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2025/02/26
消火設備の未設置等の施工ミスにより消防法違反が生じているアパート物件は違法建築物扱いになりますか。
消防法違反状態があるままで物件の売却は可能ですか。
回答 : 2
小池屋 さん
小池屋さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
【アパートと消防法】
アパートやマンションなどの共同住宅で延床面積が150㎡以上のものは、消防法により消防用設備等の設置が義務付けられています。
また、該当する共同住宅の所有者には、消防用設備等を定期的に点検し、その点検結果を3年に1度の頻度で所轄の消防署へ報告することが義務付けられています。
【消防法と違法建築物】
消防法とは、火災予防や災害発生時の被害軽減などに関する法律であり、建築物を建てる場合には建築基準法だけでなく消防法も関係してきます。
建築基準法も建物の防火性能や避難に関する規定があり、火災の予防や被害の軽減という面で共通する部分もありますが、建築基準法は建物の最低限の仕様を定めたもので、建築時に適法であればよいとされています。
反面、設備面や防火管理者など消防活動に対する支援などについて定めたものである消防法は、原則として常に最新法令に適合する状態であることが求められます。
そのため、施工ミスにより消火用設備の未設置という消防法違反が生じた物件は、違法建築物となり警告や是正命令を受ける可能性があります。
また、それを隠すために定期点検報告を怠ると、懲役や罰金、拘留といった罰則に処せられます。
【違法建築物の売却は可能か】
消防法違反のある違法建築物でも売却自体は可能ですが、次の点には注意が必要です。
① 契約不適合責任
違法建築物の売却をする場合、違法建築物である旨をあらかじめ買主へ伝えておかなければ、引渡後に契約不適合責任を追及され、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求められる可能性があります。
② 違法状態が是正可能なものか
違法状態が是正可能なものであれば、買主が購入後に是正することで違法状態は改善されます。ただし是正工事にも費用がかかりますので、その費用分を考慮した販売価格にする必要があるかもしれません。
【まとめ】
消防法違反のある違法建築物で万が一火災が発生し、死傷者が出てしまった場合には、刑事事件となり所有者に重い刑罰が科される可能性もあります。
消防用設備の未設置による違法建築物状態でも売却は可能ですが、それでは買主にリスクを押し付けることにもなりかねません。
まずは違法状態を先に是正して、適法な状態の物件として売却されることを、個人的にはおすすめします。
以上、参考になれば幸いです。
2025/03/09 17:16
齊藤 哲可 宅建士,賃貸不動産経営管理士
不動産コンサルタント | 東京都
質問者様、お世話になります。
私の体験上、違法建築物扱いになると消防から指摘されたことがあります。
実例でいきますと、いろいろありますが、
・居住用マンションにて、室内感知器の未設置、です。
該当のマンションが、建築確認申請時に、ワンフロア 1LDK 10部屋 の8層、
80戸のマンションでした。しかし、申請後にマンション収支に欲を出しちゃった
オーナー様と設計士が、ワンフロア 1Ｒ 15部屋 に図面変更し、そのまま
建築されてしまいました。
建築当初が30年前なので予算が足りなかったのかまでは調査しきれませんでしたが、
増設された居室には感知器が1つ足りず、消防点検の際に指摘されて、改善命令書が
発布されました。なぜ今頃・・・と思ったのですが、例の歌舞伎町の雑居ビル火災事件以後、消防点検が非常に厳しくなり、上記例に至ったと思われます。それ以前は、「感知器つけておいてくださいね～」で済んでいたと思ったのですが・・・。
上記、改善されなければ、建物使用中止命令だすとまで言われました。
また売買の際には、各種法定点検の資料提出は必須なので、買主側から、引き渡しまでに改善依頼がくると思われます。
2025/02/28 16:46
この投稿は、2025年03月09日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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Q.不動産売買における「違約金」と「損害賠償金」の違いは何？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
民法４２０条３項は
「違約金は、賠償額の予定と推定する」
と規定していますが、
例えば不動産の売主が売主の責めに帰すべき事由により履行不能になったとして、売買契約書の内容の規定の仕方次第では買主は違約金と損害賠償金の両方を売主に請求することは法律上可能ですか？
回答 : 1
2024/05/24
Q.レインズへの成約登録義務に違反するとどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業者がレインズへの成約登録義務に違反した場合、罰則はありますか？
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2024/12/11
Q.東京の戸建の隣接地までのスペース
> 宅建業法・その他法律一般
東京の戸建は、お隣さんとの距離が近いと聞きました。でも、東京でもお隣さんとの距離を広く取っている戸建もあるように思えます。何か地域ごとに決まり事でもあるのですか？？それとも、東京の中でも、都心か田舎かによりますか？
回答 : 2
2023/02/20
Q.サラリーマンで手取り90万円だと額面月収はいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
ご説明いただけますと幸いです。
回答 : 1
2024/03/08
Q.庭に物置を設置したら登記する必要はありますか？
> 不動産契約・不動産登記
物置のサイズによりますか？アドバイスよろしくお願いします。
回答 : 2
2024/08/27
Q.少額減価償却資産の特例について教えてください
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
アパート経営の確定申告だと、どのような事由や内容であればこの特例を利用できそうですか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/31
Q.根抵当権者が単独で元本確定の登記を申請できる場合とは？
> 根抵当権・極度額
根抵当権者による元本確定登記単独申請OKな場合について根拠条文付きで解説いただけると助かります。
回答 : 2
2024/10/05
Q.未登記の建物はだれのもの？
> 固定資産税・その他税金一般
未登記の建物の家賃収入を得ていて、毎年確定申告をしている人（Ａさん）と、固定資産税を納付する人（Ｂさん）が違います。確定申告しているAさんは必要経費として固定資産税も計上しています。
また固定資産税について市役所に確認したところ、当該土地に住所のある人（Ｂさん）にお尋ねしたところ、Ｂさんを指定してきたのでその方に納付書を発送しているとのこと。実際にはＡさんもその該当地に住んでいます。
さて、この場合この未登記の建物の所有権を双方が主張していますが、どちらの所有権と判断すべきですか？
回答 : 3
2025/01/22
Q.根抵当権の「抹消」と「 解除」の違いについて教えてください
> 根抵当権・極度額
根抵当権の債務者が債務を完済しても根抵当権を「抹消」するには債権者である金融機関に根抵当権の「解除」を申し入れる必要があると聞きました。
この場合、債権者が「解除」に同意してくれない場合には根抵当権を「抹消」できないという理解であっていますでしょうか。
また、債権者が根抵当権の「解除」に同意してくれない場合というのは金融取引においてはよくあることなのでしょうか。
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/06/26
Q.「代理」と「媒介」の違いとは？
> 宅建業法・その他法律一般
不動産の取引態様で「代理」と「媒介」の違いについて教えてください。よろしくお願いします。
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2022/10/27
Q.抵当権の消滅時効の起算日はいつから？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
抵当権そのものも時効で消滅することがあるそうですが、その場合の抵当権の消滅時効の起算日はいつからですか？
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2024/07/26
Q.手取り52万だと額面年収はいくらになりますか？
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サラリーマンで月収手取り52万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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2024/09/26
Q.砂防三法指定区域とは？
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購入しようとしている土地がもし砂防三法指定区域だった場合には、媒介業者はそのことを必ず教えてくれますか？
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2023/04/30
Q.職権登記と嘱託登記の違いは何ですか？
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解説よろしくお願いします。
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2024/10/16
Q.日影規制で1種と2種の違いは何ですか。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いいたします。
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2025/02/05
Q.転付命令と債権譲渡は同じ？違う？
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転付命令と債権譲渡はどう違うのでしょうか？
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2023/05/03
Q.事前通知制度とはどのような制度？
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不動産登記で登記識別情報を提供できない場合に利用できる制度とのことですが、具体的にどのような制度ですか。自分で利用できますか。必要書類や費用ややり方について知りたいです。
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2024/10/16
Q.競売の現況調査とは？
> 抵当権・強制執行・差押え
誰がどのような目的で調査するのでしょうか？
競売になった物件を借りて住んでいる住人は事前にいつ現況調査が行われるか知ることはできますか？
調査の時に居留守したり出かけていて家を空けていた場合はどうなるのでしょうか？
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2023/10/07
Q.都市計画区域内無指定とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
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2023/10/21
Q.全部事項証明書と一部事項証明書の違いは何ですか？
> 不動産契約・不動産登記
不動産登記簿謄本の取得で、全部事項証明書と一部事項証明書の違いは何ですか？
一部事項証明書をあえて取得するメリットがある場合は存在しますか？
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2023/12/07
Q.不動産を売却したら確定申告は必要ですか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
不動産を売却して売却益がでた場合、確定申告をしますが、マイナスになっても必要ですか？
回答 : 2
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2024/01/31
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
北側斜線制限が適用される地域と適用されない地域がありますが、用途地域によってこのような違いが設けられている理由が知りたいです。よろしくお願いします。
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2023/12/02
Q.海外赴任中のマンション経営の税金は？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
来年海外赴任になります。所有マンションを賃貸に出す予定ですが、手続きや納税はどのように進めればよいでしょうか
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2023/12/21
Q.不動産売買の重要事項説明の平均時間はどのくらい？
> 不動産契約・不動産登記
最長でどのくらいを想定しておけばいいですか？
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2023/03/26
Q.閑静な住宅地での家庭菜園や小規模な農業は、用途地域の規定に抵触しますか？
> 宅建業法・その他法律一般
ケースバイケースだと思うのですが、
抵触するケースがあるようであれば教えていただけると助かります。
回答 : 1
2023/04/02
Q.家賃収入の確定申告をしていませんでした。今からでもするべきでしょうか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
昨年夏に家賃収入のあるアパートを購入し１年が経過しました。不勉強もあり、昨年度の確定申告をしていないことに気づきました。
今からでも確定申告はするべきでしょうか？確定申告をしないとどのような罰則がありますか？
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2022/10/05
Q.固定資産税と家屋の延べ床面積にはどのような関係がある？
> 固定資産税・その他税金一般
家屋の固定資産税の計算にあたって家屋の延べ床面積はどのように関係しますか？
回答 : 1
ベストアンサー
2024/03/07
Q.事故物件を売買する際の告知義務は何年で消えますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
たとえば20年前に事故があった事故物件を売却する際にも告知義務はありますか？何年経てば時効で告知義務がなくなるか知りたいです。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/09
Q. 違法建築物件でも時効が成立して処罰されないことはあるのか？
> 宅建業法・その他法律一般
お疲れ様です、違法建築物件でも時効が成立して処罰されない場合はあるのでしょうか？
違法の度合いにもよるものか？
回答 : 3
ベストアンサー
2023/04/25
Q.不動産譲渡担保と抵当権の違いが知りたいです
> 抵当権・強制執行・差押え
不動産譲渡担保と抵当権の違いについてご解説お願いいたします。
回答 : 3
2022/10/29
Q.離婚時に不動産を共有名義からどちらか一方に名義変更するには？
> 不動産契約・不動産登記
どのような流れ、どのような方法がありますか？
相談すべき専門家は宅建士、行政書士、司法書士、弁護士のうちどれが適切ですか？
回答 : 2
2023/03/31
Q.償却資産税と固定資産税の違いは何ですか？
> 固定資産税・その他税金一般
ご解説よろしくお願いします。
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2024/07/27
Q.手取り77万だと額面年収はいくらになりますか？
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サラリーマンで月収手取り77万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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2024/08/26
Q.抵当権消滅請求と代価弁済の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
抵当権消滅請求と代価弁済の違いについてご解説お願いいたします。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/12/06
Q.収入と幸福度は比例しないですよね？？
> ファイナンシャルプランニング
収入と幸福度は必ずしも比例しないとは思いますが、とはいえ世間一般的に最も幸福度の高い年収はいくらくらいか知りたいです。
参考になりそうな世帯年収と幸福度に関するグラフやデータなどがあればリンクURLで教えてください。
また宅建士さん目線での視点やご意見も伺いたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 2
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2024/02/04
Q.借地の買受人に借地権を主張するには？
> 宅建業法・その他法律一般
地主が土地を第三者に売却し新たな地主が現れた際に、借地権を対抗できる場合できない場合についてそれぞれご解説お願いいたします。
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2023/05/07
Q.家を建て替えた場合に家屋番号の再使用はできる？
> 宅建業法・その他法律一般
家を建て替えると、家屋番号は新しくなってしまいますか？
建て替えた場合に家屋番号の再使用は可能かについて知りたいです。
回答 : 2
2023/05/24
Q.「小規模宅地等の特例」とはどのような特例ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
小規模宅地等の特例はどのようなケースだと適用を受けるメリットがありそうですか？ご回答よろしくお願いします。
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2022/10/13
Q.地代代払許可とはどのような制度？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
地代代払許可とはどのような制度ですか？
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2023/10/03
Q.重説の「金銭の貸借のあっせん」とは？
> 宅建業法・その他法律一般
不動産売買の重説で「金銭の貸借のあっせん」の項目に必ず記入しないといけない場合とはどのような場合ですか？
不動産会社から金融機関の紹介を受ける場合で、斡旋に当たるか当たらないかを区別する明確な基準は存在するのでしょうか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/06/21
Q.注文住宅の建築の際に根抵当権を利用するメリットとデメリット
> 根抵当権・極度額
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回答 : 1
2022/08/24
Q.手取り46万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り46万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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2024/08/26
Q.解除と解約の違いはなんですか？
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不動産売買や賃貸借契約などで使われる解除と解約の違いを教えてください
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2023/05/18
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法定耐用年数と建物寿命の違いがよくわからないので教えてください。よろしくお願いします。
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家を増築リフォームしたら建物表題部変更登記が必要になるとのことですが、登記をしなかった場合のデメリットやペナルティはあるのでしょうか。そもそもなぜこの登記が必要になるのでしょうか。
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2023/03/15
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契約当日に代理人のみ来て売主さんが不在だったり、もしくは売主買主が時間をずらして別々に署名押印することはよくあることですか。
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Q.不動産の売買契約書は誰が作成するもの？
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売買契約書は誰が作るのが好ましいですか？
仲介会社でなく売主または買主が自分で作成することも認められますか？
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2025/03/15
Q.前面道路幅員が4m未満の場合の容積率計算方法について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
詳しめにご解説お願いします。
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2024/10/18
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マイホームを買い変えた際に受けられる
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ベストアンサー
2022/12/18
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教えてください。売主が付帯設備表を交付しなかった場合に、買主は売買契約の解除や返金などの手続きをとることができますか？そもそも売主が交付しないケースは不動産取引でよくあることですか？
回答 : 1
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わかりやすく解説お願いします。
回答 : 2
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Q.手取り19万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り19万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
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> 固定資産税・その他税金一般
ご回答よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/05/05
Q.マンション管理適正化法とはどのような法律ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
質問失礼致します。マンション管理適正化法とは、主に誰のためにどのような目的で作られた内容の法律ですか？
回答 : 1
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2022/10/05
Q.筆界特定制度とは誰がどのような場合に利用する制度？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
あと、ちなみになんですが、この制度は境界確定訴訟と比べてどのような利用メリットがありますか？
回答 : 1
2023/03/21
Q.重要事項説明違反で損害賠償になった事例とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
重要事項説明義務違反で実際に不動産会社が民事責任を負った事例をご存知であれば教えてください。
回答 : 2
2024/02/16
Q.手取り38万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り38万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2025/02/07
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