RE/MAX Revoの宮﨑です。
勝手に取り壊してしまうと後々トラブルになる可能性が高いです。
まずは、ブロック塀の所有者が誰なのか、隣地の方とBEHIND THE MASK さんが購入した土地の前所有者の方に確認すると良いでしょう。ブロック塀のやり替えはその所有者が費用負担することが一般的です。共有の場合は折半となります。基本的には不動産売買の時に不動産会社が調査する内容なので不動産会社に相談しても良いと思います。

また、工事中はお隣さんの敷地に入る必要があると思うので、ブロック塀の所有権に関わらず隣地の方への声かけは必要です。

そして、費用負担等の約束事については工事前に書面で合意書を締結しておくと、トラブルなくスムーズに工事できると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

建築条件付き土地のメリットは建売住宅と比べて自由度が高いということです。
建築会社は指定ですが、間取りやフローリング、壁紙、キッチン、浴室、トイレなどは基本的に自由に選ぶことができます。建売住宅の場合は間取りや仕様が決まっているため選ぶことができません。

他にも建築中の状況が確認できる、建築会社を選ぶ手間を省けるなどがメリットとして考えられます。イメージとしては注文住宅と建売住宅の中間のようなイメージです。

デメリットとしては土地の引渡しから建物が完成するまで間は住宅ローンが使えないのでつなぎ融資が必要になることや、建物が完成したらイメージと違ったという声はたまに耳にします。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

エリアによっても異なると思いますが…
福岡で不動産業界に携わってきた私の１Ｒに対する主観です。

２１㎡以下／狭い
２２㎡から２５㎡／標準
２６㎡以上／広め

間取りによって同じ㎡数でも感覚は変わってくると思います。
参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

選べる住宅ローンの数は転職前の方が多いので住宅購入のことだけを考えると転職前の購入が無難です。しかし勤続年数が長い＝条件が良い住宅ローンが使えるという訳ではありません。住宅ローンの条件は勤続年数以外にも年収や職場規模、金融機関と職場の関係性など、総合的な判断の上決まります。金融機関によって審査基準は様々です。

転職先の業種によっては同業種でのレベルアップとして前職の勤続年数を合算して考える金融機関もあるので転職後に購入した方が良い条件で住宅ローンが使えるケースもあります。

利益優先の不動産会社はさっさと契約したいので、恐らく転職をあと回しにすることを勧めてくると思いますが、住宅ローンのことだけを考えて希望の転職ができないのは不幸だと思います。建物の基準はクリアする必要がありますが、勤続年数が短くてもフラット３５は使うことができるし、多くの金融機関では勤続年数１年以上であれば住宅ローンが使うことができます。質問者様のご年齢にもよりますが、転職してしまったために住宅ローンが組めなくなることはないと思います。

不動産のことだけではなく転職や住宅ローン等を含めたライフプランが相談できる不動産エージェントをぜひ見つけてください。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産会社間で物件情報は共有されています。
なので紹介できる物件情報はどの不動産会社も同じです。
但しどの不動産会社に依頼するかは大変に重要です。
不動会社の違いとしては主に以下内容があります。

・物件やエリアの特性を把握しているか
・レスポンスやスケジューリングができるか
・ライフプランニングできるか
・メリットだけではなくデメリットも伝えてくれるか
・送迎やオンライン内見対応有無

メールや電話で数社問合わせてみて相性がよい不動産会社に相談に行くのもいいと思います。

会社だけではなく担当者も重要です。通常の不動産会社であれば会社に行くまで誰が担当するか分かりません。我々RE/MAXではお客様が担当を選ぶことができるエージェント制度を導入していいます。RE/MAXのHPでぜひ信頼できる不動産エージェントを見つけてください。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産の査定には仲介査定と買取査定があり、取引事例比較法や原価法、収益還元法といった方法で色んな角度から査定を行います。

仲介査定では最近一括査定サイトが流行しています。
物件情報を入力すると複数の不動産会社にその情報が届き、査定結果の連絡がくるというシステムです。競争の原理が働くため高い査定金額は出ますが、どこの会社も売却の依頼を受けたいため会社本位の査定となってしまい、販売方法に失敗し本来売れるはずの金額で売れなかったという不幸な売主様もいらっしゃいます。最終的に損をするのが不動産会社ではなく売主様になるので、安易に高い査定金額を提示して『売れればラッキー、売れなかったら値下げれば良い』というような考え方の不動産会社も存在するのでご注意ください。仲介査定で高い金額を提示するのは不動産会社からすると簡単です。

その反面、買取査定は不動産会社が直接買う金額になります。仲介査定とは違い不動産会社にリスクが伴うことと、再販売の価格から経費や利益が差し引かれて査定されるので、基本的には仲介査定より安くなります。

買取査定では土地に強い業者やマンションに強い業者などの特徴があります。自宅の種別によってどの業者に依頼するのか検討されると良いと思います。物件によっては仲介査定より高くなることもありますが稀です。

私が売却の相談を受ける際は仲介査定と買取査定どちらの金額も提示するようにしています。その上で売主様と相談しながらどのように販売活動を進めていくのかを決めます。査定や販売方法は物件や希望によって異なります。是非ブラピさんも頼りになる不動産エージェントを見つけて満足いく不動産取引を行ってください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。
入居審査では本人確認及び家主や他の住人とトラブルを起こすことなく生活できるかが審査されます。本人確認のため契約者本人、勤務先、連帯保証人には基本的に電話連絡があります。最近は保証会社を利用しているところが多く、保証会社の審査が通れば連帯保証人は不要しているところもあります。その際は緊急連絡先には電話連絡がないことが多いです。

保証会社の審査では主に家賃の支払い能力があるかどうかが審査されます。過去の滞納状況や保証会社によってはクレジットカードの滞納状況を確認します。収入に対して家賃が30％を超えている場合などは審査に落ちてしまうこともあります。

保証会社の審査とは別に管理会社では主に本人確認が行われます。反社チェックや申込書の内容と電話対応の内容の整合性を確認します。電話が全く繋がらなかったり、申込の内容や引越し理由に違和感があると審査に落ちてしまうこともあります。

審査の方法や利用している保証会社については管理会社によって異なります。入居審査に不安がある場合は早めに不動産会社にその旨を説明していただくとスムーズに部屋探しができると思います。以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

購入希望者との間で売買契約を締結していないのであれば売却は問題なく見送ることができます。媒介契約の無効についても主張できると思いますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、宅建業法で『契約期間は３ヶ月以内で依頼者の申出により更新ができ、これに反する特約は無効』との記載があります。

但し、一般媒介契約では、専任媒介と同ように更新の申出をすることが望ましいとされていますが法律上は明確な規定がありません。これをいいことに一般売買契約では自動更新にしている不動産会社も存在します。このような会社では『解約の通知が届いていない』『使った分の広告料を払え』など言われる可能性があります。

宅建協会に加盟している不動産会社であれば宅建協会に相談すると良いでしょう。一般媒介契約では多数の不動産会社に依頼できるというメリットはありますが、どの会社ともコミュニケーションがとりにくいというデメリットもあり、トラブルも多いです。ぜひ信頼できる不動産エージェントを見つけてください。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

ハザードマップについては基本的に市町村で作成されます。最近はハザードマップをデータ化している市町村が多く、書面でもらわなくてもネットでハザードマップが確認できます。国土交通省のサイトで全国のハザードマップが検索できるサイトがありますので、以下URLもご参照ください。

https://disaportal.gsi.go.jp/

『ハザードマップを作成していない』又は『データ化できていない』市町村もあります。上記ＵＲＬで該当のエリアがない場合は市町村に直接確認するのが確実です。

問合先やハザードマップの見方が分からない場合は掲載されている不動産会社でも他の不動産会社の営業マンでも基本的に商圏エリアのハザードマップの状況については把握しています。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションの専有面積には隣接する部屋との壁の中心で計算された壁芯面積と壁の部屋内側のみで計算された内法面積があります。マンション分譲時のパンフレットには壁芯面積が記載され、法務局で取得できる登記事項証明書には内法面積が記載されていることが多いです。

今回のご質問に対する回答としては、管理規約で専有部分がどのように定められているかによって異なります。管理規約で内法面積の部分が専有面積とされているのであれば登記事項証明書の面積で計算し、壁芯面積部分が専有部分とされているのであれば分譲時のパンフレット等で面積を確認することができます。

共用部分についてもマンションの管理組合で火災保険に加入しているはずなので、どの部分がカバーされているのか確認し、その上で専有部分の保険に加入すると良いでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

内見や不動産会社に行かなくても契約を進めることは可能です。
エリアにもよるかと思いますが、福岡の人気物件では前入居者が入居中の状況でも多くのお客様からお申込みをいただきます。

最近はオンライン内見を導入している不動産会社も多く存在しますので、借主様は自宅にいながら不動会社の営業マンのみが現地に行ってオンライン上で案内するようなケースも多くあります。

契約手続きについても電子契約が本格的に始動しています。対応できる不動産会社は多数存在しますし、その数は今後ますます増えていくと思います。ただし、電子契約については不動産会社だけじゃなく、借主様のＩＴ環境も必要になります。また、実働して間もないため、遵守事項や留意事項は今後変わってくる可能性がありますのでご注意ください。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。
相続開始から３年を経過した年の12月31日まで且つ2023年12月31日までに売却（譲渡）すれば『3,000万円特別控除』を受けることができます。ただし、この特別措置は耐震性能が低い空き家の発生を抑制したいという背景があるので、以下の内容全て該当することが控除を受ける条件となります。

① 建物が昭和56年５月31日以前に建築されたものであること
② 区分所有建物（マンション等の共同住宅）ではないこと
③ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

2023年12月31日という期限は延長される可能性もあると思います。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。
店頭金利、優遇金利、適用金利についてそれぞれ説明させていただきます。

店頭金利
基準金利と呼ぶ金融機関もあり『短期プライムレート』に連動し変動するといわれています。住宅ローンのベースとなる金利です。

優遇金利
一定の条件を満たすことで優遇される金利です。職業や建物の構造、給与振込口座の開設等、金融機関によって優遇される条件や金利幅は異なります。全期間引下げプランとは恐らく固定金利型のことだと思いますが、メリットとしては返済期間中の金利が変わらないため返済計画が立てやすいということです。デメリットとしては当初期間引下げプラン（固定期間選択型）より金利が高いです。これに対し、当初期間引下げプラン（固定期間選択型）は５年、１０年と一定期間は固定でその後、変動金利にするか固定金利にするか選択することができます。お子さんが就職するまで毎月の支払額は変えたくない、且つ一定期間経過後も金利は上がっていないだろう考える方に選ばれています。

適用金利
店頭金利－優遇金利＝適用金利となります。適用金利は金融機関によって金銭消費貸借契約時の金利が適用になったり、融資実行時の金利が適用になるなど金融機関によって異なります。

結局のところ金融機関によって住宅ローンの商品も様々です。購入する物件や買主様の条件によってお得なプランは変わってきますので、住宅ローンに関する知識がある不動産エージェントに相談することをお勧めします。金融機関だと他行の商品についてはあまり聞くことができません。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

手付金の目安は購入価格の１０％が目安といわれています。１０％分のキャッシュを準備できない買主様におかれましては３％とか５％で売主様と協議して手付金額を設定します。私の経験上、手付金が１０％準備できないから契約しないという売主様はいませんでしたが、二人同時に購入の意思表示があった際に手付金を１０％準備できる方が優先されたということはありました。手付金も含めて住宅ローンで借りることは多くの金融機関で可能です。ただし、住宅ローンの融資が実行されるのは引渡しの時になります。手付金は引渡し前の契約時に売主様にお支払いします。なので、先出しで売主様にお渡しした手付金が引渡し（融資実行）時に入金されるというイメージになります。