RE/MAX Revoの宮﨑です。
新築のマンションを購入する場合、物件価格の3％～5％の初期費用（火災保険、登記費用等）がかかるのでフルローンにすると11,500万円程度になります。
虎ノ門さんのご年齢と現在のご年収で計算すると。他の借入がなければ住宅ローンの審査は通ると思いますが、借入限度額と実際に無理なく返済できる金額は異なるので注意が必要です。

たまに借入限度額いっぱいでも「どうしてもこの物件を買いたい」というお客様がいらっしゃいますが、そのようなお客様には細かいライフプランニングと併せてその物件のリセールに着目していただくようにしています。

虎ノ門さんの場合だと、将来の養育費は本当に不要なのか、事故等で一定期間働けなくなった場合に支払っていける貯蓄があるか、万が一の時は奥様も働くことができるのか、などがポイントになってくると思います。

リセールについては正直将来のことなので誰にも分かりませんが、私が活動している福岡では買った時よりも高い金額で売ることができたという方がいるのも事実です。ですが、基本的に新築物件はリセールが悪いのでその点も考慮してご検討いただくことをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産は１点もの且つ相場は日々変動しているので、タイミング次第で査定価格より高くで売れる可能性はあります。また依頼する不動産会社によっても販売力や販売戦略が異なるので、誰に依頼するかによっても成約価格は変わってきます。

但し、最初の売り出し価格を欲張ったがために本来売れる金額で売れずに後悔される売主様も少なくはありません。もし、ご質問者様が１社にしか査定依頼をしていないのであれば、２～３社話しを聞いたうえで媒介契約を締結することをお勧めします。不動産が売れる金額には必ずその金額で売れる理由があります。査定価格の根拠をきちんと理解した上で信頼できる人に依頼すると良いでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
まずは前面道路が建築基準法上の道路に指定されているかどうかを役所で確認することが必要です。建築基準法上の道路に指定されている場合はセットバックをすることで建築許可が下ります。

建築基準法上の道路に指定されていない場合は、個別での審査が必要です。同じ道路に接している新しい建物の建築確認の記録を参考にしても良いと思います。『基本的には建築不可、ただし一定の条件を満たせば建築許可が下りる』という道路もあるので、まずは役所で前面道路の種類を確認することが大切です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
都市計画区域については市役所の都市計画課で確認することができます。
エリアによってはインターネットでも都市計画図が公開されているので、そちらで確認することも可能です。

民間の方が都市計画に関するサイトを公開していることもありますが、都市計画の変更に未対応であったり、誤っているサイトをたまに見かけるので、インターネットで調べる際は行政が公開しているサイトで確認されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
どうしても予約のお客様が優先されるので、運次第なところがありますが飛び込みで不動産仲介会社に行くのであれば朝一か夕方（16時～17時）が良いと思います。

基本的に日中は営業マンは外に出ていることが多く、仮にいたとしても契約準備等でバタついていることが多いため対応できない可能性が高いです。

審査については、住宅ローンの知識がある営業マンに当たれば、20分～30分程度で借入可能額の計算から事前審査申込まで可能ですが、金融機関からの回答については3～5営業日かかります。

事前審査の申込みの際は本人確認書類（運転免許証等）、収入が分かる書類（源泉徴収票等）、認印をお持ちするとスムーズです。

内見をしない場合でも、資金計算以外に物件詳細や引渡しまでの流れに関する説明があるので１時間程度は必要になるかと思います。

内見をされる場合は上記内容に加えて移動時間と内見時間がかかります。内見時間はお客様によって様々です。１０分程度で決断される方もいれば、１時間以上かけてじっくり内見される方もいらっしゃいます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産を購入する際は一般的に物件価格とは別に諸費用がかかります。
諸費用の内容としては仲介手数料、登記費用、登録免許税、火災保険料、印紙代、住宅ローン手数料、振込手数料などがあり、一般的には物件価格の5％～10％が相場です。
インスペクションやフラット35を利用する際は証明書発行手数料なども必要となるので、物件や申込条件によって諸費用が異なります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
売主様の意向やマンションの特性によって成約までの内覧件数は大きく異なることが前提ですが、最初の査定段階では10件程度の内覧で1件の申込みが入る程度の価格帯で提案しています。その後、高く売却したいのか、それとも早く売却したいのかを売主様とすり合わせしながら販売価格を決めています。

実際には内覧１件で成約になるケースもあれば、30件以上案内しても成約に至らないケースはあります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ダブルベット配置の可否は3畳のお部屋の形により異なります。
基本的なダブルベットの寸法は幅1,400㎜×長1,950㎜です。

一般的な中京間と呼ばれる和室の３畳であれば、横1,820㎜×縦2,730㎜あるので寸法上は入ります。ただしマンションの洋室の場合、形が特殊な３畳だとダブルベットを配置できないケースもあります。極端な例ですが、横1,300㎜×縦3,850㎜でも図面上では約３畳で表記されます。

中古であれば実際に現地で寸法を測るのが一番です。新築で未完成の場合は寸法が記載された図面があるので、そちらでご確認されることをお勧めいたします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
駅徒歩10分表記であれば距離にして800ｍ程度です。
私の主観ですが、その程度あれば毎日通勤で駅を利用される方でも苦にならないのではないかと思います。私のお客様も駅徒歩５分圏内だと物件数が限られるため、10分圏内を許容範囲として探される方は多いです。駅徒歩15分になると単身者用の物件では少し遠いという感覚です。

駅までの時間については同じ10分でも道中の傾斜や街並みによって感じ方が異なります。その点もあわせて確認すると良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
接道義務を満たしていない戸建のリフォームについては建築確認の必要性がない範囲でのリフォームは自由にできます。

建築確認は10㎡を超える増築や主要構造分（柱、屋根、基礎等）の過半の工事を行う際に申請が必要とされています。ですので、屋根や外壁の塗装、水回り設備の交換、内装クロスの張替え程度の工事では基本的に建築確認申請は不要です。

但し、防火地域や建物の階数、構造によっても建築確認申請の要件が変わるのでご注意ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産売買契約書への押印については売主、買主どちらも認印で有効なものになりますが、大きな金銭の授受が伴う重要な書類になるので実印での押印を推奨しております。

いずれにしても実印と印鑑証明書は不動産売買の進捗に伴い、以下手続きの際に必要となるため契約時に本人確認と併せて実印を確認している不動産会社が多いと思います。

【売主】
・所有権の移転・抵当権の抹消・確定測量等

【買主】
・ローンの手続き・抵当権の設定・建物の表題登記等

印鑑証明書の必要な枚数は案件によって様々です。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
8,000万円を以下条件で借入した場合の毎月の返済額の目安ついて記述いたします。

■借入期間35年、金利0.975％（変動）、元利均等払、ボーナス払いなし
月々の返済額：224,897円

■借入期間35年、金利1.870％（固定）、元利均等払、ボーナス払いなし
月々の返済額：259,704円

このように毎月の返済額は金利によって大きく変わります。
金利以外の借入条件も様々ですので、りんりんさんのライフプランに沿った住宅ローンを選ぶことが大切です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
原則としては売買契約書の原本を保有する方が印紙代は負担するので、２通作成する場合は売主、買主各々負担することとなります。

宅建協会で作成された売買契約書の雛型でも『売主及び買主は、各自が保有するこの契約書にその負担において法令所定の印紙を貼付する』との文言があります。

例外として、売買契約書の原本を１通しか作成しないケースがあります。その場合は印紙代の負担について事前に取り決めを行い、その内容を特約に記載（一方負担又は折半）すると良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
固定資産税評価額は公示価格の70％程度になっているのが一般的です。
ですが、実際の流通価格との関係についてはエリアによって大きく異なります。
固定資産税評価額より安い価格帯で流通しているようなエリアもあれば、逆に固定資産税評価額の２倍以上の価格帯で流通しているエリアもあります。

実際に不動産を査定する際は、固定資産税評価額だけではなく、相続税路線価や公示価格、成約事例や販売中事例、地形や周辺環境…等、多角的に判断されます。

そのため固定資産税のみで適正地代を算出するのは難しいと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
某銀行で6,000万円の住宅ローンを組んだ場合における35年返済と40年返済の計算例です。条件：変動金利、元利均等返済、金利0.975％、ボーナス払無し

■35年返済
返済金額：168,673円／月額
総返済額：70,842,767円

■40年返済
返済金額：151,005／月額
総返済額：72,482,644円

40年返済の方が毎月の支払は1.7万円ほど安くなりますが、総返済額は163万円ほど高くなります。銀行によっては金利や保証料が異なるケースもあるので、ライフプランニングと併せてご検討いただくのが良いかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
前面道路が私道の場合、その道路の持ち分の有無と維持管理を誰がやっているかというところがポイントになると思います。

道路が１筆で持ち分があり、維持管理も行政がやっている私道は問題になる可能性は低いです。

逆に、道路の持ち分がない、道路の筆が分かれている、維持管理を行政がやっていないという場合は注意が必要です。通行や埋設管に関する取決めがきちんとされていれば問題ありませんが、その点が曖昧な状態で購入してしまうと後々トラブルになる可能性があります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンションを購入する際に融資を受ける場合、基本的には火災保険の加入が必須となります。現金で購入する場合は火災保険の加入は任意ですが、今までの経験上、加入率１００％です。

以前、投資用として現金でマンションを購入された方から『管理組合と賃借人が火災保険に加入するので加入する必要はない』と言われる方がいらっしゃいましたが最終的には加入されました。

理由としては、賃借人の方が火災保険の更新を忘れているケースや失火責任法によりもらい火でも所有者自身の負担で修復が必要となるケースがあるためです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
セットバックした土地の所有権はそのまま所有権が残るケースと、前面道路の所有者（市町村等）に寄与されるケースがあります。

私道として所有権が残ったとしても、セットバック部分は道路としての利用に制限されるため、個人的に駐車場として利用することはできません。そのことを知らずに個人的に利用されているケースもあるようですが…厳密にはNGです。

固定資産税についてはセットバック部分の面積が分筆等で明確になり『公衆道路』として認められることで非課税となります。分筆の費用については行政により異なるかもしれませんが、土地所有者の負担となるケースが多いようです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
下水道法については『雨水貯留施設の管理協定の効力（法第25条の9）』に関する内容が重要事項説明での対象となっております。

公共の下水設備だけでは雨水による浸水被害を防ぐことが困難なエリアで、雨水貯留施設に関する取り決めや管理協定が存在する場合に利害関係があるものとして、重要事項説明書の下水道法に該当いたします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
契約書と重要事項説明書では記載されている項目に違いがあります。
契約書は主に売主と買主の取り決めについて記載されいて、重要事項説明書では買主や借主が契約の意思決定をするために必要な『不動産に関する情報』が記載されています。

一緒にした方が効率的かと思いますが、不動産取引は高額になるため少しの食い違いが大きなトラブルに発展します。

契約締結前に不動産に関する情報を買主や借主に説明し慎重に判断していただいた上で契約締結することで未然にトラブルを防ぐという理由があるのではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ロフトとバルコニーの取り扱いについては建築基準法で定められています。
マンションに関わらず建物を建てる際は土地の面積に対して建てることができる床面積の広さが決まっています。ロフトやバルコニーを専有面積に算入してしまうと広さの限度を超えてしまい法律違反になる可能性があります。

ロフトについては天井の高さや１階部分の広さとの割合に応じて専有面積に算入するしないが決まります。ロフト部分を床面積として算入してしまうとマンション全体で造ることができる部屋数が減ってしまうため、ロフト部分は算入しないように建築されているマンションが多いと思います。

バルコニーについては緊急時の避難通路として共用部分扱いになっているマンションが多いため専有部分としては表記されていません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
重要事項の説明をしなくても一時的にバレない可能性はありますが、早い段階で発覚し、指示処分や業務停止の対象になると思います。

発覚のタイミングとしては、宅建協会の立入調査やお客様からのクレーム、他業者からの告発など様々なことが想定されます。重要事項説明の内容に誤りがありトラブルになったという話はたまに聞きますが、そもそも重要事項説明をしていないという次元のトラブルは聞いたことがありません。重要事項説をせずに宅建業を営んでいる会社はすぐに問題になる可能性が高いと思います。

いずれにせよ重要事項説明は円滑に不動産取引をするために法律で義務付けられていることですので、省略することで業務を簡素化できたとしても長くは続かないでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
専任の宅建士として登録できるのは１社のみです。
専任ではない宅建士に関する法律上の規定はなかったと思いますが、宅建士として都道府県知事に登録する際に従事している宅建業者の情報を登録する必要があり、内容に変更があった場合は遅滞なく変更の登録をすることとなってます。

複数の宅建業者に在籍するとA社のお客様をB社で契約するということもできてしまうため、宅建業者側がそうさせないように就業規則や雇用契約書で禁止している会社が多いと思います。私が所属しているエージェント制のRE/MAXでも他の宅建業者に重ねて登録や所属することは禁止されています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
お子様1人、自家用車１台のご家庭では、一般的には毎年の返済額が出取り収入の25％程度であれば無理なく返済できると言われています。

毎年の返済額は借入期間によって変わりますが、仮に35年返済で計算すると年収が500万円～600万円の方であれば無理なく返済できるのではないでしょうか。

ですが、住宅ローンの商品は様々で金利によって毎月の返済額は大きく変わります。
同じ金額（3,000万円）と同じ返済期間（35年）で借りた場合でも変動金利（0.975％）と固定金利（1.96％）では以下のように月々の返済額が約1.5万円違ってきます。

変動金利：84,336円／月
固定金利：98,764円／月

そのため住宅ローン選びは物件選びと同じぐらい重要です。
最近では返済期間40年の住宅ローンもあるので、お子さんの養育費や車の買い替え時期などを考慮した上で住宅ローンを選ぶと良いでしょう。
以上、参考にしていいただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
宅建業法では不動産の買主、借主に対して契約締結前に宅建士による重要事項説明が義務付けられています。そのため不動産の仲介や販売をする方は宅建士の資格が必要です。

しかしながら、重要事項説明書の作成や調査については宅建士であることは義務付けられていません。中々資格を取得することができず、重要事項説明を他の従業員に依頼しているような営業マンも不動産業界では存在します。

また、不動産の賃貸管理や大家業の方は宅建士がなくてもできるため資格は必須ではありませんが、宅建士を保有している方が仕事の幅は広がります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マナーの悪い入居者がいると管理が大変ですね。
基本的には掲示板への張り紙、注意文の全戸投函をして、それでも改善されない場合は分別しない方を特定して直接注意するしかないと思います。

張り紙や注意文には分別されていないゴミの写真の添付や罰金〇〇円など強めの内容してみても良いかもしれません。

外部（入居者以外）から持ち込まれている可能性がある場合は、ゴミ出し日以外の日は鍵を施錠する、ゴミ置場にも張り紙をするなどの対応が考えられます。

マナーが悪い入居者の管理は大変だと思いますが、根気よく継続することで改善されると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
大手でも中小でも最終的には担当者次第の部分が大きいと思いますが、大手では最低限の教育体制やリーガルチェックがあるので大きなトラブルになる可能性は中小に比べて低いという安心感があると思います。中小の会社ではしっかりしている会社とそうでない会社の差が大手よりも激しいというイメージです。

不動産業界はトラブル産業と言われるぐらいトラブルが多い業界です。大手では案件が多いため、その情報量をもとに社内体制を整備してるため、情報量で中小は適いません。

但し、大手よりも中小の方が融通かきくイメージがあるので、どちらも問合せしてみてラパンパラさんの相性が良い方で進めるとよいのではないでしょうか。
冒頭に記述したように、会社よりも担当者との相性の方が重要だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

専任媒介でレインズに物件掲載をしないのは売主様の希望でも宅建業法違反になります。中には一瞬だけレインズに掲載した後すぐに削除したり、媒介契約書の特約に『掲載しない』旨を記載し専任媒介を締結している業者もいますが、厳密には業法違反です。

恐らく、これらを許してしまうと悪質な業者による売主様を誘導する行為が発生するためだと思われます。

よって、信頼できる不動産会社と『一般媒介』で契約した方がお互いに良いと思います。以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
基本的には全て売主様に報告されます。契約締結前に１番手の方と２番手の方の優先順位が変わり２番手の方と契約となるケースは少なくありません。人気物件では３番手、４番手と交渉権の順番待ちができるケースもあります。

但し、２番手の方は負けたくないという思いで一時的に好条件を提示しているものの、契約前にキャンセルとなり、結果、１番手の方とも２番手の方とも契約に至らなくなるというリスクもあります。その点も踏まえて売買金額や契約締結日、引渡し日、その他の条件を総合的に勘案した上で誰と契約するかは売主様の判断となります。判断しやすいように内容を取りまとめて報告するのが不動産会社の役割です。

勝手に不動産会社の判断で動いてしまうと何か問題が発生した時の責任の所在が不動産会社に追及されるので、そうなるのは不動産会社としても避けたいところです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
違法建築と既存不適格の違い及び調べ方について回答します。

違法建築とは建築基準法や各都道府県の条例に違反して建てられた建物です。
既存不適格とは過去の法律には沿っているものの法改正により現行の法律に一致しなくなった建物のことです。

調べ方としては建築基準法に違反している部分を特定し、その法律がいつから施工されているか確認することで違法建築か既存不適格になるのか確認することができます。

建築基準法に違反している部分を特定するには現況の物件状況の把握、法務局での登録内容の確認、役所での建築確認や検査済証の確認等、物件調査が必要です。

建築基準法の知識もある程度必要になるので、建築や不動産売買の経験がある方にご相談されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。