RE/MAX Revoの宮﨑です。
悪質な方が入居してしまうと他の入居者の一斉退去等、不動産価値に直結するので大変ですね。入居者選定では家賃を滞納せずに他の入居者とトラブルを起こすことなく生活できる人物かどうかを選定することが重要です。
年齢や保証人の有無以外も以下のような内容をチェックすることでオーナー様のリスクを軽減することができます。

・住み替理由
・職種、仕事の時間帯
・月収及び年収（収入の３０％未満が目安）
・過去の滞納履歴

住替え理由や収入等については虚偽の内容で申込みをする方もいますので、総合的に信憑性を判断することが大切です。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産売却の際に必要となる書類について回答させていただきます。
不動産の種別（土地、戸建、マンション等）によって必要となる書類は異なりますが、主に以下のような書類がございます。

身分証明書、印鑑証明書、権利証又は登記識別情報、固定資産税及び都市計画税の評価証明書と公課証明書、ローン残高証明書、建築時や購入時の書類、マンション管理規約、マンション管理組合総会の議案書及び議事録、境界確認書、近隣所有者との取決め書類や合意書…等

上記書類が全ての物件で毎回必要となる訳ではありませんが、このような書類を売主様と不動産会社で協力して用意します。

その他にも不動会社が用意する書類（登記事項証明書等）は膨大にありますが、基本的に不動産会社が法務局や役所で取得するため売主様がご自身で用意するケースはあまりありません。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
AMとPMについて記述します。

AMはAsset Management（アセットマネジメント）の略です。
投資家を代行して、不動産等の資産を運用し『投資効果の最大化』を目的に、新しい価値を生み出す業務のことをAMと呼びます。不動産業界のAMの具体的な仕事としては投資家と相談しながら不動産の買付や売却を行います。

PMはProperty Management（プロパティマネジメント）の略です。
投資家が所有している不動産の『資産価値の最大化』を目的に、不動産収支の見直しや立案を行う業務のことをPMと呼びます。不動産業界のPMの具体的な仕事としては賃借人の募集や空室対策、建物メンテンナンスの計画、提案等を行います。

他にも関連業務としてBuilding Management（ビルマネジメント）BMやConstruction Management（コンストラクションマネジメント）CMなどの業務があります。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
カードローンがあっても金融機関が定めた返済比率内に収まる金額であれば審査は通ります。但し、返済比率内に収まっていても、何度もカードローンの滞納を繰り返しているような場合、履歴が残っているので落ちる可能性が高いです。

金融機関によってはキャッシングやリボ払いの残債がある場合、完済することを条件に審査を通すケースもあります。

また、実際に借りていなくてもキャッシング枠やリボ払いの枠がある場合はその枠の分も借入として計算される金融機関もあるので、その点は金融機関に確認すると良いでしょう。キャッシングとリボ払いの違いはどちらも借入として計算されるので大差ないと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
実需の不動産売買の重要事項説明は質疑応答の時間にもよりますが、１時間前後かかるケースが多いです。重要事項説明の後に売買契約書の説明、書類への署名押印、手付金の受け渡し等、同じタイミングで行うケースが多いので、全てあわせると２時間ぐらいかかります。私はお客様に対して説明する際は余裕を見て、その日は３時間ぐらい時間をいただくようにお願しています。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
アパートや１棟マンションと比べると、会社員でも融資が受けやすいため不動産投資できる人の絶対数が多いというのが１番の理由だと思います。私のお客様でもワンルームマンションから始めて金融機関で実績をつくり、アパートや１棟マンションへとステップアップされる方が多いです。

不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンだと言われています。株式やＦＸほど爆発力はありませんが、中長期的な資産形成として注目されているので、不動産投資の入門編としてワンルームマンション投資が増えていると思われます。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
利回りとは投資金額に対する利益の割合のことです。

例えば5,000万円の物件を購入し年間の家賃収入が500万円の場合、
500万円÷5,000万円×100＝10で計算し、
利回り10％の物件となります。
このように単純に計算したものを『表面利回り』と呼びます。

実際には不動産を維持管理するには、管理会社に依頼する管理費用や火災保険料、水道光熱費、固定資産税、修繕費等がかかるので、その経費を含めて計算した利回りのことを『実質利回り』と呼びます。

一般的にインターネットで販売中の物件情報には『表面利回』りが記載されています。利回りが高いほど投資金額に対するリターンは大きくなりますが、表面利回りは高くても実質利回りは低いという物件も多く存在します。また、実質利回りでも家賃収入は満室で計算されることが多く、経費も平均的な支出の概算で計算されますので目安としてお考えください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
都市計画税は基本的に都市計画区域内の市街化区域で課税されます。そのため、他のエリアでは基本的に課税されません。一部市街化調整区域や未線引き区域でも都市計画税が課税されているエリアはありますが…稀です。

都市計画税とは街並みを整備するための税金です。市街化区域以外のエリアでは今永21さんが言われる通り基本的に税金は浮きますが、上下水道や道路が整備されていないエリア多いのが特徴です。そのため用途によっては別途費用が発生します。価格帯的にも安価な土地が多いのですがその点ご注意ください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
資金計画書の作成を依頼する場合の特性について回答いたします。

【不動産会社】
メリット：色んな金融機関の住宅ローンが比較検討できる。
デメリット：不動産会社や営業マンによって住宅ローンの知識に差がある。

【銀行】
メリット：当該銀行の住宅ローンに関する知識が豊富。
デメリット：他行の住宅ローンと比較しにくい。

【FP】
メリット：住宅ローン以外の商品、保険等、ライフプランについても相談できる。
デメリット：ＦＰによって住宅ローンの知識に差がある。

ＦＰを取得している不動産営業マンや不動産実務を経験した後にFPとして独立する方もいるので、最終的には人物重視で選ばれることをお勧めします。
以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

アポ無しでいきなり訪問しても大丈夫です。
但し、不動産会社の営業マンは外にでていることが多く、タイミング次第では営業マン不在で出直しが必要になることが考えられます。事前に電話で相談内容を伝えてアポイントをとることで不動産会社側としても下準備ができるのでスムーズに対応していただけることは間違いありません。

アポ無しで訪問する場合、どの営業マンが担当するかは運次第になりますが、今はインターネットで営業マンの自己紹介を掲載している会社も多く存在します。私が所属するRE/MAXではお客様が担当を選べる制度となっていますので、人生において重要な不動産の相談については是非相性が良い営業マン（エージェント）を見つけてください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
購入VS賃貸はよく話題になるテーマですね。
一生賃貸で後悔するケースとしては以下のようなことが考えられます。

・高齢になると入居審査に通りにくいため住替えがしにくい
・一生家賃を払い続ける必要がある
・事故等で働けなくなった時に家賃が払えなければ住む家がなくなる
・家族構成の変更に伴いリフォームや間取変更が自由にできない
・子供に資産を残すことができない

などです。後悔しないためには働けなくなった時に受け取れる生命保険を充実させたり、老人ホームに入所する費用等、ある程度の動かしやすい資産（現金など）があれば大丈夫だと思います。

ちなみに私は購入推奨派です。購入したら身動きがとれなくなるという方もいますが、資産価値がある不動産を購入すれば全くそんなことはありません。老後になると賃貸の方が身動きは取りにくくなると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
賃貸者契約書の作成に関する決まりは特別にありません。
関係性としては以下のようなパターンになるケースが多く、この場合だと管理会社と仲介業者で賃貸借契約書は作成されます。素案を管理会社が作成し仲介業者が内容を確認するケースもあれば、その逆のパターンもあります。

貸主　⇔　管理会社　⇔　仲介業者　⇔　借主
（管理委託契約）　　　　　　 （媒介契約）

間に管理会社や仲介業者がいないケースでは、貸主が作成するケースが多いですが、内容については不動産の知識がある方に確認してもらうことをお勧めします。誠実な貸主さんもいますが、中には貸主の都合が良いような内容で作成する方もいます。貸主と借主は利害関係が相反する立場になるので、多少費用を払ってでも仲立の立場の方に作成を依頼することをお勧めします。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
戸建と比べて生活の自由度が低いことに後悔される方が多いです。
マンションには所有者独自のルールである管理規約があり、その内容も所有者の賛否で変更されます。

例えば管理費、修繕積立金の値上げやペット可がペット不可になる等、管理規約の変更では自分の意見が通らないケースがあります。

そのため、購入前に管理規約の内容を把握することはもちろんのこと、変更となる可能性があることを許容した上で判断されるのが良いと思います。

あと中古のマンションと比べると、一部の地域を除いて新築マンションはリーセルが悪いです。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産投資では目先の利回りや家賃保証に騙されないよう注意が必要です。
販売業者の中には周辺相場よりも高めの家賃設定で利回りをよく見せている業者がいますが、空室になれば家賃収入は０です。入居者目線で周辺相場と比較して家賃設定の妥当性を調べることが大切です。

また、空室リスクをカバーするため家賃保証をしている業者もいますが、その会社が倒産してしまうと、家賃保証は受けることができないため、その点もご注意ください。

注意ポイントのみ記述しましたが、基本的に不動産投資はインフレにもデフレにも強い大変有効な資産形成です。現金や株式などのバランスを考慮しながら是非チャレンジしてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
管理業務主任者はマンション管理会社が管理組合と管理委託契約を締結する際に管理組合に対して重要事項説明をすることができます。マンション管理の専門家です。

宅建士は不動産売買や賃貸借契約の際に買主や賃借人に対して重要事項説明ができます。不動産流通の専門家です。

どちらの重要事項説明も契約締結前に有資格者による説明が法律で義務付けられています。
私は不動産流通の仕事に携わっていますが、宅建士に加え管理業務主任者の資格を取得したことでマンション仲介の際は管理規約や管理組合運営の注意点についてもお客様にアドバイスすることができるので、両方取得して良かったと感じています。試験の出題範囲も一部重複しているため取得し易いです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
宅建業者が自ら貸主として賃貸する行為は、宅建業法の規制対象外のため、法律上は貸主が重要事項説明を行う義務はありません。

間に仲介業者が入る場合は、借主が非業者であれば必須ですが、宅建業者であれば借主の希望に応じて説明することが実務上は多いと思います。
以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
売買契約上はさつま芋さんが後から購入できる可能性はありますが、実務的にそのようなケースはあまりありません。

やはり最初に契約した買主様に大変迷惑がかかりますし、売主様もその方に対して引渡す準備を進めている可能性が高いです。また手付解除は期日が定められていることが多く、その期日をすぎてしまうと違約金が発生する可能性もあります。

売買契約前の段階では１番手と２番手の順番がひっくり返ることは多々ありますが、契約後にそのような理由で解約するケースは今まで経験がありません。

売主様としても金額以外の条件まですべて合意した上で締結された契約を解除することのリスクに対して承認する方は少ない思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
１日前に鍵を受け取れることはありますが、それ以上前に鍵を受け取れることは特約等での定めがない限りほぼありません。

基本的には鍵の引き渡し日＝『入居可能日』です。荷物の量や引越しのスケジュールに合わせて、入居開始日の１週間～３日前に『入居可能日』を設定して賃貸借契約を締結される方が多いです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
５年後の購入予定で展示場やモデルルームに行っても全く問題ありません。直近で購入予定の方が来場されることのほうが稀です。購入スケジュール未定の状態で多くのお客様がご来場されます。

ただし、５年後に購入する理由は必ず聞かれるのでその回答を準備しておけばスムーズにやり取りができるのではないでしょうか。恐らくすぐに購入した場合と５年後に購入した場合の比較のシミュレーションや今買うメリットや５年後に先延ばしするデメリットなどの説明があると思います。

一部の数字に困っている営業マンを除いて基本的にはみんな親切です。購入予定が直近じゃなくても安心してご相談してください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
道路にも所有者がいて大まかに公道と私道に分かれます。
公道には県道や市道があり、私道には個人や法人が単独で所有している道路又は複数人で所有している道路があります。

私道については所有者しか通れない道路や一部の人だけが通れるような取り決めのある道路など様々です。そのような道路を一時的に通るだけであれば怒られて終わる話しかもしれませんが、私道にしか面していない土地を購入し、毎回その道を知らずに使ってしまうと道路管理者から『通行料を払え』『道路の持ち分を買え』などというトラブルに発展する可能性もあります。そのため不動産売買では道路の種類について注意が必要です。

公道と私道は法務局で登記事項証明書を取得することで所有者が特定できます。日頃の見分け方の目安としては、行き止まりや狭い道には私道が多いです。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

都道府県により制限や規制は異なるかと思いますが、福岡県では屋外広告物条例というものがあります。

屋外広告物条例では看板広告が禁止されているエリアや許可制となっているエリアに分けられています。許可制のエリアでは落下の恐れがある場合や道路の見通しを妨げるような看板についてはご自宅の屋上でも許可が下りません。

また、一定規模以上の広告看板については景観条例にも抵触しないか注意が必要です。景観条例は、美しい町並みや良好な景観を保全するため、地方自治体が制定している条例で地域によって定められています。

条例の有無や内容については都道府県や市町村のＨＰでご確認いただけます。エリアによっては分かりやすいパンフレット等を作成している自治体もありますのでご参照ください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
耐震等級については私のお客様でも気にされる方、気にされない方様々です。
内容を理解した上で重要視するのかしないのかご自身でご判断されるのが良いかと思います。

そもそも耐震等級とは住宅性能評価の一つの項目で、共通のルールを定めることで一般の方でも建物の状態を判断しやすくすることが目的で定められました。
耐震等級には１級～3級があります。

１級：数百年に一度発生するであろう地震に耐えることができる。
２級：１級で耐えることができる地震力の1.25倍に耐えることができる。
３級：1級で耐えることができる地震力の1.5倍に耐えることができる。
という共通のルールがあります。

等級に応じて地震保険の割引を受けることができるというメリットもあるので、その点も踏まえて重要視するのかしないのかご判断されるのが良いかと思います。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産業界で働くのであれば宅建士は必須です。宅建士をもっていないとお客様に対して重要事項説明ができないので一人で取引を簡潔することができません。

不動産業界の就職活動でも宅建士を持っていない学生より宅建士を持っている学生の方が本気で不動産業界でやっていく気持ちが伝わるので有利になると思います。

宅建士の取得については参考本や過去問の購入等で一時的に費用が掛かると思いますが、多くの会社で月に１万～２万程度の手当がつきますのですぐにペイできます。

不動産業界で働かなくてもご自身で不動産を購入する時にも役立つかと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
37条書面は宅建業者が売主、買主に対して契約が成立した証として交付する書面です。売買契約書は売主買主間で取引きの約束事を書面にしたものなります。

宅建業法では37条書面の交付が義務付けられておりますが、実務上は売買契約書で代用されることが多いため、売買契約書とは別に37条書面を交付している不動産会社は少ないような気がします。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
一般媒介では複数の不動産会社と契約が締結できるため、１社に依存することなく売却活動ができるというメリットがあります。ただし、専任媒介や専属専任媒介に比べると不動産会社が時間と広告費をかけて販売活動がしにくいというデメリットがあります。

不動産仲介業社は成功報酬となるため、時間とお金をかけて販売活動をした結果、他社がその物件を売却してしまうと赤字になってしまうからです。

また、一般媒介では複数の不動産会社から色んな情報が入ってくるので、ご自身で状況管理や何が正しいのか判断する必要あります。そのため専任や専属専任と比べて多少手間がかかるということがデメリットとなります。

私が売主様から売却の相談を受けた際は、売主様の希望や物件に応じた販売戦略を説明し、ご納得いただけたら専任媒介又は専属専任媒介を推奨しております。ただし、他社の販売戦略も聞いてみたい、契約後の動きをみてどの会社に依頼するか判断したいという方におかれましては一般媒介で契約するようにしています。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

住宅ローンは基本的に居住用の家を購入する時しか使うことができません。
注文住宅を建てる際は、土地を購入した後にハウスメーカー等で家を建てるという流れになるため、先に土地の購入代金や注文住宅の着手金、中間金を支払う必要があります。
その際に住宅ローンは使うことができないので、家が完成し住宅ローンが使える状態となるまでの間、一時的に受ける融資のことを『つなぎ融資』と呼んでいます。
つなぎ融資は取り扱いがない金融機関もありますのでご注意ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産の売却にかかる主な費用について回答させていただきます。

■仲介手数料
金額は成約価格により異なります。成約した価格の３％～５％が目安です。

■登記費用
法務局で登録されている情報と実際の情報（売主住所等）が異なる時に発生します。司法書士によって金額は異なりますが2万～5万程度。権利証や登記識別情報の原本がない場合は追加で3万～5万程度かかります。

■土地の測量費用
買主が負担するケースと売主が負担するケースがあります。測量の種類にもよりますが、住宅用地であれば１０万～５０万程度です。

■建物解体費用や動産処分や
建物の大きさや動産の量によって金額は大きく異なります。

■税金（印紙税、所得税）
印紙は売買契約書に貼付します。金額は成約価格により異なります。1,000万円を超え5,000万円以下であれば１万円～２万円です。所得税についても所有期間よって異なりますが、５年以下の場合は利益から控除額を差し引いた金額の約40％、５年超の場合約20％がかかります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
投資物件をローンで購入する際に団信（団体信用生命保険）に加入するため、生命保険代わりになるという説明が行われています。

団信の仕組みとしては、債務者がローンの返済期間中に死亡又は高度障害になった場合、保険会社がローンの残債を一括して債権者（金融機関等）に支払うという保険です。

そのため万が一の時に借入残高のない不動産を遺族の方に残すことができるため生命保険代わりになるとの説明が行われています。
以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
売買契約締結後のキャンセルについては違約金等が請求できる場合とできない場合について契約時に売主買主双方で確認します。

一般的に買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合や天災地変で建物が倒壊してしまった場合は契約が白紙解除となり違約金等は請求できないよう定めることが多いです。

上記以外の理由や売主、買主どちらかが一方的に契約を解除する場合については、『手付金の金額』又は『違約金として定めた金額を請求することができる』という内容で売買契約を締結することが多いです。

そのためキャンセルの理由と売買契約の内容によって請求できるかどうかが変わってきます。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションは住みたいという人が多いエリアに建てられていることが多いため、
需要が多い＝売りやすいという方程式はある程度成り立つと思います。

ただし全てのマンションがそうではありません。立地が悪く売りにくいマンションや立地はよくても管理がずさんで需要が少ないマンションも存在します。

なので、将来の売却のことを考えてマンションを買うのであれば、立地（駅近くなど）、世帯数、管理会社の３つのポイントをおさえて選ぶと良いでしょう。

一部のプレミアマンションを除いて基本的に新築はリセールが悪いです。リセールを重要視しているのであれば新築よりも中古をお勧めします。
以上、参考になれば幸いです。