RE/MAX Revoの宮﨑です。
住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づいた『住宅性能評価制度』では共通のルールが設定されています。

耐震等級については１～３と数値化されていて３級が一番耐震性に優れています。等級に応じた地震保険の割引も受けることができます。近年、多くのハウスメーカーや工務店が住宅性能評価を受けていますが、ハウスメーカー側に費用が発生するので全ての会社で受けている訳ではありません。

住宅性能評価制度の内容と併せて受けているどうかという内容もハウスメーカー選びの基準のひとつとして良いのではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX　Revoの宮﨑です。

仲介業の売上は売買価格や家賃に比例して高くなるので、まずは不動産相場を確認されると良いのではないでしょうか。ただし相場が高いエリアほど競合他社も増えるので、相場と不動産会社の数のバランスをみればどちらが稼ぎやすいのかある程度シミュレーションができると思います。

地方の都市部のイメージは古くからある老舗の不動産会社がコミュニティを重視しながら活動しているような印象があります。大都市の郊外では大手不動産会社の都市部では活躍できない社員が反響営業をメインに活動している印象があります。相談者様が勝負しやすい方を選ぶことで早めに年収も上がっていくと思います。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

１年間ほど３５㎡の1ＬＤＫで同棲した経験がありますが狭くて引越しました。
二人とも特別に荷物が多いほうではなかったのですが、長く住む予定であれば３５㎡では狭いと思います。

４０㎡～４５㎡であれば狭すぎず広すぎずストレスを感じることなく生活できると思います。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

賃貸の単身者の場合、手取金額の30％程度の物件で契約することが多いです。
ただし20代の平均年収は前半（20歳～24歳）で約260万、後半（25歳～29歳）で約370万と大きく変わります。実際にはこの金額から税金や年金等が引かれて80％程度が手取金額となるので、その金額をもとに計算すると20代前半で5.2万／月、20代後半で7.4万／月が平均的な賃料となります。以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

賃貸の単身者の場合、手取金額の30％程度の物件で契約することが多いです。
ただし20代の平均年収は前半（20歳～24歳）で約260万、後半（25歳～29歳）で約370万と大きく変わります。実際にはこの金額から税金や年金等が引かれて80％程度が手取金額となるので、その金額をもとに計算すると20代前半で5.2万／月、20代後半で7.4万／月が平均的な賃料となります。以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

よくお客様からもいただく質問です。
近隣挨拶についてはエリアによって異なるかもしれませんが、私が住んでいる福岡エリアでは１Ｒ等の単身者向けのマンションでは近隣に挨拶をする風習はほぼありません。私も２年ぐらい単身者用のマンションに住んでいましたが近隣住民の方とは全く接点がなく顔も変わらないという状態でした。

ただし、ファミリータイプのマンションでは近隣挨拶をしている方が多いです。そのようなマンションでは管理人がいることが多いので聞いてみると良いでしょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。
入居審査では年収に対する家賃の割合以外にも以下の理由で通らないことがあります。

１、過去に何度も家賃の滞納がある
２、間取りと入居者数の不一致
３、本人確認時の電話対応が悪い、連絡がつながらない
４、転貸借、民泊、セカンドハウスを疑われる
５．審査に落ちたわけではないのに仲介業者に「審査に落ちた」と伝えられる

管理会社や保証会社によって審査基準は異なります。
その特性を把握している不動産エージェントに依頼することがスムーズに部屋探しをするポイントです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
事前に不動産会社の了承を得れば内見時に水圧のチェックは可能です。水圧のチェックをする場合、不動産会社も管理会社への連絡やバケツやタオルの持参など準備が必要となるので事前に伝えることでスムーズに確認できると思います。

水圧の調整についてはマンションの構造により部屋ごとで調整が可能な場合と一括でしか調整できないマンションが存在します。

前者の場合はパイプスペースにある水道バルブや減圧弁で多少の調整は可能です。後者の場合は管理会社に伝えて水圧をあげることになりますが、他の入居者から『水圧が強すぎる』とクレームになることもあるので対応してもらえるかどうかは管理会社の判断となります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

クーリングオフは冷静な判断ができない状態で申込みをしてまった消費者を守るための救済措置になります。不動産売買では申込みから引渡しまで一定の期間を設けることが多いので、代金の支払いや引渡しまで終わっていると基本的にクーリングオフは適用とならないケースが多いです。

例外として同日に売買契約と引渡しを行うケースはありますが、不動産会社の事務所や買主の希望で買主宅や勤務先で申込みをした場合はクーリングオフの適用除外となります。そのため多くの不動産会社ではクーリングオフの適用とならないように対策をしています。

また、不動産売買のクーリングオフは売主が宅建業者で買主が非業者の場合しか適用されません。売主が個人の場合、宅建業者が仲介した場合でもクーリングオフは適用となりませんのでご注意ください。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

土地の固定資産税については評価額の1.4%で計算されますが、
建物が建っている住宅用地の固定資産税については以下の軽減措置があります。

小規模住宅用地（200㎡までの土地）は評価額の1/6
一般住宅用地（200㎡を超え、住宅の10倍までの土地）は評価額の1/3

更地にするとこの軽減措置を受けることができなくなるので、その分の税金が高くなります。ただし建物が建っていても市町村から建物倒壊などの恐れがある『特定空き家』に指定されてしまうとこの軽減措置は使うことができません。加えて５０万以下の過料や通常よりも高額な解体費用を請求される可能があるので、更地にするとその心配がなくなるということはメリットといえます。

他には『空き家を管理する手間が省ける』ということがメリットになります。
空き家は放火や隣地との越境トラブル等の危険性があるため更地に比べると管理に手間がかかります。その手間や心配が解消されることがメリットになります。

更地にした方が売りやすいという意見もありますが、築古の建物をそのまま買い取ってリフォームする業者もいるので、その点は慎重に判断したほうが良いでしょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産業界ではレインズという不動産業者専用のサイトで物件情報が共有されています。そのレインズに掲載前の物件のことを不動産業者間では『未公開物件』と呼んだりします。

ただし、一般の方に対してはレインズに掲載されていてもスーモやアットホーム等のポータルサイトで一般公開されていない物件を未公開物件として紹介している不動会社は存在します。そのため未公開物件の基準は曖昧でエリアによっても異なると思います。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

手付金の保全措置は売主が宅建業者で買主が個人の場合に適用となります。
ただし以下に該当する場合、保全措置は不要とされています。

①工事完了前の売買で手付金の額が売買代金の５％以下かつ1,000万円以下の場合
②工事完了後の売買で手付金の額が売買代金の10％以下かつ1,000万円以下の場合
現状はこの金額以内で保全措置は講じずに売買契約をするケースが多いです。

個人間売買においては、売主に手付金の保全措置に関する定めはありません。
なので、売主が債務整理などでお金に困っている場合や住宅ローンの残代金が売買代金を上回る場合は手付金の支払いについて注意が必要です。
手付金を支払わないケースもあれば双方が信頼できる第三者（エスクロー等）に預けて売買契約をするケースがあります。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

管理会社と管理組合の契約の中に督促業務が入っているのであれば、一定レベルまでの督促は管理会社で対応できるので、まずは契約内容を確認し管理会社に相談しましょう。ただし、債権者は管理組合になるので最終的にはどのような管理形態であれ理事長や役員の協力は必要不可欠です。管理組合がどうしても動かない場合、ご自身で役員になることも検討したほうが良いでしょう。

滞納督促の基本的な流れとしては、
督促状送付➡電話督促➡訪問➡内容証明送付➡訴訟
という流れで督促することが一般的です。
管理費や修繕積立金滞納の時効成立は５年です。
滞納が５年を迎えるまでに時効を中断するような動きが管理組合として必要です。

このような滞納者は住宅ローンも滞納していることが多く、管理費等の時効を迎えるより先に住宅ローンの債権回収会社から競売請求をされ所有者が変わることも多々あります。その際は基本的に新所有者に滞納金が請求できるので、滞納者の状況をみながら対応すると良いでしょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

囲い込みとは売主から売却の依頼を受けた不動産会社が物件情報を他社に公開せず、自社だけで販売活動をする行為のことを『囲い込み』といいます。
囲い込みをされると単純に物件の紹介数が減ってしまうので、本来売れるはずの金額で売却できなかったり、売却期間が長期化するなど、売主にとっては大変迷惑な行為です。

囲い込みの理由は仲介手数料の仕組みに原因があります。
売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、自社で買主を見つけた場合、売主、買主の双方から仲介手数料を徴収できます。これを『両手取引』といいます。

両手取引に対し、買主を別の不動産会社が見つけた場合、買主からの仲介手数料はその不動産会社に支払われるため売上が半分になってしまいます。この取引を片手取引や手数料分かれといいます。

そのため悪質な不動産業者では会社の利益を優先するために囲い込みが行われており、今でも不動産業界の悪しき風習として残っています。囲い込みで利益を上げた営業マンが褒められるような会社は今も存在します。そのような不動産会社に依頼しないようご注意ください。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

市町村では秩序ある街並みを形成するため各エリアの都市計画や建築することができる建物の基準を定めています。活発に市街化を形成していくエリアを『市街化区域』と呼び、逆に市街化を抑え自然を残していくエリアを『市街化調整区域』と呼びます。『非線引き区域』とはそのどちらにも指定されていないエリアのことです。

将来的に市街化区域や市街化調整区域に分類される可能もありますが、建築に対する制限が比較的緩やかであることが特徴です。ただし、近隣に何が建つか分からないというようなデメリットも存在します。建築予定地の用途地域がどのようになっているか確認するようにしましょう。

ライフライン（上下水やガス）についても整備されていないエリアが多いです。
その場合、整備されているエリアで同じ家を建てるより予算が高くなることが考えられます。他にも住宅ローンの融資対象外としている金融機関が多いのでつなぎ融資や住宅ローンを使う場合はご注意ください。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

特定居住用財産の買換え特例を受けることができます。
この特例は買換えで利益がでた場合に支払うべき譲渡所得税（利益の約２０％分）の支払いを先送りにすることができる特例です。
この特例を使うには以下に該当していることが条件となります。

① 売却不動産の所有期間が１０年以上
② 住まなくなった日から３年以内の売却
③ 売却代金が１億円以内
④ 直近でその他の優遇措置を受けていない…etc

この特例は支払いの先送りで非課税になる訳ではありせん。
購入した不動産を売却する際に合算して課税されます。
また、住宅ローン控除との併用ができませんのでシミュレーションをした上で
どちらを利用した方が良いのか判断するようにしましょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産売買契約において申込みから契約まで間にキャンセルとなった場合、基本的にキャンセル料は発生しません。ただし、キャンセルは売主様に対して大変迷惑がかかる行為です。まずは申込前にキャンセルにならないようしっかり検討した上で申込みを行い、どうしてもキャンセルになる場合はきちんと理由を不動産会社にお伝えするようにしましょう。また、申込時に申込金や申込証拠金を買主様よりお預りしている不動産会社もいるようですが、キャンセルになった場合は基本的に返金されます。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産売買においては売主様にアスベストの調査義務はありません。宅建業者が買主様に対してアスベストの調査記録の有無を説明することが義務付けられています。たまに買主様よりアスベストの調査をしてほしいと言われるケースはあります。その場合の費用負担は協議でどちらが負担するか決めますが、原則としては売主様負担でやることが多いです。費用はエリアや建物のスペックにもよりますが３万～５万程度です。

また、2022年４月から建物の解体等を行う工事業者にアスベストの調査及び結果報告をすることが義務付けられました。売主様や依頼者はこれに協力することが義務付けられています。

アスベストは2006年９月に使用が禁止されるまで大変使いやすい建築資材として多くの建物で使われてきました。それ以前に建築された建物にはどこかしらで使われている可能性が高いと思われます。特にそのような建物をリフォームや解体をする時はアスベストが飛散してしまいます。その時に吸い込んでしまい人体に影響がでること対し細心の注意を払うことを目的として義務化されたと思われます。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

仮差押登記付きの不動産を購入する場合、債権者が不動産売買について承諾しているかどうかがポイントとなります。基本的に債権者の承諾がない状態で勝手には売買できません。勝手にしてしまうと『売主に売買代金だけ払って所有権移転登記ができない』又は『代金は支払ったのに自由にその不動産を使用できない』ということにもなりかねません。

なので、まずは登記事項証明書で誰が債権者なのかを確認し、仮差押え登記を解消するための条件を確認しましょう。その上で誰がどのタイミングで仮差押え登記を解消するのか売主側と協議してください。

ケースとして多いのは売買契約から引渡しまでの間、または引渡しと同時に売主負担で仮差押え登記を解消した上で買主に引渡すとするケースが多いと思います。契約前の段階でこのことを確認し、その内容を契約書類に記載した上で取引をすることで仮差押登記付き不動産の購入リスクは軽減されると思います。

RE/MAX　Revoの宮﨑です。
土地区画整理とは不整形で無秩序な建物が並ぶ街を、整備をして住みやすい街にするための街づくり事業で、大まかには以下のような流れで行われます。

事業計画決定➡仮換地の指定➡工事開始～完了➡換地処分➡清算➡事業完了

従前の土地の所有者が工事完了後に与えられる土地のことを「換地」といいますが、工事が完了するまでは正式な土地の面積や隣地との境界が不明確です。そのため工事期間中は仮に使用することができる土地が与えられます。その土地のことを「仮換地」といいます。土地区画整理事業には多額の費用がかかります。工事により従前の土地の所有者に与える換地以外の「新たな区画」を造り出し、その土地を売却し事業費用に充当することができます。この新たに生まれた土地のことを保留地といいます。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。　

アットホーム、スーモ、ホームズは不動産業界の３大ポータルサイトと言われています。どのサイトも反響獲得のツールとして使われていますが、アットホームは郊外エリアでの反響獲得に強いことで有名です。また、アットホームは利用している不動産業者数が日本№１です。理由としては、顧客管理や市場調査レポートの作成等、業務支援ツールが充実しているということが考えられます。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

費用負担については、工事する部分が共用部分なのか専有部分なのかがポイントとなります。共用部分であれば管理組合の負担となりますが、専有部分であれば区分所有者の個人負担となるのが原則です。共用部分の範囲については管理規約に明記されていると思いますので各組合の管理規約をご確認ください。

ちなみに国交省が公表している「マンション標準管理規約」では給水管については、本管から各住戸メーターまで、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分とされています。マンションの老朽化により頻繁に漏水が発生するようなマンションでは専有部分も含めて管理組合が配管の工事費用を負担しているケースもあるようですが、その場合は基本的に総会の決議（承認）が必要です。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
住宅設備保証サービスとは買主が不動産を安心して購入できるように不動産会社が付帯しているサービスです。住宅設備は多くのメーカーで保証期間が１年間となっています。住宅設備の故障や不具合は使い始めて１年以降に発生するケース多いため、不動産会社が引渡してから２年や３年などの期間を無償で保証しているというサービスになります。

また、有償（買主又は売主が負担）にはなりますが、住宅設備に対する保険商品もあります。保険に加入することで保証期間が５年～１０年と延長されますが、物件によっては保険に加入できない場合（築年数が古すぎる等）もあります。

住宅設備保証サービスや住宅設備保険に加入している場合、購入時に保証書や付保証明書が発行されているかと思います。その期間内であれば保証を受けることができますが、そのような書類がない場合、経年劣化による不具合は有料になると思われます。書類がなくても稀に発行漏れをしている不動産会社も存在しますので、購入時の不動産会社に一度確認してみると良いでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

投資用ワンルームマンションでは組合運営を自分ごとして考えている所有者がいるマンションでは毎年きちんと総会は開かれています。しかしながら、そのような所有者が存在しないマンションでは管理会社任せになっていることが多いのが実情です。誠実でまともな管理会社であれば管理組合運営が機能していないことの危険性（印鑑、通帳の同時保管や共用部分の維持修繕等）を所有者に発信し、正常に機能するような動きをしますが、中には管理組合が機能していないことをいいことに管理委託料や共用部分の工事費のキャッシュバック等で暴利を得ているような悪質な管理会社も存在します。

『マンションを買うなら管理を買え』という言葉は実需用だけではなく、投資用マンションにも該当します。もし、管理組合総会が年に一度も開催されていないようなマンションを所有している場合、早めに管理会社に状況を確認するようにしましょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

耐震、免震、制震で一番揺れにくいのは『免震構造』だといわれています。それぞれの特徴についてご説明します。

耐震構造
建物の揺れに対する『強度を強くする』構造です。破損、倒壊しにくい構造のことですので、揺れを抑える構造ではありません。筋交いや耐力壁を一般住宅より多く使用することで耐震性能を高めています。免震構造や制震構造と比べると工事費用が安く、戸建住宅にも多く採用されています。

免震構造
地盤と建物の間に免震装置を入れて『揺れを吸収する』構造です。地盤と建物の間にダンパー等を設置して、地盤の揺れを建物に伝えないようにします。耐震構造や制震構造と比べ揺れを大きく軽減できますが、縦揺れには強くないといわれています。他の工法と比べて効果は高いですが、工事費用やメンテナンス費用が高くなります。大規模な病院や美術館などで多く採用されています。

制震構造
制震構造とは、建物に直接制震装置を設置して『揺れを軽減』する構造です。免震構造では地盤と建物の間に装置を取り付けますが、制震構造では直接建物に取り付けます。これにより、地震エネルギーが建物に伝わりにくくなり、揺れが軽減されるというわけです。高層ビルなどで多く採用されています。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

建売住宅の値引き交渉について解説します。
値引き交渉については①販売期間、②売主の特性や利益率、③周辺相場に対する物件の価格帯が大きく影響します。

そのため全ての物件で一般的に値引き交渉が行われている訳ではありません。これらの内容を把握した上で仲介業者は売主と交渉をしています。

①販売期間
販売期間が長い物件ほど交渉しやすものの価格変更直後の物件は値引き交渉が纏まらないケースがあります。

②売主の特性や利益率
売主の戦略として販売当初は高めの価格設定で売れなかったら値下げしていくような業者もいれば、薄利多売で最初から利益率を低くして値引き交渉を一切受けないという業者も存在します。また、同じ売主でも物件によって利益率が異なるので、値引き交渉ができる物件とできない物件が存在します。

③周辺相場に対する価格帯
販売期間中に周辺で類似の新規物件がでることもあり相場は日々変動しています。そのため周辺の新規物件の状況次第で交渉しやすい場合もあれば逆にしにくくなる場合もあります。

このような内容を把握せずに値引き交渉をしてしまうと、やっとの思いで希望の物件を見つけたのに、他の人から満額で申込が入り物件をとられてしまったという事態になりかねません。値引き交渉については仲介業者と相談しながら決めることをお勧めします。

当然、買主としては安く買いたい、売主としては高く売りたいとの思いがあります。その部分をスムーズに取りまとめるのが仲介の仕事です。ぜひ信頼できるパートナー（不動産エージェント）を見つけてください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

プロパンガス会社やエリアによって料金設定は大きく異なります。高めの料金設定にしている一部のプロパン会社のせいで、プロパンガス＝高いというイメージをお持ちの方が多いようですが、都市ガスと同等程度の料金設定でやっているプロパンガス会社も存在します。１社のプロパンガス会社しか供給ができないようなエリアでは料金設定が高くなる傾向にありますが、他のプロパンガス会社も供給できるエリアや都市ガスの配管が整備されているようなエリアでは競争の原理が働き安くなる傾向が多いように感じます。プロパンガス会社や賃貸の管理会社で料金表をご確認されることをお勧めします。都市ガスとプロパンガスでは発熱量が違いますので、現在、都市ガスをお使いであれば使用されている㎥数の半分程度で試算すると目安のガス料金になると思います。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

不動産の購入には物件価格以外にも仲介手数料や火災保険料、登記費用等の諸費用が必要となります。その諸費用分まで住宅ローンで融資を受けることをオーバーローンと呼んでいます。以前は不動産の購入には頭金が必要でしたが、最近は低金利ということもあり頭金をいれずにオーバーローンで購入する方も増えています。

リスクとしては総返済額が増えることが考えられますが、きちんと資金計画をした上でのオーバーローンは問題ありません。

たまにオーバーローンを避けるために生活資金を切り崩して頭金を入れようとするお客様がいらっしゃいますが、住宅ローンとは長い付き合いになります。返済期間中に収入が減ることや金利が上がることも考慮し、ある程度の現金を確保した上で資金計画をすることが重要です。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

議事録の確認は可能です。
売主から依頼を受けた不動産会社がコピーを持っていることが多いので、
『購入を検討するために議事録を確認したい』旨を伝えると閲覧できます。

たまに売主が議事録を紛失していて不動産会社も議事録を持っていないケースがあります。その際は売主又は不動産会社経由であれば基本的に議事録のコピーは取得できます。

直接管理組合や管理会社に行っても見せてもらえる可能性は低いので不動産会社に相談しましょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

代金の支払いが銀行振込みの場合、振込明細を領収書の代わりとすることが可能です。その際は『代金の支払いは銀行振込ですること』及び『領収書は発行しない』旨を売買契約書の特約に記載し事前に買主の承諾をもらいましょう。