Q.定年退職後に住宅ローンが支払えないとどうなりますか？

水野 崇 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野総合FP事務所 | 東京都

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

住宅ローンが払えず滞納が続くと、最悪のケースでは債権者（金融機関、保証会社など）が抵当権を行使し競売にかけられ自宅を失います。任意売却も可能ですが、期限は決まっています。

引っ越しする資金や他に借入れする手段がなければ、最終的に自己破産しか選択肢がなくなります。できるだけ早め早めの対処が必要なのですが、相談しづらいと感じている方もいらっしゃいます。住宅ローンを払うことができないという結論であれば、早期売却が最も賢明でしょう。


一刻も「早く」自宅を売却して借金返済を目指すなら、「リースバック」も考えられます。ただし、住宅ローン残債より売却価格が高いという条件があります。

【リースバック】
・仲介業者に買い手を探してもらう一般的な売却よりも、比較的短期間でまとまった資金が得られる
・所有権を失い毎月の家賃が発生するが、自宅に住み続けられる
・契約内容によっては「定期借家契約」が前提となり、長く住み続けることができない
・近隣に気づかれずに自宅を売却できるが、売却価格は相場より低い
・将来的な買い戻しにも対応（売値よりも買値は高い）
・年齢や資金の使い道に制限がない
・固定資産税の支払いがなくなる


また、よく似た仕組みに「リバースモーゲージ」がありますが、リバースモーゲージは一度にまとまった資金を借入れることになります。つまり、住宅ローンをリバースモーゲージで借り換えるため、元の住宅ローンを一括完済できることが条件となります。住宅ローン残債が残っていると、金融機関はリバースモーゲージの担保設定ができません。

【リバースモーゲージ】
・自宅を担保に資金を借り、毎月利息のみを支払いながら、契約者の死亡によって自宅を売却し一括返済する
・契約者死亡後、配偶者に返済が引き継がれる「連帯債務型」であれば、配偶者は引き続き自宅に住み続けることができる（子どもに債務は引き継がれない）
・利息の支払いは一生涯続くため、金利上昇リスクには注意
・契約者が生きている間は、原則として元本返済や家の売却を求められる心配はない
・資金使途が限定されている金融機関が多い
・マンションは利用できない場合がある


どちらにもメリット・デメリットがありますが、時間の経過と共に対処できる選択肢は減りますので、早めの対処を心がけましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

栗きんとんさん、はじめまして。

定年退職後に住宅ローンが支払えなくなった場合、いくつかの選択肢があります。
自宅の売却と賃貸への引っ越しだけでなく、リースバックやリバースモーゲージといった選択肢も考慮することができます。

1. 自宅売却と賃貸への引っ越し
これは最も直接的な解決策です。
自宅を売却して住宅ローンを完済し、残った資金で賃貸住宅に移ることができます。
しかし、この方法では住む場所を変えなければならないというデメリットがあります。
また、売却価格がローンの残額を下回る場合は、売却後も返済義務が継続します。

2. リースバック
リースバックは自宅を売却して資金を得た後、同じ家を賃貸契約で借り戻す方法です。
これにより、現金を得ながらも同じ住居に住み続けることができます。
ただし、売却価格が市場価格より低くなる可能性や賃貸料が市場より高く設定される可能性があるため、経済的な状況によっては負担となる可能性があります。
また、契約期間や更新条件を事前に合意する必要があり、期間を超えて入居し続けられるかは合意内容により様々です。

3. リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から一括で融資金を受け取り利息払いを継続する、もしくは定期的に融資金を得る制度です。
この方法では、自宅を売却せずにそのまま住み続けることができますが、死亡時や施設入居時に家を金融機関に売却し、ローンを返済する必要があります。
また、金融機関により配偶者が連帯債務者になる場合があります。

これらの選択肢はそれぞれメリットとデメリットがあります。
リースバックやリバースモーゲージは比較的新しい制度で、自分の状況に合った最適な選択をするためには、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
また、家族との相談や、将来の生活設計を慎重に考えることも必要です。