Q.個人間売買で重説に不備があった場合、責任の所在はどうなりますか？

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
おもしろい質問ですね。
稀なケースなので我々の間でも理解している人は少ないのではないでしょうか。

まず、個人間売買における重要事項説明とはどのような性格のものか確認しましょう。

売主買主双方の仲立ちすることは媒介（仲介）にあたります。
質問の外部業者が宅建業者でない場合、法律により、売主・買主双方の仲立ちはできません。


ですから個人間売買の前提であれば、外部業者ができる補助は、

「売主・買主のどちらか一方に対してのみ行うこと」

が原則となります。


これを前提として、質問（売主側の責任）に回答します。

●売主が買主に説明するため、外部業者に重説作製を依頼した場合
→売主からの誤った説明で取引した買主は、売主に対して責任追及する事になると思います。
　そして売主は受けた損害について、外部業者に責任追及するのが筋です。
　（買主に帰責性はない）

------逆のケースです
●買主が物件の把握のために外部業者に重説作製および重要事項の説明を依頼した場合
→重説の不備により内容を誤信した買主は、外部業者に責任追及する事になると思います。
　このとき売主に帰責性はないので、買主が誤信していることを知らない売主は、責任を問われることはありません。

あと免責について質問がありますね。
いくら重説や売契に「免責」の規定があっても、全てが免責となるわけではありません。
売主が故意に買主へ告げなかった不具合などは免責となりませんから、重説不備の確認だけではなく、売主の各種告知なども慎重に確認すべきです。一概に免責と判断できるかは難しいところです。

以下注意事項です。
※第三者をして不動産の重要事項説明をさせて取引を行うことは、媒介（仲介）にあたる可能性が高いです。無免許業者、宅建士の資格しかもっていない個人の方は、十分にご注意ください。

※具体的なトラブルに発展している場合は弁護士（規模によっては司法書士）に相談を要する内容です。
なるべき初期の内に相談されることをおすすめします。

チョモランマ さん

ご回答ありがとうございます。

2022/10/18 22:53

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石原 靖也 宅建士

覚王山不動産販売　株式会社 | 愛知県

チョモランマさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、個人間売買で外部の業者に作成してもらった重説の不備ですが、

そもそも、重説の不備は、売主が責任を負わずに、原則作成した外部の宅建業者が責任を負います。

ただし、売主の告知義務違反（その物件で自殺や他殺等の心理的瑕疵を知っていたのに、外部宅建業者に確認されても言わなかった場合）は、売主が責任を負うこともあります。
その場合の売主の責任としては、契約を解除されたり、損害賠償請求を買主から受ける場合もあります。

現に私の案件ではないですが、知り合いの案件で、古屋付きで契約後解体する予定の取引で、売主がその古屋内での親族の自殺を隠して、引き渡し後に買主から裁判を起こされて、土地契約を遡及的に解約され、かつ損害賠償を受けた案件がありました。

なお、そういう告知義務違反以外での責任については、重説を作成した宅建業者に、具体的には仲介手数料の減額や、場合によっては、さらなる損害賠償をできることもあると思いますが、大きい問題なので、具体的には弁護士に相談された方が良い案件と思います。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

チョモランマ さん

ご回答ありがとうございます。

2022/10/18 22:53

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