桜エビ様、はじめましして。

ユニット工法とプレハブ工法のついてお答えします。

本来は、住宅などの建物は、実際に建つ敷地に部材などの材料を持ち込んで、その場で職人さんたちが建物を建てあげていくものです。

一方で、プレハブ工法は、できる限り工場内で部材を生産、加工、組立を行います。実際に建物が建つ敷地では、極力、作業を行わず、工場で作ってきたものを組み立てていくという工法のことをいいます。

ユニット工法は、そのプレハブ工法の一種です。
一般的なプレハブ工法は、内壁や外壁、外部建具など主に構造部分を工内で製作し、現場でそのほかの部分を作っていく方式ですが、ユニット工法は、より工場内での製作する部分が多くなり、内部の建具やキッチン、トイレなどの設備も工場内で製作し、部屋の単位で現場で組み立てるという工法となります。

プレハブ工法の中でも、ユニット工法は、品質がしっかりと管理された工場内での製作部分が多いので、品質のバラツキがなく安定しているといえます。しかし、間取りに制約がでたり、敷地によっては建てることができなかったりというデメリットがあることも事実です。

プレハブ工法は、大切な構造部分を工場で製作するため、天候などにも左右されず、品質に関しての安心感があることが最大のメリットです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

フルーツトマトさん、はじめまして。

所得証明書についてお答えします。

所得証明書とは、個人の所得や収入がどれくらいあるのかを証明できる書類のことを言います。

所得証明書として認められるものは以下の通りです。
①源泉徴収票（勤務先から発行）…1年間の収入と納付した所得税額を記載した書類です。
➁住民税課税証明書（市町村役場）…住民税を課税するために各市町村役場は皆さんの収入を把握しています。マイナンバーカードを利用してコンビニで取得することができます。
③確定申告書（税務署に提出する書類）…自営業者が毎年自分の収入と経費を計算して税務署に提出する書類です。

なお、➁に関しては、委任状と受任者の本人確認ができる書類があれば、代理で取得することも可能です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

小倉トースト様、こんにちは。

「階高」と「天井高」についてお答えします。

「階高」とは、ある階の床面から上の階の床面までの高さです。
「天井高」とは、室内の床の上の面から天井の下の面までの高さです。

つまり、「階高」には、「天井」から「上層階の床」部分が含まれることになります。

「天井高」が同じでも、階高が低い場合は、の違いは、「天井」から「上層階の床」部分が薄いとくことになり、一方で階高が高い場合は、「天井」から「上層階の床」部分が厚くなっているということが分かります。
建物の構造面や防音面を考えると、「階高」が重要だということが分かると思いますが、「階高」は見た目では分からず、通常は、設計図面を確認しないとわかりません。設計図面を確認できれば、床のコンクリートの厚さ、床や天井の仕上げの厚さなどの「天井」から「上層階の床」部分を知ることができます。

コストを抑えるために、階高を低く抑えるケースもありますので、見た目の「天井高」だけで、物件を検討するのではなく、必ず、「階高」もチェックすることが、物件購入のポイントといえます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アルキメデスさん、はじめまして。

シャーウッドとシャーメゾンの違いについて簡単にお答えします。

シャーウッドは積水ハウスの木造住宅（1～3階）の商品名であり、シャーメゾンは積水ハウスの集合住宅（アパート）の商品名となります。

積水ハウスは、鉄骨のプレハブ区報のイメージが強いですが、シャーウッドのような木造住宅も販売しています。

坪単価については、建物のグレードや間取りなどによって大きく変わってきますので、どちらが高いということはいいにくいですが、積水ハウスは日本を代表する一流ハウスメーカーの商品ですので、どちらの商品も高いと言えます。
鉄筋コンクリート造と同レベルの価格帯になることもあるそうです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

善玉菌さん、はじめまして。

フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンの商品名です。
35年という長期にわたる固定金利と保証人が不要という点が特徴といえます。
全期間固定とは、金融機関と取り決めた返済期間の間ずっと金利が変わらない住宅ローン商品の事を言います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

売れっ子漫画家さん、はじめまして。

「竣工」とは建築工事や土木工事が完了することを意味します。
「定礎」とは建設工事を始めることを意味します。

以上、参考にしていただければ幸いです。

シュガードーナツさん、はじめまして。

リスケとは、リスケジュール(Reschedule）を略した造語です。
銀行におけるリスケは住宅ローンや事業資金融資の返済見直しを指します。

返済期間などの条件を変え、返済が継続できる額に見直すところから、「条件変更」とも呼ばれます。
一般的には、「借入期間の延長」「返済額の一時減額」「元金の据置き」などの措置をとります。
返済が厳しくなった債務者の支援策を「リスケ」というわけです。

しかし、「リスケ」にはデメリットもあります。

「リスケ」をした情報は、金融機関の中で半永久的に記録が残るので、今後、新たな借入れが出来なくなるというデメリットがあります。

債務者を支援する「リスケ」という救済制度はありますが、当然ですが、借入する時点でしっかりとした返済計画を立てて、「リスケ」をしなければならないようにしなければなりません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

XEXMANさん、はじめまして。

イエローゾーンでの住宅ローンについてお答えします。

その前に、土砂災害警戒区域について整理します。
土砂災害警戒区域には、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とイエローゾーン（土砂災害警戒区域）とがあります。

レッドゾーンは、土砂災害の危険性がとくに高く人命に影響する可能性のある区域で、イエローゾーンは、土砂災害が発生する可能性のある区域です。

いずれの区域も、他のエリアに比べ、災害のリスクが大ききことがわかります。

レッドゾーン内では、住宅金融支援機構の【フラット３５】Ｓが利用できません。それにならい、民間の金融機関の審査も厳しくなることが考えられます。

一方で、イエローゾーン関しては、融資が特別不利になるといった、明確な基準はありません。ですので、それが直接の原因で審査が通らないということはありません。
しかし、イエローゾーンで住宅を持つということは、将来的に火災保険などの加入や支払いに影響がでたり、売却が難しくなったり、人命や財産に被害が及ぶ危険性が高いといったデメリットがあります。
そのことを、ご承知の上で、購入のご検討をすべきです。


以上、参考にしていただければ幸いです。

ハミルトンさん、はじめまして。

賃貸アパートということですので、木造のアパートでしょうか。
木造のアパートだとすると、法定耐用年数は22年ですね。
築15年ということは、返済期間は15年でしょうか。
借入金額3,800万円、金利2％、元利均等返済、15年返済の毎月の返済額は、244,533円となります。
返済比率が70％とのことですので、家賃は約350,000円。年間約420万円となります。


固定資産税や修繕費などの経費として年間50万円（月4万円程度）は見込んでおいた方がいいと思います。そう考えると、返済比率70％では、入居率が85％を切ると、キャッシュフローがマイナスになる危険性があります。

所得税の支払いもありますので、理想をいうと、借入金額は2,800万円、返済比率を50％以下に抑えておくのが無難でしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

フェルスタッペンさん、はじめまして。

「建坪」と「延床面積」の違いについて、お答えします。

「建坪」とは、建築物の建築面積を坪数で表したものです。
「建築面積」とは、建築物の外壁、または柱の中心線で囲ったところの「水平投影面積」で、真上から建築物に光を当てたときに、地面に影が映る面積を指します。一般的な住宅においては、1階部分の床面積が建築面積だと考えて大きな間違いはありません。

「延床面積」とは、建物の全ての階の床面積を合計した面積のことで、居住スペースの広さを表します。面積を出す際は、壁あるいは柱の中心を基準として算出します。

以上、参考にしていただければ幸いです。

鶴岡さん、はじめまして。

一般的には、壊れていない場合、エアコンを交換してもらうことは難しいです。故障した場合は大家さん負担で交換してくれます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ダビスタやりたいさん、はじめまして。

シングルベットの大きさは、横幅100cm×長さ195cmです。
シングルベットとナイトテーブルを置く程度であれば、3畳（約1.8m×2.7m）あれば、十分置けます。

実際に、賃貸市場において、1LDKの物件で、3畳のベットルームの物件はよく見かけます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

指名打者さん、はじめまして。

地代は、土地を借りたときに支払う賃借料
家賃は、土地の上の建物を借りるときに支払う賃借料

コインパーキング代や月極駐車場代は、不動産業者さんの中では、一般的には駐車場料金と言い、地代や、家賃とは言わないです。

また、地代や居住用の建物の家賃には消費税が課税されず、駐車場料金や事業用の建物には、消費税か課税されます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

かぼちゃの煮付けさん、はじめまして。

104㎡÷3.3124≒31.40坪
31.40坪×2≒62.80帖

104㎡の場合、3LDK～4LDKの間取りとなります。
4～5人家族で住むのに丁度いいサイズ感だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

みやうちさん、はじめまして。

住宅ローンの代表的なものである、フラット35の融資条件として、住宅の床面積は、一戸建・連続建て・重ね建て住宅の場合は70㎡以上、共同住宅（マンションなど）は30㎡以上であること、という基準があります。

ですので、30㎡以上の床面積があれば、借入することは可能です。

住宅ローンは、自分が住むことが条件で、融資が下りやすく（年収などの制約や自己資金比率などの制約が低い）、また、金利も低く設定されています。
これは、自ら住むという住宅購入を応援する意味と、自分で住む住宅であれば返済が滞るリスクが少ないだろうという意味とで、非常に有利な条件でしかも借りやすくなっているのです。

しかしながら、残念なことに、そのような借りやすさを悪用する形で住宅ローンを利用して、投資用マンションを購入しておきながら、実際に自らが居住しないという不正が横行しているようです。
その行為が判明すると、一括返済を要求されたり、刑事告発されるリスクもあります。今後の人生に影を落とすことになりかねません。

将来、みやうちさんが、そのマンションに自分が住まなくなった場合に、住宅ローンを一括返済できる資力がある、または、他の金融機関で投資向けのローンへ借り換えができる、などの方法がとれる自信がないのであれば、投資向けワンルームマンションを住宅ローンで購入すべきではありません。
ご年齢などわかりませんが、これからの人生、ご結婚されたり、転職されてありする可能性をつぶすことになりかねませんので、慎重にご判断ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

lolさん、はじめまして。

公示価格と実勢価格の違いについてお答えします。

ちなみに、不動産は「一物四価」と言われるように、1つの不動産に対して4つの価格があります。
税金をかけるため、また、公正な不動産取引の参考にするために、国や地方自治体などがそれぞれ違った視点や基準から評価をしています。
4つの価格には、①実勢価格、②公示価格、③固定資産税評価額、④相続税評価額
、があります。

それでは、ご質問の実勢価格と公示価格について、お答えします。

実勢価格とは、不動産を実際に売買するときの価格で「時価」とも呼ばれています。この実勢価格は売主と買主の合意によって決まる価格になります。
不動産取引の特殊な要因（近隣の取引事例や接道状況、売主の希望価格や時期など）加味されたり、減価されたりします。

公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格です。
公示価格は一般の土地取引に指標を与える役割があり、公共事業用地を取得する際には公示価格が基準となります。個人同士の取引では売主、買主の合意によって価格が決まりますが、公示価格は個別の事情は考慮していません。あくまでも自由な取引が行われることを前提に、売買が成立すると考えられる価格です。

公示価格は、標準地1地点につき、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価します。不動産鑑定士が、周辺の取引事例や収益還元法などによって、評価しますので、理論上は、同一の条件の土地であれば、両者に乖離はありません。

しかし、前述の通り、実勢価格には、特殊な要因が加味されたり、減価されますので、されますので、±10％程度の乖離は発生するものと思います。

国土交通省の土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
にて、実勢価格、公示価格を調べることができます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

マロングラッセさん、はじめまして。

毎月9万円の住宅ローンできついと思わない年収についてお答えします。

民間の金融機関においては、「借入限度額」が、年収の25％～30％などと言われますが、「借入できる額」と「返済していける額」とは明確に違うということをご理解いただいた上で、お答えいたします。

まずは、必要な生活費に、住宅ローンの額を加算します。
①5人以上の世帯の生活費として月27万円
②住宅購入後に増える費用（固定資産税、修繕費等）として月1.5万円
③貯蓄や保険などの予備費用として月5万円
①～③を合計すると、必要な生活費として月33.5万円、それに住宅ローン9万円をプラスすると、月42.5万円、年間510万円の可処分所得（手取り収入）が必要と思われます。

社会保険料や所得税などが年収の25％程度かかりますので、逆算すると、
510万円÷（1－25％）＝680万円
となります。

年収680万円程度であれば、毎月9万円の住宅ローンは十分返済していけるのではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

バリスタさん、はじめまして。

「癌と診断されると住宅ローンがチャラになる…」

上記の件について、解説します。
住宅ローンを組む際には、「団体信用生命保険」に加入すりることになります。「団体信用生命保険」は、住宅ローンの債務者が死亡した際に、生命保険金から住宅ローンが返済されるという保険です。

その「団体信用生命保険」に、三大疾病（ガン、心筋梗塞、脳卒中）が原因で一定の要件に該当した場合に生命保険金から住宅ローンが返済される特約をつけることができます。
そもことが、「癌と診断されると住宅ローンがチャラになる…」とおしゃられている意味になります。
そのことから、正確には、「癌と診断されると生命保険金から住宅ローンは返済されるので、その後の返済義務がなくなる」ということになります。

ちなみに、フラット35を借りた場合にも、三大疾病付の団体信用生命保険に加入することも可能です。

ただし、健康上の理由から、団体信用生命保険に加入できないケースもありますので、その点はご注意ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ニャロメさん、はじめまして。

固定資産税、都市計画税において、住宅用地には、軽減措置があります。

住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分を小規模住宅用地といい、200㎡超の部分を一般住宅用地といい、区分されています。

住宅用地の固定資産税の軽減措置
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）→　課税標準の6分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）→　課税標準の3分の1に軽減

住宅用地の都市計画税の軽減措置
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）→　課税標準の3分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）→　課税標準の3分の2に軽減

以上、参考にしていただければ幸いです。

いちごポッキーさん、はじめまして。

4LDKの住宅の床面積を調査した統計がなかったので、私の感覚的な回答になることをご容赦ください。
住宅を構成する面積から、おおよその合計面積を出すことができます。
玄関：1.25坪～
LDK：10坪～
主寝室：4坪～
洋室3室：10坪～
浴室：1坪～
洗面：1坪～
トイレ2か所：1坪～
階段：1.25坪～
廊下等：2坪～
収納：4坪～
その他：2坪～
以上合計：37.5坪（124.22㎡）～

地域性や家族構成などによってもバラツキがあると思いますが、
だいたいの目安としていただければ幸いです。

クロワッサンさん、はじめまして。

一般的に契約金（10％）、着工金（30％）、上棟金（30％）などの名目で引渡しまでに7割程度の支払いを求められることが多いです。

工務店も、建物を建てるためには、木材など材料を購入したり、基礎屋さんに代金をしはらったり、大工さんに工賃を支払ったりと、様々な出費があります。
ですので、できるだけ多くの前金をもらいたいという気持ちはあります。

しかし、施主としても、多くの前金を支払うことで、金利などの負担が多くなってしまいますので、交渉して、前払金を少なくしたいという気持ちもわかります。
法律などで、どの程度、中間金までに支払わなければならないという決まりごとはありませんので、工務店と交渉することは、全く問題ありません。

その工務店の資金繰りが厳しい場合には、難易度が上がると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アカウミガメさん、はじめまして。

日本政策金融公庫は、政府系金融機関であり、明らかに個人の資産を増やすことが目的の物件への融資はしません。
ですので、審査を通すためのコツないと思われます。

私が、日本政策金融公庫で融資を受けることができた案件は、もともとの地主さんが、土地の有効活用ということで、土地を担保に15年返済で建物を建築する際に融資をしてもらったことがあります。
その際も、15年という短期間での返済でしたので、15年間の収支を良くするために自己資金を建築費の2割程出していただきました。

そのような経験から、土地から購入するような1棟もののフルローンで融資を受けることは難しいでしょう。

1棟アパートを購入するのであれば、まずは、自己資金を貯めること、しっかりとした職についていること、など金融機関のに対しての信用をつけてから、民間の金融機関に融資を打診することが一番の近道です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ベルゼブブさん、はじめまして。

容積率だけをもって、何階建てまで建てられるかを判断するのは、危険です。
つまり、敷地によって高さの制限があったり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによっても建てられる階数が変わってくるからです。

ですが、参考として、お答えさせていただきます。容積率400％の敷地で、高さ制限を受けないものとして、お答えします。

敷地面積のうち、建築面積が80％の建物を建てたとすると、400％÷80％＝5階建て、となります。
敷地面積のうち、建築面積が60％の建物を建てたとすると、400％÷60％≒6階建て、となります。

つまり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによって、上に伸ばせる階数が変わってきます。
コスト面などを考えると、建築面積は60～80％の程度に建てられることが多いと思いますので、容積率400％の土地では、5～6階建てまで建てられると考えていいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

makoさん、はじめまして。

2,800万円、35年返済、元利均等返済での支払額と利息総額をお答えします。

パターン①固定金利1.80％
パターン②固定金利2.50％
パターン③変動金利当初10年0.6％、11年目～20年目1.2％、21年目～35年目2.0％
パターン④変動金利当初5年0.6％、6年目～10年目1.8％、11年目～20年目2.6％、21年目～35年目4.0％

パターン①返済額100,098円、利息総額14,041,277円
パターン②返済額89,905円、利息総額9,760,158円
パターン③返済額当初10年73,928円、11年目～20年目79,477円、21年目～35年目84,212円、利息総額5,566,710円
パターン④変動金利当初5年73,928円、6年目～10年目87,589円、11年目～20年目95,939円、21年目～35年目105,679円、利息総額12,225,985円

パターン④のように、今後、金利が急激に上がるケースを除けば、現状の金利状況においては、変動金利での借り入れた方が有利に感じます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

あかさたなさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。
１LDKのお部屋ですが、お子様が自分の部屋（勉強部屋など）を欲しがる年齢になりましたら、1LDKですと、手狭に感じると思います。
お子様が小学校に上がる6歳ころを目安に2LDKか3LDKへのお引越しが必要かと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

肉骨茶さん、はじめまして。

生活スタイルによると思います。
リビング・ダイニング・キッチンという使い方（ダイニングテーブルを置き、リビングにはソファーを置くスタイル）ですと、12畳では狭いです。最低でも16畳は必要です。
しかし、ダイニングテーブルを置かず、座卓で食事をとったり、くつろぐスタイルであれば、12畳でも十分なだと思います。

ちなみに、対面キッチンの場合は、キッチンで最低でも4畳分のスペースがとられます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

雨上がりさん、ご質問にお答えします。

一般的に額面月収から、社会保険料（健康保険、雇用保険、年金等）と所得税がひかれた後の金額として手取り収入となります。
社会保険料や所得税は、およそ32％程度ですので、
90万円÷（1－32％）＝132万円
という計算がでます。
ですので、手取り月収は、132万円程度と想像されます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

VERVEさん、はじめまして。

菓子折りについて、お答えします。

本来、菓子折りは、慣習的に、御礼や謝罪のの気持ちを表したりするために、お持ちをするものですので、不動産の契約をするからといって、持っていかなければなならない物ではありません。
私は、不動産の売買契約というものは、売主、買主がが対等な立場で、対価の交換ですので、本来は、菓子折りなどをお持ちする必要はないと思っています。
仲介業者も、売買契約の締結の仲介業務は仕事として行っております。また、その業務に対しての仲介料という形で報酬もいただくわけですので、菓子折りなどはお持ちしなくても大丈夫だと思います。

ただし、贈り物をおくることは、その人の気持ちの問題でもありますので、気持ちよく契約を終えたい、思い出に残るものにしたいなど、様々な気持ちもあると思いますので、すべてを否定するものでもありません。
もし、お持ちするのであれば、相手が、負担に思わない5,000円以下のもので十分だと思います。
仲介業者の方には、「事務所の職員さんで食べてください」と、お持ちいただければ、その仲介の担当者はとてもいい仕事をしたと喜ぶのは確かです。

答えになっていないかもしれませんが、贈る方の個人の考えによると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

EVERYDAYさん、はじめまして。

駐車場の最低契約期間についてお答えします。
賃貸住宅などでは、契約期間を2年と定め、それよりも短い期間で退去された場合は、違約金を支払うような契約することもありますが、月極駐車場の場合は、そのような決まりはありません。
ですので、1ヶ月だけ借りることも可能です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

M2さん、はじめまして。

私はいつも、可処分所得から、必要な生活費や貯蓄を引いた分を、妥当性のある住居費であるとお伝えしています。

年収1,000万円で、扶養控除や配偶者控除がないと仮定すると、社会保険料や所得税・住民税を差し引いた可処分所得は、約720万円ほどになります。
月60万円ほどです。
月々の支出として、貯蓄・保険費用として10万円、夫婦2人の生活費として35万円、そのように考えると、住居費（家賃）としては15万円程度であれば、問題のないレベルだと思います。
このほかに、車を所有する、子供ができて教育費が増えるなどの状況になった際に、生活費の見直しなどが必要になってくると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。