Q.転貸･サブリースする時のポイントを教えてください

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●注意点
・転貸はオーナーの同意が必要です

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC612%E6%9D%A1

・オーナーが通常収益を諦めた物件の場合、利益を出すなら工夫が必要です


●ポイント
・リノベ・修繕費負担の取り決め
　→稼働率向上のための工事が施せるかどうかも重要です

・物件周辺の需要の把握
　→空室リスクは、直接の損害につながります

・物件周辺の適性賃料の把握
　→賃貸借契約（マスターリース）の賃料設定を失敗すると悲惨

以上、回答いたします。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

みかどさん、はじめまして。

転貸・サブリースを事業として考える際の注意点は以下の通りです。

①オーナーさんから転貸することに関しての承諾を得る（できれば、リフォームやリノベーションを実施することに関しての承諾も得ておくとよいと思います）。

②物件を相場よりも相当安く借りる（オーナーさんから借りた賃料と入居者に貸し出す賃料との差額が利益になるため）。

③空室によって長期にわたり賃料が入ってこない場合もあることをあらかじめ理解しておく（空室率も考慮した上で実施するかどうかを検討する）。

以上のことから考えると、物件を格安で借りれるような縁故があったり、自分でリノベーションをして高い賃料で貸し出せるようなノウハウがあるなどの特殊な場合でなければ、転貸やサブリースだけで収益を上げていくことはなかなか厳しいと思います。

事実、大手のサブリース会社でも、空室率が上がっていることでサブリース事業だけで収益を上げるのには大変苦労しています（大手サブリース会社は関連会社で仲介業務を行ったり、建物管理業務を行って収益を確保しています）。

サブリース事業を事業として始めようとする場合は、慎重にご検討ください。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

みかどさん、はじめまして。

サブリース事業をお考えであれば、まず賃貸住宅管理業登録を行う必要があります。
令和3年6月から実務経験2年以上の宅建士に指定講習を受講させ、登録申請が必要になりました。
未登録でサブリース事業を行うと懲役・罰金の対象になるだけでなく、宅建業の欠格事由になり、営業停止になる恐れがありますので、必ず登録申請をして下さい。