水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

借入時から完済までの間、金利が一切変わらない「全期間固定金利型」の住宅ローンであるというのがフラット35の大きな特徴です。

民間金融機関に比べフラット35の審査基準は緩いといわれていますが、頭金なし・フルローンでの借り入れは審査が厳しくなります。

フラット35は、「買取型」「保証型」の2種類があり、頭金なしのフルローンで利用できるのは「買取型」になります。買取型は保証型よりも金利が高めに設定されるケースが多いです。また、フラット35は融資率が9割超えか9割以下かによっても、適用金利が変わります。

フラット35を提供している金融機関の住宅ローン金利を確認（2024年2月15日現在）すると、フラット35の金利は年1.5％〜年2％が多く、頭金10％以上の場合と頭金なしの場合では0.14％前後の差があり、頭金なしの方が金利が高くなっております。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

手取り収入の3割までが家賃の目安といわれますので、家賃60万円ですと手取り月収200万円が必要になります。その場合、賞与を含まない年間の手取り額は2400万円です。

額面年収は働き方や年齢、家族構成などによっても変わりますが、会社員として給与収入を前提とした場合、概算の額面年収は4000万円前後になりそうです。

会社経営者や個人事業主など、社宅扱いや事業用用途を含めてマンションを借りるケースも考えられますので、手取り年収2400万円、額面年収4000万円だけが正解とは限りませんが、一つの目安としてご参考にしていただけますと幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

頭金なしで毎月の返済額：4万円（ボーナス返済なし）とすると、適用金利ごとの住宅ローン借入可能額（期間：35年）は次のようになります。

金利　借入可能額
0.5%　1,540万円
1.0%　1,410万円
1.5%　1,300万円
2.0%　1,200万円

住宅ローン審査時の年収目安を300万円以上としている金融機関が多いですが、上記の借入可能額は返済比率25％以内ですので、ローン借入額としては適正範囲でしょう。そのため、借入可能額に見合う物件があるのかという点がポイントになります。


「住宅金融支援機構 フラット35利用者調査（2022年度版）」によると、住宅ローン利用者の新築住宅・中古住宅の購入価額は次の通りです。（注文住宅については予定建設費と土地取得費を合計した金額）

新築マンション　4,848万円
土地付注文住宅　4,694万円
建売住宅　　　　3,719万円
注文住宅　　　　3,717万円
中古マンション　3,157万円
中古戸建　　　　2,704万円

また、住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、金融機関によって土地・建物の面積、マンションの専有面積にそれぞれ下限要件が決まっています。狭小地の戸建住宅は、土地の担保価値が低いことから住宅ローン審査が厳しくなります。単身者向けワンルームマンションとなると、下限面積の制限があり住宅ローンが通りません。


従いまして、頭金なしで月々のローン返済額：4万円のマイホームとして考えられるケースは、専有面積の条件を満たす中古マンション（1K、1DK）で、価格1,200万円（金利2.0％）〜1,540万円（金利0.5％）の物件といった条件が必要になります。ボーナス払いが可能であれば、選択肢はもう少し多くなるでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

信託受益権と現物不動産の所有権の違いですが、信託受益権は金融商品（みなし有価証券）として扱われますので、金融商品取引法、信託法、信託業法、金融商品の販売等に関する法律などの規制を受けます。信託受益権の売買や媒介を行うためには、原則として第二種金融商品取引業の登録が必要です。

一般的な所有権移転を伴う不動産売買取引は、宅地建物取引業の免許を受けた事業者が売買・媒介を行い、宅地建物取引業法の規制を受けます。

近年、不動産証券化市場が急激に拡大しており、エリアによっては一棟もので大型の投資用不動産のほとんどが、現物不動産の所有権から信託受益権に置き換わるといったことが起きています。

不動産の売却によって売主から買主に所有権が譲渡されるのが現物不動産取引ですが、信託受益権売買の取引では、売主は信託銀行等に所有権を移転し運用益を受け取ります（信託受益権）。
買主には信託受益権を売却しますが、所有権は信託銀行等のままとなり、運用管理は信託銀行等が行います。

現物不動産と異なり、信託受益権であれば一棟ものでも不動産を小口化することができるため、相続対策や生前贈与目的で活用されるケースが増えています。信託受益権では不動産管理の手間がほぼありません。

現物不動産の家賃収入と同様に、信託受益権の分配金は不動産所得として受け取れ、相続・贈与時の評価は相続税評価額になります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

住宅ローンを50代で組むことは可能です。

国土交通省が民間金融機関を対象に行っている＜令和元年度　民間住宅ローンの実態に関する調査＞によると、住宅ローン審査で重視される上位6項目については次の通りです。

１.完済時年齢（99.0％）
２.健康状態（98.5％）
３.担保評価（98.2％）
４.借入時年齢（96.8％）
５.年収（95.7％）
６.勤続年数（95.6％）

住宅ローン返済期間は25年、30年、35年と長期にわたりますので、「借入時年齢」よりも「完済時年齢」や「健康状態」の方がローン審査の際に重視されています。

「完済時年齢」については、ほとんどの金融機関が「80歳未満」としており、申し込み時点の年齢を差し引いた残りの年数が住宅ローンを組める最長期間となります。

また、「健康状態」に関しては、多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）加入が住宅ローンの融資条件になっています。年齢を重ねると過去の病歴などで団信に通りづらいケースが増えますので、必然的に「健康状態」が重視されることになります。

その後に、「年収」「勤続年数」が続きますが、50代では自己資金や退職金の有無なども確認されることがあるようです。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

建売住宅の引き渡し前に変更できる内装箇所は少ないため、カップボード（食器棚）・吊戸棚の取り付けや床下収納の追加などは引き渡し後のオプションとして対応しているケースが一般的です。

それ以外に新たな収納を広げたり追加するには、オプションプランが用意されていない限り、リフォーム工事をご自身で発注することになり費用も追加でかかります。

収納を増やしたいと考えていても、必要以上にお金をかけるのは費用対効果が低い場合があります。いろいろ工夫することでも収納問題は解決できますので、新たな住まいでの生活を楽しんでいきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

『iDeCo』と『住宅ローン控除』は、どちらも所得税や住民税を軽減できる制度です。所得税や住民税を軽減できるのは、自分が支払う税額の範囲内までとなります。

所得税等を計算する際の控除の扱いが、iDeCoと住宅ローン控除では異なります。

iDeCoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットとしては、控除額が大きすぎて所得税や住民税の上限を超えてしまうと、節税効果が下がってしまうことに注意が必要です。


【iDeCo】は確定拠出年金の「個人型」のことで、掛金が全額「所得控除」の対象となります。確定拠出年金には「企業型」もあり、従業員自身が掛金を上乗せするマッチング拠出を行うと、従業員が拠出する掛金全額も「所得控除」の対象となります。iDeCo（個人型）や企業型のどちらの確定拠出年金であっても、毎月の掛金限度額が決まっています。

【住宅ローン控除】は、住宅ローンを利用して住宅を取得（増改築を含む）した場合、一定の要件を満たすと所得税等の「税額控除」を受けられる制度です。住宅ローン控除は近年制度改正が続いていますが、住宅ローン年末残高によって毎年控除を受けられる仕組みで、控除の上限金額・年数が決まっています。所得税から引ききれない住宅ローン控除があれば、住民税からさらに引くこともできます。


所得税や住民税の税額を計算する際は、所得金額から「所得控除」を差し引いて課税所得を算出し、課税所得に所定の税率を掛けて求めます。そして、所得税等から直接差し引くことができる控除が「税額控除」になります。

一般的には「税額控除」＝住宅ローン控除の方が節税効果は大きくなります。

住宅ローン控除で引ききれない所得税と住民税があれば、iDeCoの掛金額を調整して節税効果を最大限に高めることが可能です。そのためには、「源泉徴収票」や「確定申告書」、「住民税決定通知書」を確認して、自分の所得税や住民税を正確に把握しておきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

管理会社もしく大家さんに直接ご相談されることで名義変更は可能ですが、その際の費用の扱いは管理会社・大家さんによっても変わることになるでしょう。

大家さんの立場としては、新たな賃借人と新規契約することに変わりはありませんので、名義変更時の再審査や保証会社に対する実費が発生することから、手数料名目で何らかの費用を請求されることが考えられます。

ただし、退去→再入居に比べオーナー負担は少なく、名義変更の理由が説明できれば、無料で対応してもらえるケースも多いです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

可処分所得は手取り収入のことですが、会社員と自営業では可処分所得の考え方に違いがあります。会社員であれば毎月の給与と賞与を合わせた金額が収入になります。一方、自営業であれば事業収入などが収入になります。

会社員の可処分所得は、給与収入から支払い義務のある所得税・住民税、社会保険料を差し引いた残りの金額です。勤務先から発行される源泉徴収票には、所得税と社会保険料の記載があります。住民税は毎月の給与明細や住民税決定通知書で確認できます。

自営業の可処分所得は、事業収入から必要経費、さらに所得税・住民税、社会保険料を差し引いた残りの金額です。源泉徴収票がありませんので、確定申告書や納税通知書でそれぞれの金額を確認します。

会社員ですと、自営業のように収入から必要経費を差し引くことができません。そこで、会社員の必要経費とみなされる給与所得控除額を給与収入から差し引いて、残った金額が給与所得と呼ばれます。源泉徴収票には給与所得の記載があります。

住宅ローンを含めた支出は、手取り収入（＝実際に使えるお金）から考えますので、自分の可処分所得がいくらぐらいかを把握しておくことは、家計管理の面でもとても大切なことになるでしょう。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

民泊を運営するためには、次のような法律にもとづく手続きを経る必要があります。
そのため、勝手に民泊を運営することは認められておらず、各種の法令を遵守しなければなりません。

◯住宅宿泊事業法に従った届出
◯旅館業法による許可
◯国家戦略特区法による認定

都道府県に対して、届出書や添付書類を添えて届出を行います。


無届けでの民泊運営は無許可営業になりますが、違法民泊に対しては「住宅宿泊事業法違反」「旅館業法違反」として罰則の対象になります。罰則の種類には、6か月以下の懲役、100万円以下の罰金などがあります。

住宅宿泊事業法にもとづく届出の申請書のなかには、管理規約の確認欄がありますので、マンション管理組合に確認されてみてはいかがでしょうか。

違法民泊と確信できるのであれば、都道府県に設置されている「違法民泊通報窓口」に直接連絡することでも対処可能でしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

住宅購入時には多くの方が住宅ローンを組むことになります。現在の年収で「住宅ローンをいくらぐらいまで組めるのだろうか」というのは、FP相談でもよくご質問いただきます。

住宅ローン審査における重要項目の一つに「返済比率」がありますが、住宅ローンの返済比率とは「年収に占めるローン年間返済額の割合」を指します。住宅ローンは生活費などを含め毎月負担しますので、手取り収入から考えることがポイントです。

＜返済比率の計算式＞
年間のローン返済額 ÷ 手取り年収 × 100
※年間のローン返済額には、住宅ローン以外の借入金（カードローン、マイカーローン、奨学金）も含まれます


返済比率は一般的に「30％～35％」が上限の目安とされます。返済比率が35％を超えてくると、支出に占める住宅ローンの割合が高くなり、毎月の家計への圧迫が懸念されます。

住宅ローンを無理なく返せる水準として、理想的な返済比率は手取りの「20％～25％」といわれます。


それでは、額面年収の80％が手取りとなる設定で、年収550万円の返済比率から「借入可能額の目安」を確認してみましょう。

＜額面年収：550万円、手取り：440万円＞
返済比率　年間返済額　毎月返済額　借入可能額
　20％　　88万円　　73,500円　　2,221.5万円
　25％　　110万円　　91,500円　　2,766万円
　30％　　132万円　　110,000円　　3,325.5万円
　35％　　154万円　　128,500円　　3,884.5万円
※金利：1.99％（固定金利）、返済期間：35年
※返済方法：元利均等返済、ボーナス返済なし

金利や返済期間によっても毎月の返済額や借入可能額は変動しますが、将来の金利上昇リスクを排除する目的で、全期間固定金利として算出した結果になります。


以上の結果を見ると、無理なく返せる額の目安としては、「2,221.5万円〜2,766万円」になります。
生活切り詰めてギリギリ返せる最大借入可能額は、「3,325.5万円〜3,884.5万円」が目安になります。

住宅ローンは長期的な資金計画が求められますので、将来のライププランを含め総合的なアドバイスについては、ファイナンシャルプランナーにご相談いただくことをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

住宅ローン控除を受けるには所得税の確定申告が必要ですので、購入した住宅に入居した年の「翌年2月16日～3月15日まで」に確定申告の手続きを行います。

会社員であれば2年目以降は年末調整で手続きが完結しますので、医療費控除などの申告が不要の場合、確定申告は必要ありません。

住宅ローン控除を受けるために確定申告書を作成する際は、源泉徴収票、本人確認書類、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高証明書、不動産の売買契約書、土地・建物の登記事項証明書といった書類が必要です。

申告期限ギリギリに揃えるといったことがないよう、事前に書類の準備を忘れずに行いましょう。

なお、確定申告を行うことができるのは、申告者本人または税理士のみと定められております。有償・無償にかかわらず、宅建士を含め無資格者が業務を行うことは禁止されておりますので、ご自身で対応いただくことになります。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

マンションの管理規約次第になります。多くのマンションでは、ペットの種類や頭数（1匹まで or 2匹まで）、体長、体重などが細かく規定されていますので、管理規約に従うことが前提となるでしょう。特に新築マンションでは、小型のみ1匹もしくは2匹までと指定されているケースが一般的です。

また、ペットを好まないマンション住民を考慮あるいはマーキングを防ぐため、エレベーターや共用部ではペットを抱いて移動するといったことも管理規約に記載されている場合があります。

管理組合の対応次第ですが、管理規約に違反した場合は集合住宅である以上、最悪マンションに暮らし続けることも難しくなります。

一戸建てであっても、多頭飼いしているペット（猫よりも犬の場合）の鳴き声によって、近隣トラブルとなる可能性もあります。

通常のマンションは、ペットの多頭飼いを前提としていないことにご理解いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

夫婦共働きで世帯年収1400万円、貯金なしで都内に3LDK以上のマンションを購入、車1台を保有、子供2人を私立小学校に通わせるといったご質問に関してですが、率直に申し上げますと足元ではマンション価格の高騰が続いており、現在の家計状況ではかなり厳しいのではと思われます。

「不動産経済研究所 マンション市場動向（2023年版）」によると、首都圏の新築マンションの一戸当りの平均価格は8,101 万円と過去最高値を更新しています。エリア別でみると、東京23区が1億1,483万円、東京都下で5,427万円、神奈川県6,069万円など、超高級マンションの「三田ガーデンヒルズ」が東京23区の平均価格を大きく押し上げていますが、価格上昇基調は継続しています。

新築マンション価格の上昇に伴い、中古マンションも上昇し続けています。また建築業界の2024年問題（2024年4月以降、建設業において時間外労働の上限規制が適用）を控え、不動産市況の下落見通しがありません。

現時点で貯金なしとのことですが、お子様の私立小学校入学以降の教育費と住宅ローン支払いが重なる時期は、今以上に貯金することが難しい家計状況になります。ファイナンシャルプランナーとしていろいろな方からご相談いただきますが、ご相談者様と同じようなライフプランを想定されているご家庭ですと、世帯年収2000万円ぐらいでも毎月の収支が厳しいと感じられる方もいらっしゃいます。

私立小学校入学前にどれだけ貯金できるのかという点もポイントになりますので、詳しくはライフプランをシミュレーションいただきたいなと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

「リバースモーゲージ」とよく似たものに、「リースバック」というものがあります。
家を売っても住めるという仕組みは「リースバック」が該当しますので、「リバースモーゲージ」と「リースバック」についてご回答いたします。

【リバースモーゲージ】
・自宅を担保に資金を借り、毎月利息のみを支払いながら、契約者の死亡によって自宅を売却し一括返済する
・契約者死亡後、配偶者に返済が引き継がれる「連帯債務型」であれば、配偶者は引き続き自宅に住み続けることができる（子どもに債務は引き継がれない）
・利息の支払いは一生涯続くため、金利上昇リスクには注意
・契約者が生きている間は、原則として元本返済や家の売却を求められる心配はない
・資金使途が限定されている金融機関が多い

【リースバック】
・自宅を売却し、買い主に賃料を払いながら、自宅に住み続けられる（賃貸借契約）
・仲介業者に買い手を探してもらう一般的な売却よりも、比較的短期間でまとまった資金が得られる
・契約内容によっては「定期借家契約」が前提となり、長く住み続けることができない
・近隣に気づかれずに自宅を売却できるが、売却価格は相場より低い
・年齢や資金の使い道に制限がない

どちらにもメリット・デメリットがありますが、老後の資金調達方法の一つとして注目されています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

立地条件によりますが、年齢を重ねると戸建てよりマンションの方がいろいろなメリットが多いといえます。お子様がすでに独立している年齢であることから、自宅に広さを求める必要がないため、戸建ての管理を面倒と感じる場面も増えてきます。

比較的に駅に近く、商業施設や病院などが近隣に充実していれば、車を持つ必要もなくなります。さらに相続後の売却や活用方法を考えても、マンションの方が有利といえます。

首都圏の新築マンション価格は高騰を続けており資産状況も様々ですので、すべての方に当てはまるわけではありませんが、高齢者が戸建てよりマンションを優先して購入検討することは良い選択ではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

私のお客様の事例でございますが、30代で世帯年収3,000万円〜4,000万円の共働きご夫妻から東京の都心5区物件・住宅ローン相談を受けまして、自己資金1,000万程度は必要でしたが約3億円のマンション購入を前提とした住宅ローン仮審査に通っていらっしゃいました。

属性にもよるかと思いますので必ず当てはまる事例とはいえませんが、金融機関から高属性とみなされる方であれば一つの目安になるかと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

個人事業主の住宅ローンですが、自宅兼事務所あるいは店舗兼住宅といった形態であれば、事業用に使用する面積の「利息」部分のみ経費計上することができます。

ただし、住宅ローンを組む際は、一定以上の居住用スペースがあることが条件になりますので、毎年経費にできる金額は限られます。

また、個人事業主の自宅を利用し事業を行う場合は、住宅ローンの利息以外にも計上可能は経費はあります。

◯減価償却費
◯保険料
◯固定資産税

減価償却費は、事業用と家計用の使用割合で按分し仕訳をします。

事業に関係のある店舗への火災保険や地震保険、営業用車両への自動車保険、バイク保険、自賠責保険なども経費にできます。

固定資産税に関しても、事業で使用している部分のみ経費として計上できます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

結論としましては、物件所有者はもちろんのこと実際の住民である借主（賃借人）であっても、管理規約を守る必要があります。

貸主は借主に管理規約を守らせる義務を負いますが、オーナーもしくは入居者として外国籍の方が多いマンションなどは、残念ながら入居者間の意思統一ができません。

マンションは「管理を買え」とも言われますが、ハード面でもソフト面でも管理不十分の不動産は、将来的な資産価値の下落を招きます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

マンションの固定資産税は、持分割合に応じて「土地」と「建物」の両方で課税されます。

また、固定資産税は次の計算式で税額を算出します。
固定資産税 = 課税標準額（固定資産税評価額） × 1.4％（標準税率）
※自治体によっては、1.4％以外もあり

固定資産税には免税点があり、次の基準を満たすと固定資産税はかかりません。
・土地の課税標準額が30万円未満
・建物の課税標準額が20万円未満

山林などは固定資産税が1ヘクタールあたり数千円程度ですので、持分が少ない場合には非課税もあり得ますが、居住用のマンションで土地と建物の両方で固定資産税がかからないというケースは、現実的には想定しづらいのではないでしょうか。

ただし、国や地方公共団体が所有している土地や建物には固定資産税がかかりませんので、公立学校、役所の庁舎、公園などは固定資産税はゼロとなります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

家賃収入を得ている賃貸物件の種類や借主の状況により、インボイス対応が異なります。居住用不動産のみを所有するオーナーであれば、今すぐインボイス制度に対応する必要はありません。課税売上があるオーナーでも、事務所や店舗のテナント（借主）が免税事業者であればインボイス対象外です。

居住用と事業用の賃料など不動産賃貸には、消費税の課税対象となるもの（課税売上）と、課税対象にならないもの（非課税売上）があります。

【課税売上】
◯事業用（店舗・事務所・倉庫等）の賃料
◯期間1ヶ月未満の住宅家賃
◯居住用賃貸借契約ではない駐車場の賃料

【非課税売上】
◯居住用住宅の賃料
◯土地の賃料
◯居住用賃貸借契約での駐車場の賃料

ご自身の状況を確認しながら、インボイス対応を検討しましょう。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

三井住友銀行・公式ホームページの「住宅ローン」コラムにおいて、住宅ローンに関する複数記事の監修を担当しましたので、三井住友銀行の「新規借り入れシミュレーション」を使いご説明いたします。

年収500万円（返済期間：35年）の【借入可能額の目安】と【月々の返済額】は次のとおりです。


＜年収500万円、返済期間：35年＞
→【借入可能額の目安】3,890万円

◯変動金利型（年0.475％）【月々の返済額】100,549円
◯固定金利特約型2年（年1.250％）【月々の返済額】114,399円
◯固定金利特約型3年（年1.600％）【月々の返済額】121,020円
◯固定金利特約型5年（年1.650％）【月々の返済額】121,984円
◯固定金利特約型10年（年1.790％）【月々の返済額】124,708円

※返済方法：元利均等返済、頭金なし、ボーナス払いなし
※金利基準日：2024年2月1日（店頭金利より最大▲年2.0％の場合）


住宅ローンは長期的な資金計画が求められますので、将来のライププランを含め総合的なアドバイスについては、ファイナンシャルプランナーにご相談いただくことをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

100％満点の部屋探しはなかなか難しいものです。部屋を借りるとなると、家賃以外にも初期費用や引越し代もかかりますので、まとまったお金が必要となります。

妥協ポイントについてはさまざまな考え方がありますが、絶対譲れない条件と、譲っても良い条件をまずは明確にしておきましょう。

エリアや駅距離にこだわりすぎてお部屋探しが先に進まないケースが見受けられますので、他人の価値観よりも最終的にはご自身の優先順位次第かと思います。

案外、「住めば都」となるものです。
素敵なお部屋に出会えますように。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

住宅ローンが払えず滞納が続くと、最悪のケースでは債権者（金融機関、保証会社など）が抵当権を行使し競売にかけられ自宅を失います。任意売却も可能ですが、期限は決まっています。

引っ越しする資金や他に借入れする手段がなければ、最終的に自己破産しか選択肢がなくなります。できるだけ早め早めの対処が必要なのですが、相談しづらいと感じている方もいらっしゃいます。住宅ローンを払うことができないという結論であれば、早期売却が最も賢明でしょう。


一刻も「早く」自宅を売却して借金返済を目指すなら、「リースバック」も考えられます。ただし、住宅ローン残債より売却価格が高いという条件があります。

【リースバック】
・仲介業者に買い手を探してもらう一般的な売却よりも、比較的短期間でまとまった資金が得られる
・所有権を失い毎月の家賃が発生するが、自宅に住み続けられる
・契約内容によっては「定期借家契約」が前提となり、長く住み続けることができない
・近隣に気づかれずに自宅を売却できるが、売却価格は相場より低い
・将来的な買い戻しにも対応（売値よりも買値は高い）
・年齢や資金の使い道に制限がない
・固定資産税の支払いがなくなる


また、よく似た仕組みに「リバースモーゲージ」がありますが、リバースモーゲージは一度にまとまった資金を借入れることになります。つまり、住宅ローンをリバースモーゲージで借り換えるため、元の住宅ローンを一括完済できることが条件となります。住宅ローン残債が残っていると、金融機関はリバースモーゲージの担保設定ができません。

【リバースモーゲージ】
・自宅を担保に資金を借り、毎月利息のみを支払いながら、契約者の死亡によって自宅を売却し一括返済する
・契約者死亡後、配偶者に返済が引き継がれる「連帯債務型」であれば、配偶者は引き続き自宅に住み続けることができる（子どもに債務は引き継がれない）
・利息の支払いは一生涯続くため、金利上昇リスクには注意
・契約者が生きている間は、原則として元本返済や家の売却を求められる心配はない
・資金使途が限定されている金融機関が多い
・マンションは利用できない場合がある


どちらにもメリット・デメリットがありますが、時間の経過と共に対処できる選択肢は減りますので、早めの対処を心がけましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

都市部に存在する農地については、実際には「生産緑地」と「一般市街化区域農地」があります。固定資産税など税制優遇が受けられるのが「生産緑地」であり、「一般市街化区域農地」は通常の土地と同様に扱われ税額も高くなります。

「生産緑地」は、生産緑地法第3条にて定義が定められており、市街化区域内にある農地などで、農地経営に必要な建物以外は建築できないという制限を受けます。その代わりに、農業を継続することを条件にさまざまな税制優遇が受けられます。
※2022年以降は「特定生産緑地」の指定を受ける必要あり

生産緑地が多い都道府県は、東京都、大阪府、埼玉県、神奈川県、千葉県、愛知県の順です。東京23区でも、練馬区、世田谷区、江戸川区、杉並区、足立区の順で多くなっています。

生産緑地の主な税制優遇は、固定資産税の減免、贈与税や相続税の納税猶予です。

生産緑地が解除されると固定資産税が数十倍〜数百倍に跳ね上がるといわれていますので、生産緑地の固定資産税については、宅地と比べてわずかな金額しか課税されていないということになります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

ご高齢の親御さんのことを考えると、相続や生前贈与を視野に入れながらご検討いただいた方がよろしいかと思われます。他の財産状況や相続人の数にもよりますが、親御さんの土地でアパート経営すれば、相続が発生した場合の相続税評価額を大きく圧縮させることができます。

具体的には、現時点で親御さんの土地が1億円で売却できた場合、1億円を現金（普通預金、定期預金）として持っておく場合の相続税評価額は1億円です。また土地売却によって譲渡所得税が課税される場合もあります。

5,000万円の土地（時価）に5,000万円の建物（アパート）を建築したケースを例にすると、土地部分の相続税評価額は3,500万円になり、建物部分の相続税評価額は2,500万円（建物の固定資産税評価額）になります。賃貸経営によってさらに相続税評価額が下がりますので、土地で2,870万円、建物で1,750万円まで評価額は圧縮されます（借地権割合60％、借家権割合30％の場合）。

「小規模宅地の特例」と呼ばれますが、一定要件を満たし相続した土地には、最大で80％減額される特例を適用できる可能性もあります。

最終的にはアパート建築コストや経営収支の確認も必要になりますが、売却した場合のデメリットを考慮してご検討いただくこともポイントになりそうです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

宅地建物取引業を営もうとする者は、宅建業法に基づき、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。

宅建業法では、宅地建物取引業者には事務所等に一定数以上の成年者である専任の宅建士の設置が義務付けられています。

ここでいう一定数ですが、これは国土交通省令で定められており、１つの事務所に「宅地建物取引業に従事する者」５名につき１名以上の割合です。

従いまして、宅建業の免許だけで専任の宅建士を置かずに不動産業を行うことはできないというのがご回答になります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

宅建試験などでも、宅建免許の「必要」「不要」を問う問題が、これまで頻繁に出題されています。

宅地建物取引業の無免許営業は罰則の対象ですが、宅地建物取引業法には「免許不要で宅建業を行える例外」が定義されています。

◯信託会社・信託銀行
◯国・地方公共団体
◯破産管財人

宅地建物取引業法・第77条によると、信託銀行は国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされます。ただし、国土交通大臣に届出をする必要があります。

以上のような理由から、信託銀行が不動産仲介業を行うことは可能となっています。

ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

都心の中古マンション投資ですが、今まで不動産投資を行なった経験がなく、区分の中古マンション購入を前提に投資をお考えなのであれば、率直に申し上げておすすめできません。

不動産は情報の非対称性があり、エンドユーザーが知っている情報と、業者が知っている情報に大きな差があります。ご自身がとても素晴らしい物件を見つけたと思っても、業者間では収益性のない物件として見送られ、市場で流通しているケースがとても多いです。

他の人に勧められるがままに不動産投資をスタートして、そのまま不動産投資がうまくいく事例はとても少ないです。

中古マンション投資を含め、不動産投資の目的は人によってさまざまですので、ご自身でも情報収集を重ね物件の目利き力を育てていただきたいなと思います。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

マンションの半地下住戸とは、空間すべてではなく半分程度が地下に埋まっている住戸です。地下と半地下は建築基準法で区別されておらず、定義上はどちらも「地階」になります。

半地下住戸を購入するメリットですが、遮音性や断熱性等に優れ、他住戸よりも価格面で割安感があります。日差しが入り開放感のあるドライエリア（開口エリア）付きの半地下住戸もあります。

デメリットは、日当たりの悪さからどうしても湿気や結露が多くなるため、換気や除湿に気を使うことになります。虫やゴキブリにも侵入されやすく、道路に面した住戸であればセキュリティ上の問題もあります。大雨時などは浸水被害のリスクが懸念されます。

購入時に価格面でメリットがあったとしても、将来の売却を考えた際には、買い手がつきにくくなる可能性は高いでしょう。築年数が経過したマンションであるほど、半地下住戸のデメリットがより際立つことになりがちです。

不動産は人生で最も大きな買い物の一つですので、ぜひ客観的にご判断いただきたいと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。