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Q.特定居住用財産の買換え特例と住宅ローン控除、どちらを選ぶべき?

特定居住用財産の買換え特例を利用すると住宅ローン控除が利用できないそうですが、この場合の2者択一だとどちらを選ぶ方がメリット大きいですか。「譲渡所得」や「ローンの借入金残高」次第で結論が変わってきそうな気がするので、①特定居住用財産の買換え特例を利用する方がメリットが大きい場合②住宅ローン控除を利用する方がメリットが大きい場合それぞれについて事例を上げてご解説願えますでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。

回答 : 2

woman

ネイル猫 さん

回答

agentImage

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

ネイル猫さん、はじめまして。

住宅ローン控除と特定居住用財産の買換え特例の選択ですが、譲渡所得がおよそ2250万円以上になるのであれば特定居住用財産の買換え特例を利用する方がお得かと思われます。
購入物件にもよりますが、住宅ローン控除は0.7%、13年間、最大455万円受けられます。
一方、譲渡所得が2250万円の場合、課税額は復興税も含めて約457万円です。
住宅ローン控除は収入やローン借入残高、購入物件の種類により最大140万円から455万円とかなりの差がありますので、詳細は税理士または仲介会社にご確認下さい。

2023/04/28 10:30

回答

agentImage

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ネイル猫さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『特定居住用財産の買換え特例と住宅ローン控除、どちらを選ぶべき?』回答します。

 税金は個別のアドバイスにかかわりますので、詳細は税理士にご相談ください。あくまで一般的な考えで参考にしてください。

 まず住宅ローン控除について
1.住宅ローン控除は2022年に大きく変わりました。2023年と2024年に引き渡しを受けた場合の借り入れ限度額が変わります。
また、住宅種別によっても借入限度額が変わります。

 現在が2023年なので、本年に引き渡しがあった場合の借入限度額が一番大きい「認定住宅」で考えてみましょう。

 借入限度額5,000万円の場合は、最大控除額455万円とされております。その年の年末残高が控除対象金額になりますので、10月に引き渡しを受けていれば年末残高は少し減っていることをご理解ください。

 新築では住宅ローン控除期間は13年間なので1年間では、所得税年間35万円となります。年末にいただく源泉徴収票でご自分の所得税をいくら支払っているかをご確認ください。所得税から減税しきれなかった部分は住民税から最大97,500円ひかれる場合もございます。

 2.買換え特例2パターン
 この特例を使うメリットは、購入した時の取得費(土地部分はそのまま継続ですが、建物は減価償却により減少します)と、その物件を売却した時の差益が大きい場合です。
 (ア)3,000万円控除
 適応条件がありますが、現在お住まいなら問題ないでしょう。ただし、親族への売却は不可となっております。3年に一度しか適応がありません。

 (イ)居住用の買換え特例
 こちらは譲渡時点まで通算して10年以上住んでいることが条件と、譲渡対価が1億円までとなっております。

 このタイプは、譲渡した価格以上のマイホームに買換える場合には、譲渡価格を、譲渡価格以下の買換えでもその金額に応じた譲渡税を課税繰り延べと言って、買換え資産取得分には譲渡税がかかってこないわけです。

 取得費は昔の金額を引き継ぐので、再度買換えたり、今より低い価格の買換えをするなら損をする場合があります。

参考(売却差益が大きい例)税金の書籍の数字参照
売却する資産の取得費を1,000万円とします。
買換えする際の売却価格が1億円とします。

1億円ー1,000万円-300万円=8,700万円
  (マイホーム取得費)(仲介手数料)
8,700万円ー3,000万円=5,700万円(居住用の特別控除)
      (3,000万円控除)
5,700万円×14.21%(所得税10%・住民税4%・復興特別所得税0.21%)=809万9,700円(譲渡税)

譲渡価格と取得費の差益が大きい場合は、税理士にご相談することをお勧めします。バブル前に購入されていた物件や都心のマンションの場合は差益が大きい場合がありますが、一般的には差益が3,000万円以上は限られるように思いますが。

参考にしてください。

2023/04/28 13:49

この投稿は、2023年04月28日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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Q.9000万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

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住宅ローン9000万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
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できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。

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Q.7000万円を20年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

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返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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Q.年収1500万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

小学生の子供が1人いて世帯年収1500万円で組める住宅ローンの 
①最大借入可能額
②世間一般的な感覚で無理なく返せる借入金額
③生活切り詰めて頑張ればギリギリ返せる借入金額 

についてそれぞれいくらくらいか教えてください。

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Q.年収900万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

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小学生の子供が1人いて世帯年収900万円で組める住宅ローンの ①最大借入可能額、②世間一般的な感覚で無理なく返せる借入金額、③生活切り詰めて頑張ればギリギリ返せる借入金額  についてそれぞれいくらくらいか教えてください。

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Q.ペアローンで夫婦の片方が自己破産したらどうなりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

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Q.親子リレーローンのリスクについて教えてください

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2022/12/22

Q.港区だと坪単価1000万円越えの高級マンションは普通ですか?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

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Q.マンションだと通常はビルトイン食洗機の後付けは難しいですか?

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通っているスーパー銭湯に電気風呂があって心地良いのでよく利用しています。健康に良さそうなので自宅のお風呂にも設置できるのであれば設置したいのですが、工事って大変でしょうか。そもそもどういう仕組みのものなのかも知らなかったりはするのですが笑

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Q.元本5000万円の住宅ローン借入、35年返済だと利息総額はどのくらい?

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2023/04/11

Q.分譲マンションは第一期に買うべきか?

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分譲マンションをあえて第一期に購入するメリットは、どのような点にありますか?

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2024/02/09

Q.床下収納のあるマンション物件のメリットデメリットは?

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Q.定期借地権付きマンションの資産価値は将来的にどうなりますか?

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2022/08/29

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不動産購入 > その他不動産購入一般

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2022/11/14

Q.ペアローンで片方が審査に落ちることはありますか?

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2023/12/24

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不動産購入 > 住宅ローン・金利

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2024/07/27

Q.敷地内に井戸がある土地を購入する際の注意点は?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

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2023/11/27

Q.住宅ローンは50代でも組めますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローンは50代でも組めますか?

回答 : 2

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2024/02/11

Q.線路沿いに家を建てるための申請費の相場はいくらくらい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

ハウスメーカーに線路沿いに家を建てるとJRに申請書を出さなきゃいけないと言われました。
ハウスメーカーに申請費が50万前後かかる言われたのですが、相場ってこんなものなのですか?
ちなみに手付金はすでに支払い済みで数回打ち合わせしている途中で言われました。
ハウスメーカーに50万は支払われる様です。JRには一銭もいきません。

土地を購入後にハウスメーカーを決めて現在話を進めています。

回答 : 4

2024/05/22

Q.埋立地に建物を建てるのは安全か?

不動産購入 > その他不動産購入一般

埋立地について質問です
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回答 : 1

2023/05/02

Q.木造の中高層マンションの魅力とは?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

近年、木造の中高層マンションの建築が増えているそうですが、木造ならではの購入者メリットや魅力としてどのような点がありそうですか?RC造やSRC造に比べて建物寿命や耐久性が劣りはしないでしょうか? 

https://landnet.co.jp/redia/14724/

回答 : 4

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2022/12/16

Q.頭金なし貯金なしでマイホーム購入できた事例はありますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

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よろしくお願いします。

回答 : 2

2024/09/05

Q.住宅ローンは連帯債務と連帯保証のどちらがお得?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

共働き世帯です。二人の収入を合算して夫婦で住宅ローンを組むにあたり、連帯債務と連帯保証の違いなどについてレクチャーお願いします。

回答 : 1

2023/12/20

Q.角部屋がやめたほうがいいと言われる理由とは?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

販売中の中古マンションで気になる角部屋の住戸があるのですが、Googleで「角部屋」と検索すると「角部屋 やめたほうがいい」というサジェストが出てきて気になります。

やめたほうがいいと考える方が一定数いるのだと推察しますが、そのように考える理由が知りたいです。

よろしくお願いします。

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2023/11/07

Q.既存住宅売買瑕疵保険はいつ誰が加入する保険ですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

既存住宅売買瑕疵保険の仕組みや加入メリットについてご解説いただければと存じます。

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2022/10/12

Q.3000万円を15年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローン3000万円を15年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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2024/09/15

Q.住宅ローンの金利が上がっているらしい

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローンの金利が上がっているらしいと聞きました。そんなに変わりましたか?

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2023/05/30

Q.3000万円の住宅ローンを組む際の理想の世帯年収は?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

世帯年収いくら以上であれば、住宅ローンで3000万円を借りても生活するにあたりきついと感じる可能性は低いですか。

子供1人、自家用車1台有りの前提で、ご検討よろしくお願いいたします。

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2023/07/25

Q.住宅ローン口座と給与口座を別にするメリットはありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

どのようなメリットが考えられるかご教示頂けましたらと。よろしくお願いします。

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2024/10/11

Q.プレミスト王子神谷の中古価格の坪単価はどのくらい?

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最近の取引事例等を挙げて詳しめ解説お願いします。

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2024/11/28

Q.ペアローンのメリットについてとペアローン後に離婚したらどうなるかについて

不動産購入 > 住宅ローン・金利

夫婦でペアローンについて検討中です。わたしは嫁の方です。
以下、質問させてください。

質問1 ペアローンだと普通の住宅ローンに比べてどのようなメリットがありますか。
 
質問2 もしペアローンを組んでいる夫婦が離婚したらローンはどうなりますか。  



以上、ご回答よろしくお願いいたします。

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2022/09/10

Q.母子家庭で住宅ローン組むならフラット35がおすすめ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

フラット35には、シンママ向けにどのような優遇プランがありますか?

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2024/03/02

Q.住宅ローン事前審査に有効期限はありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

仮審査に通った場合のその有効期間について知りたいです。例えばですが、仮審査に通ってから1年後に本審査を申し込んだ場合には仮審査をやり直すことなるのか?という点です。よろしくお願いします。

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2024/07/03

Q.第一種換気と第三種換気、快適なのはどっち?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

今度家を建てるので住宅の換気システムについて調べています。
第一種換気と第三種換気の違いや快適さや電気代の面でどっちの方がおすすめか教えてください。
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2024/02/21

Q.住宅ローンで3年固定と10年固定ならどちらが得?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローン固定金利は何年が得について調べています。
判断基準などがあればアドバイスお願いいたします。

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2024/04/17

Q.容積率400で何階建てまで建てられますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

容積率400の土地に注文住宅を建てる場合、
何階建てまで建てられますか?

回答 : 2

ベストアンサー

2024/03/13

Q.フラット35からフラット35への借り換えのメリットとデメリットについて知りたい!

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローン5000万円くらい借りてる人はフラット35からフラット35への借り換えで総返済額が500万円以上減らせるみたいな眉唾のような話を聞いたのですが本当でしょうか?

住宅ローンの仕組みのバグを突いた知る人ぞ知る裏技テクか何かですか??

もし本当なら、メリットとデメリットについても知りたいです!ヨロシクお願いします!

回答 : 2

ベストアンサー

2022/08/31

Q.住宅ローンの完済年齢の理想は?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

何歳くらいまでに完済するのが理想でしょうか。完済年齢の平均が分かるデータなどは公表されていますでしょうか。よろしくお願いします。

回答 : 1

2023/07/19

Q.4500万円の家を買える人の年収はどのくらいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

住宅ローンを組んで4500万円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか?家族構成が何人かによっても変わるとは思いますが適当な形で毎月の支出条件を設定頂いた上でシミュレーションによるサンプル事例をお示しください。

回答 : 1

2024/10/18

Q.不動産業界の「メジャー7」の意味について教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

不動産業界のメジャー7とはどういった意味内容で使われる言葉ですか。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/09/05

Q.7200万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローン7200万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

回答 : 1

2024/08/16

Q.転職のタイミング、家の購入前と購入後ならどちらが良いですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

数ヶ月前から嫁と一緒に物件探しをしているのですが、先週来た転職サイトからのスカウト案件でかねてから行きたかった業界の会社からのオファーがあり転職を真剣に考え始めています。

嫁に相談したところ「転職は家を購入してからでもいいじゃない」と言うのですが、ローン審査との兼ね合いを考えるとやはりその方が無難ですか。

ちなみに今の会社は勤めて丸10年となります。


アドバイスよろしくお願いします。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/09/09

Q.住宅ローン控除のための登記事項証明書は土地と建物どっちを提出するべき?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

戸建ての住宅ローン控除に必要な登記事項証明書は土地と建物どっちを提出するべきですか?

回答 : 2

ベストアンサー

2024/12/05

Q.提携ローンのメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

建売住宅の購入契約の説明時にハウスメーカーの担当者から提携ローンの利用希望について訊かれました。提携ローンは非提携ローンよりも利用メリットは大きいですか。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/11/28

Q.オートロックの鍵と部屋の鍵が一緒の方が良いか?別の方が良いか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

中古マンション購入して鍵交換の見積もりを業者に依頼したところ

「オートロック連動キーにしますか?別々にするとどちらかの鍵を紛失したら部屋に入れないので鍵管理の手間を考えると連動の方が安心ですよ!」との旨お話し頂きました。


参考までに宅建士の皆さまのご意見も伺いたいです。よろしくお願いします。

回答 : 2

2024/10/05

Q.世帯年収650万で6500万の家の購入は現実的か?(6150万のローン審査通過)

不動産購入 > 住宅ローン・金利

セキスイハイムの家を検討中
夫28歳 年収360万
妻25歳 年収300万
夫の年収→七年後には父の跡を継ぎ800万円程度にはなると言う想定で話を聞きました
現在子供なし
二年以内で、子供はほしいと考えております
頭金なしの、50年ペアローンで考えており
家賃12万円程度と言われております
年収が上がり次第ローン組み替えをすれば良いとの事を言われています
光熱費は、ソーラーパネルと蓄電池で全てまかなえると言われています
修繕費に関しては、30年で20万円程度で良いとのことです
最終的には、一番安くすむ家との事で説明を受けました
妻は、耐久面や修繕費のかからない点、買うなら早い方が、値上がりやローンを組める長さが変わる点などを考え今買うべきだと思っておりますが
私は、どうしても生活していけないと考えてしまいます。
子供を産むタイミングなどもありますが
現実的に生活していけるものなのでしょうか?

回答 : 1

ベストアンサー

2024/05/06

Q.昔田んぼだった荒地を整備して家を建てたい、しなければならない事と費用はどれくらい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

昔田んぼで放置して荒れていた土地に家を建築しようかと思うがそのままでは建てれないと思うのですがしなければならない工事?やする事の費用はどれくらいですか?

回答 : 2

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2023/10/13

Q.建売住宅イコール「売主物件」ですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

建売住宅はハウスメーカーが売主となって売っているイメージですが、
建売住宅でも「仲介物件」な場合もあるのでしょうか。あるとしたらその理由が知りたいです。

回答 : 2

2023/04/07

Q.高気密高断熱住宅とはどんな家??

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

エアコンの台数が少なくて済む省エネ型の住まい、
的な話はうっすら耳にしたことはあるのですが詳しいことは何も知らなくて。。

ハウスメーカーに建ててもらう一般的な注文住宅に比べると
やっぱり資材の質が違ったり建築コストが高かったりしますか??

回答 : 1

2023/09/16

Q.住宅ローン審査で過去にうつ病だったことはばれる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

自己申告しなければ基本バレることはなさそうですか?

回答 : 2

2024/10/03

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