Q.初めての不動産投資を考えているのですが満室想定表面利回りは初めて買うならどれくらいがいいのか？

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

ラム酒さん、はじめまして。

初めて不動産投資の利回りについてお答えします。

投資される方の資産背景や年齢、ほかの所得などによって、どのくらいの価格で、どのくらいの利回りの物件がおすすめできるか変わってきます。
ですので、一概にどの程度の利回りがおすすめであるといえないのが、正直なところです。

一般的に、利回りが高い＝リスクも高い、利回りが低い＝リスクも低い、といわれています（たまに、リスクが低いうえに利回りの高い超お買い得な物件も出てくることもありますが…）いうことです。

ですので、東京都などの都会の一等地のオフィスビルなどは、需要が落ちるということがほぼなく、価格が下落するリスクも少ないということで、利回りは低くなります。
一方で、地方の築古物件などは、需要があるかどうかの予測が難しかったり、価格が極端に下落してしまうリスクが高くなってしまうので、利回りは必然的に高くなります。

利回りとは、年間でどの程度の割合で投資した資金を回収できるかという指標ですので、該当する物件が、現在の賃料収入をその後何年くらいで維持できそうか、ということを検討することも重要です。
将来、売却するにしても、賃料が維持されていなければ、売却価格は安くなってしまいます。

あと、大切なこととして、表面利回りで判断せず、実質利回りをみていくことです。実質利回りとは、家賃収入からその家賃を得るために必要な経費を差し引いた実際の収入を物件価格で割った数字です。
表面利回りだけで検討すると、一見利回りが高く表記されていても、経費がとてもかかってしまい、想定していた利回りが挙げられないという事態になってしまいます。

ラム酒さんの「満室想定表面利回りはどれくらいの物件がおすすめか」というご質問への回答にはなっておらず大変申し訳ございませんが、私は、不動産投資は、様々な要素がからみあっている大変難易度の高い投資だと思ってます。

立地や築年数、構造、周辺環境などによって、同じ利回りでも、とても優良な物件であったり、最悪の物件であったりします。

ですので、利回りが高いことだけに執着せず、できれば、不動産投資に詳しい方に相談しながら、様々な要素を踏まえて物件を選んでいくことが、初めて投資される方には重要だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

目標とする表面利回り（＝ハードルレート）は、
エリアや物件の規模、調達資金形態、購入者様のリスク許容度等の
案件の特性によって変わってきます。

極端な話ですが、個人的には、
池袋駅徒歩3分の物件を自己資金で買うならば、表面利回りが３％台でも良いと思いますし、
秋田県秋田市の中古木造アパートをローンで買うならば、１０％ないと検討しません。

水野 崇 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野総合FP事務所 | 東京都

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
不動産の投資物件を購入する際は、金融機関などから借り入れを行うことになるかと思います。例えば、自己資金がほぼない状態で金利2.5％のフルローンで借りて投資物件を購入した場合ですと、表面金利4％程度ではおそらく毎月のキャッシュフローが赤字になるのではないでしょうか。自己資金が多ければ大丈夫ですが、借り入れ時の金利＋3％以上は最低でも表面利回りとして確保したいところです。他にもどのような物件に投資をするかでも戦略は変わります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。