Q.毎月1万ずつ繰り上げ返済する方法はおすすめですか？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

焼肉弁当さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『毎月1万円ずつ繰り上げ返済する方法はおすすめですか？』の回答をします。

　繰り上げ返済は金融機関によってルールが異なっておりますが、1万円から返済できることが多いようです。先ずは金融機関に確認し、繰り上げ返済手数料の有無についても問い合わせてみて欲しいところです。手数料がかかるようでしたら、そもそも1万円からの返済の効果にも影響してしまいますので。

　繰り上げ返済のメリットは元金より多めに元金部分を支払うことによって、利息部分の支払いを減らし、返済期間を短縮することです。

　そもそも住宅ローンの返済方法は、元金均等払いと元利均等払いがありますが、元金均等払いは採用していない金融機関が多いのと、住宅ローンの返済額が毎回異なるので分かりずらい点がありますので、今回は省略いたします。

　元利均等払いは、元金＋利息が常に一定の金額支払いになりますので、予定が立てやすいメリットがあります。多くの方はこちらを利用されているようです。

　この元利均等払いの特徴は、借入期間35年として、最初の10年間で総支払利息の４８％を支払う仕組みになっていることです。

　ですので、同じお金を繰り上げ返済に充当しても、繰り上げする時期によって効果に違いがあります。

　3つの時期で比較してみましょう。
前提条件として4000万円を35年間の借り入れ期間　金利0.80％とします。
金利に変更がなかったとして総支払利息約587万円になります。

①毎月1万円ずつ繰り上げ返済すると
　1万円×12か月×35年＝420万円
　利息総支払額は約529万円で約58万円減額で支払い回数は
　35年×12か月＝420ヶ月が380回と40回分短縮できました。

②同じ420万円を借入開始して6年目に入るときに繰り上げ返済すると
　利息総支払額は約482万円で約105万円減額で支払い回数は48回分短縮できました。
　
③同じ420万円を借入開始して11年目に入るときに繰り上げ返済すると
　利息総支払額は約502.1万円で約84.9万円減額で支払い回数は46回短縮できました。

①②③を比較すると、1番効果があったのは、5年経過後のタイミングでまとめて支払うことのようです。なるべく早い時期に繰り上げ返済を始めるのが効果的のようです。変動金利の場合は、いつ金利が上昇するかも分からないので元金を減らしておくと金利が上昇しても、支払額を抑える効果があるようです。

　毎月1万円ずつ繰り上げ返済を考えるのは、定年後の支払いを回避するため支払い回数を減らすことと、まとまったお金が入る予定がないが1万円ずつなら無理なく返済額を増やせるタイプの方でしょうか。

　考え方は人それぞれですので、ご自分のやりやすい返済計画を実施していただければ幸いです。

　よろしくお願いいたします。