Q.オーナーチェンジ物件購入の注意点やデメリットとは？

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

つくつく法師さん、はじめまして。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がありますので、空室のリスクがなくすぐに収入が入ってくるという点がメリットです。

一方で、デメリットとしては
①内部が確認できないので今後どの程度の修繕が必要かわからない
②トラブルメーカーの入居者が入居しているかもしれない
ということが挙げられます。

その点から、オーナーチェンジ物件で注意する点としては、
①所有者や管理会社から修繕履歴を教えてもらう
②どのような人が入居しているか、近隣や金銭面でのトラブルがないか確認する
ということが必要でしょう。

また、なぜ売却するに至ったのか、その理由も所有者さんや仲介業者さんから聞くことができれば聞かれた方がいいと思います。
売却するということは、何らかの問題があるから売却することになったとも考えられますので。

以上、参考にしていただければ幸いです。

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

つくつく法師さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『オーナーチェンジ物件購入の注意点やデメリットとは？』の回答をします。

　入居者がいる状態での契約なので、空室リスクがない点はメリットですが、何故オーナーチェンジするのかの売却理由を聞きたいところです。

　間取りは募集図面で確認できますが、区分所有なので設備の点検を把握するのは現所有者に確認するしかないようです。

デメリットとしては
①契約書に記載されていると思ますが、現所有者が預かっている敷金を購入者が引　
　き継ぐことになります。入居者が退去する場合の敷金は購入者が対応することを
　理解ください。

②いつどのタイミングで設備が故障や交換が必要になるか把握できません。入居
　者から修理依頼があれば写真をメール等で送信いただき、判断するしかないよう
　です。また、民法が変わった関係で入居者に使用できなかった日数の賃料減額保
　証する場合もあることを理解ください。

③入居者がどんな方か性格が分からないことです。

物件購入前の注意点として
①現入居者の賃貸契約書の写しをいただくことになると思いますが、預かった敷
　金の扱いをどのように取り決められているか確認する。敷金からクリーニング
　費用を差し引けるのか、1ヶ月の償却になっているのか等。

②オーナーチェンジだけで管理会社はそのままでしたら問題はありません。購入　
　者側がお願いしている管理会社へ変更する場合は、管理会社同士の連携をしっ
　かりとっていただくことです。貸主変更に加えて振込口座も変更されることを入
　居者へ連絡することになります。不審がられることになりかねません。

③オーナーチェンジだけではないですが、分譲マンションの購入になりますので、
　管理組合の資金状況を把握しておく。未払いはないのか等。管理規則や使用細則
　も確認しておきましょう。

④入居者の把握状況。支払いは遅れていないか、近隣住民とのトラブルはないか等

⑤設備面の購入時期や修理履歴を教えていただく。

不動産投資未経験者なら、なおさら最初が肝心です。

　よろしくお願いいたします。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

つくつく法師さん、はじめまして。

空室物件と比べるとオーナーチェンジ物件はすでに家賃収入があり、リスクの少ない投資です。
空室物件は家賃収入が全くなく、募集や内装工事に費用が発生し、物件取得費以外にも資金が必要です。
オーナーチェンジ物件のリスクは入居者が選択できない点と室内の確認ができない点です。
購入時にすでに入居していますので、どのような入居者でも購入者は引き継ぐ義務が発生します。
また、室内の状況が不明で購入後どのくらいのコストが発生するかが分かりません。
これらのリスクを最小化するには購入前に仲介業者に現況や過去の賃貸情報を多く入手し、考えられるリスクを把握する必要があります。
例えば入居者の賃料の滞納や延滞履歴、トラブル履歴、建物の修繕履歴を確認し、ご自身で対処できるリスクなのかを判断して購入を進めてください。
適切な仲介業者であればこれらの情報は重要事項にて説明してもらえますので、説明がない場合はご注意ください。