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名前 宮﨑(みやざき) 慎史(しんじ)
出身地 佐賀県
資格 宅建士,管理業務主任者
仲介業務
開始年月
2006年04月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール

所属情報

RE/MAX Revo

所在地

福岡県福岡市博多区中呉服町3番10号

勝冶呉服ビル3F

URL

https://look.remax-japan.jp/agents/711

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

福岡県知事免許(1)第19219号

回答の成績

ベストアンサー数

27

ベストアンサー率:

17.09%

ベストアンサー数:

27件

その他の回答:

131件

回答総数:

158件

Q.住宅ローンは50代でも組めますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/11

住宅ローンは50代でも組めますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
50代の方でも住宅ローンを借りることは可能です。
金融機関によって異なりますが、住宅ローンが利用可能な年齢は70歳未満、完済年齢を80歳までとしているところが多いと思います。

但し50代の方になるとどうしても借入期間が短くなってしまうので、頭金がない状態だと借りにくいのも事実です。完済年齢が高い金融機関を見つけると良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.重要事項説明を宅建士以外の人がした場合に罰則はありますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/02/07

重要事項説明書を説明する人が宅建士じゃない人でないことが後から判明した場合、当該不動産売買契約は無効になりますか?不動産会社に対して罰則はありますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
重要事項説明を宅地建物取引士ではない方が説明をした場合、その不動産会社が罰則を受ける可能性は高いですが、売買契約自体が無効になる可能性は低いと思います。

宅建業法では宅建業の免許を交付している国土交通大臣又は都道府県知事は、業務違反に該当する不動産会社に対して、1年以内の期間を定めて業務の全部又は一部停止を命ずることができるとされています。

売買契約の有効性については宅建業法では整備されていません。無効になると不動産会社だけではなく、売主にも関わってくるので、解除条件に該当するようなことがあれば、解除することはできますが、そうでない場合は契約自体を無効にするのは難しいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでに?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/30

住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでにする必要がありますか?

宅建士さんにお金を払って手続きを手伝ってもらうことは可能ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
住宅ローン減税を受けるには、購入した家に住んだ翌年の確定申告時に手続きが必要です。確定申告は例年2月16日から3月15日に行われています。
会社員の方であれば1度確定申告をすれば、翌年からは年末調整にて住宅ローン減税分の控除を受けることができます。万が一確定申告をし忘れた場合でも5年以内であれば遡って申告することが可能です。

手続きのサポートについては購入時に対応した宅建業者が簡単なフォローを行うことはありますが、そこでお金を貰っているという業者は聞いたことがありません。
税務相談は税理士の独占業務になるので税理士の資格がない宅建業者がそこでお金を受け取るのはまずいような気がします。

住宅ローン減税を受けるための確定申告はそこまで複雑ではないので、税務署と不動産会社の方からフォローをしてもらいながらご自身でやる方が大半です。
住宅ローン控除以外の確定申告の内容については税務署や税理士さんに要相談です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンションの査定価格が高い不動産会社に売却するのがよいですか。

不動産売却 > 売却査定

2024/01/27

マンション売却で3社に査定をお願いしました。一番査定価格が高いところに決めるのが良いですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションの査定には買取査定と仲介査定があります。
買取査定であれば、一番査定価格が高い会社が基本的には手残り金額も高くなると思うので、価格以外の条件(引渡日や解除条件等)を確認の上、問題がなければその会社で決めて良いと思います。ただし、買取業者と直接契約する場合、売主が一般の方で不動産に関する知識がないことを利用して、売主が一方的に不利な条件で契約するような悪質な業者もいるのでその点はご注意ください。

仲介査定の場合は不動産会社が査定した金額で『これから買主を見つける』という金額になります。とりあえず高い金額を提示して『売れなければ後から下げれば良い』と会社本位な考えで査定をしている会社も少なくありません。最初の売り出し価格をいくらで設定するかで実際に売れる金額は大きく変わってきます。仲介査定では金額の根拠が重要です。3社の査定価格の根拠や販売戦略を聞いたうえで、きなこさんが一番ご納得のいく会社に決めるのが一番良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.単独ローンとペアローン、どちらがよいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/27

ローンを組むのに、単独ローンとペアローンで迷っています。どちらがメリットが多いですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ペアローンにした方が良い方、そうでない方がいるので、どのような方がペアローンを組んでいるのか回答させていただきます。

・単独では住宅ローンの希望金額が借入できない方
・共働きで共に住宅ローン控除の恩恵を受けたい方

ペアローンの最大のメリットは単独で住宅ローンを組んだ場合よりも、借入可能額を増やすことができる点です。だだし、銀行手数料や印紙代等の諸費用が単独ローンの2倍になる、離婚等、売却時の手続きが複雑になるなどのデメリットもあるので、単独ローンを選べる方でペアローンを組む方は見たことがありません。

ペアローンとは別に収入合算というローン商品があります。
収入合算では金融機関への諸費用も1本分で借入可能額も増やすことができるので、住宅ローン控除の恩恵をあまり受けることができない家庭では収入合算も選ばれています。

住宅ローンとは長い付き合いになります。げんさんのライフプランに合わせて多くの商品でシミュレーションを行ったうえで決定すると良いでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.ローコスト住宅はなぜ安いのか教えてください

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/01/26

よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ローコスト住宅では、工期短縮による人件費の削減や設備や建材を同じメーカーから大量に仕入れ単価を下げていることが建築費を安くできている大きな理由です。
一昔前まではローコスト住宅=欠陥住宅が多いというイメージがありましたが、今では各社の企業努力もあり、そのようなイメージは薄まったのではないでしょうか。

デメリットとしてはハウスメーカーと比べると間取りや設備の自由度は低いです。耐用年数に関しても大きな差異はないと思いますが、中古住宅ではローコスト住宅の所有者はメンテナンスを疎かにする方が多く、築年数の割には状態が悪い家が多いです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンションの管理費滞納者への対策はどうすればよいか

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2024/01/25

マンションの管理費を滞納している所有者がいます。弁護士さんに相談した方がよいですか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションの管理費等滞納者に対する基本的な対応としては、
①未納の通知➡②電話督促➡③訪問督促➡④内容証明送付➡⑤訴訟
といった流れになります。

④までは弁護士に依頼せず管理組合でやっているところもあります。⑤になると時間と費用がかかってくるので理事会や総会での決議が必要です。
マンション管理会社には顧問弁護士がいることが多いので、管理会社経由で弁護士に相談すると良いと思います。

マンションの管理費等の債権は放置しておくと5年で時効となります。時効となる前に手を打ちましょう。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.建て替え狙いでの中古マンション購入はありですか? 

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/01/23

建て替えが近そうな老朽化した中古マンションを購入してその後に建て替えが行われればラッキーで得することになりますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
購入したマンションが建て替えになれば新しいマンションを所有することができますが、以下の理由により建て替えは難航するケースが多いです。

① 所有者の5分の4以上の賛成が必要
老朽化マンションが社会問題にもなっているため、要件緩和に関する法改正案が出ていますが、それでも所有者の大半の賛成がなければ建て替えはできません。建て替え期間中の住民の仮住まい問題など、協議が難航するケースが多いです。

② 建て替え費用の不足
管理組合での借入や所有者から一時金を徴収することで纏まれば建て替えは可能ですが、資金不足により建て替えができないケースは多々あります。現に建て替えに成功しているマンションは建て替え時に総戸数を増やし、その部屋を第三者に売却することで、資金調達しているようなマンションです。

そのため、建て替え前のマンションを入手するためには、管理組合の状況に関する情報を入手し、資金が潤沢且つ敷地面積に余裕あるようなマンションを探すことが必要です。

ですが、そのような物件は不動産会社が自社で購入してしまうことが大半です。そのような物件でも紹介してくれるような信頼できる不動産エージェントを見つけるのが良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.私道のみに面した土地を売却する際の注意点は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/01/22

私道のみに面した土地を売却する際の注意点や、不動産屋さんに相談する前に予め確認しておいた方が良い点について教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
私道にのみ面した土地の売買で不動産会社が注意している点は①次の購入者が問題なくその道路を使えるか②維持管理は誰が行っているのかという部分です。

所有者に関する内容は不動産会社が登記事項証明書を取得すれば判明しますが、御子柴さんと道路の所有者との間で取り交わした覚書や協定書等については、ヒヤリングで確認するしかありません。
その為、道路に関する覚書や協定書、道路通行掘削承諾書等の書類があればご準備の上ご相談していただけると不動産会社としては大変助かります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.東京海上日動の火災保険は高いですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/01/19

他社と比べると高いですか?評判やメリットデメリットを教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
私のマイホーム(福岡県の新築戸建)は東京海上日動の火災保険に加入しています。
火災保険は加入時期、エリア、構造、オプションによって金額が異なるので東京海上日動だから高いということはありません。
加入する時に同じような保険内容で3社相見積りをしましたが、私の内容では東京海上日動が一番安かったので金額で選びました。

同じ保険内容でも代理店や不動産会社によって団体割引等多少金額が違うと思います。相談しやすい代理店や銀行にて類似条件の相見積りを3社程度取得した上で決定することをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.スーモに掲載されているがレインズには不掲載の物件、その理由は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/01/18

媒介は専属専任、スーモには掲載されていてレインズには掲載されていない物件の購入検討は避けたほうがいいのでしょうか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
レインズに掲載されていないという理由だけで購入検討を避ける必要はないと思います。可能性として考えられるのは①不動産会社の販売戦略、又は②既に存在しない(成約済)の物件のいずれかである可能性が高いです。

①不動産会社の販売戦略
レインズは不動産業者向けでスーモは一般消費者向けのサイトです。
一般消費者からの問い合わせがほしい不動産会社がレインズに掲載する前にスーモ等のポータルサイトに先に掲載しているケースは多々あります。

②既に存在しない(成約済み)
スーモには売主から直接売却の依頼を受けていない不動産会社も掲載しています。
そのため、そのことを把握していない不動産会社がスーモで販売中として掲載し続けているケースがあります。

どちらにしてもレインズに掲載されていないからと言って購入検討を避ける必要はないと思います。但し②をおとり広告として故意的にやっている悪質な不動産会社も存在するので業者選びにはご注意ください。

基本的に販売中の物件は不動産業者間で共有されているため、掲載している不動産会社ではなく、信頼できる不動産関係の方にご相談されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由は何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/16

宅建士さんが考える住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由とは何か知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
計画的な繰上げ返済はメリットが大きいですが、無計画な繰上げ返済のデメリットとしては①手元の現金が減る、②住宅ローン控除の控除額が減る、③団体信用生命保険の恩恵が弱くなるなどがあると思います。

①手元の現金が減る
繰上げ返済した後に事故やご病気で収入が減った場合、生活費に困る可能性があります。繰り上げ返済した後に大きな出費が必要なった時(車の購入やリフォーム)に新たに高金利でローンを組むなどしてしまっては本末転倒です。

②住宅ローン控除の控除額が減る
住宅ローン控除は年末のローン残高に応じて、所得税や住民税から控除されるため、ローン残高が減ると控除額も減ります。

③団体信用生命保険の恩恵が弱くなる
万が一、団体信用生命保険が支払われるようなことになった場合、繰上げ返済することによって受け取れる保険料が目減りします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.フルローンで手付金が戻ってくるタイミングはいつ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/15

住宅ローンをフルローンで組んだ場合、手付金はいつ返ってくるか教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
住宅ローンをフルローンで組んだ場合、融資実行日に金銭消費貸借契約をした金額が纏めて口座に振り込まれます。基本的には引渡しを受ける日(決済日)に全て清算されます。

例えば物件価格2,700万円、諸費用300万円
手付金200万円
住宅ローン3,000万円という内容で進めた場合、

契約時:200万円を売主様に支払い
決済時:3,000万円の融資を受け、2,500万円を売主様に300万円を各業者等に支払い、買主様の口座に200万円が残るというイメージです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.協定道路と私道の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/01/13

ご解説お願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
協定道路とは2名以上の方が所有する土地を道路として利用することの取り決めが行われている土地のことで、不動産業界では通路と呼ばれています。
私道とは公以外の個人や民間の法人で所有している道路のことです。

土地に建物を建築する場合、建築基準法で認められた道路に敷地が2m以上接道していることが条件となります。私道はこの法律のいずれかの道路に認定されていることが多いのに対し、協定道路では認定されていない土地多く存在します。いずれにしても接面道路が私道や協定道路の場合、取り扱いに注意することが大切です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.借主でも管理規約を守るべきですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/01/11

賃貸でマンションに住んでいます。所有者でなくても管理規約に従うべきですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
管理規約はマンションの所有者や入居者が快適に生活するためのルールブックのような存在です。所有者にだけ関連している内容もあれば、賃借人を含んだ入居者全員に関連する内容もあるので、その部分ついては従う必要があると思います。

国土交通省が公表している管理規約の雛型の中にも以下のような記載があります。
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この
規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

少し専門的で分かりにくい表現になっていますが、貸主は借主に管理規約をきちんと守らせてくださいというような内容です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.手取り40万の4人家族で住宅ローン月々13万円返済はきついですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

子供2人の夫婦共働き4人家族で手取り40万円世帯です(現在、夫36歳、妻30歳、子供3歳と1歳)。そろそろローンを組んで家の購入をと考えています。

いくらくらいのマンションなら買えますか?
今の手取りで住宅ローン月々13万円返済は適正範囲ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
アズマさんの家族構成であれば、住宅ローンは手取りの25%前後が無理なく返せる金額と言われているので、毎月の返済額の理想は10万円程度になります。
手取り40万円であれば税引前の年収は600万円程度でしょうか。
仮に年収600万円で計算するとアズマさんの年齢であれば、その他の借入がなければ、4,500万円程度の住宅ローンの審査は通ると思いますが、借入可能額と無理なく返せる金額は異なるので注意が必要です。

最近は借入期間が35年以上の住宅ローン商品も増えています。将来、繰上げ返済が可能であれば、借入期間を延ばすことで、毎月の支払額は抑えることができます。

25%という数字はあくまで目安です。アズマさんのライフプランに沿ったシミュレーションをした上で決断することが大切です。ライフプランについても不動産会社、保険会社、銀行など職種によって違ったアドバイスを受けることができるので、何人か相談してみても良いかもしれません。逆に混乱してしまう恐れもありますが…

以上、最後のほう少し話しが脱線していましたが、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンション売却にリフォームは必要ですか?

不動産売却 > 売却査定

2024/01/04

マンションを売却予定です。リフォームしてからリフォーム済みマンションとして出すか、清掃だけしてリフォームせずに売却するかで悩んでいます。あまり費用をかけたくないのですが、よい方法はありますか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
市場(周辺の物件)や室内の状況によって回答が変わりますが、私が商圏としている福岡エリアでは、リフォームしてから販売している業者が多く、大半の物件がリフォーム済みの物件として販売されている状況です。そのため、買った後に自分好みにリフォームしたいのに中々物件が見つからないという方を最近多く見受けます。

そもそも業者売主のリフォーム済み物件と比べて、見劣りしないようにするには何百万も費用がかかると思います。一般の方の方がそれを行うのはリスクが高いのではないでしょうか。

周辺の物件でリフォーム済みの物件が多いようであれば、逆張りで価格差をつけて、既存のまま販売活動をしたほうがリスクなくスムーズに売却できるような気がします。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2023/12/08

不動産業界には色んな種類の事業がありますが
免許だけで専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
専任の宅建士がいないと宅建業の免許が取得できないので、宅地建物取引業に該当する事業は行うことができません。なので、転売目的での不動産の購入や販売活動、仲介等は行うことはできませんが、大家業については宅建業に該当しないので宅建士がいなくても業として行うことができます。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.土地売買で契約不適合責任が免責されない場合はありますか? 

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2023/12/02

土地売買で、免責特約があっても売主の契約不適合責任が免責されない場合はありますか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
売主が土地のマイナス面を知っていたにも関わらず故意にそのことを買主に告げなかった内容については免責にはなりません。

また、過去の判例で土地の埋設物は業者が撤去済みである土地を、埋設分は無いという内容で締結された売買契約で、引渡し後に埋設物が残っていることが判明したという場合においても契約不適合責任免責の特約は無効となり、売主と埋設物撤去業者に責任があるとの判決がでています。

なので、故意に買主に告げなかった内容は当然ながら、誤認により虚偽の内容を伝えてしまったケースでも契約不適合責任免責の特約は無効となるケースがあります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.一度決めた引渡し日の延長、変更は可能か

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/11/20

一度決めた引渡し日の延長、変更は可能なのでしょうか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
引渡し日については契約時に約束していることなので、基本的には変更しないというのが原則にはなりますが、売主と買主双方の合意があれば変更は可能です。

不動産売買には売主、買主以外にも金融機関や司法書士、土地家屋調査士、解体業者、動産処分業者等、様々な方が関連するので、やむを得ない事情により変更となるケースは実務上でも稀にあります。

ただし、引渡しの準備をしていた相手方には大変迷惑になるので、変更せざるを得ない場合は、早めに相談するようにしましょう。また、後々トラブルにならないよう書面で合意書を締結した方が良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンションの買取再販の利益率はどのくらい?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/11/16

中古マンションの買取再販ビジネスの利益率はおおよそどのくらいですか?

不動産の買取再販ビジネスで上場している会社はいくつもありますが、リフォーム費用や販管費用を差し引いても結構儲かるものなのですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
エリアや会社の経営戦略よって異なると思うのですが、福岡で中古マンションの買取再販をやっている方からは平均で10%前後という話しを聞いたことがあります。
成約価格2,000万円の物件であれば200万円の利益、3,000万円の物件であれば300万円の利益というイメージだと思います。

最近では競合が多く赤字の物件も増えているとのことだったので、当然物件によって利益率は大きく変わると思います。買取再販ビジネスをやるには資金の他に安くで買うことができる物件情報をくれる信頼できる不動産エージェントとエンド客に選ばれるリフォームを安くでやってくれるリフォーム業者を見つけることがポイントだと思います。

将来、達川さんが買取再販ビジネスを始めらる際は物件をご紹介させていただくので是非お声がけください(笑)

Q.初めての一人暮らしで物件探しのコツを教えてください

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/11/13

社会人2年目、初めての一人暮らしを考えています。
以下点についてアドバイスよろしくお願いします。

・どうやって物件探し部屋探しするのがおすすめかについて
・物件探し部屋探しで失敗しないために注意すべき点について
・物件探し部屋探しで妥協してもいい点と妥協してはいけない点について

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
初めての一人暮らしについてアドバイスさせていただきます。

・どうやって物件探し部屋探しするのがおすすめかについて
ポータルサイトで物件検索をされる方が多いですが、紹介可能な物件はどの不動産会社もほぼ同じです。掲載元の業者に依頼するのではなく信頼できそうな不動産会社をお探しした方が良いと思います。何件も物件を掲載している不動産会社は一見取扱件数が多いように感じますが、その分広告費用がかかっているので利益を追求せざるを得ず、強引な営業をしている会社も少なくありません。また不動産会社も賃貸仲介をメインにやっている会社もあれば、売買や管理をメインでやっている会社もあります。知り合いの方から営業マンを紹介していただいたり、2~3件不動産会社を訪問するなどして信頼できる営業マンの方を見つけるのがおすすめです。

・物件探し部屋探しで失敗しないために注意すべき点について
部屋探しをしようと思ったきっかけや動機、どのような生活をしたいのかが明確であれば、おのずと立地や間取等の条件も決まってくると思うので、その思いを不動産会社の担当者の方にきちんとお話することで失敗しない部屋探しができると思います。

・物件探し部屋探しで妥協してもいい点と妥協してはいけない点について
妥協点の内容ついては個人差が大きくでるところなので回答が難しいところです。希望の条件を紙に書き出して優先する順位をつけていくことで整理できるのではないでしょうか。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

Q.it重説対応物件とはどのような物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/11/13

it重説に対応していない物件と比べて何か特徴やデメリットがありますか?
(たとえば事故物件である可能性があるとか)

特に気にする必要はなさそうですか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
It重説対応、未対応については物件ではなく、不動産会社が対応しているかどうかで分かれると思います。なのでIt重説未対応=〇〇な物件という訳ではありません。

電子契約を行うためには専用のシステム(タイムスタンプや改ざん防止)が必要です。宅建協会で準備されているものもありますが、サーバーダウンやシステムメンテナンス時にできないなどの問題があり、法整備についても課題がまだ残っている状態です。

なので、売買契約を対面でやるのであれば、重説もオフラインで同日に行っている会社が多く、It重説は便利ではありますが普及しきれていない感があります。

物事を良くするための新しい取り組みについては最初トラブルが多いものです。なので、そのような取り組みを積極的にやっている会社は本当に業界を引っ張っているような会社か単純に集客目的でやっている会社に分かれると思います。

個人的にはこれからIt重説は主流になり対応できる会社も増えていくと思いますが、アナログな業界なので少し時間はかかると考えています。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.賃貸一戸建ては古くても大丈夫ですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/11/11

費用を抑えるために、賃貸で築古戸建て物件を検討しています。築何年くらいまでなら大丈夫でしょうか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
戸建については築年数が新しい=安全、築年数が古い=危険という訳ではありません。リフォーム内容や定期的に修繕されている戸建では築40年以上の物件でも安全に住むことができる家は存在します。逆に築年数が新しくても施工不良や白蟻等の被害により危険な建物も存在します。

ですが、築年数が古い物件では内見では気づくことができない隠れた部分(耐震、電気配線、雨漏れ、給排水のつまり等)によるトラブルが多いのも事実です。そのため築年数よりも修繕履歴の内容を重視して家探しをすると良いと思います。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

Q.9000万円の家を買える人の年収はどのくらいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/11/07

資産がない人が9000万円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
資金計算についてはご年齢やご職業、家族構成等によって変わってきますが、仮に30代の正社員の方で、その他の借入がなければ年収1,200万円程度あれば9,000万円の物件+諸費用分ぐらいの住宅ローンは通ると思います。

ですが、借入限度額と無理なく返してける金額は異なります。
この価格帯のお客様が実際に無理なく返せる金額としては手取収入の30%程度をお勧めしているので、金利1%で計算すると以下のような計算になります。

諸費用込みの借入額9,600万円
毎月の返済額270,994円
年間の返済額3,251,928円÷30%=10,839,760円(手取年収)
税引き前の年収にすると1,500万円~1,600万円程度の計算になります。私の感覚でも9,000万円の物件を購入される方は最低これぐらいの年収はあった方が良いと思います。

他の資産状況や将来のライフプランよっても計算は変わると思いますが、参考にしていいただければ幸いです。

Q.物件調査するのに役所調査は必要なのですか

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/11/01

物件調査するのに役所調査をするとか言ってました。何に必要なのですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産は所有している人が何でも自由にできるものではありません。
不動産を活用する上で様々な法律や条例が関連します。
また、現地の状況と役所での登録内容が異なることもあります。
それらの内容を確認するために役所で調査を行い、その内容を書類に記載して購入する方に説明することが宅建業者には義務付けられています。

役所調査の内容としては、建築可能な用途や建物、上下水道の配管状況、ハザードマップ等、多岐に渡ります。最近、ネットで確認できる内容も増えましたが、全ての内容を確認することができないため基本的には役所に行って物件調査を行います。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.世帯年収1300万円で1億1000万円の家を買うのは現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/10/29

頭金なしのフルローンでパークタワー西新宿という新築のタワーマンション物件の購入を検討しています。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67726990/rooms/detail_034/?rnms=403

33歳既婚子供なしの世帯です。奥さんは働いていません。このまま順調に出世すれば10年後には年収2000万までは行く見込みです。返済期間は35年を考えています。

アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
新築のマンションを購入する場合、物件価格の3%~5%の初期費用(火災保険、登記費用等)がかかるのでフルローンにすると11,500万円程度になります。
虎ノ門さんのご年齢と現在のご年収で計算すると。他の借入がなければ住宅ローンの審査は通ると思いますが、借入限度額と実際に無理なく返済できる金額は異なるので注意が必要です。

たまに借入限度額いっぱいでも「どうしてもこの物件を買いたい」というお客様がいらっしゃいますが、そのようなお客様には細かいライフプランニングと併せてその物件のリセールに着目していただくようにしています。

虎ノ門さんの場合だと、将来の養育費は本当に不要なのか、事故等で一定期間働けなくなった場合に支払っていける貯蓄があるか、万が一の時は奥様も働くことができるのか、などがポイントになってくると思います。

リセールについては正直将来のことなので誰にも分かりませんが、私が活動している福岡では買った時よりも高い金額で売ることができたという方がいるのも事実です。ですが、基本的に新築物件はリセールが悪いのでその点も考慮してご検討いただくことをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.査定価格より実際に高く売れるのか知りたい

不動産売却 > 売却査定

2023/10/23

査定価格が思ったより低かったです。査定価格より実際に高く売れることはありますか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産は1点もの且つ相場は日々変動しているので、タイミング次第で査定価格より高くで売れる可能性はあります。また依頼する不動産会社によっても販売力や販売戦略が異なるので、誰に依頼するかによっても成約価格は変わってきます。

但し、最初の売り出し価格を欲張ったがために本来売れる金額で売れずに後悔される売主様も少なくはありません。もし、ご質問者様が1社にしか査定依頼をしていないのであれば、2~3社話しを聞いたうえで媒介契約を締結することをお勧めします。不動産が売れる金額には必ずその金額で売れる理由があります。査定価格の根拠をきちんと理解した上で信頼できる人に依頼すると良いでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.道幅が4mない道路の建築について

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/10/23

道幅が4mない道路に接しています。どうすれば建築できますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
まずは前面道路が建築基準法上の道路に指定されているかどうかを役所で確認することが必要です。建築基準法上の道路に指定されている場合はセットバックをすることで建築許可が下ります。

建築基準法上の道路に指定されていない場合は、個別での審査が必要です。同じ道路に接している新しい建物の建築確認の記録を参考にしても良いと思います。『基本的には建築不可、ただし一定の条件を満たせば建築許可が下りる』という道路もあるので、まずは役所で前面道路の種類を確認することが大切です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.都市計画区域かどうかはどうすれば調べることができますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2023/10/09

都市計画区域の調べ方についての解説を希望します。
よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
都市計画区域については市役所の都市計画課で確認することができます。
エリアによってはインターネットでも都市計画図が公開されているので、そちらで確認することも可能です。

民間の方が都市計画に関するサイトを公開していることもありますが、都市計画の変更に未対応であったり、誤っているサイトをたまに見かけるので、インターネットで調べる際は行政が公開しているサイトで確認されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

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宮﨑(みやざき) 慎史(しんじ) 宅建士

RE/MAX Revo

福岡県福岡市博多区中呉服町3番10号勝冶呉服ビル3F

Q.住宅ローンは50代でも組めますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/11

住宅ローンは50代でも組めますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
50代の方でも住宅ローンを借りることは可能です。
金融機関によって異なりますが、住宅ローンが利用可能な年齢は70歳未満、完済年齢を80歳までとしているところが多いと思います。

但し50代の方になるとどうしても借入期間が短くなってしまうので、頭金がない状態だと借りにくいのも事実です。完済年齢が高い金融機関を見つけると良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.重要事項説明を宅建士以外の人がした場合に罰則はありますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/02/07

重要事項説明書を説明する人が宅建士じゃない人でないことが後から判明した場合、当該不動産売買契約は無効になりますか?不動産会社に対して罰則はありますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
重要事項説明を宅地建物取引士ではない方が説明をした場合、その不動産会社が罰則を受ける可能性は高いですが、売買契約自体が無効になる可能性は低いと思います。

宅建業法では宅建業の免許を交付している国土交通大臣又は都道府県知事は、業務違反に該当する不動産会社に対して、1年以内の期間を定めて業務の全部又は一部停止を命ずることができるとされています。

売買契約の有効性については宅建業法では整備されていません。無効になると不動産会社だけではなく、売主にも関わってくるので、解除条件に該当するようなことがあれば、解除することはできますが、そうでない場合は契約自体を無効にするのは難しいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでに?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/30

住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでにする必要がありますか?

宅建士さんにお金を払って手続きを手伝ってもらうことは可能ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
住宅ローン減税を受けるには、購入した家に住んだ翌年の確定申告時に手続きが必要です。確定申告は例年2月16日から3月15日に行われています。
会社員の方であれば1度確定申告をすれば、翌年からは年末調整にて住宅ローン減税分の控除を受けることができます。万が一確定申告をし忘れた場合でも5年以内であれば遡って申告することが可能です。

手続きのサポートについては購入時に対応した宅建業者が簡単なフォローを行うことはありますが、そこでお金を貰っているという業者は聞いたことがありません。
税務相談は税理士の独占業務になるので税理士の資格がない宅建業者がそこでお金を受け取るのはまずいような気がします。

住宅ローン減税を受けるための確定申告はそこまで複雑ではないので、税務署と不動産会社の方からフォローをしてもらいながらご自身でやる方が大半です。
住宅ローン控除以外の確定申告の内容については税務署や税理士さんに要相談です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンションの査定価格が高い不動産会社に売却するのがよいですか。

不動産売却 > 売却査定

2024/01/27

マンション売却で3社に査定をお願いしました。一番査定価格が高いところに決めるのが良いですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションの査定には買取査定と仲介査定があります。
買取査定であれば、一番査定価格が高い会社が基本的には手残り金額も高くなると思うので、価格以外の条件(引渡日や解除条件等)を確認の上、問題がなければその会社で決めて良いと思います。ただし、買取業者と直接契約する場合、売主が一般の方で不動産に関する知識がないことを利用して、売主が一方的に不利な条件で契約するような悪質な業者もいるのでその点はご注意ください。

仲介査定の場合は不動産会社が査定した金額で『これから買主を見つける』という金額になります。とりあえず高い金額を提示して『売れなければ後から下げれば良い』と会社本位な考えで査定をしている会社も少なくありません。最初の売り出し価格をいくらで設定するかで実際に売れる金額は大きく変わってきます。仲介査定では金額の根拠が重要です。3社の査定価格の根拠や販売戦略を聞いたうえで、きなこさんが一番ご納得のいく会社に決めるのが一番良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.単独ローンとペアローン、どちらがよいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/27

ローンを組むのに、単独ローンとペアローンで迷っています。どちらがメリットが多いですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ペアローンにした方が良い方、そうでない方がいるので、どのような方がペアローンを組んでいるのか回答させていただきます。

・単独では住宅ローンの希望金額が借入できない方
・共働きで共に住宅ローン控除の恩恵を受けたい方

ペアローンの最大のメリットは単独で住宅ローンを組んだ場合よりも、借入可能額を増やすことができる点です。だだし、銀行手数料や印紙代等の諸費用が単独ローンの2倍になる、離婚等、売却時の手続きが複雑になるなどのデメリットもあるので、単独ローンを選べる方でペアローンを組む方は見たことがありません。

ペアローンとは別に収入合算というローン商品があります。
収入合算では金融機関への諸費用も1本分で借入可能額も増やすことができるので、住宅ローン控除の恩恵をあまり受けることができない家庭では収入合算も選ばれています。

住宅ローンとは長い付き合いになります。げんさんのライフプランに合わせて多くの商品でシミュレーションを行ったうえで決定すると良いでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.ローコスト住宅はなぜ安いのか教えてください

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/01/26

よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ローコスト住宅では、工期短縮による人件費の削減や設備や建材を同じメーカーから大量に仕入れ単価を下げていることが建築費を安くできている大きな理由です。
一昔前まではローコスト住宅=欠陥住宅が多いというイメージがありましたが、今では各社の企業努力もあり、そのようなイメージは薄まったのではないでしょうか。

デメリットとしてはハウスメーカーと比べると間取りや設備の自由度は低いです。耐用年数に関しても大きな差異はないと思いますが、中古住宅ではローコスト住宅の所有者はメンテナンスを疎かにする方が多く、築年数の割には状態が悪い家が多いです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンションの管理費滞納者への対策はどうすればよいか

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2024/01/25

マンションの管理費を滞納している所有者がいます。弁護士さんに相談した方がよいですか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションの管理費等滞納者に対する基本的な対応としては、
①未納の通知➡②電話督促➡③訪問督促➡④内容証明送付➡⑤訴訟
といった流れになります。

④までは弁護士に依頼せず管理組合でやっているところもあります。⑤になると時間と費用がかかってくるので理事会や総会での決議が必要です。
マンション管理会社には顧問弁護士がいることが多いので、管理会社経由で弁護士に相談すると良いと思います。

マンションの管理費等の債権は放置しておくと5年で時効となります。時効となる前に手を打ちましょう。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.建て替え狙いでの中古マンション購入はありですか? 

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/01/23

建て替えが近そうな老朽化した中古マンションを購入してその後に建て替えが行われればラッキーで得することになりますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
購入したマンションが建て替えになれば新しいマンションを所有することができますが、以下の理由により建て替えは難航するケースが多いです。

① 所有者の5分の4以上の賛成が必要
老朽化マンションが社会問題にもなっているため、要件緩和に関する法改正案が出ていますが、それでも所有者の大半の賛成がなければ建て替えはできません。建て替え期間中の住民の仮住まい問題など、協議が難航するケースが多いです。

② 建て替え費用の不足
管理組合での借入や所有者から一時金を徴収することで纏まれば建て替えは可能ですが、資金不足により建て替えができないケースは多々あります。現に建て替えに成功しているマンションは建て替え時に総戸数を増やし、その部屋を第三者に売却することで、資金調達しているようなマンションです。

そのため、建て替え前のマンションを入手するためには、管理組合の状況に関する情報を入手し、資金が潤沢且つ敷地面積に余裕あるようなマンションを探すことが必要です。

ですが、そのような物件は不動産会社が自社で購入してしまうことが大半です。そのような物件でも紹介してくれるような信頼できる不動産エージェントを見つけるのが良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.私道のみに面した土地を売却する際の注意点は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/01/22

私道のみに面した土地を売却する際の注意点や、不動産屋さんに相談する前に予め確認しておいた方が良い点について教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
私道にのみ面した土地の売買で不動産会社が注意している点は①次の購入者が問題なくその道路を使えるか②維持管理は誰が行っているのかという部分です。

所有者に関する内容は不動産会社が登記事項証明書を取得すれば判明しますが、御子柴さんと道路の所有者との間で取り交わした覚書や協定書等については、ヒヤリングで確認するしかありません。
その為、道路に関する覚書や協定書、道路通行掘削承諾書等の書類があればご準備の上ご相談していただけると不動産会社としては大変助かります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.東京海上日動の火災保険は高いですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/01/19

他社と比べると高いですか?評判やメリットデメリットを教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
私のマイホーム(福岡県の新築戸建)は東京海上日動の火災保険に加入しています。
火災保険は加入時期、エリア、構造、オプションによって金額が異なるので東京海上日動だから高いということはありません。
加入する時に同じような保険内容で3社相見積りをしましたが、私の内容では東京海上日動が一番安かったので金額で選びました。

同じ保険内容でも代理店や不動産会社によって団体割引等多少金額が違うと思います。相談しやすい代理店や銀行にて類似条件の相見積りを3社程度取得した上で決定することをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.スーモに掲載されているがレインズには不掲載の物件、その理由は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/01/18

媒介は専属専任、スーモには掲載されていてレインズには掲載されていない物件の購入検討は避けたほうがいいのでしょうか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
レインズに掲載されていないという理由だけで購入検討を避ける必要はないと思います。可能性として考えられるのは①不動産会社の販売戦略、又は②既に存在しない(成約済)の物件のいずれかである可能性が高いです。

①不動産会社の販売戦略
レインズは不動産業者向けでスーモは一般消費者向けのサイトです。
一般消費者からの問い合わせがほしい不動産会社がレインズに掲載する前にスーモ等のポータルサイトに先に掲載しているケースは多々あります。

②既に存在しない(成約済み)
スーモには売主から直接売却の依頼を受けていない不動産会社も掲載しています。
そのため、そのことを把握していない不動産会社がスーモで販売中として掲載し続けているケースがあります。

どちらにしてもレインズに掲載されていないからと言って購入検討を避ける必要はないと思います。但し②をおとり広告として故意的にやっている悪質な不動産会社も存在するので業者選びにはご注意ください。

基本的に販売中の物件は不動産業者間で共有されているため、掲載している不動産会社ではなく、信頼できる不動産関係の方にご相談されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由は何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/16

宅建士さんが考える住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由とは何か知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
計画的な繰上げ返済はメリットが大きいですが、無計画な繰上げ返済のデメリットとしては①手元の現金が減る、②住宅ローン控除の控除額が減る、③団体信用生命保険の恩恵が弱くなるなどがあると思います。

①手元の現金が減る
繰上げ返済した後に事故やご病気で収入が減った場合、生活費に困る可能性があります。繰り上げ返済した後に大きな出費が必要なった時(車の購入やリフォーム)に新たに高金利でローンを組むなどしてしまっては本末転倒です。

②住宅ローン控除の控除額が減る
住宅ローン控除は年末のローン残高に応じて、所得税や住民税から控除されるため、ローン残高が減ると控除額も減ります。

③団体信用生命保険の恩恵が弱くなる
万が一、団体信用生命保険が支払われるようなことになった場合、繰上げ返済することによって受け取れる保険料が目減りします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.フルローンで手付金が戻ってくるタイミングはいつ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/15

住宅ローンをフルローンで組んだ場合、手付金はいつ返ってくるか教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
住宅ローンをフルローンで組んだ場合、融資実行日に金銭消費貸借契約をした金額が纏めて口座に振り込まれます。基本的には引渡しを受ける日(決済日)に全て清算されます。

例えば物件価格2,700万円、諸費用300万円
手付金200万円
住宅ローン3,000万円という内容で進めた場合、

契約時:200万円を売主様に支払い
決済時:3,000万円の融資を受け、2,500万円を売主様に300万円を各業者等に支払い、買主様の口座に200万円が残るというイメージです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.協定道路と私道の違いは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2024/01/13

ご解説お願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
協定道路とは2名以上の方が所有する土地を道路として利用することの取り決めが行われている土地のことで、不動産業界では通路と呼ばれています。
私道とは公以外の個人や民間の法人で所有している道路のことです。

土地に建物を建築する場合、建築基準法で認められた道路に敷地が2m以上接道していることが条件となります。私道はこの法律のいずれかの道路に認定されていることが多いのに対し、協定道路では認定されていない土地多く存在します。いずれにしても接面道路が私道や協定道路の場合、取り扱いに注意することが大切です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.借主でも管理規約を守るべきですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/01/11

賃貸でマンションに住んでいます。所有者でなくても管理規約に従うべきですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
管理規約はマンションの所有者や入居者が快適に生活するためのルールブックのような存在です。所有者にだけ関連している内容もあれば、賃借人を含んだ入居者全員に関連する内容もあるので、その部分ついては従う必要があると思います。

国土交通省が公表している管理規約の雛型の中にも以下のような記載があります。
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この
規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

少し専門的で分かりにくい表現になっていますが、貸主は借主に管理規約をきちんと守らせてくださいというような内容です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.手取り40万の4人家族で住宅ローン月々13万円返済はきついですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/07

子供2人の夫婦共働き4人家族で手取り40万円世帯です(現在、夫36歳、妻30歳、子供3歳と1歳)。そろそろローンを組んで家の購入をと考えています。

いくらくらいのマンションなら買えますか?
今の手取りで住宅ローン月々13万円返済は適正範囲ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
アズマさんの家族構成であれば、住宅ローンは手取りの25%前後が無理なく返せる金額と言われているので、毎月の返済額の理想は10万円程度になります。
手取り40万円であれば税引前の年収は600万円程度でしょうか。
仮に年収600万円で計算するとアズマさんの年齢であれば、その他の借入がなければ、4,500万円程度の住宅ローンの審査は通ると思いますが、借入可能額と無理なく返せる金額は異なるので注意が必要です。

最近は借入期間が35年以上の住宅ローン商品も増えています。将来、繰上げ返済が可能であれば、借入期間を延ばすことで、毎月の支払額は抑えることができます。

25%という数字はあくまで目安です。アズマさんのライフプランに沿ったシミュレーションをした上で決断することが大切です。ライフプランについても不動産会社、保険会社、銀行など職種によって違ったアドバイスを受けることができるので、何人か相談してみても良いかもしれません。逆に混乱してしまう恐れもありますが…

以上、最後のほう少し話しが脱線していましたが、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンション売却にリフォームは必要ですか?

不動産売却 > 売却査定

2024/01/04

マンションを売却予定です。リフォームしてからリフォーム済みマンションとして出すか、清掃だけしてリフォームせずに売却するかで悩んでいます。あまり費用をかけたくないのですが、よい方法はありますか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
市場(周辺の物件)や室内の状況によって回答が変わりますが、私が商圏としている福岡エリアでは、リフォームしてから販売している業者が多く、大半の物件がリフォーム済みの物件として販売されている状況です。そのため、買った後に自分好みにリフォームしたいのに中々物件が見つからないという方を最近多く見受けます。

そもそも業者売主のリフォーム済み物件と比べて、見劣りしないようにするには何百万も費用がかかると思います。一般の方の方がそれを行うのはリスクが高いのではないでしょうか。

周辺の物件でリフォーム済みの物件が多いようであれば、逆張りで価格差をつけて、既存のまま販売活動をしたほうがリスクなくスムーズに売却できるような気がします。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2023/12/08

不動産業界には色んな種類の事業がありますが
免許だけで専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
専任の宅建士がいないと宅建業の免許が取得できないので、宅地建物取引業に該当する事業は行うことができません。なので、転売目的での不動産の購入や販売活動、仲介等は行うことはできませんが、大家業については宅建業に該当しないので宅建士がいなくても業として行うことができます。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.土地売買で契約不適合責任が免責されない場合はありますか? 

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2023/12/02

土地売買で、免責特約があっても売主の契約不適合責任が免責されない場合はありますか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
売主が土地のマイナス面を知っていたにも関わらず故意にそのことを買主に告げなかった内容については免責にはなりません。

また、過去の判例で土地の埋設物は業者が撤去済みである土地を、埋設分は無いという内容で締結された売買契約で、引渡し後に埋設物が残っていることが判明したという場合においても契約不適合責任免責の特約は無効となり、売主と埋設物撤去業者に責任があるとの判決がでています。

なので、故意に買主に告げなかった内容は当然ながら、誤認により虚偽の内容を伝えてしまったケースでも契約不適合責任免責の特約は無効となるケースがあります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.一度決めた引渡し日の延長、変更は可能か

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/11/20

一度決めた引渡し日の延長、変更は可能なのでしょうか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
引渡し日については契約時に約束していることなので、基本的には変更しないというのが原則にはなりますが、売主と買主双方の合意があれば変更は可能です。

不動産売買には売主、買主以外にも金融機関や司法書士、土地家屋調査士、解体業者、動産処分業者等、様々な方が関連するので、やむを得ない事情により変更となるケースは実務上でも稀にあります。

ただし、引渡しの準備をしていた相手方には大変迷惑になるので、変更せざるを得ない場合は、早めに相談するようにしましょう。また、後々トラブルにならないよう書面で合意書を締結した方が良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.マンションの買取再販の利益率はどのくらい?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/11/16

中古マンションの買取再販ビジネスの利益率はおおよそどのくらいですか?

不動産の買取再販ビジネスで上場している会社はいくつもありますが、リフォーム費用や販管費用を差し引いても結構儲かるものなのですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
エリアや会社の経営戦略よって異なると思うのですが、福岡で中古マンションの買取再販をやっている方からは平均で10%前後という話しを聞いたことがあります。
成約価格2,000万円の物件であれば200万円の利益、3,000万円の物件であれば300万円の利益というイメージだと思います。

最近では競合が多く赤字の物件も増えているとのことだったので、当然物件によって利益率は大きく変わると思います。買取再販ビジネスをやるには資金の他に安くで買うことができる物件情報をくれる信頼できる不動産エージェントとエンド客に選ばれるリフォームを安くでやってくれるリフォーム業者を見つけることがポイントだと思います。

将来、達川さんが買取再販ビジネスを始めらる際は物件をご紹介させていただくので是非お声がけください(笑)

Q.初めての一人暮らしで物件探しのコツを教えてください

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/11/13

社会人2年目、初めての一人暮らしを考えています。
以下点についてアドバイスよろしくお願いします。

・どうやって物件探し部屋探しするのがおすすめかについて
・物件探し部屋探しで失敗しないために注意すべき点について
・物件探し部屋探しで妥協してもいい点と妥協してはいけない点について

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
初めての一人暮らしについてアドバイスさせていただきます。

・どうやって物件探し部屋探しするのがおすすめかについて
ポータルサイトで物件検索をされる方が多いですが、紹介可能な物件はどの不動産会社もほぼ同じです。掲載元の業者に依頼するのではなく信頼できそうな不動産会社をお探しした方が良いと思います。何件も物件を掲載している不動産会社は一見取扱件数が多いように感じますが、その分広告費用がかかっているので利益を追求せざるを得ず、強引な営業をしている会社も少なくありません。また不動産会社も賃貸仲介をメインにやっている会社もあれば、売買や管理をメインでやっている会社もあります。知り合いの方から営業マンを紹介していただいたり、2~3件不動産会社を訪問するなどして信頼できる営業マンの方を見つけるのがおすすめです。

・物件探し部屋探しで失敗しないために注意すべき点について
部屋探しをしようと思ったきっかけや動機、どのような生活をしたいのかが明確であれば、おのずと立地や間取等の条件も決まってくると思うので、その思いを不動産会社の担当者の方にきちんとお話することで失敗しない部屋探しができると思います。

・物件探し部屋探しで妥協してもいい点と妥協してはいけない点について
妥協点の内容ついては個人差が大きくでるところなので回答が難しいところです。希望の条件を紙に書き出して優先する順位をつけていくことで整理できるのではないでしょうか。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

Q.it重説対応物件とはどのような物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/11/13

it重説に対応していない物件と比べて何か特徴やデメリットがありますか?
(たとえば事故物件である可能性があるとか)

特に気にする必要はなさそうですか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑です。
It重説対応、未対応については物件ではなく、不動産会社が対応しているかどうかで分かれると思います。なのでIt重説未対応=〇〇な物件という訳ではありません。

電子契約を行うためには専用のシステム(タイムスタンプや改ざん防止)が必要です。宅建協会で準備されているものもありますが、サーバーダウンやシステムメンテナンス時にできないなどの問題があり、法整備についても課題がまだ残っている状態です。

なので、売買契約を対面でやるのであれば、重説もオフラインで同日に行っている会社が多く、It重説は便利ではありますが普及しきれていない感があります。

物事を良くするための新しい取り組みについては最初トラブルが多いものです。なので、そのような取り組みを積極的にやっている会社は本当に業界を引っ張っているような会社か単純に集客目的でやっている会社に分かれると思います。

個人的にはこれからIt重説は主流になり対応できる会社も増えていくと思いますが、アナログな業界なので少し時間はかかると考えています。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.賃貸一戸建ては古くても大丈夫ですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/11/11

費用を抑えるために、賃貸で築古戸建て物件を検討しています。築何年くらいまでなら大丈夫でしょうか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
戸建については築年数が新しい=安全、築年数が古い=危険という訳ではありません。リフォーム内容や定期的に修繕されている戸建では築40年以上の物件でも安全に住むことができる家は存在します。逆に築年数が新しくても施工不良や白蟻等の被害により危険な建物も存在します。

ですが、築年数が古い物件では内見では気づくことができない隠れた部分(耐震、電気配線、雨漏れ、給排水のつまり等)によるトラブルが多いのも事実です。そのため築年数よりも修繕履歴の内容を重視して家探しをすると良いと思います。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

Q.9000万円の家を買える人の年収はどのくらいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/11/07

資産がない人が9000万円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
資金計算についてはご年齢やご職業、家族構成等によって変わってきますが、仮に30代の正社員の方で、その他の借入がなければ年収1,200万円程度あれば9,000万円の物件+諸費用分ぐらいの住宅ローンは通ると思います。

ですが、借入限度額と無理なく返してける金額は異なります。
この価格帯のお客様が実際に無理なく返せる金額としては手取収入の30%程度をお勧めしているので、金利1%で計算すると以下のような計算になります。

諸費用込みの借入額9,600万円
毎月の返済額270,994円
年間の返済額3,251,928円÷30%=10,839,760円(手取年収)
税引き前の年収にすると1,500万円~1,600万円程度の計算になります。私の感覚でも9,000万円の物件を購入される方は最低これぐらいの年収はあった方が良いと思います。

他の資産状況や将来のライフプランよっても計算は変わると思いますが、参考にしていいただければ幸いです。

Q.物件調査するのに役所調査は必要なのですか

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/11/01

物件調査するのに役所調査をするとか言ってました。何に必要なのですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産は所有している人が何でも自由にできるものではありません。
不動産を活用する上で様々な法律や条例が関連します。
また、現地の状況と役所での登録内容が異なることもあります。
それらの内容を確認するために役所で調査を行い、その内容を書類に記載して購入する方に説明することが宅建業者には義務付けられています。

役所調査の内容としては、建築可能な用途や建物、上下水道の配管状況、ハザードマップ等、多岐に渡ります。最近、ネットで確認できる内容も増えましたが、全ての内容を確認することができないため基本的には役所に行って物件調査を行います。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.世帯年収1300万円で1億1000万円の家を買うのは現実的ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/10/29

頭金なしのフルローンでパークタワー西新宿という新築のタワーマンション物件の購入を検討しています。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67726990/rooms/detail_034/?rnms=403

33歳既婚子供なしの世帯です。奥さんは働いていません。このまま順調に出世すれば10年後には年収2000万までは行く見込みです。返済期間は35年を考えています。

アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
新築のマンションを購入する場合、物件価格の3%~5%の初期費用(火災保険、登記費用等)がかかるのでフルローンにすると11,500万円程度になります。
虎ノ門さんのご年齢と現在のご年収で計算すると。他の借入がなければ住宅ローンの審査は通ると思いますが、借入限度額と実際に無理なく返済できる金額は異なるので注意が必要です。

たまに借入限度額いっぱいでも「どうしてもこの物件を買いたい」というお客様がいらっしゃいますが、そのようなお客様には細かいライフプランニングと併せてその物件のリセールに着目していただくようにしています。

虎ノ門さんの場合だと、将来の養育費は本当に不要なのか、事故等で一定期間働けなくなった場合に支払っていける貯蓄があるか、万が一の時は奥様も働くことができるのか、などがポイントになってくると思います。

リセールについては正直将来のことなので誰にも分かりませんが、私が活動している福岡では買った時よりも高い金額で売ることができたという方がいるのも事実です。ですが、基本的に新築物件はリセールが悪いのでその点も考慮してご検討いただくことをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.査定価格より実際に高く売れるのか知りたい

不動産売却 > 売却査定

2023/10/23

査定価格が思ったより低かったです。査定価格より実際に高く売れることはありますか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産は1点もの且つ相場は日々変動しているので、タイミング次第で査定価格より高くで売れる可能性はあります。また依頼する不動産会社によっても販売力や販売戦略が異なるので、誰に依頼するかによっても成約価格は変わってきます。

但し、最初の売り出し価格を欲張ったがために本来売れる金額で売れずに後悔される売主様も少なくはありません。もし、ご質問者様が1社にしか査定依頼をしていないのであれば、2~3社話しを聞いたうえで媒介契約を締結することをお勧めします。不動産が売れる金額には必ずその金額で売れる理由があります。査定価格の根拠をきちんと理解した上で信頼できる人に依頼すると良いでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.道幅が4mない道路の建築について

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/10/23

道幅が4mない道路に接しています。どうすれば建築できますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
まずは前面道路が建築基準法上の道路に指定されているかどうかを役所で確認することが必要です。建築基準法上の道路に指定されている場合はセットバックをすることで建築許可が下ります。

建築基準法上の道路に指定されていない場合は、個別での審査が必要です。同じ道路に接している新しい建物の建築確認の記録を参考にしても良いと思います。『基本的には建築不可、ただし一定の条件を満たせば建築許可が下りる』という道路もあるので、まずは役所で前面道路の種類を確認することが大切です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.都市計画区域かどうかはどうすれば調べることができますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2023/10/09

都市計画区域の調べ方についての解説を希望します。
よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
都市計画区域については市役所の都市計画課で確認することができます。
エリアによってはインターネットでも都市計画図が公開されているので、そちらで確認することも可能です。

民間の方が都市計画に関するサイトを公開していることもありますが、都市計画の変更に未対応であったり、誤っているサイトをたまに見かけるので、インターネットで調べる際は行政が公開しているサイトで確認されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

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