５～３０万円位ではないかと思います。

ただし、例外として地目を農地のままでも建築できる場合もあります。
この例外に該当するかどうかは、都市計画法でその土地がどのように定められているかによります。

このあたりは素人の方では判断がつかないと思いますので、不動産屋さん、行政書士さんなどに相談されるとよいでしょう。

どうしてもご自身でお調べになりたいのであれば、土地を管轄している行政（役所など）へご相談に行ってみてください。

また、家を建築するための工事など、についてですが、昔田んぼだったということは、土地に水を引き込み農業をされていた土地かと思いますので、地盤が緩い可能性が高いです。

その場合には土地改良工事なども必要になることもあり、土地改良工事が必要となると土地の広さにもよりますが、土地の地盤調査及び土地改良（基礎杭を打つ、など）１５０万円以上（土地の広さにより金額が異なるため、正確な金額はだせません）の金額が必要になるかもしれません。

また、農地には上下水などが引き込まれていないことが多いので、もし引き込まれていなければ、ライフラインの新設工事も必要になります。

土地改良工事やライフラインについては、家を建てたい建築業者さんのほうでやってくれるかと思いますが、こちらに関しても、もしご自身でお調べになりたい場合には行政に行けば教えてくれます。

ライフラインの新設工事は行政が補助を行ってくれる場合もありますが、補助がない場合にはかなりの高額になります。
このくらいかかりますよ、とお伝えしたいところではありますが、新設する上下水の距離やその土地の環境によって値段が変わってしまうので、〇〇万円です、とは言えないのが現状です。

どうしても金額が知りたい、とのことであれば、依頼する予定の建築会社さんへ直接行き、見積もりを取ってもらうのが良いでしょう。

【予想される費用】
・地盤調査費用
・地盤改良費用
・ライフライン工事費用
・地目変更のための費用

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

滝井さん、はじめまして。

田んぼに家屋を建てる際は以下のような流れになります。

１．農地転用申請
２．地目変更登記
３．開発許可申請
４．地盤改良工事

1の農地転用申請につきましては、対象不動産が所在する農業委員会へ農地から宅地
への変更申請が必要になります。

農地転用許可が降りると２の地目変更登記を1か月以内にしなければなりません。
費用相場は司法書士への報酬を含めて1筆あたり5万円前後が相場で、1筆追加ごとに2～3万円程加算されます。

３の開発許可申請につきましては、農地の場合は面積も大きいと思いますので、地域により開発規制対象面積に該当する場合があります。
開発申請の対象は市街化区域内にある土地面積が1000㎡以上、三大都市圏の場合は500㎡以上、更に条例により300㎡以上の地域もあります。
対象不動産が該当する場合は開発許可申請が必要になります。

開発工事が不要もしくは該当しなかった場合は４の地盤改良工事に進みます。
田んぼは水分を多く含み、水抜けの悪い粘土質な土壌になっており、宅地には不向きです。
宅地に最適な強固で水抜けが良い地盤に改良する工事が必要になります。
まず地盤調査を依頼し、現状の地盤を把握し必要な工事を選択することになります。
土壌の入れ替えや薬剤注入など工法の選択により費用も変わってきます。
費用の詳細は専門業者に依頼し、見積もりを取らなければ分かりませんが、私の経験では土の入れ替えで1㎥あたり４〜5万円程度でした。