Q.サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際の注意点についてご教授ください

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
注意すべき点を以下に示します。

●法律上の注意点
→サブリースでは借地借家法が適用され、賃借権の負担がある物件として取引する事が前提となります。
原則はオーナー都合では解除できず、解約するには正当事由の存在が必要です。
（売却理由ではサブリース契約の解除とはなりません）

●実務上の注意点
→サブリースは一般賃料より低廉な賃料設定の場合が多いので、想定利回りが下がる傾向となります。その結果、低利回りの収益物として売りにくくなり、本来の価格よりも低い売買価格となる傾向があります。
サブリースは賃貸経営においてメリットとなる部分はありますが、売却についてはデメリットの方が強調されるように感じます。

※上記の注意点は、奇跡的に好条件でサブリース契約ができている場合を除きます。

石原 靖也 宅建士

覚王山不動産販売　株式会社 | 愛知県

フグオさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、サブリース契約されている収益物件を売却される場合ですが、まずはそのサブリース契約をちゃんとご確認され、かつ、サブリース先に売却される際の手続きや、余計に違約金等の金銭が発生しないかをご確認されることをおすすめいたします。

なぜなら、サブリース契約により、違約金の額や引き継げるかや、引き継ぐ手続きが異なるからです。

また、収益物件として販売していく場合に、上記サブリース契約が引き継げるのから、逆に引き継がないこともできるのかは、販売時の想定利回りを出す上でとても重要になります。

なので、仮に売却予定の収益物件がありましたら、ご売却を依頼される不動産屋経由なども含め、サブリース契約の契約書内容とサブリース先にご確認されるのが第一かと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

サブリース契約が残ったままの状態で収益物件を売却する際の注意点をご説明いたします。

まず、そもそもですが、サブリース契約を維持したまま売却ができるのかどうか、確認する必要があります。
「売却する場合にはサブリース契約は引き継げない」としているサブリース会社（不動産会社）があります。
※ケースバイケースで判断している会社もあるでしょう。

もし引き継げないとなった場合、契約解除をおこなう必要がありますが、その際に違約金を請求してくるサブリース会社があります。
その場合、売却時の諸経費として考慮しておく必要があります。

この辺りは、サブリースの契約書にどう定められているかもポイントですが、書面に記載されていなかったり、記載どおりでなかったりすることも多いので、実際にサブリース会社に確認する必要があります。


次に、サブリース契約を買い手に引き継げることが確認できた場合の注意点です。

一般的には、実際に入居している賃借人がサブリース会社に支払っている賃料より、大元の貸主がサブリース会社から受け取っている賃料の方が低い賃料となっています。
つまり、仮にサブリース契約がない場合と比べると、収益性が落ちるという見方となり、売却可能な価格が下がってしまう可能性があります。

※サブリース契約が付くことによる安心感が価格に反映され、価格が下がらない、むしろ上がるケースもゼロではありませんが、原則下がると思っていただいた方が良いです。

その他、売却する場合は、サブリース契約自体は引き継げるけれども、譲渡前にサブリース会社に事前通知が必要であるなど、サブリース契約に定めがある場合もありますので、契約書面をよく確認し、いずれにしても、サブリース会社へ売却時の注意事項をヒアリングするようにしましょう。

少しでも参考になれば幸いです。