青柳さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

●現況渡しとは
不動産を売却する際の現状渡しとは「現状有姿渡し」とも言われます。
中古住宅として売却する場合ではリフォームや修繕などは行わず、そのままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「リフォーム渡し」となり、文字通り先にリフォームを実施して引き渡す方法です。

また、古家付き土地として売却する場合では建物解体などを行わず、家が建っているままの状態で引き渡すことをいいます。
反対語は「更地渡し」となり、文字通り先に建物を解体して引き渡す方法です。

●売主側のメリット・デメリット
・メリット
① リフォームや修繕、建物解体を行わないため、売却のための費用がかからない
② すぐに売却に向けた活動を始めることができる
・デメリット
① 売却価格が低くなる、または値引きを要求される可能性がある
買主側からみた場合、リフォームや解体に別途費用が必要となりますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。
② 引渡し後の不具合に対して「契約不適合責任」を負わなければならない
原則として売主は、引き渡し後の不具合に対して補修や損害賠償などの責任を負わなければならず、これを「契約不適合責任」といいます。
契約不適合責任を免れるには、契約時に知りうる不具合をすべて物件状況報告書などに記載し買主へ伝えておくこと、さらに、不動産売買契約書に「売主の契約不適合責任を免責とする」旨の特約を入れておく必要があります。

●残置物の扱いについて
残置物は動産ですので、不動産の「現況渡し」には含まれません。動産を残置する場合、引き渡し後のトラブルを防止するためにも「売主は一切の残置物の所有権を放棄し、買主は自己の責任負担にて使用・処分する」旨の特約を入れておく必要があります。
また、照明器具やカーテンレール、表札など物件に取り付けてある動産については、付帯設備表に残置の有無及び故障の有無を記載し、契約時に買主に伝えておくとよいでしょう。
なお、動産を残置する場合、買主側がその処分費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●境界明示について
現状渡しの場合でも境界標が確認できない場合、境界明示は原則として売主の責任で行なう必要があります。売主側で境界復元を行わない場合、「境界非明示での引渡し」である旨の特約を入れておく必要があります。
なお、境界非明示で売却する場合、買主側が境界復元費用を負担する可能性がありますので、その分の値下げリスクは考慮しておくべきでしょう。

●まとめ
現況渡しは売主にとって費用がかからず早期に売却できるというメリットがある反面、注意しなければならない点があります。
・売主の契約不適合責任
・残置物の所有権
・境界明示について
・値下げリスク
これらを踏まえて、現況渡しでの売買を行って頂くことをお勧めいたします。

オリビア運営チームさん
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

102㎡のマンションの広さは下記のとおりです。
① 坪数　102㎡×0.3025＝約30.85坪
② 畳数　約30.85坪×2＝約61.7畳
③ フィート数　102㎡×10.7639＝約1097.91フィート

正方形の面積で換算すると1辺の長さは約10.1ｍとなりますが、マンションの場合、壁芯面積か内法面積かによって実際の室内の寸法が変わりますので、ご注意下さい。

間取のイメージは専有部分の形状や居室・浴室・洗面室・廊下・収納の広さなどによって変わりますが、あくまで目安としては、
・2LDKの場合でLDKの広さが25～28畳程度
・3LDKの場合でLDKの広さが22～25畳程度
・4LDKの場合でLDKの広さが19～22畳程度
といったイメージです。
3LDKまたは4LDKの間取が一般的かと思われますが、地域によって異なる可能性もあります。

シャインマスカットさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

① 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）とは

急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがあり、土砂災害を防止するために警戒や避難体制の整備が必要な区域です。
開発行為や建築について特に制限はありません。
イエローゾーンの指定区域は全国で約69.4万箇所（※令和5年度末時点）もあり、川や傾斜地の近くだけでなく、一見すると危険がなさそうな平地にまで範囲が及ぶ場合もあります。

② 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）とは

イエローゾーンの中でも特に、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域です。
レッドゾーンの指定区域は全国で約59.6万箇所（※令和5年度末時点）にもおよびます。　
土砂災害の危険性が極めて高いため、土地の開発行為を行う場合は都道府県知事の許可を要します。
さらに建築物については、土石等の衝撃に対し安全な構造にするなど構造規制もかかります。

③ 重要事項説明書での説明義務

イエローゾーン、レッドゾーンのどちらも、買主の購入判断に重大な影響を与える可能性があるため、宅地建物取引業者はその旨を重要事項説明書に記載し、買主へ説明しなければなりません。

④ まとめ

イエローゾーンは「住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがある区域」、レッドゾーンは「建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に著しい危険が生じるおそれがある区域」となりますので、災害リスクはレッドゾーンの方が高いです。
また、建築制限はレッドゾーンのみにかかります。
どちらの区域も、売買時には重要事項説明書にその旨を記載し買主に説明が必要となります。

オリビア運営チームさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

サラリーマンでボーナスなし、月収手取り52万円という条件ですと、居住地や年齢により多少上下しますが、額面年収は約850万円となります。

こちらのサイトでシミュレーションができますので、参考にされてみて下さい。
https://talentsquare.co.jp/tedori-calc-tool-monthly/

オリビア運営チームさん
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

サラリーマンでボーナスなし、月収手取り29万円という条件ですと、居住地や年齢により多少上下しますが、額面年収は約450万円となります。

こちらのサイトでシミュレーションができますので、参考にされてみて下さい。
https://talentsquare.co.jp/tedori-calc-tool-monthly/

ニンニンさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

① 強制競売とは
強制競売とは、抵当権を持たない債権者が判決書・審判書・公正証書・和解調書などの公文書をもとに、「債務名義」を用いて債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ヌ）第○○号」というように（ヌ）という表記が付きます。
強制競売の一例として、次のようなケースが考えられます。

ケース1：債務者は消費者金融から所有する不動産を担保とせず借金をしたが、その返済を滞納したため、債権者が「返済が期待できない」と判断し強制競売を実施した。

ケース2：債務者は離婚の際に慰謝料を払うという調停や判決を受けていたにも関わらず、その支払いが行われなかったため債権者が慰謝料回収の目的で強制競売を実施した。

なお、対象物件に住宅ローンが残っている場合は抵当権が優先されるため、売却価格よりも残っている住宅ローンの額の方が多い場合などは、裁判所が不動産について強制競売を認めない可能性もあります。その場合、債務者の給与や預貯金が差し押さえられます。

② 担保不動産競売とは
担保不動産競売とは、不動産に抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている場合に、その「不動産担保権」を実行して債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ケ）第○○号」というように（ケ）という表記が付きます。

なお、担保不動産競売において住宅ローン残高を下回る金額で売却された場合でも、債務者はローン残高から売却価格を引いた差額については支払い続けなければなりません。

また、担保不動産競売には「形式競売」というものもあります。これは債務の返済としての競売ではなく、遺産分割や破産手続き上、不動産を売却し現金化しなければならないときに実施されます。
形式競売の場合の事件番号は性質に応じ（ヌ）または（ケ）という表記となります。

③ まとめ
強制競売は「債務名義」をもとにした競売、担保不動産競売は「不動産担保権」の行使による競売という点が、最も大きな違いです。
強制競売と担保不動産競売のいずれも、債務者による債務の弁済が滞ったときに実施されるものであり、債務者である不動産所有者の意思は考慮されません。
競売が実施される前に、まずは債権者と今後の返済について誠実に話し合いをされることが望ましいでしょう。

かなぶんさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

① 宅建協会とは

宅建協会とは、各都道府県の宅地建物取引業協会のことを指します。
公共性や社会性を求められる宅地建物取引業の健全な運営を確保し、宅地建物の安定した供給や適正な流通を確保し国民生活の安定・向上に寄与することを目的として、会員業者の指導・育成、住宅・宅地の供給促進策の提言、不動産流通の円滑化などの取り組みを行う公益社団法人です。
この47都道府県の宅建協会の連合が、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅または全宅連）です。
「ハト」をシンボルマークとしています。

② 保証協会とは

全国宅地建物取引業保証協会（全宅保証）とは、東京都千代田区に主たる事務所を置く全国単一の組織であり、全宅連を母体として設立された公益社団法人です。
お客様と会員業者間のトラブルに関する苦情の解決や万一解決されない場合の弁済業務、会員業者に対する研修業務や消費者向けの各種セミナーなどを行います。
また、手付金保証業務なども行っています。
全宅保証と全宅連および47都道府県宅建協会は緊密に連携しており、会員は各都道府県宅建協会と全宅保証に同時に入会することになります。
　 全国の宅建業者の約80％、約10万社が所属しています。

上記の全宅連・全宅保証とは別にもう一つ、不動産の協会と保証協会がありますので、そちらもご説明させて頂きます。

③ 全日本不動産協会、全日本不動産保証協会

全日本不動産協会（全日）は日本で最初に設立された団体で、全日本不動産協会はその全日を母体として設立されました。全日と全日本不動産保証協会は同時に入会となり、どちらも公益社団法人です。
活動内容は、全宅連や全宅保証とほとんど違いはありません。
「ウサギ」をシンボルマークとしており、全国の宅建業者の約20％、約3万社が所属しています。

④ まとめ

ハトマークの宅建協会とウサギマークの全日は、どちらも宅建業の協会として宅地建物の安定した供給や適正な流通を確保し国民生活の安定・向上に寄与することを目的とし、会員業者の指導・育成などの取り組みを行う団体となります。
ハトマークの全宅保証、ウサギマークの全日本不動産保証協会は、どちらも保証協会として苦情の解決や弁済業務、手付金保証業務などを行う団体となります。

はやぶささん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

① 仲介手数料とは

最初に、仲介手数料とは何かをご説明いたします。
「仲介手数料」とは、物件の売買が成立したときに、売主と買主の双方が仲介会社に支払う「成功報酬」です。
仲介会社は、物件検索サイト登録やチラシ作成、広告掲載など物件の販売活動にどれだけ広告費をつぎ込んだとしても、売買を成立させることができなければ収入が発生しません。
つまり「仲介手数料」とは、仲介会社の唯一の収入であることをご理解ください。

② 三井のリハウスさんが仲介手数料の値引きに応じるかどうか

次に、「三井のリハウスさんが仲介手数料の値引き交渉に応じるか」というご質問についてご説明いたします。
私は三井のリハウスさんの社員ではありませんし、勤務したこともありませんが、お取引は何度もしたことがあります。
その経験から「値引き交渉に応じることは難しいだろう」と予想いたします。

三井のリハウスさんは不動産会社の中でもトップクラスの大企業です。
当然、多くの社員で構成される組織として仕事をしていますので、現場の一社員が仲介手数料の値下げという重要案件を自分で判断することはできず、必ず担当者→上長→経営陣へと報告相談がされていきます。
上への報告の中で、価格交渉に至った状況やお客様の内容など、根掘り葉掘り確認があるはずです。
そのような手間や時間をかけてまで、値下げ交渉を会社に相談することは嫌がる担当者が多いだろうと予想いたします。

③ 購入と売却でどちらが値引き対応してもらいやすいか

仲介手数料は宅地建物取引業にて上限額が定められていますので、仲介会社は独自に利益を上乗せすることができません。
また、先に述べた通り仲介会社にとって仲介手数料は唯一の収入であるため、基本的に価格交渉は受けたくないのが本音です。
それは、購入でも売却でも差はありません。

④ 仲介手数料の値引き交渉ができる可能性がある事例

では、どのようなケースであれば仲介手数料の値引き交渉ができる可能性があるのか、ご説明いたします。

●宅地建物取引業者が売主の物件の場合
　売主が宅建業者の物件を仲介する場合、買主から手数料を値引きされても売主からは確実に満額手数料をもらえ、それで十分と仲介業者が判断すれば、買主は仲介手数料の価格交渉をできる可能性はあります。
その極端な例が、最近よく見かける「仲介手数料無料！」と謳う会社さんたちです。
ただしその会社さんたちも、売主が宅建業者かつ比較的価格の高い「新築建売物件」の仲介において成り立っているだけで、おそらくどんな物件でも仲介手数料を無料にできるわけではないであろうことをご注意ください。

●問い合わせがなく、今売らないといつ売れるか分からない物件の場合
　市場に売りに出してみたものの残念ながら問い合わせがほとんどなく、値段を下げてみても売れる気配がない・・・そんな時にやっと検討客が現れたと思ったら、さらに値下げを交渉された。
このような場合、仲介業者によっては売主のことを考えて「売れるときに売る」という決断をし、自身の仲介手数料を値下げすることで売買を成立させよう、と考える場合があるかもしれません。

⑤ まとめ
三井のリハウスさんの仲介手数料は決して高くありません。なぜなら法律によって仲介手数料の上限額は決められているからです。
三井のリハウスさんへの仲介手数料の値下げ交渉は、難しいと言えるでしょう。

仲介手数料は仲介会社の唯一の収入です。
また、仲介会社は物件引渡し後も一定期間は、売主と買主の間でトラブル回避のため立ち回らなければならない場合があります。
それに対し値下げ交渉をするということは、逆に仲介会社から「気持ちよくサービスを提供したい」と思われなくなってしまう可能性もあります。

仲介手数料は大きな金額になりますので、少しでも安くしたいというお気持ちは分かりますが、値下げを交渉するよりも「仲介手数料の額に見合ったサービスの提供」を求める方が合理的だと考えます。
そういう意味では、大手である三井のリハウスさんは「仲介手数料の額に見合った素晴らしいサービスを提供」して頂ける可能性が高い会社さんであると思いますので、単純に金額面だけで考えるのではなく、「仲介サービスの対価としての仲介手数料」として捉えていただければ幸いです。

TJさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件について、建築をご希望の3階建て注文住宅の延床面積が分かりませんので、仮に105㎡程度（建築面積35㎡×3階）と仮定してご説明させて頂きます。

① ビルトインガレージの「容積率の緩和措置」を考慮しない場合
建築面積35㎡と仮定、建ぺい率50％ですので、
35㎡÷50％＝70㎡
土地は70㎡以上必要となります。
また、延床面積105㎡と仮定、容積率100％ですので、
105㎡÷100％＝105㎡
土地は105㎡以上必要となります。
よって、延床面積105㎡の3階建住宅を建築する場合、土地面積は105㎡以上必要となります。

なおこの場合、土地面積105㎡×50％＝52.5㎡まで建築面積を取れますので、
52.5㎡-35㎡＝17.5㎡までの面積であれば、別途カーポートなどを設置することも可能です。

② ビルトインガレージの「容積率の緩和措置」を考慮する場合
建築面積35㎡と仮定、建ぺい率50％ですので、
35㎡÷50％＝70㎡
土地は70㎡以上必要となります。
また、延床面積105㎡と仮定、ビルトインガレージは延床面積の5分の1を上限として延床面積に参入しなくてもよい緩和措置があるため、
105㎡÷5＝21㎡まではビルトインガレージを延床面積不算入で建築可能です。
容積率は100％ですので、
（105㎡-21㎡）÷100％＝84㎡
土地は84㎡以上必要となります。
よって、延床面積105㎡のビルトインガレージ付3階建住宅を建築する場合、土地面積は84㎡以上必要となります。

③ 建ぺい率、容積率以外に注意するべき「高さ制限」
余談ですが、建ぺい率・容積率以外にも、3階建住宅を建築する場合その土地の用途地域などによって注意するべき「高さ制限」があります。
下記記載の高さ制限がかかる場合、建ぺい率・容積率の数字上は問題がない建物であっても、実際に図面を起こしてみると建物の配置によっては、3階部分に居室が設置できない、または天井が斜めになり居室として活用が難しくなるという場合がありますので、ご注意ください。

●道路斜線
道路の採光や通風が確保されるように、道路に面した土地は一定の範囲で建物の高さが制限されます。
●隣地斜線　
隣地との間の採光や通風が確保されるように、隣地境界線から建物との間につき一定の範囲で建物の高さが制限されます。
●北側斜線　
北側の隣地との間の採光が確保されるよう、北側隣地境界から一定の範囲で建物の高さが制限されます。
●高度地区　
建物の高さの最高限度を定める「最高限度高度地区」が設定されている場合、北側斜線と同じように北側隣地境界線から一定の範囲で建物の高さが制限されますが、その制限内容は各自治体によって異なります。

④ まとめ
3階建住宅の建築は土地の面積以外にも、土地の間口や建物の配置によって高さの制限を受ける可能性もあるため、ご希望の建物が実際に建築可能かどうかしっかり確認されることをお勧めいたします。

デーブ小久保さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

木造戸建て住宅についてシロアリ対策は必須と言えます。
ご質問の件について、一般的にシロアリの蟻道ができやすい場所や加害されやすい場所として、私自身が中古住宅を調査する際に特に気をつけて確認する個所を踏まえながらご説明させて頂きます。

① 床下
シロアリは光や乾燥が苦手なので、地中から暗く湿気のある床下の基礎や束石、束柱に蟻道をつくり侵入してくることが多いです。もっとも注意すべき個所です。

② 陽が当たらない外部の基礎
床下だけではなく、外部においても陽が当たらず湿気のある場所であれば、基礎に蟻道をつくりシロアリが浸入することがあります。
また、基礎の近くに植木鉢や木材・廃材などを放置している場合、さらにシロアリが侵入しやすくなりますので注意が必要です。

③ 水回り（特に浴室）
水回りは湿気が多いためシロアリが好む箇所ですが、特に浴室は要注意です。浴室入口周りの建具枠に小さな穴がいくつか見られれば、シロアリに加害されている可能性があります。
また、在来工法の浴室の場合、タイルのひび割れや目地の亀裂などがあれば、そこから水が入り込むことで木材を湿らせ、シロアリに加害される可能性が高くなります。
また、浴室の窓回りも、水が侵入しやすくシロアリが好みますので要注意です。

④ 玄関、勝手口
玄関ポーチの柱が束石を使わず直接土壌に立っている場合、ポーチ柱の内部をシロアリが加害している可能性があります。
また、玄関サッシや勝手口サッシ周りの建具枠に小さな穴がいくつか見られれば、シロアリに加害されている可能性があります。
さらに、古い住宅は框部分の立ち上がりにコンクリートブロックを使用していることも多く、コンクリートブロックの穴からシロアリが侵入し框部分を加害していることもあります。

⑤ 和室
畳はシロアリがよく蟻道をつくりますので、畳を上げてみて、裏側に蟻道がないか確認する必要があります。

⑥ 雨漏り個所
雨漏りをしている個所があれば、そこから雨水が侵入し木材を湿らせ、シロアリが加害しやすくなります。雨漏り個所の下にある柱や梁、筋交い、間柱などは要注意です。

⑦ 壁が膨らんでいる個所
シロアリには主にヤマトシロアリとイエシロアリの2種類がいますが、イエシロアリの場合、家の中にも巣をつくります。
壁が不自然に膨らんでいる場合、壁の中にイエシロアリの巣ができている可能性があります。

⑧ 天井裏
イエシロアリは自分で水分を運び、途中で巣をつくりながら加害していくため、比較的地面から離れた高さにまで被害が及びます。天井裏にイエシロアリの巣ができていることも決して珍しくはありません。

⑨ 建具の建て付けが悪い個所
建具の建て付けが悪く閉まらない、または閉めても隙間が空くなどの現象がある場合、建物自体の歪みや傾きの可能性もありますが、土台をシロアリに加害され床が下がっている可能性もあります。

シロアリ駆除は、シロアリの種類や被害の程度によって適切な処置が異なります。再発生防止のためにも、蟻道を発見した場合は、自分で駆除せず速やかに専門業者に相談することをお勧めいたします。

早苗さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

分筆登記を行うためには、対象土地の区画を正確に把握するために「筆界確認書」を作成し隣地との境界を明確にしたうえで、「地積測量図」とともに法務局に提出する必要があります。
しかし近年、隣地が空き家となり所有者の所在が不明な場合や、相続が発生した結果隣地の共有者が多数となり、共有者全員から筆界確認書を取得することが困難である場合など、隣地所有者全員との筆界確認を行うことができないケースが増加しています。

そうした現状を鑑みて、以下のように筆界の運用が見直されました。

① 精度の高い地図がある場合は筆界確認書の添付は不要
国土調査が入っている場合など、筆界の調査がすでに行われ現地復元性がある地図（不動産登記法14条1項地図）がある場合は、筆界確認書の添付が不要となりました。
なお、「現地復元性がある」とは、仮に筆界の位置が分からなくなっても、その図面をもとに筆界を復元できることをいいます。

② 平成17年3月7日以降に作成された地積測量図がある場合は筆界確認書の添付は不要
不動産登記法の改正により、平成17年3月7日以降に作成された地積測量図は、公共基準点を利用して座標値により測量されることになりました。
また、分筆登記の際に分筆したい土地のみ測量する「残地求積」が認められず、分筆前の土地すべての測量が必要となる「全筆求積」が義務付けられました。
そのため、平成17年3月7日以降に作成された地積測量図がある場合は「現地復元性がある」とみなされ、筆界確認書の添付が不要となりました。

③ 隣地が共有の場合は、占有者のみの確認でよい
相続が発生した結果隣地の共有者が多数となった場合でも、共有者全員から筆界確認書を取得す筆界確認書の添付は必要る必要がなくなり、共有者のうち「現に占有する者のみで足りる」ということになりました。

なお、下記の点についてはご注意下さいますようお願いいたします。
① 現地復元性のある図面がない場合は、従来通り筆界確認書の添付が必要です。
② 境界標がない場合、境界標復元のために筆界確認書の作成が必要です。

亜紀さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。
どちらも「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」という法律を根拠に指定される区域となります。

① 造成宅地防災区域とは
宅地造成工事規制区域「外」の「既存の造成宅地」について、がけ崩れや土砂の流出などの災害で相当数の居住者に被害が発生する恐れが大きい区域として、都道府県知事により指定される区域です。
区域内では既存の造営宅地の所有者や管理者に対し、災害の防止のため擁壁などの設置や保全の努力義務が生じ、都道府県知事は必要に応じて勧告や命令をすることができます。

② 宅地造成等工事規制区域
すでに完成している市街地または今後市街地になろうとする土地などに「新規」で行う宅地造成や盛り土などにより、がけ崩れや土砂の流出などの災害が生じる恐れが大きく、工事の規制を行う必要がある区域として都道府県知事により指定される区域です。
工事主は当該工事に着手する前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

③ まとめ
どちらもがけ崩れや土砂の流出などの災害を防ぐ目的で指定される区域ですが、造成宅地防災区域はすでに造成済みの宅地の所有者や管理者に対する制限を定めた区域、宅地造成等工事規制区域はこれから造成などを行う工事の工事主に対する規制を定めた区域であるという違いがあります。

グリムホーンさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

ご質問の件についてご説明させて頂きます。

所有権に基づく妨害排除請求権とは、所有者が対象物の所有権の行使を占有によらない形で妨害されているときに、妨害の排除を請求できる権利のことを言います。
あくまで妨害を取り除く「請求をする権利」ですので、自ら妨害の排除をすることは禁止されています。

不動産における所有権に基づく妨害排除請求権として、具体的には次のようなケースが考えられます。

① 持分を持つ私道上に自転車・自動車・植木鉢などの動産が放置されており、車両が通行できない

この場合、動産の所有者が分かれば、その所有者に対し動産を移動させることで妨害を排除するよう請求できる権利があります。
動産の所有者が分からない場合、自分で動産を移動させることにより妨害を排除することはできないため、裁判所に対し「所有権に基づく妨害排除請求」を申し立てる必要があります。

② 隣のゴミ屋敷の住人が、こちらの敷地内にもゴミを放置している

この場合、隣地の住人に対し、こちらの敷地内に放置したゴミを撤去することで妨害を排除するよう請求できる権利があります。
こちらから見たらゴミにしか思えないものでも、隣地の住人にとっては「財産」である可能性もあるため、勝手にゴミを撤去することは認められません。

③ 隣地から竹木の枝が越境している

この場合、隣地所有者に対し越境している竹木の枝葉を切除することで妨害を排除するよう請求できる権利があります。
原則として、こちらで勝手に枝を切ってしまうことは認められません。ただし2023年4月1日の民法改正により、一定の条件下では自ら枝を切除することも可能となりました。

なお、不法占拠など他人の占有によって所有者が不動産の所有権の行使を妨害されているときは、「所有権に基づく返還請求」をできる権利が認められています。