Q.建て替え狙いでの中古マンション購入はありですか？　

宮﨑 慎史 宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revo | 福岡県

RE/MAX Revoの宮﨑です。
購入したマンションが建て替えになれば新しいマンションを所有することができますが、以下の理由により建て替えは難航するケースが多いです。

① 所有者の５分の４以上の賛成が必要
老朽化マンションが社会問題にもなっているため、要件緩和に関する法改正案が出ていますが、それでも所有者の大半の賛成がなければ建て替えはできません。建て替え期間中の住民の仮住まい問題など、協議が難航するケースが多いです。

② 建て替え費用の不足
管理組合での借入や所有者から一時金を徴収することで纏まれば建て替えは可能ですが、資金不足により建て替えができないケースは多々あります。現に建て替えに成功しているマンションは建て替え時に総戸数を増やし、その部屋を第三者に売却することで、資金調達しているようなマンションです。

そのため、建て替え前のマンションを入手するためには、管理組合の状況に関する情報を入手し、資金が潤沢且つ敷地面積に余裕あるようなマンションを探すことが必要です。

ですが、そのような物件は不動産会社が自社で購入してしまうことが大半です。そのような物件でも紹介してくれるような信頼できる不動産エージェントを見つけるのが良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

サモエドさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

建替えが近そうなマンションを購入して建て替えが行われれば、というお話ですが、

まず、建て替えが近そうなマンションを購入して、実際に建て替えが行われれば、新築のマンションを手に入れることになりますので、ラッキーともいえるでしょう。

しかし、実際に建て替えに成功しているマンションが現状少ないです。
成功している例としては
管理費修繕積立金が建て替えに必要な額に近いだけ貯蓄できているマンションや、建蔽率、容積率、高さ制限などがない（あるいは大きな建物が建設できる敷地スペースの確保ができている）など
様々な条件がそろっていなければなりません。

建築基準法の改正などで、建築時には適法に建設されているマンションでも、現行の建築基準法では高さ制限に引っかかってしまい、建て替えの時には同じ高さのマンションであれば行政に申請することにより建築は可能だが、それ以上のものは建築できない、
現状と同じものしか建てられないとなると、部屋を増やして販売をし、利益を建て替え費用に充当するなどもできないなど。

条件がそろっていて、なおかつマンションの住民の4/5が賛成していなければ、現在では建て替えは難しいかと思います。

更に、例えばですが、
建て替えの費用が２０００万円程足りないので、個々のお部屋の方に２０００万円ずつ出していただければ新しいお部屋に住めるようになる、などの議案が出ることもあるようです。

こういった場合には、
現状住宅ローンを組んでいらっしゃって、更に建て替えのために２０００万円を銀行から融資が必要となった場合、融資が下りないという方もいらっしゃったり、という事もあるようです。

建替えの場合には、２０００万円が出せない＝引っ越しを余儀なくされる、という事になりますので、反対される方も出てくる、というイメージでしょうか。

一概に古いから建替えられるのではないか、と安易に購入するのは難しいのではないかと思います。

現在の積立金の額や、どのような議案が出ているかなどを個人で調べるのは非常に難しいです。

どうしても　そのようなマンションを探したい、という事であれば、友人知人などで不動産業を行っている人を頼るか、
そのような物件を紹介してくれる業者を探す必要性が出てきます。

ラッキーで得をするような物件には、なかなかたどり着くのは難しいかもしれません。

たまたま購入した物件が、建て替えになれば、ラッキーかと思います。