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名前 宮﨑(みやざき) 慎史(しんじ)
出身地 佐賀県
資格 宅建士,管理業務主任者
仲介業務
開始年月
2006年04月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール

所属情報

RE/MAX Revo

所在地

福岡県福岡市博多区中呉服町3番10号

勝冶呉服ビル3F

URL

https://look.remax-japan.jp/agents/711

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

福岡県知事免許(1)第19219号

回答の成績

ベストアンサー数

6

ありがとう数

40

ベストアンサー率:

14.29%

ベストアンサー数:

6件

その他の回答:

36件

回答総数:

42件

Q.住宅ローン、つなぎ融資について、教えて下さい

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/02/01

住宅ローンを組むにあたり、つなぎ融資という言葉を聞きました。素人にわかるように教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。

住宅ローンは基本的に居住用の家を購入する時しか使うことができません。
注文住宅を建てる際は、土地を購入した後にハウスメーカー等で家を建てるという流れになるため、先に土地の購入代金や注文住宅の着手金、中間金を支払う必要があります。
その際に住宅ローンは使うことができないので、家が完成し住宅ローンが使える状態となるまでの間、一時的に受ける融資のことを『つなぎ融資』と呼んでいます。
つなぎ融資は取り扱いがない金融機関もありますのでご注意ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.不動産売却を宅建士に一任する際掛かる費用の種類とおよその額を教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/01/24

規模や数など変わってくるかも知れませんが
不動産売却を宅建士に全て一任する際
掛かる費用の種類やおよそ価格を教えてください

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産の売却にかかる主な費用について回答させていただきます。

■仲介手数料
金額は成約価格により異なります。成約した価格の3%~5%が目安です。

■登記費用
法務局で登録されている情報と実際の情報(売主住所等)が異なる時に発生します。司法書士によって金額は異なりますが2万~5万程度。権利証や登記識別情報の原本がない場合は追加で3万~5万程度かかります。

■土地の測量費用
買主が負担するケースと売主が負担するケースがあります。測量の種類にもよりますが、住宅用地であれば10万~50万程度です。

■建物解体費用や動産処分や
建物の大きさや動産の量によって金額は大きく異なります。

■税金(印紙税、所得税)
印紙は売買契約書に貼付します。金額は成約価格により異なります。1,000万円を超え5,000万円以下であれば1万円~2万円です。所得税についても所有期間よって異なりますが、5年以下の場合は利益から控除額を差し引いた金額の約40%、5年超の場合約20%がかかります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.不動産投資は何故生命保険代わりになると言えるのでしょうか?簡潔に教えて頂きたいです

不動産投資 > 節税・各種保険

2023/01/23

不動産投資は何故生命保険代わりになるのでしょうか?
たまにネットでそう言う記事を見ますが何故不動産投資は生命保険代わりになると言えるのか
簡潔に教えて頂きたいです。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
投資物件をローンで購入する際に団信(団体信用生命保険)に加入するため、生命保険代わりになるという説明が行われています。

団信の仕組みとしては、債務者がローンの返済期間中に死亡又は高度障害になった場合、保険会社がローンの残債を一括して債権者(金融機関等)に支払うという保険です。

そのため万が一の時に借入残高のない不動産を遺族の方に残すことができるため生命保険代わりになるとの説明が行われています。
以上、参考になれば幸いです。

Q.売買契約書締結後に取引キャンセルを打診された場合の対処法について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/01/20

不動産取引で売買契約書を締結した後に相手方から「やはり契約履行できないからキャンセルしてくれ」と言われたのですが、何か請求できないんでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
売買契約締結後のキャンセルについては違約金等が請求できる場合とできない場合について契約時に売主買主双方で確認します。

一般的に買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合や天災地変で建物が倒壊してしまった場合は契約が白紙解除となり違約金等は請求できないよう定めることが多いです。

上記以外の理由や売主、買主どちらかが一方的に契約を解除する場合については、『手付金の金額』又は『違約金として定めた金額を請求することができる』という内容で売買契約を締結することが多いです。

そのためキャンセルの理由と売買契約の内容によって請求できるかどうかが変わってきます。

以上、参考になれば幸いです。

Q.住宅購入を迷う。マンションか戸建か

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2023/01/20

マンションの方が売り易いから、マンションを買った方が良いと聞きました。本当ですか?それは何故ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションは住みたいという人が多いエリアに建てられていることが多いため、
需要が多い=売りやすいという方程式はある程度成り立つと思います。

ただし全てのマンションがそうではありません。立地が悪く売りにくいマンションや立地はよくても管理がずさんで需要が少ないマンションも存在します。

なので、将来の売却のことを考えてマンションを買うのであれば、立地(駅近くなど)、世帯数、管理会社の3つのポイントをおさえて選ぶと良いでしょう。

一部のプレミアマンションを除いて基本的に新築はリセールが悪いです。リセールを重要視しているのであれば新築よりも中古をお勧めします。
以上、参考になれば幸いです。

Q.不動産会社に就職する際地方の都市部か大都市の郊外どちらの方が年収がいいのでしょうか?

不動産業界 > 不動産会社

2023/01/11

不動産会社に就職する際
地方の都市部と大都市の郊外
どちらの方が年収がいいのでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。

仲介業の売上は売買価格や家賃に比例して高くなるので、まずは不動産相場を確認されると良いのではないでしょうか。ただし相場が高いエリアほど競合他社も増えるので、相場と不動産会社の数のバランスをみればどちらが稼ぎやすいのかある程度シミュレーションができると思います。

地方の都市部のイメージは古くからある老舗の不動産会社がコミュニティを重視しながら活動しているような印象があります。大都市の郊外では大手不動産会社の都市部では活躍できない社員が反響営業をメインに活動している印象があります。相談者様が勝負しやすい方を選ぶことで早めに年収も上がっていくと思います。

以上、参考になれば幸いです。

Q.1LDKで初めて同棲する際どれくらいの広さがいいのでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/11

1LDKに初めて同棲する際どれくらいの広さがいいのでしょうか?
狭すぎず広すぎず
〇〇〜○○で教えてください

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。

1年間ほど35㎡の1LDKで同棲した経験がありますが狭くて引越しました。
二人とも特別に荷物が多いほうではなかったのですが、長く住む予定であれば35㎡では狭いと思います。

40㎡~45㎡であれば狭すぎず広すぎずストレスを感じることなく生活できると思います。

以上、参考になれば幸いです。

Q.賃貸で部屋を借りる際20代の平均の賃料は分かりますでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/04

20代単身の平均的な賃料はどれくらいでしょうか?
データとして中々ないので宅建士さんの体感で教えていただけると幸いです。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

賃貸の単身者の場合、手取金額の30%程度の物件で契約することが多いです。
ただし20代の平均年収は前半(20歳~24歳)で約260万、後半(25歳~29歳)で約370万と大きく変わります。実際にはこの金額から税金や年金等が引かれて80%程度が手取金額となるので、その金額をもとに計算すると20代前半で5.2万/月、20代後半で7.4万/月が平均的な賃料となります。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.賃貸で部屋を借りる際20代の平均の賃料は分かりますでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/04

20代単身の平均的な賃料はどれくらいでしょうか?
データとして中々ないので宅建士さんの体感で教えていただけると幸いです。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

賃貸の単身者の場合、手取金額の30%程度の物件で契約することが多いです。
ただし20代の平均年収は前半(20歳~24歳)で約260万、後半(25歳~29歳)で約370万と大きく変わります。実際にはこの金額から税金や年金等が引かれて80%程度が手取金額となるので、その金額をもとに計算すると20代前半で5.2万/月、20代後半で7.4万/月が平均的な賃料となります。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.隣の部屋への挨拶は近年ではするものでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/01

昔は菓子折りなど持ち挨拶等していたと両親からききましたが近年ではするのはどれくらいでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

よくお客様からもいただく質問です。
近隣挨拶についてはエリアによって異なるかもしれませんが、私が住んでいる福岡エリアでは1R等の単身者向けのマンションでは近隣に挨拶をする風習はほぼありません。私も2年ぐらい単身者用のマンションに住んでいましたが近隣住民の方とは全く接点がなく顔も変わらないという状態でした。

ただし、ファミリータイプのマンションでは近隣挨拶をしている方が多いです。そのようなマンションでは管理人がいることが多いので聞いてみると良いでしょう。

Q.20代で部屋を借りる際年収に合わない家賃以外で通らない場合はありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/31

20代が部屋を借りる際の審査で、家賃が合わない以外で審査が通らない事由はありますでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。
入居審査では年収に対する家賃の割合以外にも以下の理由で通らないことがあります。

1、過去に何度も家賃の滞納がある
2、間取りと入居者数の不一致
3、本人確認時の電話対応が悪い、連絡がつながらない
4、転貸借、民泊、セカンドハウスを疑われる
5.審査に落ちたわけではないのに仲介業者に「審査に落ちた」と伝えられる

管理会社や保証会社によって審査基準は異なります。
その特性を把握している不動産エージェントに依頼することがスムーズに部屋探しをするポイントです。

Q.クーリングオフについて聞かされなかった時いつまでいけますか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2022/12/24

クーリングオフについて教えてください
クーリングオフについて相手から何も聞かされてない場合物件引渡し後もクーリングオフの申請はできるのでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

クーリングオフは冷静な判断ができない状態で申込みをしてまった消費者を守るための救済措置になります。不動産売買では申込みから引渡しまで一定の期間を設けることが多いので、代金の支払いや引渡しまで終わっていると基本的にクーリングオフは適用とならないケースが多いです。

例外として同日に売買契約と引渡しを行うケースはありますが、不動産会社の事務所や買主の希望で買主宅や勤務先で申込みをした場合はクーリングオフの適用除外となります。そのため多くの不動産会社ではクーリングオフの適用とならないように対策をしています。

また、不動産売買のクーリングオフは売主が宅建業者で買主が非業者の場合しか適用されません。売主が個人の場合、宅建業者が仲介した場合でもクーリングオフは適用となりませんのでご注意ください。

Q.空き家を更地化するとどのくらい固定資産税は高くなる?

法律と税金 > その他税金一般

2022/12/23

空き家を更地化するとどのくらい固定資産税は高くなるのでしょうか?固定資産税が高くなることを承知の上で更地にするメリットがあるとすればそれはどのようなメリットでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

土地の固定資産税については評価額の1.4%で計算されますが、
建物が建っている住宅用地の固定資産税については以下の軽減措置があります。

小規模住宅用地(200㎡までの土地)は評価額の1/6
一般住宅用地(200㎡を超え、住宅の10倍までの土地)は評価額の1/3

更地にするとこの軽減措置を受けることができなくなるので、その分の税金が高くなります。ただし建物が建っていても市町村から建物倒壊などの恐れがある『特定空き家』に指定されてしまうとこの軽減措置は使うことができません。加えて50万以下の過料や通常よりも高額な解体費用を請求される可能があるので、更地にするとその心配がなくなるということはメリットといえます。

他には『空き家を管理する手間が省ける』ということがメリットになります。
空き家は放火や隣地との越境トラブル等の危険性があるため更地に比べると管理に手間がかかります。その手間や心配が解消されることがメリットになります。

更地にした方が売りやすいという意見もありますが、築古の建物をそのまま買い取ってリフォームする業者もいるので、その点は慎重に判断したほうが良いでしょう。

Q.未公開物件について教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/12/22

未公開物件の基準はなんでしょうか?

例 宣伝をせずその会社からしか契約できない
など

どのような基準があるのでしょうか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産業界ではレインズという不動産業者専用のサイトで物件情報が共有されています。そのレインズに掲載前の物件のことを不動産業者間では『未公開物件』と呼んだりします。

ただし、一般の方に対してはレインズに掲載されていてもスーモやアットホーム等のポータルサイトで一般公開されていない物件を未公開物件として紹介している不動会社は存在します。そのため未公開物件の基準は曖昧でエリアによっても異なると思います。

Q.売主の手付金保全措置が不要な場合とは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/21

一般的に売主の手付金保全措置が不要な場合とはどのような場合ですか?
また、不動産の個人間売買においては売主の手付金保全措置のルールの適用はどうなっていますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

手付金の保全措置は売主が宅建業者で買主が個人の場合に適用となります。
ただし以下に該当する場合、保全措置は不要とされています。

①工事完了前の売買で手付金の額が売買代金の5%以下かつ1,000万円以下の場合
②工事完了後の売買で手付金の額が売買代金の10%以下かつ1,000万円以下の場合
現状はこの金額以内で保全措置は講じずに売買契約をするケースが多いです。

個人間売買においては、売主に手付金の保全措置に関する定めはありません。
なので、売主が債務整理などでお金に困っている場合や住宅ローンの残代金が売買代金を上回る場合は手付金の支払いについて注意が必要です。
手付金を支払わないケースもあれば双方が信頼できる第三者(エスクロー等)に預けて売買契約をするケースがあります。

以上、参考になれば幸いです。

Q.管理費・修繕積立金を滞納するマンション住民に支払わせるには?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2022/12/20

同じマンション内で管理費・修繕積立金を長期間にわたって滞納している住民がいるのですが、支払うように促すにはどうすればいいですか?

管理組合がしっかり動いてくれてないみたいでもし時効が成立してしまったらそのしわ寄せは自分達に来るのでなんとかしたいです。ただ、同じマンション内なので住民同士のいざこざやトラブルになるような荒々しいことは避けたいです。

アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

管理会社と管理組合の契約の中に督促業務が入っているのであれば、一定レベルまでの督促は管理会社で対応できるので、まずは契約内容を確認し管理会社に相談しましょう。ただし、債権者は管理組合になるので最終的にはどのような管理形態であれ理事長や役員の協力は必要不可欠です。管理組合がどうしても動かない場合、ご自身で役員になることも検討したほうが良いでしょう。

滞納督促の基本的な流れとしては、
督促状送付➡電話督促➡訪問➡内容証明送付➡訴訟
という流れで督促することが一般的です。
管理費や修繕積立金滞納の時効成立は5年です。
滞納が5年を迎えるまでに時効を中断するような動きが管理組合として必要です。

このような滞納者は住宅ローンも滞納していることが多く、管理費等の時効を迎えるより先に住宅ローンの債権回収会社から競売請求をされ所有者が変わることも多々あります。その際は基本的に新所有者に滞納金が請求できるので、滞納者の状況をみながら対応すると良いでしょう。

Q.囲い込み・両手取引とはなんですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/12/19

物件購入の為に記事などで囲い込みや両手取引など目にしたのですがどう言う意味でしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

囲い込みとは売主から売却の依頼を受けた不動産会社が物件情報を他社に公開せず、自社だけで販売活動をする行為のことを『囲い込み』といいます。
囲い込みをされると単純に物件の紹介数が減ってしまうので、本来売れるはずの金額で売却できなかったり、売却期間が長期化するなど、売主にとっては大変迷惑な行為です。

囲い込みの理由は仲介手数料の仕組みに原因があります。
売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、自社で買主を見つけた場合、売主、買主の双方から仲介手数料を徴収できます。これを『両手取引』といいます。

両手取引に対し、買主を別の不動産会社が見つけた場合、買主からの仲介手数料はその不動産会社に支払われるため売上が半分になってしまいます。この取引を片手取引や手数料分かれといいます。

そのため悪質な不動産業者では会社の利益を優先するために囲い込みが行われており、今でも不動産業界の悪しき風習として残っています。囲い込みで利益を上げた営業マンが褒められるような会社は今も存在します。そのような不動産会社に依頼しないようご注意ください。

Q.非線引き区域にある土地の特徴や規制について教えてください

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/18

非線引き区域にある土地とはどのような土地でどのような規制を受けますか。非線引き区域にある土地を購入して家を建てる際に注意すべき点はありますか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

市町村では秩序ある街並みを形成するため各エリアの都市計画や建築することができる建物の基準を定めています。活発に市街化を形成していくエリアを『市街化区域』と呼び、逆に市街化を抑え自然を残していくエリアを『市街化調整区域』と呼びます。『非線引き区域』とはそのどちらにも指定されていないエリアのことです。

将来的に市街化区域や市街化調整区域に分類される可能もありますが、建築に対する制限が比較的緩やかであることが特徴です。ただし、近隣に何が建つか分からないというようなデメリットも存在します。建築予定地の用途地域がどのようになっているか確認するようにしましょう。

ライフライン(上下水やガス)についても整備されていないエリアが多いです。
その場合、整備されているエリアで同じ家を建てるより予算が高くなることが考えられます。他にも住宅ローンの融資対象外としている金融機関が多いのでつなぎ融資や住宅ローンを使う場合はご注意ください。

Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください

法律と税金 > その他税金一般

2022/12/18

マイホームを買い変えた際に受けられる
税金優遇制度は何かありますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

特定居住用財産の買換え特例を受けることができます。
この特例は買換えで利益がでた場合に支払うべき譲渡所得税(利益の約20%分)の支払いを先送りにすることができる特例です。
この特例を使うには以下に該当していることが条件となります。

① 売却不動産の所有期間が10年以上
② 住まなくなった日から3年以内の売却
③ 売却代金が1億円以内
④ 直近でその他の優遇措置を受けていない…etc

この特例は支払いの先送りで非課税になる訳ではありせん。
購入した不動産を売却する際に合算して課税されます。
また、住宅ローン控除との併用ができませんのでシミュレーションをした上で
どちらを利用した方が良いのか判断するようにしましょう。

Q.不動産購入申込みをキャンセルした際でもキャンセル料は発生しますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/12/14

契約時手付金を払い、契約を破棄する時は手付金を放棄すればできますが
申込みをキャンセルする際キャンセル料等金銭支払いは発生しますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産売買契約において申込みから契約まで間にキャンセルとなった場合、基本的にキャンセル料は発生しません。ただし、キャンセルは売主様に対して大変迷惑がかかる行為です。まずは申込前にキャンセルにならないようしっかり検討した上で申込みを行い、どうしてもキャンセルになる場合はきちんと理由を不動産会社にお伝えするようにしましょう。また、申込時に申込金や申込証拠金を買主様よりお預りしている不動産会社もいるようですが、キャンセルになった場合は基本的に返金されます。

Q.不動産売却時に石綿の調査は義務ですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/12/09

不動産を売却する時石綿(アスベスト)の疑いがある場合調査は義務でしょうか?
また費用は実費になりますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産売買においては売主様にアスベストの調査義務はありません。宅建業者が買主様に対してアスベストの調査記録の有無を説明することが義務付けられています。たまに買主様よりアスベストの調査をしてほしいと言われるケースはあります。その場合の費用負担は協議でどちらが負担するか決めますが、原則としては売主様負担でやることが多いです。費用はエリアや建物のスペックにもよりますが3万~5万程度です。

また、2022年4月から建物の解体等を行う工事業者にアスベストの調査及び結果報告をすることが義務付けられました。売主様や依頼者はこれに協力することが義務付けられています。

アスベストは2006年9月に使用が禁止されるまで大変使いやすい建築資材として多くの建物で使われてきました。それ以前に建築された建物にはどこかしらで使われている可能性が高いと思われます。特にそのような建物をリフォームや解体をする時はアスベストが飛散してしまいます。その時に吸い込んでしまい人体に影響がでること対し細心の注意を払うことを目的として義務化されたと思われます。

Q.仮差押登記付きの不動産の購入リスクについて

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/12/09

こんにちは。仮差押登記付きの不動産の購入リスクとして、どのような点を予め把握しておけばいいでしょうか。よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

仮差押登記付きの不動産を購入する場合、債権者が不動産売買について承諾しているかどうかがポイントとなります。基本的に債権者の承諾がない状態で勝手には売買できません。勝手にしてしまうと『売主に売買代金だけ払って所有権移転登記ができない』又は『代金は支払ったのに自由にその不動産を使用できない』ということにもなりかねません。

なので、まずは登記事項証明書で誰が債権者なのかを確認し、仮差押え登記を解消するための条件を確認しましょう。その上で誰がどのタイミングで仮差押え登記を解消するのか売主側と協議してください。

ケースとして多いのは売買契約から引渡しまでの間、または引渡しと同時に売主負担で仮差押え登記を解消した上で買主に引渡すとするケースが多いと思います。契約前の段階でこのことを確認し、その内容を契約書類に記載した上で取引をすることで仮差押登記付き不動産の購入リスクは軽減されると思います。

Q.仮換地と換地と保留地の違いについて

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/05

重説の「土地区画整理法に基づく制限」の項目に仮換地と換地と保留地のチェックボックスがありますが、これらはどういった内容を意味する言葉でしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
土地区画整理とは不整形で無秩序な建物が並ぶ街を、整備をして住みやすい街にするための街づくり事業で、大まかには以下のような流れで行われます。

事業計画決定➡仮換地の指定➡工事開始~完了➡換地処分➡清算➡事業完了

従前の土地の所有者が工事完了後に与えられる土地のことを「換地」といいますが、工事が完了するまでは正式な土地の面積や隣地との境界が不明確です。そのため工事期間中は仮に使用することができる土地が与えられます。その土地のことを「仮換地」といいます。土地区画整理事業には多額の費用がかかります。工事により従前の土地の所有者に与える換地以外の「新たな区画」を造り出し、その土地を売却し事業費用に充当することができます。この新たに生まれた土地のことを保留地といいます。

Q.アットホーム(at home)とは?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/12/05

不動産会社にとってアットホームという会社はどのような存在ですか?アットホームの提供するサービスの良さや魅力はどのあたりにありますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。 

アットホーム、スーモ、ホームズは不動産業界の3大ポータルサイトと言われています。どのサイトも反響獲得のツールとして使われていますが、アットホームは郊外エリアでの反響獲得に強いことで有名です。また、アットホームは利用している不動産業者数が日本№1です。理由としては、顧客管理や市場調査レポートの作成等、業務支援ツールが充実しているということが考えられます。

Q.マンションの配管工事費用は誰が負担しますか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2022/12/04

共用部分を通過する配管の工事であれば管理組合が負担してくれますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

費用負担については、工事する部分が共用部分なのか専有部分なのかがポイントとなります。共用部分であれば管理組合の負担となりますが、専有部分であれば区分所有者の個人負担となるのが原則です。共用部分の範囲については管理規約に明記されていると思いますので各組合の管理規約をご確認ください。

ちなみに国交省が公表している「マンション標準管理規約」では給水管については、本管から各住戸メーターまで、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分とされています。マンションの老朽化により頻繁に漏水が発生するようなマンションでは専有部分も含めて管理組合が配管の工事費用を負担しているケースもあるようですが、その場合は基本的に総会の決議(承認)が必要です。

Q.投資用ワンルームマンションの管理組合の運営実態とは?

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2022/11/22

一般的に投資用ワンルームマンションでも理事長がいて管理組合総会が開かれていますか?理事長になってくれる人がいない場合は管理組合の運営はどうなるのでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

投資用ワンルームマンションでは組合運営を自分ごとして考えている所有者がいるマンションでは毎年きちんと総会は開かれています。しかしながら、そのような所有者が存在しないマンションでは管理会社任せになっていることが多いのが実情です。誠実でまともな管理会社であれば管理組合運営が機能していないことの危険性(印鑑、通帳の同時保管や共用部分の維持修繕等)を所有者に発信し、正常に機能するような動きをしますが、中には管理組合が機能していないことをいいことに管理委託料や共用部分の工事費のキャッシュバック等で暴利を得ているような悪質な管理会社も存在します。

『マンションを買うなら管理を買え』という言葉は実需用だけではなく、投資用マンションにも該当します。もし、管理組合総会が年に一度も開催されていないようなマンションを所有している場合、早めに管理会社に状況を確認するようにしましょう。

Q.耐震、免震、制震で一番揺れない構造はどれ?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/19

耐震、免震、制震で一番揺れない構造はどれでしょうか。そのほかこれら3つの主な違いについても教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

耐震、免震、制震で一番揺れにくいのは『免震構造』だといわれています。それぞれの特徴についてご説明します。

耐震構造
建物の揺れに対する『強度を強くする』構造です。破損、倒壊しにくい構造のことですので、揺れを抑える構造ではありません。筋交いや耐力壁を一般住宅より多く使用することで耐震性能を高めています。免震構造や制震構造と比べると工事費用が安く、戸建住宅にも多く採用されています。

免震構造
地盤と建物の間に免震装置を入れて『揺れを吸収する』構造です。地盤と建物の間にダンパー等を設置して、地盤の揺れを建物に伝えないようにします。耐震構造や制震構造と比べ揺れを大きく軽減できますが、縦揺れには強くないといわれています。他の工法と比べて効果は高いですが、工事費用やメンテナンス費用が高くなります。大規模な病院や美術館などで多く採用されています。

制震構造
制震構造とは、建物に直接制震装置を設置して『揺れを軽減』する構造です。免震構造では地盤と建物の間に装置を取り付けますが、制震構造では直接建物に取り付けます。これにより、地震エネルギーが建物に伝わりにくくなり、揺れが軽減されるというわけです。高層ビルなどで多く採用されています。

Q.賃貸でプロパンガスはやめた方がいいですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/25

ネット上ではこういったプロパンの賃貸はやめた方がいい系の記事をちらほら見かけます。不動産屋さん視点でもやはりおすすめはしない感じですか?

https://hitorinokurasi.com/archives/11937 
https://www.tainavi-switch.com/contents/43879/

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

プロパンガス会社やエリアによって料金設定は大きく異なります。高めの料金設定にしている一部のプロパン会社のせいで、プロパンガス=高いというイメージをお持ちの方が多いようですが、都市ガスと同等程度の料金設定でやっているプロパンガス会社も存在します。1社のプロパンガス会社しか供給ができないようなエリアでは料金設定が高くなる傾向にありますが、他のプロパンガス会社も供給できるエリアや都市ガスの配管が整備されているようなエリアでは競争の原理が働き安くなる傾向が多いように感じます。プロパンガス会社や賃貸の管理会社で料金表をご確認されることをお勧めします。都市ガスとプロパンガスでは発熱量が違いますので、現在、都市ガスをお使いであれば使用されている㎥数の半分程度で試算すると目安のガス料金になると思います。

Q.管理組合の議事録は閲覧できますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/17

「マンションは管理を買え」と言いますが、購入検討にあたり私のような部外者が管理組合の議事録を見せてもらうことはできるのでしょうか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

議事録の確認は可能です。
売主から依頼を受けた不動産会社がコピーを持っていることが多いので、
『購入を検討するために議事録を確認したい』旨を伝えると閲覧できます。

たまに売主が議事録を紛失していて不動産会社も議事録を持っていないケースがあります。その際は売主又は不動産会社経由であれば基本的に議事録のコピーは取得できます。

直接管理組合や管理会社に行っても見せてもらえる可能性は低いので不動産会社に相談しましょう。

Q.不動産を売却した際に領収書の発行は必要ですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/12

不動産売却時に買主へ領収書の発行をしなくてもよい場合があれば教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

代金の支払いが銀行振込みの場合、振込明細を領収書の代わりとすることが可能です。その際は『代金の支払いは銀行振込ですること』及び『領収書は発行しない』旨を売買契約書の特約に記載し事前に買主の承諾をもらいましょう。

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宮﨑(みやざき) 慎史(しんじ) 宅建士

RE/MAX Revo

福岡県福岡市博多区中呉服町3番10号勝冶呉服ビル3F

Q.住宅ローン、つなぎ融資について、教えて下さい

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/02/01

住宅ローンを組むにあたり、つなぎ融資という言葉を聞きました。素人にわかるように教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。

住宅ローンは基本的に居住用の家を購入する時しか使うことができません。
注文住宅を建てる際は、土地を購入した後にハウスメーカー等で家を建てるという流れになるため、先に土地の購入代金や注文住宅の着手金、中間金を支払う必要があります。
その際に住宅ローンは使うことができないので、家が完成し住宅ローンが使える状態となるまでの間、一時的に受ける融資のことを『つなぎ融資』と呼んでいます。
つなぎ融資は取り扱いがない金融機関もありますのでご注意ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.不動産売却を宅建士に一任する際掛かる費用の種類とおよその額を教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/01/24

規模や数など変わってくるかも知れませんが
不動産売却を宅建士に全て一任する際
掛かる費用の種類やおよそ価格を教えてください

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産の売却にかかる主な費用について回答させていただきます。

■仲介手数料
金額は成約価格により異なります。成約した価格の3%~5%が目安です。

■登記費用
法務局で登録されている情報と実際の情報(売主住所等)が異なる時に発生します。司法書士によって金額は異なりますが2万~5万程度。権利証や登記識別情報の原本がない場合は追加で3万~5万程度かかります。

■土地の測量費用
買主が負担するケースと売主が負担するケースがあります。測量の種類にもよりますが、住宅用地であれば10万~50万程度です。

■建物解体費用や動産処分や
建物の大きさや動産の量によって金額は大きく異なります。

■税金(印紙税、所得税)
印紙は売買契約書に貼付します。金額は成約価格により異なります。1,000万円を超え5,000万円以下であれば1万円~2万円です。所得税についても所有期間よって異なりますが、5年以下の場合は利益から控除額を差し引いた金額の約40%、5年超の場合約20%がかかります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.不動産投資は何故生命保険代わりになると言えるのでしょうか?簡潔に教えて頂きたいです

不動産投資 > 節税・各種保険

2023/01/23

不動産投資は何故生命保険代わりになるのでしょうか?
たまにネットでそう言う記事を見ますが何故不動産投資は生命保険代わりになると言えるのか
簡潔に教えて頂きたいです。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
投資物件をローンで購入する際に団信(団体信用生命保険)に加入するため、生命保険代わりになるという説明が行われています。

団信の仕組みとしては、債務者がローンの返済期間中に死亡又は高度障害になった場合、保険会社がローンの残債を一括して債権者(金融機関等)に支払うという保険です。

そのため万が一の時に借入残高のない不動産を遺族の方に残すことができるため生命保険代わりになるとの説明が行われています。
以上、参考になれば幸いです。

Q.売買契約書締結後に取引キャンセルを打診された場合の対処法について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/01/20

不動産取引で売買契約書を締結した後に相手方から「やはり契約履行できないからキャンセルしてくれ」と言われたのですが、何か請求できないんでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
売買契約締結後のキャンセルについては違約金等が請求できる場合とできない場合について契約時に売主買主双方で確認します。

一般的に買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合や天災地変で建物が倒壊してしまった場合は契約が白紙解除となり違約金等は請求できないよう定めることが多いです。

上記以外の理由や売主、買主どちらかが一方的に契約を解除する場合については、『手付金の金額』又は『違約金として定めた金額を請求することができる』という内容で売買契約を締結することが多いです。

そのためキャンセルの理由と売買契約の内容によって請求できるかどうかが変わってきます。

以上、参考になれば幸いです。

Q.住宅購入を迷う。マンションか戸建か

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2023/01/20

マンションの方が売り易いから、マンションを買った方が良いと聞きました。本当ですか?それは何故ですか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションは住みたいという人が多いエリアに建てられていることが多いため、
需要が多い=売りやすいという方程式はある程度成り立つと思います。

ただし全てのマンションがそうではありません。立地が悪く売りにくいマンションや立地はよくても管理がずさんで需要が少ないマンションも存在します。

なので、将来の売却のことを考えてマンションを買うのであれば、立地(駅近くなど)、世帯数、管理会社の3つのポイントをおさえて選ぶと良いでしょう。

一部のプレミアマンションを除いて基本的に新築はリセールが悪いです。リセールを重要視しているのであれば新築よりも中古をお勧めします。
以上、参考になれば幸いです。

Q.不動産会社に就職する際地方の都市部か大都市の郊外どちらの方が年収がいいのでしょうか?

不動産業界 > 不動産会社

2023/01/11

不動産会社に就職する際
地方の都市部と大都市の郊外
どちらの方が年収がいいのでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。

仲介業の売上は売買価格や家賃に比例して高くなるので、まずは不動産相場を確認されると良いのではないでしょうか。ただし相場が高いエリアほど競合他社も増えるので、相場と不動産会社の数のバランスをみればどちらが稼ぎやすいのかある程度シミュレーションができると思います。

地方の都市部のイメージは古くからある老舗の不動産会社がコミュニティを重視しながら活動しているような印象があります。大都市の郊外では大手不動産会社の都市部では活躍できない社員が反響営業をメインに活動している印象があります。相談者様が勝負しやすい方を選ぶことで早めに年収も上がっていくと思います。

以上、参考になれば幸いです。

Q.1LDKで初めて同棲する際どれくらいの広さがいいのでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/11

1LDKに初めて同棲する際どれくらいの広さがいいのでしょうか?
狭すぎず広すぎず
〇〇〜○○で教えてください

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。

1年間ほど35㎡の1LDKで同棲した経験がありますが狭くて引越しました。
二人とも特別に荷物が多いほうではなかったのですが、長く住む予定であれば35㎡では狭いと思います。

40㎡~45㎡であれば狭すぎず広すぎずストレスを感じることなく生活できると思います。

以上、参考になれば幸いです。

Q.賃貸で部屋を借りる際20代の平均の賃料は分かりますでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/04

20代単身の平均的な賃料はどれくらいでしょうか?
データとして中々ないので宅建士さんの体感で教えていただけると幸いです。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

賃貸の単身者の場合、手取金額の30%程度の物件で契約することが多いです。
ただし20代の平均年収は前半(20歳~24歳)で約260万、後半(25歳~29歳)で約370万と大きく変わります。実際にはこの金額から税金や年金等が引かれて80%程度が手取金額となるので、その金額をもとに計算すると20代前半で5.2万/月、20代後半で7.4万/月が平均的な賃料となります。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.賃貸で部屋を借りる際20代の平均の賃料は分かりますでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/04

20代単身の平均的な賃料はどれくらいでしょうか?
データとして中々ないので宅建士さんの体感で教えていただけると幸いです。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

賃貸の単身者の場合、手取金額の30%程度の物件で契約することが多いです。
ただし20代の平均年収は前半(20歳~24歳)で約260万、後半(25歳~29歳)で約370万と大きく変わります。実際にはこの金額から税金や年金等が引かれて80%程度が手取金額となるので、その金額をもとに計算すると20代前半で5.2万/月、20代後半で7.4万/月が平均的な賃料となります。以上、参考にしていただければ幸いです。

Q.隣の部屋への挨拶は近年ではするものでしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/01

昔は菓子折りなど持ち挨拶等していたと両親からききましたが近年ではするのはどれくらいでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

よくお客様からもいただく質問です。
近隣挨拶についてはエリアによって異なるかもしれませんが、私が住んでいる福岡エリアでは1R等の単身者向けのマンションでは近隣に挨拶をする風習はほぼありません。私も2年ぐらい単身者用のマンションに住んでいましたが近隣住民の方とは全く接点がなく顔も変わらないという状態でした。

ただし、ファミリータイプのマンションでは近隣挨拶をしている方が多いです。そのようなマンションでは管理人がいることが多いので聞いてみると良いでしょう。

Q.20代で部屋を借りる際年収に合わない家賃以外で通らない場合はありますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/31

20代が部屋を借りる際の審査で、家賃が合わない以外で審査が通らない事由はありますでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。
入居審査では年収に対する家賃の割合以外にも以下の理由で通らないことがあります。

1、過去に何度も家賃の滞納がある
2、間取りと入居者数の不一致
3、本人確認時の電話対応が悪い、連絡がつながらない
4、転貸借、民泊、セカンドハウスを疑われる
5.審査に落ちたわけではないのに仲介業者に「審査に落ちた」と伝えられる

管理会社や保証会社によって審査基準は異なります。
その特性を把握している不動産エージェントに依頼することがスムーズに部屋探しをするポイントです。

Q.クーリングオフについて聞かされなかった時いつまでいけますか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2022/12/24

クーリングオフについて教えてください
クーリングオフについて相手から何も聞かされてない場合物件引渡し後もクーリングオフの申請はできるのでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

クーリングオフは冷静な判断ができない状態で申込みをしてまった消費者を守るための救済措置になります。不動産売買では申込みから引渡しまで一定の期間を設けることが多いので、代金の支払いや引渡しまで終わっていると基本的にクーリングオフは適用とならないケースが多いです。

例外として同日に売買契約と引渡しを行うケースはありますが、不動産会社の事務所や買主の希望で買主宅や勤務先で申込みをした場合はクーリングオフの適用除外となります。そのため多くの不動産会社ではクーリングオフの適用とならないように対策をしています。

また、不動産売買のクーリングオフは売主が宅建業者で買主が非業者の場合しか適用されません。売主が個人の場合、宅建業者が仲介した場合でもクーリングオフは適用となりませんのでご注意ください。

Q.空き家を更地化するとどのくらい固定資産税は高くなる?

法律と税金 > その他税金一般

2022/12/23

空き家を更地化するとどのくらい固定資産税は高くなるのでしょうか?固定資産税が高くなることを承知の上で更地にするメリットがあるとすればそれはどのようなメリットでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

土地の固定資産税については評価額の1.4%で計算されますが、
建物が建っている住宅用地の固定資産税については以下の軽減措置があります。

小規模住宅用地(200㎡までの土地)は評価額の1/6
一般住宅用地(200㎡を超え、住宅の10倍までの土地)は評価額の1/3

更地にするとこの軽減措置を受けることができなくなるので、その分の税金が高くなります。ただし建物が建っていても市町村から建物倒壊などの恐れがある『特定空き家』に指定されてしまうとこの軽減措置は使うことができません。加えて50万以下の過料や通常よりも高額な解体費用を請求される可能があるので、更地にするとその心配がなくなるということはメリットといえます。

他には『空き家を管理する手間が省ける』ということがメリットになります。
空き家は放火や隣地との越境トラブル等の危険性があるため更地に比べると管理に手間がかかります。その手間や心配が解消されることがメリットになります。

更地にした方が売りやすいという意見もありますが、築古の建物をそのまま買い取ってリフォームする業者もいるので、その点は慎重に判断したほうが良いでしょう。

Q.未公開物件について教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/12/22

未公開物件の基準はなんでしょうか?

例 宣伝をせずその会社からしか契約できない
など

どのような基準があるのでしょうか

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産業界ではレインズという不動産業者専用のサイトで物件情報が共有されています。そのレインズに掲載前の物件のことを不動産業者間では『未公開物件』と呼んだりします。

ただし、一般の方に対してはレインズに掲載されていてもスーモやアットホーム等のポータルサイトで一般公開されていない物件を未公開物件として紹介している不動会社は存在します。そのため未公開物件の基準は曖昧でエリアによっても異なると思います。

Q.売主の手付金保全措置が不要な場合とは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/21

一般的に売主の手付金保全措置が不要な場合とはどのような場合ですか?
また、不動産の個人間売買においては売主の手付金保全措置のルールの適用はどうなっていますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

手付金の保全措置は売主が宅建業者で買主が個人の場合に適用となります。
ただし以下に該当する場合、保全措置は不要とされています。

①工事完了前の売買で手付金の額が売買代金の5%以下かつ1,000万円以下の場合
②工事完了後の売買で手付金の額が売買代金の10%以下かつ1,000万円以下の場合
現状はこの金額以内で保全措置は講じずに売買契約をするケースが多いです。

個人間売買においては、売主に手付金の保全措置に関する定めはありません。
なので、売主が債務整理などでお金に困っている場合や住宅ローンの残代金が売買代金を上回る場合は手付金の支払いについて注意が必要です。
手付金を支払わないケースもあれば双方が信頼できる第三者(エスクロー等)に預けて売買契約をするケースがあります。

以上、参考になれば幸いです。

Q.管理費・修繕積立金を滞納するマンション住民に支払わせるには?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2022/12/20

同じマンション内で管理費・修繕積立金を長期間にわたって滞納している住民がいるのですが、支払うように促すにはどうすればいいですか?

管理組合がしっかり動いてくれてないみたいでもし時効が成立してしまったらそのしわ寄せは自分達に来るのでなんとかしたいです。ただ、同じマンション内なので住民同士のいざこざやトラブルになるような荒々しいことは避けたいです。

アドバイスよろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

管理会社と管理組合の契約の中に督促業務が入っているのであれば、一定レベルまでの督促は管理会社で対応できるので、まずは契約内容を確認し管理会社に相談しましょう。ただし、債権者は管理組合になるので最終的にはどのような管理形態であれ理事長や役員の協力は必要不可欠です。管理組合がどうしても動かない場合、ご自身で役員になることも検討したほうが良いでしょう。

滞納督促の基本的な流れとしては、
督促状送付➡電話督促➡訪問➡内容証明送付➡訴訟
という流れで督促することが一般的です。
管理費や修繕積立金滞納の時効成立は5年です。
滞納が5年を迎えるまでに時効を中断するような動きが管理組合として必要です。

このような滞納者は住宅ローンも滞納していることが多く、管理費等の時効を迎えるより先に住宅ローンの債権回収会社から競売請求をされ所有者が変わることも多々あります。その際は基本的に新所有者に滞納金が請求できるので、滞納者の状況をみながら対応すると良いでしょう。

Q.囲い込み・両手取引とはなんですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/12/19

物件購入の為に記事などで囲い込みや両手取引など目にしたのですがどう言う意味でしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

囲い込みとは売主から売却の依頼を受けた不動産会社が物件情報を他社に公開せず、自社だけで販売活動をする行為のことを『囲い込み』といいます。
囲い込みをされると単純に物件の紹介数が減ってしまうので、本来売れるはずの金額で売却できなかったり、売却期間が長期化するなど、売主にとっては大変迷惑な行為です。

囲い込みの理由は仲介手数料の仕組みに原因があります。
売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、自社で買主を見つけた場合、売主、買主の双方から仲介手数料を徴収できます。これを『両手取引』といいます。

両手取引に対し、買主を別の不動産会社が見つけた場合、買主からの仲介手数料はその不動産会社に支払われるため売上が半分になってしまいます。この取引を片手取引や手数料分かれといいます。

そのため悪質な不動産業者では会社の利益を優先するために囲い込みが行われており、今でも不動産業界の悪しき風習として残っています。囲い込みで利益を上げた営業マンが褒められるような会社は今も存在します。そのような不動産会社に依頼しないようご注意ください。

Q.非線引き区域にある土地の特徴や規制について教えてください

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/18

非線引き区域にある土地とはどのような土地でどのような規制を受けますか。非線引き区域にある土地を購入して家を建てる際に注意すべき点はありますか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

市町村では秩序ある街並みを形成するため各エリアの都市計画や建築することができる建物の基準を定めています。活発に市街化を形成していくエリアを『市街化区域』と呼び、逆に市街化を抑え自然を残していくエリアを『市街化調整区域』と呼びます。『非線引き区域』とはそのどちらにも指定されていないエリアのことです。

将来的に市街化区域や市街化調整区域に分類される可能もありますが、建築に対する制限が比較的緩やかであることが特徴です。ただし、近隣に何が建つか分からないというようなデメリットも存在します。建築予定地の用途地域がどのようになっているか確認するようにしましょう。

ライフライン(上下水やガス)についても整備されていないエリアが多いです。
その場合、整備されているエリアで同じ家を建てるより予算が高くなることが考えられます。他にも住宅ローンの融資対象外としている金融機関が多いのでつなぎ融資や住宅ローンを使う場合はご注意ください。

Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください

法律と税金 > その他税金一般

2022/12/18

マイホームを買い変えた際に受けられる
税金優遇制度は何かありますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

特定居住用財産の買換え特例を受けることができます。
この特例は買換えで利益がでた場合に支払うべき譲渡所得税(利益の約20%分)の支払いを先送りにすることができる特例です。
この特例を使うには以下に該当していることが条件となります。

① 売却不動産の所有期間が10年以上
② 住まなくなった日から3年以内の売却
③ 売却代金が1億円以内
④ 直近でその他の優遇措置を受けていない…etc

この特例は支払いの先送りで非課税になる訳ではありせん。
購入した不動産を売却する際に合算して課税されます。
また、住宅ローン控除との併用ができませんのでシミュレーションをした上で
どちらを利用した方が良いのか判断するようにしましょう。

Q.不動産購入申込みをキャンセルした際でもキャンセル料は発生しますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/12/14

契約時手付金を払い、契約を破棄する時は手付金を放棄すればできますが
申込みをキャンセルする際キャンセル料等金銭支払いは発生しますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産売買契約において申込みから契約まで間にキャンセルとなった場合、基本的にキャンセル料は発生しません。ただし、キャンセルは売主様に対して大変迷惑がかかる行為です。まずは申込前にキャンセルにならないようしっかり検討した上で申込みを行い、どうしてもキャンセルになる場合はきちんと理由を不動産会社にお伝えするようにしましょう。また、申込時に申込金や申込証拠金を買主様よりお預りしている不動産会社もいるようですが、キャンセルになった場合は基本的に返金されます。

Q.不動産売却時に石綿の調査は義務ですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/12/09

不動産を売却する時石綿(アスベスト)の疑いがある場合調査は義務でしょうか?
また費用は実費になりますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産売買においては売主様にアスベストの調査義務はありません。宅建業者が買主様に対してアスベストの調査記録の有無を説明することが義務付けられています。たまに買主様よりアスベストの調査をしてほしいと言われるケースはあります。その場合の費用負担は協議でどちらが負担するか決めますが、原則としては売主様負担でやることが多いです。費用はエリアや建物のスペックにもよりますが3万~5万程度です。

また、2022年4月から建物の解体等を行う工事業者にアスベストの調査及び結果報告をすることが義務付けられました。売主様や依頼者はこれに協力することが義務付けられています。

アスベストは2006年9月に使用が禁止されるまで大変使いやすい建築資材として多くの建物で使われてきました。それ以前に建築された建物にはどこかしらで使われている可能性が高いと思われます。特にそのような建物をリフォームや解体をする時はアスベストが飛散してしまいます。その時に吸い込んでしまい人体に影響がでること対し細心の注意を払うことを目的として義務化されたと思われます。

Q.仮差押登記付きの不動産の購入リスクについて

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/12/09

こんにちは。仮差押登記付きの不動産の購入リスクとして、どのような点を予め把握しておけばいいでしょうか。よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

仮差押登記付きの不動産を購入する場合、債権者が不動産売買について承諾しているかどうかがポイントとなります。基本的に債権者の承諾がない状態で勝手には売買できません。勝手にしてしまうと『売主に売買代金だけ払って所有権移転登記ができない』又は『代金は支払ったのに自由にその不動産を使用できない』ということにもなりかねません。

なので、まずは登記事項証明書で誰が債権者なのかを確認し、仮差押え登記を解消するための条件を確認しましょう。その上で誰がどのタイミングで仮差押え登記を解消するのか売主側と協議してください。

ケースとして多いのは売買契約から引渡しまでの間、または引渡しと同時に売主負担で仮差押え登記を解消した上で買主に引渡すとするケースが多いと思います。契約前の段階でこのことを確認し、その内容を契約書類に記載した上で取引をすることで仮差押登記付き不動産の購入リスクは軽減されると思います。

Q.仮換地と換地と保留地の違いについて

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/05

重説の「土地区画整理法に基づく制限」の項目に仮換地と換地と保留地のチェックボックスがありますが、これらはどういった内容を意味する言葉でしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑です。
土地区画整理とは不整形で無秩序な建物が並ぶ街を、整備をして住みやすい街にするための街づくり事業で、大まかには以下のような流れで行われます。

事業計画決定➡仮換地の指定➡工事開始~完了➡換地処分➡清算➡事業完了

従前の土地の所有者が工事完了後に与えられる土地のことを「換地」といいますが、工事が完了するまでは正式な土地の面積や隣地との境界が不明確です。そのため工事期間中は仮に使用することができる土地が与えられます。その土地のことを「仮換地」といいます。土地区画整理事業には多額の費用がかかります。工事により従前の土地の所有者に与える換地以外の「新たな区画」を造り出し、その土地を売却し事業費用に充当することができます。この新たに生まれた土地のことを保留地といいます。

Q.アットホーム(at home)とは?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/12/05

不動産会社にとってアットホームという会社はどのような存在ですか?アットホームの提供するサービスの良さや魅力はどのあたりにありますか?

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。 

アットホーム、スーモ、ホームズは不動産業界の3大ポータルサイトと言われています。どのサイトも反響獲得のツールとして使われていますが、アットホームは郊外エリアでの反響獲得に強いことで有名です。また、アットホームは利用している不動産業者数が日本№1です。理由としては、顧客管理や市場調査レポートの作成等、業務支援ツールが充実しているということが考えられます。

Q.マンションの配管工事費用は誰が負担しますか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2022/12/04

共用部分を通過する配管の工事であれば管理組合が負担してくれますか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

費用負担については、工事する部分が共用部分なのか専有部分なのかがポイントとなります。共用部分であれば管理組合の負担となりますが、専有部分であれば区分所有者の個人負担となるのが原則です。共用部分の範囲については管理規約に明記されていると思いますので各組合の管理規約をご確認ください。

ちなみに国交省が公表している「マンション標準管理規約」では給水管については、本管から各住戸メーターまで、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分とされています。マンションの老朽化により頻繁に漏水が発生するようなマンションでは専有部分も含めて管理組合が配管の工事費用を負担しているケースもあるようですが、その場合は基本的に総会の決議(承認)が必要です。

Q.投資用ワンルームマンションの管理組合の運営実態とは?

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2022/11/22

一般的に投資用ワンルームマンションでも理事長がいて管理組合総会が開かれていますか?理事長になってくれる人がいない場合は管理組合の運営はどうなるのでしょうか?

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宅建士,管理業務主任者

宮﨑 慎史

ベストアンサー

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

投資用ワンルームマンションでは組合運営を自分ごとして考えている所有者がいるマンションでは毎年きちんと総会は開かれています。しかしながら、そのような所有者が存在しないマンションでは管理会社任せになっていることが多いのが実情です。誠実でまともな管理会社であれば管理組合運営が機能していないことの危険性(印鑑、通帳の同時保管や共用部分の維持修繕等)を所有者に発信し、正常に機能するような動きをしますが、中には管理組合が機能していないことをいいことに管理委託料や共用部分の工事費のキャッシュバック等で暴利を得ているような悪質な管理会社も存在します。

『マンションを買うなら管理を買え』という言葉は実需用だけではなく、投資用マンションにも該当します。もし、管理組合総会が年に一度も開催されていないようなマンションを所有している場合、早めに管理会社に状況を確認するようにしましょう。

Q.耐震、免震、制震で一番揺れない構造はどれ?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/19

耐震、免震、制震で一番揺れない構造はどれでしょうか。そのほかこれら3つの主な違いについても教えてください。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

耐震、免震、制震で一番揺れにくいのは『免震構造』だといわれています。それぞれの特徴についてご説明します。

耐震構造
建物の揺れに対する『強度を強くする』構造です。破損、倒壊しにくい構造のことですので、揺れを抑える構造ではありません。筋交いや耐力壁を一般住宅より多く使用することで耐震性能を高めています。免震構造や制震構造と比べると工事費用が安く、戸建住宅にも多く採用されています。

免震構造
地盤と建物の間に免震装置を入れて『揺れを吸収する』構造です。地盤と建物の間にダンパー等を設置して、地盤の揺れを建物に伝えないようにします。耐震構造や制震構造と比べ揺れを大きく軽減できますが、縦揺れには強くないといわれています。他の工法と比べて効果は高いですが、工事費用やメンテナンス費用が高くなります。大規模な病院や美術館などで多く採用されています。

制震構造
制震構造とは、建物に直接制震装置を設置して『揺れを軽減』する構造です。免震構造では地盤と建物の間に装置を取り付けますが、制震構造では直接建物に取り付けます。これにより、地震エネルギーが建物に伝わりにくくなり、揺れが軽減されるというわけです。高層ビルなどで多く採用されています。

Q.賃貸でプロパンガスはやめた方がいいですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/25

ネット上ではこういったプロパンの賃貸はやめた方がいい系の記事をちらほら見かけます。不動産屋さん視点でもやはりおすすめはしない感じですか?

https://hitorinokurasi.com/archives/11937 
https://www.tainavi-switch.com/contents/43879/

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

プロパンガス会社やエリアによって料金設定は大きく異なります。高めの料金設定にしている一部のプロパン会社のせいで、プロパンガス=高いというイメージをお持ちの方が多いようですが、都市ガスと同等程度の料金設定でやっているプロパンガス会社も存在します。1社のプロパンガス会社しか供給ができないようなエリアでは料金設定が高くなる傾向にありますが、他のプロパンガス会社も供給できるエリアや都市ガスの配管が整備されているようなエリアでは競争の原理が働き安くなる傾向が多いように感じます。プロパンガス会社や賃貸の管理会社で料金表をご確認されることをお勧めします。都市ガスとプロパンガスでは発熱量が違いますので、現在、都市ガスをお使いであれば使用されている㎥数の半分程度で試算すると目安のガス料金になると思います。

Q.管理組合の議事録は閲覧できますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/17

「マンションは管理を買え」と言いますが、購入検討にあたり私のような部外者が管理組合の議事録を見せてもらうことはできるのでしょうか。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

議事録の確認は可能です。
売主から依頼を受けた不動産会社がコピーを持っていることが多いので、
『購入を検討するために議事録を確認したい』旨を伝えると閲覧できます。

たまに売主が議事録を紛失していて不動産会社も議事録を持っていないケースがあります。その際は売主又は不動産会社経由であれば基本的に議事録のコピーは取得できます。

直接管理組合や管理会社に行っても見せてもらえる可能性は低いので不動産会社に相談しましょう。

Q.不動産を売却した際に領収書の発行は必要ですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/12

不動産売却時に買主へ領収書の発行をしなくてもよい場合があれば教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

代金の支払いが銀行振込みの場合、振込明細を領収書の代わりとすることが可能です。その際は『代金の支払いは銀行振込ですること』及び『領収書は発行しない』旨を売買契約書の特約に記載し事前に買主の承諾をもらいましょう。

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