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Q.「賃貸人が修繕義務を負わない旨の特約」の利用や有効性について

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また、特約があれば修繕義務を無制限に排除できるのかや特約の内容が無効になるケースもあるのかについても知りたいです。

どうぞよろしくお願いします。

回答 : 1

man

夢はるか さん

回答

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橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

夢はるかさん
こんにちは。
はじめまして、不動産FP橋本です。

物件の設備として重要事項説明書や契約書に記載がある目的物であれば本来貸主が修繕義務を負うものとされています。

民法改正前までは、はっきり明記されていなかったため、解釈によってあいまいでトラブルのもとになっておりました。

東京都の相談窓口に寄せられた相談事例等を参考に
「賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を冊子にして説明しております。
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-6-jyuutaku.pdf?2022=

上記のガイドラインのなかで
入居中の修繕義務の基本的な考え方(原則)
貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務があります。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要となった修繕は、借主の負担となります。

貸主と借主の合意により、小規模な修繕については賃貸人の修繕義務を免除するとともに、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約は可能とされております。

また、2020年4月1日の民法改正に伴い

 改正民法606条
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

とはっきり明記されました。

以前私が勤務しておりました会社でも契約書を改正民法に即した契約書に変更いたしました。

条文にも(契約期間中の修繕)
借主は、修繕が必要になったときは、速やかに貸主または管理会社へ通知することも義務付けしました。
通知し修繕が必要にも関わらず、貸主が正当な理由なく修繕を実施しないときは、借主が自ら修繕し費用は貸主負担とする旨明記されております。

また使用できなかった日数分の賃料の減額についても明記されております。(一部滅失等による賃料の減額等)

もう一つの質問ですが、特約につきましても、書いておかなければ認められないことも事実ですが、生活するうえで必要な修繕を排除する特約を書いた場合、賃貸ホットラインなどトラブル相談されたて、無効となる場合があります。

貸主様が修繕を実施することが遅くなればなるほど負担も多くなってしまいます。半導体不足の関係で給湯器の入荷に1~3か月の月数を要している現状です。事前に手配するなど、使用年数が長くなっていればチェックを怠てしまえば、貸主様にも負担をかけてしまいます。

貸主様にもその点を理解していただきたいことろです。
よろしくお願いいたします。

2022/12/11 23:31

この投稿は、2022年12月11日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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2024/08/26

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2022/10/05

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2023/11/01

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法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

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2023/10/26

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法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

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2024/02/14

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法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

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回答 : 1

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2022/08/20

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法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

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回答 : 1

2023/05/09

Q.家族信託で受託者と受益者を同一人物にすることは可能?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

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よろしくお願いします。

回答 : 1

2023/07/25

Q.個人による一時的な不動産売買が宅建業法違反になる可能性は?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

宅建業法で違反行為にあたる事例でも、個人が一時的に売買する個人取引に関しては業にあたらないので適用されないという認識で大丈夫でしょうか?

回答 : 2

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2022/12/26

Q.保管場所の所在図と配置図は誰が書くものですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

自宅が新築戸建ての場合、車庫証明申請の際に必要な添付書類である保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきものですか?専門家に作成を依頼した方がよいか教えてください。

あと、参考までに、アパートやマンション住みの場合についても教えてください。
マンション住みであれば管理会社か管理組合に依頼すれば提供してもらえるかについて知りたいです。

回答 : 2

2024/09/28

Q.抵当権と根抵当権の違いは何ですか?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

住宅ローンを組むと自宅に抵当権がつくと聞きました。

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それぞれの違いは何ですか?
住宅ローンの場合はどちらの抵当権になるのでしょうか?

回答 : 1

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2022/09/30

Q.一括競売と一括売却は何が違うのか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

不動産競売手続において、一括競売と一括売却は何が違うのかについてご解説お願いいたします。

回答 : 2

2023/10/04

Q.近隣トラブルで相手側に非があるとき引越し費用は請求できる?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

近隣トラブルで相手側に非があるとき、今後もトラブルになりかねないので引越しする時その費用を請求できる?

回答 : 1

2023/05/31

Q.不動産の仮差押えとは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

不動産の仮差押えの効力について知りたいです。
債権者は仮差押えを行うとどのような効果を得ますか。

回答 : 1

2024/07/22

Q.根抵当権設定仮登記の必要書類と登録免許税について

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

根抵当権設定仮登記を自分で行う場合の必要書類と登録免許税について教えてください。

回答 : 1

2025/01/28

Q.特別控除により譲渡所得がマイナスになった場合でも所得税は還付されますか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

自宅売却で売却損が出ても確定申告をすれば所得税の還付が受けられるそうですが、3000万円特別控除により譲渡所得がマイナスになった場合でも確定申告すれば所得税の還付は受けられるのでしょうか。

よろしくお願いします。

回答 : 1

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2022/09/07

Q.土砂災害特別警戒区域に家を新築するには許可が必要ですか。

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

特別な許可が必要ですか。

どのような許可が必要か教えてください。

回答 : 2

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2025/02/03

Q.離婚時に不動産を共有名義からどちらか一方に名義変更するには?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

どのような流れ、どのような方法がありますか?
相談すべき専門家は宅建士、行政書士、司法書士、弁護士のうちどれが適切ですか?

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2023/03/31

Q.手取り24万だと額面年収はいくらになりますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

サラリーマンで月収手取り24万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか?

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2024/08/15

Q.賃貸で重要事項説明書に虚偽記載があった場合について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

重要事項説明書と実際の物件に以下の差異があったため別の物件へ引っ越す場合、支払った礼金やクリーニングなどの初期費用、引越し代は返金してもらえるでしょうか。
新築物件で入居前の確認ができず、入居日にその事実がわかったため、取りやめできずに居住しているケースです。

◾️差異
①エレベーターありと書いてあったがなかった
②照明ありと書いてあったが、リビングや洋室のメインとなる照明は付いてなかった(トイレやお風呂の照明のみ)
③エアコンありとあったので、リビングについているのかと思ったら小さい洋室についていた(これは付いてる場所の確認しなかった自身の不備でもあるかもしれません)

回答 : 2

2024/03/28

Q.重説作成は宅建士の独占業務?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

宅建士資格を持たない人または資格は持っているが宅建士登録していない人が作成した重要事項説明書を使用した不動産取引は無効ですか?

また、宅建士資格を持たない人または資格は持っているが宅建士登録していない人が重説を作成すると法律で罰せられることはありますか?

ご回答よろしくお願いします。

回答 : 2

ベストアンサー

2023/06/08

Q.専任媒介契約締結中に自分で買主を見つけた場合の売買契約書作成

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

専任媒介契約を締結して別荘を売りに出していたところ古い友人が買いたいと言ってきたので、その友人に媒介依頼中の不動産会社を通さずして直接売りたいと考えています(仲介手数料を節約したいので)。この場合、売買契約書の作成だけを不動産会社にお願いすることは問題ないですか。

ご回答よろしくお願いいたします。

回答 : 1

ベストアンサー

2022/09/13

Q.個人で不動産賃貸業をやっている人にインボイス制度は影響ある?

法律と税金 > その他税金一般

こんにちは。
住宅用の家賃収入は非課税なので、個人でアパート大家さんやっている人にインボイス制度は関係なさそうに思うのですが、たとえばもし、借りている人が住宅用以外の目的で法人契約で借りていれば影響ありますか?

回答 : 1

2023/08/05

Q.都市計画道路予定地に建設される予定の道路の建設が中止になった場合

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

もし都市計画道路予定地に建設される予定の道路が、近隣住民の反対により建設が中止された場合、その予定地はどのように扱われるのでしょうか?

回答 : 1

2023/03/12

Q.借地借家法における借地を売却時借地借家契約は自動的に継続されるのか?

法律と税金 > その他税金一般

借地借家契約において、家主が借地を売却する場合、借地借家契約は自動的に継続するのでしょうか?それとも、新たに契約を締結する必要があるのでしょうか?

回答 : 1

2023/04/14

Q.重説の「金銭の貸借のあっせん」とは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

不動産売買の重説で「金銭の貸借のあっせん」の項目に必ず記入しないといけない場合とはどのような場合ですか?

不動産会社から金融機関の紹介を受ける場合で、斡旋に当たるか当たらないかを区別する明確な基準は存在するのでしょうか?

回答 : 2

ベストアンサー

2023/06/21

Q.宅建マイスターとは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

宅建マイスターとはいかなる内容の資格でしょうか?

回答 : 3

2022/11/02

Q.家を建て替えた場合に家屋番号の再使用はできる?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

家を建て替えると、家屋番号は新しくなってしまいますか?
建て替えた場合に家屋番号の再使用は可能かについて知りたいです。

回答 : 2

2023/05/24

Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください

法律と税金 > その他税金一般

マイホームを買い変えた際に受けられる
税金優遇制度は何かありますか?

回答 : 2

ベストアンサー

2022/12/18

Q.準住居地域にはどのような制限がありますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

準住居地域の土地を購入して家を建てる場合に考慮すべき制限について教えてください。

回答 : 2

2023/12/07

Q.「最低敷地面積」はなぜ自治体によって異なるのですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

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回答 : 1

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2022/11/18

Q.「指定債務者の合意の登記」をすべき場合について教えてください

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

根抵当権の債務者が亡くなった場合に「相続による債務者の変更登記」のほかに「指定債務者の合意の登記」をした方が良い場合とはどのような場合でしょうか?

回答 : 2

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2022/10/19

Q.競売で落札後に占有者が引き続き居住している場合、強制執行までどのくらいの期間がかかりますか?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

最短と最長の期間はどの程度で、一般的な期間はどのくらいなのでしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします。

回答 : 1

2023/03/28

Q.停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方についてご存知であれば教えてください。

ちなみに私は「停止発生、解除消滅」という呪文のような暗記フレーズで覚えるようにしています。

回答 : 1

2024/06/23

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